1、第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià),教學(xué)目的與要求 1、掌握房地產(chǎn)的概念、特征與類型 2、了解房地產(chǎn)估價(jià)的概念和目的 3、了解房地產(chǎn)估價(jià)的必要性,1,2020年7月28日,2,重點(diǎn) 房地產(chǎn)、房地產(chǎn)估價(jià)概念 難點(diǎn) 房地產(chǎn)的概念和特性,本章教學(xué)重點(diǎn) 、難點(diǎn),2020年7月28日,3,一、房地產(chǎn)概念 (不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè) ) 是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。它包括：物質(zhì)實(shí)體與權(quán)益.,2020年7月28日,4,1、土地: 是指地球的表面及其上下 一定范圍內(nèi)的空間 2、建筑物： 是指人工建筑而成，由建 筑材料、建筑構(gòu)配件和建 筑設(shè)備等組成的整體物,2020年7月28日,5,說(shuō)明：

2、 1、地上定著物是指固定在土地 或建筑物上，與土地、建筑物 不能分離，或者雖然可以分離， 但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后 會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、 使用價(jià)值或功能，或者使土地、 建筑物的價(jià)值明顯受到損害的 物。,2020年7月28日,6,2、如為了提高土地或建筑物 的使用價(jià)值或功能，種植在 地上的樹木、花草，埋設(shè)在 地下的管線、設(shè)施，在地上 建造的庭院、花園、假山、 圍墻等。而在地上臨時(shí)搭建 的帳篷、戲臺(tái)等則不屬于房 地產(chǎn),說(shuō)明：,2020年7月28日,7,例題：下列那些屬于房地產(chǎn)（ ） A、地上建造的庭院、花園、假山 B、埋設(shè)在地下的管線設(shè)施 C、地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái) D、種植在地上的樹

3、木花草 答案,2020年7月28日,8,二、房地產(chǎn)的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位,1、實(shí)物分為有形的實(shí)體及其質(zhì)量和組合完成的功能三個(gè)方面。,2、權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益，,3、區(qū)位是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系,2020年7月28日,9,說(shuō)明：,1、權(quán)益包括所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、相鄰關(guān)系等,2、在不同類型的資產(chǎn)中，實(shí)物和權(quán)益對(duì)價(jià)值的影響是不同的： （1）有形資產(chǎn)，主要是實(shí)物的價(jià)值 （2）無(wú)形資產(chǎn)，主要是權(quán)益的價(jià)值 （3）房地產(chǎn)，其實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值 決定中都很重要,2020年7月28日,10,3、區(qū)位除了地理坐標(biāo)位置，還包括可及性，與其他地方往來(lái)的便捷性，與重要

4、場(chǎng)所(如市中心、機(jī)場(chǎng)、港口、車站、政府機(jī)關(guān)、同行業(yè)等)的距離，周圍環(huán)境、景觀，在城市或區(qū)域中的地位等。其中，距離有空間直線距離、交通路線距離和交通時(shí)間距離?，F(xiàn)在，人們?cè)絹?lái)越重視交通時(shí)間距離而不是空間直線距離。,2020年7月28日,11,例題：人們常用距離來(lái)衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，下列距離中越來(lái)越受重視的是： A、空間直線距離 B、交通路線距離 C、交通時(shí)間距離 D、至市中心距離 答案：C,2020年7月28日,12,三、房地產(chǎn)的存在形態(tài),1、 土地 （連接） 2建筑物 3房地,2020年7月28日,13,最簡(jiǎn)單的情形是一塊無(wú)建筑物的空地。 有時(shí)需要把有地上建筑物的土地單獨(dú) 看待，只評(píng)估其中的土

5、地價(jià)值。 估價(jià)中如何單獨(dú)看待土地有兩種做法： (1)無(wú)視建筑物的存在，設(shè)想為無(wú)建筑物的空地； 2）考慮建筑物存在對(duì)土地價(jià)值的影響。,1、 土地（例題）,2020年7月28日,14,只評(píng)估其中的建筑物價(jià)值。 在具體估價(jià)中如何單獨(dú)看待建 筑物有2種做法： (1)無(wú)視土地的存在，即將其設(shè) 想為“空中樓閣”； (2)考慮土地存在對(duì)建筑物價(jià)值 的影響。,2建筑物（例題）,2020年7月28日,15,當(dāng)實(shí)物形態(tài)上土地與建筑物合成一體，估 價(jià)時(shí)把它們作為一個(gè)整體來(lái)看待。 （1）、現(xiàn)實(shí)生活中包括在建工程(包括 緩建工程)和期房(雖然稱為期房，但實(shí)際 上包含土地) （2） 、還可能因民事糾紛或理賠等原 因，對(duì)已

6、經(jīng)消失的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，（如 對(duì)人為引起火災(zāi)或者碰毀他人房屋進(jìn)行的 損失價(jià)值或損失程度評(píng)估）,3房地,2020年7月28日,16,（3） 、估價(jià)對(duì)象可能是房地產(chǎn)的 某一部分如某個(gè)樓層、某套住房或其 中的裝修裝飾部分； （4） 、房地產(chǎn)估價(jià)中也可能含有房 地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬 財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，如賓館和辦公樓估價(jià)不 僅包含賓館或辦公樓的建筑物及其基 地的價(jià)值，還可能包含其中的設(shè)施、 設(shè)備(如室內(nèi)配備的家具、電視機(jī)、電 話機(jī)等)的價(jià)值。,3房地,2020年7月28日,17,房地產(chǎn)包括土地和建筑物，其中土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的；建筑物為人工建造，它定著在土地上。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于

7、土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的特性主要有以下十個(gè),四、房地產(chǎn)的特性,2020年7月28日,18,房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了任 何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利 用或消費(fèi)，而且要受制于其所在 的空間環(huán)境(鄰里及當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng) 濟(jì))，所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在全 國(guó)性市場(chǎng)，更不存在全球性市場(chǎng) ，而是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)(城市房地 產(chǎn)一般是以一個(gè)城市為一個(gè)市場(chǎng)) ，其供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格 走勢(shì)等都是當(dāng)?shù)氐?，在不同地區(qū) 之間各不相同,1、不可移動(dòng)性（又稱位置固定性）,2020年7月28日,19,房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，派生出了其獨(dú)一無(wú)二性，可以說(shuō)沒有兩宗房地產(chǎn)是完

8、全相同的。即使兩處的建筑物一模一樣，但由于坐落的位置不同，周圍環(huán)境、景觀不同，這兩宗房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也是不相同的,2、獨(dú)一無(wú)二性,2020年7月28日,20,可以說(shuō)土地具有不可毀滅性由于具有壽命長(zhǎng)久性，房地產(chǎn)可以給其占用者帶來(lái)持續(xù)不斷的利益土地在有些情況下是有壽命的，特別是通過(guò)政府出讓方式取得的土地使用權(quán)是有期限的坐落位置很好、建筑物也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用年限較短而價(jià)值很低。,3、壽命長(zhǎng)久性,2020年7月28日,21,由于土地?cái)?shù)量有限，在土地上，特別是好位置的土地上可建造的建筑物數(shù)量也是有限的。 房地產(chǎn)的數(shù)量有限性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性房地產(chǎn)數(shù)量有限性的本質(zhì)，主要不在于土地總量有限和不

9、能增加,4、數(shù)量有限性,2020年7月28日,22,用途多樣性主要是空地所具有的。土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般難以改變。因?yàn)楦淖兊馁M(fèi)用不 可能很高或受原有建筑結(jié)構(gòu)的限制。 多數(shù)土地就其本身來(lái)看，可以為多種不同的用途所使用。 從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，土地利用選擇的一般順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、牧地、森林、不毛荒地,5、用途多樣性,2020年7月28日,23,相互影響性也就是經(jīng)濟(jì)學(xué)上 所講的外部性或外部影響。 外部影響有正有負(fù)這種性質(zhì) 的外部影響被稱為外部不經(jīng) 濟(jì)。房地產(chǎn)由于具有相互影 響性，外部性問(wèn)題非常突出。,6、相互影響性,2020年7月28日,24,政府對(duì)房地產(chǎn)的限制

10、 警察權(quán)。如通過(guò)城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度和綠地率等作出規(guī)定。 征用權(quán)。為了社會(huì)公共利益的需要，可以強(qiáng)行取得單位和個(gè)人的房地產(chǎn)，但要給予補(bǔ)償。 征稅權(quán)?？梢詫?duì)房地產(chǎn)征稅。 充公權(quán)。有些情況可以無(wú)償收回。 房地產(chǎn)易受限制性還表現(xiàn)在逃避不了未來(lái)制度、政策變化的影響,7、易受限制性,2020年7月28日,25,房地產(chǎn)的價(jià)值不僅高， 而且大。 其價(jià)值高即單位價(jià)值高 其價(jià)值大即總體價(jià)值大.,8、價(jià)值高大性,2020年7月28日,26,房地產(chǎn)由于價(jià)值高大，加上不 可移動(dòng)性和獨(dú)一無(wú)二性，使得同 一宗房地產(chǎn)的買賣不頻繁，一旦 需要買賣，要花費(fèi)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間 來(lái)尋找合適的買者和進(jìn)行討價(jià)還 價(jià)。

11、所以，當(dāng)急需資金或有其他 急需時(shí)，不易將房地產(chǎn)變成現(xiàn)款 如果要快速變現(xiàn)，只有相當(dāng)幅度 的降價(jià)。,9、難以變現(xiàn)性,2020年7月28日,27,引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因： (1)對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行的投資改良 (2)通貨膨脹 (3)需求增加導(dǎo)致稀缺性增加 (4)外部經(jīng)濟(jì)或相互影響,10、保值增值性,2020年7月28日,28,1、概念 房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人 員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估 價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選 用適宜的估價(jià)方法，并在綜 合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素 的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià) 時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值 進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。,五、房地產(chǎn)估價(jià),2020年7月28日,29,理論上估價(jià)的必要性 由于房地產(chǎn)具有不可移 動(dòng)性、獨(dú)一無(wú)二性和價(jià) 值高大性，房地產(chǎn)市場(chǎng) 是典型的“不完全市場(chǎng)”。,2、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性,2020年7月28日,30,房地產(chǎn)估價(jià)的重要性在于： 它是為了建立合理的房地產(chǎn)交易秩序也是促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易的基本保障， 有助于將房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)向正常化。,2、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性,2020年7月28日,31,現(xiàn)實(shí)中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要 (1)房地產(chǎn)交易的需要 (2)房地產(chǎn)抵押的需要 (3)房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)男枰?(4)房地