1、重慶“塞納左岸” 項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位報(bào)告,2,土地屬性分析 城市客戶細(xì)分分析 項(xiàng)目輻射和板塊分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 客戶和產(chǎn)品的對(duì)應(yīng)分析,3,核心區(qū)和核心鎮(zhèn)規(guī)劃 擴(kuò)張“3+3+2”核心主城區(qū)，即：兩路、龍溪、北部新區(qū)三大板塊，空港工業(yè)園區(qū)、兩路工業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)三個(gè)園區(qū)，空港新城、悅來(lái)新城兩座新城。 擴(kuò)張核心鎮(zhèn)規(guī)模，提升洛磧、統(tǒng)景、龍興3個(gè)核心鎮(zhèn)功能,重慶北部區(qū)鎮(zhèn)“3+3+2”發(fā)展規(guī)劃,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,4,渝北區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃（一圈四帶）,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,5,項(xiàng)目區(qū)位： 位于主城區(qū)的渝北區(qū) 與北部新區(qū)連為一體位于國(guó)家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)內(nèi) 屬于兩路組團(tuán)果園片區(qū)板塊上屬于回興

2、板塊 東：機(jī)場(chǎng)高速、國(guó)際食品工業(yè)園區(qū)； 西：安圣大道、西南政法大學(xué)； 南：規(guī)劃路、低端住宅區(qū)； 北：中環(huán)快速干道 距離 觀音橋商圈15公里 江北城CBD14公里 牛角沱（重要交通樞紐）18公里 江北機(jī)場(chǎng)7-8公里,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,6,項(xiàng)目相關(guān)指標(biāo),項(xiàng)目地塊情況：整個(gè)地塊被規(guī)劃中的一條20米寬的城市道路分為南北2塊。1號(hào)地塊（北面）占地面積324畝，2號(hào)地塊（南面）占地面積20畝，整體規(guī)劃容積率1.5。,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,7,項(xiàng)目周邊配套情況： 交通： 801線路：木魚(yú)石花園西政本部 619線路：火車站空港開(kāi)發(fā)區(qū) 中巴線路：渝北兩路江北陽(yáng)光城 商業(yè)和商務(wù)、休閑設(shè)施：

3、 周邊沒(méi)有大型的商業(yè)配套設(shè)施，中高端商務(wù)、休閑設(shè)施基本處于空白狀態(tài)；主要的商業(yè)集中在周邊的住宅裙樓，多為中、低端日常消費(fèi) 教育設(shè)施 現(xiàn)狀教育設(shè)施有西南政法大學(xué)、海聯(lián)學(xué)院、南方翻譯學(xué)院、川外雙語(yǔ)學(xué)校（小學(xué)到高中）、重慶一中寄宿學(xué)校；附近有一規(guī)劃小學(xué),資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,8,項(xiàng)目周邊主要道路現(xiàn)狀,金果大道、留云路、金渝大道將本案所在板塊與金開(kāi)大道板塊很好的聯(lián)系在一起，交通組織便利。,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,9,項(xiàng)目周邊主要道路規(guī)劃,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,10,土地屬性清單,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,11,周邊住宅項(xiàng)目,藍(lán)色字體項(xiàng)目為客戶心目中回興板塊項(xiàng)目，黑色字

4、體項(xiàng)目為北部新區(qū)項(xiàng)目，紅色字體為潛在項(xiàng)目,板塊在供應(yīng)體量的比例上，以中低端住宅（主要以價(jià)格為衡量標(biāo)準(zhǔn)）供應(yīng)為主，大多為緊湊型和標(biāo)準(zhǔn)型產(chǎn)品，以吸引周邊客群（周邊產(chǎn)業(yè)工人）以及主城區(qū)內(nèi)承受能力較低、對(duì)價(jià)格敏感的一部分客群 該區(qū)域中高端住宅一直持續(xù)存在供應(yīng)（如青河灣、伽藍(lán)藝墅等），但由于0407年與北部新區(qū)獨(dú)立存在，難以形成較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)，一直發(fā)展緩慢 北部新區(qū)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)成為重慶人心目中認(rèn)可的“富人區(qū)”，并且隨著道路體系的完善，項(xiàng)目所在的板塊已經(jīng)逐漸與北部新區(qū)融為一體。,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,12,已開(kāi)發(fā)成熟的北部新區(qū)項(xiàng)目圖示,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,13,東原香山,地理位置

5、：重慶北部新區(qū)機(jī)場(chǎng)高速鱷魚(yú)館旁 建筑形態(tài)：聯(lián)排別墅、少量獨(dú)立別墅 占地面積：400畝，建筑面積：19萬(wàn)方，容積率：0.58,開(kāi)發(fā)策略及開(kāi)發(fā)思路研究 以低容積率（0.58）的經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅和獨(dú)立別墅沖擊市場(chǎng)。通過(guò)樣板示范區(qū)向市場(chǎng)首次展示產(chǎn)品,戶型配比,目前尚未開(kāi)盤，現(xiàn)場(chǎng)詢價(jià)約開(kāi)在10000元/平米左右，客戶積累較好，,周邊項(xiàng)目（1）,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,14,紅樹(shù)林,地理位置：空港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)凌空大道 占地面積10萬(wàn)方，總建面22萬(wàn)方，容積率2.16 項(xiàng)目構(gòu)成：28棟4+1退臺(tái)式花園洋房和小高層構(gòu)成,周邊項(xiàng)目（2）,客戶來(lái)源： 兩路片區(qū)附近客戶占主力，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)員工、周邊職教教職

6、工、私營(yíng)企業(yè)主，客戶收入水平處于兩路中等水平，家庭年收入集中在8-10萬(wàn)元左右。,以“低單價(jià)”+“較高檔次的物業(yè)形態(tài)”的策略，掠奪市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)快速銷售，快速周轉(zhuǎn),資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,15,天江常青藤,地理位置：渝北果塘路，西政渝北校區(qū)南側(cè) 。 項(xiàng)目概況：占地面積338169平米，建筑面積115000平米，容積率0.34，總戶數(shù)367戶。一期56套，2期99套；3期未定；車位數(shù)400聯(lián)排別墅每套均配置1個(gè)室內(nèi)車位；獨(dú)立別墅每棟配置一個(gè)室內(nèi)車位或兩個(gè)車位。,周邊項(xiàng)目（3）,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,16,山語(yǔ)間,地理位置：渝北回興，位于重慶市渝北區(qū)回興國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)生態(tài)園區(qū)，緊鄰機(jī)場(chǎng)高

7、速、經(jīng)開(kāi)大道 客戶來(lái)源：主要來(lái)自于北部城區(qū),周邊項(xiàng)目（4）,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,17,綠地翠谷,地理位置：北部新區(qū)金渝大道汽博中心旁，西政渝北校區(qū)西側(cè) 項(xiàng)目概況：占地面積520000，其中一期約192170（樓書）；建筑面積480000 其中一期約128000（樓書）；容積率0.95 其中一期0.66（樓書）；總戶數(shù)2500戶，其中一期724；車位構(gòu)成一期約為507個(gè)，其中疊拼別墅、聯(lián)排別墅每套分別的配置1個(gè)室內(nèi)車位,周邊項(xiàng)目（5）,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,18,周邊項(xiàng)目（6）,尚地,地理位置：渝北區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技園區(qū)寶石路 項(xiàng)目概況：占地面積2.8萬(wàn)方，總建筑面積10萬(wàn)方，

8、容積率3.5。項(xiàng)目由三棟高層組成。,客戶來(lái)源： 主要是渝北區(qū)回興、兩路的普通居民，以及工業(yè)園區(qū)的普通職工。,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,19,周邊項(xiàng)目（7）,地理位置：渝北區(qū)寶圣湖旁 項(xiàng)目概況：項(xiàng)目總建筑面積25萬(wàn)方,客戶來(lái)源： 主要是渝北區(qū)回興、兩路的普通居民，以及工業(yè)園區(qū)的普通職工。另有少量江北、渝中客戶。,圣湖天域,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,20,2008年預(yù)計(jì)周邊供應(yīng)情況,1、別墅類：,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,21,2008年預(yù)計(jì)周邊供應(yīng)情況,2、洋房類：,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,22,2008年預(yù)計(jì)周邊供應(yīng)情況,3、高層類：,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,

9、23,2008年預(yù)計(jì)周邊供應(yīng)情況,續(xù)：高層類：,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,24,2008年預(yù)計(jì)周邊供應(yīng)情況,4、公寓類,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,25,回興板塊客戶群體分類,備注：以上市場(chǎng)份額中“回興”指可能對(duì)回興板塊有購(gòu)房意向。,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,26,2008年之前，本項(xiàng)目所在地塊表現(xiàn)為G3（主）+T1（從）屬性，高層和小高層、60-80平米戶型為主，總價(jià)20-40萬(wàn)之間，單價(jià)強(qiáng)抗性區(qū)域在4500到5000之間,土地屬性初步判斷,2008年開(kāi)始，隨著回興板塊發(fā)展逐漸向北部新區(qū)板塊靠攏，加上板塊內(nèi)C和TOP2項(xiàng)目的陸續(xù)出現(xiàn)，市場(chǎng)認(rèn)知已經(jīng)明顯改變 本項(xiàng)目所在地塊目前主

10、屬性定位為G3+TOP2，考慮到該地塊和北部新區(qū)有認(rèn)知趨同關(guān)系，另有部分投資價(jià)值，從屬性為C+G1 隨著時(shí)間推移，該地塊C+TOP2的屬性將表現(xiàn)得越來(lái)越突出,27,土地屬性分析 城市客戶細(xì)分分析 項(xiàng)目輻射和板塊分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 客戶和產(chǎn)品的對(duì)應(yīng)分析,28,重慶常住人口長(zhǎng)期小于戶籍人口，屬于傳統(tǒng)上的勞動(dòng)力凈輸出城市；2000年來(lái)常住人口總量也逐年減少，但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這種狀況在近兩年略有改觀,城鎮(zhèn)化水平僅略高于全國(guó)平均水平，但遠(yuǎn)低于其它直轄市和發(fā)達(dá)城市水平 農(nóng)村人口眾多，城市發(fā)展負(fù)擔(dān)重；但對(duì)于住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，未來(lái)城市化帶來(lái)的剛性需求潛力也比較大,資料來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,29,比上年增

11、1.7% 1.7% 1.2% 1.2% 1.6% 1.2% 2.2% 2%,家庭規(guī)?？焖傧陆?，導(dǎo)致家庭總戶數(shù)快速增長(zhǎng)，超過(guò)總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)速度2個(gè)百分點(diǎn)左右，住宅需求內(nèi)在增長(zhǎng)動(dòng)力充足 外來(lái)人口規(guī)模很小,2007年，74.2萬(wàn)人,住宅需求絕對(duì)依賴內(nèi)生增長(zhǎng),資料來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,30,資料來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,撫養(yǎng)比高達(dá)43.9%，遠(yuǎn)高于其它直轄市，人口紅利明顯不足，住宅購(gòu)買力較弱 老年人口較多是比較突出的問(wèn)題,2002,2003,2004,2005,2006,第三產(chǎn)業(yè),100%,第二產(chǎn)業(yè),第一產(chǎn)業(yè),100%,100%,100%,100%,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)人口,重慶產(chǎn)業(yè)人口結(jié)構(gòu)中

12、，農(nóng)業(yè)人口占一半，第二產(chǎn)業(yè)人口最少，表明該城市住宅市場(chǎng)持續(xù)消費(fèi)動(dòng)力有待提高,住宅購(gòu)買力較弱,31,主城經(jīng)濟(jì)中已基本沒(méi)有農(nóng)業(yè)成分,常住人口和戶籍人口均保持緩慢上升趨勢(shì)，以每年2%左右幅度增長(zhǎng) 常住人口大于戶籍人口,資料來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,外來(lái)人口主要集中于主城區(qū),32,主城區(qū)家庭規(guī)模明顯小于全市水平，近幾年下降速度明顯加快；家庭總戶數(shù)增長(zhǎng)速度快于人口增速，說(shuō)明家庭自然分裂導(dǎo)致的剛性需求大于城市化和人口遷移帶來(lái)的剛性需求,2006年總戶數(shù)236萬(wàn)戶，比上年增長(zhǎng)5%，平均家庭規(guī)模2.8人/戶,資料來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局,2006年，渝北區(qū)戶籍人口90.18萬(wàn)人，是主城區(qū)人口數(shù)量最多的一個(gè)

13、區(qū)。常住人口89.85萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口37.35萬(wàn)人，總戶數(shù)33.41萬(wàn)戶，家庭平均規(guī)模2.7人,33,青年之家（單身）,青年之家（立業(yè)）,青年之家（單身）,青年之家（丁克）,青年之家 （成家、丁克）,小太陽(yáng),青年之家（丁克）,小太陽(yáng),重慶細(xì)分客戶購(gòu)房目的、能力、價(jià)值觀,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,34,小太陽(yáng),小太陽(yáng)（單親）,小太陽(yáng),孩子三代、后小太陽(yáng)、中年之家,小太陽(yáng),青年持家 老年二代,中年之家、老年二代、青年三代,活躍空巢,小太陽(yáng),重慶細(xì)分客戶購(gòu)房目的、能力、價(jià)值觀（續(xù)）,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,35,重慶購(gòu)房客戶需求特征,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)

14、市場(chǎng)研究中心,36,土地屬性與客戶細(xì)分匹配狀況,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,37,土地屬性分析 城市客戶細(xì)分分析 項(xiàng)目輻射和板塊分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 客戶和產(chǎn)品的對(duì)應(yīng)分析,38,起步階段,發(fā)展階段,低谷階段,恢復(fù)階段,回興板塊發(fā)展歷程,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,39,商業(yè)配套極為欠缺 缺乏整體的商業(yè)規(guī)劃，中高檔次的商業(yè)配套猶為缺乏，居民們不得不前往兩路或者觀音橋商圈購(gòu)物，增加了生活成本 交通配套還不成熟 公交網(wǎng)絡(luò)不健全、公交線路少，私營(yíng)車雜亂無(wú)章 規(guī)劃不合理產(chǎn)業(yè)園區(qū)與居住區(qū)并存，居住品質(zhì)得不到保障 寶圣湖自然資源豐富，回興的居住區(qū)域主要集中在此周邊，有一批中高檔次的樓盤。但其他緊鄰工業(yè)園區(qū)

15、的項(xiàng)目，樓盤檔次較低，沒(méi)有形成較好的居住氛圍，人流量小，人氣不旺,回興板塊優(yōu)勢(shì),重慶的北大門，是渝北區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域 有良好的區(qū)域環(huán)境、教育資源和產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)目前已成為三北區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中不可忽視的一個(gè)板塊 市場(chǎng)進(jìn)入細(xì)分階段，產(chǎn)品品類越來(lái)越豐富 近幾年回興依托北部大發(fā)展，市場(chǎng)得到了培育，市場(chǎng)細(xì)分越來(lái)越明顯，賣點(diǎn)越來(lái)越豐富，成為主城區(qū)產(chǎn)品品類最齊全、最豐富的地區(qū)之一 路網(wǎng)豐富,回興板塊劣勢(shì)：,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,40,07年在售項(xiàng)目一覽表,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,41,2007年各物業(yè)形態(tài)供需狀況,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,42,2007年本板塊銷售情況,板塊內(nèi)產(chǎn)

16、品以高層為絕對(duì)主力，但主要在低價(jià)徘徊。,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,43,2008年本板塊供應(yīng)情況（預(yù)計(jì)）,板塊內(nèi)潛在供應(yīng)仍然以高層產(chǎn)品為主力，但將加大對(duì)別墅產(chǎn)品的供應(yīng)。,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,44,土地屬性分析 城市客戶細(xì)分分析 項(xiàng)目輻射和板塊分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 客戶和產(chǎn)品的對(duì)應(yīng)分析,45,2006年，主城區(qū)房地產(chǎn)投資占全市總量的82.9%,資料來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局,82.9%,近幾年，主城區(qū)房地產(chǎn)投資一直保持在固定資產(chǎn)投資的40%左右，明顯高于深圳2007年的數(shù)據(jù)（34.28%）,重慶市房地產(chǎn)投資絕大部分集中在主城區(qū)，近年有過(guò)熱跡象,46,重慶在2007.9.28日下發(fā)政策，要求購(gòu)

17、買第二套商品住房的客戶首付提高到四成，貸款利率上浮10,就第二套房政策而言，由于第一次購(gòu)房者占近70%的比例，所以沖擊不大；2007年11月調(diào)查顯示，90%的受訪者稱此政策影響不大或完全沒(méi)有影響,一次,二次,三次,購(gòu)房者置業(yè)次數(shù)（%）,完全沒(méi)有影響,有一定影響但影響不大,有極大影響,二次購(gòu)房政策的影響（%）,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,47,從第二套房政策對(duì)具體項(xiàng)目的影響來(lái)看，高檔項(xiàng)目客戶反映較為強(qiáng)烈，但這部分客戶有能力采取一次性付款、縮短貸款年限等方式應(yīng)對(duì)；首置和首改客戶除變換購(gòu)房人姓名、縮短按揭期限等手段外，一般都會(huì)按照政策要求執(zhí)行；投資客戶通常一次性付款或按照政策要求執(zhí)行，總體而言，

18、影響不大,重慶于2006年1月開(kāi)始執(zhí)行90/70政策，但由于前期執(zhí)行較松，目前緊湊型產(chǎn)品尚未大量涌現(xiàn)，但預(yù)計(jì)2008-09年將可能會(huì)出現(xiàn)緊湊型產(chǎn)品供應(yīng)高潮,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,目前的第二套房政策對(duì)花園洋房、別墅產(chǎn)品有一些影響，但總體而言，影響不大,48,近幾年，主城區(qū)商業(yè)、居住、綜合用地成交量基本穩(wěn)定在1400萬(wàn)平米左右；2007年，土地價(jià)格異常飆升 2008年一季度，土地交易有所萎縮，平均價(jià)格下降 預(yù)計(jì)：最近1、2年，土地成交量將會(huì)略有下降，預(yù)計(jì)在1200萬(wàn)平米左右，成交價(jià)格也將有所下降,資料來(lái)源：重慶市房管局,49,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,2

19、007年，主城區(qū)住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為1823萬(wàn)平米。由于“新特區(qū)”的設(shè)立，住宅成交面積大增，達(dá)到2067萬(wàn)平米，改變了成交面積小于批售面積的局面 2007年，主城區(qū)住宅成交金額達(dá)到652.08億元，比上年增長(zhǎng)了100% 2008年第一季度，成交量有所萎縮，供給大于需求情況再次出現(xiàn),資料來(lái)源：重慶市房管局,2008年 一季度,50,假設(shè)平均滾動(dòng)開(kāi)發(fā)周期為3年，年消化量保持2007年水平：2000萬(wàn)平米，在此條件下，未來(lái)三年需求缺口達(dá)4000萬(wàn)平米，供給壓力很大，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心注：上述論證方案中，已供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積平均容積率計(jì)算所得。平均容積率由緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心

20、監(jiān)測(cè)的自2003年8月至2007年12月重慶政府公布土地成交數(shù)據(jù)測(cè)算。,51,從商品房和住宅交易量來(lái)看，渝北區(qū)在主城各區(qū)中位列前茅,資料來(lái)源：重慶市房管局,2008年一季度主城各區(qū)商品房成交量,2007年主城區(qū)各區(qū)商品住宅成交量,52,商品住宅均價(jià)（元/平米）,年增幅,2007年，受設(shè)立“新特區(qū)”的“利好”推動(dòng)，住宅成交價(jià)格快速上升； 2008年一季度，雖然受到宏觀調(diào)控影響，但住宅成交價(jià)格仍然大幅上升,資料來(lái)源：重慶市房管局,53,2007年主城各區(qū)中北部新區(qū)商品住宅均價(jià)最高，但近五年漲幅最小，主要原因是市場(chǎng)對(duì)該區(qū)未來(lái)預(yù)期較高，開(kāi)發(fā)商定價(jià)中已包含了漲價(jià)預(yù)期 近五年來(lái)，原先價(jià)位較低的巴南、北碚區(qū)

21、漲幅最大,北部新區(qū),江北區(qū),南岸區(qū),渝中區(qū),經(jīng)開(kāi)區(qū),沙坪壩區(qū),高新區(qū),渝北區(qū),九龍坡區(qū),大渡口區(qū),北碚區(qū),巴南區(qū),2007年主城各區(qū)商品住宅均價(jià)及2003-2007五年內(nèi)年均增幅,資料來(lái)源：重慶市房管局,54,2007年之前各主要區(qū)域輻射能力、集中特征、價(jià)格特征,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,55,2008年及以后各主要區(qū)域輻射能力、集中特征、價(jià)格特征,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,56,根據(jù)渝北區(qū)（含北部新區(qū)）最新的房地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，2008年區(qū)域商品房銷售面積預(yù)計(jì)370.67萬(wàn)方，相較于2005、2006年區(qū)域年成交400萬(wàn)方左右的體量，市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期平穩(wěn)。預(yù)計(jì)政府在地塊出讓方面會(huì)有所控制。

22、,渝北區(qū)2008-2011年房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃主要指標(biāo),資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,57,三大板塊當(dāng)前供應(yīng)狀況比較（1）,戶型供應(yīng)特征 回興板塊以兩房供應(yīng)為主，3房偏少，4房及以上的物業(yè)更是三個(gè)板塊中比重最低的 空港新城2房比重相對(duì)回興較低，4房比重達(dá)到10%； 北部新區(qū)3房及以上的產(chǎn)品比重超過(guò)50%；,三板塊之間關(guān)系,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,58,三大板塊當(dāng)前供應(yīng)狀況比較（2）,按面積供應(yīng)特征 回興板塊供應(yīng)以緊湊型產(chǎn)品和標(biāo)準(zhǔn)型產(chǎn)品為主 空港新城和北部新區(qū)舒適性產(chǎn)品的比重占到20-30%,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,59,三大板塊當(dāng)前供應(yīng)狀況比較（3）,按總價(jià)供應(yīng)特征 北部新區(qū)集中

23、了大量50萬(wàn)以上的高總價(jià)物業(yè)，針對(duì)的客群也是市場(chǎng)上中高端的群體，回興和空港板塊以20-40萬(wàn)的大眾主流產(chǎn)品為主。,48%,4%,7%,總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元）,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,60,板塊競(jìng)爭(zhēng)分析,2008年三大板塊分戶型供應(yīng)（套數(shù)）,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,61,2007年主城區(qū)花園洋房供應(yīng)回落，需求增長(zhǎng)，消化存量，供不應(yīng)求,目前已知洋房供應(yīng)分年度面市套數(shù)表,分產(chǎn)品類型的競(jìng)爭(zhēng)分析：花園洋房（1）,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,62,分區(qū)域新增供應(yīng)與總體消化量,2007年，洋房新增供應(yīng)區(qū)域僅有北部新區(qū)、高新區(qū)、沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)和渝北區(qū)，其中絕大部分供應(yīng)集中在北部新區(qū) 需求市場(chǎng)方

24、面，渝北區(qū)由于消化存量規(guī)模較小，相比其新增供應(yīng)，需求市場(chǎng)份額有所減小,分產(chǎn)品類型的競(jìng)爭(zhēng)分析：花園洋房（2）,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,63,別墅產(chǎn)品銷量穩(wěn)定，供需基本平衡 聯(lián)排別墅消化能力和消化量最大,2003年主城區(qū)別墅市場(chǎng)總銷售量在1100套左右，2004年為1220套，2005年消化量1207套，2006年1176套。2007年2006套，除2007年底市場(chǎng)轉(zhuǎn)變外，別墅銷量基本保持穩(wěn)定 2005年別墅供需比為1.571，2006年1.04：1，2007年1.1：1，供需基本平衡 從消化結(jié)構(gòu)來(lái)看，2005-2007年重慶主城區(qū)獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅的消化比例在1：1.96：0.

25、32。聯(lián)排別墅的消化能力和消化量都是最大的。,分產(chǎn)品類型的競(jìng)爭(zhēng)分析：別墅（1）,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,64,北部新區(qū)供銷狀況相對(duì)較好，2007年出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面 但受宏觀調(diào)控影響，2008年推出量有所減少,分區(qū)域別墅供銷對(duì)比,備注：南岸區(qū)、渝中區(qū)、高新區(qū)預(yù)計(jì)還有400套供應(yīng),分產(chǎn)品類型的競(jìng)爭(zhēng)分析：別墅（2）,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,65,北部城區(qū)占據(jù)主城洋房別墅市場(chǎng)7成以上的份額,2007年三北區(qū)域中高端產(chǎn)品市場(chǎng)份額,分產(chǎn)品類型的競(jìng)爭(zhēng)分析：別墅（3）,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,66,2005-2007年，區(qū)域的三種別墅消化為1：1.96：0.32，獨(dú)棟別墅的消化有所

26、增加 北部新區(qū)在別墅銷售中占55%的市場(chǎng)份額。北部新區(qū)2007年的產(chǎn)品供需比0.46，市場(chǎng)局面較好； 從產(chǎn)品形態(tài)上看，北部新區(qū)的三種別墅形態(tài)的供銷狀況都比較正常，對(duì)市場(chǎng)整體銷售起帶動(dòng)作用。,消化速度 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示，重慶主城區(qū)目前別墅市場(chǎng)的整體消化速度在100套/月左右。 極少數(shù)高品質(zhì)別墅月均銷售量能夠達(dá)到30套左右，一般別墅項(xiàng)目的月均銷售量都在10套以內(nèi)，少數(shù)項(xiàng)目每月只能銷售1、2套甚至零成交。,預(yù)計(jì)未來(lái)別墅新推體量,分產(chǎn)品類型的競(jìng)爭(zhēng)分析：別墅（4）,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,67,2007年，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，高層、小高層產(chǎn)品占主城區(qū)批售面積總數(shù)的91% 在成交面積中，高層、小高層占主

27、城區(qū)總數(shù)的92%（按建筑面積平米計(jì)算）,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心。本數(shù)據(jù)根據(jù)緯聯(lián)實(shí)時(shí)監(jiān)控樓盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。緯聯(lián)實(shí)時(shí)監(jiān)控樓盤約占主城區(qū)市場(chǎng)總額的70%,分產(chǎn)品類型的競(jìng)爭(zhēng)分析：高層（1）,68,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,分產(chǎn)品類型的競(jìng)爭(zhēng)分析：高層（2）,2007年主城高層/小高層物業(yè)供應(yīng)特征,2007年主城高層/小高層物業(yè)成交特征,在高層、小高層供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，2房戶型接近一半，3房戶型占29% 在高層、小高層成交結(jié)構(gòu)中，2房和3房分別占43%和32%,69,典型案例分析（高層）,典型項(xiàng)目分析總結(jié)： 1、兩房和三房占據(jù)主力，一房供應(yīng)很少 2、以居住為主，面積設(shè)置較為緊湊 3、項(xiàng)目所在區(qū)域距離較

28、遠(yuǎn)，單價(jià)不高。 4、總體而言高層產(chǎn)品的檔次不高。,資料來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心,70,典型項(xiàng)目產(chǎn)品分析總結(jié)： 零居45平米以下，對(duì)景觀朝向沒(méi)有要求，投資屬性低總價(jià)最重要； 一房45平米左右，對(duì)東西向沒(méi)有抗性，有景觀可以提升單價(jià)； 兩房75-80平米左右，至少一個(gè)南向采光，小兩房對(duì)景觀沒(méi)有剛性需求； 三房面積相差比較大，高單價(jià)支持大戶型，一般對(duì)景觀需求高，正看小區(qū)園林；朝向一般為南北 四房130平米左右，景觀資源和朝向一般都為最好的。也有部分戶型創(chuàng)新，面積做的較小。,注：進(jìn)深較大的是客廳和餐廳直接相連 面積為套內(nèi)面積。,典型案例分析（高層）,71,典型案例分析（洋房）,典型項(xiàng)目分析總結(jié)： 1、

29、三房和四房是主力供應(yīng)。 2、以居住為主，面積設(shè)置比較舒適 3、洋房的檔次和品質(zhì)都較高。,注：項(xiàng)目均在新特區(qū)前銷售，因此價(jià)格均為新特區(qū)前的價(jià)格,72,典型項(xiàng)目產(chǎn)品分析總結(jié)： 全為板式結(jié)構(gòu)，主要為南北朝向，通風(fēng)采光都較好 兩房88平米左右，但兩房戶型設(shè)置在洋房中較少； 三房面積相差比較大，價(jià)格主要依據(jù)整體品質(zhì)和樓層及附加值。 四房150平米左右，部分底層和頂層的面積更大。通常附加空間較多。,注：面積為套內(nèi)面積。,典型案例分析（洋房）,73,典型案例分析（別墅）,典型項(xiàng)目分析總結(jié)： 1、聯(lián)排別墅的面積一般控制在200-280平方米。 2、項(xiàng)目的規(guī)模和資源優(yōu)勢(shì)都比較明顯。 3、聯(lián)排別墅價(jià)格在8000-10000左右，獨(dú)立別墅在15000左右,注：面積為套內(nèi)面積。,74,客戶競(jìng)爭(zhēng)分析,75,總價(jià)：35-40萬(wàn) 面積：70-80 戶型：兩房,細(xì)分客戶市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析（高預(yù)期丁克）,此類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)主要分布于北部新