1、2,內(nèi)容,淡市下房地產(chǎn)成本管理新挑戰(zhàn) 淡市下房地產(chǎn)企業(yè)成本管理新思維 如何從管理角度有效控制成本,3,毋庸置疑，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走向下行空間,4,雖然第一季度各地市場走出了小陽春的態(tài)勢，但如果就此斷言中國房地產(chǎn)行業(yè)觸底還言之尚早,宏觀環(huán)境,需求,供給,宏觀環(huán)境雖然有所好轉(zhuǎn)，但還談不上經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，國際環(huán)境仍然不樂觀 ？,房價(jià)仍然偏高，消費(fèi)者信心仍未恢復(fù)，觀望情緒仍然很濃，投資性被壓抑,07年高價(jià)拿地項(xiàng)目今年集中入市，08年各公司大量存貨未售，各公司今年資金壓力將出現(xiàn)前所未有的壓力，也會(huì)構(gòu)成很大的供給壓力,5,降價(jià)銷售成為不可阻擋的市場潮流,客戶與產(chǎn)品,成本控制,進(jìn)度質(zhì)量成本 的平衡,房地產(chǎn)已經(jīng)從

2、賣方市場轉(zhuǎn)化為買方市場，客戶有了更多的選擇，市場不能再依靠單純的策劃，如何精準(zhǔn)的把握需求并轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品語言 ？,消費(fèi)者的觀望必將導(dǎo)致價(jià)格的下跌，成本的因素將變得更加敏感，成本控制將變得前所未有的重要,再賣方市場下，三要素的平衡往往讓位于速度，在買方市場下，三者的平衡將更為挑戰(zhàn),開發(fā)商感言：降價(jià)還是硬道理,6,房地產(chǎn)行業(yè)的競爭已經(jīng)從資源的競爭轉(zhuǎn)向客戶的競爭與運(yùn)營能力的競爭,資源的競爭,產(chǎn)品和客戶的競爭,運(yùn)營能力的競爭,產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程,設(shè)計(jì)管理,采購管理,工程管理,營銷管理,客戶服務(wù),土地獲取和項(xiàng)目論證,項(xiàng)目策劃管理,成 本 管 理,資源,客戶,運(yùn)營,7,快速擴(kuò)張的模式需要轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營的模式，當(dāng)行業(yè)

3、利潤從暴利轉(zhuǎn)向平均利潤的時(shí)候，成本控制將具有戰(zhàn)略意義,8,內(nèi)容,淡市下房地產(chǎn)成本管理新挑戰(zhàn) 淡市下房地產(chǎn)企業(yè)成本管理新思維 如何從管理角度有效控制成本,9,成本管理新思維-三大轉(zhuǎn)變,從乙方挖潛到 客戶挖潛,從后端控制到 前端控制,從成本核算到 成本控制,房地產(chǎn)行業(yè)習(xí)慣通過招投標(biāo)低價(jià)中標(biāo)進(jìn)行成本控制，從乙方壓榨利潤，在新的環(huán)境下，必須轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^準(zhǔn)確的把握客戶需求從而做出性價(jià)比高的產(chǎn)品,房地產(chǎn)行業(yè)習(xí)慣在招標(biāo)階段和施工過程進(jìn)行成本控制，在新的環(huán)境下，必須后端控制轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)注產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)管理，從前端進(jìn)行控制,在傳統(tǒng)的管理模式下，成本部門更多是做的預(yù)算工作，承擔(dān)的是成本核算的職責(zé)，在新的環(huán)境下必須從核算

4、轉(zhuǎn)變?yōu)榭刂?10,從客戶價(jià)值到成本控制不同需求的客戶其關(guān)注點(diǎn)是不一樣,11,從客戶價(jià)值到成本控制企圖滿足所有客戶的需求是一種沒有戰(zhàn)略的且成本極高的表現(xiàn),置業(yè)次數(shù)與購房動(dòng)機(jī),12,從客戶價(jià)值到成本控制客戶的需求是可以排序，在一定的成本約束下，你只能滿足關(guān)鍵的需求，并盡量滿足次要的需要,綠色標(biāo)出是最重要的因素, 黃色標(biāo)出次重要的因素, 購房預(yù)算不同的人, 對因素的重要性排序略有不同. 在購房預(yù)算較高的人群中, “造園形式”, “教育配套”和”高爾夫球場”相對重要. 而”物業(yè)管理模式”相對重要較低,13,從客戶價(jià)值到成本控制將需求轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品語言,標(biāo)準(zhǔn)化 產(chǎn)品體系,14,從后端控制到前端控制,預(yù)算 合

5、同成本控制 認(rèn)價(jià) 變更控制,定位控制 結(jié)構(gòu)選型 材料設(shè)備選型 規(guī)范要求范圍內(nèi)的變通 設(shè)計(jì)質(zhì)量控制,15,從成本核算到成本控制,成本控制 傾向于建立總量級(jí)的成本控制體系; 按照“合同分類”的思路重構(gòu)“成本控制樹”; 避免跨項(xiàng)目、科目簽訂合同; 前置合同控制環(huán)節(jié)（簽約、變更）,成本核算 基于工程造價(jià)思想建立核算（測算）體系； 通過成本測算（合同分類）形成目標(biāo)成本； 項(xiàng)目結(jié)算后進(jìn)行成本核算，定量分析； 沉淀成本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)庫，為新項(xiàng)目測算提供參考依據(jù)；,16,內(nèi)容,淡市下房地產(chǎn)成本管理新挑戰(zhàn) 淡市下房地產(chǎn)企業(yè)成本管理新思維 如何從管理角度有效控制成本,17,成本管理體系主要控制點(diǎn),全面的成本控制體系

6、主要包括對土地成本、項(xiàng)目前期費(fèi)用、工程建安成本、營銷成本、管理成本和財(cái)務(wù)成本等六大分項(xiàng)成本的控制,注：此處的成本比例僅供參考,18,成本管理體系,目標(biāo)成本體系,動(dòng)態(tài)成本控制體系,后評(píng)估體系,成本責(zé)任和考核體系,成本業(yè)務(wù)流程,管理控制體系,數(shù)據(jù)庫和知識(shí)管理,19,如何通過目標(biāo)成本體系使我們從設(shè)計(jì)到招標(biāo)到施工的每一個(gè)環(huán)節(jié)都能進(jìn)行成本的控制和優(yōu)化？,項(xiàng)目拓展階段,方案設(shè)計(jì)階段,施工圖設(shè)計(jì)階段,建筑安裝工程費(fèi),施工階段,建筑工程費(fèi),安裝工程費(fèi),裝修工程費(fèi),地基基礎(chǔ)工程,主體工程,給排水工程,數(shù)據(jù)調(diào)整,成本匡算,成本估算,成本預(yù)算,動(dòng)態(tài)調(diào)整,擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段,成本概算,20,例：通過事前算賬控制成本-成本前

7、置模型之單一產(chǎn)品假定法,分解成本指標(biāo)為“固定”和“可變”類，反復(fù)測算,21,例：通過事前算賬控制成本-通過事前算賬影響前期定位決策和產(chǎn)品的解決方案,22,以北京某項(xiàng)目為例,兩層地下車庫方案,例：通過事前算賬控制成本-通過事前算賬影響前期定位決策和產(chǎn)品的解決方案,23,以北京某項(xiàng)目為例,一層地下車庫+架空層方案,例：通過事前算賬控制成本-通過事前算賬影響前期定位決策和產(chǎn)品的解決方案,24,一層地下車庫+架空層方案,收益對比：,兩層地下車庫方案,凈利率6.18，內(nèi)部收益率13.5；,一層車庫+架空層與兩層車庫的重要區(qū)別是在于調(diào)減了低效資產(chǎn)的比例，具有較高的實(shí)際意義。,凈利率7.54，內(nèi)部收益率約1

8、4.5。,例：通過事前算賬控制成本-通過事前算賬影響前期定位決策和產(chǎn)品的解決方案,25,目標(biāo)成本體系的基礎(chǔ)是建立科學(xué)的成本科目體系,26,如何通過動(dòng)態(tài)成本控制體系確保成本的全過程處于有效管理中？,每一個(gè)階段的成本發(fā)生的情況應(yīng)及時(shí)掌握，包括已發(fā)生和即將發(fā)生或預(yù)計(jì)將發(fā)生的,27,如何通過責(zé)任成本體系成本責(zé)任分解到每一個(gè)員工？,按責(zé)任原則將成本目標(biāo)根據(jù)各部門對成本的作用分解到各個(gè)部門，確立考核標(biāo)準(zhǔn),28,如何通過后評(píng)估體系使我們不再犯重復(fù)的錯(cuò)誤？,后評(píng)估的要點(diǎn)不在于總結(jié)，而在于如何落實(shí)和推廣！,主體工程： 在條件允許的情況下，地下室外防水改為內(nèi)防水，可以有效的節(jié)約成本（JS一期節(jié)約35萬元左右，JY

9、LW一期取消底板防水，改做碎石加無仿布濾水層節(jié)約10萬元）； 進(jìn)度款按施工階段進(jìn)行付款有利于提高施工單位的積極性，加快進(jìn)度； 無粘結(jié)預(yù)應(yīng)力鋼筋不宜用于住宅樓，會(huì)給安裝及家庭裝修時(shí)帶來隱患。 銷售部門盡早介入工地現(xiàn)場之中，多與現(xiàn)場工程師溝通，避免出現(xiàn)銷售賣場與施工布置總平面圖的矛盾； 設(shè)計(jì)變更要考慮與預(yù)售查丈相符，以免日后給公司造成損失（JS一期曾出現(xiàn)，幸好及時(shí)更改補(bǔ)救）； 女兒墻的高度必須滿足規(guī)范要求，否則無法通過驗(yàn)收，造成日后補(bǔ)救； 廚衛(wèi)間的平面布置圖（特別是穿墻，板套管）應(yīng)在結(jié)構(gòu)施工前確定好，以免日后打鑿； 因銷售需要，裙房涂料需先做好，為避免涂料污染，可在以上部位加做一道懸挑板； 陽臺(tái)降

10、板應(yīng)保證有8厘米左右，以免門開啟困難和房間滲水（JS幼兒園陽臺(tái)地面裝修后，門無法開啟，也滲水）。 裝修工程 加強(qiáng)總包、分包單位的現(xiàn)場管理，提高對部分分包單位的成品保護(hù)意識(shí)，如鋁合金門窗、木門、陽臺(tái)欄板等； 加強(qiáng)圖紙審查，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)漏，及時(shí)向設(shè)計(jì)院反饋，避免后期處理造成費(fèi)用的增加； 地下室墻面、天棚乳膠漆采用只刷兩遍油漆，不刮膩?zhàn)樱晒?jié)省約一倍的成本（JS一期地下室就節(jié)約13萬元左右）； 選用異地消防產(chǎn)品（如進(jìn)戶木門）要特別注意其有否施工地的消防許可證（JS一期木門為此幾乎影響總體驗(yàn)收）； 空調(diào)百葉的設(shè)計(jì)在考慮外觀效果的同時(shí)，還必須特別注意空調(diào)的安裝方便性（JS一期就接到投訴）； 公共電梯廳的設(shè)計(jì)盡

11、量從消防驗(yàn)收角度考慮不要選用木材面板，以免造成修改變更而增加費(fèi)用（JS二期電梯廳就曾修改而增加費(fèi)用）； 采用加氣砼砌塊主要需解決墻面開裂和抹灰的問題。雖然增加了造價(jià)，但減少外墻滲水的可能，還能收回墻改金； 廣場大理石地面不宜采用光面，以免鋪貼后在重新進(jìn)行毛面處理，而增加成本（JS一期南廣場地面就發(fā)生過）； 對環(huán)境、園建要從全局設(shè)計(jì)考慮，避免施工完成后感覺效果不滿意而浪費(fèi)成本（JS一期泛會(huì)所天棚噴涂出現(xiàn)施工后修改）；,29,如何優(yōu)化成本的管理流程盡量減少我們無效的成本？-案例,一.場地豎向標(biāo)高設(shè)計(jì) 2. 原因分析: 土建設(shè)計(jì)、市政設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)系三個(gè)不同的單位，分別完成后施工以最后的景觀設(shè)計(jì)為依

12、據(jù)進(jìn)行控制標(biāo)高。 3.經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)： 各專業(yè)設(shè)計(jì)提前介入是好事，但各自完成后須進(jìn)行綜合豎向設(shè)計(jì)匯總。繪制綜合豎向設(shè)計(jì)圖并進(jìn)行嚴(yán)格的綜合評(píng)審。,例一：某項(xiàng)目到了收樓的階段，底商應(yīng)該分割的，銷售部已經(jīng)按分割的房間銷售出去，但竣工時(shí)確沒有隔墻。工程部解釋是按消防部門要求沒有做隔墻，從而造成銷售底商時(shí)沒有及時(shí)告訴銷售部門。 例二: 某項(xiàng)目第一期C3建筑立面進(jìn)行了調(diào)整,但相應(yīng)的結(jié)構(gòu)變化未及時(shí)發(fā)出知會(huì)及變更,待正式變更發(fā)出時(shí),施工單位已按照原結(jié)構(gòu)圖完成了鋼筋的下料和部分安裝,施工方提出高達(dá)50萬元的索賠費(fèi)用. 例三：戶型改了，未通知銷售,30,如何優(yōu)化成本的管理流程盡量減少我們無效的成本？-解決思路：加強(qiáng)前期設(shè)計(jì)控制和專業(yè)協(xié)調(diào),如果各專業(yè)在前期階段介入方案不