1、1,房地產(chǎn)標桿企業(yè)成本管理流程核心精解,201312,中國,主辦機構：贏房中國,課程介紹,由在標桿房企從事成本管理工作多年的專業(yè)課程講授專家主講。 在詳細介紹標桿房企的具體操作流程的同時，結合標桿房企的典型案例，重點闡述流程的關鍵控制點，解讀這些流程制定的原因和目的，深刻揭示標桿房企流程制度背后的管理精髓和本質，從而真正掌握標桿房企的流程制度并融會貫通，避免生搬硬套。,課程收益,全面了解標桿房企成本管理流程制度 深刻理解標桿房企成本管理核心關鍵控制點 分享標桿房企二十多年沉淀的典型案例 贈送本課件所涉及的標桿企業(yè)管理制度電子版（目標成本測算表除外）,課程對象,地產(chǎn)公司董事長、總經(jīng)理、成本（造價

2、）、采購分管領導 成本（造價）經(jīng)理、主管、造價工程師 采購經(jīng)理、主管、采購工程師,課程目錄,工程合同管理 簽證變更管理 預結算管理 工程檔案管理 招標采購管理 全成本管理,1.1 標桿房企制度流程,工程合同管理辦法 詳解 合同管理分工原則 合同管理遵循原則 合同結算約束原則 工程合同分類原則 工程合同擬稿審批表 審批流程,工程合同管理,1.2 標桿房企工程付款審批流程,工程付款審批流程 付款原則 特別事項 工程付款審批表,工程合同管理,1.3 合同精細化管理,工程合同管理,1.4 中國式合同潛規(guī)則,陰陽合同問題：預防萬一 合同名稱技巧：巧舌如簧 合同簽署時間：小心致命 備案合同內容：有備無患

3、官司裁決方式：甲乙有別,工程合同管理,1.5 合同管理三大關鍵點,合同官司本質 要命的開工令,工程合同管理,1.6 合同計價原則,簽訂固定總價合同的四個基本條件 避免小合同大結算,工程合同管理,1.7 標桿房企合同管理案例,工期管理案例 違約管理案例 合同管理案例,工程合同管理,13,1.8 案例探討,工程合同管理,合同索賠案例 某別墅項目由多種戶型組合而成 部分別墅由于圖紙設計失誤，沒有說明戶型組合方向 施工中發(fā)現(xiàn)有兩棟別墅的戶型方向錯誤，不得不拆除重做，造成幾十萬元的損失 請問本案如何處理索賠？ A 設計負全責 B 施工單位負全責 C 設計負主要責任，施工單位負部分責任 D 施工單位負主要

4、責任，設計負部分責任,2.1 標桿房企制度流程,設計變更及現(xiàn)場簽證管理辦法詳解 通用管理原則 簽證變更類型 簽證變更流程 責任承擔原則 結算控制條款 簽證變更單 一個指令單可有多個確認單 現(xiàn)場土石方簽證確認辦法 審批單不能替代確認單,簽證變更管理,2.2 簽證變更三個必備單,標桿房企新舊簽證變更單變化、優(yōu)缺點比較 單一：乙方不應參與 單二：辦理完工依據(jù) 單三：結算根本依據(jù) 不是唯一 事后補單案例 綠化變更案例,簽證變更管理,2.3 標桿房企簽證變更管理核心詳解,簽證變更關鍵控制點 緊急情況約定 來自乙方對甲方的保護 不可追溯工程規(guī)定：拆除案例 變更前現(xiàn)場確認記錄 無效規(guī)定 三單齊全 專業(yè)會簽

5、交樓影響 原件結算,簽證變更管理,2.4 簽證變更處理三大原則,土石方案例 材料換填案例,簽證變更管理,3.1 標桿房企制度流程,工程計價管理辦法詳解 通用原則 資料規(guī)定 計價原則 施工組織設計特別條款,預結算管理,3.2 標桿房企制度流程,工程預結算管理辦法詳解 通用原則 結算流程 時間要求 優(yōu)先原則 工程結算審批表 竣工結算造價協(xié)議清單 ,預結算管理,3.3 標桿房企制度流程,工程報送結算資料作業(yè)指引詳解 通用要求 特別要求：土石方、樁基 、園林,預結算管理,3.4 標桿房企制度流程,工程結算復核實施細則詳解 通用原則 關鍵原則 權利責任 復核基本方法 復核過程控制,預結算管理,3.5 現(xiàn)

6、代預算管理模式,現(xiàn)代預算管理與傳統(tǒng)預算管理差異 預算工作已不再是一棟樓一次算完,預結算管理,3.6 標桿房企預結算管理核心詳解,結算原則大樣圖案例 結算規(guī)劃結算不及時案例 材料管理甲供材案例 現(xiàn)場控制構造柱案例 細節(jié)技巧屋面防水、園建基礎案例 單位管理結算范圍案例 竣工控制竣工驗收案例 關閉結算涂料結算案例,預結算管理,3.7.1 目標成本階段對結算的管理,預結算管理,25,3.7.2 施工圖階段對結算的管理,預結算管理,26,3.7.3 招標階段對結算的管理,預結算管理,27,3.7.4 施工階段對結算的管理,預結算管理,28,3.7.5 結算階段對結算的管理,預結算管理,29,3.8 管理

7、結算的六個方向,預結算管理,30,3.9 結算三大條件,預結算管理,31,3.10 案例探討,預結算管理,綠化變更案例 簽合同前對方發(fā)現(xiàn)有一種樹單價錯誤（少一個零），造成價格偏差200萬元 修正此錯誤，對方將由最低價變成次低價 對方董事長簽下承諾函，同意價格不調整 請問本案如何處理？ A 仍由該公司中標，合同金額不變 B 取消該合同，改由次低價中標（合同金額增加100萬元） C 其它建議,4.1 標桿房企制度流程,成本檔案管理辦法詳解 通用原則 檔案分類 歸檔主線 保存規(guī)定,工程檔案管理,4.2 工程檔案存放原則,存檔文件 查詢文件 制度文件 結算文件 過期文件,工程檔案管理,4.3 工程檔案

8、管理關鍵控制點,公共集中原則：公屬性 權限分級原則：保密性 及時存檔原則：完整性 及時清理原則：有效性 銷毀時限原則：回收性 借閱登記原則：追溯性 臺賬檢索原則：快捷性 定期備份原則：安全性,工程檔案管理,4.4 標桿房企檔案管理案例,圖紙錯誤案例 合同臺賬案例,工程檔案管理,5.1 標桿房企制度流程,工程招標管理辦法詳解 通用原則 決策機構 職責分工及詳細分工表 招標策劃主要內容 標段劃分案例 招標方案案例 標底規(guī)定 投標單位規(guī)定 供應商管理案例 定標規(guī)定 廢標規(guī)定 工程采購管理辦法,招標采購管理,5.2 標桿房企制度流程,采購信息管理規(guī)定詳解 保密級別 范圍規(guī)定 內控規(guī)定,招標采購管理,5

9、.3 標桿房企制度流程,供應商資質審查操作指引詳解 審查原則 考察原則 營銷整合案例,招標采購管理,5.4 標桿房企招標采購流程詳解,組織架構 采購模式分類 采購原則 戰(zhàn)略合作層級 供應商分類 采購業(yè)務框架圖,招標采購管理,5.5 標桿房企商務標評標方法,經(jīng)濟標評審報告示例 錯漏項處理原則 廢標、棄標情況 目標成本 不平衡報價 特別條款 傳播范圍 標書準確性判斷技巧,招標采購管理,5.6 外聯(lián)環(huán)節(jié)關鍵控制點,組織分工 外聯(lián)原則,招標采購管理,5.7 發(fā)標環(huán)節(jié)關鍵控制點,發(fā)標原則 留下痕跡 發(fā)標案例,招標采購管理,5.8 答疑環(huán)節(jié)關鍵控制點,答疑原則 留下痕跡 串標案例,招標采購管理,5.9 開

10、標環(huán)節(jié)關鍵控制點,開標原則 囿于形式 招標泄密案例,招標采購管理,5.10 定標環(huán)節(jié)關鍵控制點,定標原則,招標采購管理,6.1 標桿房企全成本管理理念及其核心,管理角度看成本,全成本管理,6.2 標桿房企全成本管理理念及其核心,全成本管理,薩繆爾森經(jīng)濟學(1948)前言,我在賺錢謀生預算員 我在做全國最出色的石匠活造價師 我在建一座教堂成本管理者 不是職務決定一個人是否是管理者,管理角度看成本,6.3 標桿房企全成本管理理念及其核心,全成本管理,管理角度看成本,“一個重視貢獻、為結果負責的人，不管他職位多卑微，都屬于高層管理者”Peter F. Drucke,6.4 標桿房企全成本管理理念及其

11、核心,管理角度看成本,全成本管理,6.5 標桿房企全成本管理理念及其核心,全成本管理,6.6 標桿房企全成本管理模式,全成本管理,造價審算型：被動 事后 目標管理型：主動 事前 企業(yè)經(jīng)營目標=預期售價-目標成本,6.7 標桿房企成本管理架構,全成本管理,6.8 標桿房企全成本關系圖,全成本管理,6.9 標桿房企全成本構成,全成本管理,土地成本 前期準備費 建筑工程費 安裝工程費 室外管網(wǎng)工程費 園林環(huán)境費 配套設施費 開發(fā)間接費 期間費,6.10 標桿房企目標成本管理體系,全成本管理,目標成本是參考歷史成本數(shù)據(jù)、資料，結合目前市場價格情況，并預測未來價格走向，同時根據(jù)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品預期售價和期

12、望利潤，預先制定并力爭控制的產(chǎn)品成本 目標成本作為產(chǎn)品未來成本的控制依據(jù)，是產(chǎn)品設計、采購、施工等整個項目開發(fā)過程的指導和控制性文件，是企業(yè)各部門通過技術、經(jīng)濟和管理等措施努力需要實現(xiàn)的產(chǎn)品成本的控制線,6.11 標桿房企目標成本管理體系,全成本管理,6.12 標桿房企目標成本管理體系,全成本管理,目標成本管理實施細則詳解 目標成本文件構成 目標成本管理原則 制定步驟 修訂條件 考核指標,6.13 標桿房企目標成本編制原則,全成本管理,6.14 標桿房企目標成本編制程序,全成本管理,6.15 標桿房企目標成本測算表,全成本管理,目標成本測算表簡介,6.16 標桿房企目標成本控制責任書,全成本管

13、理,目標成本控制責任書詳解 編制依據(jù) 各部門作業(yè)目標 控制要點 施工組織案例,6.17 標桿房企新城市目標成本解決方案,全成本管理,借助網(wǎng)絡 政府部門 造價管理 咨詢公司 施工企業(yè),房產(chǎn)公司 親朋好友 樓盤考察 實地踏勘 謹慎對比,6.18 標桿房企前期成本管理模式,全成本管理,設計階段成本管理工作指引詳解 概念設計階段 方案設計階段 建筑設計 結構設計 安裝設計 環(huán)境設計 銷售包裝工程設計 組團劃分案例 景觀設計案例,6.19 標桿房企產(chǎn)品線,全成本管理,6.20 標桿房企無效成本管理,全成本管理,無效成本管理工作指引詳解 無效成本定義 無效成本分類 無效成本控制措施 無效成本分析表 材料保

14、管案例 無效成本案例,6.21 標桿房企動態(tài)成本管理,全成本管理,成本的發(fā)生和形成是一個不斷變化的過程，決定了成本控制是一個動態(tài)過程 動態(tài)成本管理就是在成本的發(fā)生和形成過程中，為達到預期的目標成本，所進行的成本預測、分析、監(jiān)控、實施、反饋，并通過對實際發(fā)生成本與目標成本的比較，采取相關措施或進行相應調整,6.22 動態(tài)成本管理意義,全成本管理,保證成本處于可控 保證目標成本實現(xiàn) 提供成本決策依據(jù) 滿足融資渠道需要,6.23 標桿房企動態(tài)成本構成,全成本管理,6.24 標桿房企動態(tài)成本管理原則,全成本管理,全過程管理原則 全員管理原則 目標管理原則 責任管理原則 及時調整原則,6.25 標桿房企動態(tài)成本管理月報,全成本管理,成本管理月報介紹,6.26 標桿房企責任成本管理,全成本管理,實行責任成本管理的目的，在于貫徹落實責權利相結合的原則，促進成本管理工作健康發(fā)展，更好地完成和實現(xiàn)目標成本 責任成本通過將目標成本進行層層分解，明確各責任部門的成本管理職責，并依據(jù)規(guī)定的考核標準進行評估、反饋，評價其成本職責履行情況，從而起到加強成本管理的作用和目的 屬于成本保障體系，落實目標成本、控制動態(tài)成本的重要一環(huán),6.27 標桿房企責任成本管理體