1、第五章 房地產(chǎn)交易與中介服務(wù)管理,第一節(jié) 房地產(chǎn)交易管理概述,一、房地產(chǎn)交易的概念 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。 房地產(chǎn)交易是指當(dāng)事人之間進(jìn)行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃的活動。,第一節(jié) 房地產(chǎn)交易管理概述,二、房地產(chǎn)交易中的基本制度 （一）房地產(chǎn)成交價格申報制度 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。”,第一節(jié) 房地產(chǎn)交易管理概述,2001年8月建設(shè)部發(fā)布了城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定中也規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

2、合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格”；“房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估”；“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)應(yīng)當(dāng)以申報的成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)”。,第一節(jié) 房地產(chǎn)交易管理概述,（二）房地產(chǎn)價格評估制度 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。

3、”“基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?！?第一節(jié) 房地產(chǎn)交易管理概述,（三）房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度?！背鞘蟹康禺a(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定進(jìn)一步明確：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價格評估人員分為房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員?！?“房地產(chǎn)估價師是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書，并經(jīng)注冊登記取得房地產(chǎn)估價師注冊證的人員。未取得房地產(chǎn)估價師注冊證的人員，不得以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)?！?第一節(jié) 房地產(chǎn)交易管理概述,三、房地產(chǎn)交易的管理機構(gòu)

4、及其職責(zé) 房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)主要是指由國家設(shè)立的從事房地產(chǎn)交易管理的職能部門及其授權(quán)的機構(gòu)。,第一節(jié) 房地產(chǎn)交易管理概述,房地產(chǎn)交易管理的主要任務(wù)是： 1對房地產(chǎn)交易、經(jīng)營等活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，查處違法行為，維護當(dāng)事人的合法權(quán)益； 2辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證及權(quán)屬轉(zhuǎn)移初審手續(xù)； 3協(xié)助財政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅費； 4為房地產(chǎn)交易提供洽談，交流信息，展示行情等各種服務(wù)； 5建立定期信息發(fā)布制度，為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場發(fā)展服務(wù)。,第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理,一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概述 （一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行

5、為。 房地產(chǎn)買賣是指房地產(chǎn)所有權(quán)人（包括土地使用權(quán)人）將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定的價格轉(zhuǎn)讓給他人的行為。,第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理,房地產(chǎn)贈與是指房地產(chǎn)所有權(quán)人（包括土地使用權(quán)人）將其合法擁有的房地產(chǎn)無償贈送給他人，不要求受贈人支付任何費用或為此承擔(dān)任何義務(wù)的行為。 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定對此概念中的其他合法方式作了進(jìn)一步的細(xì)化，規(guī)定其他合法方式主要包括下列行為：,第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理,1以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； 2一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； 3.企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移

6、的； 4以房地產(chǎn)抵債的； 5法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。,第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。,第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理,（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類 根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對象分：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。 根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式分：出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。 根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式分：有償（買賣和入股等行為）和無償（贈與、繼承等行為）兩種。,第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理,二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 （一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 1.達(dá)不到下列條件的房地產(chǎn)不

7、得轉(zhuǎn)讓。以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)的，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。同時規(guī)定應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。,第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理,2.司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定封查或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。 3.依法收回土地使用權(quán)的。 4.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。 5.權(quán)屬有爭議的。 6.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。 7.法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。,第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理,（二）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的

8、條件 1.由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金； 2.不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。,第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理,三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同； 2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格； 3.房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)做出是否受理的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理； 4.房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)

9、進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估； 5.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費； 6.房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。,第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理,四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。合同的內(nèi)容由當(dāng)事人協(xié)商擬定，一般包括： 1.雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所； 2.房地產(chǎn)權(quán)屬證書的名稱和編號； 3.房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限； 4.土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限；,第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理,5.房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)； 6.成交價格及支付方式； 7.房地產(chǎn)交付使用的時間； 8.違約責(zé)任； 9.雙方約定的其他事項。,第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理,五、以出讓方式取得土地

10、使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，受讓人所取得的土地使用權(quán)的權(quán)利、義務(wù)范圍應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓人所有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)范圍相一致。,第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理,六、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 城市房地產(chǎn)管理法作了明確規(guī)定，對劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式，一種使需辦理出讓手續(xù)的，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金；另一種是不改變原有土地的劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金。,第三節(jié) 商品房銷售管理,一、商品房預(yù)售 （一）商品房預(yù)售的概念 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房價款的行為。

11、城市房地產(chǎn)管理法明確了“商品房預(yù)售實行預(yù)售許可證制度”,第三節(jié) 商品房銷售管理,（二）商品房預(yù)售的條件 1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 3.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； 4.開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。,第三節(jié) 商品房銷售管理,（三）商品房預(yù)售許可 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定“商品房預(yù)售實行預(yù)售許可證制度”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證方能預(yù)售商品房。,第三節(jié) 商品房銷售管理,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)

12、售許可證應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料： 1土地使用權(quán)證書； 2建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 3投入資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上的證明； 4開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書； 5工程施工合同； 6商品房預(yù)售方案。 7其他有關(guān)資料。,第三節(jié) 商品房銷售管理,（四）商品房預(yù)售的程序 1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可 2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同 房地產(chǎn)可發(fā)企業(yè)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同，并在自簽約之日起30日內(nèi)，向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理和土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。 3.辦理權(quán)屬登記手續(xù) 自預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人依

13、法到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。,第三節(jié) 商品房銷售管理,二、商品房現(xiàn)售 建設(shè)部制定的商品房銷售管理辦法。 （一）商品房現(xiàn)售的概念 商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。 （二）商品房銷售的條件,第三節(jié) 商品房銷售管理,1.出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。 2.取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件。 3.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。 4.已通過竣工驗收。 5.拆遷安置已經(jīng)落實。 6.供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮自O(shè)備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共

14、設(shè)備交付使用條件或已經(jīng)確定施工進(jìn)度和交付日期。 7.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。,第三節(jié) 商品房銷售管理,（三）商品房買賣合同 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)與購房者簽訂商品房買賣合同。 1.商品房買賣合同應(yīng)包括以下主要內(nèi)容 （1）當(dāng)事人名稱和姓名、住所； （2）商品房基本情況； （3）商品房的銷售方式；,第三節(jié) 商品房銷售管理,（4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； （5）交付使用條件及日期； （6）裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)承諾； （7）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任； （8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； （9）面積差異的處理方式；,第三節(jié) 商品房

15、銷售管理,（10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； （11）解決爭議的辦法； （12）違約責(zé)任 （13）雙方約定的其他事項。,第三節(jié) 商品房銷售管理,2.計價方式 商品房銷售可以按套（單元）計價、也可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計價等三種方式進(jìn)行。但是，產(chǎn)權(quán)登記方式需要按建筑面積進(jìn)行，按套、套內(nèi)建筑面積計價不影響用建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。,第三節(jié) 商品房銷售管理,商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)?/p>

16、的共有建筑面積。,第三節(jié) 商品房銷售管理,3.誤差的處理方式 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。 合同未作約定的，按以下原則處理： （1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款； （2）面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權(quán)退房。,第三節(jié) 商品房銷售管理,4.中途變更規(guī)劃、設(shè)計 5.保修責(zé)任,第三節(jié) 商品房銷售管理,（四）商品房銷售代理 房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托專門的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營方式。 1.實行銷售代理必須簽訂委托合同。 2.房地產(chǎn)中介機構(gòu)

17、的收費。 3.房地產(chǎn)銷售人員的資格條件。,第三節(jié) 商品房銷售管理,（五）商品房銷售中禁止的行為 1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。 2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。 3.不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費用。 4.商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。,第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,一、房地產(chǎn)抵押的概念和特征 （一）房地產(chǎn)抵押的概念 房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行到期債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法

18、以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。 抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。 抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。,第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,預(yù)購商品房貸款抵押是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款金融機構(gòu)代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。 在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。,第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,（二）房地產(chǎn)抵押的特

19、征 1.抵押人必須是房地產(chǎn)權(quán)利人 2.抵押人享有優(yōu)先受償權(quán) 3.抵押權(quán)人不以對抵押房地產(chǎn)的實際占有為條件,第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定 （一）房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定范圍 1.依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán) 2.以出讓方式取得的土地使用權(quán) 3.在建工程 4.預(yù)購商品房 5.依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán),第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,（二）禁止設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn) 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法（建設(shè)部令第98號）規(guī)定下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)： 1.權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)； 2.用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； 3.列入文物保護的

20、建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物； 4.已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； 5.被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)； 6.依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。,第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,（三）房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定的特別規(guī)定 參看物權(quán)法、課本63頁。,第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,三、房地產(chǎn)抵押合同 房地產(chǎn)抵押合同一般應(yīng)載明下列內(nèi)容： 1.抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個人姓名、住所； 2.主債權(quán)的種類、數(shù)額； 3.抵押房地產(chǎn)的住所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等； 4.抵押房地產(chǎn)的價值； 5.抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式，占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任； 6.債務(wù)人履行債務(wù)的期限；

21、 7.抵押物滅失的條件； 8.違約責(zé)任； 9.爭議解決的方式； 10.抵押合同訂立的時間與地點； 11.雙方約定的其他事項。,第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,四、房地產(chǎn)抵押登記 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法規(guī)定房地產(chǎn)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂后的30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記： 1.抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明； 2.抵押登記申請書； 3.抵押合同； 4.國有土地使用證、房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證，共有的房屋還應(yīng)提交房屋共有權(quán)證和其他共有人同意抵押的證明； 5.可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料； 6.可以證明抵押防地廠價值的資料； 7.登記機關(guān)認(rèn)為必要的其

22、他文件。,第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,五、抵押房地產(chǎn)的處分 （一）處分抵押房地產(chǎn)的幾種情況 有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)： 1.債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模瑐鶆?wù)人又未能與抵押人達(dá)成延期履行協(xié)議的； 2.抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受贈人拒絕履行到期債務(wù)的；,3.抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的； 4.抵押人違反有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的； 5.抵押合同約定的其他情況。,第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,六、房地產(chǎn)抵押的受償 同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照抵押物登記的先后順序清償。 抵押物折價或者拍賣

23、、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押人未按合同規(guī)定履行償還債務(wù)義務(wù)的，依照法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)解除抵押合同，拍賣抵押物，并用拍賣所得價款，優(yōu)先得到補償，而不使自己的權(quán)利受到侵害。 對于設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣價款所得中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的價款后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。,第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。 抵押權(quán)因抵押物滅失

24、而消失。因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財產(chǎn)。,第四節(jié) 房屋租賃管理,一、房屋租賃的概念和特征 （一）概念 房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 （二）特征 1.出租人必須是房屋的所有權(quán)人或其授權(quán)的代理人 2.房屋租賃不轉(zhuǎn)移出租房屋的所有權(quán) 3.承租人向出租人支付租金 4.房屋租賃一般具有明確的期限,第四節(jié) 房屋租賃管理,二、房屋租賃的條件 公民、法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)經(jīng)營管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。但有下列情形的房屋不得出租： 1.未依法取得房屋所有權(quán)證的； 2.司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限

25、制房地產(chǎn)權(quán)利的； 3.共有房屋未取得共有人同意的； 4.權(quán)屬有爭議的； 5.屬于違章建筑的； 6.不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的； 7.抵押、未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； 8.不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的。 9.有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形,第四節(jié) 房屋租賃管理,三、房屋租賃合同 房屋租賃合同是承租人與出租人簽訂的，用于明確雙方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 （一）房屋租賃合同的形式 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“房屋租賃，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同”。,第四節(jié) 房屋租賃管理,（二）房屋租賃合同的內(nèi)容 1.租賃期限 2.租賃用途 3.租金及交付方式 4.房屋修繕責(zé)任 （三）房屋租賃合同的終止 1.合同自然終止 2.合同人為終止,第四節(jié) 房屋租賃管理,四、房屋租賃登記備案 登記備案的具體程序 （一）申請 （二）審查 （三）登記備案 五、房屋轉(zhuǎn)租 六、房屋租金,第五節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)管理,一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念和特點 （一）概念 房地產(chǎn)中介服務(wù)是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、交易等各個環(huán)節(jié)中，為當(dāng)事人提供居間服務(wù)的經(jīng)營活動，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。 房地產(chǎn)咨詢是指為從事房地產(chǎn)活動的當(dāng)