1、以房抵債法律分析,“以房抵債”協(xié)議中買賣合同的性質(zhì)研究,評(píng)論：張卜元,以房抵債法律分析,彭俊卿的論文共分為三個(gè)部分：第一部分闡述了一個(gè)十分典型的以房抵債案件，鵬將案件中的基本事實(shí)、判決摘要以及理由進(jìn)行總結(jié)并闡述了各級(jí)法院對(duì)本案中以房抵債協(xié)議的認(rèn)定態(tài)度，為下文的進(jìn)一步分析打好了基礎(chǔ)。第二部分是現(xiàn)行法律、學(xué)說狀態(tài)。關(guān)于現(xiàn)行的學(xué)說，彭列舉了以下幾種認(rèn)定：1.讓與擔(dān)保 2.后讓與擔(dān)保3.附條件買賣合同4.代物清償預(yù)約買賣合同并對(duì)是否涉及流質(zhì)條款進(jìn)行了分析。第三部分，以房抵債協(xié)議中買賣合同性質(zhì)探究彭從以房抵債的上位概念以物抵債理論的角度反對(duì)了認(rèn)為抵債條款違反了禁止流質(zhì)的規(guī)定的看法我以為彭的題目似乎取的大

2、小適中，即限定在了以房抵債協(xié)議中的買賣合同，論文結(jié)構(gòu)也較為合理,以房抵債法律分析,本文的創(chuàng)新點(diǎn),1.從以房抵債的上位概念以物抵債理論的角度分析以房抵債的性質(zhì)實(shí)為代物清償預(yù)約，代物清償預(yù)約的本質(zhì)特征與以房抵債條款相符合。 2.對(duì)當(dāng)今時(shí)代債權(quán)人債務(wù)人之地位的重新判斷。認(rèn)為兩者不存在固定的強(qiáng)勢(shì)與弱勢(shì)之分。,以房抵債法律分析,本論文的參考文獻(xiàn),裴亞洲：論以房抵債協(xié)議買賣條款之法律效力-以民間借貸司法解釋第24條為中心，載東北大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2017年7月 吳昭軍：類型化界定涉“借”案件中的買賣合同性質(zhì)_兼論法釋201518號(hào)第24條之所指，載東方法學(xué)2017年第4期 謝在全: 民法物權(quán)論，中國

3、政府大學(xué)出版社，1999年版，第896頁 王闖:讓與擔(dān)保法律制度研究,法律出版2000年版,第71頁 孫憲忠:德國當(dāng)代物權(quán)法,法律出版社 1997年版,第 339。 分別參見（2017）云民終128號(hào)、（2015）泰中民終字第377號(hào)，筆者在無訟文書網(wǎng)，以“讓與擔(dān)?！标P(guān)鍵字搜索，涉及借貸、民間借貸裁判均為369件。 黃芬：以商品房買賣(合同)設(shè)定的擔(dān)保的法律屬性與效力兼評(píng)最高人民法院公報(bào)案例“朱某與山西某房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房買賣合同糾紛案”，載河北法學(xué)2015年第10期 康文舉：海南西部房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象與司法規(guī)制_以海南二中院的司法實(shí)踐為例，載東南司法評(píng)論 （2017年卷） 陸青：以房抵債協(xié)議的

4、法理分析_最高人民法院公報(bào)載朱俊芳案評(píng)釋，載法學(xué)研究2015年第3期 楊立新后讓與擔(dān)保：一個(gè)正在形成的習(xí)慣性擔(dān)保物權(quán)，載中國法學(xué)2013年第期。,以房抵債法律分析,崔建遠(yuǎn)：以物抵債的理論與實(shí)踐，載河北法學(xué)2012年3月 日我妻榮：新訂債法總論，王燚譯，中國法制出版社2008年版，第265頁 劉家安：要物合同概念之探究，載比較法研究2011年第4期 孫森焱：民法債編總論（下），法律出版社2006年版第853頁 趙禎祺：民間借貸中擔(dān)保型買賣合同效力問題-兼析民間借貸司法解釋第24條，載綜合論壇 參見（2016）蘇民終1461號(hào)；（2015）濱中民一終字第436號(hào)；（2016）渝02民初88號(hào)；（2

5、010）浙金商提字第5號(hào) 張海鵬：擔(dān)保性房屋買賣合同法律性質(zhì)之探析_兼析民間借貸司法解釋第24條 黃芬：以商品房買賣(合同)設(shè)定的擔(dān)保的法律屬性與效力兼評(píng)最高人民法院公報(bào)案例“朱某與山西某房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房買賣合同糾紛案”，載河北法學(xué)2015年第10期 詳見最高人民法院指導(dǎo)案例第72號(hào)：湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案。 黃芬：以商品房買賣(合同)設(shè)定的擔(dān)保的法律屬性與效力兼評(píng)最高人民法院公報(bào)案例“朱某與山西某房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房買賣合同糾紛案”，載河北法學(xué)2015年第10期 梁慧星：中國物權(quán)法草案建議稿條文、說明、理由與參考立法例，社會(huì)科學(xué)文

6、獻(xiàn)出版社2000年版，第638頁 孫鵬、王勤勞：流質(zhì)契約效力論，載法學(xué)2008年第1期 劉琨，以物抵債協(xié)議不宜認(rèn)定為流質(zhì)契約，載人民司法，2014年2月 吳光明：流抵契約禁止原則之轉(zhuǎn)變，載人大法律評(píng)論2012年第1輯. 共20篇論文，大多為2015年之后的新論文，參考價(jià)值很高。,以房抵債法律分析,本文的不足之處,本文中所述代物清償預(yù)約，雖然在形式上不屬于禁止流質(zhì)條款所規(guī)范之范疇，實(shí)際上在性質(zhì)上仍然屬于流質(zhì)。本人觀點(diǎn)如下：1.代物清償如果允許預(yù)約則與流質(zhì)無異，若法院以代物清償預(yù)約為由認(rèn)定該種約定合法，則無異于以形式掩蓋實(shí)質(zhì)。,以房抵債法律分析,來自朱俊芳案的啟示,2.彭之最終目的在于肯定流質(zhì)條款

7、的有效性。本人贊同他的觀點(diǎn)，但是，以最為典型的朱俊芳案為例，最高法院認(rèn)為本案借款協(xié)議中“如到期不能償還，或已無力償還，乙方(嘉和泰公司)將用以上抵押物來抵頂借款，雙方互不再支付對(duì)方任何款項(xiàng)”的約定，并非法律上禁止的流押條款。這種判斷純粹是渾水摸魚，本案的合同中明確寫明是房產(chǎn)是抵押物，只是以兩份合同的形式完成一份流質(zhì)條款所要完成之事，探尋最高法院如此判案之動(dòng)機(jī)，無非希望保護(hù)處于弱勢(shì)的房屋購買者(消費(fèi)者)之利益。而若判案皆以地位強(qiáng)勢(shì)弱勢(shì)來傾斜保護(hù)某一方則實(shí)為不妥，會(huì)造成司法實(shí)踐之混亂。,以房抵債法律分析,與代物清償類似的概念：抵押物到期折價(jià),我國法律雖然沒有規(guī)定代物清償，但是我國擔(dān)保法規(guī)定了債務(wù)人

8、可以通過抵押財(cái)產(chǎn)的折價(jià)取得抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，其必須符合兩個(gè)條件：其一，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償。其二，抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議以折價(jià)取得抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。債務(wù)履行期屆滿后抵押權(quán)人未受清償?shù)?，抵押?quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)取得抵押財(cái)產(chǎn)。不過，考慮到協(xié)議折價(jià)涉及與抵押財(cái)產(chǎn)有利害關(guān)系的各方當(dāng)事人的利益，我國對(duì)協(xié)議取得抵押財(cái)產(chǎn)予以了限制：一是抵押權(quán)人與抵押人簽訂取得抵押財(cái)產(chǎn)的合同。由于抵押人享有抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或支配權(quán)，因此抵押權(quán)人只能通過簽訂協(xié)議取得抵押財(cái)產(chǎn)。二是當(dāng)事人須在被擔(dān)保債權(quán)已屆清償期后，才能簽訂取得抵押財(cái)產(chǎn)的協(xié)議。如果在債權(quán)清償期屆滿前訂立，則屬于流質(zhì)契約。三是不得損害其他抵押權(quán)

9、人和債權(quán)人的利益。,以房抵債法律分析,抵押物協(xié)議折價(jià)應(yīng)當(dāng)符合下列要件：（一）須抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)已屆清償期。（二）須抵押人與抵押權(quán)人達(dá)成抵押物折價(jià)協(xié)議。,結(jié)論：我國法律實(shí)質(zhì)上明確禁止了代物清償預(yù)約。,以房抵債法律分析,評(píng)論者的觀點(diǎn)：在現(xiàn)代社會(huì)，禁止流質(zhì)的規(guī)定無法起到保護(hù)交易雙方中任何一方的作用，應(yīng)該予以廢除 理由如下,1.在傳統(tǒng)觀念中，為了體現(xiàn)民法的公平、等價(jià)、有償原則。立法者認(rèn)為，債務(wù)人因?yàn)榻?jīng)濟(jì)上的困難所迫，會(huì)自己提供或者請(qǐng)求第三人提供高價(jià)值的抵押財(cái)產(chǎn)提供擔(dān)保，而債權(quán)人可能趁人之危，迫使債務(wù)人訂立流質(zhì)條款，從中獲取暴利，從而損害了債務(wù)人的利益。但是，在現(xiàn)代社會(huì)中，債權(quán)人與債務(wù)人的地位并不存在固

10、定的強(qiáng)勢(shì)與弱勢(shì)之分。流質(zhì)僅僅是雙方之間的契約而已，而雙方合同的內(nèi)容僅僅是雙方博弈的結(jié)果。以傳統(tǒng)的以房抵債合同為例，不論其形式是一份合同還是兩份合同，合同中一般會(huì)存在雙方在借款數(shù)額以及利率的規(guī)定。債權(quán)人往往會(huì)因?yàn)閭鶆?wù)人提供的到期可排除清算程序的高價(jià)值留押物而提供較大的借款額以及較為低廉的利率。而借款人實(shí)際上額外取得了一份期權(quán)，（期權(quán)是指一種合約，該合約賦予持有人在某一特定日期或該日之前的任何時(shí)間以固定價(jià)格購進(jìn)或售出一種資產(chǎn)的權(quán)利）。,以房抵債法律分析,期權(quán)的內(nèi)容就是借款人有權(quán)在借款利息之和高于所抵押物的價(jià)值時(shí)，以物抵債。當(dāng)然有學(xué)者指出，如果借款人無力償還借款而此時(shí)抵押物價(jià)值高于債務(wù)價(jià)值時(shí)，強(qiáng)制以

11、物抵債是否對(duì)債務(wù)人造成了巨大的損害？我以為，對(duì)于商業(yè)主體而言，這屬于正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而如果抵押物價(jià)值大幅高于債務(wù)數(shù)額且債務(wù)人并非出于商業(yè)目的，則可以以情勢(shì)變更為由對(duì)合同進(jìn)行調(diào)整以保護(hù)債務(wù)人。而實(shí)際上現(xiàn)代社會(huì)的融資渠道眾多，很少會(huì)出現(xiàn)擁有足額抵押物卻無法融資以償還借款的情況。在現(xiàn)實(shí)中，合同雙方往往因?yàn)橄蜚y行貸款流程過長(zhǎng)或者實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用過高時(shí)間過長(zhǎng)而傾向簽訂以物抵債的合同。而在司法實(shí)踐中，即使認(rèn)定合同中的條款為流質(zhì)條款因而無效，也只會(huì)認(rèn)定其流質(zhì)無效而抵押合同并不因?yàn)榱髻|(zhì)條款無效而當(dāng)然無效。以彭論文中的李玉龍案為例，判決結(jié)果是以案涉公證抵押的24套房屋優(yōu)先償還李玉龍欠款本金及利息，在這種情況下，債務(wù)人就受到了過度的傾斜保護(hù)。 在目前這種無法徹底禁止流質(zhì)的情況下，法律對(duì)社會(huì)中正常的商業(yè)交易的過度干涉會(huì)導(dǎo)致正常的交易陷入定價(jià)混亂。以目前流行的商業(yè)地產(chǎn)融資模式為例