1、,LOFT公寓研究,Product research,2019.06.24,1.0 背景概要,1.01 小戶型類型,目錄,1.02 Loft定義,1.03 Loft起源,2.0 政策解讀,2.01 國家規(guī)范,2.02 地方規(guī)范,3.0 案例分析,3.01 北京密碼,3.02 綠地越秀海玥,4.0 成果展示,4.01 戶型選型,4.02 戶型模塊,3.03 HBC匯隆中心,4.03 標準層,1.01 小戶型類型 1.02 Loft定義 1.03 Loft起源,背景概要,公寓產(chǎn)品研究,1.0 背景概要,30,小戶型產(chǎn)品類型,LOFT,蒙太奇,SOLO,SOHO,STUDIO,以小戶型為基本設(shè)計單元

2、積木式 自由組合，可實現(xiàn)戶與戶的合并,超小戶型,中小型工作室,辦公居家一體,SOHO,STUDIO,蒙太奇,蒙太奇,公寓產(chǎn)品研究,1.0 背景概要,Loft定義,30,LOFT原指工廠或倉庫，“在屋頂之下，存放東西的閣樓. 20世紀后期，歐美將其逐漸演化成都市中最具時尚個性 的建筑形式。 更先進的生活方式,20世紀40年代的時候，LOFT這種居住生活方式首次在美國紐約出現(xiàn)。 當時，藝術(shù)家與設(shè)計師們利用廢棄的工業(yè)廠房，從中分隔出居住、工作、社交、娛樂、收藏等各種空間，在浩大的廠房里，他們構(gòu)造各種生活方式，創(chuàng)作行為藝術(shù)，或者辦作品展，淋漓酣暢，快意人生。而這些廠房后來也變成了最具個性、最前衛(wèi)、最受

3、年輕人青睞的地方。 2000年之后LOFT才開始在國內(nèi)市場出現(xiàn)。這種建筑風格主要講求的是高大和開敞的空間，以及開放性和透明性。這種特性對于年輕購房者來說，是非常具有吸引力的。,Loft起源,公寓產(chǎn)品研究,1.0 背景概要,30,藝術(shù)性 通常是業(yè)主自行決定所有風格和格局。,Loft特點,流動性 戶型內(nèi)無障礙；透明性，減少私密程度。,上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁 空間高大開敞,戶型間全方位組合 開放性,公寓產(chǎn)品研究,1.0 背景概要,30,開發(fā)商發(fā)現(xiàn)，并不一定要找到舊廠房和倉庫，可以重新定義LOFT，來進一步利用這個概念，于是就有了LOFT的最本土化的版本“LOFT就是那些層高

4、高的商業(yè)或辦公項目”。 公建產(chǎn)品的成本高于同檔次住宅，但由于缺乏政府支持，公建項目賣不過住宅項目， 因此開發(fā)商將商用價值不高的公建項目改造成住宅產(chǎn)品，達到利益最大化； 各類用地規(guī)定了商業(yè)配比或其他各種指標， 因此開發(fā)商在難以消化更多商業(yè)指標、商業(yè)空置率高時，選擇投資回收快的商務(wù)公寓。,Loft本土化,LOFT以其在規(guī)劃指標內(nèi)最大限度利用土地創(chuàng)造出額外價值，和高性價比的特點， 取代平層公寓成為了 公建立項產(chǎn)品的主流,FT,LO,公寓產(chǎn)品研究,1.0 背景概要,30,市場引導(dǎo),武漢市掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)公告武告字（2019年）17號,2019-05-28,2019,經(jīng)武漢市人民政府、黃陂區(qū)、

5、東西湖區(qū)和蔡甸區(qū)人民政府批準，武漢市自然資源和規(guī)劃局決定以掛牌（包括現(xiàn)場掛牌和網(wǎng)上掛牌）方式出讓22宗地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)。,45.45%,戶型面積需求統(tǒng)計,公寓產(chǎn)品研究,1.0 背景概要,30,30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90,Loft產(chǎn)品以45-55平供應(yīng)量最大 35-75平為主力面積區(qū)間,市場引導(dǎo),公寓產(chǎn)品研究,1.0 背景概要,30,商品住宅統(tǒng)計,市場引導(dǎo),2018,新房成交不斷向遠城區(qū)擴展，在遠城區(qū)價格相對較低的情況下，套均成交面積擴大趨勢顯著,小戶型住宅產(chǎn)品日益稀缺 公寓產(chǎn)品取代小面積戶型住宅產(chǎn)品的趨勢明顯, 基于武漢市場的 ,LOF

6、T公寓的生存之道,2.01 國家規(guī)范 2.02 地方規(guī)范,政策解讀,公寓產(chǎn)品研究,2.0 規(guī)范解讀,30,國家規(guī)范,商服用地,公建產(chǎn)品的成本高于同檔次住宅，但由于缺乏政府支持，公建項目賣不過住宅項目， 因此開發(fā)商將商用價值不高的公建項目改造成住宅產(chǎn)品，達到利益最大化,公寓產(chǎn)品研究,2.0 規(guī)范解讀,30,地方規(guī)范,商服用地,公寓產(chǎn)品研究,2.0 規(guī)范解讀,30,國家規(guī)范,居住用地,地方規(guī)范,各類用地規(guī)定了商業(yè)配比或其他各種指標， 因此開發(fā)商在難以消化更多商業(yè)指標、商業(yè)空置率高時，選擇投資回收快的商務(wù)公寓。,公寓產(chǎn)品研究,2.0 規(guī)范解讀,30,國家規(guī)范,OINT,城鎮(zhèn)燃氣技術(shù)規(guī)范,GAS ST

7、ANDARD FOR CHINA,2009,8.2 居民用燃具 8.2.2 居民住宅用燃具不應(yīng)設(shè)置在臥室內(nèi)。燃具應(yīng)安裝在通風良好，有給排氣條件的廚房或非居住房間內(nèi)。,GB50494-2009,P,公寓通燃氣的條件,01公寓廚房空間在報建時必須是圍蔽空間 02這個空間要有直接對外的窗戶,武漢市建設(shè)工程建筑面積計算規(guī)則,30,AREA STANDARD FOR WUHAN,2014,第十二條 商業(yè)結(jié)構(gòu)層高不應(yīng)超過6.0米。結(jié)構(gòu)層高大于6.0米且不大于8.2米（6.0+2.2米）的，按該層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積的2倍計算建筑面積；結(jié)構(gòu)層高大于8.2米且不大于10.4米（8.2+2.2米）的，按該層外墻

8、結(jié)構(gòu)外圍水平面積的3倍計算建筑面積；結(jié)構(gòu)層高大于10.4米的，以此類推。 第十三條 辦公、酒店結(jié)構(gòu)層高不應(yīng)超過4.5米。結(jié)構(gòu)層高大于4.5米且不大于6.7米（4.5+2.2米）的，按該層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積的2倍計算建筑面積；結(jié)構(gòu)層高大于6.7米且不大于8.9米（6.7+2.2米）的，按該層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積的3倍計算建筑面積；結(jié)構(gòu)層高大于8.9米的，以此類推。,AREA STANDARD FOR WUHAN,2018,168號令,地方規(guī)范,商業(yè)結(jié)構(gòu)層高不應(yīng)超過6.0米。其中高層商業(yè)標準層結(jié)構(gòu)層高和最小分割單元套內(nèi)建筑面積按照辦公樓標準進行控制。 4 辦公、旅館結(jié)構(gòu)層高不應(yīng)超過4.5 米。辦

9、公建筑應(yīng)采用公共走廊式布局，衛(wèi)生間、茶水間及各類型管井、煙道、風井應(yīng)集中設(shè)置，建筑最小分割單元套內(nèi)建筑面積不應(yīng)小于50平方米。其中辦公建筑如需設(shè)置專用衛(wèi)生間或?qū)Ｓ霉艿谰?、煙道、風井、空調(diào)室外機擱板的單元式辦公，此類建筑最小分割單元套內(nèi)建筑面積不應(yīng)小于150平方米。,重 大 改 變！,第十二條 商業(yè)結(jié)構(gòu)層高不應(yīng)超過6.0米。結(jié)構(gòu)層高大于6.0米且不大于8.2米（6.0+2.2米）的，按該層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積的2倍計算建筑面積；結(jié)構(gòu)層高大于8.2米且不大于10.4米（8.2+2.2米）的，按該層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積的3倍計算建筑面積；結(jié)構(gòu)層高大于10.4米的，以此類推。 第十三條 辦公、酒店結(jié)構(gòu)

10、層高不應(yīng)超過4.5米。,武漢市建設(shè)工程建筑面積計算規(guī)則,30,AREA STANDARD FOR WUHAN,2014,AREA STANDARD FOR WUHAN,2018,168號令,地方規(guī)范,3.商業(yè)結(jié)構(gòu)層高不應(yīng)超過6.0米。其中高層商業(yè)標準層結(jié)構(gòu)層高和最小分割單元套內(nèi)建筑面積按照 辦公樓 標準進行控制。 4 辦公、旅館結(jié)構(gòu)層高不應(yīng)超過4.5 米。,OINT,P,01 商業(yè)改LOFT層高被限制在4.5米以內(nèi),高層建筑是 建筑高度大于27m的住宅建筑和建筑高度大于24m的非單層廠房、倉庫和其他民用建筑。,建筑設(shè)計防火規(guī)范（2018版）,武漢市建設(shè)工程建筑面積計算規(guī)則,30,AREA ST

11、ANDARD FOR WUHAN,2014,第十三條 辦公、酒店結(jié)構(gòu)層高不應(yīng)超過4.5米。結(jié)構(gòu)層高大于4.5米且不大于6.7米（4.5+2.2米）的，按該層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積的2倍計算建筑面積；結(jié)構(gòu)層高大于6.7米且不大于8.9米（6.7+2.2米）的，按該層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積的3倍計算建筑面積；結(jié)構(gòu)層高大于8.9米的，以此類推。,AREA STANDARD FOR WUHAN,2018,168號令,地方規(guī)范,4 辦公、旅館結(jié)構(gòu)層高不應(yīng)超過4.5 米。辦公建筑應(yīng)采用 公共走廊 式布局，衛(wèi)生間、茶水間及各類型管井、煙道、風井應(yīng) 集中 設(shè)置，建筑最小分割單元套內(nèi)建筑面積不應(yīng)小于 50 平方米。

12、,OINT,P,01首次明確要求最小分割單元套內(nèi)面積50平方米 02衛(wèi)生間、管井如何解決應(yīng)集中設(shè)置的問題,武漢市建設(shè)工程建筑面積計算規(guī)則,30,AREA STANDARD FOR WUHAN,2014,第十三條 辦公、酒店結(jié)構(gòu)層高不應(yīng)超過4.5米。結(jié)構(gòu)層高大于4.5米且不大于6.7米（4.5+2.2米）的，按該層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積的2倍計算建筑面積；結(jié)構(gòu)層高大于6.7米且不大于8.9米（6.7+2.2米）的，按該層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積的3倍計算建筑面積；結(jié)構(gòu)層高大于8.9米的，以此類推。,AREA STANDARD FOR WUHAN,2018,168號令,地方規(guī)范,4 其中辦公建筑如需設(shè)置

13、專用衛(wèi)生間或?qū)Ｓ霉艿谰?、煙道、風井、空調(diào)室外機擱板的單元式辦公，此類建筑最小分割單元套內(nèi)建筑面積不應(yīng)小于150平方米。,OINT,01150平方米的公寓如何生存？,P,單元式辦公室是由接待空間、辦公空間、專用衛(wèi)生間以及服務(wù)空間等組成的相對獨立的辦公空間形式。,辦公建筑設(shè)計規(guī)范（2006版）,武漢市建設(shè)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定,30,URBAN DESIGN STANDARD FOR WUHAN,2014,第十八條 辦公建筑設(shè)計應(yīng)當符合下列要求： （一）辦公建筑應(yīng)當按層集中設(shè)置公共衛(wèi)生間，不得設(shè)置飄窗； （二）辦公建筑內(nèi)設(shè)置單元式辦公空間的，其建筑面積總和不得大于辦公總建筑面積的50%。,OINT,01

14、 無飄窗？ 02 單元式辦公面積限制？,P,地方規(guī)范,單元式辦公室是由接待空間、辦公空間、專用衛(wèi)生間以及服務(wù)空間等組成的相對獨立的辦公空間形式。,辦公建筑設(shè)計規(guī)范（2006版） ,武漢市建設(shè)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定,30,URBAN DESIGN STANDARD FOR WUHAN,2014,第十九條 建筑物屬于下列情形的，不計入容積率： 辦公、酒店建筑的陽臺按照水平投影計算的建筑面積，則應(yīng)當計入容積率。,AREA STANDARD FOR WUHAN,2018,武漢市建設(shè)工程建筑面積計算規(guī)則,3.3.2 陽臺的建筑面積計算 3. 陽臺與其上蓋相距四個及以上樓層的，視作無頂蓋；若上蓋結(jié)構(gòu)外邊線至外墻

15、面的進深小于或者等于0.6米的，可不計算建筑面積,武漢市建設(shè)工程建筑面積計算規(guī)則,OINT,01陽臺需全面積計容！ 02突破結(jié)合以上規(guī)范， 是否可以利用0.6米設(shè)置陽臺？,P,地方規(guī)范,30,4.5M層高,50套內(nèi)面積,溢價值, 陽臺 飄窗,公寓屬性,40年產(chǎn)權(quán) 高額稅費 公水公電 難裝天然氣,3.01 北京密碼項目 3.02綠地越秀海玥 3.03 HBC匯隆中心項目,案例分析,公寓產(chǎn)品研究,3.0 案例分析,北京密碼項目,30,項目位于南六環(huán)外，臨近南中軸路 項目周邊地塊均為國家新媒體產(chǎn)業(yè)基地擬建用地,地理位置：,開發(fā)商：北京城建集團 占地：28萬平米 總建筑面積：43.43萬平米 容積率：

16、1.9 層數(shù)：7層 總戶數(shù)：5000戶 產(chǎn)品類型：全部loft 產(chǎn)權(quán)：50年 一梯：12戶 車位配比：1:1 水電：商水商電,基本信息：,公寓產(chǎn)品研究,3.0 案例分析,30,60平米三居戶型,面寬x進深： 6000 x8950 層高：4500 客廳：挑空 居室：三室一廳兩衛(wèi),樓梯位置：輔助空間一側(cè) 衛(wèi)生間：樓上樓下各一個 廚房：開放、獨立式電廚 空調(diào)：室外空調(diào)板,一層平面圖,二層平面圖,公寓產(chǎn)品研究,3.0 案例分析,30,摒棄傳統(tǒng)長條形布局，采用6米雙面寬設(shè)計 一層客廳與書房臨主采光面 二層主臥臨主采光面，次臥臨次采光面,亮點一：雙面寬，采光好,6米面寬,6米面寬,一層平面圖,二層平面圖,

17、公寓產(chǎn)品研究,3.0 案例分析,30,4500層高 2300首層高度 2200夾層高度 客廳通高，視野開闊,亮點二：分隔尺度,4500層高限制下，依據(jù)人體工學設(shè)計，空間舒適感較強。,公寓產(chǎn)品研究,3.0 案例分析,30,亮點三：充分利用走道上部空間,4.5米層高下，公共走道上部空間尺度較小，不適宜設(shè)計為主要功能房間 利用不同空間對層高的不同需求， 將走道上部空間設(shè)計為儲藏間或者榻榻米等房間 最大程度的贈送面積，使每個單元的得房率都大大提高。,公寓產(chǎn)品研究,3.0 案例分析,綠地越秀海玥項目,30,項目位于廣州市海珠區(qū)西部的廣紙新城規(guī)劃區(qū)，珠江東岸，廣紙路北。,地理位置：,開發(fā)商：廣州市暉邦置業(yè)

18、有限公司 占地：2.2萬平米 總建筑面積：21.58萬平米 容積率：7.4 層數(shù)：30層LOFT公寓、55層洋房 總戶數(shù)：2349戶 產(chǎn)品類型：1棟公寓、3棟洋房 產(chǎn)權(quán)：住宅70年、公寓40年 一梯：7戶 車位配比：1:0.7 水電：公寓商水商電,基本信息：,公寓產(chǎn)品研究,3.0 案例分析,30,綠地越秀海玥項目,雙鑰匙設(shè)計：投資價值最大化，提升產(chǎn)品溢價空間,1,2,3,起源： 雙鑰匙設(shè)計源于新加坡，一般指的是一個屋檐下有兩個獨立的套間，兩套鑰匙，各自有廳衛(wèi)廚房。買的時候?qū)儆谕粡埖仄?，算是一套房，用的時候頂兩套。,亮點： LOFT產(chǎn)品有比較強的投資屬性，又隔開了上下層，做雙鑰匙設(shè)計一套房可以

19、打造成單獨兩套房，擁有兩個入戶門，可分別出租，且不會互相打擾。,意義： LOFT一層與二層通過兩個入戶門，實現(xiàn)互不干擾，安全分離。由于采用封閉設(shè)計，一樓的廚房可通燃氣使用明火，這樣投資居住更輕松，可讓公寓的投資實現(xiàn)最大化。,入戶門,首層,二層,公寓產(chǎn)品研究,3.0 案例分析,30,綠地越秀海玥項目,臥室采光良好,充分利用樓梯下方空間,玄關(guān)收納空間,公寓產(chǎn)品研究,3.0 案例分析,30,HBC匯隆中心項目,項目位于深圳北站東廣場民塘路與玉龍路交匯處 地處龍華核心深圳北站,地理位置：,開發(fā)商：深圳市地鐵集團 占地：2萬平米 總建筑面積：14.2萬平米 容積率：8.1 層數(shù)：21層 總戶數(shù)：672戶

20、 產(chǎn)品類型：2 5.3% loft 產(chǎn)權(quán)：40年 七梯：32戶 水電：商水商電,基本信息：,公寓產(chǎn)品研究,3.0 案例分析,30,HBC匯隆中心項目,戶型指標,戶型特點 l 優(yōu)點,戶型方正，尺度闊綽，動靜分區(qū)明確，有陽臺便于晾衣； l 不足,廚房未通燃氣，且為過道型布置，使用不便。 衛(wèi)生間為暗衛(wèi)，小房間為暗房，采光差。 為了照顧次臥采光，主臥私密性不好。 長條形布局，交通空間多，浪費面積。,4.5米層高，60兩房兩廳兩衛(wèi),公寓產(chǎn)品研究,3.0 案例分析,30,HBC匯隆中心項目,餐廳上方挑空,入口玄關(guān)、餐廳，充分利用樓梯下方空間收納 為了照顧小房間采光， 主臥私密性受到影響,餐廳客廳通廳，尺度

21、闊綽,30,4.5M層高,50套內(nèi)面積,溢價值, 陽臺 飄窗,公寓屬性,40年產(chǎn)權(quán) 高額稅費 公水公電 難裝天然氣,極致層高分隔,兩面寬設(shè)計 住宅化尺度,走道空間利用 雙鑰匙設(shè)計 0.6M陽臺突破 燃氣入戶,4.01 戶型選型 4.02 戶型模塊 4.03 標準層,研究成果,公寓產(chǎn)品研究,4.0 研究成果,30,戶型選型,傳統(tǒng)戶型,兩面寬戶型,更大受光面,更小進深減小無效空間,客餐廳基本無天然采光,純浪費空間,走 道 空 間 過 長,50下的生存之道,公寓產(chǎn)品研究,4.0 研究成果,30,50下的生存之道,戶型選型,擴大光照在空間中的影響范圍,傳統(tǒng)戶型,兩面寬戶型,公寓產(chǎn)品研究,4.0 研究成

22、果,30,50下的生存之道,戶型選型,?,?,50,套內(nèi)面積：6.1*8.2=50.02,住宅化尺度設(shè)計,公寓產(chǎn)品研究,4.0 研究成果,30,贈送面積：40.52 溢價面積：6 贈送率：70.36%,A-1戶型單元,溢價面積,贈送面積,3房2廳2衛(wèi), 兩面寬設(shè)計。 獨立入戶玄關(guān)。 后勤空間與起居 空間分離，高附加值。 空間可靈活分隔。,公寓產(chǎn)品研究,4.0 研究成果,30,三房兩廳兩衛(wèi),66,建筑面積：66.12 贈送面積：40.52 溢價面積：6 贈送率：70.36%,LOFT,90,住宅,2+1房兩廳一衛(wèi),實際套內(nèi)面積：96.54,實際套內(nèi)面積：70.66,公寓產(chǎn)品研究,4.0 研究成果

23、,30,“雙鑰匙”設(shè)計,贈送面積：51.24 溢價面積：6 贈送率：86.57%,A-2戶型單元,溢價面積,贈送面積,1房2廳1衛(wèi)(*2),公寓產(chǎn)品研究,4.0 研究成果,30,贈送面積：39.29 溢價面積：6.2 贈送率：68.79%,B-1戶型單元,溢價面積,贈送面積, 兩面寬設(shè)計。 獨立入戶玄關(guān)。 可通天然氣。 超大面寬客廳。 0.6m陽臺嘗試。 后勤空間與起居 空間分離，高附加值。 空間可靈活分隔。,3房3廳2衛(wèi),公寓產(chǎn)品研究,4.0 研究成果,30,三房三廳兩衛(wèi),66,建筑面積：66.12 贈送面積：40.52 溢價面積：6 贈送率：70.36%,LOFT,90,住宅,2+1房兩廳一衛(wèi),實際套內(nèi)面積：96.54,實際套內(nèi)面積：70.66,公寓產(chǎn)品研究,4.0 研究成果,30,贈送面積：50.02 溢價面積：5.8 贈送率：84.42%,B-2戶型單元,溢價面積,贈送面積,“雙鑰匙”設(shè)計,1房2廳1衛(wèi)(*2),公寓產(chǎn)品研究,4.0 研究成果,30,贈送面積：42.10 溢價面積：0 贈送率：56.98%,C戶型單元,溢價面積,贈送面積,3房2廳2衛(wèi),公寓產(chǎn)品研究,4.0 研究成果,30,贈送面積：53.04 溢價面積：5.04 贈送率：70.16