1、區(qū) 段 徵 收,區(qū)段徵收意義,乃基於特定目的事業(yè)之需要，而將某一特定區(qū)域範(fàn)圍內(nèi)之土地，全部徵收，重新整理規(guī)劃後，再支配使用，故此徵收乃是徵收區(qū)域之?dāng)U張，以利整體規(guī)劃、整理、重建或發(fā)展。 區(qū)段徵收係指政府為興辦特定目的事業(yè)之需要，依法將某一劃定範(fàn)圍內(nèi)之私有土地全部予以徵收，並重新加以整理規(guī)劃開發(fā)後，除公共設(shè)施需用之土地由政府直接支配使用外，其餘可建築土地部分由原土地所有權(quán)人領(lǐng)回抵價(jià)地或已領(lǐng)取現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)貎r(jià)者優(yōu)先買回土地，部分供作開發(fā)目的之使用，以促進(jìn)地該地區(qū)土地利用，並達(dá)到地利共享之終極目標(biāo)。,區(qū)段徵收土地分配模式,抵價(jià)地,土地儲(chǔ)備 可出售土地,公共設(shè)施,10-20%,40-50%,40%,抵價(jià)地

2、意義,基於土地徵收條例第三十九條及第四十條之規(guī)定，可將抵價(jià)地定義為：區(qū)段徵收範(fàn)圍內(nèi)之私有土地所有權(quán)人，於國(guó)家依法實(shí)施區(qū)段徵收時(shí)，得於徵收公告期間內(nèi)就其應(yīng)領(lǐng)徵收補(bǔ)償?shù)貎r(jià)之全部或一部，向該管直轄市或縣（市）主管機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，由各該機(jī)關(guān)依其應(yīng)領(lǐng)徵收補(bǔ)償?shù)貎r(jià)與區(qū)段徵收補(bǔ)償?shù)貎r(jià)總額比例計(jì)算其應(yīng)領(lǐng)權(quán)利價(jià)值，並以徵收後經(jīng)規(guī)劃整理供原土地所有權(quán)人或其權(quán)利繼受人選擇領(lǐng)回之街廓範(fàn)圍內(nèi)之土地，以折算抵付其應(yīng)領(lǐng)徵收補(bǔ)償?shù)貎r(jià)。,抵價(jià)地之計(jì)算式,1. 私地主全數(shù)領(lǐng)取抵價(jià)地面積 = 私有地面積 * 發(fā)還抵價(jià)地比例 2. 可供申領(lǐng)抵價(jià)地總地價(jià) = 實(shí)際留供地主申領(lǐng)之各使用分區(qū)土地面積 * 售價(jià) 3. 預(yù)估申領(lǐng)抵價(jià)地總地價(jià) =

3、 私有土地 * 抵價(jià)地發(fā)還比例 * 平均土地單價(jià) 4. 依預(yù)估私有土地地主申領(lǐng)抵價(jià)地之人數(shù)比例計(jì)算各地區(qū)預(yù)估申領(lǐng)之面積 5. 依前述方式計(jì)算被申領(lǐng)各土地使用分區(qū)抵價(jià)地之地價(jià)，並假設(shè)被申領(lǐng)之優(yōu)先順序，以求出預(yù)估被申領(lǐng)各土地使用分區(qū)抵價(jià)地之面積,抵價(jià)地比例原則,行政院 86年1月4日臺(tái)內(nèi)字第 00353 號(hào)函示各級(jí)主管機(jī)關(guān) 依平均地權(quán)條例第53條規(guī)定施行區(qū)段徵收時(shí)，得考量下 列情形訂定抵價(jià)地比例： 1. 開發(fā)目的及地區(qū)特性 2. 都市規(guī)劃品質(zhì)及公共設(shè)施比例 3. 土地所有權(quán)人受益程度 4. 開發(fā)成本及財(cái)務(wù)計(jì)畫 5. 已辦過(guò)農(nóng)地重劃或曾以其他土地開發(fā)方式辦理之地區(qū) 6. 已有合法既成社區(qū)、聚落或建物

4、密集地區(qū),抵價(jià)地比例規(guī)定,1. 土地徵收條例：徵收總面積40-50%，農(nóng)地重劃地區(qū)不得少 於45%。 2. 平均地權(quán)條例：徵收總面積40-50%。 3. 新市鎮(zhèn)開發(fā)條例：農(nóng)地重劃地區(qū)按重劃前之面積計(jì)算，或 以當(dāng)?shù)剞k理農(nóng)地重劃地主分擔(dān)農(nóng)、水路用地面積比例之平 均值為基準(zhǔn)計(jì)算。 4. 促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)條例：按徵收私有土地總面積扣除公共設(shè)施 用地後之50%計(jì)算。 5. 國(guó)民住宅條例：區(qū)段徵收開發(fā)完成後可供建築使用土地總 面積 50% 個(gè)別原土地所有權(quán)人被徵收之土地面積 / 區(qū) 段徵收土地總面積。 6. 都市更新條例：由主管機(jī)關(guān)考量實(shí)際情形定之。,抵價(jià)地分配街廓,依平均地權(quán)條例施行細(xì)則第七十一條規(guī)定：抵價(jià)

5、地之位置及最小單位建築面積，由徵收機(jī)關(guān)依徵收之目的及地方實(shí)際情形規(guī)劃之。因此，抵價(jià)地分配街廓之規(guī)劃，係採(cǎi)全區(qū)可建築土地皆開放選擇分配，抑或選定部分街廓開放選擇分配，則需參酌徵收機(jī)關(guān)意見及地方特性始可為之。,抵價(jià)地最小配地面積規(guī)定,依土地徵收條例第四十四條第二項(xiàng)之規(guī)定，土地所有權(quán)人依規(guī)定算出之抵價(jià)地權(quán)利價(jià)值，若以預(yù)計(jì)抵價(jià)地分配街廓單位地價(jià)計(jì)算，領(lǐng)回之面積不足最小建築單位面積者，應(yīng)於規(guī)定期間內(nèi)提出申請(qǐng)合併，未於規(guī)定期間內(nèi)申請(qǐng)者，該管直轄市或縣（市）主管機(jī)關(guān)應(yīng)於規(guī)定期間屆滿之日起三十日內(nèi)，按原徵收地價(jià)補(bǔ)償費(fèi)發(fā)給現(xiàn)金補(bǔ)償；而最小建築單位面積則由需用土地人依各該直轄市或省（市）畸零地使用管制規(guī)則及各該都

6、市計(jì)畫所規(guī)定之建築面寬、前後側(cè)院寬度、退縮建築等土地使用分區(qū)管制或都市設(shè)計(jì)等規(guī)定訂定之，並得依各該街廓使用分區(qū)之不同而分別予以劃設(shè)。,抵價(jià)地及優(yōu)先買回土地之分配程序,1. 評(píng)定區(qū)段徵收後各路街之路線價(jià)或區(qū)段價(jià)。 2. 計(jì)算預(yù)計(jì)抵價(jià)地之總面積。 3. 規(guī)劃選定抵價(jià)地及優(yōu)先買回土地之分配街廓。 4. 計(jì)算各街廓面積、評(píng)定之單位地價(jià)及預(yù)計(jì)抵價(jià)地之總地價(jià)。 5. 計(jì)算原土地所有權(quán)人應(yīng)領(lǐng)抵價(jià)地或優(yōu)先買回土地之權(quán)利價(jià) 值。 6. 依據(jù)原土地所有權(quán)人自行選擇街廓或公開抽籤方式辦理分配。 7. 分配抵價(jià)地之各街廓，應(yīng)依區(qū)段徵收之目的及地方實(shí)際情 形分別訂定最小分配面積，並反算最小分配面積所需權(quán)利 價(jià)值，供原土

7、地所有權(quán)人選擇分配街廓之參考。,區(qū)段徵收配餘地處理,（一）無(wú)償?shù)怯洠旱缆?、溝渠、公園、綠地、兒童遊樂(lè)場(chǎng)、 廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、體育場(chǎng)所及國(guó)民學(xué)校等九項(xiàng)公共設(shè) 施用地，無(wú)償?shù)怯洖楫?dāng)?shù)刂陛犑杏?、縣（市）有或 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、市）有；前項(xiàng)以外之公共設(shè)施用地，得由 主管機(jī)關(guān)依財(cái)務(wù)計(jì)畫需要，於徵收計(jì)畫書載明有償 或無(wú)償撥供需地機(jī)關(guān)或讓售供公營(yíng)事業(yè)機(jī)構(gòu)使用。 惟如該事業(yè)得許民營(yíng)者，其用地應(yīng)予標(biāo)售、標(biāo)租或 設(shè)定地上權(quán)方式辦理。 （二）有償撥用：國(guó)民住宅用地、安置原住戶或經(jīng)行政院 專案核準(zhǔn)所需土地，得以讓售方式處理之。 （三）其餘可建築土地：得予標(biāo)售、標(biāo)租或設(shè)定地上權(quán)。,區(qū)段徵收開發(fā)成本項(xiàng)目,地價(jià)補(bǔ)償費(fèi) 公共設(shè)施費(fèi)用 貨款

8、利息 區(qū)段徵收後政府可無(wú)償取得之公共設(shè)施面積 曾辦理過(guò)農(nóng)地重劃或以其他方式辦理之土地面積,區(qū)段徵收土地分配程序,（一）區(qū)段徵收後地價(jià)查估與分配區(qū)塊劃分 （二）地價(jià)評(píng)定作業(yè) （三）區(qū)段徵收後土地分配試算及辦理土地分配設(shè)計(jì) （四）土地分配作業(yè)要點(diǎn)（草案）研擬 （五）協(xié)助辦理召開抵價(jià)地分配作業(yè)說(shuō)明會(huì) （六）抽籤戶基本資料建置、校核 （七）抵價(jià)地抽籤、土地分配作業(yè)研擬 （八）抵價(jià)地抽籤及土地分配作業(yè) （九）分配結(jié)果公告 （十）優(yōu)先買回土地作業(yè),區(qū)段徵收出售土地定價(jià)程序,（一）需用土地人先預(yù)計(jì)區(qū)段徵收開發(fā)總成本，並決 定抵價(jià)地及配餘地之處理原則。 （二）將開發(fā)總成本與抵價(jià)地、配餘地之處理等相關(guān) 資料交由

9、各該直轄市或縣（市）主管機(jī)關(guān)再由 各該直轄市或縣（市）主管機(jī)關(guān)依資料及相關(guān) 規(guī)定評(píng)定區(qū)段徵收後抵價(jià)地與配餘地之地價(jià)。 （三）將上述抵價(jià)地與配餘地之地價(jià)報(bào)經(jīng)地價(jià)評(píng)議委 員會(huì)評(píng)定後，便可作為領(lǐng)回抵價(jià)地及需用土地 人處分具收益性之配餘地時(shí)的計(jì)價(jià)基準(zhǔn)。,區(qū)段徵收出售土地定價(jià)模式,可標(biāo)、讓售 土地之價(jià)格,區(qū)段徵收開發(fā)總費(fèi)用,可標(biāo)、讓售土地之總面積,=,影響土地所有權(quán)人選擇的因素,（一）公告現(xiàn)值 （二）不動(dòng)產(chǎn)景氣繁榮 （三）土地市場(chǎng)存量 （四）土地細(xì)分與共有 （五）地主屬性 -,1. 所得水準(zhǔn) 2. 職業(yè) 3. 年齡 4. 價(jià)值觀：祖產(chǎn),影響土地所有權(quán)人選擇的因素,影響區(qū)段徵收財(cái)務(wù)計(jì)畫的因素,（一）公共設(shè)

10、施比例 ( A ) A = f ( 土地使用機(jī)能、街廓規(guī)模 ) （二）領(lǐng)取補(bǔ)償金的人數(shù)與面積 ( B ) B = f ( 公告現(xiàn)值、社經(jīng)背景、法令規(guī)定 ) （三）貸款利息 ( C ) C = f ( 補(bǔ)償金的多寡、貸款時(shí)間 ) （四）行政費(fèi)用 ( D ) （五）土地市場(chǎng)價(jià)格 ( P ) P = f ( 區(qū)位、市場(chǎng)景氣、土地使用分區(qū)管制、 公共設(shè)施品質(zhì)、存量 ),區(qū)段徵收財(cái)務(wù)影響效果,影響區(qū)段徵收土地標(biāo)售的因素,（一）市場(chǎng)景氣 （二）標(biāo)售底價(jià) （三）標(biāo)售面積 （四）標(biāo)售總價(jià),案例分析,一、淡海新市鎮(zhèn) 二、板橋（浮洲地區(qū)）,淡海新市鎮(zhèn),淡海新市鎮(zhèn),第一期發(fā)展區(qū)第一開發(fā)區(qū)都市設(shè)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)範(fàn),淡海新市鎮(zhèn)

11、綜合示範(fàn)社區(qū)最小基地面積規(guī)定,淡海新市鎮(zhèn),第一期發(fā)展區(qū)第二開發(fā)區(qū)都市設(shè)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)範(fàn),（一）建築退縮空間,（二）土地細(xì)分與最小基地規(guī)模,建築退縮空間分為一般街廓建築退縮空間及臨河濱退縮空間兩類型，其主要分成建築退縮12公尺、建築退縮10公尺、建築退縮6公尺三種 。,第一之一種住宅區(qū)、第三種住宅區(qū)、部份第五種住宅區(qū)、醫(yī)療專用區(qū)、鄰里商業(yè)區(qū)、遊憩區(qū)及公共設(shè)施用地等均應(yīng)全街廓整體規(guī)劃開發(fā)。,1. 全街廓整體規(guī)劃開發(fā),2. 分配之抵價(jià)地,劃設(shè)住五之建築基地作為發(fā)還原地主之抵價(jià)地，其面積大小須符合本區(qū)最小基地規(guī)模1320m2，最小基地寬度25m。,淡海新市鎮(zhèn),第一期發(fā)展區(qū)第一開發(fā)區(qū)地主選擇補(bǔ)償方式,淡海新市

12、鎮(zhèn),第一期發(fā)展區(qū)第二開發(fā)區(qū)地主選擇補(bǔ)償方式,淡海新市鎮(zhèn),地主選擇補(bǔ)償方式差異的原因,（一）公告現(xiàn)值,淡海新市鎮(zhèn)第一期第一、二區(qū)歷年區(qū)段地價(jià)變動(dòng)圖,淡海新市鎮(zhèn),地主選擇補(bǔ)償方式差異的原因,（二）不動(dòng)產(chǎn)景氣繁榮,民國(guó)82年第一區(qū)區(qū)段徵收的開發(fā)，不動(dòng)產(chǎn)景氣循環(huán)期的期望，可能是影響原土地所有權(quán)人決策的主要因素，所以領(lǐng)取抵價(jià)地補(bǔ)償?shù)谋壤哌_(dá)96.84%。民國(guó)85年第二區(qū)區(qū)段徵收辦理期間正處不動(dòng)產(chǎn)景氣蕭條期，可能是導(dǎo)致領(lǐng)取現(xiàn)金補(bǔ)償比例偏高的因素。,（三）土地市場(chǎng)存量,開發(fā)之始，淡海新市鎮(zhèn)可開發(fā)土地供給量為零，地主保有土地期望高。第二區(qū)區(qū)段徵收的辦理，使得可發(fā)展用地累積量達(dá)到244.95公頃。,（四）土地細(xì)

13、分,擁有土地面積小於100平方公尺之地主人數(shù)計(jì)算之，第一區(qū)高達(dá)45.85%，第二區(qū)也有32.77%的比例；第一區(qū)小地主領(lǐng)取抵價(jià)地與領(lǐng)取現(xiàn)金比例分別為96%和4%；第二區(qū)小地主領(lǐng)取抵價(jià)地和現(xiàn)金比例分別為8%和92%。小地主究竟傾向領(lǐng)取抵價(jià)地或現(xiàn)金不易歸納。,淡海新市鎮(zhèn)區(qū)段徵收辦理課題,（一）區(qū)段徵收補(bǔ)償制度，初期成本投入龐大 （二）利息負(fù)擔(dān)沈重,淡海新市鎮(zhèn)預(yù)算支用情況一覽表,淡海新市鎮(zhèn)區(qū)段徵收辦理課題,（三）都市設(shè)計(jì)影響抵價(jià)地配置,淡海新市鎮(zhèn)內(nèi)的土地細(xì)分多強(qiáng)調(diào)大街廓基地型態(tài)，致區(qū)內(nèi)可分配之土地街廓深度過(guò)深，劃設(shè)分配線後深度仍為50-100公尺，影響地主領(lǐng)回土地時(shí)，土地型態(tài)形成狹長(zhǎng)型基地，這種深度

14、過(guò)長(zhǎng)的基地將會(huì)影響地主未來(lái)土地開發(fā)利用，此狀況將進(jìn)一步造成地主領(lǐng)取抵價(jià)地與否之意願(yuàn)。以本區(qū)住一之一為例，其最小建築面積為250m2，最小寬度為12公尺，分配街廓深度為50公尺時(shí)，其最小分配面積為600m2，將形成申領(lǐng)抵價(jià)地所有權(quán)人分配土地的困難。,1. 土地細(xì)分影響土地型態(tài),以第一期第一區(qū)為例，區(qū)內(nèi)擁有土地面積小於一百平方公尺者就有將近800人，若依綜合示範(fàn)社區(qū)內(nèi)住二所要求最小基地開發(fā)規(guī)模660平方公尺，則需要有16位地主進(jìn)行土地整合的工作始得以土地開發(fā)。對(duì)於小地主而言，領(lǐng)取抵價(jià)地之後又需要進(jìn)行土地整合，這之中將會(huì)有龐大的交易成本出現(xiàn)，因而將會(huì)改變地主原本領(lǐng)取抵價(jià)地的偏好，而改領(lǐng)取補(bǔ)償金。,2

15、. 小地主過(guò)多影響開發(fā),淡海新市鎮(zhèn)區(qū)段徵收辦理課題,（四）都市設(shè)計(jì)影響土地標(biāo)售,（1）開發(fā)總成本 （2）市場(chǎng)價(jià)格 （3）區(qū)段徵收後評(píng)定之地價(jià) （4）其他因素：基地位置、地勢(shì)、交通、道路寬度、 公共設(shè)施、預(yù)期發(fā)展條件、各標(biāo)售 土地之使用分區(qū)、管制要點(diǎn)、鄰近 公共設(shè)施情形如捷運(yùn)、公車及其他 影響地價(jià)等因素。,1. 標(biāo)售土地底價(jià)定價(jià)考慮因素,淡海新市鎮(zhèn)區(qū)段徵收辦理課題,（四）都市設(shè)計(jì)影響土地標(biāo)售,2. 標(biāo)售總金額過(guò)高，降低需求,板橋浮洲地區(qū)區(qū)段徵收可行性評(píng)估,（一）基地屬性,板橋（浮洲地區(qū)）區(qū)段徵收公私有土地面積表,板橋浮洲地區(qū)區(qū)段徵收可行性評(píng)估,板橋浮洲地區(qū)區(qū)段徵收可行性評(píng)估,（二）財(cái)務(wù)模擬,板橋

16、（浮洲地區(qū)）區(qū)段徵收財(cái)務(wù)模擬表,板橋浮洲地區(qū)區(qū)段徵收可行性評(píng)估,（三）財(cái)務(wù)可行性評(píng)估,目前復(fù)值房地產(chǎn)景地低迷，並參採(cǎi)本區(qū)公告現(xiàn)值已近趨市價(jià)及考量財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，僅調(diào)整地價(jià)加成補(bǔ)償費(fèi)用，減輕部分財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。依目前財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)計(jì)約560億，評(píng)估每坪可標(biāo)讓售土地約28.7萬(wàn)，就整體財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)仍舊無(wú)法平衡。 本案經(jīng)估算，其財(cái)務(wù)缺口約有87億（如未獲補(bǔ)助加計(jì)利息將達(dá)約110億） ，倘中央獲補(bǔ)助或協(xié)助解決新登錄公有土地全部無(wú)償撥用，則整體財(cái)務(wù)將降為450億，每坪可標(biāo)讓售約23.1萬(wàn)，財(cái)務(wù)勉可平衡，如無(wú)解決方案，於財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)無(wú)法平衡下，恐影響開發(fā)計(jì)畫。,板橋浮洲地區(qū)區(qū)段徵收可行性評(píng)估,（四）開發(fā)面臨課題,1. 建物多屬密集聚落，第二、三級(jí)產(chǎn)業(yè)工廠林立多為違章工廠，夾雜於 住宅區(qū)內(nèi)，辦理開發(fā)時(shí)阻力大。 2. 容積率、建蔽率較鄰近板橋地區(qū)低，易造成抗?fàn)?，建?qǐng)?zhí)岣呤琼?xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。 3. 新登錄地需有償撥用及土地徵收條例規(guī)定劃為九項(xiàng)公共設(shè)施用地之公 有土地，如徵收前未作九項(xiàng)公共設(shè)施仍須有償撥用，增加財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。 4. 計(jì)畫區(qū)目前人口數(shù)五萬(wàn)多人，區(qū)段徵收範(fàn)圍(142.48公頃)內(nèi)仍需負(fù)