1、房地產(chǎn)估價報告項目名稱： 上海展望集團(tuán)機(jī)械制造有限公司 房地產(chǎn)價值評估受托估價單位： 上海誠信資產(chǎn)評估有限公司估價人： 孫錫安 魏祝平委托估價單位（人）：上海展望集團(tuán)機(jī)械制造有限公司估價日期： 2002年1月7日-2002年1月10日房地產(chǎn)估價報告編號：滬誠信房估報字（2002）第001號致委托方函上海展望集團(tuán)機(jī)械制造有限公司：貴方委托本估價機(jī)構(gòu)評估的位于上海市金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)萬安街105號房地產(chǎn)進(jìn)行估價，其用地性質(zhì)、建筑面積按貴方所提供的滬房地金字（1998）第號上海市房地產(chǎn)權(quán)證所記載的予以確認(rèn)。本公司于2002年1月7日至2002年1月10日進(jìn)行了估價作業(yè)，并對相關(guān)的房地產(chǎn)市場進(jìn)行了調(diào)查，對委

2、托的房地產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場查證和鑒定。我們遵循國家房地產(chǎn)估價規(guī)范，估價結(jié)果依據(jù)估價項目委估目的以及估價期日房地產(chǎn)市場行情進(jìn)行估價。本項目為估價目的是房地產(chǎn)抵押貸款提供參考價值依據(jù)，委估對象在估價期日2002年1月8日的估價結(jié)果為人民幣：元正（大寫人民幣肆佰肆拾貳萬柒仟肆佰玖拾伍元整）。本結(jié)果只在估價報告設(shè)定的假設(shè)和限制條件下成立，一年內(nèi)有效。上海誠信資產(chǎn)評估有限公司法定代表人 李永昌二OO二年一月十日估價師聲明我們鄭重聲明：1 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3 我們

3、與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5 我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地勘察6 由于房地產(chǎn)估價性質(zhì)所限，評估中未對委估對象建筑結(jié)構(gòu)隱蔽部分有無缺損進(jìn)行測定。7 沒有人隊本報告提供重要的專業(yè)幫助。中國注冊房地產(chǎn)估價師中國注冊房地產(chǎn)估價師二OO二年一月十日估價的假設(shè)和限制條件1 本報告估價結(jié)果有效地前提條件是基于委估方提供的資料具有完全的真實性、合法性和有效性，否則會失效。2 本估價結(jié)果為委估房地產(chǎn)在估價期日現(xiàn)狀用途條件下的估價值，未考慮土地用途改變、環(huán)境配套改

4、善以及國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、市場變化等情況下的價值變化因素。3 本估價報告按估價目的提供給委托方使用，若改變估價目的而使用本估價報告，可能導(dǎo)致估價結(jié)果失效或部分失效，需重新評估或調(diào)整。4 未經(jīng)估價單位書面同意，本報告的全部或任一部分不得用于公開的文件、通告或報告中，也不得以任何方式公開發(fā)表。上海誠信資產(chǎn)評估有限公司二OO二年一月十日房地產(chǎn)估價報告第一部分 摘要一、估價項目名稱：上海展望集團(tuán)機(jī)械制造有限公司 房地產(chǎn)價值評估二、委托估價方：上海展望集團(tuán)機(jī)械制造有限公司聯(lián)系地址： 上海市金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)萬安街105號聯(lián)系電話：-3聯(lián)系人： 袁軍虎三、估價期日：二OO二年一月八日四、價格結(jié)果：上海展望集團(tuán)機(jī)械

5、制造有限公司在上海市金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)萬安街105號房地產(chǎn)價格（土地面積6886平方米；建筑面積2483.29平方米），在估價期日二OO二年一月八日的價值為人民幣：元正（大寫人民幣肆佰肆拾貳萬柒仟肆佰玖拾伍元整）。五、房地產(chǎn)估價師：中國注冊房地產(chǎn)估價師中國注冊房地產(chǎn)估價師六、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)：上海誠信資產(chǎn)評估有限公司 （蓋章）地 址： 上海市新閘路1708號五樓法定代表人：李永昌聯(lián)系電話： 資質(zhì)類型：房地產(chǎn)估價B級。二OO二年一月十日第二部分 估價對象界定一、委托估價方：上海展望集團(tuán)機(jī)械制造有限公司聯(lián)系地址： 上海市金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)萬安街105號聯(lián)系電話：-3聯(lián)系人： 袁軍虎二、受托估價方：上海誠信資產(chǎn)評

6、估有限公司受托估價方地址：上海市新閘路1708號五樓資質(zhì)級別：房地產(chǎn)估價C級。法定代表人：李永昌聯(lián)系電話： 三、估價目的：為確認(rèn)委估對象抵押貸款提供參考價值依據(jù)四、估價期日：二OO二年一月八日五、估價日期：二OO二年一月七日二OO二年一月十日六、估價對象概況：1、房地產(chǎn)概況：（1）委估范圍：位于上海市金山區(qū)萬安街105號（土地面積6886平方米，建筑面積2483.29平方米）。（2）房屋狀況：幢號部位類型結(jié)構(gòu)層數(shù)建筑面積（m2）竣工日期1全幢工廠鋼、鋼混1559.291993年5月2全幢工廠鋼、鋼混120.001988年3全幢工廠混合1等1760.001988年4全幢工廠鋼、鋼混1251.00

7、1988年5全幢工廠混合1等2260.001988年6全幢工廠混合1等4633.001988年合計：2483.29（3）地理位置、四至及交通因素分析：委估對象位于金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)，土地級別為9級，東近勝利路，南鄰東林街，西靠沈浦涇路，北側(cè)為萬安街。鄰近亭楓公路。公交線路有申金線等到市區(qū)。附近的商業(yè)網(wǎng)點有新金山商場，紅星眼鏡店，東林賓館等。（4）地塊概況：權(quán)屬性質(zhì):國有；用途：工業(yè)用地；地號：朱涇鎮(zhèn)16街坊7丘；圖號:III187-188/113-113；總面積：6886，該地塊呈梯形，一面臨街。2、房地產(chǎn)權(quán)利狀況： 房地產(chǎn)權(quán)證號：滬房地金字（1998）第號。權(quán)利人：上海展望集團(tuán)機(jī)械制造有限公司，房

8、地坐落：金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)萬安路105號，土地權(quán)屬性質(zhì)：國有；用途：工業(yè)用地；地號：朱涇鎮(zhèn)16街坊7丘；圖號：III187-188/112-114；土地總面積：6886平方米；建筑面積2483.29平方米，最近一次他項權(quán)利記載已注銷。3、房地產(chǎn)利用現(xiàn)狀： 該房地產(chǎn)目前作為上海展望集團(tuán)機(jī)械制造有限公司的廠房和辦公、生活用房，共有6幢建筑，幢號2門衛(wèi)室，幢號5、6為辦公、生活用房，其余都是作為生產(chǎn)用車間。4、建筑物和地上附著物狀況：幢號1是1層樓的建筑，水泥地面，鋼窗鐵門，現(xiàn)作為車間。幢號2是1層樓的建筑，鋼窗木門，現(xiàn)作為門衛(wèi)室。幢號3也是1層樓的建筑，鋼窗鐵門目前作為車間。幢號4是1層樓的建筑，水泥地

9、鋼窗鐵門，現(xiàn)作為原料庫房。幢號5是2層樓的建筑，1樓為食堂，磨石子地面，墻頂涂料，2樓宿舍，木門木窗。幢號6是4層樓的建筑，1樓走廊磨石子地面，辦公室內(nèi)地面大理石，墻頂墻紙。2樓走廊磨石子地面，辦公室內(nèi)地面大理石，墻頂涂料。3、4樓走廊磨石子，室內(nèi)無裝修。5、市政基礎(chǔ)設(shè)施條件及周圍環(huán)境： 該房地產(chǎn)所處位置，是屬于原金山縣的縣城所在地，市政基礎(chǔ)設(shè)施條件較好，周圍有成熟的商業(yè)區(qū)和居民小區(qū)，鄰近亭楓公路。交通運(yùn)輸方便。該房地產(chǎn)的水電能適應(yīng)生產(chǎn)的需要。第三部分 估價結(jié)果一、 估價依據(jù)1 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法2 中華人民共和國土地管理法3 國家技術(shù)監(jiān)督局、中華人民共和國建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的房地產(chǎn)估

10、價規(guī)范4 上海市房地產(chǎn)權(quán)證（滬房地金字（2001）第號）5 委托單位的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照6 估價業(yè)務(wù)約定書7 估價人員現(xiàn)場勘查以及市場調(diào)查整理的資料二、 房地產(chǎn)估價1 價格定義本報告的估價結(jié)果是在估價對象符合公開市場原則及此次估價目的要求的前提下所提出的公允價值意見。2 估價原則 本估價遵循房地產(chǎn)估價合法原則、替代原則、估價時點原則、供求原則、公平原則。3 估價技術(shù)思路與方法 合理公正的估價必須遵守一定的估價原則和適當(dāng)?shù)墓纼r程序，科學(xué)地使用估價方法。估價方法的選擇需根據(jù)估價目的、委估對象的本身特性、市場條件及資料取得情況，以合理地確定委估物現(xiàn)時的公允價值。本次估價采用成本法，合理地確定委估房地產(chǎn)

11、的價值。在評估方法選用上主要考慮一下幾點：（1） 考慮到委估的房地產(chǎn)類似的成交案例較少，不能合理確定該房地產(chǎn)的價值，不宜采用市場比較法。（2） 收益法適用于廣大有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價。（3） 重置成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法進(jìn)行估價情況下的房地產(chǎn)估價，故選用成本法作為本次評價的方法。三、 估價結(jié)果根據(jù)估價的計算結(jié)果分析，確定委估對象的價值為：人民幣元正（大寫人民幣肆佰肆拾貳萬柒仟肆佰玖拾伍元整）。四、 需要特殊說明的事項根據(jù)有關(guān)規(guī)定本報告的有效期為一年，自估價期日起一年內(nèi)有效。有效期內(nèi)如遇委估對象或外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生重大變化，報告應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。第四部

12、分 附件一、 業(yè)務(wù)約定書二、 委托方的營業(yè)執(zhí)照三、 房地產(chǎn)權(quán)證（滬房地金字（1998）第號）四、 估價方營業(yè)執(zhí)照五、 估價方資質(zhì)證書。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告第一部分 總述一、 估價項目名稱：上海展望集團(tuán)機(jī)械制造有限公司 房地產(chǎn)價值評估二、 估價對象：上海展望集團(tuán)機(jī)械制造有限公司在上海市金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)萬安街105號的房地產(chǎn)三、 估價目的：為確定委估對象抵押貸款提供參考價值依據(jù)四、 估價依據(jù)1中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法2中華人民共和國土地管理法3國家技術(shù)監(jiān)督局、中華人民共和國建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的房地產(chǎn)估價規(guī)范4上海市房地產(chǎn)權(quán)證（滬房地金字（2001）第號）5委托單位的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照6估價業(yè)務(wù)約定書7估

13、價人員現(xiàn)場勘查以及市場調(diào)查整理的資料五、 價格定義本報告的估價結(jié)果是在估價對象符合公開市場原則及此次估價目的要求的前提下所提出的公允價值意見六、 估價期日：二二年一月八日七、 估價日期：二OO二年一月七日二二年一月十日八、 需要特殊說明的事項根據(jù)有關(guān)規(guī)定本報告的有效期為一年，自估價期日起一年內(nèi)有效。有效期內(nèi)如遇委估對象或外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生重大變化，報告應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。九、 房地產(chǎn)估價師中國注冊房地產(chǎn)估價師中國注冊房地產(chǎn)估價師十、 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)：上海誠信資產(chǎn)評估有限公司 （蓋章）地 址： 上海市新閘路1708號五樓法定代表人：李永昌聯(lián)系電話： 資質(zhì)類型：房地產(chǎn)估價B級。二二年一月十日第二部分估價對

14、象描述一、 估價對象概況1、房地產(chǎn)概況：（1）委估范圍：位于上海市金山區(qū)萬安街105號（土地面積6886平方米，建筑面積2483.29平方米）。（2）房屋狀況：幢號部位類型結(jié)構(gòu)層數(shù)建筑面積（m2）竣工日期1全幢工廠鋼、鋼混1559.291993年5月2全幢工廠鋼、鋼混120.001988年3全幢工廠混合1等1760.001988年4全幢工廠鋼、鋼混1251.001988年5全幢工廠混合1等2260.001988年6全幢工廠混合1等4633.001988年合計：2483.29（3）地理位置、四至及交通因素分析：委估對象位于金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)，土地級別為9級，東近勝利路，南鄰東林街，西靠沈浦涇路，北側(cè)為

15、萬安街。鄰近亭楓公路。公交線路有申金線等到市區(qū)。附近的商業(yè)網(wǎng)點有新金山商場，紅星眼鏡店，東林賓館等。（4）地塊概況：權(quán)屬性質(zhì):國有；用途：工業(yè)用地；地號：朱涇鎮(zhèn)16街坊7丘；圖號:III187-188/113-113；總面積：6886，該地塊呈梯形，一面臨街。2、房地產(chǎn)權(quán)利狀況： 房地產(chǎn)權(quán)證號：滬房地金字（1998）第號。權(quán)利人：上海展望集團(tuán)機(jī)械制造有限公司，房地坐落：金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)萬安路105號，土地權(quán)屬性質(zhì)：國有；用途：工業(yè)用地；地號：朱涇鎮(zhèn)16街坊7丘；圖號：III187-188/112-114；土地總面積：6886平方米；建筑面積2483.29平方米，最近一次他項權(quán)利記載已注銷。3、房地

16、產(chǎn)利用現(xiàn)狀： 該房地產(chǎn)目前作為上海展望集團(tuán)機(jī)械制造有限公司的廠房和辦公、生活用房，共有6幢建筑，幢號2門衛(wèi)室，幢號5、6為辦公、生活用房，其余都是作為生產(chǎn)用車間。4、建筑物和地上附著物狀況：幢號1是1層樓的建筑，水泥地面，鋼窗鐵門，現(xiàn)作為車間。幢號2是1層樓的建筑，鋼窗木門，現(xiàn)作為門衛(wèi)室。幢號3也是1層樓的建筑，鋼窗鐵門目前作為車間。幢號4是1層樓的建筑，水泥地鋼窗鐵門，現(xiàn)作為原料庫房。幢號5是2層樓的建筑，1樓為食堂，磨石子地面，墻頂涂料，2樓宿舍，木門木窗。幢號6是4層樓的建筑，1樓走廊磨石子地面，辦公室內(nèi)地面大理石，墻頂墻紙。2樓走廊磨石子地面，辦公室內(nèi)地面大理石，墻頂涂料。3、4樓走廊

17、磨石子，室內(nèi)無裝修。5、市政基礎(chǔ)設(shè)施條件及周圍環(huán)境： 該房地產(chǎn)所處位置，是屬于原金山縣的縣城所在地，市政基礎(chǔ)設(shè)施條件較好，周圍有成熟的商業(yè)區(qū)和居民小區(qū)，鄰近亭楓公路。交通運(yùn)輸方便。該房地產(chǎn)的水電能適應(yīng)生產(chǎn)的需要。第三部分 房地產(chǎn)估價一、估價原則：本估價遵循房地產(chǎn)估價合法原則、替代原則、估價時點原則、供求原則、公平原則。二、估價技術(shù)思路與方法：1、個別因素分析 委估對象由6幢建筑，幢號1是1層樓的建筑，水泥地面，鋼窗鐵門，現(xiàn)作為車間。幢號2是1層樓的建筑，鋼窗木門，現(xiàn)作為門衛(wèi)室。幢號3也是1層樓的建筑，鋼窗鐵門目前作為車間。幢號4是1層樓的建筑，水泥地鋼窗鐵門，現(xiàn)作為原料庫房。幢號5是2層樓的建

18、筑，1樓為食堂，磨石子地面，墻頂涂料，2樓宿舍，木門木窗。幢號6是4層樓的建筑，1樓走廊磨石子地面，辦公室內(nèi)地面大理石，墻頂墻紙。2樓走廊磨石子地面，辦公室內(nèi)地面大理石，墻頂涂料。3、4樓走廊磨石子，室內(nèi)無裝修。2、區(qū)域因素分析 委估對象位于金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)，土地級別為9級，東近勝利路，南鄰東林街，西靠沈浦涇路，北側(cè)為萬安街。鄰近亭楓公路。公交線路有申金線等到市區(qū)。附近的商業(yè)網(wǎng)點有新金山商場，紅星眼鏡店，東林賓館等。3、市場背景分析 最近房地產(chǎn)市場走勢上揚(yáng)，中房上海指數(shù)持續(xù)大幅攀升，隨著國民經(jīng)濟(jì)步入新的景氣階段，加上進(jìn)一步規(guī)范的市場法規(guī)陸續(xù)出臺，投資消費雙向拉動，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步健康的發(fā)展，

19、房屋的空置規(guī)模得到控制。隨著加入WTO日益臨近和中央開發(fā)大西北策略的實施，上海和全國間的經(jīng)濟(jì)活動更趨于頻繁，必將會使估價對象此類房地產(chǎn)價格得以穩(wěn)定發(fā)展。4、估價方法選用合理公正的估價必須遵守一定的估價原則和適當(dāng)?shù)墓纼r程序，科學(xué)地使用估價方法。估價方法的選擇需根據(jù)估價目的、委估對象的本身特性、市場條件及資料取得情況，以合理地確定委估物現(xiàn)時的公允價值。本次估價采用成本法，合理地確定委估房地產(chǎn)的價值。在評估方法選用上主要考慮一下幾點：（1）考慮到委估的房地產(chǎn)類似的成交案例較少，不能合理確定該房地產(chǎn)的價值，不宜采用市場比較法。（2）收益法適用于廣大有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價。（3）重置成本法適用于

20、無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法進(jìn)行估價情況下的房地產(chǎn)估價，故選用成本法作為本次評價的方法。（一） 計算公式：房地產(chǎn)評估價值=土地費用+重置完全價值成新率（二） 估價公式：重置完全價值=土地費用+（建筑工程安裝費用+管理費+財務(wù)費用+利潤+銷售稅費）（1） 房屋重置成本（a） 根據(jù)上海市當(dāng)前建筑行業(yè)造價信息中鋼混結(jié)構(gòu)建安費為936-1107元/平方米,混合結(jié)構(gòu)建安費為720-803元/平方米,根據(jù)委估對象的建筑狀況鋼混結(jié)構(gòu)取950元/平方米,混合結(jié)構(gòu)取750元/平方米。（b） 根據(jù)上海市房地產(chǎn)估價協(xié)會上海市房地產(chǎn)估價所編印的上海市房地產(chǎn)估價上海市社科院研究中心、上海市房地

21、產(chǎn)市場中房上海房地產(chǎn)開發(fā)總公司研究所編印上海市房地產(chǎn)市場報告等資料獲悉些列各項費用：（c）A、 房屋重置成本：鋼混結(jié)構(gòu)：幢號1幢號3混合結(jié)構(gòu)：幢號2、幢號4、幢號5、幢號61、建安費950元/m2750元/ m22、專業(yè)費=建安費5%47.5元/ m237.5元/ m23、管理費=（建安費+專業(yè)費）3%29.93元/ m223.63元/ m24、利息=（建安費+專業(yè)費+管理費）（1+r）n/2-128.27元/ m222.32元/ m25、利潤=（建安費+專業(yè)費+管理費+利息）6%84.46元/ m266.68元/ m26、銷售費用=P3%007、稅費=P5.5%66.36元/ m252.39元/ m2每平方米合計1206.