1、青島啤酒城購物中心,項目區(qū)位,項目位于青島嶗山區(qū)香港東路與海爾路交匯處，地處嶗山商圈。,青島主城區(qū)現(xiàn)有商圈格局,嶗山商圈,香港中路商圈,中山路商圈,臺東商圈,CBD商圈,李村商圈,城陽商圈,嶗山商圈主要商業(yè)設施分布,本案,利群（籌）,大拇指,樂天,麗達,鵬利南華,過度競爭的時代,青島目前的商業(yè)競爭態(tài)勢早已由最初的商場與商場、項目與項目之前的競爭演變?yōu)楦鱾€商圈之間的競爭。隨著各個商圈的不斷擴容、新商業(yè)體的陸續(xù)加入、經(jīng)營定位的輪番升級，未來商圈與商圈之間的競爭將異常激烈。,這種競爭態(tài)勢加上日益擁堵的城市交通、越來越快的生活節(jié)奏，使得大眾消費越來越傾向于就近選擇，新項目短期內(nèi)跨區(qū)域截取客流的難度加大

2、。 因此，如何快速形成我項目對周邊居民的粘合力，在最短的時間內(nèi)鞏固住這部分人群的消費而不是任其外流，對項目的成功開業(yè)并順利度過培養(yǎng)期尤為重要。,項目定位,項目業(yè)態(tài)配比,B1F功能定位,B1F業(yè)態(tài)規(guī)劃,B1F目標品牌一覽表,L1F功能定位,L1F業(yè)態(tài)規(guī)劃,L1F目標品牌一覽表,L2F功能定位,L2F業(yè)態(tài)規(guī)劃,L2F目標品牌一覽表,L3F功能定位,L3F業(yè)態(tài)規(guī)劃,L3F目標品牌一覽表,L4F功能定位,L4F業(yè)態(tài)規(guī)劃,L4F目標品牌一覽表,青島市主要“大型店”承租水平,*快時尚的銷售額測算以百麗廣場和樂客城為參考，以這2個項目的ZARA為例，百麗廣 場的店鋪面積1500平米，月均400萬左右，而樂客

3、城的則分別是2200平米和150萬 左右，統(tǒng)一按6.5%扣率計算，百麗ZARA的綜合單價為5.7元/平米天，樂客城ZARA的綜 合單價為1.47元/平米天,ZARA是快時尚品牌的代表，該行業(yè)在青島的總體承租水平以 此推算。,我項目未來大型店商務條件預估（首年）,周邊主要商業(yè)設施“中小店鋪”租金&管理費水平,我項目“中小店鋪”平均租金預估（首年）,結(jié)合我項目自身具備的優(yōu)勢，同時借鑒其它可比項目的自身情況、發(fā)展軌跡、周邊配套等狀況，以及目標定位的品牌在我項目可達成的銷售額，預計首年中小店鋪平均租金管理費綜合單價為6.25元/平米天，其中租金單價為4.45元/平米天，管理費單價為1.8元/平米天。,

4、我項目招商收益預估（首年）,租金/管理費若按照青島通行的“押一付三”這一支付方式來測算，首年我方賬戶將實時沉淀約3500萬左右的保證金和預付款。,我項目首年可達成總收益預估,小結(jié),為最大限度提升項目的收益回報，對于一些低租金、大面積、長合同期的業(yè)態(tài)(例如：KTV、健身房、瑜伽館、快時尚品牌等)，在項目功能與收益之間，需要作出一定取舍。 近期將優(yōu)先啟動：影院、超市、美食廣場、餐飲類&娛樂類大型店的意向洽談工作。,1.“營運收益”一項系參考ROCK CITY首年度營運收入數(shù)額， ROCK CITY首年可達成多種經(jīng)營固定點位租賃、商場室內(nèi)外場地租賃、廣告發(fā)布等各類營運收入約174萬。我項目各方面均要優(yōu)于ROCK CITY，但出于保持營運品質(zhì)的考慮，預估首年該收益為150萬元。 2.“能源差價”主要指電的差價，使用量系參考ROCK CITY 。甲方電費進價與供應給租戶的售價除正常5%的損耗外，依然存在差價和利潤空間。ROCK CITY總面積20.2萬平米，可租賃面積7.1萬平米，月均用電量1200000度，其中45%的用電量屬于租戶（540000度），進價1.1元/度（含損耗），售價1.3元/度，月差價108000元，年差價1296000元。所以假設我方供電售價也為1.3元/度，進價為1.1元/