1、 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 報(bào)報(bào) 告告 項(xiàng)項(xiàng) 目目 名名 稱：稱：武漢市武昌區(qū)中北路 世紀(jì)彩城麗苑世紀(jì)彩城麗苑 2 2 單元單元 704704 住房住房 委委 托托 方方xxxx 估估 價(jià)價(jià) 方方湖北工業(yè)大學(xué) 估估 價(jià)價(jià) 人人 員員: : 王彬 估價(jià)作業(yè)日期估價(jià)作業(yè)日期：20122012 年10月20日至10月31日 估價(jià)報(bào)告編號：估價(jià)報(bào)告編號：鄂房估字01第 xx 號 目目 錄錄 一、致委托方函一、致委托方函 二、估價(jià)師聲明二、估價(jià)師聲明 三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件 四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告 五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告 六、附件六、附件 致致 委委 托

2、托 方方 函函 xxx： 受您的委托，我于 2012 年 10 月 20 日至 10 月 31 日，對位于 武漢市武昌 區(qū)中北路世紀(jì)彩城麗苑2 單元 704 住房，建筑面積為 106m2， 房屋所有權(quán)證 證號為鄂 證字第 xx 號的房屋資產(chǎn)進(jìn)行市場價(jià)格評估。 根據(jù)國家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資料，遵循依 法、公正、科學(xué)、準(zhǔn)確和適 度的原則，經(jīng)過本人實(shí)地收集資料、分析計(jì)算，并 與估價(jià)時(shí)點(diǎn)武漢市 類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格水平相比較后，確定委估房地產(chǎn)于估 價(jià)時(shí)點(diǎn)重 2012 年 10 月 25 日的價(jià)格 為 1250024 元，單價(jià)為 11792.68 元/m2 王彬 2012 年

3、 10 月 25 日 估估 價(jià)價(jià) 師師 聲聲 明明 我鄭重聲明： 一、我在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 二、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我自己公正的專業(yè)分析、意見和 結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 三、我與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人 利害關(guān)系或偏見。 四、我依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 進(jìn)行分析，形成 意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。 五、我已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。 簽字 王彬 2012 年 10 月 25 日 估估價(jià)價(jià)的的假假設(shè)設(shè)和和限限制制條條件件 一一、本本項(xiàng)項(xiàng)估估價(jià)價(jià)的的假假設(shè)設(shè)條條件件

4、 1.本報(bào)告在評估過程中， 假設(shè)委估房地產(chǎn) 為民用，在未來剩余使用年限內(nèi) 不改變房地產(chǎn)用途。 2.假設(shè)委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)合法，沒有產(chǎn)權(quán)糾紛。 3.假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有 說明的除外。 二二、本本項(xiàng)項(xiàng)估估價(jià)價(jià)的的限限制制條條件件 1.本報(bào)告有關(guān)資料由委托方提供，未對資料的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，如因資料不 實(shí)而導(dǎo)致估價(jià)失實(shí) 、失誤和錯(cuò)誤 ，責(zé)任不在估價(jià)方 和估價(jià)人員 。 2.本報(bào)告僅供委托方 確定拍賣底價(jià) 提供參考 依據(jù)用，不對其他用途負(fù)責(zé)。 3.本報(bào)告未考慮抵押、擔(dān)保、出租等他項(xiàng)權(quán)利對委估對象實(shí)際價(jià)格的影響。 4.實(shí)地查勘時(shí)，對房屋僅進(jìn)行一般性察看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)性

5、測試，不可能確 定其內(nèi)部缺損 。 5.本報(bào)告中的建筑面積按 房屋所有權(quán)證存根 所載數(shù)據(jù)計(jì)。 6.本估價(jià)報(bào)告未考慮 房屋拍賣所需的手續(xù)費(fèi)以及房地產(chǎn)過戶所應(yīng)交納的各種 稅。 武武漢漢市市武武昌昌區(qū)區(qū)中中北北路路世世紀(jì)紀(jì)彩彩城城麗麗苑苑單單元元號號 房房屋屋資資產(chǎn)產(chǎn)評評估估 結(jié)結(jié)果果報(bào)報(bào)告告 一一、委委托托方方 單位名稱： xxxx 單位住址： xxxx 聯(lián)系電話 ：xxxx 二二、估估價(jià)價(jià)方方 機(jī)構(gòu)名稱 ：湖北工業(yè)大學(xué) 單位住址 ：武漢市南湖徐家墩 法定代表人： 王彬 聯(lián)系電話 ：65656565 三三、估估價(jià)價(jià)對對象象 物質(zhì)實(shí)體狀況 1.建筑物狀況 委估建筑物于 2009 年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況較

6、好，成新率為95%，建筑 面積為 106m2，其中含公攤面積 20m2。 世紀(jì)彩城位于武漢市武昌 區(qū)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高30 層，委估對象屬 第 7 層 4 號房，地面鋪地板磚， 鋁合金窗； 世紀(jì)彩城 所配置兩部 電梯；設(shè)地 下停車場。 2.委估對象利用現(xiàn)狀 委估房地產(chǎn)現(xiàn) 住房用，公共配套設(shè)施好 。 3.周圍環(huán)境 估價(jià)對象位于 沙湖公園大門外，環(huán)境優(yōu)雅，交通便利，人流量大， 是武漢 市非常好的居住 地段。 四四、估估價(jià)價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)點(diǎn) 2012 年 10 月 25 日。 五五、估估價(jià)價(jià)方方法法 本人在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，決定 采用收益還原法來測算委估房地產(chǎn)的價(jià)格。

7、 六六、估估價(jià)價(jià)結(jié)結(jié)果果 房地產(chǎn)價(jià)格 1250024 元，單價(jià) 11792.68 元/m2 七七、估估價(jià)價(jià)作作業(yè)業(yè)日日期期 2012 年 10 月 20 日至 10 月 31 日。 八八、估估價(jià)價(jià)報(bào)報(bào)告告應(yīng)應(yīng)用用的的有有效效期期 本估價(jià)報(bào)告有效期為壹年，即從2012 年 10 月 25 日至 13 年 10 月 25 日。 九九、估估價(jià)價(jià)人人員員 王彬 2012 年 10 月 25 日 武武漢漢市市世世紀(jì)紀(jì)彩彩城城麗麗苑苑2 2 單單元元 7 70 04 4 號號房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)技技術(shù)術(shù) 報(bào)報(bào)告告 一一、個(gè)個(gè)別別因因素素分分析析 物質(zhì)實(shí)體狀況 1.建筑物狀況 委估建筑物于 2009 年建成

8、，維護(hù)保養(yǎng)情況較好，成新率為95%， 建筑面積為 106m2，其中含公攤面積 20m2。 世紀(jì)彩城 位于武漢市武昌 區(qū)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高30 層，委估對 象屬第 7 層 4 號房，地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮膩?zhàn)?，鋁合金窗。每層設(shè)兩 部電梯；設(shè)地下停車場。 2.委估對象利用現(xiàn)狀 委估房地產(chǎn)現(xiàn)作 居住用，公共配套設(shè)施好 。 二二、區(qū)區(qū)域域因因素素分分析析 估價(jià)對象位于沙湖公園大門外，環(huán)境優(yōu)雅，交通便利，人流量大，是武 漢市非常好的居住地段 三三、市市場場背背景景分分析析 1.一般因素 影響土地價(jià)格的一般因素主要有地理位置和經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展?fàn)顩r、房地 產(chǎn)市場等。 1 理位置和行政區(qū)劃 武漢市位于湖北中 部

9、，是 中部較發(fā)達(dá)的城市 。交通四通八達(dá)，用武廣 高鐵，直航巴黎 ；水上可直航 2000噸輪船至 上海，初具規(guī)模的現(xiàn)代化立 體交通網(wǎng)絡(luò)更加突出了 武漢市“出海大通道 ”的重要地位。 武漢市自古 以來就是 工業(yè)發(fā)達(dá)的城市 ，而今則是一座正在迅速崛起的現(xiàn)代化城市。 武漢水陸空交通四通八達(dá)；郵電已跨入全國先進(jìn)行列，城市的基礎(chǔ)和公共 設(shè)施較為完善。隨著城市建設(shè)的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善 ，更多的投 資者看好這里。 由于與廣州較為緊密的聯(lián)系， 武漢市目前正在成為外來投 資者投資最理想地，加上自身有較大的城市規(guī)模、人口和較多的外來流動(dòng) 人口，人流、物流、資金流、信息流已初具規(guī)模。 2 濟(jì)和社會發(fā)展?fàn)顩r 武漢

10、市已經(jīng)成為中部最大的都市， gdp已經(jīng)躍居全國前十，高樓喜迎 更多人才，經(jīng)濟(jì)更加活躍。 3 地產(chǎn)市場分析 武漢市房地產(chǎn)業(yè)近幾年發(fā)展迅速，在全國房地產(chǎn)市場普遍低迷的情況 下，近幾年 武漢市房地產(chǎn)市場相對而言走低幅度不大 ?？傮w來說， 武漢 房地產(chǎn)近幾年總體發(fā)展有如下 特征：近幾年武漢的房地產(chǎn)開發(fā)均集中于 長江兩岸和郊區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格相對較低，總體來說，武漢目前房地產(chǎn)開 發(fā)量與城市規(guī)模相比，仍然處于較低水平。 四四、最最高高最最佳佳使使用用分分析析 根據(jù)最高最佳使用原則和合法原則的分析，該房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀用途為最 高最佳使用。 五五、估估價(jià)價(jià)方方法法選選用用 本人在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對委托方提供的各種

11、資料進(jìn)行了認(rèn)真分析， 決定采用收益還原法來測算委估房地產(chǎn)的價(jià)格。 收益法：預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折 現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 六六、估估價(jià)價(jià)測測算算過過程程 收益法 由于該房屋 可用于出租，能比較合理地確定其租金收入，故也可用收 益法求取其價(jià)格。 1.估算總收益 通過調(diào)查武漢 市同類型、同地段、同規(guī)模，裝飾大致相同的住房的 月出租價(jià)格一般為 2000 元/m2，租金損失為 4 個(gè)月，則年總收益為： 2000106（12-4）=1696000 元 2.估算年房地產(chǎn)租賃總費(fèi)用 總費(fèi)用包括正常狀態(tài)下房地產(chǎn)出租過程中所必須支出的房屋

12、修繕費(fèi)、管 理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。 屋修繕費(fèi)是指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)。行業(yè)慣 例按建筑物重置價(jià)的 1.5計(jì)算，據(jù)對武漢 地區(qū)建筑物市場的了 解，類似建筑物的重置價(jià)為8000 元/m2，則： 房屋修繕費(fèi) 80001061.512720 元 管理費(fèi)是指對出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。分為兩部分：一 是出租經(jīng)營過程中消耗品價(jià)值的貨幣支出；另一是管理人員的工資。根據(jù) 行業(yè)慣例資料，取年租金的3，則： 管理費(fèi) 1696000350880 元 保險(xiǎn)費(fèi)是指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支 付的費(fèi)用，按房屋現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率2，則： 保險(xiǎn)費(fèi) 800010695%21611.

13、2 元 稅費(fèi)是指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。 依據(jù)稅法及重慶市稅務(wù)部門資料，公有房屋出租應(yīng)納稅金房產(chǎn)稅按年租金 的 12，營業(yè)稅按年租金的5，教育附加按營業(yè)稅的3，城市維護(hù)建 筑稅按營業(yè)稅的 7，以上稅費(fèi)小計(jì)為 17.5%,則： 169600017.5%=296800 元 上述、總費(fèi)用合計(jì)為 362011.2 元 3.年純收益 1696000362011.21333988.8 元 4.還原利率的確定 還原利率是收益還原法中一個(gè)重要的因素，目前國內(nèi)、國際確定還原利 率的方法很多，這里主要采用復(fù)合投資收益率法，其公式為： 還原利率一年期貸款利率 70期望得到的利潤 30 一年期貸款利率為 5.31%；期望得到的利潤設(shè)為 10，則： 還原利率 5.31%70%10%30%6.717 5.確定收益年限 委估對象建筑物剩余使用年限為70 年，委估宗地剩余使用年限為 70 年。按房地產(chǎn)收益的穩(wěn)健性原則，該房地產(chǎn)的收益年限取70 年。 6.計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)格 據(jù)估計(jì)，未來若干年委估房地