1、第四章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),知識(shí)體系,一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案選擇與比較 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不確定性決策 五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià),本章難點(diǎn),財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算 動(dòng)態(tài)指標(biāo) 靜態(tài)指標(biāo) 財(cái)務(wù)成本費(fèi)用的構(gòu)成 不確定性分析 敏感性分析方法 盈虧平衡分析 概率分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案的比較與選擇 綜合評(píng)價(jià),本章要求,通過(guò)本章的學(xué)習(xí)了解房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本方法與程序 能夠運(yùn)用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的方法對(duì)一般房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析、比較與評(píng)價(jià),一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究,知識(shí)體系,（一）投資項(xiàng)目可行性研究 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 （三）房

2、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) （四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步財(cái)務(wù)可行性分析,（一）投資項(xiàng)目可行性研究,1、投資項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)涵 2、投資項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容 3、投資項(xiàng)目可行性研究的階段 4、投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,（一）投資項(xiàng)目可行性研究,1、投資項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)涵 指在對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境等方面進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查，對(duì)擬定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和建設(shè)方案等進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和綜合比較論證，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，全面研究待考察項(xiàng)目在技術(shù)上的先進(jìn)性和適用性，經(jīng)濟(jì)上的合理性和有效性，以及規(guī)劃建設(shè)上的可能性和可行性。,（一）投資項(xiàng)目可

3、行性研究,2、投資項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容 主要包括市場(chǎng)預(yù)測(cè)與研究、技術(shù)方案研究、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)三個(gè)部分，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是投資項(xiàng)目可行性研究的重要組成部分。 項(xiàng)目可行性研究是分別從企業(yè)、國(guó)家和社會(huì)等角度綜合分析和判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，分析和判斷項(xiàng)目可行性研究的可靠性、真實(shí)性和客觀性，并做出對(duì)項(xiàng)目取舍的最終投資決策，最后評(píng)價(jià)人員給出項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。,（一）投資項(xiàng)目可行性研究,3、投資項(xiàng)目可行性研究的階段 投資項(xiàng)目可行性研究可分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估決策等四個(gè)階段。 (1)投資機(jī)會(huì)研究 主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議 (2)初步可行性研究 對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能

4、性與潛在效益進(jìn)行論證分析,（一）投資項(xiàng)目可行性研究,3、投資項(xiàng)目可行性研究的階段 (3)詳細(xì)可行性研究 主要對(duì)項(xiàng)目社會(huì)效益、技術(shù)上的可行性、經(jīng)濟(jì)后果的合理性以及財(cái)務(wù)盈利性等方面進(jìn)行詳細(xì)論證。 (4)項(xiàng)目的評(píng)估與決策 主要是全面審核可行性研究報(bào)告中反映的各種情況是否確實(shí)，分析項(xiàng)目可行性研究中的各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算是否正確，以及各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、定額費(fèi)率的選擇是否合理。,（一）投資項(xiàng)目可行性研究,表4-1 可行性研究各個(gè)階段的比較,（一）投資項(xiàng)目可行性研究,4、投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 (1)投資項(xiàng)目可行性研究的具體步驟 第一，項(xiàng)目投資人委托，專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)接受委托的同時(shí)，明確可行性研究的目標(biāo)； 第二，根據(jù)

5、研究目標(biāo)收集資料，進(jìn)行調(diào)查研究，主要從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩個(gè)方面進(jìn)行； 第三，設(shè)計(jì)項(xiàng)目投資方案，并對(duì)不同方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)，在此基礎(chǔ)上，對(duì)不同方案進(jìn)行比較與選擇，并制定相應(yīng)的實(shí)施計(jì)劃； 第四，編制可行性研究報(bào)告。,（一）投資項(xiàng)目可行性研究,4、投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 (2)投資項(xiàng)目可行性研究的作用 可以作為確定項(xiàng)目建設(shè)的必要依據(jù) 可以作為向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù) 是申請(qǐng)立項(xiàng)和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù) 是環(huán)保部門(mén)審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù),（一）投資項(xiàng)目可行性研究,4、投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 (2)投資項(xiàng)目可行性研究的作用 項(xiàng)目可行性論證是投資項(xiàng)目投資建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)，投資方可

6、以根據(jù)可行性研究的結(jié)構(gòu)合理進(jìn)行企業(yè)組織管理、制定機(jī)構(gòu)設(shè)置方案、設(shè)定勞動(dòng)定員和職工培訓(xùn)計(jì)劃。 是國(guó)家各級(jí)管理部門(mén)編制固定資產(chǎn)投資計(jì)劃和編制下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)。,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究,1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的性質(zhì) 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的范圍 3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的類(lèi)型 4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的步驟,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究,1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的性質(zhì) 核心研究的是開(kāi)發(fā)成本和銷(xiāo)售收入之間的關(guān)系是否能夠?qū)崿F(xiàn)開(kāi)發(fā)商可接受的最低投資目標(biāo)。 房地產(chǎn)投資的可行性研究是投資分析的起點(diǎn)，回答投資者可以做什么，而不是應(yīng)該做什么的問(wèn)題。 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行

7、性研究時(shí)，房地產(chǎn)投資人的投資目標(biāo)必須明確界定，并從多個(gè)預(yù)選方案中選擇一個(gè)最適合投資人目標(biāo)的方案。,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究,2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的范圍 在項(xiàng)目所在地各種限制條件下，滿(mǎn)足自然可行； 在法律、法規(guī)和土地利用限制條件下，滿(mǎn)足法律可行； 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值、投資者目標(biāo)、投資對(duì)象特點(diǎn)和投資者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度等限制條件下，滿(mǎn)足財(cái)務(wù)可行。 結(jié)論：一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須同時(shí)滿(mǎn)足自然、法律、財(cái)務(wù)可行性要求，才是一個(gè)可行的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究,2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的范圍,圖4-1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究范圍,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究,3、房地產(chǎn)

8、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的類(lèi)型 (1)在預(yù)先確定的地塊上，研究開(kāi)發(fā)類(lèi)型 開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)選定了待開(kāi)發(fā)的地塊，需要研究的是在各種開(kāi)發(fā)類(lèi)型中選擇一個(gè)最能滿(mǎn)足企業(yè)目標(biāo)的開(kāi)發(fā)類(lèi)型，此時(shí)，可行性分析的出發(fā)點(diǎn)是待開(kāi)發(fā)地塊的自然條件和法律約束以及由經(jīng)濟(jì)環(huán)境所確定的區(qū)位條件。,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究,3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的類(lèi)型 (2)預(yù)先投資類(lèi)型，尋找合適的地塊或者一組最合適的存量物業(yè) 在確定了投資類(lèi)型之后，此時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)就需要對(duì)具體投資類(lèi)型的各種要求和經(jīng)濟(jì)區(qū)位問(wèn)題進(jìn)行分析，在此基礎(chǔ)上，尋找一個(gè)合適的地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)，或者尋找最合適的存量物業(yè)進(jìn)行再開(kāi)發(fā)投資。,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究,3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

9、可行性研究的類(lèi)型 (3)在資金確定的情況下尋找投資機(jī)會(huì) 在資金確定的條件下，投資者進(jìn)行可行性研究的目的，就是從眾多的投資方案中選擇一個(gè)最有前途又能滿(mǎn)足企業(yè)投資目標(biāo)的投資方案。,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究,4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的步驟 （1）評(píng)價(jià)地塊的自然條件和法律條件，并對(duì)地塊自然方面和法律方面的可行性進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)； （2）估計(jì)市場(chǎng)對(duì)該項(xiàng)目的要求，確定該項(xiàng)目需要達(dá)到的環(huán)境要求和用戶(hù)對(duì)空間的基本要求，根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的類(lèi)型，確定交通、道路、服務(wù)、稅收等要求； （3）分析競(jìng)爭(zhēng)情況，估計(jì)這些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)租金和價(jià)格水平以及將來(lái)可能的空置率水平的影響；,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究,4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)

10、目可行性研究的步驟 （4）對(duì)每一個(gè)開(kāi)發(fā)方案分別進(jìn)行成本估算； （5）籌資成本估算，包括各種股權(quán)融資和債權(quán)融資的組合成本，如貸款比率、分期付款周期、利率、首付比率以及稅收狀況等； （6）估算空房出租的速度；,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究,4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的步驟 （7）建立現(xiàn)金流量表，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)的支出金額和時(shí)間、借貸資金、租賃營(yíng)運(yùn)收入、經(jīng)營(yíng)成本和支付的債務(wù)本息等進(jìn)行分析和計(jì)算； （8）根據(jù)預(yù)先給定的投資者可接受的最低收益率和投資者準(zhǔn)備承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)項(xiàng)目未來(lái)現(xiàn)金流量進(jìn)行評(píng)價(jià)。,（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的內(nèi)涵 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的分類(lèi) 3、

11、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的作用 4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的內(nèi)容,（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的內(nèi)涵 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求，運(yùn)用微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合，定量分析與定性分析相結(jié)合，動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，做好經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算、房地產(chǎn)項(xiàng)目收入估算與資金籌措的基礎(chǔ)上進(jìn)行，同時(shí)，應(yīng)注意對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行不確定分析和多方案比選。,（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的分類(lèi) (1)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系

12、，計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收人和財(cái)務(wù)支出，分析該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力、資金平衡狀況，從而判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 對(duì)一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，只需做財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。,（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的分類(lèi) (2)綜合評(píng)價(jià) 從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，分析和計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，判斷項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)合理性。 對(duì)于重大的、對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目、成片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在作出決策前應(yīng)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。,（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的作用 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究

13、的重要組成部分； 可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商服務(wù)，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資決策的依據(jù)； 可以為政府管理部門(mén)服務(wù)，作為政府管理部門(mén)審批房地產(chǎn)項(xiàng)目的依據(jù)； 可以為金融機(jī)構(gòu)服務(wù)，作為金融機(jī)構(gòu)審查貸款可行性的依據(jù)。,（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的內(nèi)容 （1）項(xiàng)目的背景與概況社會(huì)發(fā)展規(guī)劃與整體設(shè)想、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況、項(xiàng)目實(shí)施的組織機(jī)構(gòu)的保障、項(xiàng)目實(shí)施的可能性與必要性（宏觀和微觀的需要） （2）項(xiàng)目的市場(chǎng)前景與預(yù)測(cè)狀況市場(chǎng)的價(jià)格和需求量的分析 （3）項(xiàng)目實(shí)施的技術(shù)條件分析項(xiàng)目實(shí)施的技術(shù)的先進(jìn)性與可行性,（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的內(nèi)容 （4）項(xiàng)目實(shí)施的環(huán)境條件分

14、析環(huán)境條件的先進(jìn)性與可行性 （5）項(xiàng)目的實(shí)施的進(jìn)度項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排（可行性的和可能性的角度安排項(xiàng)目的進(jìn)度） （6）投資估算與資金的籌集項(xiàng)目投資所需的現(xiàn)金流量和資金的來(lái)源與運(yùn)用等的安排,（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的內(nèi)容 （7）項(xiàng)目的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益狀況項(xiàng)目的收入的估算和成本費(fèi)用的概算，計(jì)算項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量，并分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效果，以及項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析（敏感性和不確定性分析）。 （8）項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益分析運(yùn)用影子價(jià)格的方法來(lái)分析項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)效果通過(guò)成本費(fèi)用效果的計(jì)算來(lái)分析項(xiàng)目社會(huì)效果,（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步財(cái)務(wù)可行性分析,1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基本財(cái)務(wù)目標(biāo)

15、 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性原則 3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的初步財(cái)務(wù)分析方法,（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步財(cái)務(wù)可行性分析,1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基本財(cái)務(wù)目標(biāo) （1）貸款人的目標(biāo)貸款人的目標(biāo)是項(xiàng)目能夠產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流量，從而能夠保證清償貸款本金和利息，以及在發(fā)生違約需要處理該項(xiàng)目時(shí)，最可能的銷(xiāo)售價(jià)格所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量要足以收回抵押貸款。 對(duì)項(xiàng)目?jī)攤芰Φ姆治鲆话阃ㄟ^(guò)償債能力比率和貸款價(jià)值比率來(lái)進(jìn)行分析。,（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步財(cái)務(wù)可行性分析,1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基本財(cái)務(wù)目標(biāo) （1）貸款人的目標(biāo)償債能力比率等于投資項(xiàng)目的凈經(jīng)營(yíng)收益與年債務(wù)本息之比；貸款價(jià)值比率等于項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值的估計(jì)值與抵押貸款總額之間的關(guān)

16、系，一般介于0.7與1之間。 （2）股權(quán)投資者的目標(biāo)可接受的最低股東資本收益率表示投資者可接受的最低本期收益率，等于當(dāng)年投資者所獲得的現(xiàn)金流量與總股本投資額之間的比率。,（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步財(cái)務(wù)可行性分析,2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性原則 （1）房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者對(duì)房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者而言，與房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格相比，房地產(chǎn)租賃價(jià)格對(duì)他是否購(gòu)買(mǎi)某宗房地產(chǎn)的影響更大，當(dāng)賣(mài)家向其報(bào)出房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)，他首先將此銷(xiāo)售價(jià)格同房地產(chǎn)的租賃價(jià)格比較，如果由房地產(chǎn)市場(chǎng)的租賃價(jià)格還原得到的房地產(chǎn)價(jià)值高于賣(mài)價(jià)，此項(xiàng)房地產(chǎn)交易具有可行性。,（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步財(cái)務(wù)可行性分析,2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性原則 （2）房地產(chǎn)

17、銷(xiāo)售者對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售者來(lái)說(shuō)，他更加重視房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格，更多的是將房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者提出的買(mǎi)價(jià)（由租賃價(jià)格還原而來(lái)）與其期望的賣(mài)價(jià)比較。如果購(gòu)買(mǎi)者提出的買(mǎi)價(jià)高于房地產(chǎn)銷(xiāo)售者期望的賣(mài)價(jià)，那么此項(xiàng)房地產(chǎn)交易也具有可行性。,（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步財(cái)務(wù)可行性分析,3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的初步財(cái)務(wù)分析方法 （1）前門(mén)法當(dāng)房地產(chǎn)賣(mài)價(jià)已知時(shí)，計(jì)算房地產(chǎn)置業(yè)投資可行性要求的最低租金，以此來(lái)和市場(chǎng)同類(lèi)型房地產(chǎn)租金價(jià)格比較，若其低于同類(lèi)型房地產(chǎn)的租金價(jià)格，則該置業(yè)投資具有財(cái)務(wù)可行性，反之，則該置業(yè)投資不具有財(cái)務(wù)可行性。,圖4-2 前門(mén)法分析流程圖,（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步財(cái)務(wù)可行性分析,3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的初步財(cái)務(wù)分析方法

18、（1）前門(mén)法例4-1：已知某房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資計(jì)劃資料如下： 購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為12 400 000元； 貸款80%； 貸款條件：20年期，年利率11.5%，債務(wù)保障率1.3； 房屋可出租面積2720平方米，總建筑面積3200平方米； 目前租金行情為每平方米925元； 空置面積5%，也即占毛租金收益的5%； 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用為每平方米建筑面積250元； 稅收開(kāi)支為100.5 3200元； 其他固定費(fèi)用每年10 000元； 投資者要求的權(quán)益報(bào)酬率（自有資金收益率）為6%。試分析此房地產(chǎn)投資計(jì)劃是否具有可行性。,（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步財(cái)務(wù)可行性分析,3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的初步財(cái)務(wù)分析方法 （1）前門(mén)法計(jì)算自有資金投

19、入金額 自有資金投入金額=12400000*（1-80%）=2480000 計(jì)算自有資金的權(quán)益報(bào)酬（自有資金投資收益） 自有資金投資收益=2480000*6%=148800 計(jì)算貸款金額 貸款金額=12400000*80%=9920000 計(jì)算每年貸款償還金額 每年貸款償還金額=992000(1+11.5%)20 11.5% (1+11.5%)20 -1 =1286671.45,（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步財(cái)務(wù)可行性分析,3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的初步財(cái)務(wù)分析方法 （1）前門(mén)法計(jì)算每年達(dá)到的凈經(jīng)營(yíng)收入 每年的凈經(jīng)營(yíng)收入=148800+1286671.45=1435471.45 檢查債務(wù)保障率 債務(wù)保障率

20、=1286671.45*1.3=1672672.881435471.45 計(jì)算每年必須達(dá)到的毛經(jīng)營(yíng)收入 每年的毛經(jīng)營(yíng)收入=1672672.88+250*3200+100.5*3200+10000=2804272.88 計(jì)算潛在的毛經(jīng)營(yíng)收入 潛在的毛經(jīng)營(yíng)收入=2804272.88（1-5%）=2951866.19,（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步財(cái)務(wù)可行性分析,3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的初步財(cái)務(wù)分析方法 （1）前門(mén)法計(jì)算每平方米最低租金 每平米最低租金=2951866.192720=1085.25元/平米 該最低租金高于房地產(chǎn)市場(chǎng)同類(lèi)物業(yè)的租金水平925元/平米，所以該投資計(jì)劃不具有可行性。,（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

21、項(xiàng)目初步財(cái)務(wù)可行性分析,3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的初步財(cái)務(wù)分析方法 （2）后門(mén)法在房地產(chǎn)同類(lèi)型房地產(chǎn)租賃價(jià)格已知的情況下，求取房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的合理價(jià)格，將此合理價(jià)格同房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)時(shí)所需支付的價(jià)格比較，若其高于房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，則該房地產(chǎn)置業(yè)投資不可行，反之，則該房地產(chǎn)置業(yè)投資可行。,圖4-3 后門(mén)法分析流程圖,（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步財(cái)務(wù)可行性分析,3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的初步財(cái)務(wù)分析方法 （2）后門(mén)法（例4-1）計(jì)算所要求的潛在總收入 潛在總收入=925*2720=2516000 計(jì)算所要求的實(shí)際總收入 實(shí)際總收入=2516000*95%=2390200 計(jì)算凈經(jīng)營(yíng)收入 凈經(jīng)營(yíng)收入=2390200-250*3

22、200-100.5*3200-10000=1258600 計(jì)算每年可支撐的最大貸款本息 每年貸款本息=1258600/1.3 =968153.8,（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步財(cái)務(wù)可行性分析,3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的初步財(cái)務(wù)分析方法 （2）后門(mén)法（例4-1）計(jì)算可獲得的最大貸款額 最大貸款額= 968153.8* (1+11.5%)20 -1 /(1+11.5%)20 11.5%=968153.8/0.127968=7565593 計(jì)算自有資金應(yīng)得凈收益 自有資金凈收益=1258600-968153.8=290446.2 計(jì)算最大自有資金投資額 自有資金投資額=290446.2/6%=4840769 計(jì)

23、算項(xiàng)目所必須的最大投資額 項(xiàng)目最大投資額= 4840769+7565593=12406363,（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步財(cái)務(wù)可行性分析,3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的初步財(cái)務(wù)分析方法 （2）后門(mén)法（例4-1）由于同類(lèi)物業(yè)所要求的必須投資額高于該物業(yè)所支付的價(jià)格，所以該投資計(jì)劃不具有可行性。,二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法, 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，是在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡狀況進(jìn)行的分析。, 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),

24、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 從一個(gè)企業(yè)或者項(xiàng)目的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施所引起的現(xiàn)金流量的改變以及對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果以及財(cái)務(wù)結(jié)果的評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要側(cè)重于項(xiàng)目本身的獲利能力。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，按照資源合理配置的原則，從一個(gè)國(guó)家整體的角度來(lái)分析項(xiàng)目的效益和費(fèi)用。,知識(shí)體系,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù) （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法 （三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本 3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金籌措 4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入估算 5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅金估算,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基

25、本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資 （1）開(kāi)發(fā)建設(shè)投資指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投人的各項(xiàng)費(fèi)用。 開(kāi)發(fā)期：指從房地產(chǎn)項(xiàng)目大量資金正式投入工程開(kāi)始到開(kāi)發(fā)建設(shè)完成的期間。 各項(xiàng)費(fèi)用：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資 （1）開(kāi)發(fā)建設(shè)投資,圖4-4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資 （1）開(kāi)發(fā)建設(shè)投資開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本：指房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，按照

26、國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。 當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目有多種產(chǎn)品時(shí)，可分別估算每種產(chǎn)品的成本費(fèi)用。 但要注意開(kāi)發(fā)建設(shè)投資在不同開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間的合理分?jǐn)偂?（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資 （1）開(kāi)發(fā)建設(shè)投資固定資產(chǎn)：包括開(kāi)發(fā)企業(yè)辦公用房、開(kāi)發(fā)企業(yè)機(jī)器設(shè)備和運(yùn)輸設(shè)備，以及自營(yíng)的商業(yè)和服務(wù)業(yè)用房等 無(wú)形資產(chǎn)：主要包括土地使用權(quán)等。 遞延資產(chǎn)：主要包括開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)辦費(fèi)和租入固定資產(chǎn)的改良支出等。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資 （1）開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 土地費(fèi)用 指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目取得土地有多種方式，所發(fā)生

27、的費(fèi)用各不相同。主要有下列幾種： 劃撥或征用土地的土地征用拆遷費(fèi) 出讓土地的土地出讓地價(jià)款 轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 租用土地的土地租用費(fèi) 股東投資入股土地的投資折價(jià)。,土地征用拆遷費(fèi),農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi) 主要包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、拆遷費(fèi)、其他費(fèi)用等。 城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi) 主要包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)，搬家費(fèi)，臨時(shí)搬遷安置費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及對(duì)于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等。,土地出讓地價(jià)款,指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使

28、用權(quán)出讓地價(jià)款。 主要包括：向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或征地費(fèi)等。 Note：土地出讓地價(jià)款的數(shù)額由土地所在城市、地區(qū)、地段、土地的用途以及使用條件、合同條件等許多方面的因素決定。,土地轉(zhuǎn)讓費(fèi),指土地受讓方（需要土地的一方）向土地轉(zhuǎn)讓方（出售土地的一方）支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。 依法通過(guò)土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用者。 Note：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，地上建筑物及其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。,土地租用費(fèi),指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。 以租用方式取得土地使用權(quán)可以減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的初期投資，但在房地產(chǎn)

29、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中較為少見(jiàn)。,土地投資折價(jià),房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)可以來(lái)自房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資。 在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要對(duì)土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資 （1）開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 前期工程費(fèi) 主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。 項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用，一般可按項(xiàng)目總投資的一定百分比估算，也可按估計(jì)的工作量乘以正常工日費(fèi)率估算。 項(xiàng)目水文、地質(zhì)勘測(cè)所需費(fèi)用根據(jù)工作量估算。 土地開(kāi)發(fā)中三通一平(通水、通電、通路、土地平整)工程費(fèi)用

30、根據(jù)實(shí)際工作量估算。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資 （1）開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（室外工程費(fèi)） 指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線(xiàn)以?xún)?nèi)的各種管線(xiàn)和道路工程。 主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線(xiàn)、干管、干道的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資 （1）開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 建筑安裝工程費(fèi) 指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。 在可行性研究階段，建筑安裝工程費(fèi)用估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似框算法、

31、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資 （1）開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（附屬工程費(fèi)） 指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施(又稱(chēng)公建設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用， 主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車(chē)場(chǎng)等。 一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，統(tǒng)稱(chēng)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資 （1）開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)

32、用。 主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)和其他費(fèi)用等。 Note：當(dāng)開(kāi)發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)，由開(kāi)發(fā)企業(yè)定期或不定期派人到開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)時(shí)，所發(fā)生的費(fèi)用可直接計(jì)人開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資 （1）開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 管理費(fèi)用 指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 主要包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、房地產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、

33、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤(pán)虧、毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資 （1）開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 財(cái)務(wù)費(fèi)用 指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 主要包括：借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資 （1）開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 銷(xiāo)售費(fèi)用 指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。 主要包括銷(xiāo)售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)

34、、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。對(duì)于一次性的銷(xiāo)售，銷(xiāo)售費(fèi)用是在房屋銷(xiāo)售之前發(fā)生的；而非一次性的銷(xiāo)售（出租），銷(xiāo)售費(fèi)用的發(fā)生則在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期中不斷的發(fā)生。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資 （1）開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 其他費(fèi)用 主要包括：臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資 （1）開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 稅費(fèi)及規(guī)費(fèi) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政

35、府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。 主要包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅、市政支管線(xiàn)分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話(huà)初裝費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。 各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資 （1）開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見(jiàn)費(fèi)用。 一般建設(shè)項(xiàng)目主要包括：漲價(jià)預(yù)備費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)工程的費(fèi)用、政治環(huán)境預(yù)備費(fèi)用等。 根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上各種費(fèi)用的3%7%估算。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資 （1）開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 指房

36、地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。主要包括管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用等。 修理費(fèi)用 指以出租或自營(yíng)方式獲得收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的物料消耗和維修費(fèi)等。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資 （2）經(jīng)營(yíng)資金（流動(dòng)資金） 經(jīng)營(yíng)資金是指開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。 不同于企業(yè)的期間成本或費(fèi)用，但是與企業(yè)的成本費(fèi)用有關(guān)。 經(jīng)營(yíng)資金的估算一般是根據(jù)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模以及需要的材料的儲(chǔ)備量、企業(yè)資金的支出頻率等進(jìn)行估算。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本，指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按照國(guó)家有關(guān)財(cái)

37、務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。 主要包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、出租土地經(jīng)營(yíng)成本、房地產(chǎn)銷(xiāo)售成本、出租經(jīng)營(yíng)成本。對(duì)于分期收款的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)銷(xiāo)售成本和出租經(jīng)營(yíng)成本可按其當(dāng)期收入占全部銷(xiāo)售收入和租金收入的比率，計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本 Note： 項(xiàng)目評(píng)估中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)成本的確定一般以現(xiàn)金流量中資金所有權(quán)的真實(shí)變動(dòng)為其確定支出的方法和原則。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金籌措 （1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的租售計(jì)劃 租售房地產(chǎn)的類(lèi)型、時(shí)間和數(shù)量 租售房地產(chǎn)的類(lèi)型和相應(yīng)的數(shù)量，應(yīng)在房地產(chǎn)項(xiàng)目可供租售的房地產(chǎn)類(lèi)型、

38、數(shù)量的基礎(chǔ)上確定，并要考慮租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化對(duì)租售數(shù)量的影響。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金籌措 （1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的租售計(jì)劃 租售價(jià)格 租售價(jià)格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)確定：一般應(yīng)選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例，通過(guò)對(duì)其成交價(jià)格的分析與修正，最終得到該房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格。 確定租售價(jià)格要與開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略相一致。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金籌措 （1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的租售計(jì)劃 租售價(jià)格 要考慮政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等宏觀環(huán)境對(duì)項(xiàng)目租售價(jià)格影響。 要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況進(jìn)行分析。 要考慮已建成的、正

39、在建設(shè)的以及潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目租售價(jià)格的影響。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金籌措 （1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的租售計(jì)劃 房地產(chǎn)項(xiàng)目收入 房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入（以上統(tǒng)稱(chēng)租售收入）、配套設(shè)施銷(xiāo)售收入和自營(yíng)收入。 房地產(chǎn)租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價(jià)格。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金籌措 （1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的租售計(jì)劃 房地產(chǎn)項(xiàng)目收入 分析房地產(chǎn)租售收入時(shí)，應(yīng)注意： 可出售面積比例的變化對(duì)銷(xiāo)售收入的影響； 由于規(guī)劃設(shè)計(jì)的原因?qū)е虏荒苁鄢雒娣e比例的增大對(duì)銷(xiāo)售收入的影響； 空

40、置期和出租率對(duì)租金收入的影響。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金籌措 （1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的租售計(jì)劃 房地產(chǎn)項(xiàng)目收入 房地產(chǎn)自營(yíng)收入，指開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的載體，通過(guò)綜合性的自營(yíng)方式得到的收入。 分析房地產(chǎn)自營(yíng)收入時(shí)，應(yīng)注意： 目前已有的商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后產(chǎn)生的影響； 未來(lái)商業(yè)、服務(wù)業(yè)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金籌措 （1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的租售計(jì)劃 房地產(chǎn)項(xiàng)目收入 在進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，應(yīng)按期編制： 銷(xiāo)售收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表； 租金

41、收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表； 自營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表； 投資計(jì)劃與資金籌措表。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金籌措 （1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的租售計(jì)劃 確定收款方式 應(yīng)考慮房地產(chǎn)交易的付款習(xí)慣和慣例； 還應(yīng)考慮分期付款的期數(shù)和各期付款的比例。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金籌措 （2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金籌集計(jì)劃 主要是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以及投資、成本與費(fèi)用使用計(jì)劃，確定資金的來(lái)源和相應(yīng)的數(shù)量。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來(lái)源通常有：資本金、預(yù)租售收入、借貸資金（銀行貸款、信托資金、債券、應(yīng)付帳款） 。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)

42、評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入估算 （1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入估算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)經(jīng)營(yíng)收入主要包括：開(kāi)發(fā)土地的土地轉(zhuǎn)讓收入和商品房銷(xiāo)售收入。 開(kāi)發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓收入 開(kāi)發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓收入，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，一般在土地具備地面建設(shè)條件后，滿(mǎn)足土地轉(zhuǎn)讓條件后，土地開(kāi)發(fā)投資者通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)獲得的收入。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入估算 （1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入估算 開(kāi)發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓收入 土地轉(zhuǎn)讓收入=已開(kāi)發(fā)土地面積每平方米土地價(jià)格 土地轉(zhuǎn)讓收入=該塊已經(jīng)開(kāi)發(fā)的土地規(guī)劃規(guī)定建造建筑物的建筑面積熟地樓面單價(jià) 商品房銷(xiāo)售收入 商品房銷(xiāo)售收入=商品房建筑面積每平方米房

43、屋價(jià)格,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入估算 （2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租金收入估算 年租金收入 出租房屋年租金收入不僅取決于房屋的租金，還決定于房屋的價(jià)格，也取決于其他的各種費(fèi)用成本以及市場(chǎng)的供求狀況。具體估算可以按市場(chǎng)法加以預(yù)測(cè)或者按照房屋的使用面積計(jì)算。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入估算 （2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租金收入估算 年經(jīng)營(yíng)成本 出租房屋的年經(jīng)營(yíng)成本主要包括：業(yè)務(wù)人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、車(chē)旅交通費(fèi)、出租房屋折舊費(fèi)、修繕費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)、其他費(fèi)用。 具體估算往往根據(jù)企業(yè)的業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和人員編制進(jìn)行確定。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本

44、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅金估算 （1）營(yíng)業(yè)稅 納稅義務(wù)人：銷(xiāo)售企業(yè)、出租企業(yè)、中介企業(yè)； 納稅依據(jù)：分別根據(jù)收入的不同實(shí)現(xiàn)方式來(lái)進(jìn)行計(jì)算，主要包括房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入、中介服務(wù)的服務(wù)費(fèi)收入、房地產(chǎn)出租的租金收入。 稅率：銷(xiāo)售收入、出租收入、以及服務(wù)費(fèi)收入的5%計(jì)征。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅金估算 （2）城市維護(hù)建設(shè)稅和教育稅附加 納稅義務(wù)人：銷(xiāo)售企業(yè)、出租企業(yè)、中介企業(yè)； 城市維護(hù)建設(shè)稅和教育稅附加，兩項(xiàng)累計(jì)以營(yíng)業(yè)稅的10%計(jì)征。 （3）房產(chǎn)稅 納稅義務(wù)人：房地產(chǎn)的所有人，房產(chǎn)稅一般按年征收分期繳納。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

45、項(xiàng)目稅金估算 （3）房產(chǎn)稅 納稅依據(jù)：企業(yè)單位自用住房，以房屋余值計(jì)，稅率為1.2%；出租商品房，以租金收入計(jì)，稅率為12%。 Note：免交房產(chǎn)稅的情形 國(guó)家機(jī)關(guān)、團(tuán)體、軍隊(duì)、居民的自用房屋；國(guó)家財(cái)政撥款的事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)；宗教寺廟、公園名勝古跡自用的房產(chǎn)；財(cái)政部批準(zhǔn)的其他免稅房屋。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅金估算 （4）土地使用稅 納稅義務(wù)人：擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人 納稅依據(jù)：納稅人實(shí)際占用的土地的面積，一般按年計(jì)算、分期交納； 稅率：采用分類(lèi)分級(jí)的幅度定額稅率大城市為0.5010元中等城市為0.48元小城市0.36元縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)為0.

46、204元,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅金估算 （5）耕地占用稅 納稅義務(wù)人：占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人征稅范圍：國(guó)家所有或集體所有的耕地。稅率：根據(jù)人均耕地面積，按照規(guī)定稅率一次性的計(jì)算征收： 人均耕地面積1畝以下的地區(qū)，每平方米為210元 人均耕地面積12畝的，每平方米為1.68元 人均耕地面積23畝的，每平方米為1.36.5元 人均耕地面積3畝以上的，每平方米為15元,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅金估算 （6）土地增值稅 納稅義務(wù)人：有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其他附著物并取得收入的單位和個(gè)人。征稅范

47、圍：國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其他附著物課稅對(duì)象：有償轉(zhuǎn)讓土地房地產(chǎn)取得的土地增值額。 計(jì)算方法：分級(jí)計(jì)算法和速算扣除法,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅金估算 （6）土地增值稅 稅率：實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率。增值額未超過(guò)（小于等于）扣除項(xiàng)目的金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目的金額50%的部分，未超過(guò)扣除項(xiàng)目的金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目的金額100%的部分，未超過(guò)扣除項(xiàng)目的金額200%的部分，稅率為50%增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目的金額200%以上的部分，稅率為60% 。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅

48、金估算 （6）土地增值稅 土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)時(shí)的支付金額土地開(kāi)發(fā)的成本費(fèi)用新建房及配套設(shè)施的成本費(fèi)用或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),表4-2 土地增值稅稅率與速算扣除系數(shù),5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅金估算 （6）土地增值稅,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅金估算 （6）土地增值稅 例4-3：某個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目其轉(zhuǎn)讓價(jià)格總計(jì)為1000萬(wàn)元，已知其扣除項(xiàng)目金額為200萬(wàn)元，計(jì)算其應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅額？ 計(jì)算增長(zhǎng)額=1000-200=800（萬(wàn)元） 計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目的比重=

49、800/200=400% 采用分級(jí)計(jì)算法 第一級(jí)：200*50%*30%=30（萬(wàn)元） 第二級(jí)：200*50%*40%=40（萬(wàn)元）,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅金估算 （6）土地增值稅 采用分級(jí)計(jì)算法 第三級(jí)：200*50%=100（萬(wàn)元） 第四級(jí)：400*60%=240（萬(wàn)元） 應(yīng)繳納的土地增值稅=30+40+100+240=410（萬(wàn)元） 采用速算扣除法 應(yīng)繳納的土地增值稅=800*60%-200*0.35=410（萬(wàn)元）,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅金估算 （7）企業(yè)所得稅 納稅義務(wù)人：實(shí)行獨(dú)立核算的企業(yè)單位。納稅依據(jù)：按照企

50、業(yè)實(shí)現(xiàn)的純收益或利潤(rùn)的25%征收。 （8）外資投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅 納稅義務(wù)人：三資企業(yè)或者在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所，從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的，或者在中國(guó)境內(nèi)未設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所，但有來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)的所得的外國(guó)公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅金估算 （8）外資投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅 納稅依據(jù)：生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得，對(duì)總機(jī)構(gòu)設(shè)立在中國(guó)境內(nèi)的外商投資企業(yè)來(lái)源于境內(nèi)、境外所得，對(duì)外國(guó)企業(yè)就來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)的所得繳納25%的稅收。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅金估算 （9）契約稅 納稅人：以買(mǎi)賣(mài)、典當(dāng)、贈(zèng)與或交換方式獲得的土

51、地房屋產(chǎn)權(quán)的承受人。 征收對(duì)象：發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋 稅率：買(mǎi)契稅率為35%，首次購(gòu)房低于90平米，買(mǎi)契稅率為1%，按買(mǎi)價(jià)征稅；典當(dāng)契稅率3%，按典價(jià)征收；贈(zèng)與契稅率6%，按現(xiàn)值價(jià)格征收；交換房屋價(jià)值相等的，免征契稅，不相等的，超過(guò)部分按照買(mǎi)賣(mài)稅率納稅； 征稅依據(jù)：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移雙方當(dāng)事人簽定契約價(jià)格。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅金估算 （10）印花稅 納稅人：各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)證、營(yíng)業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照的企業(yè)單位和個(gè)人，以及在國(guó)外書(shū)立、領(lǐng)受，但在國(guó)內(nèi)使用的應(yīng)稅憑證的使用人。 比例稅率：各類(lèi)合同、以及具有合同性質(zhì)的憑證、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)、營(yíng)業(yè)帳簿中所記載的金額，

52、分為五個(gè)檔次：0.005%、0.03%、0.05%、0.1%、0.2%。 定額稅率：權(quán)利、許可證照以及營(yíng)業(yè)帳簿中的其他帳簿，按件貼花，每件5元。,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù),5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅金估算 （10）印花稅 房地產(chǎn)有關(guān)的印花稅： 建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同，按收取費(fèi)用的0.05%； 建筑安裝工程承包合同，0.03%； 房屋租賃合同，按租賃金額的0.1%，不足1元，按照1元貼花； 借款合同，按照金額的0.005%； 保險(xiǎn)合同，按照保費(fèi)的0.1%； 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，按照轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所載金額的0.05%； 政府部門(mén)發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證，按件貼花5元；,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法,

53、1、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo) 2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)指標(biāo),（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法,1、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)（不考慮時(shí)間價(jià)值） （1）投資利潤(rùn)率 考察項(xiàng)目單位投資的盈利能力，指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率。計(jì)算公式如下： 投資利潤(rùn)率=項(xiàng)目年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資=固定資產(chǎn)投資+投資方向調(diào)節(jié)稅+建設(shè)期利息+流動(dòng)資金投資利潤(rùn)可以是稅前或者是稅后利潤(rùn),（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法,1、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)（不考慮時(shí)間價(jià)值） （1）投資利潤(rùn)率 作用：投資利潤(rùn)率越高，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益越好；當(dāng)投資利潤(rùn)率大于基準(zhǔn)利潤(rùn)率時(shí)，該投資項(xiàng)目可行。 優(yōu)點(diǎn)：

54、易于理解，使用簡(jiǎn)單、方便，考慮了投資壽命期內(nèi)所有年份內(nèi)的收益； 缺點(diǎn)：沒(méi)有考慮時(shí)間價(jià)值；凈利潤(rùn)指標(biāo)是會(huì)計(jì)概念，與現(xiàn)金流量存在差異，不能真正反映投資報(bào)酬的高低。,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法,1、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)（不考慮時(shí)間價(jià)值） （1）投資利潤(rùn)率 例4-4：某房地產(chǎn)公司投資一寫(xiě)字樓，總投資為1000萬(wàn)元，投資建設(shè)期2年，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期為15年，每年的凈利潤(rùn)為200萬(wàn)元，投資人所要求的最低利潤(rùn)率為15%。試問(wèn)該投資項(xiàng)目是否可行？ 投資利潤(rùn)率=200/1000*100%=20%15% 該投資項(xiàng)目可行。,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法,1、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)（不考慮時(shí)間價(jià)值） （2）投資回收

55、期 衡量投資項(xiàng)目初始投資回收速度的評(píng)估指標(biāo)，指項(xiàng)目的凈收益抵償全部初始投資所需的時(shí)間，一般從建設(shè)年開(kāi)始計(jì)算，而償還投資的來(lái)源包括凈收益和折舊之和，凈收益可以是稅前利潤(rùn)，也可以是稅后利潤(rùn)。,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法,1、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)（不考慮時(shí)間價(jià)值） （2）投資回收期,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法,1、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)（不考慮時(shí)間價(jià)值） （2）投資回收期 優(yōu)點(diǎn)：簡(jiǎn)單、方便，易于理解，并且考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素。 缺點(diǎn)：未考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值；不計(jì)算償還投資后可能的獲得的收益，不能完全反映投資的盈利程度；回收期的標(biāo)準(zhǔn)確定主要依賴(lài)決策者的對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度。,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

56、方法,1、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)（不考慮時(shí)間價(jià)值） （2）投資回收期 例4-5：某房地產(chǎn)公司投資一寫(xiě)字樓，總投資為1000萬(wàn)元，投資建設(shè)期2年，假設(shè)投資為均勻投入，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期為8年，每年凈利潤(rùn)為200萬(wàn)元，項(xiàng)目折舊為每年125萬(wàn)元，試確定該項(xiàng)目的投資回收期。若該類(lèi)型項(xiàng)目的投資回收期一般為8年，試對(duì)該項(xiàng)目的投資效果進(jìn)行評(píng)價(jià)。,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法,1、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)（不考慮時(shí)間價(jià)值） （2）投資回收期 表4-3 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法,1、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)（不考慮時(shí)間價(jià)值） （2）投資回收期 該項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期為5.077年，小于基準(zhǔn)的投資回收期，因

57、此，該項(xiàng)目的投資效果比較好。,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法,2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)指標(biāo)（考慮時(shí)間價(jià)值） 靜態(tài)指標(biāo)與動(dòng)態(tài)指標(biāo)比較 靜態(tài)指標(biāo)一般不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值，一般有投資利潤(rùn)率和投資回收期兩個(gè)指標(biāo)； 動(dòng)態(tài)指標(biāo)主要考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值，因而需要通過(guò)社會(huì)折現(xiàn)率對(duì)不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)，并通過(guò)對(duì)折現(xiàn)后的現(xiàn)金流量的比較來(lái)評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目的投資效果的好壞。社會(huì)折現(xiàn)率一般反映社會(huì)平均折現(xiàn)率水平，一般取8%，主要考慮社會(huì)基準(zhǔn)收益率、投資風(fēng)險(xiǎn)收益率和通貨膨脹率的影響。,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法,2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)指標(biāo)（考慮時(shí)間價(jià)值） （1）凈現(xiàn)值NPV 凈現(xiàn)值，指將項(xiàng)目在有效期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，按照

58、預(yù)先規(guī)定的貼現(xiàn)率或基準(zhǔn)收益率折算到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施開(kāi)始時(shí)的基準(zhǔn)年的值。,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法,2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)指標(biāo)（考慮時(shí)間價(jià)值） （1）凈現(xiàn)值 判斷準(zhǔn)則：對(duì)一個(gè)投資項(xiàng)目進(jìn)行判斷時(shí)，當(dāng)該投資項(xiàng)目NPV0時(shí)，則認(rèn)為其可行，即該項(xiàng)目的收益率大于基準(zhǔn)的內(nèi)部收益率；對(duì)不同投資項(xiàng)目進(jìn)行比較時(shí)，當(dāng)其原始投資相等時(shí)，則選擇NPV最大的為最優(yōu)項(xiàng)目；當(dāng)其初始投資不同時(shí)，則NPV最大不能成為決策選優(yōu)的依據(jù)。,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法,2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)指標(biāo)（考慮時(shí)間價(jià)值） （1）凈現(xiàn)值 優(yōu)點(diǎn)：考慮了貨幣的時(shí)間價(jià)值；反映了房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的贏利大小。 缺點(diǎn)：凈現(xiàn)值的大小受到折現(xiàn)率大小的影響；凈現(xiàn)

59、值指標(biāo)不能用來(lái)直接比較不同投資額的項(xiàng)目的效率的好壞，即不反映投資收益率的高低。,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法,2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)指標(biāo)（考慮時(shí)間價(jià)值） （1）凈現(xiàn)值 例4-6：某房地產(chǎn)公司投資一寫(xiě)字樓，總投資為1000萬(wàn)元，投資建設(shè)期2年，投資均勻投入，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期為8年，每年凈利潤(rùn)為200萬(wàn)元，項(xiàng)目折舊為每年125萬(wàn)元，假設(shè)基準(zhǔn)的社會(huì)折現(xiàn)率為10%，試對(duì)該項(xiàng)目的投資效果進(jìn)行評(píng)價(jià)。NPV=621.680,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法,表4-4 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法,2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)指標(biāo)（考慮時(shí)間價(jià)值） （2）內(nèi)部收益率IRR 內(nèi)部收益率，指使得投資方案各年現(xiàn)金流入量的總現(xiàn)值與各年現(xiàn)金流量流出量的總現(xiàn)值相等的貼現(xiàn)率，可以用來(lái)反映項(xiàng)目投資收益水平的高低。,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法,2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)指標(biāo)（考慮時(shí)間價(jià)值） （2）內(nèi)部收益率IRR 判斷準(zhǔn)則：對(duì)一個(gè)投資項(xiàng)目進(jìn)行判斷時(shí)，當(dāng)該投資項(xiàng)目IRR基準(zhǔn)投資回報(bào)率時(shí)，則認(rèn)為其可行；對(duì)不同投資項(xiàng)目進(jìn)行比較時(shí)，則應(yīng)選擇內(nèi)部收益率最大的投資項(xiàng)目作為最優(yōu)項(xiàng)目。,（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法,2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)指標(biāo)（考慮時(shí)間價(jià)值） （2）內(nèi)部收益率IRR 優(yōu)點(diǎn)：考慮了資金的時(shí)間價(jià)值；內(nèi)部收益率不需要首先確定所要求的報(bào)酬率；表示投資項(xiàng)目?jī)?nèi)在收益率，反映投資效率高低。 缺點(diǎn)：不能直觀地顯