1、,2010年湘潭商品房價格走勢,2005年-2010年10月湘潭商品房供求走勢,調(diào)控下的市場大勢：湘潭房地產(chǎn)市場受政策影響較小，規(guī)模逐年擴張，房價保持了穩(wěn)定持續(xù)上漲勢頭,2010年，湘潭市商品房供應206.8萬平米，為09年全年供應量的1.64倍（09年商品房供應125.81萬平米）； 其中商品房成交面積達215.7萬平米，較09年增長近30%； 供求方面，2010年供求系數(shù)為0.96，市場持續(xù)供不應求； 2010年，湘潭房地產(chǎn)價格持續(xù)穩(wěn)定增長，12月商品房成交均價漲至3084元/平米,1、區(qū)域地段相似； 2、規(guī)模相當； 3、推售時間重疊； 4、產(chǎn)品面積段類似；,競爭對手篩選的四大原則,競爭對

2、手鎖定,一級競爭對手： 香樟園南院 白石古蓮城 宜華湘江名城,二級競爭對手： 建鑫城國際 東方名苑 中地凱旋城,市場競爭分析鎖定競爭對手,白石古蓮城,香樟園南院,盤龍名府,盤龍御景園,建鑫城國際社區(qū),東方名苑,中地凱旋城,宜華湘江名城,本案,香樟園南院10.9萬平米高尚社區(qū)；產(chǎn)品涵蓋兩/三/四房，面積段90-145平米；二期將推3棟約3萬，預計今年5月份開盤,以春夏秋冬四季命名組團園林，四季常綠；,大規(guī)模社區(qū)配套商業(yè)，綜合會所提升社區(qū)檔次,約42%超高綠化率，精心打造河西品質(zhì)高尚人居社區(qū),規(guī)劃配套分析：規(guī)劃有四季花園園林，商業(yè)中心，綜合會所；整體規(guī)劃一般，無明顯特色,四房：141.76,兩房：

3、92.34,三房：132.88,戶型方正，全明戶型 干濕分區(qū)，動靜分區(qū) 主臥飄窗設計； 客廳朝南，帶大陽臺,臥臥朝南，采光面大 主臥帶獨立陽臺，衣帽間，體現(xiàn)戶主尊貴地位 4.5米寬客廳、餐廳橫廳設計，采光足 共衛(wèi)靠近廚房，遠離次臥，實用不便,4.5米寬客廳、餐廳橫廳設計， 采光好 臥臥朝南，帶獨立陽臺或飄窗 干濕分區(qū)，動靜相離，私密保證,產(chǎn)品分析：戶型中規(guī)中矩，無入戶花園，且缺乏創(chuàng)新與亮點，部分戶型存在硬傷，戶型難以與本案抗衡,香樟園南院：兩房產(chǎn)品通透性好，雙陽臺設計，中規(guī)中矩，景觀價值低，且面積浪費多；三房產(chǎn)品缺少創(chuàng)新，附加值較低； 本案兩房：面積更經(jīng)濟緊湊（87.9平以下），舒適度高，附加

4、值高，競爭占優(yōu)！ 本案三房：創(chuàng)新與靈活度高，附加值高，面積緊湊實用，競爭占優(yōu)！ 本案四房：豪華尺度，180平以上；客戶更高端,優(yōu)勢分析（+）,劣勢分析（-）,一期已經(jīng)入住，社區(qū)居住氛圍更濃厚 社區(qū)規(guī)劃配套齊全 本土品牌開發(fā)商，品質(zhì)信得過,片區(qū)屬于老城區(qū)，交通等市政配套落后 戶型缺乏創(chuàng)新，沒有亮點，且存在硬傷 缺乏突出的外部優(yōu)質(zhì)景觀,競爭對抗策略,競爭對抗策略：本案與香樟園南院在區(qū)位，配套上競爭持平；本案規(guī)模、景觀更優(yōu)，因此本案可從規(guī)模、景觀上進行對抗。,白石古蓮城：百萬級雙景中式物業(yè)，河西高端品質(zhì)豪宅；目前售價4000元/平米，在售產(chǎn)品130平三房，170平四房，目前在售一期夏荷里組團；二期下

5、半年預售,白石古蓮城,本案,規(guī)劃開發(fā)：項目分四期開發(fā)，目前開發(fā)的為一期，共8棟，為18-29層小高層、高層，塔式、板樓相結(jié)合,項目整體分析四期開發(fā)，分別為夏荷里、松竹里、濱湖園、楓林園四組團，目前開發(fā)一期夏荷里組團； 一期共7棟18-29層高層建筑，板式，塔式相結(jié)合； 目前推出樓棟為E、F、H棟； 規(guī)劃上采取人車分流設計，中央水景園林；,產(chǎn)品分析：一梯兩戶/兩梯四戶，大尺度公園景觀豪宅，一步式陽臺設計，室內(nèi)即使可欣賞戶外美景,大客廳、大臥室設計，舒適寬敞； 戶戶入戶花園設計 弱化觀景陽臺，增大客廳面寬及面積，將景觀引入室內(nèi)； 一步式陽臺，雙層挑高；,95-101平兩房,173-177平四房,1

6、27-139平三房,板樓設計，戶型通透 入戶花園設計，附加值高 臥臥朝南，臥臥帶飄窗設計,大客廳、大臥室設計，舒適寬敞； 弱化觀景陽臺，增大客廳面寬及面積，將景觀引入室內(nèi)； 一步式陽臺，雙層挑高；,白石古蓮城：二房、三房、四房以寬舒見長，尺度闊綽，注重利用公園景觀與江景利用；高度舒適性； 本案兩房：舒適度高，附加值高，競爭占優(yōu)！ 本案三房：創(chuàng)新與靈活度高，附加值高，面積緊湊實用，競爭持平！ 本案四房：戶型中規(guī)中矩，創(chuàng)新不足，競爭不占優(yōu)勢,優(yōu)勢分析（+）,競爭對抗策略：本案與白石古蓮城相比在規(guī)模、景觀、產(chǎn)品上暫時稍弱，在地段，配套，江景資源上優(yōu)勢明顯，可放大優(yōu)勢，進行針對性對抗,規(guī)模大盤 稀缺白

7、石公園景觀物業(yè) 稀缺江景物業(yè) 內(nèi)部中心園林景觀 稀缺的中式現(xiàn)代建筑,劣勢分析（-）,屬于舊城區(qū)，周邊環(huán)境形象一般 交通線路少，出行不甚便捷 四房產(chǎn)品面積偏大，總價過高 一步式樣陽臺設計，贈送率不高,競爭對抗策略,湘江名城：體育公園物業(yè)，160萬江景大盤 ；粵派實力開發(fā)商宜華集團代表作；目前開發(fā)一期產(chǎn)品，與本項目全年競爭,規(guī)劃配套分析：通過沿江建筑錯位排布，最大化利用江景資源；利用體育館等市政配套，將項目打造為運動健康體育地產(chǎn)項目，外部資源內(nèi)部化，實現(xiàn)項目價值,體育館,項目主入口設置在體育館對面，有利于利用體育館配套，將外部配套資源內(nèi)部化，實現(xiàn)項目價值,通過內(nèi)部中央水景園林打造，提升周邊別墅、洋

8、房產(chǎn)品價值，彌補外部資源不足,產(chǎn)品設計：歐陸新古典主義風格；戶型設計大氣，尺度舒適；以三房為主打戶型，產(chǎn)品極具競爭優(yōu)勢,132.17三房,餐廳與客廳相連，南北通透，空氣流通順暢 主臥與次臥步入式落地窗設計，展現(xiàn)尊貴 南向觀景陽臺與北向生活陽臺設計，空間明朗,4.7米超大開間客廳，尊貴專享；餐廳與客廳相連，南北通透 主臥270全景窗設計，品賞四季美景；私家空中花園設計，品味休閑 北向次臥270拐角飄窗設計與南向次臥飄窗設計，空間更為開闊,163.4四房,雙陽臺,入 戶 花 園,觀景陽臺,83.5二房,優(yōu)勢分析（+）,劣勢分析（-）,160萬平米規(guī)模社區(qū)； 占據(jù)城市有利地段； 擁有一線江景，物業(yè)類

9、型豐富； 以運動為主題，走體育地產(chǎn)發(fā)展模式,江景資源利用率較低； 項目整體缺乏特色和亮點； 項目整體檔次受運動主題影響,競爭對抗策略,競爭對抗策略：本案與湘江名城相比無明顯特殊優(yōu)勢，但本案同樣擁有一線江景，因此本案在園林打造、江景利用上若能夠有所創(chuàng)新與突破，以及通過具有特色的主題打造，將能夠?qū)崿F(xiàn)與湘江名城的抗衡中占優(yōu)勢,東方名苑市府品質(zhì)樓盤標桿；在售二期1、2、3、6棟房源，約8.7萬平米，產(chǎn)品面積89-190平米，預計今年4月將推出4，5棟房源,本案,二期配套豐富，包括1.2萬平米會所、泳池、健身房等公共配套，15萬平米商業(yè)，以及中心1.8萬平米的湖景資源，項目依舊是湘潭首屈一指的標桿之作。

10、,占據(jù)湘潭市府央?yún)^(qū)核心地段，坐享區(qū)域頂級配套，整體檔次高,規(guī)劃配套分析：二期以公園居為項目主題定位，規(guī)劃有1.8萬平米中心湖景，以及1.2萬平米公共配套，15萬平米商業(yè),中 心 湖 景,商 業(yè),會所、健身房,自身配套,周邊配套,市政府、市委、人大、政協(xié) 湘潭電視臺、房產(chǎn)局 湘潭大劇院、東方紅廣場、湖湘公園 步步高、紅旗商貿(mào)、建鑫家居廣場、 建設銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行 湘潭第六醫(yī)院、婦幼保健院,1.2萬會所配套 15萬商業(yè)配套 1.8萬湖景配套 社區(qū)幼兒園、籃球場,產(chǎn)品分析：產(chǎn)品面積跨度大，在89-190平米之間，戶型以兩房三房為主，贈送面積大，戶型設計合理，產(chǎn)品競爭力強,B型：兩房106平米

11、,A型：三房139平米,C型：三房134平米,D型：三房143平米,戶型中規(guī)中矩，主臥帶獨衛(wèi)； 戶型舒適尺度大，但面積浪費多； 動靜分區(qū)不合理，性價比低；,戶型中規(guī)中矩，主臥帶獨衛(wèi)； 客廳餐廳一體，舒適尺度大； 陽臺進深大且開闊,戶型中規(guī)中矩，主臥帶獨衛(wèi)； 雙陽臺設計，舒適性強； 落地飄窗設計，凸顯產(chǎn)品價值；,戶型中規(guī)中矩，主臥帶獨衛(wèi)； 三景觀陽臺，雙飄窗設計，創(chuàng)新十足； 超大客廳，衣帽間，儲藏室等設計提升產(chǎn)品價值,東方名苑：兩房產(chǎn)品中規(guī)中矩，缺乏亮點，性價比低；三房舒適尺度較好，創(chuàng)新點多；四房較奢華，面積尺度，同時面積浪費也多，缺少創(chuàng)新亮點； 本案兩房：舒適度高，附加值高，競爭占優(yōu)！ 本案三

12、房：創(chuàng)新與靈活度高，附加值高，面積緊湊實用，競爭持平！ 本案四房：戶型方正大氣，產(chǎn)品擁有空中花園，附加值高,競爭占優(yōu)！,優(yōu)勢分析（+）,劣勢分析（-）,占據(jù)市府中央核心地段，區(qū)位價值與配套優(yōu)勢明顯； 內(nèi)部湖景資源與周邊公園配套使項目景觀價值突出； 一期銷售的“叫好叫座”，使項目品質(zhì)與品牌形象深入人心,產(chǎn)品以大戶型為主，面積尺度大，總價高，浪費面積多； 戶型缺乏創(chuàng)新，性價比與附加值不高；,競爭對抗策略,競爭對抗策略：本案與東方名苑相比在區(qū)位、規(guī)模、配套、品牌影響力上全面處于下風，僅能在景觀資源上保持一定優(yōu)勢，因此本項目還需進一步放大景觀價值與優(yōu)勢，同時在產(chǎn)品級園林上有所突破。,建鑫城國際150萬

13、平米城市綜合體大盤。目前在售二期5號棟，10號棟約300套左右，以公寓、兩房、三房產(chǎn)品為主，預計5月份將推出2期剩余產(chǎn)品,建鑫國際社區(qū)二期共12棟小高高層產(chǎn)品，目前在售5/10號棟，以公寓與高層住宅為主，戶型以兩房三房為主，面積段在79-135平米之間,1期,2期,3期,4期,（待開發(fā)）,（待開發(fā)）,高層住宅+專業(yè)家居商業(yè),高層住宅+商業(yè)+寫字樓,本案,規(guī)劃配套分析：項目規(guī)劃有9000平米市政廣場，東南亞風情園林，人人樂超市，以及酒店與寫字樓，公寓等，整體上屬于新城綜合體項目，周邊配套完善，項目綜合素質(zhì)較高,東南亞風情園林云頂雅境,市政廣場,酒店與寫字樓,自身規(guī)劃與配套,人人樂超市、崇尚百貨

14、東南亞風情園林、空中游泳池 棋牌室、健身中心、SPA、桑拿 咖啡沙龍、紅酒品鑒屋,周邊配套,一期成熟配套商業(yè) 中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行 車行（雪佛蘭4S店） 寶塔醫(yī)院 湘潭職業(yè)技術(shù)學院、火炬小學,一期商業(yè),產(chǎn)品分析：產(chǎn)品線豐富，涵蓋兩/三/四房，面積段跨度在79-140平米，戶型設計合理，具有創(chuàng)新性及高舒適性，性價比及附加值均較高，產(chǎn)品競爭力強大,83平米兩房,109平米三房,140平米四房,產(chǎn)品方正實用，布局合理 戶型舒適尺度較好，但缺少靈活與創(chuàng)新； 陽臺面積較大，景觀價值較好；,產(chǎn)品功能分區(qū)合理，緊湊實用； 戶型舒適尺度較好，附加值較高，贈送入戶花園，大陽臺，拐角飄窗等；,戶型設計較為

15、奢侈，舒適尺度大； 多陽臺，入戶花園設計，提升了產(chǎn)品的附加值與性價比； 產(chǎn)品具有較強的靈活性與創(chuàng)新性；,建鑫城國際：二房周正實用；三、四房戶型周正，贈入戶花園，飄窗，戶型舒適度高 本案兩房：面積更緊湊； 本案三房：創(chuàng)新與靈活度相對低，無競爭優(yōu)勢！ 本案四房：豪華尺度，180平以上；客戶更高端,優(yōu)勢分析（+）,劣勢分析（-）,城市綜合體大盤，影響力較大； 地段優(yōu)勢較明顯； 各種生活配套完善，綜合素質(zhì)高； 物業(yè)類型豐富，吸附力強； 東南亞風情主題園林，獨具特色,產(chǎn)品以大戶型為主，戶型設計上存在不足，得房率低 無強勢景觀資源,競爭對抗策略,競爭對抗策略：本案與建鑫城國際社區(qū)相比在規(guī)模、配套、產(chǎn)品上處

16、于下風，僅在景觀上具有優(yōu)勢，因此可通過一線江景實現(xiàn)競爭差異化，體現(xiàn)優(yōu)勢。,中地凱旋城法國風情貴族生活住區(qū)。項目分三期開發(fā)，目前在售二期共11棟，約600套左右，建筑面積4.5萬平米，預計銷售周期將持續(xù)到2011年下半年,項目共分三期開發(fā)，目前一期售罄，2010年10月31日二期開盤，產(chǎn)品主打50一房，105、111三房，36000法式園林隨著呈現(xiàn)，,本案,規(guī)劃配套分析：規(guī)劃有3.6萬法式風情的中央皇室園林，以及凡爾賽廣場，一期8000平米商業(yè)也逐漸成熟，周邊配套也較為完善，項目整體素質(zhì)較好,3.6萬平米中心園林,二期規(guī)劃及配套,項目規(guī)劃有3.6萬平米皇室園林以及一期8000平米商業(yè)，同時凡爾賽

17、廣場、香水廣場南北呼應，勝利女神廣場、皇冠水景廣場、水世界廣場點綴其間、錯落有致。埃菲爾園、凡爾賽園、塞納園、雨果園四大組團將完全展現(xiàn)法式風情生活,產(chǎn)品分析：產(chǎn)品主打一房和三房戶型，面積段在50-133平米之間，以緊湊實用為主，整體中規(guī)中矩，功能分區(qū)合理，但缺少創(chuàng)新亮點，產(chǎn)品附加值較低，競爭力較弱,105平米三房,111平米三房,戶型緊湊實用，分區(qū)合理； 產(chǎn)品缺少創(chuàng)新與亮點，附 加值較低；,戶型緊湊實用，分區(qū)合理； 產(chǎn)品呈L型，是產(chǎn)品一大缺陷； 產(chǎn)品缺少創(chuàng)新與亮點，附 加值較低；,二期,優(yōu)勢分析（+）,劣勢分析（-）,稀缺的法式異域風情生活社區(qū)； 占據(jù)城市有利地段； 有成熟的園林實景展示； 周

18、邊配套較為完善,產(chǎn)品設計單一，產(chǎn)品線不夠豐富，戶型存在缺陷； 項目整體缺乏品質(zhì)感,競爭對抗策略,競爭對抗策略：本案與中地凱旋城相比最核心優(yōu)勢在于景觀，若本案在園林打造上也能夠有所創(chuàng)新與突破，將全面壓制中地凱旋城,區(qū)域典型項目產(chǎn)品綜合對抗分析市場仍然缺乏具有特色主題的項目，本案除地段、配套、景觀具有一定優(yōu)勢外，規(guī)劃、品牌、產(chǎn)品等其他方面素質(zhì)不占絕對優(yōu)勢,區(qū)位,規(guī)模,配套,定位/主題,園林,產(chǎn)品,區(qū)域典型項目產(chǎn)品對抗分析本案需通過放大景觀、地段、配套上的優(yōu)勢與價值，才能與競爭項目實現(xiàn)有利抗衡,本案屬于資源型樓盤，基于市場競爭分析，本案差異化競爭突破方向在園林景觀、定位或主題上,推售時機初判：4月-8月市場集中放量，市場競爭相對激烈；8月-9月市場存在供