1、通過行業(yè)研究分析，結(jié)合內(nèi)部診斷，制定整體戰(zhàn)略規(guī)劃，推動(dòng)官城地產(chǎn)快速、健康、持續(xù)的發(fā)展,云南官城地產(chǎn) 階段性報(bào)告（下）戰(zhàn)略審視及內(nèi)部診斷 2020年7月24日,此報(bào)告供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)遠(yuǎn)卓管理顧問書面許可，其他機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),目錄,一、項(xiàng)目工作回顧 二、行業(yè)研究分析 1. 中國及云南房地產(chǎn)市場分析 2. 昆明市房地產(chǎn)市場總體分析 3. 昆明市住宅商業(yè)地產(chǎn)分析 4. 昆明市商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析和研究 三、 官城地產(chǎn)戰(zhàn)略審視 1. 官城集團(tuán)戰(zhàn)略與地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展審視 2. 物業(yè)公司戰(zhàn)略與業(yè)務(wù)發(fā)展審視

2、3. 混凝土公司戰(zhàn)略與業(yè)務(wù)發(fā)展審視 四、 官城地產(chǎn)內(nèi)部診斷 1. 遠(yuǎn)卓對官城地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)診斷和分析 2. 遠(yuǎn)卓對官城地產(chǎn)管理現(xiàn)狀診斷和分析 五、下一階段的工作內(nèi)容安排, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),成立10多年來，官城地產(chǎn)抓住機(jī)遇、不斷拓展，在2002年改制以后，公司發(fā)展速度加快，現(xiàn)已經(jīng)開發(fā)多個(gè)有影響力的樓盤，具備一定的競爭實(shí)力,1993年，公司成立,1996年，經(jīng)云南省建設(shè)廳、云南省統(tǒng)計(jì)局綜合評定，公司綜合實(shí)力和上繳稅金分別名 列第三和第二位,1997年，被建設(shè)部評為“全國房地產(chǎn)領(lǐng)先企業(yè)”第57位，經(jīng)云南省建設(shè)廳、云南省統(tǒng)計(jì)局綜合評

3、定，公司名列“云南省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力三十強(qiáng)”第三位,2003年，公司開發(fā)四季花園住宅小區(qū)，占地43.3畝，同年開發(fā)陶然雅苑占地30.5畝,2004 開發(fā)理想小鎮(zhèn)，占地175畝，大獲成功，不僅將世界人文小鎮(zhèn)先進(jìn)的居住理念與昆明文化特有的人文精神完美交融，更為昆明人創(chuàng)造了自然、人文與音樂齊美的純美生活新境界,2006年開發(fā)可樂公寓和廣福小區(qū)，并積極籌劃開發(fā)智者山丘，同時(shí)還有嘉年華和南屏新天等多個(gè)項(xiàng)目處于前期準(zhǔn)備期,2002,2002年，公司改制為民營企業(yè)，公司邁入新的發(fā)展階段,資料來源：資料研究, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),目前，

4、遠(yuǎn)卓認(rèn)為：官城集團(tuán)正在實(shí)現(xiàn)由單一房地產(chǎn)開發(fā)的民營企業(yè)，向涉足多行業(yè)的集團(tuán)化管理的現(xiàn)代企業(yè)轉(zhuǎn)型,單一企業(yè),現(xiàn)代企業(yè),集團(tuán)公司,多行業(yè),民營企業(yè),地產(chǎn)行業(yè),轉(zhuǎn) 型, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),住宅開發(fā),混凝土業(yè)務(wù),以地產(chǎn)開發(fā)為主多元化投資的集團(tuán),礦山投資,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),物業(yè)管理,從業(yè)務(wù)選擇上來看，官城集團(tuán)除了不斷強(qiáng)化地產(chǎn)業(yè)務(wù)以外，還積極投資新的項(xiàng)目，進(jìn)行多元化嘗試,+,不同業(yè)務(wù)發(fā)展定位和方向,住宅開發(fā)為官城集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)，做精品路線，在鞏固原有住宅開發(fā)的基礎(chǔ)上，積極發(fā)展商業(yè)地產(chǎn),物業(yè)管理為地產(chǎn)業(yè)務(wù)的保障性業(yè)務(wù)，通過物業(yè)管理水平的提高，不

5、斷完善并提高地產(chǎn)品牌的價(jià)值,混凝土為房地產(chǎn)的補(bǔ)充業(yè)務(wù)，在滿足地產(chǎn)需求的基礎(chǔ)上，目前正積極參與市場競爭，擴(kuò)大市場份額,礦山投資為官城集團(tuán)的機(jī)會(huì)性業(yè)務(wù)，具備一定的投資前景,/遠(yuǎn)卓觀點(diǎn)、供討論/, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),從各項(xiàng)業(yè)務(wù)目前處于不同的發(fā)展階段來看，目前各項(xiàng)業(yè)務(wù)基本做到了定位清晰、勢頭良好，逐步進(jìn)入良性循環(huán)，在業(yè)務(wù)組合上基本做到了“吃一個(gè)，拿一個(gè)，看一個(gè)”,因素,業(yè)務(wù),官城地產(chǎn)各項(xiàng)業(yè)務(wù)發(fā)展階段和特點(diǎn),官城控股目前對各業(yè)務(wù)處于不同的發(fā)展階段，業(yè)務(wù)組合基本合理,/遠(yuǎn)卓觀點(diǎn)、供討論/, 2007 Bexcel - All right

6、s reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),從內(nèi)部管理的水平來看，目前官城集團(tuán)正處于成長期向規(guī)范期過渡的階段，企業(yè)規(guī)模逐步擴(kuò)大，正面臨內(nèi)部管理的完善和越來越激烈的競爭危機(jī),創(chuàng)業(yè)期,成長期,規(guī)范期,成熟期,企 業(yè) 特 征,面臨危機(jī),企業(yè)核心人員都是熟人、關(guān)系好 企業(yè)規(guī)模小，增長速度快 企業(yè)進(jìn)行集權(quán)控制，控制容易 企業(yè)的成長源自企業(yè)家的獨(dú)到的眼光或者創(chuàng)造力,公司的生存危機(jī) 核心領(lǐng)導(dǎo)人員的能力危機(jī) 客戶現(xiàn)金流,企業(yè)規(guī)模在快速增大 逐步形成新老結(jié)合的核心管理團(tuán)隊(duì) 企業(yè)的成長關(guān)鍵在于合理的授權(quán),決策方法 管理團(tuán)隊(duì) 組織結(jié)構(gòu),增長速度放慢，收益穩(wěn)定 企業(yè)規(guī)模較大，管理復(fù)雜度增加 形成較穩(wěn)定的盈利模式 企業(yè)發(fā)

7、展關(guān)鍵在新業(yè)務(wù)的開展,競爭危機(jī) 內(nèi)部管理完善 新業(yè)務(wù)發(fā)展,原有業(yè)務(wù)穩(wěn)定或開始衰退 企業(yè)規(guī)模大，管理體系完善 大企業(yè)病盛行 企業(yè)成長關(guān)鍵在文化和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型,企業(yè)文化危機(jī) 業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型危機(jī), 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),從集團(tuán)管控方式上來看，目前官城集團(tuán)對各子公司管控模式較為適當(dāng)，管控定位比較清晰，以財(cái)務(wù)控制為主的管控方法基本適合目前子公司的發(fā)展現(xiàn)狀,戰(zhàn)略管理,資本計(jì)劃與 財(cái)務(wù)控制,業(yè)績管理,資本運(yùn)營,人員管理,對物業(yè)管理的“財(cái)務(wù)+戰(zhàn)略”管控,對混凝土的“財(cái)務(wù)+戰(zhàn)略”管控,任命總經(jīng)理 派出財(cái)務(wù)管理人員,任命總經(jīng)理 派出財(cái)務(wù)管理人員,審核財(cái)務(wù)報(bào)表

8、 考核經(jīng)營業(yè)績,逐步發(fā)展成熟，開始準(zhǔn)備全面進(jìn)入市場競爭階段，需要戰(zhàn)略的支持,不存在單獨(dú)的資本運(yùn)營,目前沒有單獨(dú)的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，不需審查,不存在單獨(dú)的資本運(yùn)營,需要集團(tuán)的財(cái)務(wù)支持,對集團(tuán)有一定的利潤貢獻(xiàn)，并不需要集團(tuán)的財(cái)務(wù)支持,審核財(cái)務(wù)報(bào)表 考核經(jīng)營業(yè)績, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),從住宅業(yè)務(wù)發(fā)展來看，官城地產(chǎn)的項(xiàng)目規(guī)模不大，并未經(jīng)歷過多盤同時(shí)開發(fā)的階段，中間出現(xiàn)過項(xiàng)目間歇期較長的現(xiàn)象，但現(xiàn)階段未來儲(chǔ)備地基本能夠支撐企業(yè)未來3年的發(fā)展，占據(jù)有利位勢,2003.2,2004.11,四季花語,2003.3,2004.2,陶然雅苑,2006.6

9、,2007.2,可樂公寓,2005.6,理想小鎮(zhèn),2006.11,未結(jié)束,廣福小區(qū),43.3,30.5,175,7.5,175,單位：畝,間歇期,已建或在建項(xiàng)目,未建項(xiàng)目,資料來源：內(nèi)部資料研究, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),官城地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要以住宅開發(fā)為主，能夠快速回籠資金，但在市場發(fā)生變化的條件下，單純的依賴住宅開發(fā)在可持續(xù)發(fā)展方面存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，并且也不能分享土地增值的收益，對官城未來的發(fā)展模式提出了挑戰(zhàn),獲取土地的成本越來越高,銀行貸款越來越難,/示意/,市場發(fā)生變化前后單個(gè)項(xiàng)目銷售收入分解,土地成本,建安成本,稅費(fèi)及其它,利潤

10、,銷售收入,變化前,變化后,所得利潤能支付下一個(gè)項(xiàng)目的土地成本，還可以繼續(xù)開發(fā)項(xiàng)目,盡管利潤大幅增長，但所獲取的利潤不足以購買下一個(gè)項(xiàng)目的土地，面臨缺乏項(xiàng)目開發(fā)的危險(xiǎn) 項(xiàng)目賣完，不能享受土地“水漲船高”帶來的收益,市場變化, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),從地產(chǎn)的業(yè)務(wù)發(fā)展來看，官城地產(chǎn)已在鞏固住宅業(yè)務(wù)優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，開始積極采用合作開發(fā)的方式，轉(zhuǎn)向發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)；遠(yuǎn)卓認(rèn)為：官城未來將逐步走向“住宅+商業(yè)地產(chǎn)”協(xié)同開發(fā)的模式，但這對管理模式和管理能力提出極大的挑戰(zhàn),住宅,住宅,商業(yè),+,“在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，公司應(yīng)該采取何種模式”（有效樣本數(shù)81

11、）,只做 住宅開發(fā),以住宅為主，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn),住宅開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)并重,轉(zhuǎn)型做 商業(yè)地產(chǎn),不清楚，聽領(lǐng)導(dǎo)指示,員工也普遍認(rèn)同，“住宅+商業(yè)地產(chǎn)”可能是未來官城的主要發(fā)展方向,資料來源：問卷調(diào)查, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),從切入住宅開發(fā)的價(jià)值鏈主環(huán)節(jié)來看，官城是兩邊小、中間大“橄欖型”，即抓工程施工，而在前期規(guī)劃和后期銷售采取外包方式，具備較強(qiáng)的整合能力，遠(yuǎn)卓認(rèn)為該特點(diǎn)基本適合企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀,官城地產(chǎn),土地 拓展,工程 施工,營銷 推廣,物業(yè) 管理,設(shè)計(jì) 規(guī)劃,客戶 服務(wù),高,低,注：紅色代表官城地產(chǎn)的自有程度, 2007 Bexce

12、l - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),從戰(zhàn)略管理機(jī)制來看，遠(yuǎn)卓認(rèn)為現(xiàn)階段官城地產(chǎn)的戰(zhàn)略制定機(jī)制不健全，同時(shí)缺乏戰(zhàn)略的實(shí)施控制、反饋和修正，后期有待加強(qiáng),宏觀和行業(yè)環(huán)境正在發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生哪些變化，這些變化對企業(yè)的影響 企業(yè)擁有哪些資源和具備哪些能力 文化與利益相關(guān)者的價(jià)值觀和愿望,企業(yè)生存和發(fā)展的使命或宗旨是否需要改變 在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)將達(dá)到什么樣的一個(gè)目標(biāo) 為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，打算采用什么樣的業(yè)務(wù)拓展策略 給出多重可能選擇，供比照、評估，并最終確定較為平衡和滿意的方案,依據(jù)公司戰(zhàn)略，制定和協(xié)調(diào)職能戰(zhàn)略，要體現(xiàn)戰(zhàn)略推進(jìn)的步驟、采取的措施的具體內(nèi)容、大體的時(shí)間上的展開 進(jìn)行

13、新的組織設(shè)計(jì)和改造 灌輸新的領(lǐng)導(dǎo)文化使之與戰(zhàn)略匹配 進(jìn)行戰(zhàn)略控制：將實(shí)施中的實(shí)際成效與預(yù)定戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行比照，分析原因，進(jìn)行調(diào)整,官城地產(chǎn)未來的戰(zhàn)略逐漸明確，但就其目前首先缺乏一個(gè)強(qiáng)大的中高層管理團(tuán)隊(duì)支撐，同時(shí)需要將整體戰(zhàn)略進(jìn)行逐層的分解和落實(shí)，形成職能戰(zhàn)略，并根據(jù)反饋情況進(jìn)行戰(zhàn)略的修正,/遠(yuǎn)卓戰(zhàn)略管理總體框架/, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),從戰(zhàn)略決策機(jī)制來看，重大拿地和投資的決策主要依靠高層少數(shù)人的判斷，缺乏專業(yè)機(jī)構(gòu)和人才、風(fēng)險(xiǎn)控制流程和制度，缺乏科學(xué)的項(xiàng)目投資可行性分析和論證，后期的總結(jié)評估不夠，存在一定的決策風(fēng)險(xiǎn),決策,決策,學(xué)

14、習(xí)總結(jié),投資信息,投資決策,決策執(zhí)行,決策評估,專業(yè)組織論證,外部合作意見, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),從戰(zhàn)略發(fā)展愿景和目標(biāo)來看，官城地產(chǎn)戰(zhàn)略方向較為明確，但是沒有明確的戰(zhàn)略目標(biāo)，現(xiàn)有發(fā)展方向在老板的思想中通過高層會(huì)議在中高管層面進(jìn)行了非正式傳達(dá)，并未形成明確的集團(tuán)及子公司發(fā)展戰(zhàn)略文件和細(xì)化到目標(biāo),“是否清晰公司的發(fā)展戰(zhàn)略？”,缺乏明確的目標(biāo)，而且戰(zhàn)略的溝通和宣貫不到位，大多數(shù)的員工并不了解公司戰(zhàn)略，戰(zhàn)略共識(shí)未充分達(dá)成,“各層級員工知道公司戰(zhàn)略的比例”,注：有效樣本81,公司戰(zhàn)略通過非正式的戰(zhàn)略溝通在中高層中傳達(dá)，所以只有中高層對公

15、司戰(zhàn)略有大概的認(rèn)識(shí)，基層員工的了解非常有限,都是哪些人知道,資料來源：內(nèi)部資料研究, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),回顧官城地產(chǎn)的發(fā)展歷史，其競爭優(yōu)勢在于領(lǐng)導(dǎo)人獨(dú)到的戰(zhàn)略眼光、靈活的管理機(jī)制、良好的口碑以及與政府的良好關(guān)系,注：有效樣本數(shù)78,享受特殊政策優(yōu)惠,管理機(jī)制比較靈活,較好的品牌形象和口碑,資金比較充足,員工的積極性很高,產(chǎn)品設(shè)計(jì)領(lǐng)先、獨(dú)特,產(chǎn)品質(zhì)量較好,公司與政府具有良好關(guān)系,領(lǐng)導(dǎo)的戰(zhàn)略眼光獨(dú)到,管理人員的素質(zhì)和能力比較高,“公司最大的優(yōu)勢是什么？”,企業(yè)家的個(gè)人能力是官城的核心競爭力，因此戰(zhàn)略投資眼光和與政府部門的良好關(guān)系

16、是行業(yè)發(fā)展的核心資源，也是官城未來發(fā)展的關(guān)鍵所在,公司良好的品牌形象主要得益于公司近年開發(fā)的幾個(gè)成功樓盤，這為公司未來發(fā)展奠定了良好的品牌基礎(chǔ),資料來源：問卷調(diào)查, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),但以往的成功經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢并不能保證企業(yè)在新的市場競爭狀況下勝出，隨著公司的發(fā)展，一系列內(nèi)部管理問題成為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的瓶頸，特別是管理模式的構(gòu)建,成熟的管理模式是官城地產(chǎn)目前十分缺乏的，從高層到基層均認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，層級越高對該項(xiàng)職能缺乏的認(rèn)識(shí)越強(qiáng)烈,資料來源：問卷調(diào)查, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007

17、 遠(yuǎn)卓版權(quán),調(diào)查問卷和訪談還顯示：反應(yīng)最為突出的是人力資源管理職能,問卷調(diào)查反應(yīng)出的數(shù)據(jù)顯示，無論是中高層還是在基層員工，認(rèn)為公司急需加強(qiáng)的管理職能是人力資源管理的比例，都是最高的,“在公司的組織架構(gòu)和用人機(jī)制下，人力資源部的職能是無法開展的，只能局限于日常的事務(wù)處理” “不適應(yīng)本崗位的人就需要被淘汰，人員過多，除了會(huì)增加工資成本，還會(huì)形成很大的內(nèi)耗，降低工作效率” “人力資源部應(yīng)該相對獨(dú)立，但很多時(shí)候沒有獨(dú)立的見解，而是按上級的思維去做了” 訪談?dòng)浺?資料來源：問卷調(diào)查, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),“公司急需加強(qiáng)的管理職能是什么？

18、”,注：有效樣本數(shù)81,值得注意的是，除了人力資源管理外，公司還應(yīng)該加強(qiáng)戰(zhàn)略規(guī)劃、前期土地辦證、工程管理、市場規(guī)劃和成本管理等方面的職能建設(shè)，特別是工程管理和市場規(guī)劃兩個(gè)核心職能,工程管理,市場規(guī)劃,戰(zhàn)略規(guī)劃：戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展的方向，需要嚴(yán)密論證和科學(xué)規(guī)劃，不應(yīng)太隨意，太反復(fù) 前期土地辦證：由于各種政策或其他客觀原因造成前期土地辦證進(jìn)度比較難控制,工程管理是現(xiàn)在官城的核心管理職能之一，但管理較為粗放，需要加強(qiáng)規(guī)范化和精細(xì)化管理,市場規(guī)劃管理包括產(chǎn)品的市場定位，產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計(jì)等職能 官城在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上具有一定的優(yōu)勢，這是整合外部資源形成的，公司應(yīng)加大內(nèi)部專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，形成內(nèi)外部資源的良好接

19、口和配合,資料來源：問卷調(diào)查, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),目錄,一、項(xiàng)目工作回顧 二、行業(yè)研究分析 1. 中國及云南房地產(chǎn)市場分析 2. 昆明市房地產(chǎn)市場總體分析 3. 昆明市住宅商業(yè)地產(chǎn)分析 4. 昆明市商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析和研究 三、 官城地產(chǎn)戰(zhàn)略審視 1. 官城集團(tuán)戰(zhàn)略地產(chǎn)與業(yè)務(wù)發(fā)展審視 2. 物業(yè)公司戰(zhàn)略與業(yè)務(wù)發(fā)展審視 3. 混凝土公司戰(zhàn)略與業(yè)務(wù)發(fā)展審視 四、 官城地產(chǎn)內(nèi)部診斷 1. 遠(yuǎn)卓對官城地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)診斷和分析 2. 遠(yuǎn)卓對官城地產(chǎn)管理現(xiàn)狀診斷和分析 五、下一階段的工作內(nèi)容安排, 2007 Bexcel - All rig

20、hts reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),潤豐源成立于2004年3月，作為官城地產(chǎn)的子公司，目前只負(fù)責(zé)官城地產(chǎn)開發(fā)的普通住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理工作,潤豐源目前的物業(yè)管理項(xiàng)目有：理想小鎮(zhèn)、可樂公寓、陶然雅苑、金庭小區(qū) 其中理想小鎮(zhèn)的規(guī)模最大，也使?jié)欂S源在物業(yè)管理水平上有了較大提高,資料來源：實(shí)地調(diào)研, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),目前，潤豐源物業(yè)的整體管理能力還不強(qiáng)，尚處于經(jīng)驗(yàn)的積累階段，員工素質(zhì)參差不齊，缺乏專業(yè)管理人才,管理模式,專業(yè)管理人員,員工素質(zhì),執(zhí)行效果,管理模式、專業(yè)人才、員工素質(zhì)與公司發(fā)展的關(guān)系說明,潤豐源成立時(shí)間不長，

21、還沒有形成一套完善的管理體系 潤豐源工程人員的專業(yè)知識(shí)水平不高，有很多維修問題不能自行解決，而需要官城地產(chǎn)工程部支持，且維修問題需要反饋的鏈條也比較長 雖然公司對員工有定期培訓(xùn)和檢查，最近也針對新物權(quán)法的出臺(tái)進(jìn)行了專門培訓(xùn)與考核，但在參加考試的48名員工中，僅有6人及格，很多人連題目都不能完全讀懂 鑒于目前的人員素質(zhì)水平，未來3-5年，還是以做官城地產(chǎn)開發(fā)的小區(qū)的物管工作為主要目標(biāo)，不適宜參與外部競爭, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),從潤豐源財(cái)務(wù)狀況來看，與承接小區(qū)的規(guī)模，以及官城地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)周期密不可分，成立3年來，主營業(yè)務(wù)收入增速

22、很快，目前已從虧損中逐漸走向盈利，未來發(fā)展態(tài)勢良好,由于潤豐源目前承接官城地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目，因此其財(cái)務(wù)狀況與官城地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期和小區(qū)的規(guī)模聯(lián)系緊密，承接大的小區(qū)時(shí)（理想小鎮(zhèn)），其收入增幅十分明顯 由于前期投入較大，潤豐源一直處于虧損狀態(tài)；但2006年底已實(shí)現(xiàn)盈利，隨著后期官城地產(chǎn)新小區(qū)的開發(fā)和管理水平的提升，收入會(huì)繼續(xù)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長，其發(fā)展前景值得看好 但物管僅作為官城地產(chǎn)發(fā)展中的保障型業(yè)務(wù)，在今后的發(fā)展中也不能為官城地產(chǎn)帶來高額的回報(bào),資料來源：內(nèi)部資料研究, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),從潤豐源內(nèi)部組織構(gòu)架來看，整體架構(gòu)比較清晰，

23、主要?jiǎng)澐譃樾^(qū)管理、行政人事管理和財(cái)務(wù)管理三大塊，職責(zé)明晰、內(nèi)部溝通基本順暢,物業(yè)公司總經(jīng)理,財(cái)務(wù)部經(jīng)理,行政人事部經(jīng)理,物業(yè)小區(qū)主任,保安,保潔,綠化,接待,會(huì)計(jì),出納,倉庫保管員,收銀員,工程維修員,督導(dǎo)督察員,內(nèi)勤,每個(gè)小區(qū)分別有1名物業(yè)小區(qū)主任，負(fù)責(zé)主管小區(qū)內(nèi)的保安、保潔、綠化、接待及維修工作,有3名督察員，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)管理事務(wù)的監(jiān)督檢查工作,辦公用品和維修所需物品均統(tǒng)一購置，由倉庫保管員保管與發(fā)放，能夠比較有效的控制不必要的支出,資料來源：內(nèi)部訪談, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),但與地產(chǎn)工程部的對接不順暢是物管目前面臨的主要問

24、題，這直接導(dǎo)致小區(qū)圖紙保存不齊全（或已有的圖紙不準(zhǔn)確），大大增加了物管對小區(qū)管理的難度；針對這種狀況，物管已開始較早介入正在進(jìn)行的廣福項(xiàng)目，為后期小區(qū)管理和維修打下良好基礎(chǔ),理想小鎮(zhèn),在官城地產(chǎn)早先開發(fā)的住宅項(xiàng)目中，物管與工程部的交接工作不完善，導(dǎo)致很多圖紙缺失，或管網(wǎng)圖紙與現(xiàn)實(shí)有較大差距 理想小鎮(zhèn)的管網(wǎng)圖紙很不完備，甚至出現(xiàn)照著圖紙找維修處時(shí)，要在圖紙上標(biāo)注地點(diǎn)周圍7-8米的范圍內(nèi)查找，才能找到維修地點(diǎn) 圖紙保存不完整造成的后果，除了降低維修效率，也會(huì)使業(yè)主對物管的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生疑慮,目前，廣福小區(qū)（二期）主體工程已經(jīng)完工，物管公司從現(xiàn)在開始介入 通過及時(shí)圖紙備份、現(xiàn)場拍照的方式保存廣福小區(qū)各

25、類詳細(xì)資料，以滿足后期物管工作中的需要,廣福小區(qū),物管公司在圖紙保存上的改進(jìn),物管與工程部交接的完善程度直接決定了后期小區(qū)物業(yè)管理工作的效率與質(zhì)量，除了物管的早期介入，工程部的全力配合也至關(guān)重要, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),同時(shí)，潤豐源與地產(chǎn)高層的匯報(bào)關(guān)系不清晰，主要是以結(jié)果為導(dǎo)向選擇匯報(bào)對象，改進(jìn)之后，雖然在效率上有提高，但仍沒有形成清晰的機(jī)制,匯報(bào),總經(jīng)理助理,匯報(bào),反饋,將需匯報(bào)的問題分按大小分類，向地產(chǎn)總經(jīng)理和總經(jīng)理助理匯報(bào)。這樣的匯報(bào)方式采取的是“就近原則”，基本以結(jié)果為導(dǎo)向，匯報(bào)關(guān)系不明確,物業(yè)公司總經(jīng)理,總經(jīng)理助理,物

26、業(yè)公司總經(jīng)理,地產(chǎn)公司 行政經(jīng)理,通過行政經(jīng)理將匯報(bào)的問題分類、備案，再上報(bào)給經(jīng)理或總助，工作效率上有所提升，但仍需構(gòu)建清、晰明確的匯報(bào)機(jī)制，才能從根本解決問題,匯報(bào),匯報(bào),匯報(bào),反饋,反饋,反饋,改進(jìn),官城地產(chǎn)總經(jīng)理,官城地產(chǎn)總經(jīng)理, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),住宅物管,商業(yè)物管,物管公司,官城地產(chǎn)正在向復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域拓展，復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理不可缺少的一個(gè)重要組成部分就是商業(yè)物業(yè)管理，培養(yǎng)出商業(yè)物業(yè)管理的獨(dú)特優(yōu)勢有利于在未來復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理中掌握一定的主動(dòng)權(quán)。住宅與商業(yè)物管并重發(fā)展，有利于形成物業(yè)管理的雙重支柱,潤豐

27、源目前的物業(yè)管理能力不強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)和專業(yè)性支持都不夠，物管人員的自身素質(zhì)需要統(tǒng)一和提高 集團(tuán)對物管的重視程度顯著提高，目前正與世邦魏理仕合作，以加強(qiáng)物管的專業(yè)管理水平,目前，潤豐源在商業(yè)物管上還處于一片空白，急需引進(jìn)專業(yè)化管理模式和專業(yè)人才 已經(jīng)聘請世邦魏理仕做商業(yè)物管顧問，開始提升管理能力,作為保障型業(yè)務(wù)，潤豐源物業(yè)在集團(tuán)的整個(gè)業(yè)務(wù)組合中是不可或缺，也日益得到集團(tuán)的重視；隨著官城地產(chǎn)在別墅和商業(yè)領(lǐng)域上的拓展，對潤豐源也的管理水平和專業(yè)性也提出了更高的要求,住宅物管上積累的應(yīng)驗(yàn)?zāi)苁股虡I(yè)物管有所借鑒，二者并重發(fā)展, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007

28、遠(yuǎn)卓版權(quán),官城控股物管現(xiàn)狀,優(yōu)秀企業(yè)的物業(yè)管理（新鴻基為例）,物業(yè)管理重要性,戰(zhàn)略層面：為公司品牌建設(shè)、物業(yè)增值提供支持 業(yè)務(wù)層面：為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，形成市場競爭力；形成利潤 物業(yè)管理是僅次于價(jià)格、戶型和區(qū)位之后的第四大購房決策影響因素 中端消費(fèi)者對于居住品質(zhì)的追求直接反映在對物業(yè)管理的高要求上,不能承接未來商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理 官城的理想小鎮(zhèn)防水和維修等問題業(yè)主抱怨較多，解決時(shí)間很長 人員素質(zhì)和專業(yè)能力需要進(jìn)一步加強(qiáng)，引入競爭機(jī)制,跨部門交樓小組，制訂嚴(yán)格交樓標(biāo)準(zhǔn)，陪同客戶驗(yàn)收 向買家承擔(dān)首年工程維修保證 建立住戶電子社區(qū)，引入家居自動(dòng)化系統(tǒng) 先進(jìn)的物業(yè)管理系統(tǒng)、多功能智能卡系統(tǒng)等 管理層對

29、住戶進(jìn)行家訪調(diào)查，獲取意見 ,商業(yè)物管處于完全空白 住宅物管維修能力不強(qiáng) 物管隊(duì)伍基本打造成型、但缺乏高水平管理人才及物管專業(yè)人才,從未來的發(fā)展方向來看，雖然在未來3-5年內(nèi)，潤豐源還不完全具備承接外部公司開發(fā)的小區(qū)項(xiàng)目的能力，但是將來還是需要跟上官城地產(chǎn)的拓展步伐，打造品牌知名度，積極參與市場化競爭, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),目錄,一、項(xiàng)目工作回顧 二、行業(yè)研究分析 1. 中國及云南房地產(chǎn)市場分析 2. 昆明市房地產(chǎn)市場總體分析 3. 昆明市住宅商業(yè)地產(chǎn)分析 4. 昆明市商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析和研究 三、 官城地產(chǎn)戰(zhàn)略審視 1. 官城

30、集團(tuán)戰(zhàn)略與地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展審視 2. 物業(yè)公司戰(zhàn)略與業(yè)務(wù)發(fā)展審視 3. 混凝土公司戰(zhàn)略與業(yè)務(wù)發(fā)展審視 四、 官城地產(chǎn)內(nèi)部診斷 1. 遠(yuǎn)卓對官城地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)診斷和分析 2. 遠(yuǎn)卓對官城地產(chǎn)管理現(xiàn)狀診斷和分析 五、下一階段的工作內(nèi)容安排, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),2003年以來，隨著政府鼓勵(lì)預(yù)拌混凝土政策的出臺(tái)，全國預(yù)拌混凝土行業(yè)發(fā)展非常迅速,資料來源：國家發(fā)改委、2006年全國混凝土行業(yè)報(bào)告, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),全國商品混凝土市場具有非常明顯的區(qū)域特性，東部明顯要領(lǐng)先

31、于西部；但隨著西部大開發(fā)進(jìn)程的加速，中西部混凝土產(chǎn)量增速明顯高于東部,15名,750,2006年全國商品混凝土產(chǎn)量前十名省份產(chǎn)量,單位：萬方,全國各區(qū)域商品混凝土產(chǎn)量增加,（0506年）,統(tǒng)計(jì)口徑同國家統(tǒng)計(jì)局,全國混凝土產(chǎn)量前十名中有8個(gè)是東部省份 全國東部區(qū)域產(chǎn)量占全國的70.2%其中江蘇、廣東、上海、北京浙江五省份產(chǎn)量占58.9% 中部商品混凝土產(chǎn)量增長最快，西部其次、東部最少,全國平均26%,資料來源：中金報(bào)告、2006年全國混凝土行業(yè)報(bào)告, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),昆明市場占據(jù)云南混凝土市場的絕大部分份額，但企業(yè)眾多，缺乏

32、所謂的龍頭企業(yè)，昆明混凝土市場面臨越來越激烈的競爭,2003年后，昆明政府將預(yù)拌混凝土的選擇提上日程并上升至?xí)?，目前昆明市?nèi)基本已全部使用預(yù)拌混凝土 昆明近年來固定資產(chǎn)投資保持21%左右的增速，固定資產(chǎn)的高速增長拉動(dòng)了混凝土的需求 在此巨大的需求下，昆明預(yù)拌混凝土企業(yè)近年來增長迅速，在兩年半左右的時(shí)間數(shù)量增加了近60% 其中規(guī)模較大的有建工、恒安豐以及火電等，但這些企業(yè)都沒有形成壟斷格局，市場競爭日趨激烈,資料來源：云南省政府網(wǎng)站、遠(yuǎn)卓資料庫, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),混凝土行業(yè)技術(shù)已基本成熟，進(jìn)入門檻較低，在昆明日益激烈的市場

33、競爭的環(huán)境下，價(jià)格成為目前行業(yè)競爭的主要手段；而目前市場的價(jià)格基本已經(jīng)達(dá)到底線，利潤空間較低，規(guī)?；墓?yīng)將成為未來企業(yè)盈利的關(guān)鍵，但這需要大量的追加投入,目前預(yù)拌混凝土行業(yè)特種混凝土產(chǎn)量非常小，普通混凝土技術(shù)以及成熟并實(shí)現(xiàn)工業(yè)化,規(guī)模,服務(wù),技術(shù),設(shè)備,規(guī)模擴(kuò)大是混凝土行業(yè)下一個(gè)競爭的的方式 混凝土企業(yè)規(guī)模的壯大可以提高設(shè)備利用率和保供能力 規(guī)模擴(kuò)張可以在低價(jià)競爭中獲利,價(jià)格,在生產(chǎn)技術(shù)已成熟、產(chǎn)品質(zhì)量有保證的情況下，價(jià)格成為客戶最為關(guān)注的因素 尤其是在競爭白熱化的市場上，廠家通過價(jià)格戰(zhàn)來占領(lǐng)市場、獲得先機(jī) 目前預(yù)拌混凝土價(jià)格基本快要達(dá)到底線,在技術(shù)過關(guān)的條件下，先進(jìn)的設(shè)備的運(yùn)用可以提高企業(yè)

34、生產(chǎn)效率 目前昆明各大預(yù)拌混凝土企業(yè)都采用全電腦操作控制，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化操作,目前位置,將來混凝土行業(yè)以客戶為中心將成為重要的競爭方式 以客戶為中心最直接的體現(xiàn)在服務(wù)品質(zhì)的提升上, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),混凝土行業(yè)存在一定的周期波動(dòng)與不確定性，這為混凝土企業(yè)的發(fā)展帶來了一定的壓力；然而，官城砼業(yè)通過與周邊同行建立良好的合作關(guān)系，這種“隱形聯(lián)盟”使得官城砼業(yè)尚能做到一定的平衡,610月是昆明的雨季，也是混凝土行業(yè)的淡季，此時(shí)會(huì)出現(xiàn)設(shè)備空轉(zhuǎn)、汽車閑置的狀況，造成了固定資產(chǎn)的閑置和浪費(fèi) 即使在忙節(jié)時(shí)，混凝土客戶的需求量也有較大的波動(dòng)性

35、，有時(shí)候幾千方，有時(shí)候幾萬方 當(dāng)客戶需求量非常大時(shí)，由于官城與周圍混凝土公司關(guān)系較好，可以抽調(diào)車輛來緩解壓力, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),同時(shí)，混凝土企業(yè)存在供應(yīng)區(qū)域的半徑限制；但官城砼業(yè)所處位置較好，覆蓋范圍較廣,新機(jī)場,呈貢縣,然而，未來正要興建的昆明新機(jī)場在昆明東北部，不在覆蓋區(qū)域之內(nèi) 呈貢新城城區(qū)離官砼也有一定距離，官砼并不能完全覆蓋 就目前而言，官城砼業(yè)的發(fā)展就輻射范圍而言并無太大問題；但未來要大規(guī)模發(fā)展必然要選擇拓展,官城混凝土的輻射范圍還是很強(qiáng)的，南至呈貢新區(qū)北部，北至世博園南端、西可至廣福路西部 官城砼業(yè)基本可以覆蓋

36、到除昆明市區(qū)北部、西部以外的所有區(qū)域,未來昆明發(fā)展主要集中在廣福路片區(qū)與呈貢新區(qū)，官城砼業(yè)具有良好的地理位置優(yōu)勢, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),官城砼業(yè)近年來發(fā)展較為迅速，無論是生產(chǎn)規(guī)模還是銷售規(guī)模都比兩年前有了很大的提高，但利潤的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于收入增長，顯示出官城砼業(yè)盈利能力不夠,官城砼業(yè)凈利潤,單位：萬元,82.3%,資料來源：官城砼業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表、遠(yuǎn)卓分析, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),官城砼業(yè)微薄的凈利潤率（低于3）和較高的資產(chǎn)負(fù)債率（達(dá)70左右）使得官城砼業(yè)對集團(tuán)的財(cái)務(wù)

37、價(jià)值不高且有一定的風(fēng)險(xiǎn),主營業(yè)務(wù)利潤率,銷售凈利潤率,資產(chǎn)負(fù)債率,60%,80%,20%,40%,官城砼業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直以來保持在70%左右，雖然截至07年8月有所降低，然而還維持在一個(gè)比較高的比率 隨著競爭的激烈，各預(yù)拌混凝土企業(yè)都大打價(jià)格牌；因此官城砼業(yè)利潤率下降極快；截至07年8月，2年內(nèi)主營業(yè)務(wù)利潤率下降了12.7%，銷售凈利潤僅為2.74%，企業(yè)屬于微利階段,利潤率下降12.7%,銷售凈利潤僅為2.74%,資料來源：官城砼業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表、遠(yuǎn)卓分析, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),官城砼業(yè)現(xiàn)金流基本平衡，但年度凈現(xiàn)金增加額極少，無法

38、實(shí)現(xiàn)利潤的分配；預(yù)計(jì)公司未來還將依靠短期借款方式保證企業(yè)正常運(yùn)營,官城控股06年凈現(xiàn)金流為正，基本可以保持企業(yè)自給自足 然而匯總后凈現(xiàn)金流僅有約17萬，數(shù)量非常之少，無法實(shí)現(xiàn)利潤的分配，使得企業(yè)年底分紅型同虛設(shè) 遠(yuǎn)卓預(yù)計(jì)：公司在未來的運(yùn)營中仍將通過短期借款的方式保證企業(yè)正常的運(yùn)營和發(fā)展,2006年官城砼業(yè)各項(xiàng)現(xiàn)金流,單位:萬元,資料來源：官城砼業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表、遠(yuǎn)卓分析, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),而且混凝土行業(yè)在建筑整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中處于弱勢地位，上游拖欠帳款，企業(yè)只能拖欠下游，這點(diǎn)在官城砼業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表中也有充分的體現(xiàn)，遠(yuǎn)卓認(rèn)為存在較大的風(fēng)險(xiǎn)

39、,官城砼業(yè)銷售額,單位：萬,194.1%,官城砼業(yè)商品余額,單位：萬元,64.8%,上游企業(yè)拖欠官城款項(xiàng),官城拖欠下游企業(yè)款項(xiàng),由于競爭的激烈，近年來官城砼業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)上游建筑商欠款的問題，且數(shù)額增長較快，盡管存在著行業(yè)保護(hù)法規(guī)，但是考慮到與客戶的長久的合作，官砼還是默認(rèn)此種做法 06年，隨著銷售額的增加，上游所欠帳款也以近65速度增長，主要在財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)在“商品余額”中 連續(xù)兩年的會(huì)計(jì)師事務(wù)所的審計(jì)都沒有出具無保留意見 這種情況的出現(xiàn)會(huì)產(chǎn)生惡性循環(huán)，隨著拖欠金額越來越大，很容易造成資金的斷裂,“是指已澆灌但尚未結(jié)算的混凝土款”,資料來源：官城砼業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表、遠(yuǎn)卓分析, 2007 Bexcel

40、- All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),從官砼收入結(jié)構(gòu)上看，目前企業(yè)自供混凝土份額較少，外供較多，這導(dǎo)致官城砼業(yè)存在被其他開發(fā)商“套死”的風(fēng)險(xiǎn),以自供為主的運(yùn)營模式，可以避免市場價(jià)格戰(zhàn)而導(dǎo)致的慘淡經(jīng)營的狀態(tài) 昆明有代表性的自供企業(yè)有江東,由于目前昆明商品混凝土市場競爭激烈，外供為主的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)并不能獲得高額盈利，對管理能力要求頗高，況且?guī)た钔涎訃?yán)重,然而，就官城地產(chǎn)目前的情況，只能以外供為主；最近兩年缺少項(xiàng)目運(yùn)作是官城砼業(yè)艱難經(jīng)營的原因, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),從現(xiàn)階段及未來一段時(shí)期行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢來看，對官

41、城砼業(yè)而言，實(shí)現(xiàn)較大規(guī)模的盈利的期望不太現(xiàn)實(shí)；保證目前及未來集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)所必須混凝土的供應(yīng)是對集團(tuán)具有重大的意義,對于集團(tuán)而言，官城砼業(yè)最為關(guān)鍵的用作在于保證集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)所需要的原材料，而且是優(yōu)質(zhì)的原材料 由于目前官城項(xiàng)目較少，此方面關(guān)注的不多，因此官砼的價(jià)值體現(xiàn)不夠突出,，,隨著未來幾年官城地產(chǎn)的快速發(fā)展，官砼對集團(tuán)的作用將愈加明顯, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),因此，官砼對集團(tuán)未來大規(guī)模發(fā)展具有一定的保障作用，但是否采取完全控制的經(jīng)營方式值得官城管理層思考和商榷,官城集團(tuán),房地產(chǎn),混凝土,物業(yè),引入外部投資者,內(nèi)部員工持股,1,

42、2,目前官砼結(jié)構(gòu),基于前面的行研分析和財(cái)務(wù)狀況分析，遠(yuǎn)卓認(rèn)為：官砼對集團(tuán)的戰(zhàn)略定位與官城地產(chǎn)、物業(yè)公司不能同等對待 集團(tuán)是否可以考慮股權(quán)的多元化方式（比如官砼內(nèi)部員工持股、外部戰(zhàn)略投資者的引入等）來進(jìn)行財(cái)務(wù)性管控，而非完全的戰(zhàn)略持有,/遠(yuǎn)卓觀點(diǎn)，供討論/, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),目錄,一、項(xiàng)目工作回顧 二、行業(yè)研究分析 1. 中國及云南房地產(chǎn)市場分析 2. 昆明市房地產(chǎn)市場總體分析 3. 昆明市住宅商業(yè)地產(chǎn)分析 4. 昆明市商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析和研究 三、官城地產(chǎn)戰(zhàn)略審視 1. 官城集團(tuán)戰(zhàn)略與業(yè)務(wù)發(fā)展審視 2. 物業(yè)公司戰(zhàn)略與業(yè)務(wù)發(fā)

43、展審視 3. 混凝土公司戰(zhàn)略與業(yè)務(wù)發(fā)展審視 四、官城地產(chǎn)內(nèi)部診斷 1. 遠(yuǎn)卓對官城地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)診斷和分析 1）組織架構(gòu)診斷 2）組織有效性診斷 3）核心職能診斷 2. 遠(yuǎn)卓對官城地產(chǎn)管理現(xiàn)狀診斷和分析 五、下一階段的工作內(nèi)容安排, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),從官城集團(tuán)來看，多元化業(yè)務(wù)的快速發(fā)展已產(chǎn)生了集團(tuán)化管理的迫切需要；目前以官城地產(chǎn)為主體已經(jīng)自發(fā)地形成了初步的集團(tuán)管理架構(gòu)，但需進(jìn)一步處理好權(quán)屬公司管理的問題,權(quán)屬公司數(shù)量快速增長和注銷,權(quán)屬公司多樣化,權(quán)屬子公司呈現(xiàn)多樣化的特點(diǎn)，行業(yè)不同，經(jīng)營和管理方式有著很大不同，同時(shí)有控股、

44、也有參股，形式各異； 如何在管理中兼顧行業(yè)特征？要求官城集團(tuán)在管理模式上需要制定切合實(shí)際的模式,目前官城地產(chǎn)已經(jīng)涉足地產(chǎn)、物業(yè)、混凝土和礦山投資等幾類不同行業(yè)； 權(quán)屬公司數(shù)量快速增加和注銷，同時(shí)各公司處在不同的發(fā)展階段，如何對各公司有效管理？對官城集團(tuán)的管理模式提出了新的挑戰(zhàn),官城集團(tuán)組織架構(gòu),股東大會(huì),董事長,佰城地產(chǎn)公司,監(jiān)事會(huì), 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),同時(shí)，在集團(tuán)層面，官城集團(tuán)化的準(zhǔn)備工作尚不充分、管理基礎(chǔ)十分薄弱；在管理模式、職能和人才儲(chǔ)備上還存在著諸多不足、集而不團(tuán),職能部門準(zhǔn)備不充分,探索管理模式,官城集團(tuán)缺少對涉足

45、行業(yè)的全面、系統(tǒng)的分析和研究。在行業(yè)可持續(xù)發(fā)展上思路需要進(jìn)一步清晰； 官城集團(tuán)化發(fā)展以集團(tuán)總部、子公司為管理主體，對資源的管理非同于單體公司，管理的重點(diǎn)和思路不盡相同,缺少人才儲(chǔ)備,官城集團(tuán)化發(fā)展對總部的職能部門有著更高層面的要求：包括部門的戰(zhàn)略制定能力和水平、業(yè)務(wù)的指導(dǎo)能力、管控職能的建立等；官城集團(tuán)需要設(shè)置集團(tuán)管理部門，并加強(qiáng)職能,官城集團(tuán)化發(fā)展對管理的要求會(huì)更加看重，需要吸收、培養(yǎng)、引入具有地產(chǎn)專業(yè)背景和管理等、以及投融資的綜合型的地產(chǎn)人才，這是官城地產(chǎn)今后采取集團(tuán)化發(fā)展的重要保障，需要強(qiáng)化, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),在股權(quán)

46、層面，目前以官城置業(yè)為主體，初步構(gòu)建了官城集團(tuán)的架構(gòu)，內(nèi)部交叉持股，股權(quán)關(guān)系尚不夠明晰,官城集團(tuán),官城地產(chǎn),官城置業(yè),官城投資,物業(yè)公司,自然人,官城控股和官城置業(yè)是一套人馬，兩塊牌子； 組織結(jié)構(gòu)的高度重合，使得高管分別兼任不同的職位； 由于架構(gòu)、職責(zé)、分工和授權(quán)不是十分明晰，在一定程度上造成了角色的混淆,資料來源：內(nèi)部訪談和資料研究, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),在組織層面，以官城地產(chǎn)和官城置業(yè)為基礎(chǔ)形成地產(chǎn)板塊的組織架構(gòu),官城集團(tuán),官城地產(chǎn),官城置業(yè),官城投資,物業(yè)公司,自然人,官城集團(tuán)的組織架構(gòu)設(shè)置以集團(tuán)公司下屬地產(chǎn)子公司的架構(gòu)

47、為主，由官城控股履行對其他公司管控的職責(zé)，而官城集團(tuán)本身沒沒有設(shè)置相關(guān)管理部門； 其他子公司的管理逐步形成自己的體系，但由于集團(tuán)與子公司架構(gòu)設(shè)置的重合，還是由地產(chǎn)主要領(lǐng)導(dǎo)分工協(xié)管，對于沒有副總分管的子公司容易造成重視程度不夠, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),可以預(yù)見的是，隨著兩塊商業(yè)地塊的儲(chǔ)備和開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)管理在管理模式、組織架構(gòu)和管理人才的儲(chǔ)備等方面是官城地產(chǎn)所急切需要構(gòu)建的,管理 模式,管理 人才,組織架構(gòu),需要明確商業(yè)地產(chǎn)具體的運(yùn)作和管理的模式，哪些環(huán)節(jié)可以由官城地產(chǎn)來做，哪些環(huán)節(jié)需要外包和采取合作方式,積極引進(jìn)、培養(yǎng)和發(fā)展商業(yè)

48、管理的經(jīng)營、物業(yè)管理和經(jīng)營開發(fā)的人才,明確商業(yè)地產(chǎn)在集團(tuán)中的地位，明確組織構(gòu)建的方式，結(jié)合管理模式和人才情況，構(gòu)建各個(gè)部門的職責(zé)和崗位設(shè)置,商業(yè) 地產(chǎn), 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),回顧官城地產(chǎn)發(fā)展的歷史可以看出，官城地產(chǎn)是從單一項(xiàng)目發(fā)展到向多項(xiàng)目協(xié)同運(yùn)作并行的組織結(jié)構(gòu)，目前正向規(guī)范的職能型結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型,對組織機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)和效率提出更高要求； 需要更多的管理人才； 統(tǒng)一的資源調(diào)配和共享； 培養(yǎng)專業(yè)的管理人才； ,單一的項(xiàng)目； 高度集權(quán)； 管理難度不大； 依靠個(gè)人權(quán)威 組織結(jié)構(gòu)相對簡單； ,單一項(xiàng)目制,多項(xiàng)目制,多項(xiàng)目+職能,多項(xiàng)目并行運(yùn)作；

49、 項(xiàng)目之間沒有合作和資源共享，各自發(fā)展，經(jīng)驗(yàn)積累少； 牽扯管理層較多精力； 內(nèi)部沒有整合統(tǒng)一的管理平臺(tái)作為支持； 管理難度加大； 人員能力跟不上；,成長期前段,組織機(jī)構(gòu)復(fù)雜程度,成長期后段,發(fā)展期,規(guī)模的擴(kuò)大要求合理的授權(quán)體系的構(gòu)建； 內(nèi)部分工的明晰化要求公司構(gòu)建完善的內(nèi)部管理體系和流程； 資源效用的最大化要求共享資源的有效整合，構(gòu)建管理平臺(tái)； 管理難度的提高要求培養(yǎng)專業(yè)的管理人才和經(jīng)驗(yàn)的積累；,職能型管理模式的新要求,官城地產(chǎn)歷史發(fā)展階段, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),例如，2006年，公司實(shí)行“項(xiàng)目公司”運(yùn)作的模式，各副總掛帥帶隊(duì)

50、，以項(xiàng)目公司方式對項(xiàng)目進(jìn)行除財(cái)務(wù)、行政總后勤外的獨(dú)立運(yùn)作管理模式,百意達(dá)項(xiàng)目公司,廣福小區(qū)項(xiàng)目公司,可樂公寓項(xiàng)目公司,小康城項(xiàng)目公司,正義路項(xiàng)目公司,經(jīng)理：周立山,副經(jīng)理：謝勛翔,土建：劉偉,綜合部：王劍,景觀部：莫翔,辦公室：待定,經(jīng)理：武毅輝,副經(jīng)理：謝勛翔,土建：李啟剛,綜合部：呂永明,辦公室：待定,經(jīng)理：吳廣凌,副經(jīng)理：謝勛翔,土建：待定,綜合部：付冰,經(jīng)理：高文權(quán),副經(jīng)理：謝勛翔,綜合部：呂永明,前期部：劉云輝、武毅輝、吳廣凌、王剛，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展推進(jìn),資料來源：官城控股2006年4月會(huì)議紀(jì)要, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),在

51、企業(yè)規(guī)模不夠大、人員素質(zhì)較低的前提下，這種“分而治之”的管理模式，第一造成了管理人員職責(zé)不清、多重角色；高層時(shí)常疲于奔命、到處救火，對人員的要求過高也使得配置管理人員比較困難,項(xiàng)目經(jīng)理A,項(xiàng)目經(jīng)理B,項(xiàng)目經(jīng)理C,項(xiàng)目副經(jīng)理,多個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)理由一個(gè)項(xiàng)目副經(jīng)理進(jìn)行協(xié)助，沒有分清楚主要負(fù)責(zé)人和協(xié)助負(fù)責(zé)人，及其權(quán)限范圍,職責(zé)不清,多重角色,項(xiàng)目A,項(xiàng)目B,項(xiàng)目C,副經(jīng)理,工程,策劃,對于能力很強(qiáng)的個(gè)人，可能在不同的項(xiàng)目之中，做不同的崗位，扮演不同的角色，在一定程度上會(huì)造成管理問題,資料來源：官城控股2006年4月會(huì)議紀(jì)要, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)

52、卓版權(quán),第二，造成項(xiàng)目缺乏管理平臺(tái)的支持，項(xiàng)目之間缺乏合作和資源共享，資源無法集中使用，重復(fù)配置資源；雖然承包了項(xiàng)目，但一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)還是需要高層的直接介入，造成管理精力分散,項(xiàng)目A,項(xiàng)目B,項(xiàng)目C,項(xiàng)目D,土地 拓展,工程 施工,營銷 推廣,物業(yè) 管理,設(shè)計(jì) 規(guī)劃,客戶 服務(wù),土地 拓展,工程 施工,營銷 推廣,物業(yè) 管理,設(shè)計(jì) 規(guī)劃,客戶 服務(wù),土地 拓展,工程 施工,營銷 推廣,物業(yè) 管理,設(shè)計(jì) 規(guī)劃,客戶 服務(wù),土地 拓展,工程 施工,營銷 推廣,物業(yè) 管理,設(shè)計(jì) 規(guī)劃,客戶 服務(wù),高層介入,土地 辦證,土地 辦證,土地 辦證,土地 辦證,各自負(fù)責(zé) 重復(fù)設(shè)置,單個(gè)能力不夠 無力負(fù)責(zé), 2

53、007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),第三，多項(xiàng)目并行使得人力資源跟不上項(xiàng)目和業(yè)務(wù)的開展，表現(xiàn)在專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量不夠、忙閑不均、專業(yè)化能力差，管理的精細(xì)化程度不夠,經(jīng)理,副經(jīng)理,土建,水電部,景觀部,部門,多項(xiàng)目并行，導(dǎo)致專業(yè)人員的缺乏，可能無法細(xì)分二級管理部門；即使細(xì)分也無法找到人，被迫使得不同項(xiàng)目之間相互借調(diào)專業(yè)人員；由于相互借調(diào)也會(huì)直接導(dǎo)致人員每次做的事情不一樣，無法形成專業(yè)化能力,多項(xiàng)目并行導(dǎo)致每個(gè)項(xiàng)目都無法配備足夠的專業(yè)人員；同時(shí)，為滿足項(xiàng)目的需要被迫為每個(gè)項(xiàng)目配置足夠多的人員，但在項(xiàng)目較少的時(shí)候，就會(huì)造成人員冗員，導(dǎo)致人力資源的浪費(fèi)、

54、人工成本過高，也為管理上帶來很多問題,問題一,問題二,示意, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),第四，造成項(xiàng)目之間缺乏統(tǒng)一的技術(shù)和管理標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)無法積累和沉淀，人員的專業(yè)技能無法得到提升，同時(shí)由于公司對項(xiàng)目處于失控狀態(tài)，也帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目 A,項(xiàng)目 B,項(xiàng)目 C,項(xiàng)目 D,單一戶型 小區(qū),多戶型 小區(qū),住宅 +商鋪,商業(yè)地產(chǎn) 為主,多種 產(chǎn)品,公司總部,多個(gè)項(xiàng)目之間缺乏交流和溝通，如果涉及多個(gè)產(chǎn)品，其經(jīng)驗(yàn)無法積累，也無法復(fù)制,單個(gè)項(xiàng)目內(nèi)產(chǎn)品創(chuàng)新無法得到公司層面的經(jīng)驗(yàn)積累與提升，單個(gè)點(diǎn)式創(chuàng)新無法形成制度化創(chuàng)新, 2007 Bexcel

55、 - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),正是由于單項(xiàng)目公司存在上述諸多弊端，公司轉(zhuǎn)型為目前的“職能+單項(xiàng)目制”模式是正確的選擇，但目前單項(xiàng)目的遺留形式在目前的組織架構(gòu)中還普遍存在，表現(xiàn)為縱向職能太強(qiáng)，橫向協(xié)調(diào)很弱，各自為政、自成體系的傾向較為嚴(yán)重,董事長,副總經(jīng)理,副總經(jīng)理,副總經(jīng)理,總經(jīng)理,董事長助理,財(cái)務(wù)總監(jiān),內(nèi)部整合能力差是官城地產(chǎn)管理提升最為嚴(yán)重的障礙, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),從決策層和核心執(zhí)行層來看，董事長、董事會(huì)辦公室和高管執(zhí)行層、行政部辦公室需要進(jìn)一步理清其定位和職能,董事長,副總經(jīng)理,副

56、總經(jīng)理,副總經(jīng)理,總經(jīng)理,董事長助理,財(cái)務(wù)總監(jiān),1,2,3,4,1,3,公司董事會(huì)與總經(jīng)理的執(zhí)行層的職責(zé)和授權(quán)需要進(jìn)一步明晰，包括工作的布置需要更加清晰和明確,3,2,4,公司總經(jīng)辦、行政部和董事會(huì)辦公室存在較多的日常行政事務(wù)，占據(jù)比較多的精力，工作有重復(fù)，應(yīng)考慮撤銷相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)該進(jìn)行各辦公室職能的明確定位和分工,1,2,董事長助理和董事長之間就相關(guān)公司核心問題的修改、談判應(yīng)有知情權(quán)和參與權(quán)，否則應(yīng)有職能無法有效發(fā)揮,5,5,1,董事長和總經(jīng)理之間職責(zé)沒有分開，造成制定、批發(fā)指令和指示不明確，時(shí)常出現(xiàn)工作被動(dòng),問題, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007

57、遠(yuǎn)卓版權(quán),從下屬各部門來看，從以下各個(gè)部門的權(quán)限分布結(jié)構(gòu)可以大致看出，各個(gè)部門基本上都具備人事、財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)三大權(quán)限，基本自成體系,工程部,土地和策劃部,財(cái)務(wù)部,客服部,預(yù)算制定支配權(quán),業(yè)務(wù)管理權(quán),行政部,職位設(shè)置,薪酬績效,招聘,注：紅色代表官城地產(chǎn)的自有程度, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)主要有職能式、項(xiàng)目式和矩陣式；官城地產(chǎn)投目前的職能式結(jié)構(gòu)總體是符合現(xiàn)階段公司管理需要的，也是未來發(fā)展所必須堅(jiān)持的,類 型,職能管理型,項(xiàng)目式管理型,職責(zé)分工,項(xiàng)目部只負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場管理部門,項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門成

58、為資源提供、建議與監(jiān)督主體,優(yōu)點(diǎn),資料來源：專家訪談、遠(yuǎn)卓分析,職能部門內(nèi)部實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì) 適用于少量項(xiàng)目或本地項(xiàng)目,對項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升,對項(xiàng)目環(huán)境的反應(yīng)較慢；需要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積,缺點(diǎn),矩陣式管理型,項(xiàng)目公司成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，集團(tuán)總部提供支持,開發(fā),設(shè)計(jì),工程,銷售,項(xiàng)目部,項(xiàng)目公司,對項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升,開發(fā),設(shè)計(jì),工程,銷售,北京中遠(yuǎn)房地產(chǎn),北京萬通房地產(chǎn),深圳萬科房地產(chǎn),典型案例,對項(xiàng)目經(jīng)理的要求較高 對人力資源的要求較高 不易知識(shí)積累,對項(xiàng)目公司經(jīng)理的要求較高 對人力資源的要求較高 不易知識(shí)積累 加大管控難度, 2007 Bexcel - All rights reserved 2007 遠(yuǎn)卓版權(quán),將來的發(fā)展方向，應(yīng)該是隨著項(xiàng)目的增多，逐步過