1、,三舊改造項(xiàng)目 開發(fā)體系&投資拓展流程,2,“三舊”改造項(xiàng)目拓展流程,1,“三舊”改造項(xiàng)目開發(fā)體系,“舊村居”改造，是指對(duì)“城中村”、大量用地被城市工業(yè)區(qū)等占據(jù)的“園中村”、村民逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村”等推進(jìn)農(nóng)民公寓建設(shè)、舊物業(yè)改造和村容村貌的整治。,“三舊”改造是在城市發(fā)展到一定階段后，土地集約化發(fā)展要求下，針對(duì)“舊城鎮(zhèn)”、“舊廠房”和“舊村居”的改造。廣東省78號(hào)文中并沒有明確確定“三舊”的內(nèi)涵，但對(duì)“三舊”改造的范圍進(jìn)行了界定，主要把下列6項(xiàng)土地列為“三舊”改造范圍： 城市市區(qū)“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地；城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）用地；國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類

2、產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的廠房用地；布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)和村莊；列入“萬(wàn)村土地整治”示范工程的村莊等。,“三舊”改造概念,舊城鎮(zhèn),舊廠房,“舊城鎮(zhèn)”改造，主要是指對(duì)區(qū)、鎮(zhèn)（街道）城區(qū)內(nèi)國(guó)有土地的舊民居、舊商鋪、舊廠房等的改造，以及對(duì)重點(diǎn)改造城區(qū)需要“退二進(jìn)三”的舊廠房、舊倉(cāng)庫(kù)，及危舊居民用房的改造；,“舊廠房”改造，是指對(duì)鎮(zhèn)（街道）、村和工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房的改造，包括對(duì)嚴(yán)重影響城市觀瞻的臨時(shí)建筑的改造；,舊村莊,城市土地 資源缺乏,1,3,2,經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速 城市發(fā)展需要,城市發(fā)展快速 質(zhì)量安全/配套滯后,“三舊”改造背景,“三舊”改造價(jià)值,提升城市公共環(huán)境、

3、提升城市公共配套，提升保障性住房等，最大程度保障公共利益。,1 社會(huì)價(jià)值,居住環(huán)境改善、資產(chǎn)升值、資金扶持、物業(yè)合法化等,2 業(yè)主價(jià)值,3 政府價(jià)值,獲取優(yōu)質(zhì)土地，通過開發(fā)滿足公共利益并獲得合理開發(fā)收益。,促進(jìn)GDP增長(zhǎng)、規(guī)劃實(shí)施、提升土地資源、增加稅收等。,4 企業(yè)價(jià)值,惠州市級(jí)“三舊”改造核心政策,廣東省級(jí)“三舊”改造核心政策,“三舊”改造政策,【解讀一】可以自行申請(qǐng)舊改了 對(duì)于獨(dú)立分散、未納入成片改造范圍的“三舊”用地，原土地權(quán)利人可以優(yōu)先申請(qǐng)自行改造或者合作改造，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)當(dāng)提供便利，不得設(shè)立不合理限制條件。 【解讀二】出讓收益返還政策可適用于所有權(quán)利人 對(duì)于納入成片改造范圍的“三舊”

4、用地，原土地權(quán)利人可以優(yōu)先收購(gòu)歸宗后實(shí)施改造；原土地權(quán)利人無法實(shí)行收購(gòu)歸宗的，當(dāng)?shù)卣梢越y(tǒng)一收購(gòu)儲(chǔ)備和組織改造，并通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌等公開交易方式確定項(xiàng)目改造主體。 【解讀三】自己開發(fā)，必須回饋社會(huì) 由原土地權(quán)利人自行改造的，除應(yīng)當(dāng)按規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)外，應(yīng)當(dāng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，將不低于該項(xiàng)目用地總面積15%的土地?zé)o償移交政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)或者其他公益性項(xiàng)目建設(shè)。 【解讀四】鼓勵(lì)農(nóng)村土地轉(zhuǎn)國(guó)有建設(shè)用地 鼓勵(lì)和引導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自愿申請(qǐng)辦理土地征收手續(xù)將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，自行實(shí)施改造或合作改造；也可依法開展舊村土地整理，以入股、聯(lián)營(yíng)等合法方式使用集體建

5、設(shè)用地，但不得用于商品住宅開發(fā)。當(dāng)?shù)卣魇辙r(nóng)村集體土地的，可因地制宜采取貨幣補(bǔ)償與實(shí)物補(bǔ)償相結(jié)合的方式安置失地農(nóng)民，充分保障農(nóng)民利益。 【解讀五】鼓勵(lì)和處罰措施 完成“三舊”改造年度任務(wù)的，按照不少于完成改造面積的20%獎(jiǎng)勵(lì)用地計(jì)劃指標(biāo)；未完成年度改造任務(wù)的，適當(dāng)扣減其用地計(jì)劃指標(biāo)。 【解讀六】改進(jìn)了報(bào)批方式 【解讀七】建立批后監(jiān)管機(jī)制 【解讀八】“三舊”改造存在難點(diǎn)：需要完善部門配套政策,2016年96號(hào)文件 廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知,“三舊”改造最新政策,“三舊”改造方式,惠州“三舊”改造方式并未有明確政策文件規(guī)定，根據(jù)以往“三舊”改造項(xiàng)目來看，惠州城

6、市更新方式以拆除重建為主。,深圳城市更新操作流程（PS：龍崗區(qū)）,惠州城市更新操作流程,（一）改造地塊備案入庫(kù)，確定改造方式與改造主體 （二）改造意向主體提交申請(qǐng)（三）開展權(quán)屬調(diào)查（四）“三舊”改造辦公室初審提出規(guī)劃建議與改造邊界線 （五）改造單位與業(yè)主協(xié)商達(dá)成協(xié)議（六）住建局根據(jù)要求編制規(guī)劃要點(diǎn)（七）制定改造實(shí)施方案（八）方案審查（九）項(xiàng)目認(rèn)定 （九）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償完成,“三舊”改造操作流程,C 建設(shè)工程施工許可,D 建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)線,E 竣工驗(yàn)收,后續(xù)屬于正常開發(fā)操作流程,A 用地手續(xù)審批,B 建設(shè)工程規(guī)劃許可,“三舊”改造操作程序,“三舊”改造核心要點(diǎn)-1,改造意向主體根據(jù)： “三舊”改造

7、專項(xiàng)規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃， 向惠城區(qū)“三舊”改造辦公室提出改造項(xiàng)目申請(qǐng)。,Ps：惠州市惠城仲愷區(qū)域“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃 ,“三舊”改造項(xiàng)目申請(qǐng)條件,“三舊”改造核心要點(diǎn)-2,國(guó)土部門 房產(chǎn)部門 村集體 土地/房屋權(quán)屬單位,項(xiàng)目權(quán)屬查詢工作協(xié)同部門,市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局,項(xiàng)目組織編制規(guī)劃部門,“三舊”改造 辦公室,“三舊”改造涉及部門與人員,“三舊”改造核心要點(diǎn)-3,“三舊”改造項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)查要素,1、地塊“三舊”改造基礎(chǔ)資料,2、地塊“三舊”改造經(jīng)濟(jì)性評(píng)估,現(xiàn)狀調(diào)查作用：,深圳城市更新經(jīng)驗(yàn)： 容積率R1.5，優(yōu)選 容積率1.5R2.0，可選 容積率2.0R，慎選,“三舊”改造核心要點(diǎn)-4,“三舊

8、”改造項(xiàng)目規(guī)劃,改造界線應(yīng)包括符合“三舊”改造條件可以采取協(xié)議方式出讓地塊界線和不符合“三舊”改造條件須采取公開方式出讓地塊界線,為確保改造單元內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等公益性項(xiàng)目與經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目同步建設(shè)、同步驗(yàn)收，實(shí)現(xiàn)公共利益和市場(chǎng)利益的平衡，可根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃，在保證城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施相對(duì)完整的前提下，綜合考慮道路、河流及產(chǎn)權(quán)邊界等因素，合理劃定“三舊”改造單元（可包括一個(gè)或多個(gè)改造項(xiàng)目，一般面積不小于1公頃），并開展“三舊”改造單元規(guī)劃編制，以明確其范圍內(nèi)的改造目標(biāo)、模式、功能定位、用地規(guī)模等內(nèi)容。 可借鑒深圳市城市更新工作的做法， 確保改造范圍內(nèi)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)

9、施、公共綠地等公益性項(xiàng)目建設(shè)的用地不小于改造范圍的15%， 并視不同需求按5-15%的配建比例落實(shí)保障性住房（實(shí)際建設(shè)的保障性住房面積占該項(xiàng)目批準(zhǔn)住宅建筑面積的比例）。,“三舊”改造核心要點(diǎn)-5,“三舊”改造項(xiàng)目實(shí)施方案要素,改造范圍內(nèi)的基本情況； 土地利用現(xiàn)狀情況； 擬建設(shè)項(xiàng)目的使用功能； 改造意向規(guī)劃圖，包括如容積率、建筑密度、層數(shù)等指標(biāo)； 拆遷協(xié)議補(bǔ)償情況（含拆遷補(bǔ)償方式、改造資金計(jì)劃安排及進(jìn)展情況，還需附上匯總表）； 投資成本及效益估算 ,“三舊”改造項(xiàng)目涉及村莊建設(shè)用地改變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地、歷史用地需完善征收手續(xù)以及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，由惠城區(qū)政府編制改造實(shí)施方案，上報(bào)市“三舊”改造辦公室審

10、查后，連同土地征收和轉(zhuǎn)用方案一并上報(bào)省政府審批；“三舊”改造項(xiàng)目不涉及集體土地征收及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，由改造意向主體編制改造實(shí)施方案，上報(bào)市“三舊”改造辦公室審查后，報(bào)市政府批準(zhǔn)實(shí)施。,“三舊”改造核心要點(diǎn)-6,“三舊”改造項(xiàng)目土地取得前提,取得認(rèn)定后，進(jìn)行工項(xiàng)目立項(xiàng)，并開展地上房屋征收補(bǔ)償安置工作。 待改造地塊上建、構(gòu)筑物全部拆遷完成后并辦理了規(guī)劃用地相關(guān)手續(xù)，國(guó)土部門才可以給予辦理新的國(guó)有土地使用證！,拆遷過程將是項(xiàng)目最核心的攻堅(jiān)環(huán)節(jié)， 一般“三舊”改造項(xiàng)目時(shí)間周期35年， 若拆遷困難將導(dǎo)致整體項(xiàng)目拖延而停滯。,“三舊”改造核心要點(diǎn)-7,“三舊”改造項(xiàng)目土地價(jià)款繳納,惠州市“三舊”改造用地協(xié)議

11、出讓繳交土地出讓金辦法規(guī)定： 以協(xié)議方式出讓“三舊”改造用地使用 權(quán)的，最低可只繳交10%的土地出讓金。市國(guó)土資源局在此前受訪時(shí)稱，此舉是鼓勵(lì)社會(huì)力量參加三舊改造，只有屬于私營(yíng)企業(yè)的改造項(xiàng)目才能用于協(xié)議出讓土 地，少交的土地出讓金主要用于征收拆遷補(bǔ)償安置等。,“三舊”改造方式-合作模式,“三舊”改造方式-補(bǔ)償方式,1/ 產(chǎn)權(quán)置換（優(yōu)選）,2/ 產(chǎn)權(quán)置換+貨幣補(bǔ)償（次選）,3/ 貨幣補(bǔ)償（備選）,“三舊”改造方式-收益分成,1/ 70%開發(fā)方：30%合作方 （優(yōu)選）,2/ 6569%開發(fā)方：3135%合作方 （可選）,3/ 6064%開發(fā)方：3640%合作方 （慎選）,2,“三舊”改造項(xiàng)目拓展流

12、程,1,“三舊”改造項(xiàng)目開發(fā)體系,STEP 1 項(xiàng)目初步篩選,初步篩選：意向地塊 可優(yōu)先排除先亮資、先要錢、中間人多、手眼通天神人 內(nèi)部資源貢獻(xiàn)避免重復(fù)做無用功,緊急優(yōu)質(zhì),直接立項(xiàng)操作,一般三舊改造項(xiàng)目,索要資料： 三舊改造認(rèn)定批復(fù)、拆遷與建設(shè)用地范圍圖，地塊劃分與指標(biāo)控制圖，建筑限高、拆建比、還建面積、配套公建、村企合作協(xié)議等,注意事項(xiàng)：需了解該項(xiàng)目目前所處階段，清楚理解項(xiàng)目政策,STEP 2 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)勘察與調(diào)研,現(xiàn)場(chǎng)勘察與調(diào)研內(nèi)容,地塊情況 包括但不限于地塊七通一平情況、地塊道路體系、車行與人行出入口位置,相鄰關(guān)系 地塊四至情況、周邊環(huán)境，如是否有不利于項(xiàng)目地塊開發(fā)因素。,周邊配套 與周邊樓盤、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)區(qū)、公共交通站點(diǎn)等距離情況。,STEP 3 明確項(xiàng)目交易方式,項(xiàng)目交易模式,交易模式： 了解交易方詳細(xì)信息，交易方實(shí)際控制人、交易價(jià)格、交易樓面價(jià)、交易模式（合作方式）等 注意事項(xiàng)：土地權(quán)屬來源是否清晰，是否存在隱藏股東、交易地點(diǎn)是否國(guó)內(nèi)，各種交易模式下的各項(xiàng)稅費(fèi)測(cè)算、原始有效票據(jù)數(shù)額。,STEP 4 項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告,項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告,評(píng)估報(bào)告內(nèi)容： 1、合作方、區(qū)位、面積、貨值、政策法規(guī)等項(xiàng)目概況； 2、區(qū)域整體市場(chǎng)各物業(yè)價(jià)格、周邊售價(jià)、未來預(yù)計(jì)售價(jià)、產(chǎn)品去化等預(yù)判； 3、交易方式及投資測(cè)算； 4、初步勘察情況； 5、有