1、專業(yè)實踐總結(jié)報告 摘要：估價師是一個較為新興的行業(yè)，是一個對理論和實踐要求較高的行業(yè)。在掌握了扎實的理論知識的同時，也要求估價師擁有一定的實踐經(jīng)驗，本報告從實踐角度出發(fā)，簡單闡述了土地評估的具體工作事務(wù)、工作流程、估價方法的現(xiàn)實應(yīng)用、估價行業(yè)存在的風(fēng)險等問題。關(guān)鍵詞：估價依據(jù) 估價方法 估價風(fēng)險 正文： “知之愈明，則行之愈篤；行之愈篤，則知之益明。”這句名言出自朱熹朱子語類，大意是理解得越清楚，實踐就越扎實；實踐越扎實，認(rèn)識就會更加清晰。土地評估行業(yè)也是一個對理論和實踐要求較高的行業(yè)，要想成為一名出色的土地估價師，最重要的是要積累估價案例經(jīng)驗，這一經(jīng)驗需要在工作過程中進(jìn)行積累，而不僅僅是通過

2、估價師考試的那些實例題目。同時還需要對國家出臺的土地相關(guān)法律法規(guī)比較了解，政治嗅覺比較敏銳，還有經(jīng)濟(jì)金融的相關(guān)知識的經(jīng)驗。 總之，估價師是一個較為新興的行業(yè)，無論房屋估價還是土地估價，前人的經(jīng)驗都不太充分或可參考性并不大，需要自己在前行中摸索。在通過全國土地估價師考試之后的專業(yè)實踐過程中，我學(xué)到了許多考試中無法深刻體會到的知識和經(jīng)驗，下面現(xiàn)就專業(yè)實踐過程中的主要工作、感受和認(rèn)識分三部分做簡要總結(jié)陳述。 第一部分專業(yè)實踐的單位基本情況 。 第二部分專業(yè)實踐期間完成的主要工作及流程 一、主要工作： 二、工作流程： 第三部分專業(yè)實踐的感受及認(rèn)識 一、對土地評估行業(yè)的了解 1、土地評估行業(yè)產(chǎn)生的時代背

3、景： 2、土地評估行業(yè)的法律基礎(chǔ)： （1）由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議于2007年8月30日通過的中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法中的第三十四條規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”，房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。 （2）1992年4月27日國家物價局、建設(shè)部發(fā)出關(guān)于解決在房地產(chǎn)交易中國有土地收益流失問題的通知。 （3）1995年3月23日 建設(shè)部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)出關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作的通知（建房1995

4、152號）。 （4）國有資產(chǎn)評估管理辦法 1991年11月16日中華人民共和國國務(wù)院令第9l號發(fā)布 3、評估行業(yè)的現(xiàn)狀 二、對估價方法的實踐認(rèn)識 理論考試，會給出評估人員相應(yīng)的數(shù)據(jù)，要求利用公式來計算地價，但實際工作中，所有的數(shù)據(jù)都要自己的收集，下面就專業(yè)實踐過程中估價方法運用所涉及到的相關(guān)工作做簡要總結(jié)： （1）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。其計算基本公式為：基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估的宗地地價（基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價）基準(zhǔn)地價（1k）k123開發(fā)程度修正幅度k4（其中式中： k1期日修正系數(shù)k2容積率修正系數(shù)k3其它因素修正系數(shù) k4土地使用年期修正系數(shù) k影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之

5、和）。該估價方法主要適合在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合土地的評估。在實踐過程中，首先要收集當(dāng)?shù)刈钚碌幕鶞?zhǔn)地價成果，包括基準(zhǔn)地價圖表及修正體系，一般地區(qū)的基準(zhǔn)地價技術(shù)報告中涵蓋了這些內(nèi)容。其次在實地踏勘過程中，一定要仔細(xì)填寫現(xiàn)場調(diào)查表，主要包括區(qū)域和個別因素的調(diào)查、區(qū)域地價水平的調(diào)查，這個在實踐過程中顯得特別重要。本方法存在的不確定因素主要有：期日修正系數(shù)中涉及的地價指數(shù)和還原利率的確定。 （2）假設(shè)開發(fā)法。（3）成本逼近法。（4）市場比較法。（5）收益還原法。由于各種方法都存在一定的局限性和不足，這就要求評估人員在現(xiàn)實估價工作中要多調(diào)查多分析，做到心中有價，那樣在估價過程中才能更好地

6、處理好理論計算與實際地價之間的差異問題。 三、對土地評估風(fēng)險的實踐認(rèn)識 原來認(rèn)為評估行業(yè)是個低風(fēng)險行業(yè)，所謂估價，有些偏差總是難免的，但經(jīng)過專業(yè)實踐過程中，發(fā)現(xiàn)評估行業(yè)其實存在著很多風(fēng)險，下面就個人理解風(fēng)險主要體現(xiàn)在： （1）（2）（3）（4）綜上所述，在專業(yè)實踐過程中，對不同估價目的的評估流程、估價方法的現(xiàn)實應(yīng)用以及評估行業(yè)存在的行業(yè)風(fēng)險有了較深刻的認(rèn)識和理解，而這些認(rèn)識和感受是書本上沒有的，只有在實踐過程中不斷積累和加深的。作為取得了估價師資格證書的估價人員，就是要在現(xiàn)實生活中不斷積累各種經(jīng)驗，把實踐和理論很好地結(jié)合在一起，只有這樣，才能稱得上是一名真正意義上合格的土地估價師。 瀟湘大道加

7、油站兼商業(yè)土地出讓底價評估 案例分析報告 *湖南眾聯(lián)評估有限公司 425000 摘要： 瀟湘大道是永州火車新站的主干道，本案例分析報告就該大道旁邊的規(guī)劃加油站兼商業(yè)用地在確定出讓底價評估過程中的估價項目背景以及碰到的技術(shù)問題展開分析和探討，并就難點問題進(jìn)行了詳細(xì)的分析并提出了相應(yīng)的技術(shù)處理解決方法。關(guān)鍵詞： 出讓底價 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 假設(shè)開發(fā)法 期日修正系數(shù) 正文： 第一部分 評估項目的背景 一、估價目的 本次評估的目的是為委托方確定估價對象的出讓底價提供客觀、公正、合理的土地使用權(quán)價格參考依據(jù)。 二、宗地概況 根據(jù)委托方提供資料，待估宗地位于冷水灘區(qū)瀟湘大道，用途為加油站用地，站區(qū)用地面

8、積為2700平方米。待估宗地的實際開發(fā)程度為紅線外已達(dá)到“五通”（通路、通電、供水、排水、通訊）和紅線內(nèi)場地基本平整。本次評估土地面積為2700平方米,設(shè)定用途為商業(yè)用地，設(shè)定土地使用年期為40年，待估宗地位于梧桐路以北100米處臨瀟湘大道，該段道路尚未拉通，臨規(guī)劃中瀟湘大道約為60米，深為45米，離火車站中心廣場約為1000米，基礎(chǔ)設(shè)施及公用設(shè)施完備程度一般，人流量少，交通便捷度較差，宗地紅線內(nèi)場地基本平整。 三、地價定義 本報告所評估的待估宗地地價是指在估價基準(zhǔn)日二00七年五月二十日,評估設(shè)定宗地已達(dá)到“五通”（通路、通電、供水、排水、通訊）和宗地紅線內(nèi)場地基本平整的開發(fā)程度，設(shè)定土地使用

9、年限為40年的商業(yè)用地出讓土地使用權(quán)價格。 第二部分 評估項目估價方法的技術(shù)難點及解決方案 一、估價方法的確定 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（gb/t18408-2001），通行的宗地估價方法主要有收益還原法、市場比較法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法等。估價方法的選擇應(yīng)按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。待估宗地位于冷水灘區(qū)瀟湘大道，處于永州市城區(qū)基準(zhǔn)地價覆蓋范圍內(nèi)，故選擇基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。又該土地為待開發(fā)空地，適合采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估。 二、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法技術(shù)難點及解決方案 1、基準(zhǔn)地價存在一定滯后性。 據(jù)永州

10、市人民政府關(guān)于更新永州市城區(qū)基準(zhǔn)地價的通告（永政函2004130號），基準(zhǔn)地價的依據(jù)是永州市城區(qū)基準(zhǔn)地價評估報告，基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵為基準(zhǔn)日于2004年12月31日，土地開發(fā)程度為紅線外“五通”，紅線內(nèi)場地平整條件下不同級別，不同用地類型法定最高出讓年期的平均地價。 永州城區(qū)土地級別、基準(zhǔn)地價表（元/平方米）由于本次估價采用的是2004年度的基準(zhǔn)地價，隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，火車新站區(qū)域的房地產(chǎn)市場已日趨成熟，地價升值明顯，采用2004年確定的基準(zhǔn)地價存在一定的滯后性。為解決這個問題，本次估價在期日修正時，適當(dāng)采用了最新的貸款利率來確定修正系數(shù)，從一定角度上提升了該宗地的測算結(jié)果，經(jīng)對周邊地區(qū)詳細(xì)

11、的房地產(chǎn)市場調(diào)查和綜合分析后，我們認(rèn)為通過技術(shù)處理后的價格能更好地反映區(qū)域價值的表現(xiàn)。 2、本地沒有公布地價指數(shù)期日修正系數(shù)的確定。 期日修正系數(shù)取值的依據(jù)種類繁多，主要有中房價格指數(shù)、綜合用地價格指數(shù)、分類用地價格指數(shù)、價格變動系數(shù)；有直接運用價格指數(shù)，也有運用統(tǒng)計的、數(shù)學(xué)的方法調(diào)整價格指數(shù)后再運用。 湖南省物價局在網(wǎng)上公布了2001年至2005年主要市州房地產(chǎn)價格指數(shù)，如下表：但從2005年度后，湖南省物價局未公布價格指數(shù)，本次估價是采用最新的貸款利率做為期日修正的參考，假設(shè)從銀行貸取等額土地款需要支付的利息，具有一定的代表性和理論基礎(chǔ)。 3、大面積商業(yè)用地全部參照商業(yè)用地基準(zhǔn)地價存在一定

12、的不合理性。 商業(yè)用地基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵是主干道20米進(jìn)深的土地價值，本次土地面積為2700米，土地進(jìn)深最高達(dá)到60米，考慮到本次估價為修正這個因素，采用了深度修正系數(shù)對宗地價格進(jìn)行修正。 三、假設(shè)開發(fā)法技術(shù)難點及解決方案 1、商業(yè)售價的確定存在不確定性。 按照規(guī)程要求，售價的確定要通過市場比較法來確定。但由于宗地用途為加油站兼商業(yè)，本地新近類似用途沒有3個以上的可比案例，為解決這個問題，我們致電了周邊市州的類似用途的銷售情況及市場價值，并通過對宗地區(qū)域的房地產(chǎn)拍賣成交案例綜合分析，確定宗地開發(fā)后的總價值。 2、建筑造價沒有參考的依據(jù)。 由于永州本地未公布明確的建筑造價依據(jù)，本次估價主要依據(jù)湖南省

13、現(xiàn)行建筑工程概（預(yù)算）標(biāo)準(zhǔn)測算，同時參照永州市統(tǒng)計局公布的同類物業(yè)重置成本統(tǒng)計值及委托方提供的有關(guān)資料，確定該類房屋重建單價為360元/平方米, 3、本地房地產(chǎn)開發(fā)市場上涉及的費用存在一定的不平衡性。 房地產(chǎn)開發(fā)市場上涉及的費用主要有：獲取土地階段費用：包括拍賣傭金、交易服務(wù)費、契稅、評估費、測量費、登記費；勘察設(shè)計及報建費用：可行性研究費用、勘察設(shè)計費、施工圖審查費；報建費用：基礎(chǔ)設(shè)施配套費、質(zhì)量監(jiān)督費、安全檢查費、人防費、消防費、規(guī)劃管理費；建設(shè)階段費用：施工招標(biāo)代理費、施工用水、用電開戶費、辦理預(yù)售許可證費用；銷售交房階段費用：廣告宣傳費用、產(chǎn)權(quán)登記費、房產(chǎn)過戶費、土地過戶費；以及整個過

14、程中的管理費用。由于費用種類繁多，各類房地產(chǎn)開發(fā)商交納的費用種類以及比例也各有不同，本次估價的費用取值參照行業(yè)的平均水平，另參照規(guī)程的相關(guān)要求綜合確定，經(jīng)多次對比分析，該取值具有一定的合理性。 4、容積率的取值存在一定不確定性。 由于在估價期日宗地容積率尚未明確，本次評估參照區(qū)域的平均容積率并綜合參考行業(yè)的平均容積率確定。 第三部分 評估項目的難點解決辦法及啟示 一、基礎(chǔ)資料的收集整理對做好評估工作非常重要。 基礎(chǔ)資料主要包括歷史地價資料、房地產(chǎn)交易資料、土地招拍掛資料、房地產(chǎn)平均售價資料，這些資料在確定一個評估項目最終估價結(jié)果時具有很高的參考價值和說服力。 二、評估中遇到的某些無法確定的取值

15、，可以依據(jù)市場調(diào)查和估價經(jīng)驗綜合確定。 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中主要涉及難以確定的取值有期日修正系數(shù)、還原利率、開發(fā)程度修正等，假設(shè)開發(fā)法中涉及的有銷售價格、建筑造價、各項費用取值、行業(yè)利潤率等。這些因素都要求估價師在及時關(guān)注相關(guān)法律法規(guī)的同時，應(yīng)有意識地培養(yǎng)和積累估價經(jīng)驗，以邊在一些技術(shù)處理過程中能保證地價的真實性和準(zhǔn)確性。關(guān)于*位于*工業(yè)用地使用權(quán)抵押價格估價報告案例分析一項目背景*有限公司為盤活資金引入新生產(chǎn)線，以其擁有的*宗地塊的土地使用權(quán)為抵押物向銀行申請抵押貸款，并于*（具體時間）委托*土地評估有限公司評估該*宗地塊的土地使用權(quán)價值。本次估價對象為*權(quán)益下的*宗地塊，權(quán)益人為*有限公司

16、。委估宗地為權(quán)益人以出讓方式于*（具體時間）取得，宗地號為*的土地面積*m2。*宗地位于*，屬于*級工業(yè)用地。宗地紅線外五通（通上水、通下水、通路、通電、通迅）、宗地紅線內(nèi)場地平整，且地上有附屬鋼筋混凝土建筑物（*年建成）、成新度*，宗地國有土地使用證及房屋所有權(quán)證記載無他項權(quán)利。根據(jù)委估人要求，我們以為了解土地使用權(quán)抵押貸款價值為評估目的、以估價期日為*（具體時間）進(jìn)行了估價。二案例估價工作的主要難點和解決方法1防范抵押評估的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)抵押的特殊性，其在適用法規(guī)依據(jù)、估價原則、考慮因素、參數(shù)選擇、報告說明、風(fēng)險分析與風(fēng)險提示等方面與其他目的的估價有所不同，所以，防范風(fēng)險是本案例評估的首

17、要難點。在估價實踐中，主要采取以下解決方法：第一，要確定委估對象可以作為抵押房地產(chǎn)，即估價前須以專業(yè)角度審視委估對象的合法性、他項權(quán)利狀況、可轉(zhuǎn)讓（流通或拍賣）性、可抵押登記生效等，只有這樣才能在合法性上確保抵押房地產(chǎn)的安全性，從基本條件上減少風(fēng)險。第二，應(yīng)當(dāng)針對委估對象的具體情況合理且有依據(jù)地明確相關(guān)假設(shè)和限制條件。第三，為防止高估抵押房地產(chǎn)價值，在估價實踐中重點把握好市場狀況，如地價構(gòu)成和地價水平等。對預(yù)期會降低委估對象價值的因素要充分考慮；對預(yù)期不確定的收益或升值因素可較少或不予以考慮。第四，運用估價中的謹(jǐn)慎原則，且在確定估價結(jié)果時選用簡單平均值法。第五，在估價報告中，從專業(yè)角度向估價報

18、告使用者作出提示，且將評估報告有效期限定為評估報告提交日起半年內(nèi)有效。2運用成本逼近法的難點與解決辦法。由于委估宗地所處*，當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌霭l(fā)育不完全，難以通過市場資料運用市場比較法、剩余法和收益法等方法評估土地的完全價格，且評估目的為抵押，故本案例首選成本逼近法。但成本逼近法以成本累加為途徑，而成本高并不一定表明效用和價值高。考慮到成本逼近法的限制，則在運用此法時需要注意：第一，土地取得費和土地開發(fā)費均應(yīng)是評估期日的重置費用，應(yīng)按評估期日的當(dāng)?shù)卣?guī)定和物價水平確定，并非以委估人實際取得和開發(fā)利用土地時的實際投入計算。第二，各項費用的取費標(biāo)準(zhǔn)要有足夠的依據(jù)和充分的分析。在估價案例中，采用了*地

19、方政府土地管理實施辦法中規(guī)定的征地費用項目和費用標(biāo)準(zhǔn)，并以這些規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計算。第三，土地增值收益的年期修正。注意當(dāng)?shù)卣块T公布的土地增值收益確定前提，若土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，不再另行修正；若土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，土地增值收益與成本價格一起進(jìn)行年期修正。本案例中將新增建設(shè)用地有償使用費并入了土地增值收益中一同與成本價格進(jìn)行修正。3運用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的難點與解決方法。由于委估宗地所處地區(qū)為*，根據(jù)*土地定級估價技術(shù)報告的成果，該地區(qū)有基準(zhǔn)地價，故適用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法為本案例估價方法之一。基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是依據(jù)基準(zhǔn)地

20、價成果，按照替代原則，通過區(qū)域因素、個別因素、開發(fā)程度、期日、使用年期、容積率等修正而得到委估宗地的價格。在運用此法應(yīng)注意：第一，準(zhǔn)確把握*土地定級估價技術(shù)報告中基準(zhǔn)地價內(nèi)涵及修正體系。比較委估宗地價格定義與基準(zhǔn)地價內(nèi)涵，委估宗地用途為工業(yè)用地，紅線外五通紅線內(nèi)場地平整，與當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價工業(yè)用地設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)一致。第二，委估宗地級別的確定。由于委估宗地距*，不在基準(zhǔn)地價覆蓋范圍之內(nèi)，但根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的規(guī)定，可采用最末一級基準(zhǔn)地價修正作為參考，即*級工業(yè)用地。第三，實地勘查委估宗地。對委估宗地進(jìn)行一般因素和區(qū)域因素等相關(guān)因素分析，以確定地價修正的基準(zhǔn)和需要調(diào)查的影響因素項目。第四，期日修正系數(shù)。因

21、為*土地定級估價技術(shù)報告中基準(zhǔn)地價評估期日為*，所以必須進(jìn)行期日修正。在本案例中，期日修正是根據(jù)當(dāng)前地價指數(shù)，以政府公布的歷年地價指數(shù)為基準(zhǔn)進(jìn)行計算修正。三估價案例的啟示1房地產(chǎn)抵押估價服務(wù)于金融（銀行）業(yè)的抵押貸款、擔(dān)保業(yè)務(wù)，金融（銀行）業(yè)本身需要是安全、穩(wěn)健、謹(jǐn)慎，估價機(jī)構(gòu)和估價師處在中介的位置，須注意抵貸雙方的風(fēng)險，規(guī)避估價機(jī)構(gòu)及估價師的風(fēng)險，在抵押估價中更加嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)法律法規(guī)和城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，采取客觀、謹(jǐn)慎、甚至偏保守的做法，使估價結(jié)果客觀、公正、合理，防止不實估價、杜絕高（虛）估算。2由于土地的價格大部分取決于效用而非其成本，故采用成本逼近法時可能會與市場產(chǎn)生偏差，因此只宜在

22、下述四種范圍內(nèi)適用：1 新開發(fā)土地，不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地估價。2 土地市場欠發(fā)育，交易實例少的地區(qū)，無法用市場比較法估價時采用。3 工業(yè)用地估價，城區(qū)或市區(qū)工業(yè)用地除外。4 既無收益又無交易情況的學(xué)校、公園及公共建筑、公益設(shè)施園地等特殊性土地的估價。此外，在當(dāng)?shù)卣疀]有對土地取得費做出統(tǒng)一規(guī)定的地區(qū)，應(yīng)以與委估宗地同一區(qū)域或類似區(qū)域土地取得費的均價為委估宗地的土地取得費，不能按照企業(yè)實際取得土地的投入計算。3基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是我們常用的土地估價方法之一，但是基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法只適用于已有基準(zhǔn)地價成果的地區(qū)。1 運用時須明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵和委估宗地級別、土地開發(fā)程度等差異。2 注意期日修正

23、參數(shù)的選取。3 正確進(jìn)行容積率修正，切忌直接將委估宗地容積率與基準(zhǔn)地價設(shè)定的容積率相比而求取容積率修正系數(shù)。上述是本人對該估價案例分析的一些體會與啟示，由于經(jīng)驗有限尚存許多不妥之處，請專家們指導(dǎo)批評，謝謝。點評：本案分析中未指出是否存在法定優(yōu)先受償問題以及應(yīng)采取的技術(shù)措施和規(guī)避提示。關(guān)于*房地產(chǎn)有限公司位于*補(bǔ)償國有土地使用權(quán)市場價格估價報告案例分析一項目背景我們于*承接了一項評估補(bǔ)償用地國有土地使用權(quán)市場價格的業(yè)務(wù)。由于委估人*房地產(chǎn)有限公司原屬房地產(chǎn)被拆遷，故*人民政府以置換的方式于*補(bǔ)償給*房地產(chǎn)有限公司一宗位于*地塊的土地使用權(quán)。委估人為了解該補(bǔ)償?shù)貕K的土地使用權(quán)價格而向*土地評估有限

24、公司提出評估要求。委估宗地位于*，土地用途為*，土地級別為*級，土地面積為*，宗地形狀略為不規(guī)則、且為生地，宗地周圍均為*用地、且無工業(yè)污染、景觀較好，宗地的使用權(quán)人為*房地產(chǎn)有限公司，土地取得方式為補(bǔ)償，評估目的是為了解宗地的國有土地使用權(quán)市場價格，估價期日為*。二案例估價工作的主要難點和解決方法由于委估宗地所在區(qū)域近期均有交易案例，故首選市場比較法；又因委估宗地尚待開發(fā)故又可適用剩余法評估。在本次估價案例中的主要難點是：1如何準(zhǔn)確把握市場比較法中選用比較案例的可比性；2如何辨析市場比較法中選用比較案例的準(zhǔn)確性；3如何正確建立市場比較法的因素比較體系；4如何在剩余法中保證所選用預(yù)測數(shù)據(jù)的可靠

25、性；5是否正確運用了剩余法的假設(shè)和限制條件。針對上述5個難點，在評估中采取了以下解決方法：1市場比較法中，比較案例與估價對象的可比性是估價結(jié)論合理的基本保證。因此，我們在選擇比較參照的交易案例時，做到有的放矢。1 選擇的比較案例與委估宗地用途相同。即首選*用地，若條件限制時也可以選擇*用地，但不宜選擇其他用途的成交實例。2 選擇的比較案例與委估宗地的交易類型相同。由于委估宗地取得方式為補(bǔ)償，根據(jù)城市房屋拆遷管理條例第二十三條的規(guī)定，拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a(bǔ)償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。判斷補(bǔ)償方式也屬于買賣交易的一種，故本次評估以交易類型為“買賣”來篩選比較案例。3 選取的比較案例必須為正常

26、交易，或可修正為正常交易。所謂正常交易是指公開、平等、自愿的交易。4 選取的比較案例與委估宗地所處地區(qū)的區(qū)域特征和宗地的個別條件相近。根據(jù)市場比較法是以替代原理為理論依據(jù)這一特點，我們在選取比較案例時均以與委估宗地在同一地區(qū)同一用途為限，即以*路一帶或*附近地區(qū)且宗地的個別條件基本相似的成交地塊為比較案例。5 選取的比較案例的交易時間與委估宗地的估價期日應(yīng)接近或可以進(jìn)行比較修正。根據(jù)當(dāng)?shù)卣妫?市房地產(chǎn)市場從*年以來穩(wěn)定增長，年增長幅度為*。我們分析認(rèn)為當(dāng)前的房地產(chǎn)是穩(wěn)中有升，與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相協(xié)調(diào)。故以選擇近1年內(nèi)成交的不動產(chǎn)交易案例為界限，2年以上的交易案例不宜選用。2辨析比較案例的準(zhǔn)確性。在確定比較案例后，我們實地查看各比較案例，現(xiàn)場感受比較案例的地理位置、地形地貌、用途、四至、地塊形狀、土地面積及利用狀況、周圍景觀、道路交通、公用設(shè)施齊備程度、距商服中心距離等因素，盡可能準(zhǔn)確地把握其對評估價格的影響。3建立市場比較法的因素比較體系。在估價的實踐過程中為了建立土地估價的市場比較法修正體系，我們參照了*市國土資源局公布的基準(zhǔn)地價修正體系，以此為模板并根據(jù)以往經(jīng)驗進(jìn)行了適當(dāng)?shù)膬?yōu)化，使因素修正體系更貼切地反映修正因素對土地價格的影響。4剩余法估價是從開發(fā)商的角度分析，測算其所能支付的最高場地購置費用。在估價過程中，我們認(rèn)為應(yīng)從以下3