1、中美住房抵押貸款對比分析,一、中美住房抵押貸款在一級市場存在的差異,二、中美住房抵押貸款在二級市場存在的差異,三、中美住房抵押貸款在保險市場存在的差異,中美住房抵押貸款在一級市場存在的差異,1、融資渠道存在巨大差異 。 美國是一個信托業(yè)相當發(fā)達的國家，融資選擇多元化程度很高。在美國，一家大的信托公司管理的信托資產超過商業(yè)銀行。在其住房抵押貸款融資市場上，房地產信托占了23%，抵押貸款占了14%，銀行占了47%，保險占了12%。 而在中國這種融資選擇較為單調，主要是來自于商業(yè)銀行，從金融業(yè)的資產構成就能明顯看出來。2007年的國家統(tǒng)計局資料顯示，中國的金融業(yè)資產總共是46萬億元，而其中商業(yè)銀行資

2、產就占了40多萬億元，信托、保險、證券所有的非銀行金融機構（包括租賃公司、財務公司），它們的金融資產加起來才5萬多億元，僅為商業(yè)銀行的1/10。,中美住房抵押貸款在一級市場存在的差異,市場體系承擔的風險程度不一樣。在美國市場，資金壓力不全是在金融機構上，各個市場如保險、信托市場分擔風險，顯然整個住房抵押貸款市場的承受風險能力較強，住房抵押貸款一級市場也更有活力。不過在特殊情況下，由于各個市場聯系緊密可能引起的連帶效應，一旦發(fā)生一個市場的危機將導致整個經濟衰退，這次金融危機就是例子。 而在中國市場，中國住房抵押貸款融資過多地依賴銀行，這樣加大了銀行的風險。如果不加以改進的話，在抵押貸款進一步發(fā)展

3、的未來將會面臨資金流動性的危險。,中美住房抵押貸款在一級市場存在的差異,2、二者的住房抵押貸款規(guī)模和貸款期限不同。 美國抵押貸款發(fā)展歷史悠久。發(fā)展至今，已有100多年歷史，其住房抵押貸款的規(guī)模巨大。2005年美國住房抵押貸款余額為4.7萬億美元，抵押貸款規(guī)模達到GDP的40%60%。 而我國住房抵押貸款到八十年代才有發(fā)展，雖然一直發(fā)展迅速，但由于起步晚，相比而言還有很大差距。2007年我國住房抵押貸款余額僅為2.5萬億元。,中美住房抵押貸款在一級市場存在的差異,貸款的期限。美國的住房抵押貸款的期限一般比較長，商業(yè)銀行、互助儲蓄銀行可以做未經保險的住房抵押貸款業(yè)務，貸款額可達住房購買價格或市場價

4、格的80%，貸款期限可達30年。而中國普遍的貸款期限為1015年。 我們發(fā)現，我國一級抵押貸款相比美國而言發(fā)展嚴重不足，貸款余額規(guī)模小，這也意味著發(fā)展的空間和潛力很大，而貸款的期限短以通過改善銀行一級市場住房抵押貸款業(yè)務，從而激活一級市場。,中美住房抵押貸款在一級市場存在的差異,3、一級市場抵押貸款的主體不同。 美國住房抵押貸款一級市場主體結構多元化，多以政府以外的金融機構為主導，其主體是商業(yè)銀行、互助儲蓄銀行、儲蓄貸款協(xié)會助儲蓄銀行、儲蓄貸款協(xié)會以及人壽保險公司等私人金融機構。 而在中國，抵押貸款一級市場以中國人民銀行為領導，以建設銀行、工商銀行兩家國有商業(yè)銀行房地產信貸部為主體，其他商業(yè)銀

5、行為輔助，以非銀行房地產金融機構為補充。這種住房金融機構體系是我國房地產業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)住房體制改革的產物，在組織體系、融資手段、業(yè)務范圍、管理水平上又與住房商品化、住房融資機構現代化、國際化上存在相當大的差距。,我國二級市場還在萌芽階段時，美國的住房抵押貸款二級市場已經形成其特有體制。從根本上來講，二級市場的形成和發(fā)展就是美國已經實現了住房抵押貸款證券化的過程。我國住房抵押貸款二級市場還是一片空白。,中美住房抵押貸款在二級市場存在的差異,中美住房抵押貸款在保險市場存在的差異,1、保險體制上存在根本的區(qū)別。 美國住房抵押貸款保險機制是典型的政府機構擔保與私營保險相結合的模式，其制定的保險也是有針對

6、性的實施，針對不同群體實行特定的保險。私營保險產生于20世紀五十年代，由于美國政府提供的抵押貸款保險擔保是有限的，而非政府擔保的常規(guī)抵押貸款要占到80%左右，這就為私營抵押保險業(yè)的發(fā)展提供了龐大的市場潛力和發(fā)展契機。 在我國目前為住房提供貸款保險的機構僅有幾家經營性保險公司，沒有政府方面的參與，主要是中國人民保險公司和太平洋保險公司。,中美住房抵押貸款在保險市場存在的差異,2、商業(yè)保險險種存在明顯的差別 美國抵押貸款的商業(yè)保險險種主要有以下三種： （1）防范抵押物滅失風險的財產險。主要是為了防止抵押物的毀滅，或者因為價格的下降導致的抵押物貶值而設立的保險 （2）防范借款人不履約風險的抵押貸款壽

7、險。該險種是保險公司向借款的購房者提供的一種保額遞減式的人壽保險，購房者在辦理借款手續(xù)時，同時辦理人壽保險手續(xù)。在保單有效期間如果被保險人故去或完全殘疾，則由保險公司代替借款家庭償還所欠的借款余額； （3）住房抵押貸款保證保險。該險種一般是貸款銀行要求借款購房者投保的險種，借款購房者在借款時向保險公司交納一定數額的保費，保險公司作償還貸款的保證，銀行應相應地給購房者發(fā)放貸款。,中美住房抵押貸款在保險市場存在的差異,而我國住房抵押貸款商業(yè)保險險種大致分三類： （1）財產保險。該保險是指防止由于意外災禍而造成較重房屋損失而以房屋或其有關利益作為保險對象的保險。 （2）信用人身保險。該險種是維持借款人還貸能力的信用保險，借款人因意外事故或疾病等影響家庭收入，失去部分或全部還貸能力時，以保