1、新形勢(shì)下的項(xiàng)目成本管理 -案例：萬達(dá)集團(tuán)、隆鑫地產(chǎn),前言贅述本次干部培訓(xùn)的目的和意義,借鑒標(biāo)桿企業(yè)先行者的經(jīng)驗(yàn)，大家共同參與建立起符合大漢實(shí)際情況的管理體系和制度，樹立標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，為大漢集團(tuán)的區(qū)域擴(kuò)張發(fā)展提供支撐和保障，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化，提高項(xiàng)目的建設(shè)效率。 通過企業(yè)信息化的手段把管理體系和流程固化下來，實(shí)現(xiàn)體系的落地，保障企業(yè)戰(zhàn)略的執(zhí)行。,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成,1、土地成本（約占項(xiàng)目總成本的30-35%左右）,2、前期費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的2-3%左右）,3、工程成本 （約占項(xiàng)目總成本的50-55%左右）,4、營(yíng)銷成本 （約占項(xiàng)目總成本的5-8%左右）,5、管理成本（約占項(xiàng)目總成本的2%左

2、右）,6、財(cái)務(wù)成本 (？%）,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成,從成本的屬性來看，土地成本、管理費(fèi)及財(cái)務(wù)成本在項(xiàng)目初期即可大部分確定，其波動(dòng)幅度微小，可控性小,前期費(fèi)用、工程成本、營(yíng)銷成本則會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目本身的情況、涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測(cè)差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強(qiáng)。因此，工程成本、營(yíng)銷成本是項(xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)。尤以工程成本為重。,成本管理的立足點(diǎn)確定與控制,1，合理確定確定是控制的前提和基礎(chǔ)，根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)原則，沒有準(zhǔn)確只有合理（計(jì)算準(zhǔn)確，有條件的，施工單位算的與甲方不同）。 成本的決定因素：外部-市場(chǎng)；內(nèi)部-產(chǎn)品定位。 成本的影響因素: 諸多經(jīng)營(yíng)、技術(shù)、管理

3、方面;（如，資金、進(jìn)度、協(xié)調(diào)） （例：定位樁基，泳池，付款，裝修趕工返工，中海的人才，客戶質(zhì)量要求） 成本確定的方法: 決不是靠定額算出來的；靠對(duì)市場(chǎng)和產(chǎn)品的把握，市場(chǎng)包括銷售市場(chǎng)和原材料市場(chǎng)；,成本管理的立足點(diǎn)確定與控制,2，有效控制動(dòng)態(tài)監(jiān)控，做到隨時(shí)心中有數(shù) 控制的概念：控制是解決問題的手段之一，目的為達(dá)到某些既定目標(biāo)；控制可理解為一系統(tǒng)對(duì)外界影響的調(diào)節(jié)功能，此項(xiàng)調(diào)節(jié)功能可使系統(tǒng)的結(jié)果不偏離既定目標(biāo)。 控制的要素：制定目標(biāo)、偏差測(cè)定、修正。 有效控制的前提：目標(biāo)要合理實(shí)在，實(shí)際結(jié)果要及時(shí)反饋。 能動(dòng)的控制：不等同于限制，時(shí)刻掌握實(shí)際與目標(biāo)偏差的原因、幅度、造成后果 ，進(jìn)而做出相應(yīng)的調(diào)整方案

4、；保持心中有數(shù)就可以說在控制之中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理主要問題列舉,缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系,無法準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目建設(shè)過程中的最新動(dòng)態(tài)成本,設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證難以有效控制,超合同付款時(shí)有發(fā)生,難以實(shí)時(shí)了解大量工程合同的執(zhí)行進(jìn)度,難以精確制定資金計(jì)劃,缺乏對(duì)成本歷史數(shù)據(jù)的積累和分析,難以實(shí)時(shí)追蹤各類材料的價(jià)格變動(dòng)及應(yīng)用情況,缺乏對(duì)供應(yīng)商的全面管理,標(biāo)桿案例萬達(dá)集團(tuán),大連萬達(dá)集團(tuán),創(chuàng)立于1988年，已形成商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨、旅游度假五大產(chǎn)業(yè)，企業(yè)資產(chǎn)1400億元，年銷售額800億元，年納稅95億元。萬達(dá)集團(tuán)已在全國(guó)開業(yè)33個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)、15家五星級(jí)酒店、600塊電影銀幕、26家

5、連鎖百貨店、30家量販KTV。,2003年建立起萬達(dá)集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理制度,2004-2005年 為了讓制度落地，使管理更科學(xué)更有效，開始信息化建設(shè)選型,2006年- 開始建設(shè)基于NC平臺(tái)一體化的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)OA、外部門戶網(wǎng)站系統(tǒng)、人力資源管理、集中財(cái)務(wù)系統(tǒng)、財(cái)務(wù)報(bào)告系統(tǒng)、全面預(yù)算管理、院線管理系統(tǒng)、客戶關(guān)系管理CRM、決策支持系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng),萬達(dá)集團(tuán)管理制度截圖,“現(xiàn)代企業(yè)最終要靠制度管人，而不是靠人管人。企業(yè)做大做小不一樣，企業(yè)做大了為避免大的風(fēng)險(xiǎn)，就有必要建立健全規(guī)章制度，我認(rèn)為為了制度，必要時(shí)甚至需要犧牲速度。” 摘自董事長(zhǎng)王健林2001年總結(jié)及2002年計(jì)劃,萬達(dá)

6、集團(tuán)在成本管理各階段的重點(diǎn)管理內(nèi)容,立項(xiàng)階段成本測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盈利目標(biāo) 策劃階段選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃 設(shè)計(jì)階段產(chǎn)品目標(biāo)與成本目標(biāo)的制定 -方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項(xiàng)目定位，體現(xiàn)產(chǎn)品特征 -初步：材料設(shè)備的合理選型 - 施工圖：限額設(shè)計(jì)，圖紙的質(zhì)量和時(shí)間保證 發(fā)包階段通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)找到合適的價(jià)格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系，資源與技術(shù)的把握） 施工階段變更和簽證的管理，付款審核，動(dòng)態(tài)監(jiān)控 銷售階段營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算管理，售樓工程成本控制，銷售承諾與資料的把關(guān) 竣工階段結(jié)算、索賠辦理，項(xiàng)目后評(píng)估 維護(hù)運(yùn)營(yíng)階段保修金、維護(hù)費(fèi)用的管理,成本管理各階段的重點(diǎn)管理內(nèi)容

7、,萬達(dá)集團(tuán)在成本管理中明確責(zé)任成本,要點(diǎn)：成本管理不光是成本部門的事情，所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都有成本管理的責(zé)任，都要具有成本意識(shí)。 控制主體：從“誰花錢控制誰”到“誰花錢誰控制”,萬達(dá)成本管理的基礎(chǔ)方法,目標(biāo)確定的依據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)、市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品把握。 目標(biāo)管理的過程PDCA 循環(huán) 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)監(jiān)控的手段信息化,萬達(dá)成本管理的基礎(chǔ)方法,成本管理信息化核心業(yè)務(wù)流程圖,案例分享隆鑫地產(chǎn)信息化建設(shè),1、企業(yè)背景,2、信息化實(shí)施規(guī)劃,3、應(yīng)用價(jià)值,1、企業(yè)背景,2、信息化實(shí)施規(guī)劃,3、應(yīng)用價(jià)值,案例分享隆鑫地產(chǎn)信息化建設(shè),重慶隆鑫地產(chǎn)正向著全國(guó)的區(qū)域性房地產(chǎn)公司發(fā)展，項(xiàng)目開發(fā)業(yè)態(tài)多樣化、 異地項(xiàng)目

8、管控困難、構(gòu)建的企業(yè)管理體系落不到實(shí)處、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)手工操作太多、 各公司各部門之間在業(yè)務(wù)上溝通成本高是其明顯的特點(diǎn)。,隆鑫地產(chǎn),項(xiàng)目背景,1、重慶隆鑫地產(chǎn)是以房地產(chǎn)為主業(yè)，涉及物業(yè)管理、酒店管理、建筑施工等多個(gè)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)集團(tuán)。 2、隆鑫地產(chǎn)年開發(fā)竣工能力已突破100萬平方米，具備了豐富的多項(xiàng)目并聯(lián)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，擁有國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)和國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，在重慶開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)中名列第4，并多次被國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心等權(quán)威機(jī)構(gòu)聯(lián)合評(píng)選為中國(guó)房產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)、中國(guó)物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查10佳企業(yè)。 。3、隆鑫地產(chǎn)目前正積極擴(kuò)張，走區(qū)域性公司的道路，同時(shí)正籌備上市。,管理難點(diǎn),企業(yè)背景重慶隆鑫地產(chǎn)集團(tuán)有

9、限公司簡(jiǎn)介,企業(yè)背景重慶隆鑫地產(chǎn)集團(tuán)有限公司組織架構(gòu),1、企業(yè)背景,2、信息化實(shí)施規(guī)劃,3、應(yīng)用價(jià)值,案例分享隆鑫地產(chǎn)信息化建設(shè),信息化實(shí)施規(guī)劃-隆鑫地產(chǎn)信息化建設(shè)階段,有目標(biāo),有規(guī)劃,有工具,有機(jī)制,有組織,時(shí)間進(jìn)度,基礎(chǔ)設(shè)施,平臺(tái)系統(tǒng),第一階段,第二階段,應(yīng)用系統(tǒng),組織建設(shè),09年1-5月,組織建設(shè),系統(tǒng)應(yīng)用深度,硬件網(wǎng)絡(luò)建設(shè),安全防護(hù)系統(tǒng)建設(shè),運(yùn)行維護(hù)、調(diào)整改進(jìn),基礎(chǔ)技術(shù)平臺(tái)的搭建與系統(tǒng)配置,項(xiàng)目管理系統(tǒng)建設(shè),財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化,營(yíng)銷系統(tǒng) 資金管理全面預(yù)算BI,進(jìn)度計(jì)劃管理系統(tǒng),面向集團(tuán)和各類角色的 流程梳理和制度完善 考核指標(biāo)體系完善,第三階段,招標(biāo)系統(tǒng)建設(shè),09年5-7月,09年7-10

10、月,09年11-10年3月,10年5月至.,成本管理組織架構(gòu),信息化實(shí)施規(guī)劃-成本管理體系搭建,1、明確成本管理組織系統(tǒng)：組織架構(gòu)、管理職能、崗位設(shè)置、權(quán)限劃分等。,2、成本管理業(yè)務(wù)規(guī)范：業(yè)務(wù)管理制度、管理規(guī)定、實(shí)施細(xì)則,3、成本管理運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)流程及審批流程,4、成本管理信息化：目標(biāo)成本管理的實(shí)施；責(zé)任成本管理的實(shí)施；動(dòng)態(tài)成本控制；成本的考核和事后評(píng)估體系,信息化實(shí)施規(guī)劃-成本管理系統(tǒng)整體架構(gòu)圖,主要內(nèi)容,1、企業(yè)背景,2、信息化實(shí)施規(guī)劃,3、應(yīng)用價(jià)值,系統(tǒng)應(yīng)用情況,通過雙方項(xiàng)目組的共同努力，隆鑫地產(chǎn) 項(xiàng)目過程管理系統(tǒng)于2009年5月13日正式上線, 招標(biāo)管理系統(tǒng)于2009年7月13日正式上線,

11、 進(jìn)度計(jì)劃管理系統(tǒng)于2009年10月16日正式上線， 財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)于2009年12月17日正式上線。 財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化系統(tǒng)于2010年3月16日正式上線。 營(yíng)銷系統(tǒng)于2010年3月16日正式上線。,08年12月28日雙方簽訂合同 09年2月19日隆鑫地產(chǎn)一期項(xiàng)目正式啟動(dòng) 09年5月13日成本管理系統(tǒng)上線 09年7月13日招投標(biāo)系統(tǒng)上線 09年9月26日系統(tǒng)轉(zhuǎn)正式運(yùn)行,項(xiàng)目回顧（一）,09年11月19日隆鑫地產(chǎn)二期項(xiàng)目正式啟動(dòng) 09年12月20日財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)上線 10年3月25日財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化上線,項(xiàng)目回顧（二）,10年07月15日隆鑫地產(chǎn)三期項(xiàng)目正式啟動(dòng) 10年09月26日營(yíng)銷管理系統(tǒng)上線 10

12、年11月6日成都九熙項(xiàng)目開盤成功運(yùn)用營(yíng)銷系統(tǒng)進(jìn)行實(shí)時(shí)認(rèn)購(gòu)和收款,項(xiàng)目回顧（三）,回顧:關(guān)鍵用戶操作培訓(xùn)照片,集團(tuán)管控集中規(guī)范基礎(chǔ)管理,隆鑫地產(chǎn)NC-房地產(chǎn)ERP通過統(tǒng)一材料名稱和編碼、統(tǒng)一供方管理、統(tǒng)一合同管理、優(yōu)化和統(tǒng)一部分業(yè)務(wù)流程、編制全面的系統(tǒng)應(yīng)用準(zhǔn)則和規(guī)程，規(guī)范基礎(chǔ)管理，在系統(tǒng)全面應(yīng)用的基礎(chǔ)上有效的促進(jìn)了企業(yè)管理的規(guī)范，并將對(duì)企業(yè)綜合管理水平進(jìn)一步提高產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。,統(tǒng)一的材料編碼管理集團(tuán)管控,統(tǒng)一的供方分類管理 集團(tuán)管控,統(tǒng)一的供方管理集團(tuán)管控,隆鑫地產(chǎn)的合同供方名單 集團(tuán)管控,戰(zhàn)略,管理體系,管理信息系統(tǒng),業(yè)務(wù)執(zhí)行/業(yè)務(wù)單位,統(tǒng)一規(guī)則/流程/規(guī)范 （預(yù)算體系、財(cái)務(wù)科目規(guī)則.

13、項(xiàng)目計(jì)劃、成本科目規(guī)則、CRM體系、人力資源架構(gòu)）,集團(tuán) （定規(guī)則/監(jiān)控）,項(xiàng)目快速建立/復(fù)制/操作 （基于集團(tuán)統(tǒng)一規(guī)則下運(yùn)營(yíng)）,區(qū)域/項(xiàng)目公司 （執(zhí)行/操作）,集團(tuán)架構(gòu)下的多層級(jí)協(xié)作與管控,集團(tuán)管控給隆鑫帶來的價(jià)值,招標(biāo)管理的應(yīng)用情況,招標(biāo)計(jì)劃管理應(yīng)用情況 招標(biāo)管理,規(guī)范的招標(biāo)文件審批 招標(biāo)管理,招標(biāo)入圍單位情況 招標(biāo)管理,各項(xiàng)招標(biāo)的招標(biāo)小組成員組成招標(biāo)管理,抓住業(yè)務(wù)和成本龍頭 招投標(biāo)業(yè)務(wù)的計(jì)劃管理；杜絕先斬后奏； 按計(jì)劃跟蹤完整集團(tuán)和項(xiàng)目公司的招投標(biāo)全過程； 規(guī)范集團(tuán)招投標(biāo)流程 規(guī)范集團(tuán)業(yè)務(wù)流程和審批流程、透視全集團(tuán)的招標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)程 招標(biāo)計(jì)劃-招標(biāo)過程-生成項(xiàng)目管理的合格供方名錄-監(jiān)督供方合

14、同執(zhí)行過程、財(cái)務(wù)信用狀況 按集團(tuán)-項(xiàng)目公司-項(xiàng)目部各級(jí)業(yè)務(wù)和職責(zé)確定復(fù)雜權(quán)限體系 招投標(biāo)知識(shí)庫(kù)管理 供方業(yè)務(wù)信息庫(kù)、黑名單管理、招投標(biāo)文檔、存貨價(jià)格信息庫(kù),招投標(biāo)管理給隆鑫帶來的價(jià)值,項(xiàng)目過程管理的應(yīng)用情況,通過高層報(bào)表可以看到目前所有上線的項(xiàng)目情況,通過高層報(bào)表可以看到項(xiàng)目各期的情況,目標(biāo)成本管理應(yīng)用情況（核算到樓棟）,合同管理應(yīng)用情況,現(xiàn)場(chǎng)管理（簽證）應(yīng)用情況,現(xiàn)場(chǎng)管理（材料進(jìn)場(chǎng)）應(yīng)用情況,付款申請(qǐng)單應(yīng)用情況,無合同費(fèi)用申請(qǐng)單應(yīng)用情況,目標(biāo)成本余額表（紅色部分警示超目標(biāo)成本）,動(dòng)態(tài)成本統(tǒng)計(jì)明細(xì)表（紅色部分警示超目標(biāo)成本）,定制開發(fā)功能造價(jià)信息指標(biāo)庫(kù)應(yīng)用情況,定制開發(fā)功能合同產(chǎn)值報(bào)表應(yīng)用情況

15、,數(shù)據(jù)分析 為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)提供豐富的統(tǒng)計(jì)分析功能，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)和公司對(duì)下屬機(jī)構(gòu)項(xiàng)目進(jìn)程、資金使用情況等信息的實(shí)時(shí)監(jiān)控。 完善的項(xiàng)目管理體系 在項(xiàng)目過程中實(shí)時(shí)考核相關(guān)的進(jìn)度、資金、成本、合同等的執(zhí)行情況，通過考核發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目管理策略，完善項(xiàng)目管理制度，提升項(xiàng)目管理水品； 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)成本、資金計(jì)劃、進(jìn)度計(jì)劃、動(dòng)態(tài)成本、合同、付款、現(xiàn)場(chǎng)管理功能，規(guī)范管理流程，同時(shí)實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目部到集團(tuán)的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)共享。,成本管理給隆鑫帶來的價(jià)值,進(jìn)度計(jì)劃管理的應(yīng)用情況,進(jìn)度計(jì)劃管理中多層級(jí)管控模式的應(yīng)用,集團(tuán)管控的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),專業(yè)線檔案,集團(tuán)管控的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃,項(xiàng)目公司編制的總控一級(jí)計(jì)劃,各部門根據(jù)一級(jí)計(jì)劃編制的各專業(yè)

16、線部門計(jì)劃,各部門執(zhí)行計(jì)劃情況周、月報(bào)告,領(lǐng)導(dǎo)查看進(jìn)度總計(jì)劃,領(lǐng)導(dǎo)查看進(jìn)度總計(jì)劃,財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化的應(yīng)用情況,應(yīng)用價(jià)值憑證自動(dòng)生成,應(yīng)用價(jià)值從憑證聯(lián)查業(yè)務(wù)單據(jù),隆鑫地產(chǎn)財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化亮點(diǎn),1、將代收代墊、工程罰金等用扣款單管理起來，規(guī)范了此類業(yè)務(wù)各崗位的職責(zé)及業(yè)務(wù)流程，縮短了成本部門做工程合同結(jié)算的時(shí)間，也減輕了財(cái)務(wù)部門跟蹤不同項(xiàng)目零星款項(xiàng)的工作。,2、根據(jù)隆鑫地產(chǎn)的管理需求，重新梳理了組織架構(gòu)，并進(jìn)行了賬套余額拆分，實(shí)現(xiàn)區(qū)域管控模式，將區(qū)域項(xiàng)目公司作為利潤(rùn)中心單獨(dú)核算。,3、根據(jù)隆鑫地產(chǎn)的財(cái)務(wù)要求，實(shí)現(xiàn)不同項(xiàng)目跨財(cái)務(wù)賬套自動(dòng)生成憑證。,隆鑫地產(chǎn)財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化亮點(diǎn),5、對(duì)于不同的合同分類對(duì)應(yīng)的不

17、同的入賬明細(xì)會(huì)計(jì)科目，不同的合同分類對(duì)應(yīng)的不同的財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目檔案，通過這次財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化也進(jìn)行了規(guī)范，規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)是由成本部門和財(cái)務(wù)部門共同制定的。這樣，系統(tǒng)自動(dòng)會(huì)按此規(guī)則去判斷生成的憑證進(jìn)哪個(gè)會(huì)計(jì)科目，哪個(gè)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目，大大減少了人為出錯(cuò)的概率。,4、經(jīng)過兩個(gè)部門共同梳理后，將財(cái)務(wù)的舊的核算檔案停用，統(tǒng)一啟用成本系統(tǒng)的“房地產(chǎn)項(xiàng)目”和“成本項(xiàng)目” ，共同用一套規(guī)范的核算檔案體系，保證數(shù)據(jù)的一致性和管理的規(guī)范性。,目前，系統(tǒng)運(yùn)行穩(wěn)定，計(jì)算數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、信息傳遞及時(shí)，實(shí)現(xiàn)了最初確定的實(shí)施目標(biāo)。 同時(shí)，項(xiàng)目小組一致認(rèn)為，重慶隆鑫ERP系統(tǒng)的實(shí)施是卓有成效的。雙方項(xiàng)目組把對(duì)軟件系統(tǒng)的理解與對(duì)企業(yè)管理的深刻認(rèn)識(shí)有機(jī)的結(jié)合起來，并應(yīng)用到整個(gè)實(shí)施過程中。通過規(guī)范基礎(chǔ)管理、統(tǒng)一材料名稱和編碼、優(yōu)化部分業(yè)務(wù)流程、編制全面的系統(tǒng)應(yīng)用