1、3月17日取消優(yōu)惠抵押政策：翠微新城南區(qū)項目營銷方案、中央包廂、市場部分、市場部內容、新政回顧與分析、新政解讀、后期趨勢判斷、競爭性市場分析、公寓競爭性市場特征分析、別墅競爭性市場特征分析、目標客戶分析、經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)、交易體驗、道路輻射、產(chǎn)品、2005年度政策回顧與分析；抵押貸款利率已經(jīng)上升了5年多。4月30日，國務院七部委聯(lián)合發(fā)布了：份穩(wěn)定房價意見。7月21日，人民幣升值。5月11日，商品房轉讓開始征收營業(yè)稅。6月1日，普通住房的標準定義是：容積率在1.5以上(含1.5)，140平方米以下。實際成交價格低于同一級別土地上房屋平均成交價格的1.2倍。解讀新政打擊投機，確保國民經(jīng)濟和社會穩(wěn)定發(fā)展：有

2、效保障社會弱勢群體的住房問題；提高開發(fā)商發(fā)展門檻，加強市場規(guī)范化管理，促進市場健康持續(xù)發(fā)展。經(jīng)過對武漢房地產(chǎn)市場的市場展望，江城的房價將繼續(xù)穩(wěn)步上漲。武漢房地產(chǎn)市場投資者比例很小，房價基礎扎實，不受政策影響；武漢新的土地成本決定了房價將繼續(xù)穩(wěn)步上漲；武漢房地產(chǎn)整體平均價格水平仍處于低位；隨著武漢新一輪城市建設，經(jīng)濟發(fā)展長期看好，房價也相應穩(wěn)步上漲。項目介紹，地址：蘭江路與翠微路交叉口，地塊為三角形。占地面積：約74526m2，建筑面積：112501m2，容積率：1.51，產(chǎn)權形式：聯(lián)排別墅、多層、小高層、高層。項目引進、公寓競爭市場分布，大社區(qū)主要銷售3000.37萬元/晚，大社區(qū)主要銷售26

3、00.36萬元/新，單個小高層社區(qū)銷售3600.43萬元/中，中大型社區(qū)銷售3200.36萬元/中，中小型建筑銷售3200.39萬元/晚。中小型建筑以35，004，200元/中型出售，大型社區(qū)主要以30，003，900元/中型出售，重點是爭奪華南明珠。物業(yè)位置：漢陽新區(qū)龍陽大道產(chǎn)品風格：地中海風格總建筑面積：70萬平方米，五年開發(fā)產(chǎn)品：多層、小高層、花園洋房、別墅，總戶數(shù)：5000戶，均價：3200龍源湖岸，地中海風格建筑，水景資源豐富，超大型70萬平方米，產(chǎn)品實力雄厚。物業(yè)位置：漢口古田四路產(chǎn)品風格：港式現(xiàn)代建筑總面積：27萬平方米產(chǎn)品：小高層建筑和高層建筑總數(shù)：1816戶平均價格：3600

4、元/套。點評：港式現(xiàn)代主義建筑在武漢的直觀體現(xiàn)，該地區(qū)主要高檔住宅位于解放大道，交通便利。住宅區(qū)內部完整，公寓設計新穎合理，注重香港競爭房地產(chǎn)的形象，注重未來的競爭案例。閩東國際：位于中佳村中心，規(guī)劃為高層建筑和酒店式公寓產(chǎn)品。蓮花湖項目：依托蓮花湖的景觀優(yōu)勢，社區(qū)規(guī)劃中有住宅建筑和五星級酒店，產(chǎn)品風格是中西合璧，力爭成為漢陽最高檔的住宅小區(qū)。目標售價是5500元/臺。海港花園：一個小型高層社區(qū)，擁有15萬平方米的大型住宅和純平板。為橋梁局開發(fā)。今年下半年，預計該地區(qū)新增住房供應將至少達到35萬平方米?？偨Y了公寓的競爭市場，競爭區(qū)域的轉移將從漢陽大道轉移到鸚鵡大道。今年下半年，漢陽市將供應高檔

5、公寓武漢別墅的區(qū)域分布，漢陽別墅的市場分布，漢陽別墅項目主要集中在轉口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)；該地區(qū)水資源豐富，大部分工程都建在湖邊；產(chǎn)品方案多為混合產(chǎn)品，以聯(lián)體別墅為主，單戶型別墅和公寓為輔。房地產(chǎn)的客戶主要依靠中關村開發(fā)區(qū)高科技企業(yè)的員工。漢陽主要銷售別墅，城市別墅位于東湖，總建筑面積22萬平方米。產(chǎn)品：別墅、小高層建筑、高層建筑，均價7000元/(套)12000元/(聯(lián)體別墅)。單位面積：160，600套公寓，350，500套別墅，客戶來源特點：大企業(yè)總裁、私營企業(yè)主、華僑。點評：依托著名國家，目前，市中心是武漢的主城區(qū)。結論：武漢各區(qū)聯(lián)體別墅具有較強的區(qū)域市場。目前出售的聯(lián)體別墅大部分都是靠水來建

6、造的，這就注重了環(huán)境優(yōu)勢。待售聯(lián)體別墅的社區(qū)規(guī)劃大多是混合產(chǎn)品，建筑風格不純，質量不高。市區(qū)別墅稀缺，為項目后期提供了良好的市場空間。東湖天下是武漢市中心唯一一個待售的別墅項目，也是武漢的主宅，但其價格“高得不能再低”，競爭力有限。雖然郊區(qū)聯(lián)體別墅有單價優(yōu)勢，但總價優(yōu)勢不明顯。啟示：通過對競爭市場的分析，得出本項目別墅產(chǎn)品的核心競爭優(yōu)勢：本案例具有一定的性價比優(yōu)勢、市中心高檔稀有的別墅社區(qū)、獨特的現(xiàn)代建筑風格、房地產(chǎn)品牌意識、產(chǎn)品實力、價格、客層分析、區(qū)域經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析、本案例前期客戶體驗、客層分析方法、運輸渠道。如橋梁局、供電局、自來水公司、銀行等福利待遇好、收入豐厚穩(wěn)定的企事業(yè)單位。私

7、營企業(yè)的所有者。漢正街距此僅一橋之遙，這里盛產(chǎn)賈，并對其經(jīng)濟和工業(yè)環(huán)境進行了分析。從區(qū)域來看，它主要以漢陽為基地，約占65%，其次是漢口，約占18%，而武昌等地區(qū)所占比例相對較小。專業(yè)上，公用事業(yè)、制造業(yè)和服務業(yè)是主要行業(yè)，其次是私營業(yè)主。就年齡構成而言，主要集中在25-35歲的中年人和年輕人。從購房目的來看，大部分人主要是為了改善自己的生活需求，其次是第二次置業(yè)者，而投資購房的比例僅占5%左右。根據(jù)北區(qū)客戶體驗分析，本項目位于武漢市三個鎮(zhèn)的交通要道交匯中心。因此，從道路輻射的角度來看，本項目可以同時影響其他兩個鎮(zhèn)相鄰區(qū)域的客戶：交通道路輻射分析、江漢一橋、漢口青川橋、江漢區(qū)、月湖橋、漢口橋口

8、區(qū)、武昌區(qū)、長江一橋、漢陽區(qū)，是一座具有獨特核心區(qū)位優(yōu)勢的現(xiàn)代化建筑。北座項目良好的市場聲譽、產(chǎn)品附加值的影響以及對公寓樓目標客戶的描述，從區(qū)域角度來看，漢陽、漢口和武昌的客戶比例將會增加。從職業(yè)特征來看，它主要由大型國有企事業(yè)單位的中層員工組成，其次是一些私營業(yè)主。從年齡特征來看，主要集中在25-35歲的中年和青年人。從買房的目的來看，主要是提高居住需求，其次是第二次置業(yè)。城市中產(chǎn)階級，小財富家庭，別墅目標客戶描述，基于漢陽地區(qū)大型企事業(yè)單位高層管理；在市中心輻射金融服務和移動通信等效益較好的公司高層管理人員；民營企業(yè)家(漢正街的富商、武漢的成功本地商人、在國外經(jīng)商的武漢漢族人)；新武漢人，

9、在整體提升思路上，北座主要強調“城市中心”地塊的區(qū)位優(yōu)勢，同時輔助成熟生活設施的完善，這是主要提升方向。第一章市場環(huán)境分析，翠微新城南北街區(qū)的關系，“母親助選進化”策略，翠微新城北街區(qū)漢陽市中心貴族公寓，1。漢陽絕對城市中心區(qū)域絕對競爭力武漢整體板塊相對競爭力2。產(chǎn)品質量和產(chǎn)品是創(chuàng)新的，但不令人耳目一新。3.復地品牌基礎隨著中國主要開發(fā)商的進入，其優(yōu)勢已經(jīng)下降。王牌賣點，南座項目分析，1。位置：繼承了北座的優(yōu)勢，出行相對不方便，公交車站也很遠。2.質量：無論是財產(chǎn)形式還是產(chǎn)品質量都是一個飛躍。3.品牌：除了開發(fā)商的實力，還有產(chǎn)品設計公司的品牌實力、優(yōu)勢和劣勢。在新的歷史機遇中，“給漢陽一個新的

10、形象，與漢陽一起改變形象”，1。漢陽地區(qū)。2.武漢新區(qū)的規(guī)劃從今年開始。翠微新城所在的核心區(qū)已成為改造的重點區(qū)域。3.閩東國際城(初蓮花)、銅鑼灣廣場和翠微路步行街的配套設施已經(jīng)啟動。4.世茂集團以31.5億元成功拿下鸚鵡島地塊，翠微新城南區(qū)位于市中心的別墅社區(qū)。1.大武漢城市中心的概念在10分鐘內畫出武漢中心圈。2.產(chǎn)品質量的國際標準。先進的生活水平高于武漢水平。3.復地品牌聯(lián)合澳大利亞國際設計大師，加強品牌優(yōu)勢、王牌賣點以及與漢陽地區(qū)其他競爭房地產(chǎn)的關系?！皯?zhàn)略超越，戰(zhàn)術關注”的戰(zhàn)略，絕對是漢陽市區(qū)競爭對手的國際素質，兩大競爭對手及對策。五里首爾位于漢陽大道，距離翠微北地塊項目只有一條鐵路

11、。該社區(qū)占地67，000平方米，包括10棟多層建筑和8棟小型高層建筑。產(chǎn)品優(yōu)勢，價格，面積控制，質量，一個位于華南珠江的多層，小高層，花園洋房和別墅的綜合社區(qū)，毗鄰墨湖，總建筑面積約70萬平方米，五年開發(fā)，地中海風格。產(chǎn)品優(yōu)勢景觀規(guī)模在市區(qū)是罕見的，武漢的競爭態(tài)勢與其他地區(qū)的高品質住宅區(qū)的關系，北座項目，同樣的起跑線，我們的目標更高，我們注重產(chǎn)品質量，我們采取國際標準和規(guī)模的推廣策略來吸引漢陽以外的其他地區(qū)的客戶。第二章分析了南街項目本身的概況和質量，具體體現(xiàn)在無處不在的細節(jié)、規(guī)劃特色、山一樣的天際線、塑造雪山的印象、大尺度的空間感、生態(tài)、科技、人性化設計，以及散布在市中心旅游目的地桂園寺周圍

12、的聯(lián)排別墅(公寓)。從香港建筑師嚴迅奇的“巴黎巴斯德歌劇院”到北京潘石屹鐘愛的“長城腳下的公社”，再到萬科17英里長的Box建筑語言，都有一種國際流行的建筑元素Freebox。，社區(qū)定位，市中心別墅級社區(qū)，社區(qū)定義，國際規(guī)模的BOX風格社區(qū)，第3章，客層分析，北座總結，南座預判，把握他們的需求和偏好，事半功倍，翠微新城北座已購客層分析，地域性？職業(yè)？成就？年齡？年齡在25-35歲之間購買住房的人口比例已經(jīng)達到42%，其中包括公務員、教師、醫(yī)生和律師等。政府機關和事業(yè)單位是主要目標，漢陽是主要目標，占67%，中等，開局良好。職業(yè)？成就？年齡？年齡在30-45歲之間的顧客主要是政府機關和機構，其次

13、是從事第三產(chǎn)業(yè)和商業(yè)的人，他們已經(jīng)進入收獲階段。漢陽主要經(jīng)營中高端客戶，利用其交通優(yōu)勢吸引江漢、橋口區(qū)甚至武昌的客戶。根據(jù)產(chǎn)品與顧客的契合度分析，他們的需求是愉悅的，高品質社區(qū)的國際規(guī)模是豐富的體驗。他們在武漢的一流別墅社區(qū)里有一種成功的感覺。因此，我們的項目賣點是：國際品質的BOX風格的城市中心別墅級社區(qū)、標語城市中心和別墅級國際社區(qū)。案例名稱為翠微新城中央水晶產(chǎn)品、中央水晶產(chǎn)品、市中心、“精品”、BOX造型、LOGO(主推)、LOGO(輔推)、展示稿、促銷期間產(chǎn)品形象的建立，復地雙城即將從梧桐樹下綻放為別墅級國際居住社區(qū)，向桂園寺鬧市區(qū)延伸。從上海到武漢，復地翠微新城北部街區(qū)已經(jīng)走過了兩年

14、。巔峰之作中央水晶制品將在市中心絕版別墅社區(qū)綻放，與司源肩并肩回歸，用國際前沿視野顛覆傳統(tǒng)的大型創(chuàng)新BOX風格，用優(yōu)質建筑再次升華生活境界。國際規(guī)模的現(xiàn)代BOX風格社區(qū)、翠微新城中央水晶產(chǎn)品區(qū)和澳大利亞BAU國際設計團隊擁有巨大的內部空間。和諧而有節(jié)奏的街區(qū)立面從國際視角引入了世界潮流的生活理念，開啟了雪山天際線，給“火焰杯之城”帶來清新涼爽的風。根據(jù)氣候科學和人文科學設計的多個細節(jié)反映了建筑活動，確認了城市的前進步伐，全面改變了江城的生活理念。強勁的銷售周期和持續(xù)時間是從大賣點到小賣點，從古琴臺到武漢廣場8分鐘，復地翠微新城的中心水晶產(chǎn)品位于知音之鄉(xiāng)。它秉承了漢陽古城幾千年來無憂無慮的人文精

15、神，坐落在市中心的原點，守護著武漢廣場的一線繁榮。從古琴臺到武漢廣場，古老與時尚相互輝映，傳統(tǒng)與時代的和諧使人文意境的生活得以完美。6米高的陽臺的地平線也隨之騰空而起。翠微新城的中央水晶，上下陽臺的交錯設計，直接形成了一個兩層的陽臺，立刻產(chǎn)生了一個別墅級的露臺。這是第一次享受廣闊的視野。高空陽臺有其氣候學設計原則。在夏天，雙對流空間被用來轉移熱量。冬季，更多的陽光直接引入室內，以生態(tài)節(jié)能的方式適應城市氣候，使空間與自然和諧互動。5.6米高的客廳突然變得明亮起來。復地翠微新城中央水晶產(chǎn)品連體別墅開門后，客廳突然變得明亮明亮，高5.6米。讓生活的靈感和浪漫在這里生長到極致，在2.8米之外搭建一個透

16、明的平臺，可以與客廳互動，用不同的智能因子為住宿空間注入更多的空間，享受不同的交流樂趣，讓客廳成為一個真正的家庭俱樂部、虛擬展覽、墻壁設計、羅馬國旗設計、戶外高射炮設計、信封信紙設計、推廣渠道和媒體布置。翠微新城北座客戶區(qū)：漢陽區(qū)客戶比例占65%，漢高區(qū)客戶比例如何開辟新的增長點？整體推廣方向：立足區(qū)域，著眼漢口地區(qū)(主要是橋口區(qū)和江漢區(qū))的重點演變，建議：在整體媒體組合的選擇上，建議在保持報紙廣告頻率均衡的同時，加大戶外廣告力度。南區(qū)增加了固定戶外廣告的投放，漢口地區(qū)的戶外廣告牌也加入了區(qū)域選擇。根據(jù)目標客戶群的地域特點，選擇公交車廣告的形式。解決方案，建立目標客戶群的銷售渠道，三大利器，快速傳播，接受主流平面媒體目標客戶區(qū)域的大型戶外廣告牌廣告，到達目標客戶區(qū)域的公交媒體廣告，整體媒體戰(zhàn)略，直接投資目標明確的固定點。挖掘老客戶的潛力，