1、1,隴海西路項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告 （2006年7月15日）,2,市場(chǎng)分析篇,住宅分析篇,商業(yè)分析篇,寫(xiě)字樓分析篇,項(xiàng)目分析篇,項(xiàng)目定位篇,市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告,3,第一篇 市場(chǎng)分析,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境,市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,4,第一部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境,第一篇 市場(chǎng)分析,5,一、鄭州國(guó)民經(jīng)濟(jì)情況,二、固定資產(chǎn)情況,三、消費(fèi)品市場(chǎng)分析,四、金融對(duì)經(jīng)濟(jì)的積極作用,五、城鄉(xiāng)居民生活水平分析,第一篇（第一部分） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境,6,一、鄭州全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)情況,全年全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。初步核算，全市生產(chǎn)總值達(dá)到1650億元，比上年增長(zhǎng)15.8%，人均生產(chǎn)總值23171元。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值72億元，增長(zhǎng)7

2、.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值873億元，增長(zhǎng)18.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值705億元，增長(zhǎng)13.9%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整有新的變化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的4.750.245.1調(diào)整為4.452.942.7。,第一篇（第一部分） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境,房地產(chǎn)價(jià)格上漲有經(jīng)濟(jì)支持,7,二、固定資產(chǎn)情況,固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成820億元，比上年增長(zhǎng)28.6%。第一產(chǎn)業(yè)完成投資24.1億元，比上年增長(zhǎng)88.3%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資303.5億元，增長(zhǎng)43.7%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資492.4億元，增長(zhǎng)19.1%。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資168.1億元，增長(zhǎng)38.0%。,第一篇（第一部分） 項(xiàng)

3、目經(jīng)濟(jì)環(huán)境,房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的角色越來(lái)越重要,8,三、消費(fèi)品市場(chǎng)分析,消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮活躍。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額706.7億元，比上年增長(zhǎng)14.5%。,第一篇（第一部分） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境,9,四、金融對(duì)經(jīng)濟(jì)的積極作用,金融對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐進(jìn)一步增強(qiáng)。年末全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款3116.1億元，比年初增加401.8億元，增長(zhǎng)14.8%；金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額2428.1億元，比年初增加285.1億元，增長(zhǎng)13.3%。,第一篇（第一部分） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境,10,五、城鄉(xiāng)居民生活水平分析,城鄉(xiāng)居民生活水平進(jìn)一步提高。2005年全市在崗職工平均工資16694元，比上年增長(zhǎng)11.1%。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1

4、0640元，增長(zhǎng)13.6%；居民人均消費(fèi)性支出7223元，增長(zhǎng)11.8%。其中市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10977元，增長(zhǎng)13.6%；人均消費(fèi)性支出7398元，增長(zhǎng)11.8%。農(nóng)村居民人均純收入4774元，增長(zhǎng)14.1%；農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出2938元，增長(zhǎng)21.3%。,第一篇（第一部分） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境,11,第二部分 市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,第一篇 市場(chǎng)分析,12,一、房地產(chǎn)投資額分析,二、商品房開(kāi)發(fā)量與竣工量分析,三、商品房供求分析,四、商品房?jī)r(jià)格分析,五、購(gòu)買(mǎi)人群分析,六、商品房空置情況,第一篇（第二部分） 市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,13,一、房地產(chǎn)投資額分析投資增幅回落,2005年，我市市區(qū)

5、房地產(chǎn)業(yè)完成投資148.4億元，增幅為18.7。,第一篇（第二部分） 市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,主要是受到政策的影響，發(fā)展商的開(kāi)發(fā)受到延滯,14,二、商品房開(kāi)發(fā)量與竣工量分析,今年一季度市區(qū)商品房新開(kāi)工面積總量有大幅度增長(zhǎng)，增幅為61.2 與新開(kāi)工面積同步，今年一季度市區(qū)商品房竣工面積總量也有較大幅度增長(zhǎng)，增幅為40.5。,第一篇（第二部分） 市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,05年通過(guò)半年，市場(chǎng)將國(guó)八條消化，年末的銷(xiāo)售尤其向好，開(kāi)發(fā)商在06年出加了大力度；同時(shí)政府對(duì)地塊開(kāi)發(fā)的時(shí)間限制，令不少控存的地塊啟動(dòng),15,三、商品房供求分析市場(chǎng)供應(yīng)總量增幅趨緩,2005年鄭州市區(qū)（含鄭東新區(qū)）新批商品房預(yù)售面積共663萬(wàn)

6、平方米，同比增長(zhǎng)2.7%，其中住宅544.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.6%，非住宅118.8萬(wàn)平方米，同比下降12.4%。,第一篇（第二部分） 市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,05年房地產(chǎn)的發(fā)展明顯受到了打擊投資的政策影響。此部分消費(fèi)的需求有可能在06年釋放。,16,三、商品房供求分析商品房銷(xiāo)售量增長(zhǎng)趨緩,2005年，鄭州市區(qū)商品房銷(xiāo)售合同備案面積累計(jì)599.42萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.9%，其中住宅532.39萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了7.3%，非住宅67.03萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13%。,第一篇（第二部分） 市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,05年市場(chǎng)對(duì)住宅的消化雖然量的增加不高，但也有著開(kāi)發(fā)量沒(méi)有大量增加的原因。整體的市場(chǎng)消化

7、比例仍然十分高，房地產(chǎn)市場(chǎng)在鄭州的需求釋放正加大。,17,三、商品房供求分析商品房區(qū)域供求結(jié)構(gòu)基本合理,二七區(qū)、金水區(qū)、中原區(qū)和管城區(qū)仍然是鄭州市老城區(qū)商品房供應(yīng)和銷(xiāo)售的主要區(qū)域，四者合計(jì)占全市供應(yīng)總量的77%，占銷(xiāo)售總量的81，說(shuō)明我市商品房整體上區(qū)域供應(yīng)和銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)合理。 從市場(chǎng)供求比來(lái)看，除管城區(qū)供應(yīng)稍顯過(guò)大外，其它各個(gè)區(qū)域供求基本平衡。,第一篇（第二部分） 市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,18,四、商品房?jī)r(jià)格分析價(jià)格基本穩(wěn)定,2006年前5個(gè)月與2005年和2004年的歷史變化趨勢(shì)基本一致，價(jià)格在一年內(nèi)保持規(guī)律性波動(dòng)，但是5月份的價(jià)格上升有所提前。整體上看，2006年商品房市場(chǎng)價(jià)格上漲大部分是品質(zhì)提

8、升和需求拉動(dòng)的自然上漲，仍在市場(chǎng)理性的上漲區(qū)間內(nèi)，且與人均可支配收入增長(zhǎng)相適應(yīng)。,第一篇（第二部分） 市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,19,五、購(gòu)買(mǎi)人群分析外地人群購(gòu)房仍是主流,今年前4個(gè)月，本地個(gè)人（市區(qū)戶(hù)口）購(gòu)買(mǎi)85.05萬(wàn)平方米，占個(gè)人購(gòu)房總面積的39.2%，比2005年全年本地個(gè)人購(gòu)房占比（44.7）下降了5.5個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期（48.7）下降了9.5個(gè)百分點(diǎn) 外地個(gè)人（含省、市以外和本市郊縣市個(gè)人）共計(jì)購(gòu)房131.9萬(wàn)平方米，占總售房面積的60.8，比2005年全年外地人購(gòu)房占比提高了5.5個(gè)百分點(diǎn)，較去年前4個(gè)月占比提高了9.5個(gè)百分點(diǎn)。,第一篇（第二部分） 市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,20,六、

9、商品房空置情況水平適當(dāng)，結(jié)構(gòu)合理,2005年底市區(qū)商品房空置總面積為92.3萬(wàn)平方米，比2004年底增加12.4萬(wàn)平方米，增幅為15.5%；商品房空置率為20%，同比下降了1.6個(gè)百分點(diǎn)，處于國(guó)家認(rèn)可的商品房空置率為15%-30%之間空置適當(dāng)、供求平衡、價(jià)格平穩(wěn)、資金充裕的良性發(fā)展區(qū)間。,第一篇（第二部分） 市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,21,總結(jié),宏觀(guān)經(jīng)濟(jì) 市場(chǎng),全年全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展,固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng),消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮活躍,房地產(chǎn) 市場(chǎng),城鄉(xiāng)居民生活水平進(jìn)一步提高,金融對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐進(jìn)一步增強(qiáng),必然會(huì)推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的更一步發(fā)展,投資增幅回落，但仍然較大,市場(chǎng)供應(yīng)總量和銷(xiāo)售量增幅趨緩

10、，供求結(jié)構(gòu)基本合理,外地人群購(gòu)房仍是主流，銷(xiāo)售空間大,商品房空置水平適當(dāng)，結(jié)構(gòu)合理,房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷健康發(fā)展，消費(fèi)者購(gòu)房更為理性,第一篇（第二部分） 市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,22,第二篇 住宅分析,區(qū)域市場(chǎng)研究,競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析,23,第一部分 區(qū)域市場(chǎng)研究,第二篇 住宅分析,24,二、樓盤(pán)規(guī)模分析,三、樓盤(pán)檔次的走勢(shì)分析,四、樓盤(pán)建筑形態(tài)分析,五、過(guò)往銷(xiāo)售情況分析,七、總結(jié),六、未來(lái)銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)分析,一、區(qū)域市場(chǎng)劃分,第二篇（第一部分） 區(qū)域市場(chǎng)研究,25,本次調(diào)研覆蓋的區(qū)域稱(chēng)為本案的區(qū)域市場(chǎng)。針對(duì)本案所處的地理位置，我們首先對(duì)本次市場(chǎng)調(diào)研的范圍進(jìn)行確定，本項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)最終界定為棉紡路以南，大學(xué)路以西，長(zhǎng)

11、江路以北整個(gè)西部地區(qū)。,我們所選擇的研究對(duì)象最終確定了11個(gè)項(xiàng)目作為調(diào)研樣本：江山名居、長(zhǎng)城新干線(xiàn)、金源第一城、紫玉苑.華瑞、永威新城、亞星盛世家園、帝湖花園、瑞隆城墅、E立方、美麗源、仟禧金泉國(guó)際 。,一、區(qū)域市場(chǎng)劃分,第二篇（第一部分） 區(qū)域市場(chǎng)研究,26,二、樓盤(pán)規(guī)模分析,除了西南區(qū)開(kāi)發(fā)多年的兩大盤(pán)以外，成規(guī)模的樓盤(pán)較少。新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目開(kāi)始向規(guī)?；l(fā)展,第二篇（第一部分） 區(qū)域市場(chǎng)研究,27,新干線(xiàn),金源第一城,美麗源,亞星,帝湖,仟僖,永威,紫玉苑,E立方,凱旋門(mén),華城,瑞隆,三、樓盤(pán)檔次的走勢(shì)分析,第二篇（第一部分） 區(qū)域市場(chǎng)研究,28,三、樓盤(pán)檔次的走勢(shì)分析,建設(shè)路,南,長(zhǎng)江路,北,

12、西部樓盤(pán)從建設(shè)路向南，從長(zhǎng)江路相北，成山谷型價(jià)格遞減，本項(xiàng)目所處位置在谷底,有部分有質(zhì)素的樓盤(pán)，憑產(chǎn)品、附近客戶(hù)群等特點(diǎn)，異軍凸起，價(jià)格飆升。,第二篇（第一部分） 區(qū)域市場(chǎng)研究,29,四、樓盤(pán)建筑形態(tài)的分析,建筑形態(tài)上，多層依然占有一定的席位，但從貨量的分析可見(jiàn)，高層的產(chǎn)品占絕對(duì)的主導(dǎo)。未來(lái)一定時(shí)間里高層貨量會(huì)充斥西部市場(chǎng)。（主要來(lái)自帝湖、美麗源等項(xiàng)目）,第二篇（第一部分） 區(qū)域市場(chǎng)研究,30,五、過(guò)往銷(xiāo)售情況分析,在售貨量分析,在售的產(chǎn)品中，仍然是以大眾化的適居型住宅3房的戶(hù)型為住，部分中小戶(hù)型作為滿(mǎn)足本區(qū)域的年輕一代置業(yè)需求。（其中E立方的戶(hù)型按基地設(shè)計(jì)分類(lèi)，實(shí)際的戶(hù)型都會(huì)增加12個(gè)房間）

13、,第二篇（第一部分） 區(qū)域市場(chǎng)研究,31,五、過(guò)往銷(xiāo)售情況分析,在售不同建筑中產(chǎn)品的套數(shù)分析,多層的建筑中相對(duì)有較大部分的低總價(jià)產(chǎn)品，高層的建筑較多集中為3房或以上的舒適型產(chǎn)品為主。,現(xiàn)售的貨中，小高層較少，且小高層的中端產(chǎn)品更少。,第二篇（第一部分） 區(qū)域市場(chǎng)研究,其中有不少的多層的貨量來(lái)自亞星新一期產(chǎn)品。,32,五、過(guò)往銷(xiāo)售情況分析,已售產(chǎn)品分析,1房小戶(hù)型的銷(xiāo)售情況并不理想，其中小高層的1房實(shí)際是E立方項(xiàng)目的LOFT小公寓，使用面積應(yīng)增加1個(gè)房以上?？梢?jiàn)，1房小戶(hù)型在西部的需求有限。,2房的中小戶(hù)型受到追捧，75的貨量已售出，特別是高層與小高層的2房產(chǎn)品，基本已售罄。,各大樓盤(pán)都以3房為

14、主力戶(hù)型，因此，市場(chǎng)消化量雖大，但仍?xún)H銷(xiāo)售出48。而5房以上的大戶(hù)型的消化更十分有限。,小高層的消化量比多層的高,（資料來(lái)源：鄭州房管局）,第二篇（第一部分） 區(qū)域市場(chǎng)研究,33,六、未來(lái)銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)分析,在售樓盤(pán)的剩余貨量分析,2房的住宅在現(xiàn)有項(xiàng)目的余貨中總量不多，有市場(chǎng)空白點(diǎn)。,小高層的產(chǎn)品余貨并不多，僅占現(xiàn)有市場(chǎng)可售貨量的10。,（資料來(lái)源：鄭州房管局）,第二篇（第一部分） 區(qū)域市場(chǎng)研究,34,七、總結(jié),6、小高層產(chǎn)品存量有限，形成市場(chǎng)缺口；2房的過(guò)渡型住房（或稱(chēng)2代型住房）在市場(chǎng)的熱銷(xiāo)下，存在一定的市場(chǎng)空白。,1、西部樓盤(pán)的檔次普遍屬于中檔偏高，以北南高，向中遞減的走勢(shì)發(fā)展，但也有憑部分特

15、色而脫離規(guī)律的。,2、新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目主要以多層與小高層配搭，前期的樓盤(pán)有不少的高層貨量待推售。,3、市場(chǎng)上大部分項(xiàng)目以3房為主力戶(hù)型，其次為2房或變型2房產(chǎn)品。而市場(chǎng)上高層的貨量最多，其次為多層。,4、在市場(chǎng)的消化中，3房是主力需求，但2房或變型2房的消化量緊貼3房。,5、市場(chǎng)上對(duì)小高層的承受力較高，反而多層產(chǎn)品會(huì)有滯銷(xiāo)現(xiàn)象。,第二篇（第一部分） 區(qū)域市場(chǎng)研究,35,第二部分 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析,第二篇 住宅分析,36,一、現(xiàn)時(shí)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析,二、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)預(yù)測(cè),第二篇（第二部分） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析,37,一、現(xiàn)時(shí)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析,現(xiàn)我們選擇該區(qū)域的的典型樓盤(pán)進(jìn)行詳細(xì)分析：永威鑫城、金源第一城 、華瑞紫玉苑、

16、帝湖花園。,考慮到本項(xiàng)目未來(lái)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和威脅，我們選擇項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的幾個(gè)典型樓盤(pán)進(jìn)行分析，以期降低本項(xiàng)目未來(lái)所面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)案的選擇遵隨了以下幾個(gè)方面：區(qū)域相同、樓盤(pán)品質(zhì)相近、物業(yè)形態(tài)相同、產(chǎn)品類(lèi)型相近和客戶(hù)資源存在競(jìng)爭(zhēng)。,第二篇（第二部分） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析,38,開(kāi)發(fā)商：鄭州市永威置業(yè)有限公司,地址：伏牛路與淮河路交匯處,占地面積：88畝,總建面積：12萬(wàn),容積率：2,綠化率：34.5,一、現(xiàn)時(shí)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析永威鑫城,均價(jià)：21383000,第二篇（第二部分） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析,39,一、現(xiàn)時(shí)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析永威鑫城,大面積、小進(jìn)深經(jīng)典戶(hù)型，濟(jì)舒適戶(hù)型面積,2房：85 ,3房：105-120 ,規(guī)

17、劃項(xiàng)目呈長(zhǎng)方形，排列單調(diào)，缺乏動(dòng)感,周邊配套中檔生活配套比較完善，交通路線(xiàn)暢通,品牌完全缺乏 沒(méi)有在房地產(chǎn)介有過(guò)多的名聲，首次開(kāi)發(fā),第二篇（第二部分） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析,40,開(kāi)發(fā)商：河南世紀(jì)金源置業(yè)有限公司,地址：建設(shè)路與秦嶺路交叉口西,占地面積：200畝,總建面積：42萬(wàn),容積率：3.15,綠化率：36,一、現(xiàn)時(shí)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析金源第一城,均價(jià)：28003100,第二篇（第二部分） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析,41,一、現(xiàn)時(shí)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析金源第一城,2房2廳1衛(wèi)：85，90 ,3房2廳：105 ，110 ,地理位置本項(xiàng)目正處于政府規(guī)劃的核心地位,規(guī)劃綜合性大社區(qū)，自身配套充足 集精品住宅、高檔公寓、高檔街區(qū)商業(yè)、

18、教育配 套等于一體的城市復(fù)合體。,周邊配套配套完備，交通便利,第二篇（第二部分） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析,42,開(kāi)發(fā)商：鄭州華瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,地址：隴海西路與秦嶺路交叉口,占地面積：25畝,總建面積：5萬(wàn),容積率：2.5,綠化率：30.5,一、現(xiàn)時(shí)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析華瑞紫玉苑,均價(jià)：25782788,第二篇（第二部分） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析,43,一、現(xiàn)時(shí)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析華瑞紫玉苑,2房2廳1衛(wèi)：99.52,3房2廳：120.39 ，120.16,規(guī)劃規(guī)模小，沒(méi)有任何特色 小區(qū)由四棟板式小高層組成，一梯兩戶(hù),周邊配套周邊配套一般，交通便利,第二篇（第二部分） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析,44,開(kāi)發(fā)商：鄭州市布瑞克房地產(chǎn),地址：航

19、海路與桐柏路,占地面積：3110畝,總建面積：147萬(wàn),容積率：0.71,綠化率：45,一、現(xiàn)時(shí)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析帝湖花園,均價(jià)：2700,第二篇（第二部分） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析,45,整體大帝湖，大社區(qū)，大配套,一、現(xiàn)時(shí)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析帝湖花園,第二篇（第二部分） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析,規(guī)劃物業(yè)形態(tài)豐富，水景是一大吸引 超大規(guī)模項(xiàng)目，同時(shí)“豪華”的水景成為一大賣(mài)點(diǎn)；本期的高層密度十分高，生活環(huán)境形成壓抑感,配套周邊配套一般，自身增加商業(yè)配套，袮補(bǔ)不足,社區(qū)客戶(hù)層次過(guò)多 由于項(xiàng)目過(guò)大，多期開(kāi)發(fā)后，造成客戶(hù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，令不少中高檔人群對(duì)此感到不接受,46,二、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)預(yù)測(cè),綠都城,中國(guó)石油,燕隆置業(yè),第二篇（第二部分

20、） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析,47,二、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)預(yù)測(cè),第二篇（第二部分） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析,48,宇通綠都城,在整個(gè)市場(chǎng)的最西部，位置一般。但項(xiàng)目規(guī)模大，且發(fā)展商進(jìn)入市場(chǎng)決心與實(shí)力強(qiáng)，因此預(yù)測(cè)將是一個(gè)有品質(zhì)的中高檔項(xiàng)目。,大項(xiàng)目的啟動(dòng)，相信會(huì)在入市階段造出聲勢(shì)，為帶動(dòng)西部的房地產(chǎn)銷(xiāo)售、提升西部房地產(chǎn)的品質(zhì)會(huì)起較大的影響。,地塊受限高影響，按原設(shè)計(jì)要求，則全部都是多層建筑。因此，在未來(lái)西部的多層產(chǎn)品將有激烈競(jìng)爭(zhēng)。,項(xiàng)目的低密度容積率，且項(xiàng)目原生環(huán)境優(yōu)美，相信項(xiàng)目的園林將成為市場(chǎng)的一個(gè)很大的吸引點(diǎn)。,二、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)預(yù)測(cè),第二篇（第二部分） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析,49,燕隆置業(yè),地塊較小，位置一般，但周邊有居住氛圍，

21、是周邊原居民購(gòu)房的很好選擇之一。,由于沒(méi)有規(guī)模，難以出形象，預(yù)測(cè)檔次不會(huì)太高。與附近的永威鑫城相仿，但附近客戶(hù)有一定的消化力。,地價(jià)成本較高，估計(jì)會(huì)有一定量的小高層提升買(mǎi)價(jià)。,二、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)預(yù)測(cè),第二篇（第二部分） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析,50,中國(guó)石油,地塊中等，位置與本項(xiàng)目相對(duì)，相信會(huì)成為本項(xiàng)目以后銷(xiāo)售時(shí)客戶(hù)對(duì)比較多的樓盤(pán)。,發(fā)展商實(shí)力雄厚，且本項(xiàng)目容積率不低，相信會(huì)建不少的小高層產(chǎn)品，甚至?xí)▽?xiě)字樓作為公司的辦公場(chǎng)所，因此項(xiàng)目檔次應(yīng)該在中高檔。,二、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)預(yù)測(cè),第二篇（第二部分） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析,51,在西部未來(lái)的市場(chǎng)中：,1、實(shí)力發(fā)展商開(kāi)始進(jìn)入，品質(zhì)型樓盤(pán)將越來(lái)越多。,2、地價(jià)開(kāi)始上升，日

22、后開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的檔次與售價(jià)也將隨之上升。,3、項(xiàng)目越來(lái)越向西發(fā)展，邊緣項(xiàng)目為出市場(chǎng)形象而做的炒作，將會(huì)令整個(gè)板塊的熱度提升。,二、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)預(yù)測(cè),第二篇（第二部分） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析,52,總結(jié),市場(chǎng),政策支持，一片向好,商業(yè)大鱷進(jìn)軍，各占領(lǐng)地，商氣有待串連筑起,發(fā)展商圈地開(kāi)始，住宅市場(chǎng)逐漸升溫，產(chǎn)品價(jià)格同時(shí)提升,競(jìng)爭(zhēng),規(guī)模項(xiàng)目開(kāi)始出現(xiàn)，形象提升，脫離舊工業(yè)區(qū)形象,前期住宅產(chǎn)品戶(hù)型集中，市場(chǎng)需求與供給有一定錯(cuò)位,未來(lái)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目從品牌、檔次都有突破，同時(shí)在建筑、產(chǎn)品等方面開(kāi)始向市中心樓盤(pán)靠攏,第二篇（第二部分） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析,53,第三篇 商業(yè)分析,商業(yè)開(kāi)發(fā)可行性,消費(fèi)者研究,54,第一部分 商業(yè)開(kāi)

23、發(fā)可行性,第三篇 商業(yè)分析,55,二、鄭州享用型商業(yè)現(xiàn)狀,三、享用型商業(yè)發(fā)展與趨勢(shì),四、商業(yè)開(kāi)發(fā)可行性結(jié)論,一、商業(yè)開(kāi)發(fā)的類(lèi)型,第三篇（第一部分） 商業(yè)開(kāi)發(fā)可行性,56,一、商業(yè)開(kāi)發(fā)的類(lèi)型,商業(yè),民生型商業(yè)傳統(tǒng)商業(yè),享用型商業(yè)新興商業(yè),”柴、米、油、鹽“,”醬、醋、茶“,生活所需,生存所需,有明顯需求,休閑、娛樂(lè),消費(fèi)、享受品,非物質(zhì)商業(yè)，美容,城市商業(yè)經(jīng)濟(jì)商業(yè),專(zhuān)業(yè)市場(chǎng),第三篇（第一部分） 商業(yè)開(kāi)發(fā)可行性,57,碧沙港商圈,二七、人民路商圈,花園路沿路商業(yè),經(jīng)三路金融商業(yè)路,核心商圈在二七，其他的為區(qū)域性商業(yè)作為補(bǔ)充； 大賣(mài)場(chǎng)成為各區(qū)域商業(yè)的中心及重要構(gòu)成部分； 業(yè)態(tài)組合都一樣，沒(méi)有區(qū)分人群

24、進(jìn)行商業(yè)定位；,文化路沿路商業(yè),大學(xué)路沿路商業(yè),二、鄭州享用型商業(yè)現(xiàn)狀,第三篇（第一部分） 商業(yè)開(kāi)發(fā)可行性,58,往東強(qiáng)力發(fā)展，商業(yè)造勢(shì)氣氛濃郁； 一個(gè)比一個(gè)大（鄭東號(hào)稱(chēng)世界最大的CBD，內(nèi)圈全是商業(yè)街）； 商業(yè)業(yè)態(tài)沒(méi)有多大的改變，業(yè)態(tài)依然重復(fù),花園路沿路商業(yè),經(jīng)三路金融商業(yè)路,文化路沿路商業(yè),3公里,3公里,未來(lái)路沿路商業(yè),二七、人民路商圈,三、鄭州享用型商業(yè)發(fā)展與趨勢(shì)向東,第三篇（第一部分） 商業(yè)開(kāi)發(fā)可行性,59,向西逐步發(fā)展，有潛力，須市政全力配合 現(xiàn)以延路商業(yè)為主；未來(lái)規(guī)劃有集中商圈；規(guī)模不大 商業(yè)業(yè)態(tài)沒(méi)有多大的改變，業(yè)態(tài)依然重復(fù),3公里,碧沙港商圈,二七、人民路商圈,秦嶺路地下商業(yè),

25、大學(xué)路沿路商業(yè),秦嶺建設(shè)路商圈,帝湖小區(qū)域商圈,三、鄭州享用型商業(yè)發(fā)展與趨勢(shì)向西,第三篇（第一部分） 商業(yè)開(kāi)發(fā)可行性,60,四、商業(yè)開(kāi)發(fā)可行性結(jié)論,享用型商業(yè)新興商業(yè),悠閑、娛樂(lè),消費(fèi)、享受品,非物質(zhì)商業(yè)，美容,附近缺乏，能有生存的空間。但輻射范圍不能很廣只能服務(wù)社區(qū)及周邊一定范圍人群。作用主要體現(xiàn)在拉升項(xiàng)目檔次，同時(shí)帶動(dòng)民生型商業(yè)的經(jīng)營(yíng)。,“度”成為商業(yè)生存的重要關(guān)鍵點(diǎn),第三篇（第一部分） 商業(yè)開(kāi)發(fā)可行性,61,城市商業(yè)經(jīng)濟(jì)商業(yè),專(zhuān)業(yè)市場(chǎng),需要交通支持；,不適合在本地塊發(fā)展,與周邊已經(jīng)形成的綜合環(huán)境配合；,需要與項(xiàng)目性質(zhì)配合，與住宅性質(zhì)格格不入；,四、商業(yè)開(kāi)發(fā)可行性結(jié)論,第三篇（第一部分）

26、商業(yè)開(kāi)發(fā)可行性,62,商業(yè),民生型商業(yè)傳統(tǒng)商業(yè),享用型商業(yè)新興商業(yè),需要配備,按需定量配備,城市商業(yè)經(jīng)濟(jì)商業(yè),暫時(shí)不考慮,四、商業(yè)開(kāi)發(fā)可行性結(jié)論,第三篇（第一部分） 商業(yè)開(kāi)發(fā)可行性,63,第二部分 消費(fèi)者研究,第三篇 商業(yè)分析,64,二、消費(fèi)群的共性分析,三、現(xiàn)有商業(yè)的檔次分析,一、區(qū)域消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣,第三篇（第二部分） 消費(fèi)者研究,65,一、區(qū)域消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣,第三篇（第二部分） 消費(fèi)者研究,區(qū)域人群的構(gòu)成,中高端人群,中高收入政府公務(wù)員,附近居住的私企老板,附近居住的企業(yè)中高層員工,附近居住的年輕一代（家庭經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好）,中低端人群,本區(qū)域國(guó)營(yíng)單位的職工/下崗職工,原老城區(qū)的普通百姓,

27、附近居住的企業(yè)的中低層員工,附近辦公的企業(yè)中高層員工,附近辦公的企業(yè)中低層員工,日間辦公消費(fèi)及日常生活消費(fèi),日常生活消費(fèi),日間辦公消費(fèi),日常生活消費(fèi),日間辦公消費(fèi),66,第三篇（第二部分） 消費(fèi)者研究,一、區(qū)域消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣,區(qū)域人群的消費(fèi)習(xí)慣,中高端人群,日間辦公消費(fèi),日常生活消費(fèi),中高檔飲食,市政、金融（銀行、郵局等）,就近消費(fèi),中高檔飲食,百貨精品,就近或去特色地點(diǎn)消費(fèi),休閑娛樂(lè),日常購(gòu)物,中心大型高檔商業(yè)消費(fèi),市場(chǎng)集中熱點(diǎn)消費(fèi),附近大型超市消費(fèi),簡(jiǎn)單日用品,就近消費(fèi),中高端的人群在附近消費(fèi)僅僅是日常簡(jiǎn)單的消費(fèi)；而在大量采購(gòu)或享受型消費(fèi)則選擇市中心熱點(diǎn)去處,67,第三篇（第二部分） 消

28、費(fèi)者研究,一、區(qū)域消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣,區(qū)域人群的消費(fèi)習(xí)慣,中低端人群,日間辦公消費(fèi),日常生活消費(fèi),排擋飲食,市政、金融（銀行、郵局等）,就近消費(fèi),排擋/中檔飲食,百貨精品,就近消費(fèi)，但次數(shù)少,休閑娛樂(lè),日常購(gòu)物,區(qū)域內(nèi)商業(yè)集中點(diǎn),市場(chǎng)集中熱點(diǎn)消費(fèi),附近大型超市消費(fèi),簡(jiǎn)單日用品,就近消費(fèi),中低端的人群日常消費(fèi)以中檔民生商業(yè)為主，對(duì)享受型消費(fèi)較少，同時(shí)主要集中點(diǎn)也在傳統(tǒng)商業(yè)集中地為主。,68,第三篇（第二部分） 消費(fèi)者研究,二、消費(fèi)群的共性分析,能讓消費(fèi)者放棄對(duì)距離的抗性，前來(lái)消費(fèi)的商業(yè),大型百貨商圈,需要大體量、商家及時(shí)間共同打造,主題性商業(yè)（婦幼用品、年輕消費(fèi)品等）,需要市場(chǎng)需求、一定體量、商家

29、營(yíng)造,特色餐飲、娛樂(lè),需要特色商家，且發(fā)展商經(jīng)營(yíng),69,第三篇（第二部分） 消費(fèi)者研究,二、消費(fèi)群的共性分析,簡(jiǎn)單日常消費(fèi),在附近小商鋪,享受型消費(fèi),在市場(chǎng)集中熱點(diǎn),臨街小商鋪的生機(jī),如形成熱點(diǎn)則有消費(fèi)的需求,大型百貨消費(fèi),根據(jù)檔次在商業(yè)集中地（商圈）,難以形成商圈氣候,超市消費(fèi),在附近大型品牌賣(mài)場(chǎng),只要有品牌、可信賴(lài)的賣(mài)場(chǎng),70,第三篇（第二部分） 消費(fèi)者研究,三、現(xiàn)有商業(yè)的檔次分析,碧沙港商圈,5公里,世紀(jì)聯(lián)華,臨街小商鋪,飲食街,家世界,Spart賣(mài)場(chǎng),2.5公里,丹尼斯,臨街小商鋪,臨街小商鋪,71,第三篇（第二部分） 消費(fèi)者研究,三、現(xiàn)有商業(yè)的檔次分析,現(xiàn)有商業(yè)中，檔次都屬于中檔，大

30、眾型消費(fèi),飲食：伊河路飲食街,百貨：中原商貿(mào),超市：除丹尼斯外，都是大眾消費(fèi)的品牌,娛樂(lè)：缺乏，原區(qū)域內(nèi)娛樂(lè)氣氛不濃厚，僅有市政的公園作為休閑去處,中高端人群區(qū)域內(nèi)消費(fèi)仍缺乏市場(chǎng)培育的平臺(tái),72,第三篇（第二部分） 消費(fèi)者研究,總結(jié),區(qū)域內(nèi)中低端客戶(hù)消費(fèi)力有限，對(duì)商業(yè)開(kāi)發(fā)的支持力度有限。,區(qū)域內(nèi)中高端客戶(hù)消費(fèi)由于長(zhǎng)期的消費(fèi)習(xí)慣，此部分消費(fèi)力外流；同時(shí)市場(chǎng)仍然缺乏培育中高端消費(fèi)的平臺(tái)。,73,第四篇 寫(xiě)字樓分析,整體市場(chǎng)研究,消費(fèi)需求研究,未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),周邊寫(xiě)字樓調(diào)研,74,第一部分 整體市場(chǎng)研究,第四篇 寫(xiě)字樓分析,75,一、市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀,二、供應(yīng)市場(chǎng)分析,三、需求市場(chǎng)分析,第四篇（第一部

31、分） 整體市場(chǎng)研究,76,一、市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀,鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)基本上還處于培育成長(zhǎng)階段，商住樓長(zhǎng)期活躍在鄭州的寫(xiě)字樓市場(chǎng),隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，大批的SOHO、商住兩用等形式的辦公樓出現(xiàn)，近一兩年來(lái)，商住樓以其優(yōu)越的地理位置、且商且住靈活變通的物業(yè)功能、居家投資兩相宜的營(yíng)銷(xiāo)理念在樓市中異軍突起。,鄭州寫(xiě)字樓出現(xiàn)了多種發(fā)展形態(tài)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)形成以專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓、商住兩用為主體，其他形態(tài)為輔的多形式格局。,第四篇（第一部分） 整體市場(chǎng)研究,77,一、市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀,鑒于鄭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在今后相當(dāng)一段時(shí)間里，商住樓仍然會(huì)存在于鄭州市場(chǎng)。,創(chuàng)業(yè)者沒(méi)有能力在寫(xiě)字樓辦公，很多小公司的經(jīng)營(yíng)收入也不足以支持他們?cè)?/p>

32、寫(xiě)字樓辦公,公司離開(kāi)了創(chuàng)業(yè)階段以后要追求更好的形象,搬入純寫(xiě)字樓,不會(huì)再在商住混雜的住宅待下去,商住兩用將是他們很好的選擇,第四篇（第一部分） 整體市場(chǎng)研究,78,二、供應(yīng)市場(chǎng)分析,2004年鄭州的辦公類(lèi)建筑投放量（包括寫(xiě)字樓和商住樓）逼近50萬(wàn)平方米，如果加上一些單位的辦公樓，這一數(shù)字還會(huì)攀升。,農(nóng)業(yè)路上的國(guó)際企業(yè)中心，無(wú)論是樓宇配套還是建筑規(guī)模（10.8萬(wàn)平方米）都開(kāi)創(chuàng)了鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的一個(gè)先例。,第四篇（第一部分） 整體市場(chǎng)研究,79,二、供應(yīng)市場(chǎng)分析,2004年，鄭州的寫(xiě)字樓主要活躍在兩個(gè)集中區(qū)域:,一個(gè)相對(duì)集中的區(qū)域是鄭東新區(qū)CBD起步區(qū)內(nèi)，在政府政策指揮棒的指引下， 04年鄭東新區(qū)

33、的CBD獲得了較大的發(fā)展。,一是老城區(qū)內(nèi)的經(jīng)三路、農(nóng)業(yè)路、花園路和金水路圍合的省直行政區(qū)及其周邊區(qū)域；這一區(qū)域本來(lái)就是鄭州市經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域，而經(jīng)三路和農(nóng)業(yè)路的拓寬改造，更為該路段的樓宇品質(zhì)和辦公環(huán)境的提升提供了新的契機(jī)。,第四篇（第一部分） 整體市場(chǎng)研究,80,二、供應(yīng)市場(chǎng)分析,年，是中原地產(chǎn)最激進(jìn)、最敏感的一年，政策年平穩(wěn)走過(guò)；寫(xiě)字樓市場(chǎng)則是風(fēng)起云涌，隨著國(guó)際企業(yè)中心、世紀(jì)峰會(huì)、信息大廈、天一大廈等余個(gè)寫(xiě)字樓的集體亮相，無(wú)論是從投放量還是寫(xiě)字樓的檔次，都是鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)前所未有的。,大部分都是純粹的專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓，無(wú)論是設(shè)計(jì)理念、樓宇配套還是智能化水平，都達(dá)到了一個(gè)新的高度。,第四篇（第一部分

34、） 整體市場(chǎng)研究,81,三、需求市場(chǎng)分析,從上表可以看出，近幾年來(lái)雖然鄭州市寫(xiě)字樓成交面積在逐年增加，但事實(shí)上增幅卻在逐年遞減，而且遞減幅度十分明顯。,隨著鄭州經(jīng)濟(jì)尤其是第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，雖然寫(xiě)字樓需求上升潛力十分巨大，但目前狀態(tài)下，未來(lái)幾年鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)形勢(shì)將十分嚴(yán)峻。,第四篇（第一部分） 整體市場(chǎng)研究,82,第二部分 消費(fèi)需求研究,第四篇 寫(xiě)字樓分析,83,一、外在因素,二、內(nèi)在因素,第四篇（第二部分） 消費(fèi)需求研究,84,一、外在因素,價(jià)格,開(kāi)間及格局,位置,軟硬件配置,企業(yè)在選擇辦公物業(yè)時(shí)最外在的變量，或者說(shuō)并非決定性的自變量因素,第四篇（第二部分） 消費(fèi)需求研究,85,二、內(nèi)在因素

35、,行業(yè)景氣程度,人數(shù)規(guī)模及組織架構(gòu),對(duì)價(jià)格/租金的接受程度,企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求強(qiáng)度和需求能力，尤其是表現(xiàn)在對(duì)價(jià)格承受能力，以及對(duì)高檔次物業(yè)的需求。,不同規(guī)模和等級(jí)的公司其人均辦公面積也會(huì)存在較大的差異 不同組織結(jié)構(gòu)及管理層次的公司對(duì)于辦公面積的需求也存在較大的差異,寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析的重要指標(biāo)之一,第四篇（第二部分） 消費(fèi)需求研究,86,二、內(nèi)在因素,對(duì)客戶(hù)及下游資源供應(yīng)商的依賴(lài)程度,交通要求,形象要求,寫(xiě)字樓的目標(biāo)用戶(hù)絕大部分屬于服務(wù)行業(yè)，服務(wù)行業(yè)比較看重的一點(diǎn)就是和客戶(hù)溝通的方便程度以及溝通的成本,寫(xiě)字樓比較密集的區(qū)域一定輻射范圍內(nèi)必須有相配套的居住區(qū),不同物業(yè)自身的形象對(duì)于寫(xiě)字樓用戶(hù)選擇

36、項(xiàng)目的影響程度也非常大，同時(shí)區(qū)域形象最終由具體的物業(yè)項(xiàng)目來(lái)體現(xiàn),第四篇（第二部分） 消費(fèi)需求研究,把握這些內(nèi)在變量，才可以真正洞察整個(gè)市場(chǎng)的走勢(shì)，以及不同行業(yè)的需求變化趨勢(shì)以及在辦公物業(yè)市場(chǎng)中的地位,87,第三部分 未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),第四篇 寫(xiě)字樓分析,88,一、整體發(fā)展趨勢(shì),二、區(qū)域發(fā)展趨勢(shì),第四篇（第三部分） 未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì),89,一、整體發(fā)展趨勢(shì),市場(chǎng)投放量增大 ：據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，鄭州市場(chǎng)上正在建設(shè)或者預(yù)計(jì)投放市場(chǎng)的寫(xiě)字樓，到年年底將達(dá)到萬(wàn)平方米.,需求不穩(wěn)定 ：一些業(yè)內(nèi)人士斷言，就目前鄭州企業(yè)需求寫(xiě)字樓的客戶(hù)來(lái)講以及鄭州每年注冊(cè)企業(yè)的增長(zhǎng)來(lái)看，未來(lái)年都難以消化，何況目前市場(chǎng)的空置率

37、已經(jīng)很高。,政策層面利好 ：年國(guó)家會(huì)鼓勵(lì)住宅消費(fèi)，放松住房金融信貸，刺激老百姓的住房需求，因此從住宅層面來(lái)看，年住宅業(yè)將有大幅度的發(fā)展。同時(shí)，也將拉動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的進(jìn)一步銷(xiāo)售。,第四篇（第三部分） 未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì),90,一、整體發(fā)展趨勢(shì),結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整 ：從現(xiàn)存的已投入使用的辦公物業(yè)來(lái)看，市場(chǎng)上是商住樓，而純辦公樓很少，并且現(xiàn)有的純寫(xiě)字樓基本屬于乙級(jí)寫(xiě)字樓，租金水平較低，而大量的商住樓租金水平更低。,品牌驅(qū)動(dòng)市場(chǎng) ：在供應(yīng)量激增的市場(chǎng)，打造具有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品顯得非常重要。尤其在市場(chǎng)前景不明朗的時(shí)候，產(chǎn)品的品牌力將會(huì)幫助企業(yè)戰(zhàn)勝對(duì)手。,第四篇（第三部分） 未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì),91,二、區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)

38、,鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)將會(huì)面臨重新洗牌、淘汰和細(xì)分,相對(duì)專(zhuān)業(yè)化、區(qū)域化、集中化的寫(xiě)字樓引領(lǐng)市場(chǎng)新方向，老城區(qū)寫(xiě)字樓及辦公企業(yè)將越來(lái)越多地集中遷移到經(jīng)三路、花園路、農(nóng)業(yè)路、金水路附近寫(xiě)字樓及商務(wù)配套相對(duì)集中的區(qū)域,其他如交通擁擠的二七廣場(chǎng)，相對(duì)偏僻和分散的其他中低檔寫(xiě)字樓將面臨高空置甚至淘汰的挑戰(zhàn),鄭東新區(qū)中央商務(wù)區(qū)未來(lái)年后，必將在會(huì)展經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，以集中了會(huì)展、物流、商務(wù)、辦公、酒店、生態(tài)旅游、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、科研和信息等商務(wù)配套齊全、多種商務(wù)辦公業(yè)態(tài)集中的諸多優(yōu)勢(shì)，引領(lǐng)新一輪生態(tài)辦公新理念。,第四篇（第三部分） 未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì),92,第四部分 周邊寫(xiě)字樓調(diào)查,第四篇 寫(xiě)字樓分析,93,二、寫(xiě)

39、字樓概況,一、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)劃分,第四篇（第四部分） 周邊寫(xiě)字樓分析,94,本次調(diào)研覆蓋的區(qū)域稱(chēng)為本案的區(qū)域市場(chǎng)。針對(duì)本案所處的地理位置，我們首先對(duì)本次市場(chǎng)調(diào)研的范圍進(jìn)行確定，本項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)最終界定為淮河路以南，大學(xué)路以西，建設(shè)路以北整個(gè)西部地區(qū)。,我們所選擇的研究對(duì)象最終確定了5個(gè)項(xiàng)目作為調(diào)研樣本：泰龍大廈、裕達(dá)國(guó)貿(mào)、科技大廈、凱旋門(mén)、布瑞克。,一、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)劃分,第四篇（第四部分） 周邊寫(xiě)字樓分析,95,一、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)劃分,碧沙崗商圈,數(shù)碼大廈,市委,裕達(dá),迪森,博雅西城,凱旋門(mén),科技大廈,商圈,寫(xiě)字樓,布瑞克,本案,商業(yè)街,西站秦嶺商圈,15分鐘,30分鐘,第四篇（第四部分） 周邊寫(xiě)字

40、樓分析,96,二、寫(xiě)字樓概況,泰龍大廈，90%租賃，33元/，含物業(yè)費(fèi) 裕達(dá)國(guó)貿(mào)，檔次最高，特價(jià)75元/ ，不含物業(yè) 科技大廈，80%租賃，30元/ ，含物業(yè)費(fèi) 凱旋門(mén)，檔次次高，租賃約50，租金2022元/ 布瑞克，租賃了6年，現(xiàn)只有4家進(jìn)駐，26元,從東往西價(jià)格逐漸低，從北往南價(jià)格逐漸低,第四篇（第四部分） 周邊寫(xiě)字樓分析,97,總結(jié),整體市場(chǎng),項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng),未來(lái)發(fā)展趨勢(shì),需求分析,處于非經(jīng)濟(jì)、非行政聚集區(qū)域，寫(xiě)字樓辦公需求有限,鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)基本上還處于培育成長(zhǎng)階段，市場(chǎng)形勢(shì)十分嚴(yán)峻。,鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)將會(huì)面臨重新洗牌、淘汰和細(xì)分,外在因素是次要因素、內(nèi)在因素是主要因素,需要慎重考慮，非現(xiàn)

41、在所能開(kāi)發(fā)的,第四篇（第四部分） 周邊寫(xiě)字樓分析,98,第五篇 項(xiàng)目分析,項(xiàng)目概況,項(xiàng)目區(qū)位分析,項(xiàng)目周邊配套分析,項(xiàng)目S.W.O.T分析,99,第一部分 項(xiàng)目概況,第五篇 項(xiàng)目分析,100,一、地塊狀況,二、目標(biāo)狀況,第五篇（第一部分） 項(xiàng)目概況,101,總占地面積：106.967畝，71,347m2； 總建面積：待定 限高：期望為80米,項(xiàng)目四至： 北貼隴海西路，南貼其他地塊；東貼規(guī)劃路，西貼昆侖路； 南北紅線(xiàn)長(zhǎng)：316.297m 東西紅線(xiàn)長(zhǎng)：260.948m,本項(xiàng)目,鄰地塊,規(guī) 劃 路,昆 侖 路,第五篇（第一部分） 項(xiàng)目概況,項(xiàng)目規(guī)模不大，雖然處在白紙階段，但可塑性一般，與鄰地塊的形象

42、有共生的需求。,項(xiàng)目的成本狀況較高，對(duì)產(chǎn)品、檔次及銷(xiāo)售有很大的要求。需要在同區(qū)域內(nèi)完全創(chuàng)出一個(gè)新生，才有可能令項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)達(dá)到良性。,一、地塊狀況,102,第五篇（第一部分） 項(xiàng)目概況,二、目標(biāo)狀況,目標(biāo)規(guī)?？s小,承受地價(jià)提高,可塑性降低,成本上升、售價(jià)上升,物業(yè)類(lèi)型受限,產(chǎn)品設(shè)計(jì)受限,規(guī)劃受限,項(xiàng)目檔次基本定型,鄰近項(xiàng)目存在,正面利用,聯(lián)手打造、形象提升,產(chǎn)品設(shè)計(jì)向市場(chǎng)接受力靠攏,103,第二部分 項(xiàng)目區(qū)位分析,第五篇 項(xiàng)目分析,104,第五篇（第二部分） 區(qū)位分析,主力改造區(qū)域,傳統(tǒng)住宅旺區(qū),老區(qū)，家屬院與小樓盤(pán)共存,105,西邊的發(fā)展大勢(shì)向好，但政府的重點(diǎn)并不在項(xiàng)目附近,第五篇（第二部分）

43、 區(qū)位分析,項(xiàng)目周邊的居住氛圍濃厚，但主要是家屬院，且居住人群的層次不高,在吸引市場(chǎng)關(guān)注時(shí)，要利用市政區(qū)域提升改造,在營(yíng)造項(xiàng)目時(shí)，要脫離周邊平民形象，脫離跳升,借市,提升,106,第三部分 項(xiàng)目周邊配套分析,第五篇 項(xiàng)目分析,107,第五篇（第三部分） 周邊配套分析,一、生活消費(fèi)配套,二、教育配套,三、交通配套,四、市政配套（醫(yī)療、公共設(shè)施、公園等）,108,第五篇（第三部分） 周邊配套分析,一、生活消費(fèi)配套,碧沙港商圈,5公里,世紀(jì)聯(lián)華,臨街小商鋪,飲食街,生活消費(fèi)缺乏，附近低層次消費(fèi)為主,大型集中消費(fèi)離項(xiàng)目的距離較遠(yuǎn)，生活的便利性一般,家世界,Spart賣(mài)場(chǎng),2.5公里,丹尼斯,臨街小商鋪

44、,臨街小商鋪,109,第五篇（第三部分） 周邊配套分析,二、教育配套,附近的學(xué)校較多，承接了西區(qū)教育強(qiáng)區(qū)的優(yōu)勢(shì),51中,16中,19中,1中,外國(guó)語(yǔ)中學(xué),110,第五篇（第三部分） 周邊配套分析,三、交通配套,處于東西主干道上，附近路網(wǎng)分布較多，道路交通便利,公交配套不足，僅有少量路線(xiàn)經(jīng)過(guò)，與市中心的交流互動(dòng)少,距離城市新交通“輕軌”較遠(yuǎn),公交總站,公交公司,111,第五篇（第三部分） 周邊配套分析,四、市政配套,主要的市政配套分布在碧沙港附近,項(xiàng)目周邊現(xiàn)有的市政支持較少,華山醫(yī)院,三院,中醫(yī)院,五一公園,碧沙港公園,綠城廣場(chǎng),科技館,112,第五篇（第三部分） 周邊配套分析,周邊市政配套稀薄

45、，生活配套檔次較低。兩方面都需要在營(yíng)造小區(qū)的時(shí)候增加，創(chuàng)造優(yōu)美生活環(huán)境、增加中高檔日常必須生活便利設(shè)施。,從現(xiàn)有周邊的配套看到：,113,第四部分 項(xiàng)目S.W.O.T分析,第五篇 項(xiàng)目分析,114,一、現(xiàn)有優(yōu)勢(shì),二、現(xiàn)存不足,三、擁有的機(jī)遇,四、可能面臨的威脅,第五篇（第四部分） S.W.O.T分析,115,由于項(xiàng)目尚出在前期設(shè)計(jì)階段，因此更多的條件是可創(chuàng)造的。在此，對(duì)項(xiàng)目的條件分析，更著重于從項(xiàng)目的外部環(huán)境及項(xiàng)目在市場(chǎng)中所處地位的方面的考慮。,第五篇（第四部分） S.W.O.T分析,綜合分析的前提,116,一、項(xiàng)目現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì),區(qū)域現(xiàn)在西部的房地產(chǎn)開(kāi)始升溫，人居環(huán)境得到提升,地塊地塊方正，在設(shè)

46、計(jì)上有可塑性。臨近大路面，路網(wǎng)較充足。,環(huán)境周邊有一定的居住氛圍，有生活人氣,品牌發(fā)展商曾在西部開(kāi)發(fā)高檔項(xiàng)目，有很好市場(chǎng)口碑，在市場(chǎng)上有號(hào)召力,第五篇（第四部分） S.W.O.T分析,117,二、項(xiàng)目現(xiàn)存不足,區(qū)域處于現(xiàn)在西部發(fā)展中的非主流地段，市政的投入及炒作不足,環(huán)境周邊生活層次較低，屬于平民區(qū)，人口素質(zhì)不高,配套生活配套尚不齊全，傳統(tǒng)西區(qū)的成熟配套在這里沒(méi)有很好的體現(xiàn),第五篇（第四部分） S.W.O.T分析,成本高地價(jià)，項(xiàng)目成本增加，直接導(dǎo)致日后售價(jià)上升,規(guī)劃在成本及市場(chǎng)承受力雙制動(dòng)的壓力下，規(guī)劃發(fā)揮空間縮小，項(xiàng)目創(chuàng)作亮點(diǎn)減弱,周邊項(xiàng)目周邊地塊的作用基本定作員工居住及總部辦公作用，對(duì)周邊

47、高檔商品房區(qū)域的氣氛營(yíng)造形成阻礙,118,三、項(xiàng)目擁有的機(jī)遇,市政“一體兩翼”的政策落實(shí)，鄭州西部的發(fā)展將全面展開(kāi)，西部房地產(chǎn)這塊短板將得到重視與改善,交通一號(hào)輕軌將在2010年前開(kāi)通，雖然站點(diǎn)還沒(méi)最終落實(shí)，但能確定的是加快西部與中部、東部的聯(lián)系,第五篇（第四部分） S.W.O.T分析,119,四、項(xiàng)目可能面臨的威脅,政策房地產(chǎn)的新政一浪接一浪，政策的出臺(tái)讓購(gòu)買(mǎi)者對(duì)房地產(chǎn)存在了某些誤看。同時(shí)，新政從設(shè)計(jì)、規(guī)劃上都讓項(xiàng)目的可塑性降低。,紡織城西遷后空遇的地塊，由于交通便利又是政府重點(diǎn)改造，因此將來(lái)會(huì)出現(xiàn)較大的競(jìng)爭(zhēng)。,第五篇（第四部分） S.W.O.T分析,將有不少的項(xiàng)目集中在年末開(kāi)售，其中宇通、

48、金源等項(xiàng)目都具有威脅。一方面地價(jià)低，其次產(chǎn)品大眾化，在短期內(nèi)會(huì)馬上打開(kāi)銷(xiāo)售局面，成為熱點(diǎn)。,競(jìng)爭(zhēng),120,項(xiàng)目?jī)?nèi),品牌,地理位置,規(guī)模,成熟度,成本,物業(yè)形態(tài),項(xiàng)目外,社區(qū)配套,發(fā)展?jié)摿?硬件,軟件,第五篇（第四部分） S.W.O.T分析,戶(hù)型產(chǎn)品,園林環(huán)境,周邊檔次,交通,物業(yè)管理,先天條件不足，一切有賴(lài)于創(chuàng)造者的硬件打造、軟件提升,生活品質(zhì),向同區(qū)其他有先天優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng),121,第六篇 項(xiàng)目定位,市場(chǎng)定位（形象初探）,產(chǎn)品定位,目標(biāo)客群定位,價(jià)格定位,122,第一部分 市場(chǎng)定位,第六篇 項(xiàng)目定位,123,二、市場(chǎng)發(fā)展對(duì)定位的引導(dǎo),一、市場(chǎng)接受度對(duì)定位的限制,三、項(xiàng)目條件對(duì)定位的要求,四、

49、客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目定位的需求,第六篇（第一部分） 市場(chǎng)定位,五、項(xiàng)目的形象定位初探,124,可能的定位,中高檔,中檔,低檔,市場(chǎng)需求性,現(xiàn)在較少，將來(lái)會(huì)有大量的競(jìng)爭(zhēng)集中在這個(gè)檔次的項(xiàng)目,現(xiàn)在較多，現(xiàn)階段市場(chǎng)接受力強(qiáng),強(qiáng)大的市場(chǎng)需求，但不出形象，對(duì)品牌有傷害,項(xiàng)目可行性,有風(fēng)險(xiǎn)，能出形象，能提升價(jià)格,簡(jiǎn)單能實(shí)現(xiàn)，市場(chǎng)消化快,不能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益,高檔,市場(chǎng)承受力不強(qiáng)，沒(méi)有相應(yīng)的配套及環(huán)境能承托；且短期內(nèi)，市場(chǎng)不可能與過(guò)往有突破的飛躍,難度大，缺乏附加值及政策的支持,第六篇（第一部分） 市場(chǎng)定位,一、市場(chǎng)接受度對(duì)定位的限制,125,第六篇（第一部分） 市場(chǎng)定位,二、市場(chǎng)發(fā)展對(duì)定位的引導(dǎo),未來(lái)市場(chǎng)的中高檔盤(pán)越來(lái)

50、越多,客戶(hù)對(duì)品質(zhì)的要求也隨之提高,不同檔次的樓盤(pán)的價(jià)格拉差不大,總價(jià)不成為購(gòu)房的很大門(mén)檻,中端消費(fèi)群在品質(zhì)的引導(dǎo)下，容易突破少量總價(jià)的差別而選擇中高檔產(chǎn)品,因此，項(xiàng)目要在未來(lái)發(fā)展：,形象及附加值要走中高檔路線(xiàn)，同時(shí)價(jià)格可相應(yīng)向中檔稍靠攏，既滿(mǎn)足中高端客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的追逐，又在中高端的戰(zhàn)場(chǎng)中占據(jù)稍有的優(yōu)勢(shì)。,126,第六篇（第一部分） 市場(chǎng)定位,三、項(xiàng)目條件對(duì)定位的要求,成本,品牌累積,地塊指標(biāo),項(xiàng)目規(guī)模,上升，將直接在售價(jià)上體現(xiàn),發(fā)展商過(guò)往的成功，奠定了在房地產(chǎn)界的地位，品質(zhì)項(xiàng)目是日后發(fā)展的道路,容積率有上升要求，物業(yè)形態(tài)將有大量的小高、高層，造價(jià)上升，售價(jià)隨之增加,小規(guī)模的地塊，難以創(chuàng)造高品質(zhì)的

51、規(guī)劃園林,中高檔項(xiàng)目,從經(jīng)濟(jì)的角度只有做中高檔的項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)才有意義,127,目的在居住環(huán)境良好的西區(qū)，找一個(gè)上檔次的樓盤(pán)居住，改善原有的生活條件，讓生活素質(zhì)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下升級(jí)換代,追求進(jìn)入高形象的小區(qū)居住，享受時(shí)代的產(chǎn)物，體現(xiàn)身份，脫離老“西區(qū)”的形象,要求價(jià)格能相對(duì)適合，不能與中心區(qū)的項(xiàng)目相同，項(xiàng)目前期的客戶(hù)會(huì)更受價(jià)格的影響,脫平，跟進(jìn)時(shí)代與市中心靠攏，希望進(jìn)入享受生活時(shí)代,第六篇（第一部分） 市場(chǎng)定位,四、客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目定位的需求,128,市場(chǎng)接受度,市場(chǎng)發(fā)展,一個(gè)形象、品質(zhì)中高檔，集中西區(qū)中高端消費(fèi)客戶(hù)生活的，中型精品花園生活社區(qū),客戶(hù)需求,第六篇（第一部分） 市場(chǎng)定位,項(xiàng)目條件,中

52、檔接受面廣,中高檔也有市場(chǎng),中高檔會(huì)是主流,中高檔才有開(kāi)發(fā)意義,對(duì)品質(zhì)有高要求,（以上定位為項(xiàng)目的物理性判斷，形象展現(xiàn)將在營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告中提出）,129,第六篇（第一部分） 市場(chǎng)定位,五、項(xiàng)目形象定位初探,形象定位初探,崇洋媚外,社會(huì)的追求 人民的向往,“崇洋”,“媚外”,現(xiàn)代、時(shí)尚的建筑,帶異國(guó)風(fēng)情,生活上升到享受、品味階段,130,崇洋媚外,“崇洋”,西/北歐：氣候園林符合，建筑有味道，同樣有現(xiàn)代元素，有深厚文化積淀,南/東歐：地中海周邊，風(fēng)格突出，活力時(shí)尚充足，但氣候不吻合,歐洲,美洲,澳洲,東南亞,源于歐洲； 以小鎮(zhèn)為特色； 鄉(xiāng)村大自然； 現(xiàn)代、大膽,熱情奔放； 簡(jiǎn)潔現(xiàn)代； 崇尚自然融合

53、；,樹(shù)、海洋、自然 自然而休閑 樸實(shí)而高雅 渡假,“媚外”,第六篇（第一部分） 市場(chǎng)定位,五、項(xiàng)目形象定位初探,131,崇洋媚外,“崇洋”,“媚外”,濃重皇家風(fēng)范 四合院，濃重的人情味 大宅，富貴而顯赫,大上海：居住面積太小， 現(xiàn)代：高樓大廈，時(shí)尚,鄭州的“老街”銷(xiāo)售一般 現(xiàn)代的不如其他現(xiàn)代城市,自然古樸 江南水鄉(xiāng)風(fēng)情 移步換景，庭臺(tái)樓角,很有特色； 但與現(xiàn)在鄭州的追求不一致,大氣而穩(wěn)重； 氣質(zhì)與項(xiàng)目需要配合 如“九郡弘”,第六篇（第一部分） 市場(chǎng)定位,五、項(xiàng)目形象定位初探,132,崇洋媚外,“崇洋”,“媚外”,現(xiàn)時(shí)鄭州人的追求,外來(lái)先進(jìn)的,彰顯生活品味,國(guó)內(nèi)風(fēng)格，不是現(xiàn)在鄭州人追求的方向,對(duì)

54、國(guó)外事物充滿(mǎn)興趣與期待,“君子”，“皇家”；茶、陶器、字畫(huà)；梅、蘭、菊、竹等等仿佛也代表了中華的精粹,古樸典雅，有很深內(nèi)涵,既有古樸，更加有現(xiàn)代先進(jìn)的,“紳士風(fēng)度”，“貴族”，紅酒、香水、舞會(huì)、時(shí)裝、自由、奔放、熱情等等，仿佛與現(xiàn)代品位生活相對(duì)應(yīng),第六篇（第一部分） 市場(chǎng)定位,五、項(xiàng)目形象定位初探,133,崇洋媚外,“崇洋”,“媚外”,顯然，“崇洋”在現(xiàn)階段比較適合鄭州及鄭州人的喜愛(ài),第六篇（第一部分） 市場(chǎng)定位,五、項(xiàng)目形象定位初探,134,第二部分 產(chǎn)品定位,第六篇 項(xiàng)目定位,135,二、住宅產(chǎn)品的定位,一、項(xiàng)目中產(chǎn)品的組合,三、其他產(chǎn)品的定位,第六篇（第二部分） 產(chǎn)品定位,136,第六篇

55、（第二部分） 產(chǎn)品定位,一、項(xiàng)目中產(chǎn)品的組合,住宅,商業(yè),臨街商鋪,主體型商業(yè),大型商場(chǎng),商務(wù)樓,專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓,商住公寓,主力產(chǎn)品,能提高利潤(rùn)，但過(guò)多則難售,能帶動(dòng)臨街商業(yè)經(jīng)營(yíng),控制在8以?xún)?nèi),做一定量，輔助臨街商鋪,缺乏交通的支持，輻射面窄,不適合做,價(jià)格不能提升，銷(xiāo)售慢，需求少,不適合做,需求少，銷(xiāo)售慢,在設(shè)計(jì)中不單獨(dú)做，可在包裝時(shí)按需要定,137,第六篇（第二部分） 產(chǎn)品定位,二、住宅產(chǎn)品的定位,產(chǎn)品性質(zhì)定位,市場(chǎng)定位,中高檔精品生活社區(qū),價(jià)格趨向,成本增加，價(jià)格上升,為提高生活質(zhì)素而設(shè),可在面積上適當(dāng)控制總價(jià),舒適/豪華型,適住型,緊湊型,138,第六篇（第二部分） 產(chǎn)品定位,二、住宅產(chǎn)品

56、的定位,產(chǎn)品比例定位,2房,3房,4房,75%,48%,35%,1房,46%,消化率,5房,33%,2.27,1.45,1.06,1.39,1,32%,20%,14%,19%,14%,（消化率按下表中在售及已售套數(shù)的比例得出）,消化率的換算值,整體消化率換算到一個(gè)樓盤(pán)里，各戶(hù)型的消化情況,139,第六篇（第二部分） 產(chǎn)品定位,二、住宅產(chǎn)品的定位,產(chǎn)品比例定位,2房,3房,4房,1房,綜合消化率,5房,32%,20%,14%,19%,14%,產(chǎn)品比例建議,2房,3房,4房,1房,特殊,38%,32%,12%,10%,8%,戶(hù)型比例的調(diào)整,140,第六篇（第二部分） 產(chǎn)品定位,三、其他產(chǎn)品的定位,

57、商業(yè)產(chǎn)品定位,臨街商鋪,在附近存在較大的體量,項(xiàng)目除北面臨城市主干道，其他都是小型規(guī)劃路,傳統(tǒng)的日常消費(fèi)難以存活,有主題性的商業(yè)群落,能吸引外來(lái)消費(fèi)的業(yè)態(tài),目的在于提高利潤(rùn)空間,需解決銷(xiāo)售問(wèn)題,主要以小鋪位設(shè)計(jì)，部分大商業(yè)可在落實(shí)商家后大手銷(xiāo)售,141,第六篇（第二部分） 產(chǎn)品定位,三、其他產(chǎn)品的定位,商業(yè)產(chǎn)品定位,主體型商業(yè),大型購(gòu)物的商業(yè)點(diǎn)在建設(shè)路上,交通配套一般，輻射范圍有限,目的在于帶動(dòng)其他商業(yè)的經(jīng)營(yíng),部分可以作為良性資產(chǎn)運(yùn)作,以超市賣(mài)場(chǎng)為主，附帶有吸引力的餐飲,僅限于中體量的賣(mài)場(chǎng)型商業(yè),吸引消費(fèi)人流的中型超市、特色飲食,142,第六篇（第二部分） 產(chǎn)品定位,三、其他產(chǎn)品的定位,商業(yè),

58、臨街商鋪,主體型商業(yè),一部分民生型日常消費(fèi)商鋪,主題商業(yè)街,少量享受型的商業(yè)（餐飲、娛樂(lè)）,中型超市帶動(dòng)日常消費(fèi)，培養(yǎng)消費(fèi)習(xí)慣,143,第三部分 目標(biāo)客群定位,第六篇 項(xiàng)目定位,144,二、住宅客戶(hù)群的描述,一、住宅客戶(hù)群的定位,第六篇（第三部分） 目標(biāo)客群定位,（有關(guān)商業(yè)客戶(hù)群的定位，將在商業(yè)策劃報(bào)告中詳述）,145,第六篇（第三部分） 目標(biāo)客群定位,市場(chǎng)上，每個(gè)項(xiàng)目面對(duì)的客戶(hù)群基本上都是綜合性的，而這些綜合的客戶(hù)群在項(xiàng)目所占的比例、出現(xiàn)的階段都是有所不同的。以下，我們針對(duì)本項(xiàng)目的整體客戶(hù)群，作分類(lèi)及描述。,一、住宅客戶(hù)群的定位,146,一、住宅客戶(hù)群的定位,客戶(hù)群的分類(lèi),顯性客戶(hù),爭(zhēng)取客戶(hù)

59、,游離客戶(hù),隱性待開(kāi)發(fā)客戶(hù),處在項(xiàng)目附近的購(gòu)房需求者（中端消費(fèi)群）,分類(lèi)：,附近原居民，舊住宅已破舊，需要更新、改善居住環(huán)境,特點(diǎn)：,有區(qū)域情結(jié)，習(xí)慣了周邊的生活環(huán)境，,附近居住的年輕一代需要共筑新家庭,親戚朋友等生活圈都在附近,都不是高收入層，積蓄有限，希望在西區(qū)購(gòu)買(mǎi)的另一主要原因是比市區(qū)便宜,要求：,價(jià)格便宜，總價(jià)承受范圍有限,希望能改善生活環(huán)境，與原有的家屬院的環(huán)境有所區(qū)別,第六篇（第三部分） 目標(biāo)客群定位,147,顯性客戶(hù),爭(zhēng)取客戶(hù),游離客戶(hù),隱性待開(kāi)發(fā)客戶(hù),分布在西區(qū)的購(gòu)房者（中偏高端消費(fèi)者）,分類(lèi)：,西區(qū)居民，原來(lái)住家屬院，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)條件好了，需要提升生活質(zhì)素而購(gòu)買(mǎi)商品房,特點(diǎn)：,附近地市的中端客