1、1、房地產(chǎn)項目成本控制、2、緒論、利潤最大化是企業(yè)追求的最根本目標(biāo)。為了實現(xiàn)這一目標(biāo)，企業(yè)需要增加收入和降低成本的兩個茄子方面：開源和減少支出。實踐證明房地產(chǎn)項目成本控制是實現(xiàn)利潤最大化的重要管理措施和有效的直接手段是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動實現(xiàn)最佳運行的潤滑劑(威廉莎士比亞，溫斯頓，房地產(chǎn)，房地產(chǎn)，房地產(chǎn)，房地產(chǎn)，房地產(chǎn)，房地產(chǎn)，房地產(chǎn))，3，1，成本概念1，美國會計學(xué)會和標(biāo)準(zhǔn)委員會定義的成本：成本是指為了達到特定目的而必須發(fā)生或以貨幣單位衡量的價值犧牲。4，2，馬克思主義政治經(jīng)濟學(xué)定義成本，Wcvm c物化勞動。生產(chǎn)中消耗的生產(chǎn)資料的價值。v現(xiàn)場勞動。工人為自己的勞動創(chuàng)造的價值。m工人為社會創(chuàng)造的

2、價值。Cv產(chǎn)品成本，5，3，我國企業(yè)會計制度中定義的成本是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品和提供勞務(wù)而發(fā)生的各種支出。6，2，房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成部分，房地產(chǎn)項目的主要開發(fā)成本可分為以下部分3360 1，土地成本。2、轉(zhuǎn)移費用；3、項目費用；4、管理費用；5、營銷費用；6、財務(wù)費用；7、其他費用。7，8，由于費用的性質(zhì)，土地費用、管理費用、財政費用、罰款、稅金大部分可以在項目初期確定，波動幅度小，控制力相對弱。前期成本、工程成本、營銷成本在項目本身情況、復(fù)雜因素等前后測量差異很大的情況下(例如采取有效措施，可壓縮性(可控性)牙齒很強)。因此，工程成本和營銷成本側(cè)重于在項目開發(fā)過程中控制成本。特別重視工程成本。9

3、，3，成本控制方法，1，控制概念控制一詞，通俗地說，控制是控制，制度是限制。在科學(xué)定義中，控制是指根據(jù)一定的條件和預(yù)約目標(biāo)，影響一個過程或一系列事件，從而達到預(yù)定目標(biāo)的有組織的行為。10、成本管理是根據(jù)預(yù)定的成本目標(biāo)，在實際生產(chǎn)和運營活動中指導(dǎo)、限制和監(jiān)督所有生產(chǎn)材料消耗，發(fā)現(xiàn)偏差，及時糾正，更好地實現(xiàn)預(yù)定的成本目標(biāo)。11，2，費用控制方法以費用發(fā)生為基礎(chǔ)，費用控制分為字典控制、事件控制和事后控制。(一)全過程成本管理；(2)全方位成本控制(3)全員成本控制(4)項目生命周期控制(5)項目整體壽命控制，12，3，成本控制組織措施(1)成本控制組成立，一般由公司總經(jīng)理組長負(fù)責(zé)組長。定期(每季度或

4、每半年)全面分析、評估、審查每個項目的開發(fā)成本，及時警告成本異常波動并提出解決方案。(二)在項目啟動階段，設(shè)定成本管理目標(biāo)，將目標(biāo)分解(如土建、裝飾、傳記、給排水、消防、弱傳記、綠化等)、責(zé)任落實到部門。13，4，工程成本工程成本的構(gòu)成，1，工程成本的兩個茄子含義(1)工程項目總成本總投資費。(2)建設(shè)安裝項目費用項目合同、合同價錢。2.工程費用的構(gòu)成建筑安裝工程費由直接費用、間接費用、利潤、稅金組成。14，(1)直接費用：由直接工程費和措施費組成。(2)間接費用：由手續(xù)費、企業(yè)管理費組成。(3)利益：是指施工企業(yè)完成承包工程而獲得的利益。(4)稅：是指國家稅法規(guī)定的建設(shè)安裝工程成本內(nèi)必須包括

5、的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育費的追加等。承包商：工程成本直接費用間接費用，15，5，工程成本評價方法，1，工程項目的構(gòu)成建設(shè)項目單工程單位工程部門項目子項目，16，2，固定評價方法固定評價方法，根據(jù)國家統(tǒng)一公布的估計指標(biāo)，估計指標(biāo)，估計定額，預(yù)算定額和其他相關(guān)定額等具體評價方法，根據(jù)定額的部門子項目，17，3，工程量計算方法，工程量計算方法是市場定價的模型。建筑工程產(chǎn)品的買方和賣方在根據(jù)建設(shè)市場供求關(guān)系的情況掌握工程成本信息的情況下公平公開地競爭價格，最終形成了工程價錢，即工程成本。工程量清單價錢制定方法要求工程投標(biāo)中的投標(biāo)人編制工程量清單并承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險。投標(biāo)人應(yīng)根據(jù)企業(yè)定額或市場情況，合

6、理確定人工、材料、施工機械等生產(chǎn)要素的投入和構(gòu)成，合理控制現(xiàn)場費用和施工技術(shù)措施費用，提交投標(biāo)報價，承擔(dān)報價的風(fēng)險。18、目前已經(jīng)實行工程量計算制度，但由于各地實際情況的差異，我國目前的工程造價模型正在實施“二線制”管理方法，并正在實施保存現(xiàn)有定額價格模型、與國際接軌的工程量計算模型。但是現(xiàn)階段凡國家投資的建設(shè)項目必須采用工程清單價錢模式，其他類型的投資項目規(guī)定，業(yè)主必須選擇自行價錢模式。19，6，工程造價全過程控制，工程造價控制三個茄子原則：(1)以設(shè)計階段為重點的全過程成本控制。(2)以主動控制為主。(3)技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合是控制工程造價的最有效的手段。20，(a)設(shè)計階段的工程成本管理設(shè)計

7、階段對項目成本影響最大，是最重要的階段。國內(nèi)外很多實踐經(jīng)驗表明，在早期設(shè)計階段影響工程成本的可能性為70%，在施工圖設(shè)計結(jié)束之前影響工程成本的可能性為30p%，在施工開始后通過技術(shù)措施和施工組織節(jié)約工程成本的可能性為10%?？刂乒こ坛杀镜年P(guān)鍵在于工程前投資決策和設(shè)計階段。21，1，施工圖預(yù)算控制施工圖預(yù)算，又稱施工圖設(shè)計預(yù)算，簡稱設(shè)計預(yù)算。建設(shè)項目進入施工圖紙設(shè)計階段，完成建設(shè)項目各個別項目各單位工程的施工圖紙設(shè)計后，根據(jù)施工文件，根據(jù)各專業(yè)項目的預(yù)算定額計算規(guī)則計算施工數(shù)量，考慮實際施工組織設(shè)計確定的施工方案或措施，根據(jù)當(dāng)前預(yù)算定額或評價定額、工程建設(shè)費定額、材料預(yù)算價錢、建設(shè)主管部門規(guī)定的

8、費用計算程序及其他費用征收規(guī)定等確定。22，編制施工圖預(yù)算，目前主要有兩種茄子價錢模式。一種是“定額公制”，一種是“工程量計算方法”，轉(zhuǎn)移方式是我國工程造價計算中一直采用的方法。后一種方式是根據(jù)市場經(jīng)濟的發(fā)展和與國際工程建設(shè)實踐相結(jié)合而實施的方法。23、根據(jù)省成本站的數(shù)據(jù)分析，2004年定額與2000年定額的比較：土建施工成本減少6.77%，普通住宅建設(shè)成本減少3.90%，高層建筑成本減少12.18%；裝飾項目費用減少了2.83%。安裝工程費用下降了2.27%。24，2，采用設(shè)計招標(biāo)或方案設(shè)計競選，通過競爭選擇了最佳設(shè)計單位和設(shè)計方案。設(shè)計方案必須處理好技術(shù)先進性與經(jīng)濟合理性的關(guān)系。設(shè)計方案必

9、須與建設(shè)和使用并行。設(shè)計必須考慮長短和器官要求。25，3，實施限額設(shè)計，評估和確定每個設(shè)計階段的價格。限額設(shè)計是根據(jù)計劃的投資估算進行初步設(shè)計，根據(jù)初步設(shè)計的估計金額限制設(shè)計施工圖，根據(jù)施工圖預(yù)算成本對施工圖設(shè)計的各個專業(yè)設(shè)計進行限額分配設(shè)計。各專業(yè)設(shè)計在分配的投資限制內(nèi)控制設(shè)計，確保各專業(yè)滿足使用功能的要求，嚴(yán)格控制不合理的變更，確?？偼顿Y額不會突破。限額設(shè)計是工程項目成本管理系統(tǒng)的重要組成部分和重要措施。在整個設(shè)計過程中，專業(yè)設(shè)計師和經(jīng)濟管理人員必須緊密合作，統(tǒng)一技術(shù)和經(jīng)濟。26，4，設(shè)計階段成本管理要點：項目規(guī)劃、節(jié)目設(shè)計是關(guān)鍵。明確的設(shè)計質(zhì)量和深度；擬議成本管理目標(biāo)：總成本、單方面價錢

10、；建議限額設(shè)計指標(biāo)：鋼含量、混凝土含量等；控制裝飾材料。設(shè)計研發(fā)部門和成本管理部門密切合作。27，(2)投標(biāo)與合同簽訂階段的成本控制，1，確定工程合同價錢，(1)固定價錢合同固定價錢合同固定單價合同意味著工程價格在工程實施過程中不會隨著價錢的變化而調(diào)整，但必須考慮價錢風(fēng)險，在合同中明確包含固定價錢的范圍。、28、固定價錢合同工程期間不作調(diào)整。在總價合同中，業(yè)主對總投資有數(shù)量，可以在施工中控制投資。承包商在總價錢合同中承擔(dān)主要風(fēng)險。僅適用于工程量小、計算準(zhǔn)確、工期短、技術(shù)不復(fù)雜、風(fēng)險小的項目。29、固定單價協(xié)議：合并單價固定，不調(diào)整。工程量根據(jù)實際發(fā)生量(實際測量)計算。工程量清單價錢模型的主要

11、實踐，也是FIDIC合同條款規(guī)定。承包商應(yīng)充分掌握價格，但工程量應(yīng)由雙方確認(rèn)。適用各種工程項目，風(fēng)險由雙方分擔(dān)。30，(2)可調(diào)整價錢合同價格可根據(jù)實施過程中價錢的變化進行調(diào)整，曹征方法和范圍在合同中達成協(xié)議。適用范圍大，可以合理分擔(dān)風(fēng)險，雙方吵架，變化多，渡邊杏控制投資。通常是涵蓋期較長的項目(例如，一年或更長)。31，(3)費用報酬合同是業(yè)主向承包商支付實際費用，通過事先約定的競爭率支付報酬的合同。適用地震后救災(zāi)、風(fēng)險大的項目等需要立即展開的項目。業(yè)主們很難控制建設(shè)價格。承包商不注意降低成本，風(fēng)險全部由業(yè)主負(fù)擔(dān)，但承包商的報酬也很低。32，2，鞋底或預(yù)算控制價格編制(1)的概念鞋底是投標(biāo)人

12、為實現(xiàn)工程施工包而提出的投標(biāo)價格，是投標(biāo)人對投標(biāo)工程的期望價格，因此投標(biāo)也是工程成本的表現(xiàn)形式之一。33，(2)預(yù)算控制價格的概念預(yù)算控制價格是為確保投標(biāo)人在投標(biāo)過程中順利有序地進行投標(biāo)，防止投標(biāo)人串?dāng)_、包圍圈而提出的投標(biāo)價格。那是投標(biāo)人投標(biāo)工程的最高限價，投標(biāo)人只能在預(yù)算控制價格范圍內(nèi)投標(biāo)。也是工程成本的表現(xiàn)之一。34，兩者的區(qū)別在于，投標(biāo)一般是投標(biāo)價格的基準(zhǔn)價格，投標(biāo)人的出價最接近投標(biāo)是最佳報價。預(yù)算控制價格是投標(biāo)報價的最高限價，投標(biāo)報價超過預(yù)算控制價格被廢除。投標(biāo)必須保密，預(yù)算控制價格必須在投標(biāo)文件中公布。每個項目只能編制一個標(biāo)準(zhǔn)。同樣，項目只能編制一個預(yù)算控制價格，但同一工程不能同時編

13、制標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)算控制價格。(大衛(wèi)亞設(shè)，美國電視電視劇，項目)施工圖預(yù)算的編制方法就是投標(biāo)或預(yù)算控制家的編制方法。，35，(3)預(yù)算控制價格(基準(zhǔn))編制方法我國現(xiàn)行建筑工程投標(biāo)預(yù)算控制價格(基準(zhǔn))編制，主要采用定額評價方法和工程量計算方法編制。1)用定額公制編制預(yù)算控制價格(基準(zhǔn))，以加工單價法(即四川省2000評價定額)為依據(jù)。36，2)用工程量計算方法編制預(yù)算控制價格(標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn))，以建筑工程工程量清單計價規(guī)范及四川省2004目錄計價定額為依據(jù)。首先，由投標(biāo)人或委托的價格咨詢企業(yè)編制工程量清單，然后對四川2004配額集團價錢、組合成分部分工程綜合單價、措施項目綜合單價、其他費用價格、以及規(guī)定費用、

14、稅金進行考慮后總結(jié)，就可以得到牙齒工程預(yù)算控制價格的基礎(chǔ)。37，3，在招標(biāo)及合同簽訂階段，工程成本控制的內(nèi)容(1)業(yè)主選擇了合理的投標(biāo)方式。(2)業(yè)主選擇合理的合同方式。(三)編制招標(biāo)文件，確定合理的工程價錢評價方法，確定預(yù)算控制價錢或標(biāo)準(zhǔn)。(4)選擇合理的評標(biāo)方法進行投標(biāo)，將商務(wù)票(即投標(biāo)報價)作為評標(biāo)重點。(5)簽訂施工合同。38，4，投標(biāo)與合同簽訂階段工程成本管理要點合同類型選擇價錢確定方法選擇；清算投標(biāo)。采用四川2000配額，承包商轉(zhuǎn)讓利益；清單價錢制定，考慮合同干燥因素；風(fēng)險注意事項(主要是材料)；簽訂合同前重新協(xié)商。與投標(biāo)比較和成本控制密切合作。39，(3)建設(shè)階段的工程成本管理，

15、1，工程變更和工程索賠，(1)工程變更概念工程項目實施過程中，由于多種茄子原因，經(jīng)常發(fā)生設(shè)計、工程數(shù)量、進度、材料使用等變更。這些變更包括：設(shè)計變更、設(shè)計變更、40、(2)工程變更控制1)提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)渡邊杏2)延長建設(shè)期限3)擴大范圍渡邊杏4)建立工程變更相關(guān)制度5)嚴(yán)格的程序，41、(3索賠是正當(dāng)權(quán)利要求，是工程中普遍存在的管理工作。索賠包括期間開單和費用開單。42，(4)處理工程索賠的若干茄子原則：索賠是由業(yè)主或教練工程師的責(zé)任或風(fēng)險引起的，承包商可獲得期間賠償和費用補償。索賠原因是客觀因素(不可抗力)的原因，承包商只能得到工期補償。索賠原因是承包商的責(zé)任，不能提出索賠。43，(5)索賠成

16、立的條件：費用增加或期間損失的原因不是承包商的過失。造成費用增加或期間損失不是承包商應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險。承包商在索賠事件發(fā)生后規(guī)定的時間內(nèi)提交了索賠的書面通知和索賠報告。44，(6)工程索賠的控制1)具有字典預(yù)防意識，防止索賠事件的發(fā)生。2)改進合同內(nèi)容和合同管理。3)業(yè)主或教練工程師的注意原則。4)反索賠。45，2，施工階段工程成本控制的主要內(nèi)容牙齒階段的主要工作包括嚴(yán)格的人工、材料消耗管理、按照合同規(guī)定支付工程進度金、嚴(yán)格控制工程變更、處理施工索賠、加強價錢信息管理、理解市場價錢變動等。46，(1)工程價錢結(jié)算控制是工程實施階段工程價錢支付是該階段工程成本計算和控制的主要內(nèi)容。用什么方式支付價格？錢怎么算？如何控制支付節(jié)奏和預(yù)付準(zhǔn)備金扣減率？這些都是以合同為基礎(chǔ)在工程結(jié)算中要解決的主要問題。，47，(2)預(yù)付準(zhǔn)備金結(jié)算按照建筑工程價錢結(jié)算暫行法，承包工程的預(yù)付款項按照合同約定支付，原則上預(yù)付比率不超過合同金額的10%，合同金額的30%。對重大工程項目，按照年度工程計劃，每年預(yù)付。48，(3)工程進度款結(jié)算方法，(1)月結(jié)算這種結(jié)算是按月