1、,驗收入伙收樓服務培訓 仲量聯(lián)行 中國，北京,一 驗收交接工作流程 二 入伙收樓工作籌劃,驗收工作及入伙工作培訓,驗收工作流程,接管驗收,業(yè)主入伙驗收,業(yè)主入伙手續(xù)辦理,接管驗收,驗收工作要點 依照規(guī)劃設計標準接管驗收，使工程質量達到設計標準 (附件1) 站在業(yè)主的立場代表業(yè)主的利益參與接管驗收 認真、全面、細致地對樓宇的各個部份進行綜合驗收 詳細記錄在驗收中查出的各種問題，并嚴格監(jiān)督處理，直至達到驗收標準 注意接管驗收條件是否具備 注意接管驗收所有的物業(yè)資料 (附件2),毛坯房間的驗收,參加人員：甲方負責人、總包負責人、物業(yè)公司（物業(yè)部、保安部、工程部驗收代表）,驗收事項：1.各部門分工查驗

2、工程、消防及設備外觀是否完好。 2.保安部查驗戶內鑰匙是否配備合適無誤，確認無誤與施工方做好交接。 3.各方簽字確認驗收結果。 4.驗收結果各單位及部門備案。,精裝房間的驗收,參加人員： 甲方負責人、施工單位負責人、 物業(yè)公司（物業(yè)部、保安部、工程部驗收代表）,驗收事項：1.各部門分工查驗工程、消防及設備外觀是否完好，工程部還需負責驗收戶內電器設備工作及功能是否正常，物業(yè)部/保安部負責將戶內廚具配件做好登記并入庫。 2.保安部查驗戶內鑰匙是否配備齊全，是否能靈活開啟，確認無誤后與施工方做好交接。 3.各方于驗收結果上簽字確認。 4.驗收結果由各方備案，施工單位根據(jù)備案進行整改。,業(yè)主入伙驗收,

3、初次驗房,再次驗房,初驗單（首聯(lián)-業(yè)主、二聯(lián)-甲方工程部、三聯(lián)-發(fā)展商客戶服務部、四聯(lián)-物業(yè)部）,物業(yè)部將記錄問題發(fā)文至物業(yè)工程部，后附初次驗房單,物業(yè)工程部將記錄問題發(fā)文至施工單位，要求整改,發(fā)展商根據(jù)記錄問題令施工單位整改,物業(yè)部將遺留問題及新增問題發(fā)文至物業(yè)工程部，后附再次驗房單,物業(yè)工程部將業(yè)主再次驗房記錄問題核準后轉發(fā)施工單位，要求整改，直至完善。,整改完畢后，由發(fā)展商客服部通知業(yè)主再次驗房,業(yè)主入伙手續(xù)辦理,業(yè)主需攜帶以下相關資料： 1.入伙通知書； 2.購房合同正本或復件； 3. 本人身份證原件及復印件，1寸免冠照片3張； 4. 家庭其他人員和同住人身份證復印件和1寸免冠照片3張

4、； 5. 攜帶所需支付款項的現(xiàn)金、信用卡或支票； 6. 有物業(yè)管理費減免的客戶攜帶減免證明及減免供暖費證明； 7. 辦理商品房產(chǎn)權登記所需的材料； 8. 已繳款的各期發(fā)票原件交財務部驗證；,開發(fā)商客戶服務部： 審核各項證件資料、業(yè)主資料（即驗明業(yè)主身份）,業(yè)主入伙手續(xù)辦理,開發(fā)商財務部： 1.財務部人員對業(yè)主已繳款的各期發(fā)票原件予以驗證； 2.結清購房余款； 3.繳納公共維修基金； 4.繳納契稅； 5.工程變更款項；,物業(yè)公司財務部收取以下各項費用： 1.物業(yè)管理費 2.供暖費 3.當年度衛(wèi)星、有線電視收視費 4.車位管理費（如業(yè)主已購買或租用車位）,業(yè)主入伙手續(xù)辦理,物業(yè)公司物業(yè)部： 1.介

5、紹在物業(yè)公司辦理收樓的程序及相關事宜； 2.向業(yè)主提供兩表（竣工備案表、實測面積報告）三書（管理公約、住宅質量保證書住宅使用說明書； 3.簽署消防安全協(xié)議書、管理公約承諾書并填寫住戶資料表、復印業(yè)主有效身份證件、填寫家政人員登記表、復印業(yè)主有效身份證件； 4.向業(yè)主發(fā)放電視節(jié)目單、入住提示、公寓地址及郵編、燃氣代購須知； 5.向業(yè)主移交戶內電器和其它設備使用說明書； 6.移交收樓文件； 7.通知工程部讀水、電、煤氣表，并在物業(yè)部、保安部、工程部及業(yè)主（或委托人）共同在場的情況下由工程部更換戶門鎖芯，原鎖芯及鑰匙退回工程部，新鑰匙交于業(yè)主（或委托人）； 8.辦理住戶卡，發(fā)放門禁卡； 9.將車位購

6、買/租賃協(xié)議備案，填寫車證辦理通知單，并交于保安部辦理車證； 10.如業(yè)主同意在返修期間將戶門鑰匙轉存于物業(yè)公司，需跟業(yè)主簽訂鑰匙托管表。,業(yè)主入伙手續(xù)辦理,物業(yè)公司、發(fā)展商客服部/發(fā)展商工程部 ： 陪同業(yè)主進入單元進行單元驗收，并填寫單元接收表,無問題,有問題,填寫維修單,物業(yè)工程部,約業(yè)主復驗,進行維修,與物業(yè)管理公司簽訂相關文件辦理入伙,入伙收樓工作籌劃,入伙文件準備,收樓現(xiàn)場使用功能,應急情況處理,收樓答疑,收樓答疑,入伙文件準備,發(fā)展商法律文書及其他文件資料準備 1.法律文書準備 (1)住宅使用說明書 (2)房屋面積測繪報告 (3)住宅質量保證書 (4)室內環(huán)境檢測報告,2.其它文件

7、資料準備 (1)入伙通知書 (2)產(chǎn)權代辦協(xié)議 空調、廚房設備、衛(wèi)生潔具及其他配 備之使用說明書、保修卡,入伙文件準備,物業(yè)公司服務指南等應用文件準備,1入住須知 2繳費指南 3服務指南 4裝修指南 5業(yè)主情況登記表 6治安消防安全責任書,7裝修管理協(xié)議 8裝修審批表 9整改項目報告 10工程維修工作單 11住戶卡 12住戶確認卡,收樓答疑,入伙文件準備,13鑰匙移交記錄表 14供暖協(xié)議 15入伙流程簽認單 16入伙收樓確認書 17業(yè)主入伙統(tǒng)計表,物業(yè)公司服務指南等應用文件準備,18物業(yè)管理公約 19施工許可證 20裝修施工人員登記表 21動火許可證 22備用鑰匙委托協(xié)議,收樓答疑,收樓現(xiàn)場設

8、置及使用功能,1.客戶休息等候區(qū) 2.發(fā)展商銷售辦理收樓手續(xù)區(qū) 3.物業(yè)公司辦理入住手續(xù)區(qū) 4.律師咨詢區(qū) 5.貴賓洽談室 6.員工休息區(qū) 7.市政、公共事業(yè)單位辦公區(qū),收樓答疑,入伙應急情況處理,業(yè)主在收樓過程中可能發(fā)生的各種糾紛最主要原因： 1.房屋的建筑、裝修質量存在缺陷 2.樓盤建設與原規(guī)劃設計不相符 3.樓盤配套設施或其他條件未達到合同約定 4.在售樓時銷售人員作出了不切合實際的承諾或夸大宣傳 5.對費用金額及收取項目存在較大疑義 6.由于業(yè)主單方面原因違約或退房，拒付違約金而惡意滋事,收樓答疑,入伙應急情況處理,業(yè)主在收樓過程中可能發(fā)生的各種糾紛絕大多數(shù)是與開發(fā)商有關，處置各種糾紛

9、的主體是開發(fā)商，物業(yè)公司的主要職責是及時發(fā)現(xiàn)這些糾紛或苗頭，并知會開發(fā)商。 物業(yè)公司通過服務和采取相應措施控制事態(tài)的進一步發(fā)展、保證現(xiàn)場的秩序，必要時需向110報警。,收樓答疑,收樓答疑,1.如業(yè)主對物業(yè)管理公約內容有疑義，是否可以隨意更改其內容？ 答：由于物業(yè)管理公約是由政府房屋土地和資源管理部門審批的文件，所以任 何 人不得隨意更改其內容。若業(yè)主對其內容有疑義，可以通過書面形式進行表述。,2.銷售面積與實測面積的差價如何處理？ 答：開發(fā)商將嚴格根據(jù)與每一位業(yè)主在房屋買賣合同（含補充協(xié)議）中約定的有關章節(jié)執(zhí)行，由開發(fā)商退還或由業(yè)主再支付該部分面積差價（正負不超過3），此費用也可折算至車位購買

10、費或物業(yè)管理費或相關稅費中。,收樓答疑,收樓答疑,1.如業(yè)主對物業(yè)管理公約內容有疑義，是否可以隨意更改其內容？ 答：由于物業(yè)管理公約是由政府房屋土地和資源管理部門審批的文件，所以任 何人不得隨意更改其內容。若業(yè)主對其內容有疑義，可以通過書面形式進行表述。,2.銷售面積與實測面積的差價如何處理？ 答：開發(fā)商將嚴格根據(jù)與每一位業(yè)主在房屋買賣合同（含補充協(xié)議）中約定的有關章節(jié)執(zhí)行，由開發(fā)商退還或由業(yè)主再支付該部分面積差價（正負不超過3），此費用也可折算至車位購買費或物業(yè)管理費或相關稅費中。,收樓答疑,收樓答疑,3.地下車場何時已經(jīng)啟用？車位售出有什么方案？地面有沒有停車位？ 答：地下車場現(xiàn)已在預售中

11、并在入伙當日一并交付使用。根據(jù)車位的具體位置，地下車位的單位售價為人民幣XX萬至XX萬不等，車位管理費為人民幣XX元/月，租用車位為人民幣XX元/月（包含車位管理費）。地面設有臨時車位，且按時收費（XX元/小時）。,4. 小業(yè)主何時可拿到產(chǎn)權證？ 答：開發(fā)商會按照商品房買賣合同執(zhí)行，自合同簽訂之日起X年之內業(yè)主可拿到產(chǎn)權證。根據(jù)建設部頒布的建設部關于修改城市商品房預售管理辦法的決定如無特殊約定，在商品房交樓90日內，開發(fā)商就要為業(yè)主完成房產(chǎn)證辦理。,收樓答疑,收樓答疑,5.其他樓噪音施工及污染問題如何處理？ 答：開發(fā)商會按政府有關限時施工規(guī)定執(zhí)行以控制其他樓噪音施工時段，周六、周日為無噪音施工

12、。并做好圍檔，將噪音及塵土控制在最低限度。,6.建設工程竣工備案表，何時向業(yè)主出示？ 答：建設工程竣工備案表的復印件已由開發(fā)商轉物業(yè)管理處存檔，可在收樓當日向業(yè)主出示。如業(yè)主提出看原件，需與開發(fā)商約定時間到開發(fā)商辦公室查看。,收樓答疑,收樓答疑,7.客戶收樓時需要提供哪些資料？ 答：(1)業(yè)主攜帶身份證或護照的原件及復印件以及入伙通知書（港、澳、臺同胞出示回鄉(xiāng)證或往來大陸通行證） （2）業(yè)主委托他人代理。委托人除攜帶上述文件外，還應攜帶業(yè)主的委托書及公證書 （3）商品房買賣合同及其補充協(xié)議或銀行收押清單 （4）本人和家庭成員每人一寸免冠照片3張,收樓答疑,收樓答疑,8. 住宅質量保證書和住宅使

13、用說明書何時可以向業(yè)主出示 ？ 答：在業(yè)主前來物業(yè)管理處辦理入伙手續(xù)時，物業(yè)公司向業(yè)主出示兩書。,9. 實測面積表，何時可以向業(yè)主出示 ？ 答：物業(yè)管理處會在業(yè)主入住當日展示給客戶看。,10. 外墻清洗何時開始 ？ 答：外墻清洗工作每年進行X次。,收樓答疑,收樓答疑,11.入住后主要物業(yè)管理收費項目及標準有哪些 ？ 答:(1) 物業(yè)管理費：人民幣XX/平方米/月 (2) 熱 水 費：人民幣XX元/噸 (3) 冷 水 費：人民幣3.70元/噸 (4) 中 水 費：人民幣XX元/噸 (5) 電 費：人民幣0.48元/KWH (6) 供 暖 費：人民幣XX元/平米/供暖季 (7) 有線/衛(wèi)星收視費：

14、人民幣XX元/月 備注：以上收費標準是物業(yè)公司在參照物價局頒布的相關文件及能源消耗的基礎上制定并已報物價局批準。,收樓答疑,收樓答疑,12.入住后返修工作如何進行？ 答：（1）入住當日：業(yè)主可將發(fā)現(xiàn)之工程問題填寫于單元驗收交接表中，并將此表轉予物業(yè)公司，物業(yè)公司將會聯(lián)系相關部門（開發(fā)商工程部、客服部）對房間問題核實并安排返修施工，同時，將有關返修情況在72小時內知會業(yè)主。 （2）入住后：所有的工程問題可直接向物業(yè)公司報修。根據(jù)該問題是否在保修期間內由開發(fā)商及物業(yè)公司分別處理。,收樓答疑,收樓答疑,13.物業(yè)公司有償服務項目有哪些 ？ 答：(1)入室維修(2)入戶清潔(3)蟲控服務(4)商務服務

15、等等 物業(yè)服務熱線： 傳真：,14.正式通郵地址是什么 ？ 答： 郵政編碼：,收樓答疑,收樓答疑,15.電話安裝程序及辦理辦法？ 答：（1）業(yè)主攜帶身份證至東單電話局直接申請電話安裝 （2）業(yè)主寫書面授權書委托物業(yè)公司協(xié)助辦理，需業(yè)主提供身份證復印件及 電話安裝費用XXX元 （3）電話局將配線架編號電話通知物業(yè)工程部 （4）工程部負責將電話線跳至業(yè)主戶內，電話安裝完畢,收樓答疑,收樓答疑,16.物業(yè)服務費構成的確定？ 答：依據(jù)物業(yè)服務收費管理辦法（發(fā)改價格20031864號）規(guī)定。 (1) 管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。 (2) 物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用（只含小修，不含大、中修）。 (3) 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。 (4) 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。 (5) 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用（保安費根據(jù)用戶數(shù)或面積、服務質量測算） (6) 辦公費用。 (7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。 (8) 物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。 (9) 經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。 物業(yè)管理區(qū)域指的是：物業(yè)管理的公共區(qū)域。,收樓答疑,收樓答疑,17. 業(yè)主大會成立前，業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交納物業(yè)服務費用？ 答：不能。因為按照規(guī)定，前期的物業(yè)管理企業(yè)由開發(fā)建設單位委托，業(yè)主應當按照約定交納物業(yè)服務費用，