1、第二章 資產(chǎn)評估的目的、假設(shè)與價值類型,Page 2,目 錄,第一節(jié) 資產(chǎn)評估的目的,Page 4,資產(chǎn)評估產(chǎn)生于生產(chǎn)要素需求依靠市場配置的時期，計劃經(jīng)濟時期不需要資產(chǎn)評估。,Page 5,第一節(jié) 資產(chǎn)評估的目的,資產(chǎn)評估的目的即估價結(jié)果的期望用途。它總是由資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟行為所引起的。一般來說有一般目的和特定目的，或者廣義和狹義之分。,資產(chǎn)評估目 的,估價價值類 型,評估方法,決定,制約,6,資產(chǎn)評估的一般目的和特定目的,（）資產(chǎn)評估的一般目的 資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的一般目的，是估算資產(chǎn)在評估時點的公允價值。 中國財政部在2006年2月15日發(fā)布的企業(yè)會計準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則中，將公允價值定義為：“在

2、公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~?！?“都是公允價值惹的禍”？,2008年10月3日，美國國會投票通過2008緊急經(jīng)濟穩(wěn)定法案，其中建議美國證券交易委員會（SEC）暫停采用公允價值會計準(zhǔn)則，并授權(quán)SEC在該法案通過之日起90天內(nèi)向國會提交關(guān)于是否暫停采用公允價值會計準(zhǔn)則的研究報告。10月4日美國眾議院通過了大規(guī)模金融救援方案，并授權(quán)SEC暫停按市值（公允價值）計價的會計準(zhǔn)則（FASB157號）。 10月7日， SEC任命副首席會計師James kroeker 為項目負責(zé)人，開始根據(jù)救助法案，對公允價值會計準(zhǔn)則進行調(diào)查。,在歐洲，2008年10月8日，歐盟金融監(jiān)管

3、機構(gòu)表示，應(yīng)該允許區(qū)內(nèi)銀行立即停用公允價值，以減輕金融危機的沖擊。10月15日，歐洲議會和歐盟成員國政府決定修改現(xiàn)行準(zhǔn)則中有關(guān)“市值”計算資產(chǎn)的規(guī)定，允許金融機構(gòu)將違約風(fēng)險考慮在內(nèi)對其資產(chǎn)進行估值，避免減記資產(chǎn)，“放大金融危機”。,國際會計準(zhǔn)則理事會（ IASB ） IASB和財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會(美國，F(xiàn)ASB) 聯(lián)合成立了金融危機資訊組（FCAG），以在國際范圍內(nèi)協(xié)調(diào)處理因全球經(jīng)濟危機所產(chǎn)生的財務(wù)報告問題。曾被稱為“代表未來計量方向”的公允價值，一夜之間成為眾矢之的。,公允價值加劇金融危機的作用機理： 1、公允價值計量引起銀行收益和資本波動性增加 2、公允價值計量削弱了銀行平滑經(jīng)濟沖擊的功能

4、 3、公允價值計量降低了銀行流動性轉(zhuǎn)換功能 4、公允價值計量計量不能真實反映金融資產(chǎn)的真實價值。,導(dǎo)致該法案出臺的主要原因是：2008年金融危機，美國金融界有一種聲音認為：公允價值計量惡化了金融危機，在危機中“落井下石”，成了加劇危機的“幫兇”，以公允價值計量加重了危機中企業(yè)的損失、造成了企業(yè)利潤的大幅波動、嚴重打擊了投資者的信心。美國和歐盟都相繼要求暫停使用公允價值。,截至2008年10月24日中國平安投資歐洲20大保險公司之一的富通集團的238.74億在短短的10個月按公允價值反映不足10億，縮水接近100%。2012年平安索賠比利時政府，專家稱追償前景不樂觀。 中信富泰，這家一向穩(wěn)健的香

5、港藍籌公司因兩位財務(wù)高管“越權(quán)”購買澳元衍生品虧損57億（按公允價值計價），事后其辯解“看到澳元不斷升值，為了提高外匯存款收益”而好心辦了壞事？,2007年美國金融機構(gòu)通過自己信用水平的下降居然獲利120億美金；因為債券價格下跌引起負債價值減少而在2007年前三個季度記錄40億美金收入的美林證券也不得不在自己的官方網(wǎng)站上表示如果要獲得更加有意義的同比結(jié)果，投資者應(yīng)該從一季度的收入中減去21億美元。,伊利股份在修訂2007年報公告稱：,原股份支付的會計處理為：2007年應(yīng)承擔(dān)的股份支付費用為554,212,500元，2006年追溯調(diào)整的股份支付費用為184,737,500元。 現(xiàn)股份支付的會計處

6、理調(diào)整為：2008年應(yīng)承擔(dān)的股份支付費用為274,069,469.18元，2007年應(yīng)承擔(dān)的股份支付費用為459,819,229.45元，2006年追溯調(diào)整的股份支付費用為5,061,301.37元。 期權(quán)授權(quán)日公允價值總額為738,950,000.00元，其中首期25%部分2006年承擔(dān)2,024,520.55元，2007年承擔(dān)182,712,979.45元；其余75%部分2006年承擔(dān)3,036,780.82元，2007年承擔(dān)277,106,250.00元，2008年承擔(dān)274,069,469.18元。,伊利牛奶公司問題,伊利沒有公布期權(quán)的公允價值計算過程，一般認為期權(quán)價值由兩個基本部分構(gòu)

7、成：內(nèi)在價值和時間溢價，影響期權(quán)價值的因素包括股票的市價、執(zhí)行價格、到期期限、股票價格波動率、無風(fēng)險利率、期權(quán)有效期內(nèi)預(yù)計發(fā)放的紅利等。由于行權(quán)日不同，即等待期不同，伊利將首期25%及其余75%股權(quán)公允價值等價，這樣計量股票期權(quán)公允價值是不對的，應(yīng)該區(qū)分了不同行權(quán)時點的期權(quán)公允價值差異 。,上市公司應(yīng)用公允價值案例分析,ST長控(600137)因債務(wù)豁免形成2.71億元的收益，以每股收益4.726元位居每股收益第一，2005年4月股改停牌長達4月的sT長控，復(fù)牌后上演神奇暴漲，復(fù)牌當(dāng)日上漲850，股價最高曾達85元。從公司季報看，一季度實現(xiàn)的凈利潤2.87億元，既沒有確實的現(xiàn)金流入，也不能向股

8、東分配，所謂每股4元的收益對每股實際現(xiàn)金流并無太大意義。不明就里的投資者在跟風(fēng)買入后很有可能會遭遇巨大損失。,（）資產(chǎn)評估的特定目的,資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；企業(yè)兼并；企業(yè)出售；企業(yè)聯(lián)營；股份經(jīng)營；中外合資、合作；企業(yè)清算；擔(dān)保；企業(yè)租賃；債務(wù)重組；引起資產(chǎn)評估的其他合法經(jīng)濟行為。,18,1.資產(chǎn)評估特定的全過程，不僅是某項具體資產(chǎn)評估活動的目的貫穿于資產(chǎn)評估起點，同時也是資產(chǎn)評估活動所要達到的目標(biāo)。 2.是界定評估對象的基礎(chǔ)； 3.對選擇資產(chǎn)評估價值類型具有約束作用； 4.在不同時期、地點及市場條件下，同一資產(chǎn)業(yè)務(wù)對資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型的要求也會有差別。,資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中的地位作用,Page

9、 19,狹義的資產(chǎn)評估目的指產(chǎn)權(quán)變動、資產(chǎn)流動時的評估,廣義資產(chǎn)評估的目的泛指各種目的，包括法令評估和非法令評估,評估目的,資產(chǎn)評估目的的廣義與狹義,Page 20,Page 21,森林資源資產(chǎn)抵押貸款評估項目案例,據(jù)了解，重慶市北碚區(qū)計劃用10年時間，投入16.5億元新造林16萬畝，改造低效林24萬畝，力爭2017年全區(qū)森林覆蓋率超過46%，建成森林城市。但錢從哪里來？ 經(jīng)研究后，北碚區(qū)政府出資成立了重慶森茂林業(yè)投資有限公司，將其轄區(qū)內(nèi)觀音峽林場、茅庵林場收歸旗下。,2008年7月2日，重慶森茂林業(yè)投資有限公司以森林資源為抵押物，向中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行重慶市分行申請中長期貸款3億元，貸款期限為1

10、0年，執(zhí)行人民銀行同期同檔次基準(zhǔn)利率。經(jīng)過遼寧銘威森林資源資產(chǎn)評估有限公司評估，觀音峽林場、茅庵林場兩片面積達2237.8公頃的馬尾松林價值7.4億元。 10月10日，重慶森茂林業(yè)投資有限公司從農(nóng)發(fā)行重慶分行領(lǐng)到了1億元貸款，明年，還有一筆2億元的貸款將到達公司賬戶。,Page 23,房地產(chǎn)公司納稅評估案例,XX市某房地產(chǎn)有限公司成立于1999年，注冊資金1000萬元，登記注冊類型為有限責(zé)任公司,位于濱江大道555號,主要經(jīng)營范圍是：房地產(chǎn)開發(fā)及銷售、水電安裝等，該公司2002年開發(fā)項目是家園，建筑面積5萬平方米，2004年峻工后銷售情況良好，2005年12月市稽查局進入該公司，對家園的稅收進

11、行了清算，當(dāng)期應(yīng)征稅款已全額入庫。2006年該公司開發(fā)的商住樓及門面已處在掃尾階段，銷售額驟減，2006年帳面銷售額2362095.2元，繳納地方各稅300585.4元。,2007年2季度，按照市局工作安排對各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)包括建筑安裝等關(guān)聯(lián)企業(yè)開展專項納稅評估工作，根據(jù)相關(guān)資料及稅收管理員日常所掌握的信息，經(jīng)過評估小組的認真分析、篩選，最后確定XX市某房地產(chǎn)公司為本期專項納稅評估對象。該公司2006年度申報繳納的地方各稅30萬元,稅收收入有逐月下降的趨勢，繳納的稅收從2004年平均每月近30萬元，下降到2006年的每月2.5萬元。針對案頭分析疑點，評估人員初步判斷該公司繳納的稅費可能存在異

12、常。,Page 25,鑒于對XX市某房地產(chǎn)公司年度財務(wù)指標(biāo)異常情況，經(jīng)批準(zhǔn)，將XX市某房地產(chǎn)公司確定為評估對象，并同時決定進一步對該公司2006年申報的相關(guān)資料以及從江西地稅信息管理系統(tǒng)獲取的信息數(shù)據(jù)進行了細致的審核分析和數(shù)據(jù)對比。最后確定疑點為:該公司繳納的銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅可能未繳足，因此有必要進一步核實該公司是否有漏繳稅款的行為。,Page 26,國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會令第12號,第六條 企業(yè)有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)對相關(guān)資產(chǎn)進行評估： （一）整體或者部分改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司； （二）以非貨幣資產(chǎn)對外投資； （三）合并、分立、破產(chǎn)、解散； （四）非

13、上市公司國有股東股權(quán)比例變動； （五）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓； （六）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、置換；,（七）整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)租賃給非國有單位； （八）以非貨幣資產(chǎn)償還債務(wù)； （九）資產(chǎn)涉訟； （十）收購非國有單位的資產(chǎn)； （十一）接受非國有單位以非貨幣資產(chǎn)出資； （十二）接受非國有單位以非貨幣資產(chǎn)抵債； （十三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他需要進行資產(chǎn)評估的事項。,Page 28,第二節(jié) 資產(chǎn)的價值類型,一、資產(chǎn)評估的價值類型：概念與作用,價值類型：資產(chǎn)評估價值的質(zhì)的規(guī)定性，每一項評估價值的具體價值尺度。資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。,根據(jù)國際資產(chǎn)評估委員會的觀點： 市場價值（market value basis

14、of valuation） 非市場價值（valuation basis other than market value）,Page 29,價值、價格和成本,價格為取得一項資產(chǎn)所花費的實際貨幣量 成本為創(chuàng)建一項資產(chǎn)所必需的生產(chǎn)要素的貨幣價值,Page 30,某市有一座新修大橋，三名市民參觀的時候分別說了什么？,甲說：“ 這座橋價值1000萬元，因為我參與建造過這座橋，它整整花了1000萬！” 理財師乙說：“ 從理財觀點來看,如果這個橋以后收取過橋費的話，那么20年收益現(xiàn)值至少1200萬！” 市民丙說：“ 呸！再值錢我也不買，對我來說就是一文不值” 三個人誰的評估值最合適？,確定價值類型對資產(chǎn)評估

15、的作用,、價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估的重要因素 、制約資產(chǎn)評估方法的選擇 、明確價值類型，可更清楚地表達評估結(jié)果，避免評估報告的誤讀,32,關(guān)于資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外的價值,市場價值是指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)的交換價值的估計值。 市場價值以外的價值是指不符合市場價值定義條件的資產(chǎn)價值類型，它是一系列不符合資產(chǎn)市場價值定義條件的價值形式的總稱或組合。 在資產(chǎn)評估實務(wù)中使用頻率較高的市場價值以外的價值類型主要有： 在用價值、投資價值、清算價值、殘余價值,33,二、資產(chǎn)評估價值類型的分類,（一）以資產(chǎn)評估的估價標(biāo)準(zhǔn)形式表達的價值類型，具體包括： 重置成本

16、收益現(xiàn)值 現(xiàn)行市價（或變現(xiàn)價值） 清算價格,（二）以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件、被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)以及評估結(jié)論的適用范圍劃分,市場價值 市場以外的價值,Page 35,2）適用對象： 從資產(chǎn)業(yè)務(wù)看： 適用于正常的產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù) 從評估對象看： 被估資產(chǎn)是可在公開市場上出售的資產(chǎn)。即指 資產(chǎn)一 般應(yīng)具有獨立功能，可單獨交易，并且有 一定的通用性。 評估市場價值的方法：市場比較法、收益法、成 本法。,市場價值標(biāo)準(zhǔn)（公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)） 1）含義：資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用狀態(tài)下的價值,案例,市場價值消除電荒 官員稱有賴于“煤電運”市場化改革 山西交易中心初現(xiàn)價格發(fā)現(xiàn)功能煤電市場化 周小

17、川：中國利率市場化改革正在加快實施,Page 37,非市場價值（非公開市場價值） 1）含義： 指不滿足市場價值成立條件以及滿足市價成 立條件， 但只能在非公開市場條件下實現(xiàn)的價值。,2）適用對象： 從資源業(yè)務(wù)看： 屬于特定評估目的（主要指非正常產(chǎn)權(quán)變動或非產(chǎn)權(quán) 變動）,從評估對象看：,屬于 特殊評估 對象,非經(jīng)營性資產(chǎn) 非競爭性資產(chǎn) 特定地理位置的資產(chǎn),商譽 專用資產(chǎn),有限市場資產(chǎn),無法單獨在公開市場出售,案例,清算價值投資價值回顧吳英案始末 清算價值湖南集資34億案主犯被執(zhí)行死刑 類吳英案引爭議 投資價值李嘉誠再賣資產(chǎn)：淡馬錫閃購屈臣氏25%股權(quán) 投資價值盤點2013年互聯(lián)網(wǎng)的那些并購案 2

18、0140410,（三）從資產(chǎn)評估前提假設(shè)的角度劃分,公開市場價值 持續(xù)使用價值 清算價值,40,（四）按引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟行為劃分,這種標(biāo)準(zhǔn)，也就是資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)或資產(chǎn)評估的特定目的 這樣劃分的價值類型，具體包括：抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉(zhuǎn)讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值等。,（五）按資產(chǎn)評估在會計業(yè)務(wù)中的運用劃分,重置成本或凈重置成本 可變現(xiàn)凈值或公允價值減去處置費用后的凈額 現(xiàn)值或預(yù)計資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值,Page 42,三、資產(chǎn)評估中常見的價值類型,（一）公允市場價值（fair market value) 指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的

19、公開市場上的交易價格,買賣雙方地位平等 有充分的時間收集信息 有理智的經(jīng)濟人 自愿成交 買賣雙方均是正常交易的當(dāng)事人,Page 43,（二）投資價值（investment value）,指某項資產(chǎn)相對于某個特定購買者（或所有者）的價值 對不同的潛在購買者而言，同一資產(chǎn)的投資價格可能不同。因為資產(chǎn)的投資價值主要取決于其獲利能力，而一項資產(chǎn)的獲利能力不僅取決于該資產(chǎn)本身的狀況，而且與投資者的操作行為即價值創(chuàng)造直接有關(guān)。,Page 44,（三）賬面價值（book value）,指資產(chǎn)的賬面原值減去累計折舊，或賬面價值減去負債（對企業(yè)而言）。 資產(chǎn)的賬面價值具有客觀性和可審計性，但卻不能直接成為資產(chǎn)評

20、估的依據(jù)。 原因： 財務(wù)報告中的資產(chǎn)是以歷史成本計價的 企業(yè)資產(chǎn)負債表上并不包括全部有價值的資產(chǎn)、可能的負債項目，也不考慮權(quán)益資產(chǎn)的成本。,Page 45,（四）內(nèi)在價值（intrinsic value） 指資產(chǎn)預(yù)期創(chuàng)造的未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值。,對于能夠在市場上交易的資產(chǎn)，若市場是完善的， 公允市場=內(nèi)在市場,內(nèi)在價值缺乏客觀性和可審計性，但卻是投資決策時考慮的主要因素。,內(nèi)在價值與市場價值,Page 46,（五）重置價值（replacement value）,指在現(xiàn)時條件（市場、技術(shù)）下，獲得與被估資產(chǎn)同等功能的處于在用狀態(tài)的資產(chǎn)所需耗費的成本，又稱為折余重置成本。 一般在非市場和有限市場條件下運用。,Page 47,（六）清算價值,指企業(yè)停止?fàn)I業(yè)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負債后以貨幣形式存在的余額。 強制清算與有序清算 與公允市場的區(qū)別： 1、買賣雙方地位不平等 2、沒有充足的時間詢價 清算價格屬于非正常市價，因此評估值低于正常市價,Page 48,（七）在用價值（value-in-use）,指屬于企業(yè)組