1、房屋登記辦法,新增內(nèi)容,新增的主要內(nèi)容介紹,一、建立了房屋登記簿制度 1. 登記簿確立房屋物權(quán)生效的臨界點(diǎn) 2. 房屋登記簿的證據(jù)資格和登記簿的管理 二、擴(kuò)大了登記客體范圍 1、增加了集體土地范圍內(nèi)房屋登記 2、增加了非房屋的其他建筑物和構(gòu)筑物的登記,新增的主要內(nèi)容介紹,三、增加了房屋登記的種類 1、預(yù)告登記 2、異議登記 3、更正登記 4、地役權(quán)登記 豐富了不動產(chǎn)登記形式。 四、明確了登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任,應(yīng)對考驗(yàn),1.提高服務(wù)質(zhì)量和效率的考驗(yàn)。 權(quán)利主體的權(quán)利歸屬意識會進(jìn)一步增強(qiáng)； 對車位、閣樓等之前權(quán)利歸屬較為模糊的部分將會細(xì)化； 許多之前未登記的部分將會以某種形式通過登記來確權(quán)。,應(yīng)對考

2、驗(yàn),2.房地合一統(tǒng)一登記的考驗(yàn)。 3.設(shè)立不動產(chǎn)登記簿的考驗(yàn)。 確保登記簿的基礎(chǔ)性地位和公信力。 4.登記種類調(diào)整的考驗(yàn)。 5.權(quán)屬審查要求提高的考驗(yàn)。 6.擔(dān)保物權(quán)制度發(fā)展的考驗(yàn)。 7.不動產(chǎn)善意取得制度的考驗(yàn)。,應(yīng)對考驗(yàn),8.建筑物區(qū)分所有權(quán)的考驗(yàn)。 物權(quán)法分為專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理的權(quán)利。專有權(quán)比較容易界定，而“專有部分以外的共有部分”則外延比較廣泛。 物權(quán)法只是對車位(車庫)、物業(yè)管理用房等爭議較大的建筑物歸屬進(jìn)行了原則性規(guī)定，對于會所、產(chǎn)權(quán)式商鋪等權(quán)屬如何劃分并未涉及。 這些共有部位如何界定、面積如何測量、權(quán)屬如何登記等問題都需要制定更具可操作性的實(shí)施細(xì)則和登記辦法。,應(yīng)對考驗(yàn),9

3、.行政行為賠償?shù)目简?yàn)。 在具體實(shí)踐中，賠償責(zé)任的歸責(zé)原則、賠償?shù)念~度以及賠償 的實(shí)現(xiàn)途徑等方面可能會存在一定的爭議。,總體框架,總體框架,共六章 九十八條 第一章 總 則 第二章 一般規(guī)定 第三章 國有土地范圍內(nèi)房屋登記 第四章 集體土地范圍內(nèi)房屋登記 第五章 法律責(zé)任 第六章 附 則,第一章 總 則,第1-6共六條 立法目的 適用范圍 執(zhí)法主體 登記簿 從業(yè)要求 主要規(guī)定 1 登記概念 2 登記簿 3 執(zhí)法主體和適用范圍,第二章 一般規(guī)定,第7-29共23條 業(yè)務(wù)規(guī)則或登記程序內(nèi)容 主要規(guī)定: 1 先登簿再發(fā)證 2 登記的基本單元 3 單方申請和共同申請 4 未成年人 禁治產(chǎn)人 5 詢問和實(shí)

4、地查看 6 登記信息系統(tǒng)建設(shè),第三章 國有土地范圍內(nèi)房屋登記,第30-81共51條 共五節(jié) 內(nèi)容 第一節(jié)(30-41) 所有權(quán)登記 第二節(jié)(42-62) 抵押權(quán)登記 第三節(jié)(63-66) 地役權(quán)登記 第四節(jié)(67-73) 預(yù)告登記 第五節(jié)(74-81) 其他登記,第四章 集體土地范圍內(nèi)房屋登記,第82-90共9條 主要規(guī)定 1 初始登記申請人 2 轉(zhuǎn)移登記的要求 3 可抵押房產(chǎn)的規(guī)定,第五章 法律責(zé)任,第91-93共4條 主要規(guī)定 第92條 申請人 房屋登記機(jī)構(gòu)及其工作人員,第六章 附則,第94-98共5條 主要規(guī)定 1 登記簿 產(chǎn)權(quán)證規(guī)范統(tǒng)一 2 可以登記的補(bǔ)充規(guī)定 3 地方立法 4 生效時

5、間,總 則,總 則主要規(guī)定,適用范圍 主體 權(quán)利客體 應(yīng)登記的權(quán)利和法律關(guān)系 由原有的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記擴(kuò)大到國有土地和集體土地上的建筑物、構(gòu)筑物等。,總 則主要規(guī)定,執(zhí)法主體 執(zhí)法主體為房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)，而房屋登記機(jī)構(gòu)是指直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)。,登記簿 是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，是房屋登記機(jī)構(gòu)（簡稱“登記機(jī)構(gòu)”）記載房屋自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)的特定簿冊。,總 則主要規(guī)定,總 則主要規(guī)定,登記概念 是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。 性質(zhì),

6、房屋登記審核人員持證上崗 受理與審核工作性質(zhì)的人員，具體包括： 房屋登記調(diào)查、審批、登簿、管理等審查、核準(zhǔn)性質(zhì)崗位的人員。,一般規(guī)定,一般規(guī)定,1 先登簿再發(fā)證 第七條 辦理房屋登記，一般依照下列程序進(jìn)行： （一）申請； （二）受理； （三）審核； （四）記載于登記簿； （五）發(fā)證。 登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時，可以就登記事項(xiàng)進(jìn)行公告。,一般規(guī)定,2 登記的基本單元 第十條 房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進(jìn)行登記。 房屋基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋或者特定空間。,基本單元,99號令第二十條對房屋登記的基本單元曾有過規(guī)定，即房屋所有權(quán)登記應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬單元以房屋的

7、門牌號、幢、套（間）以及有具體權(quán)屬界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。 本辦法第十條中對房屋登記的基本單元按照國有土地上房屋和集體土地上房屋，以及住宅與非住宅加以了區(qū)分。 從這條規(guī)定中可以看出，能夠進(jìn)行登記的房屋（或特定空間）必須具備以下條件：1、有固定界限；2、可以獨(dú)立使用；3、有明確、唯一的編號（幢號、室號等）。,共有人擅自處分房產(chǎn)案例,趙某、孫某夫妻于2002年共同購買住房一套，產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人記載為妻孫某。2004年，兩人委托房屋中介出售該房。幾天后，購房人王某以8萬元價格與孫某談妥購買該房。并簽訂了購房合同。三天后，孫某帶上本人和丈夫趙某的身份證明、房屋產(chǎn)權(quán)證等資料和王某到房產(chǎn)管理部門辦理了

8、過戶手續(xù)。辦完手續(xù)后，王某將8萬元購房款交給了孫某，孫某也如約將房屋交付給了王某。半月后，趙某從外地出差回來，得知其妻僅以8萬元就將房屋出售，認(rèn)為房價賣得太低，遂找王某，要求再增加2萬元，王某不同意，趙某以未經(jīng)共有人同意其妻擅自處分夫妻共有財產(chǎn)為由向法院提起訴訟。,3、單方申請和共同申請,第十二條 有下列情形之一，申請房屋登記的，可以由當(dāng)事人單方申請： （一）因合法建造房屋取得房屋權(quán)利； （二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權(quán)利； （三）因繼承、受遺贈取得房屋權(quán)利； （四）有本辦法所列變更登記情形之一； （五）房屋滅失； （六）權(quán)利人放棄房屋權(quán)利； （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形

9、。,登記機(jī)關(guān),2003年12月登記所有權(quán)人僅為李某,2004年1月7日張某自愿放棄共有權(quán),2004年9月依張某申請頒發(fā)共有權(quán)證,法院判決,2005年6月，一審法院認(rèn)定該房屬于原告，張某不服上訴至中級人民法院，法院作出終審判決認(rèn)定張某為該房共有權(quán)人，被告通知李某領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證，李某未領(lǐng)取，被告遂于2005年12月為張某頒發(fā)了共有權(quán)證。,2003年12月兩人名義共同簽訂購房合同,補(bǔ)發(fā)共有權(quán)證案例,補(bǔ)發(fā)共有權(quán)證案例,2003年12月，原告李某與第三人張某共同簽訂了購買某處房屋的買賣合同，共同向被告提交了以雙方名字為買方的過戶申請書、買賣合同等資料，共同繳納了相關(guān)稅費(fèi)，2003年12月被告頒發(fā)了所有權(quán)

10、人僅為李某的產(chǎn)權(quán)證，2004年1月7日，張某出具自愿放棄共有權(quán)的承諾書并交房管局，房管局將承諾書存檔。2004年9月張某向被告申請共有權(quán)證，被告又向張某頒發(fā)了房屋共有權(quán)證，爾后，原告認(rèn)為被告為張某頒發(fā)共有權(quán)證違法，請求撤銷，法院判決撤銷了張某的共有權(quán)證，張某在共有權(quán)證被撤銷后也提起了訴訟，法院又判決撤銷了被告為原告頒發(fā)的所有權(quán)證，兩證被撤銷后李某提起民事訴訟請求確認(rèn)該房為其個人所有，2005年6月，一審法院認(rèn)定該房屬于原告，張某不服上訴至中級人民法院，法院作出終審判決認(rèn)定張某為該房共有權(quán)人，被告通知李某領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證，李某未領(lǐng)取，被告遂于2005年12月為張某頒發(fā)了共有權(quán)證。,單方申請和共同申

11、請,第十三條 共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請登記。 共有房屋所有權(quán)變更登記，可以由相關(guān)的共有人申請，但因共有性質(zhì)或者共有人份額變更申請房屋登記的，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請。,一般規(guī)定,4 未成年人 禁治產(chǎn)人 第十四條 未成年人的房屋，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請登記。 監(jiān)護(hù)人代為申請未成年人房屋登記的，應(yīng)當(dāng)提交證明監(jiān)護(hù)人身份的證明；因處分未成年人房屋申請登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書面保證。,偽造授權(quán)，出售給張某,要求退房,2004年登記為張某的房屋,2000年陳某房屋,好友,偽造授權(quán)委托書賣房案例,偽造授權(quán)委托書賣房案例,陳某與鄭某二人是好朋友。2000年陳某到美國定居，出國前陳某出具委托書，將

12、自己所有的一套住房委托給鄭某代管，并將房屋產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)資料一并交給鄭某保管。由于陳某在美國工作較忙，對鄭某又十分信任，幾乎沒有過問過房屋代管的情況。2003年，鄭某做生意虧本，欠債十幾萬元。鄭某夫妻倆偽造陳某的授權(quán)委托書，到公證處辦理了公證。由于公證處審查不嚴(yán)，為鄭某出具了公證書，鄭某通過中介機(jī)構(gòu)找到買方，并以20萬元的價格將該房賣給了張某。雙方憑公證書，房產(chǎn)證等資料到房管部門辦理了過戶手續(xù)，張某取得了房屋產(chǎn)權(quán)證。2004年，陳某回國后到家一看，該房屋已裝修一新，并且已有人居住。經(jīng)了解后才知道鄭某已將該房出售。陳某十分氣憤，要求購房人張某將房屋退還給自己，張某不同意。陳某遂向法院提起訴訟要求收

13、回房屋。,5、詢問和實(shí)地查看,第十八條 房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)申請登記材料，并根據(jù)不同登記申請就申請登記事項(xiàng)是否是申請人的真實(shí)意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進(jìn)一步明確的其他有關(guān)事項(xiàng)詢問申請人。詢問結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請人簽字確認(rèn)，并予以保留。 房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為申請登記房屋的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，可以要求申請人補(bǔ)充材料。,2004年3月請求離婚,2002年8月簽訂購房合同,2003年11月登記結(jié)婚,2003年12月李某房屋登記完畢,甲公司,房屋夫妻共有鑒別案例,房屋夫妻共有鑒別案例,2002年8月李某與甲公司簽訂了購房合同，以12萬元購買

14、住房一套。2003年5月李某在付清房款后，甲公司按合同約定交付了房屋。同年11月李某與謝某辦理了結(jié)婚登記，12月李某領(lǐng)取了該房屋的所有權(quán)證。2004年3月李某與謝某因感情不合，訴至法院請求離婚。雙方對房屋是否為夫妻共有財產(chǎn)發(fā)生爭議。謝某認(rèn)為，房屋所有權(quán)的變更以登記為準(zhǔn)，該房屋所有權(quán)證是在雙方婚后取得，因此該房屬夫妻共有財產(chǎn)，在離婚時應(yīng)按共有財產(chǎn)進(jìn)行分割。李某認(rèn)為，該房買賣合同是在婚前簽訂，房價款是其個人在婚前付清，房屋是在婚前入住，女方在購房時未出資，房屋所有權(quán)證被遲延頒發(fā)是登記機(jī)關(guān)造成的，且雙方未對房屋的所有權(quán)進(jìn)行特別約定，故該房屋應(yīng)屬李某個人的婚前財產(chǎn)。 法院經(jīng)審理認(rèn)為，該房的所有權(quán)證登記

15、發(fā)放時間在雙方登記結(jié)婚后，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，該房應(yīng)屬夫妻共有財產(chǎn)，判決離婚后房屋歸李某所有；李某支付謝某房屋補(bǔ)償款6萬元。,一般規(guī)定,第十九條 辦理下列房屋登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看： （一）房屋所有權(quán)初始登記； （二）在建工程抵押權(quán)登記； （三）因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷登記； （四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他房屋登記。 房屋登記機(jī)構(gòu)實(shí)地查看時，申請人應(yīng)當(dāng)予以配合。,一般規(guī)定,6 登記信息系統(tǒng)建設(shè) 第二十九條 房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房屋登記信息系統(tǒng)建設(shè)，逐步實(shí)現(xiàn)全國房屋登記簿信息共享和異地查詢。,1996年涂改原土地證，抵押,1998年10月26日登記為楊某的房屋,1993年5月 登記為邱某

16、房屋,1993年5月 贈與,銀行,出售,舉報,辦理房屋權(quán)證的要件案例,辦理房屋權(quán)證的要件案例,1993年5月，鄭某將其所有的一套住房贈與邱某，并到房管局辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證。但邱某未依法辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)，擅自將鄭某的國有土地使用權(quán)申報證明書中的“土地使用者”涂改成“邱某”，并一直持有此涂改的國有土地使用權(quán)申報證明書當(dāng)作有效證件長期使用。1996年，邱某以此房屋作為抵押在銀行貸款75萬元。房產(chǎn)管理局在審核了邱某的房屋所有權(quán)證及其擅自涂改的國有土地使用權(quán)申報證明書后并未提出異議，辦理了抵押手續(xù)。后邱某因無力償還貸款，將房屋以135萬元價格賣與楊某，清償了銀行貸款。

17、1998年10月26日，邱某與楊某到房管局辦理了房屋交易及轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。楊某領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證。后房產(chǎn)管理局因他人舉報開始調(diào)查邱某的國有土地使用權(quán)申報證明書涂改情況，于1999年5月31日作出關(guān)于撤銷邱某、楊某房產(chǎn)交易和楊某房屋所有權(quán)證的決定。,偽造假身份證，出售,要求更正,2004年11月29日登記為第三人房屋,2004年10月 張某房屋,出租,用虛假身份證買賣房屋案例一,用虛假身份證買賣房屋案例一,2003年4月張某購買一門市房，并于2004年10月辦理了產(chǎn)權(quán)證，出租給王某。后王某將張某的產(chǎn)權(quán)證調(diào)包，并自稱房屋產(chǎn)權(quán)人，在報紙上發(fā)布售房信息。第三人在報紙上看到該房的售房廣告，于2004年11

18、月25日與王某達(dá)成購房協(xié)議，并于2004年11月29日單方持購房協(xié)議、房屋產(chǎn)權(quán)證及假冒的產(chǎn)權(quán)人身份證（偽造的身份證文字信息與產(chǎn)權(quán)人真身份證的信息一致，頭像換成了王某）等手續(xù)，到該市房產(chǎn)管理局辦理了過戶手續(xù)。2004年12月，原告向公安機(jī)關(guān)報案，稱該房屋產(chǎn)權(quán)證被承租人調(diào)包賣給第三人，并向房管局要求將該房產(chǎn)權(quán)由第三人變更為自己，房管局拒絕辦理后，張某向法院提起訴訟。,偽造假身份證，出售,要求更正,2003年9月12日 登記為李某房屋,2002年11月 黃某房屋,用虛假身份證買賣房屋案例二,用虛假身份證買賣房屋案例二,2002年11月2日，黃某以152萬元的價格購買了房屋一套，并于同年11月18日，

19、到該市房管局辦理了房產(chǎn)證。2003年8月趙某以黃某的名義發(fā)布賣房信息，李某看到該信息后，與趙某達(dá)成口頭購房協(xié)議，并在看到趙某偽造的黃某的身份證復(fù)印件（未核對驗(yàn)證黃某身份證原件）后，交付了購房款。2003年9月12日房管局向第三人頒發(fā)了房屋所有權(quán)證。黃某得知后，將房管局訴至法院。,國有土地范圍內(nèi)房屋登記 1、所有權(quán)登記,第一部分 國有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記,一、初始登記 二、轉(zhuǎn)移登記 三、變更登記 四、注銷登記,一、初始登記,（一）關(guān)于申請初始登記應(yīng)當(dāng)提交材料的一般規(guī)定 （二）關(guān)于公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等申請登記的特殊規(guī)定,（一）初始登記的一般規(guī)定,第三十條 因合法建造房屋申請房屋所

20、有權(quán)初始登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料： （一）登記申請書； （二）申請人身份證明； （三）建設(shè)用地使用權(quán)證明； （四）建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明； （五）房屋已竣工的證明； （六）房屋測繪報告； （七）其他必要材料。,申請人,因合法建造房屋取得房屋權(quán)利，申請初始登記的，可以由當(dāng)事人單方申請。,特殊規(guī)定,辦理房屋所有權(quán)初始登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看 物權(quán)法第三十條規(guī)定，因合法建造房屋這一事實(shí)行為設(shè)立物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時發(fā)生效力,需提交的材料,建設(shè)用地使用權(quán)證明 建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明 房屋已竣工的證明 房屋測繪報告,（二）初始登記的特殊規(guī)定,第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)

21、當(dāng)對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。,物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定,第七十二條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。,由誰進(jìn)行申請 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 權(quán)利人是誰

22、全體業(yè)主共有 如何登記 在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)權(quán)屬證書或者登記證明,二、轉(zhuǎn)移登記,（一）申請登記的情形 （二）需提交的材料 （三）特殊規(guī)定,轉(zhuǎn)移登記的情形,（一）買賣； （二）互換； （三）贈與； （四）繼承、受遺贈； （五）房屋分割、合并，導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的； （六）以房屋出資入股； （七）法人或者其他組織分立、合并，導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的； （八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。,提交材料,（一）登記申請書； （二）申請人身份證明； （三）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書； （四）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料； （五）其他必要材料。,證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料,買賣合同 互換合同 贈

23、與合同 受遺贈證明 繼承證明 分割協(xié)議 合并協(xié)議 人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書 或者其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。,特殊規(guī)定,抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押房屋，申請轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交的特殊材料： 抵押權(quán)人的身份證明 抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件 他項(xiàng)權(quán)利證書,因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書、合法建造房屋、繼承或者受遺贈取得房屋所有權(quán)，權(quán)利人轉(zhuǎn)讓該房屋所有權(quán)或者以該房屋設(shè)定抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)將房屋登記到權(quán)利人名下后，再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者房屋抵押權(quán)設(shè)立登記。,協(xié)助執(zhí)行的特殊規(guī)定,因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書取得房屋所有權(quán)，人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書要求房屋登記機(jī)構(gòu)予以登記

24、的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以辦理。房屋登記機(jī)構(gòu)予以登記的，應(yīng)當(dāng)在房屋登記簿上記載基于人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書予以登記的事實(shí)。,三、變更登記,申請登記的情形 需提交的材料,申請變更登記的情形,房屋所有權(quán)人的姓名或者名稱變更的； 房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱變更的； 房屋面積增加或者減少的； 同一所有權(quán)人分割、合并房屋的； 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。,申請變更登記時需提交的材料,（一）登記申請書； （二）申請人身份證明； （三）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書； （四）證明發(fā)生變更事實(shí)的材料； （五）其他必要材料。,四、注銷登記,（1）申請注銷登記的情形（2）需提交的材料（3）特殊規(guī)定

25、,申請注銷登記的情形,（一）房屋滅失的； （二）放棄所有權(quán)的； （三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形,申請登記需提交的材料,登記申請書 申請人身份證明 房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書 證明房屋所有權(quán)消滅的材料 其他必要材料,特別規(guī)定,申請注銷登記的房屋上存在他項(xiàng)權(quán)利，應(yīng)當(dāng)提供他項(xiàng)權(quán)利人的書面同意文件 經(jīng)登記的房屋所有權(quán)消滅后，原權(quán)利人未申請注銷登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效征收決定辦理注銷登記，將注銷事項(xiàng)記載于房屋登記簿，原房屋所有權(quán)證收回或者公告作廢。,抵押權(quán)登記 （1）一般抵押,一、抵押權(quán)的來源,二、抵押權(quán)的概念 抵押權(quán)是指債務(wù)人或者第三人向債權(quán)

26、人提供一定的財產(chǎn)以擔(dān)保債務(wù)的履行，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有依照法律的規(guī)定以該財產(chǎn)折價或拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。在抵押法律關(guān)系中，享有抵押權(quán)的人是債權(quán)人，亦稱抵押權(quán)人；接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織可以作為抵押權(quán)人。,三、抵押人及抵押權(quán)人的 權(quán)利和義務(wù) （一）抵押權(quán)人的權(quán)利 1、抵押權(quán)人的順位權(quán) 2、抵押權(quán)人的處分權(quán) 3、抵押權(quán)的保全權(quán) 4、抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán) （二）抵押權(quán)人的義務(wù) （三）抵押人的權(quán)利 1、對抵押物占有、使用、收益權(quán) 2、對抵押物的處分權(quán) 3、同一抵押財產(chǎn)上設(shè)定多個抵押權(quán) （四）抵押人的義務(wù),四、抵押權(quán)的特征 第一、抵押權(quán)是為債權(quán)提供擔(dān)

27、保 第二、抵押權(quán)以不轉(zhuǎn)移抵押物占有為特征。 第三、抵押人可以是債務(wù)人或者第三人。 第四、抵押權(quán)的實(shí)行以債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生約定情形為要件，抵押權(quán)在擔(dān)保過程中僅為一種可能性權(quán)利或者期待型權(quán)利。 第五、優(yōu)先受償權(quán)是抵押權(quán)的核心和實(shí)質(zhì)。 第六、抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)設(shè)定在抵押財產(chǎn)即抵押物上。,五、抵押權(quán)的種類 1、法定抵押權(quán)與意定抵押權(quán) 2、一般抵押權(quán)和特殊抵押權(quán) 3、單一抵押權(quán)、共同抵押權(quán)、財團(tuán)抵押權(quán)、浮動抵押權(quán) 4、不動產(chǎn)抵押、動產(chǎn)抵押與權(quán)利抵押 5、定額抵押權(quán)與不定額抵押權(quán),六、抵押權(quán)的設(shè)立登記 房屋抵押權(quán)設(shè)立登記是指根據(jù)抵押當(dāng)事人申請，登記機(jī)構(gòu)依法將抵押權(quán)設(shè)立的事項(xiàng)在登記簿上予以記載的行為。,七、

28、關(guān)于抵押權(quán)設(shè)立登記申請人應(yīng)當(dāng)提交文件的規(guī)定,八、登記機(jī)構(gòu)的審查責(zé)任 1、登記機(jī)構(gòu)的職責(zé) 2、特殊類型的抵押 （1）學(xué)校、醫(yī)院等的財產(chǎn)能否抵押 （2）自然人之間的借貸能否設(shè)置抵押 （3）關(guān)于企業(yè)之間的借貸問題 （4）購銷合同是否可以成為抵押關(guān)系中的主合同,九、登記簿應(yīng)記載的內(nèi)容 十、登記時間,十一、關(guān)于抵押權(quán)變更登記的規(guī)定 1、抵押權(quán)變更的概念 房地產(chǎn)抵押權(quán)的變更是因某些事實(shí)狀態(tài)的改變致使房地產(chǎn)抵押權(quán)客體和內(nèi)容發(fā)生變化。抵押權(quán)的變更登記是將抵押權(quán)變更事項(xiàng)記載于抵押登記簿的行為。,2、抵押權(quán)變更的表現(xiàn)形式 房地產(chǎn)抵押權(quán)的變更在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中主要有以下幾種表現(xiàn)形式： （1）因抵押權(quán)人的名稱、地址發(fā)生

29、改變而發(fā)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)的變更。 （2）因抵押物的地址、面積發(fā)生改變而發(fā)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)的變更 （3）因抵押權(quán)內(nèi)容的改變而發(fā)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)的變更。 因抵押權(quán)人順位的變化 抵押權(quán)存續(xù)期的變化 3、抵押權(quán)變更登記的效力 4、申請變更登記抵押申請人應(yīng)當(dāng)提交文件的規(guī)定,十二、抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定 1、抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念 房地產(chǎn)抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指抵押權(quán)人將其所享有的房地產(chǎn)抵押權(quán)隨主債權(quán)轉(zhuǎn)新的債權(quán)人，新債權(quán)人受讓抵押權(quán)后享有就抵押物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。即抵押權(quán)的客體和內(nèi)容均不發(fā)生變化，只是抵押權(quán)的主體發(fā)生變化。 2、抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的表現(xiàn)形式 （1）住房抵押貸款證券化 （2）階段性擔(dān)保 （3）“爛尾樓”的處置 （4）金

30、融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)處置 3、抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓登記 4、抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力,十三、注銷登記的規(guī)定 1、抵押權(quán)注銷的概念 當(dāng)發(fā)生抵押物滅失、主債權(quán)消滅或抵押權(quán)得已實(shí)現(xiàn)等導(dǎo)致抵押權(quán)歸于消滅的事由時，應(yīng)對抵押權(quán)予以注銷。 2、抵押權(quán)注銷的情形 （1）主債權(quán)消滅 （2）抵押權(quán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn) （3）抵押權(quán)人放棄抵押權(quán) （4）法律、法規(guī)規(guī)定的抵押權(quán)消滅的其他情形 3、抵押權(quán)注銷的申請人 4、應(yīng)當(dāng)重視抵押權(quán)注銷登記 5、抵押權(quán)注銷登記應(yīng)當(dāng)提交的要件,十四、在建工程抵押權(quán)登記 1、在建工程抵押的概念 在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)以轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給

31、貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。 2、按揭與預(yù)購商品房抵押的比較 3、我國在建工程抵押與預(yù)購商品房抵押的區(qū)別 4、在建工程抵押應(yīng)符合的條件,5、在建工程抵押當(dāng)事人 6、在建工程抵押應(yīng)當(dāng)注意的問題 7、申請設(shè)立在建工程抵押登記應(yīng)當(dāng)提交材料的規(guī)定 8、在建工程抵押權(quán)改變提交要件的規(guī)定 9、在建工程抵押權(quán)轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)的規(guī)定,【案例】誰有優(yōu)先受償權(quán) 某公司與甲銀行簽訂抵押借款合同，將其所有的房屋全部抵押給甲銀行，貸款8000萬元，雙方到當(dāng)?shù)毓C處辦理了公證。同年，該公司又與乙銀行簽訂抵押借款合同，將該房屋的1至3層抵押給了乙銀行貸款5000萬元，并到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理了抵押登記。借款到期后，

32、該公司無力償還，甲銀行向法院起訴，要求行使抵押權(quán)，乙銀行與該公司無法達(dá)成實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的協(xié)議，向法院申請拍賣、變賣抵押房屋優(yōu)先受償。 法院認(rèn)為，某公司雖與甲銀行簽訂抵押合同并經(jīng)公證處公證，但未辦理抵押登記，因此，不具有優(yōu)先受償權(quán)。該公司與乙銀行抵押經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記，具有優(yōu)先受償權(quán)。,【案例】登記機(jī)構(gòu)的審查責(zé)任 案例一，2004年11月張某被某典當(dāng)公司告知其所有的一套房產(chǎn)已設(shè)定了抵押，典當(dāng)公司是抵押權(quán)人，并且持有房管局頒發(fā)的該房屋的他項(xiàng)權(quán)利證書。張某才發(fā)現(xiàn)其所持有的房屋所有權(quán)證系偽造，真實(shí)的房產(chǎn)證已作了抵押記載并由典當(dāng)公司持有。張某遂向公安機(jī)關(guān)報案，經(jīng)公安機(jī)關(guān)立案偵查，法院審理查明后作出了刑事判

33、決。張某的女友馬某受其子王某欺騙，私自將張某的房產(chǎn)證交予王某，真房產(chǎn)證被王某調(diào)換后，馬某將假房產(chǎn)證放回原處，張某對此均不知曉。王某持真房產(chǎn)證后，找人偽造了張某的身份證，假冒張某與典當(dāng)公司達(dá)成協(xié)議，以張某的房產(chǎn)做抵押，從典當(dāng)公司騙取現(xiàn)金13萬元。王某犯詐騙罪，被判處有期徒刑十一年，并處罰金5千元。經(jīng)張某申請，公證處撤銷了該房屋典當(dāng)協(xié)議的公證書。典當(dāng)公司曾持公證書申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，法院作出不予執(zhí)行的裁定。,張某于2004年12月以房屋抵押登記并非原告本人的行為，所有的簽字及指印均非原告所為為由，向房管局提供了檢察院的起訴書、法院的判決書及生效證明等相關(guān)證據(jù)，告知房管局上述事實(shí)，要求房管局注銷該房屋

34、的抵押登記，但被告一直未作出注銷決定。張某向法院提起行政訴訟。 法院認(rèn)為，根據(jù)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第三十二條及第三十三條的規(guī)定，被告在進(jìn)行房屋他項(xiàng)權(quán)利登記時，對申請人提交的上述相關(guān)文件按照規(guī)定進(jìn)行審查。在本案中，被告嚴(yán)格按照規(guī)定對申請資料進(jìn)行審核，作出房屋他項(xiàng)權(quán)利登記合法。但原告提交的法院民事裁定書、刑事判決書等證據(jù)，證實(shí)了公證書已被注銷，也證實(shí)了張某的身份證系偽造，房地產(chǎn)抵押合同非張某簽訂，故被告對其作出的房屋他項(xiàng)權(quán)利登記權(quán)屬清楚、證明材料齊全、符合法律、規(guī)章的認(rèn)定錯誤，原告要求注銷其房屋他項(xiàng)權(quán)利登記的主張，予以支持。判決注銷房管局對張某作出的房屋他項(xiàng)權(quán)利登記。,案例二，1995年4月5日

35、，甲公司以其擁有的房屋向某銀行申請抵押貸款700萬元，并到該市房交所辦理了抵押登記手續(xù)。同年6月13日，房交所函告銀行稱，甲公司法定代表人劉某是用假產(chǎn)權(quán)證辦理的房產(chǎn)抵押登記手續(xù)。銀行得知情況后，立即凍結(jié)了甲公司尚未提取的貸款349.5萬元。隨后，甲公司因未參加年檢而被吊銷營業(yè)執(zhí)照，法定代表人因該案被捕，A公司不復(fù)存在，為此銀行向法院提起行政訴訟要求房管局賠償因違法登記造成的實(shí)際損失及利息。 原告銀行訴稱，房管局下屬單位房交所的工作人員在履行房屋抵押貸款登記行政職權(quán)過程中，未認(rèn)真審查劉某提交的房屋產(chǎn)權(quán)證即對其進(jìn)行抵押登記。該具體行政行為認(rèn)定事實(shí)錯誤。房管局應(yīng)對因違法辦理抵押登記造成原告抵押權(quán)不能

36、實(shí)現(xiàn)的部分依法承擔(dān)賠償責(zé)任。,被告房管局辯稱，銀行貸款時未能認(rèn)真審查甲公司的資信情況和履約能力，根據(jù)中華人民共和國國家賠償法第五條第二款的規(guī)定，損害結(jié)果是由公民、法人和其他組織自己的行為造成的，房管局不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 法院認(rèn)為，頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證是房管部門的職責(zé)，房交所作為其下屬單位，所實(shí)施的行政行為，應(yīng)視為是受其委托所實(shí)施的行為，其應(yīng)當(dāng)有責(zé)任審查產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)?。但是房管局沒有盡到審查的義務(wù)，為持有假房產(chǎn)證實(shí)施詐騙的甲公司辦理了抵押登記手續(xù)，銀行基于對房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)所辦抵押登記行為的信賴，為甲公司發(fā)放了貸款，致使銀行遭受了財產(chǎn)損失，雖然甲公司是直接責(zé)任人，但是房管局的違法行為客觀上為甲公司騙取貸款提

37、供了條件，其違法出具他項(xiàng)權(quán)利證明的行為與銀行財產(chǎn)損失之間存在法律上的因果關(guān)系。根據(jù)國家賠償法第四條的規(guī)定：“行政機(jī)關(guān)及其工作人員對造成財產(chǎn)損害的違法行為，受害人有取得賠償?shù)臋?quán)利”和第七條：“受行政機(jī)關(guān)委托的組織或者個人在行使受委托的行政權(quán)力時侵犯公民、法人和其他組織的合法權(quán)益造成損害的，委托的行政機(jī)關(guān)為賠償義務(wù)機(jī)關(guān)?！币约暗诙藯l：“對財產(chǎn)權(quán)造成其他損害的，按照直接損失給予賠償?！狈抗芫謱ζ溥`法辦理抵押登記而釀成的財產(chǎn)損失在甲公司無法償還貸款的情況下，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的過失賠償責(zé)任，判決房管局賠償銀行248萬元及利息（按中國人民銀行同期活期存款利率計算，自1995年9月26日起至實(shí)際付款之日止）

38、。,【案例】續(xù)押登記案（抵押權(quán)變更登記） 1999年11月，王某以自己的房產(chǎn)抵押向銀行貸款40萬元，該房產(chǎn)評估價值為100萬元,雙方到房管局辦理了抵押登記手續(xù)，抵押期限自1999年12月2日至2001年12月1日。2001年12月5日李某與王某借款合同糾紛一案，經(jīng)縣法院依法審理終結(jié)，判決王某償還李某本金30萬元及利息。該案進(jìn)入執(zhí)行程序后，王某無力償還借款，縣法院依法查封了上述抵押房產(chǎn)，并委托評估、拍賣。而就在此時抵押登記期限屆滿，王某同樣無力償還銀行貸款，應(yīng)房管局要求，王某與銀行又續(xù)簽了房地產(chǎn)抵押合同，抵押期限自2001年12月12日至2003年12月11日，并辦理了續(xù)押登記。不久,銀行了解該

39、房屋被查封遂向法院提出異議，稱該房產(chǎn)已辦理了抵押登記，具有優(yōu)先受償權(quán)。,法院認(rèn)為，銀行對該房產(chǎn)第一次抵押期限屆滿為2001年12月1日，法院在2001年12月5日查封后，銀行才與王某簽訂了新的房地產(chǎn)抵押合同，屬法院查封在先，銀行抵押在后，因此認(rèn)為王某與銀行續(xù)簽的抵押合同無效，遂裁定駁回了銀行優(yōu)先受償?shù)恼埱?。銀行不服，向某市中級人民法院上訴。市中級法院經(jīng)審理后，撤銷了一審判決，對銀行的優(yōu)先受償權(quán)予以了保護(hù)。,【案例】抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓 某公司與甲銀行簽訂借款合同，約定借款150萬元給該公司，并以該公司的辦公樓作抵押，雙方到登記機(jī)構(gòu)辦理了抵押登記，之后，甲銀行履行了借款義務(wù)，后因銀行經(jīng)營方式調(diào)整，將該筆借

40、款及抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給了乙銀行，并通知了該公司，但未辦理登記，抵押到期后，該公司僅支付了利息，其余本金未歸還，乙銀行向法院起訴，要求法院處置抵押物優(yōu)先受償。該公司認(rèn)為，抵押期限已過，且債權(quán)人是甲銀行，與乙銀行無關(guān)。 法院認(rèn)為，借款合同是合同當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，內(nèi)容符合法律規(guī)定，甲履行了借款150萬元的義務(wù)，被告僅歸還了部分利息，已構(gòu)成違約。后該筆債權(quán)合法轉(zhuǎn)讓給乙銀行，被告應(yīng)承擔(dān)向乙銀行償還借款本息的民事責(zé)任。因此，對乙銀行享有優(yōu)先受償權(quán)的請求予以支持。,【案例】抵押權(quán)注銷 甲公司于1997年1月3日為擔(dān)保履行其與乙公司的購銷合同，將其所有的商場作為抵押物，且經(jīng)公證處公證。后于3月10日到房管局

41、依法辦理了抵押登記手續(xù)。房管局于1997年3月21日頒發(fā)了房屋他項(xiàng)權(quán)證，權(quán)利續(xù)存期限自1997年3月21日至2000年12月31日。1997年9月25日，甲公司的委托代理人單方到房管局申請辦理上述房地產(chǎn)抵押注銷登記，稱兩公司的債權(quán)債務(wù)已結(jié)算完畢，要求解除雙方的抵押關(guān)系，且稱其房屋他項(xiàng)權(quán)證不慎遺失。房管局于1997年9月25日注銷了該房屋他項(xiàng)權(quán)證，并由甲公司委托代理人辦理手續(xù)，在1997年9月28日的某報上聲明該證遺失作廢。與此同時，甲公司與丙銀行簽訂了借款合同，甲公司以上述抵押物進(jìn)行抵押擔(dān)保，經(jīng)公證處公證，于1997年10月10日甲公司和丙銀行向房管局申請辦理了房屋他項(xiàng)權(quán)證。1998年10月2

42、2日，乙公司向公安局報案稱甲公司法定代表人偽造材料，私刻乙公司印章，冒充乙公司法定代表人的簽名、印章、制造債務(wù)已清償?shù)募傧螅_取房管局注銷了甲公司和乙公司的房產(chǎn)抵押登記，又將房產(chǎn)抵押給了丙銀行，請求公安機(jī)關(guān)追究詐騙罪犯的法律責(zé)任。1998年10月23日公安局作出了印章印文及筆跡檢驗(yàn)鑒定書，證明了甲公司偽造乙公司的文件的事實(shí)。隨后，乙公司向法院提出房管局辦理注銷抵押登記違法。,一審法院認(rèn)為房管局在辦理注銷抵押登記時，沒有辨別印章、簽字真?zhèn)蔚哪芰吐毮?，注銷登記是由于詐騙所致，房管局無過錯。 二審法院認(rèn)為，房管局作出注銷抵押登記依據(jù)的一系列協(xié)議、報告、授權(quán)委托書等都是偽造，房管局作出注銷行為沒有事

43、實(shí)依據(jù)，而且，從目前法律規(guī)定看，沒有規(guī)定房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對材料只做表面審查而不做實(shí)質(zhì)審查，因此，本案房管局作出的注銷行為違法應(yīng)予以撤銷。,【案例】在建工程抵押權(quán)登記 某公司開發(fā)某高層電梯公寓，總建筑面積12.5萬平方米，該公司以在建工程作抵押向銀行貸款5000萬元，并辦理了在建工程抵押登記。在工程建設(shè)中，該公司又要求建筑承包商墊資修建，后辦理了預(yù)售許可證開始預(yù)售。債權(quán)到期后，該公司無力償還。銀行向法院起訴請求法院判令其抵押登記具有優(yōu)先受償權(quán)，一審法院判決銀行享有抵押權(quán)，此時建筑承包商提出異議，上百戶購房者集體上訪，要求按期辦理產(chǎn)權(quán)證，購房者認(rèn)為其購房不知在建工程已抵押，是善意取得，也應(yīng)保護(hù)他們的權(quán)

44、益，而建筑商則認(rèn)為，其工程款也有優(yōu)先受償權(quán)。,抵押權(quán)登記 （2）最高額抵押權(quán)登記,第一部分 最高額抵押權(quán)登記,一、最高額抵押權(quán)的基礎(chǔ)理論問題 1、最高額抵押權(quán)的概念與特征 物權(quán)法第203條第1款規(guī)定：“為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償。”,第一部分 最高額抵押權(quán)登記,（1）最高額抵押權(quán)是為一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供的擔(dān)保。 從保障債權(quán)的安全實(shí)現(xiàn)角度來說，最高額抵押權(quán)與一般抵押權(quán)一樣，都是以擔(dān)保債權(quán)人對于債務(wù)人的債權(quán)得以圓滿實(shí)現(xiàn)為目的的

45、。但是，最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)具有一些特殊性，即該債權(quán)是“一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)”,第一部分 最高額抵押權(quán)登記,例如，A銀行與B企業(yè)于2008年4月1日簽訂抵押借款合同，該合同約定：A銀行將于2008年6月1日向B企業(yè)發(fā)放1000萬元貸款，B企業(yè)以其一棟辦公樓向A銀行設(shè)定抵押權(quán)擔(dān)保。此時，A銀行與B企業(yè)之間的債權(quán)給人的感覺似乎也是將來債權(quán)，但該債權(quán)不屬于不特定的債權(quán)，而是已經(jīng)具體發(fā)生的特定債權(quán)，無非A銀行具體履行該借款合同的義務(wù)的時間是在將來，所以當(dāng)2008年4月2日A銀行與B企業(yè)來辦理抵押,第一部分 最高額抵押權(quán)登記,權(quán)登記時，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以辦理，但辦理的是一般抵押權(quán)登記。當(dāng)然，

46、A銀行還可以與B企業(yè)約定，只有在辦理了抵押權(quán)登記之后，A銀行才會將該筆貸款1000萬元貸給B企業(yè)。無論如何，這些約定都不會改變雙方之間成立的是一般抵押權(quán)的事實(shí)。 我們認(rèn)為，關(guān)于“一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)”，應(yīng)作如下理解：,第一部分 最高額抵押權(quán)登記,A. 所謂“一定期間”就是“債權(quán)確定期間”，其開始日與終止日可以由當(dāng)事人約定。如果當(dāng)事人沒有約定或約定不明，那么依據(jù)物權(quán)法第206條第2項(xiàng)，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請求確定債權(quán) 。 B. “將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)”，意味著在最高額抵押權(quán)設(shè)立之時，當(dāng)事人之間還沒有發(fā)生具體的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，只是存在一個會導(dǎo)致具體債權(quán)發(fā)生的基礎(chǔ)法

47、律關(guān)系。 “將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)”,第一部分 最高額抵押權(quán)登記,有兩層涵義：其一，在最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)被確定之前，該債權(quán)本身不是特定的。不特定債權(quán)可以是，金額不特定的債權(quán)，也可以是尚未實(shí)際發(fā)生的債權(quán)（即將來債權(quán)）。但是，并非所有的金額不特定的債權(quán)或者將來的債權(quán)就是不特定債權(quán)。作為最高額抵押權(quán)擔(dān)保對象的不特定債權(quán)具有特殊含義，它是指債權(quán)本身具有變動性。申言之，最高額抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)，從最高額抵押權(quán)產(chǎn)生之時至被擔(dān)保的,第一部分 最高額抵押權(quán)登記,債權(quán)確定之時，該債權(quán)不斷發(fā)生、消滅，因此具有變動性、代替性，屬于一定范圍內(nèi)發(fā)生的、生生不息的債權(quán)。 其二，將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)意味著最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債

48、權(quán)都是將來的債權(quán)，而不能包括債務(wù)人尚未履行的確定債權(quán)。除非是當(dāng)事人特別約定將最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍（物權(quán)法第203條第2款）。,第一部分 最高額抵押權(quán)登記,由于最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)沒有特定而是將來的債權(quán)，因此最高額抵押權(quán)不從屬于特定的某個債權(quán)，而從屬于在一定期限內(nèi)不斷引發(fā)債權(quán)的“基礎(chǔ)法律關(guān)系”。因此，即便基礎(chǔ)法律關(guān)系引發(fā)的債權(quán)因清償、抵銷等原因，一度歸于消滅，甚至實(shí)際的債權(quán)額為零，但由于最高額抵押權(quán)是為擔(dān)保將來可能發(fā)生的不特定債權(quán)而存在的，所以它并不消滅。這是最高額抵押權(quán)與普通抵押權(quán)在從屬性上的重大差別。,第一部分 最高額抵押權(quán)登記,（2）最高額抵押權(quán)存

49、在最高債權(quán)額限度 “最高債權(quán)額限度”是指抵押權(quán)人基于最高額抵押權(quán)所能優(yōu)先受清償?shù)膫鶛?quán)的最高限度數(shù)額。這里所說的是抵押權(quán)人“所能夠”優(yōu)先受清償?shù)膫鶛?quán)的最高限度數(shù)額，而不是最高額抵押權(quán)實(shí)際擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，更不是債務(wù)人必須清償?shù)膫鶛?quán)數(shù)額。在最高額抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之前中唯一能確定的數(shù)字就是抵押人與抵押權(quán)人約定的“最高債權(quán)額限度”，因此當(dāng)最高額抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)到期，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)其權(quán)利時，就可能出現(xiàn)兩種情形：,第一部分 最高額抵押權(quán)登記,要么實(shí)際發(fā)生的債權(quán)數(shù)額大于最高債權(quán)額限度；要么最高債權(quán)額限度大于實(shí)際發(fā)生的債權(quán)數(shù)額。 如果是前者，則優(yōu)先受償范圍以最高限額為限，超過部分不具有先受償?shù)男ЯΓ喝绻呛笳?，則以實(shí)

50、際發(fā)生的債權(quán)余額為限對抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償。對此，擔(dān)保法解釋第83條第2款規(guī)定：“抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)最高額抵押權(quán)時，如果實(shí)際發(fā)生的債權(quán)余額高于最高限額的，以最高限額為限，超過部分不具有優(yōu)先受償?shù)男Я?；如果?shí)際發(fā)生的債權(quán)余額低于最高限額的，以實(shí)際發(fā)生的債權(quán)余額為限對抵押物優(yōu)先受償。”,第一部分 最高額抵押權(quán)登記,2、最高額抵押權(quán)的特性 抵押權(quán)在發(fā)生、處分和消滅上具有的從屬性是一般抵押權(quán)的重要屬性。最高額抵押權(quán)作為一種特殊的抵押權(quán)，其從屬性比較特殊，主要體現(xiàn)再以下幾方面： （1）最高抵押權(quán)設(shè)定時并不從屬于某一特定的債權(quán)，而是從屬于引起一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生債權(quán)的基礎(chǔ)法律關(guān)系。但是，一般抵押權(quán)在設(shè)定時必須從屬

51、于特定的債權(quán)，也就是說，,第一部分 最高額抵押權(quán)登記,這個債權(quán)必須是特定的，可以識別的。如果在辦理一般抵押權(quán)登記之時，這個債權(quán)并不確定，則違反了一般抵押權(quán)成立時的從屬性，房屋登記機(jī)構(gòu)不得辦理一般抵押權(quán)登記。事實(shí)上，擔(dān)保法解釋第56條第1款，對此就有明確的規(guī)定：“抵押合同對被擔(dān)保的主債權(quán)種類、抵押財產(chǎn)沒有約定或者約定不明，根據(jù)主合同和抵押合同不能補(bǔ)正或者無法推定的，抵押不成立。 ”,第一部分 最高額抵押權(quán)登記,例如，甲公司與乙銀行于2008年6月1日簽訂了一份抵押借款合同，約定乙銀行將于2008年10月10日發(fā)放一筆貸款給甲公司，具體數(shù)額屆時確定，甲公司以其一棟房屋向乙銀行設(shè)定一般抵押權(quán)。如果雙

52、方在2008年6月1日到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理一般抵押權(quán)設(shè)立登記的話，登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)予以登記。因?yàn)檫@個被擔(dān)保的主債權(quán)的約定是不明確的。,第一部分 最高額抵押權(quán)登記,但是，如果甲公司與乙銀行于2008年6月1日簽訂的是一份最高額抵押借款合同，該合同約定：乙銀行于2008年9月1日至2010年8月31日這兩年時間內(nèi)將發(fā)放最高額度不超過2000萬元的貸款給甲公司。甲公司應(yīng)以其一棟房屋設(shè)定最高額抵押權(quán)擔(dān)保。盡管，在合同簽訂時，乙銀行尚未發(fā)放任何一筆具體的貸款給甲公司，二者之間具體的債權(quán)數(shù)額如何并不清楚，但這卻并不妨礙房屋最高額抵押權(quán)的設(shè)立，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以登記。,第一部分 最高額抵押權(quán)登記,（2）最高額抵押權(quán)

53、沒有處分上的從屬性。抵押權(quán)處分上的從屬性是指讓與上的從屬性，即抵押權(quán)不能單獨(dú)為處分而讓與他人，只能與所擔(dān)保的債權(quán)一同轉(zhuǎn)換，或者在主債權(quán)轉(zhuǎn)移時消滅。就是說，抵押權(quán)在處分上的從屬性是指抵押權(quán)與所擔(dān)保的債權(quán)不能異其主體，而不是指抵押權(quán)人不能處分抵押權(quán)。就最高額抵押權(quán)而言，它在處分上的從屬性的特殊性為：并不隨某一具體債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。因?yàn)?，最高額抵押權(quán)并不從屬于某一特定的債權(quán)，因此該債權(quán),第一部分 最高額抵押權(quán)登記,即便被轉(zhuǎn)讓或者因第三人代位清償，也不導(dǎo)致最高額抵押權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓或?yàn)榈谌舜蝗〉谩?一般來說，最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓只是發(fā)生在以下兩種情形之一：其一，最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)確定，此時最高額抵

54、押權(quán)成為了一般抵押權(quán)，其當(dāng)然因主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。 其二，在最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)尚未確定之前，只有當(dāng)導(dǎo)致一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生債權(quán)的基礎(chǔ)法律關(guān)系轉(zhuǎn)讓時，最高額抵押權(quán)才隨同轉(zhuǎn)讓。此種轉(zhuǎn)讓必須由基礎(chǔ)法律關(guān)系的當(dāng)事人,第一部分 最高額抵押權(quán)登記,以及受讓人簽訂三方協(xié)議。對此，合同法第88條有明確的規(guī)定：“當(dāng)事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人?！?正因如此，物權(quán)法第204條有明確的規(guī)定：“最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外?！?第一部分 最高額抵押權(quán)登記,（3）最高額抵押權(quán)沒有消滅上的從屬性。抵押權(quán)消滅上的從屬性是

55、指抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)如因清償、提存、抵銷、免除等而全部消滅時，抵押權(quán)亦隨之消滅。由于最高額抵押權(quán)并不因抵押權(quán)存續(xù)期間內(nèi)的某一具體債權(quán)的消滅而消滅，因此就具體的各個債權(quán)而言，最高額抵押權(quán)沒有消滅上的從屬性。某一具體債權(quán)的消滅，并不意味著最高額抵押權(quán)所擔(dān)保債權(quán)的全部消滅，因?yàn)榇撕筮€有發(fā)生其他債權(quán)的可能，因此最高額抵押權(quán)并不因此而消滅。,第一部分 最高額抵押權(quán)登記,三、最高額抵押權(quán)的意義 房屋登記辦法之所以對最高額抵押權(quán)登記的問題做出詳細(xì)的規(guī)定，是因?yàn)樽罡哳~抵押權(quán)在社會經(jīng)濟(jì)生活中具有極為重要的意義。 1、最高額抵押權(quán)是一種便捷高效的擔(dān)保方式。 2、最高額抵押權(quán)有利于加強(qiáng)對銀行等金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)的擔(dān)保。

56、,第一部分 最高額抵押權(quán)登記,四、房屋最高額抵押權(quán)的設(shè)立登記 物權(quán)法第207條規(guī)定：“最高額抵押權(quán)除適用本節(jié)規(guī)定外，適用本章第一節(jié)一般抵押權(quán)的規(guī)定?！币虼耍罡哳~抵押權(quán)與普通抵押權(quán)在設(shè)立的程序與設(shè)立的內(nèi)容上基本相同，下面對最高額抵押權(quán)的設(shè)立問題加以詳細(xì)論述。 1、應(yīng)當(dāng)訂立書面的最高額抵押合同 2、最高額抵押合同的內(nèi)容,第一部分 最高額抵押權(quán)登記,與一般抵押合同相比，最高額抵押合同中有兩項(xiàng)比較特殊的條款： （1）最高債權(quán)額限度條款 （2）債權(quán)確定期間條款 3、房屋最高額抵押權(quán)的設(shè)立登記 物權(quán)法第187條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的

57、，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立?！?第一部分 最高額抵押權(quán)登記,房屋登記辦法第50條規(guī)定：“以房屋設(shè)定最高額抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請最高額抵押權(quán)設(shè)立登記?！?因此，以房屋或者正在建造的房屋設(shè)定最高額抵押權(quán)，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，最高額抵押權(quán)自登記時設(shè)立。如果當(dāng)事人僅僅訂立最高額抵押合同而沒有辦理登記，則房屋上并未成立最高額抵押權(quán)。,第一部分 最高額抵押權(quán)登記,4、設(shè)立最高額抵押權(quán)登記時提交的材料 房屋登記辦法第51條規(guī)定：“申請最高額抵押權(quán)設(shè)立登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）房屋所有權(quán)證書或房地產(chǎn)權(quán)證書；（四）最高額抵押合同；（五）一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)

58、生的債權(quán)的合同或其他登記原因證明材料；（六）其他必要材料?！?第一部分 最高額抵押權(quán)登記,5、將已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍時應(yīng)提交的材料 房屋登記辦法第52條規(guī)定：“當(dāng)事人將最高額抵押權(quán)設(shè)立前已存在債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍，申請登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）已存在債權(quán)的合同或其他登記原因證明材料；（二）抵押人與抵押權(quán)人同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔(dān)保范圍的書面材料?！?第一部分 最高額抵押權(quán)登記,6、最高額抵押權(quán)設(shè)立登記時登記簿上應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng) 房屋登記辦法第53條規(guī)定：“對符合規(guī)定條件的最高額抵押權(quán)設(shè)立登記，除本辦法第四十四條所列事項(xiàng)外，登記機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)將最高債權(quán)額、

59、債權(quán)確定的期間記載于房屋登記簿，并明確記載其為最高額抵押權(quán)。”,第一部分 最高額抵押權(quán)登記,房屋登記辦法第44條規(guī)定：“ 對符合規(guī)定條件的抵押權(quán)設(shè)立登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)記載于房屋登記簿：（一）抵押當(dāng)事人、債務(wù)人的名稱或者姓名；（二）被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額；（三）登記時間。”,第一部分 最高額抵押權(quán)登記,五、房屋最高額抵押權(quán)的變更登記 1、房屋最高額抵押權(quán)的變更情形 房屋登記辦法第54條規(guī)定：“變更最高額抵押權(quán)登記事項(xiàng)或者發(fā)生法律、法規(guī)規(guī)定變更最高額抵押權(quán)的其他情形，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請最高額抵押權(quán)變更登記?！?該條明確規(guī)定了以下兩種變更最高額抵押權(quán)的情形：,第一部分 最高額抵押權(quán)登記,（1）變更最高額抵押權(quán)登記事項(xiàng) 所謂變更最高額抵押權(quán)登記事項(xiàng)中的“最高額抵押權(quán)登記事項(xiàng)”包括兩大類： 其一，最高額抵押權(quán)的一般登記事項(xiàng)。 物權(quán)法第207條規(guī)定：“最高額抵押權(quán)除適用本節(jié)規(guī)定外，適用本章第一節(jié)一般抵押權(quán)的規(guī)定?！币虼?，登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上記載的最高額抵押權(quán)的一般登記事項(xiàng)包括：（1）