1、第五章 房地產(chǎn)開發(fā)法律制度 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概述 一、涵義 （一）概念 在依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 （二）特點 1、前提：取得國有建設(shè)用地使用權(quán)； 2、包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)； 3、涉及面廣,投資量大,建設(shè)周期長。,（三）類型 1、開發(fā)階段或內(nèi)容：土地開發(fā)、房屋開發(fā)和綜合開發(fā)； 2、開發(fā)方式和規(guī)模：單項開發(fā)、居住區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)； 單項開發(fā)是指開發(fā)規(guī)模小、占地少、功能比較單一的項目，這種項目開發(fā)投資較少，建設(shè)周期較短，往往表現(xiàn)為分散建造的一些單項工程或單位工程。 成片開發(fā)范圍較大，占地多，功能多，無論是在新區(qū)開發(fā)還是舊區(qū)改造中往往表現(xiàn)為成街成片地建造多

2、個工程項目。 3、開發(fā)主體數(shù)量：單獨開發(fā)和聯(lián)合開發(fā)。 4、開發(fā)對象：新區(qū)開發(fā)和舊城改造； 5、開發(fā)目的：經(jīng)營性開發(fā)和自用性開發(fā)。,二、房地產(chǎn)開發(fā)的原則 （一）嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃 “一書兩證”制度（規(guī)劃部門核發(fā)） ： 建設(shè)項目選址意見書：規(guī)劃管理部門對建設(shè)項目選址的意見。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證：規(guī)劃管理部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。 建設(shè)工程規(guī)劃許可證：規(guī)劃管理部門確認(rèn)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。,（二）堅持經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益相統(tǒng)一 云南大理洱海被侵占違規(guī)建別墅事件，情人湖被永久破壞。 2006年，情人湖景色 2009年被填平建別墅,2010年，多

3、家媒體曝光，洱海周遭濕地遭人為破壞，情人湖水域被“洱海天域”開發(fā)商非法侵占，并已經(jīng)建起大量高檔別墅，以數(shù)百萬元對外出售。消息一出，全國嘩然。媒體曝光后，“洱海天域”別墅建設(shè)被叫停，但相關(guān)部門對于被破壞的情人湖與洱海濕地的后續(xù)處理一直久拖不決。2012年4月中旬，大理市政府就情人湖填埋事件公開舉行聽證會，并提出三種解決方案。此后公布的聽證結(jié)果是，采用第三種方案，即增加公共用地和公園綠地未建設(shè)部分停止建設(shè)、削低影響視覺效果的樓層等。自此，情人湖水域徹底消失已成定局，情人湖及其周邊濕地的消失，將成為洱海永遠(yuǎn)的痛。,2007年，廬山森林公園內(nèi)當(dāng)?shù)匾恍└刹颗c富商損毀國家生態(tài)工業(yè)園，違規(guī)興建私家別墅，導(dǎo)致

4、這一景區(qū)搶建別墅成風(fēng)，后被拆除。 2008年4月，福州市拆除了古山國家級風(fēng)景區(qū)內(nèi)14處違建別墅。 2008年7月，黑龍江五常市龍鳳山國家3A級森林公園內(nèi)被發(fā)現(xiàn)毀林建別墅。 2010年1月，連云港市政法委副書記的家人在當(dāng)?shù)鼗ü骄皡^(qū)修建豪華別墅，經(jīng)人舉報后自行拆除。 2010年耗資億元的深圳海上皇宮被認(rèn)定非法侵占海域，在堅持7年后被拆除。,（三）全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè) 杭州市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃、布局與配套 廣廈天都城、下沙大學(xué)城、小和山住宅區(qū) 水淹杭州現(xiàn)象,（四）鼓勵開發(fā)建設(shè)居民住宅 世界人居日：每年10月的第一個星期一 “聯(lián)合國人居獎”：唐山（90）、深圳、上海、中山、成都、大連、

5、杭州（01年）、包頭、威海、廈門、煙臺、揚州、南寧、紹興、日照、昆山（10年） 2010年7月，杭州新房均價躍升全國第一（25840元，溫州、寧波、舟山居前10）。 2013年5月：上海、北京、深圳、三亞、杭州（均價16813）、廈門、廣州、溫州、福州、寧波,三、房地產(chǎn)開發(fā)的有效條件 1、開發(fā)主體具備相應(yīng)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書； 2、依法立項； 3、依法取得房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)； 4、依法取得規(guī)劃許可證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 5、在規(guī)定期限內(nèi)按規(guī)定用途動工開發(fā)。,第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 一、種類 （一）專營企業(yè)：以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主要業(yè)務(wù)的企業(yè)。 （二）兼營企業(yè)：其他經(jīng)營

6、項目為主，兼營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)。 （三）項目公司：從事單項房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)。,二、設(shè)立 （一）注冊資本條件 100萬（800、2000、5000萬） （二）設(shè)立程序 1、辦理工商登記； 2、報所在地房管部門備案（30日內(nèi)）； 3、申請建設(shè)主管部門核定資質(zhì)等級（收到申請后30日內(nèi)頒發(fā)臨時資質(zhì)等級證書）。,房地產(chǎn)綜合實力TOP10,三、資質(zhì)管理 （一）資質(zhì)等級條件 1、注冊資本條件； 2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營年限； 3、近3年累計竣工房屋建筑面積或累計完成的開發(fā)投資額； 4、建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100的連續(xù)時間； 5、上一年房屋建筑施工面積或完成的開發(fā)投資額； 6、專業(yè)管理人員條件； 7、業(yè)

7、務(wù)負(fù)責(zé)人條件； 8、具有完善的質(zhì)量保證體系； 9、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。,未取得資質(zhì)等級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。 資質(zhì)等級分為4級，新設(shè)企業(yè)在房管部門備案后，由建設(shè)主管部門向符合條件的核發(fā)暫定資質(zhì)證書，有效期1年，期滿可以申請續(xù)期，但累計不超過2年。,（二）資質(zhì)等級的審批分級審批 一級企業(yè)：省級建設(shè)主管部門初審，報建設(shè)部批準(zhǔn)； 二級以下企業(yè)：省級建設(shè)行政主管部門審批。,（三）業(yè)務(wù)范圍 1、一級企業(yè)：可在全國范圍內(nèi)承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目（面積不受限制）； 2、二級及以下：可承擔(dān)面積25萬平方米以下的開發(fā)項目,第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目行政審批 （一）選址定點階段 1、編制項目建議書，

8、由發(fā)改委批準(zhǔn)； 2、國土局審查土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式； 3、建委：投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書 4、文化、地震、園林、水利等部門審查建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍； 5、環(huán)保局：生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書； 6、規(guī)劃部門：提出建設(shè)項目選址意見書； 7、立項：向發(fā)改委申報，提交房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告，由發(fā)改委等部門審查批準(zhǔn)并進行項目定項；,（二）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段 1、人防辦：審查人防工程建設(shè)布局； 2、國土資源局：土地預(yù)審； 3、消防、交警、水利、城管、環(huán)保、園林、文化局等：審查相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍； 4、規(guī)劃部門：評審規(guī)劃總圖，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 5、規(guī)劃部門：確定建設(shè)

9、工程規(guī)劃設(shè)計條件。,（三）初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查階段 1、規(guī)劃、消防、交警等相關(guān)部門對相應(yīng)的初步設(shè)計進行審查 2、國土資源局進行用地預(yù)審，出具建設(shè)項目用地預(yù)審報告； 3、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù) 4、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單 5、建委根據(jù)審查機構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告，發(fā)放建設(shè)工程施工圖文件審查批準(zhǔn)書,（四）規(guī)劃報建圖審查階段 1、國土資源部門：建設(shè)單位取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，申請建設(shè)用地許可，取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書； 2、消防、人防、建委、市政、園林、環(huán)保局、衛(wèi)生等部門進行相應(yīng)的審查； 3、規(guī)劃部門：核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證副本,（五）施工報建階段

10、 1、建設(shè)單位辦理施工報建登記 2、建設(shè)單位通過招標(biāo)或直接發(fā)包方式確定施工隊伍 3、建委組織職能部門審查開工條件，核發(fā)建筑工程施工許可證,（六）商品房預(yù)售許可階段 由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證 提交：證明材料、開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書、工程施工合同和商品房預(yù)售方案。,（七）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案等階段 1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)：備案審查建設(shè)單位提供的竣工驗收報告； 2、財政部門：核實驗收建設(shè)單位的項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金； 3、規(guī)劃、市政、水利、環(huán)保、文化、衛(wèi)生、消防、園林等部門，對相關(guān)內(nèi)容進行驗收，規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許

11、可證正本； 4、建委綜合各部門驗收審查意見，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明（綜合驗收備案表）；對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，不符合的作退件處理，限期整改。,（八）交房階段 1.書面通知交房 2.交房手續(xù)辦理：先辦手續(xù)后驗房,第四節(jié) 項目轉(zhuǎn)讓與聯(lián)合開發(fā) 一、項目轉(zhuǎn)讓 開發(fā)企業(yè)將其名下的房地產(chǎn)開發(fā)項目通過合同轉(zhuǎn)讓給另一開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的行為。 條件： 1、符合城市房地產(chǎn)管理法第39、40條規(guī)定； 2、受讓企業(yè)具備與受讓項目相應(yīng)營業(yè)范圍和資質(zhì)等級； 3、簽訂書面房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同； 4、辦理所轉(zhuǎn)讓的開發(fā)項目土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。,二、聯(lián)合開發(fā) 兩個以上主體根據(jù)協(xié)議共同開發(fā)房地產(chǎn)，共享利潤，共擔(dān)

12、風(fēng)險。 條件： 1、至少有一方具備與所開發(fā)的項目相應(yīng)的營業(yè)范圍和資質(zhì)等級； 2、簽訂書面聯(lián)合開發(fā)合同； 3、得到原項目審批機關(guān)的批準(zhǔn)； 4、土地使用權(quán)由全體聯(lián)合開發(fā)主體擁有； 5、辦理與聯(lián)合開發(fā)項目有關(guān)的更名手續(xù)。,第五節(jié) 合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛 一、合同效力糾紛的處理 1、土地使用權(quán)與合同效力 （1）非使用權(quán)人提供土地使用權(quán)； （2）未合法取得使用權(quán)的人提供土地使用權(quán)。 2、合資、合作方的資質(zhì)與合同效力 3、房管法第38條規(guī)定的25開發(fā)比例與合同效力,二、名為合資、合作實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛的處理 可按合同實際性質(zhì)處理，如轉(zhuǎn)讓符合法定條件，可認(rèn)定為有效的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。,三、合資、

13、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同無效糾紛的處理 1、合同法第58條：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 2、實踐原則：房隨地走。,甲公司與乙大學(xué)簽訂合作合同，約定：雙方共同開發(fā)建設(shè)位于乙大學(xué)面積為3000平方米的某大廈。乙大學(xué)負(fù)責(zé)提供建設(shè)用地，甲公司負(fù)責(zé)建設(shè)所需的全部資金，擁有大廈的使用權(quán)與銷售權(quán)，全部收入均匯入甲公司賬戶。乙大學(xué)從中獲得稅后利潤1000萬元，由甲公司分四次匯入乙大學(xué)指定賬戶。乙大學(xué)在合作合同簽訂前已進行立項、勘察設(shè)計、部分房屋拆遷及“三通一平”工作，發(fā)生前期費用190萬元；合同簽訂后，根據(jù)合作合同要求，將其學(xué)生一號樓拆遷，發(fā)生費用250萬