1、第四章,第四章 地籍管理,第一節(jié) 地籍管理概述,第二節(jié) 土地調(diào)查,第三節(jié) 土地分等定級,第四節(jié) 土地登記,第五節(jié) 土地統(tǒng)計,第六節(jié) 地籍檔案管理,第四章,第一節(jié),第一節(jié) 地籍管理概述,地籍和地籍管理都是隨著社會生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系而不斷發(fā)展和完善的。,地籍管理歷來是國家行政管理措施之一，是地政的重要組成部分。是強化土地管理的基礎工作。,第四章,第一節(jié),地籍是記載土地的位置、界址、數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬和用途（地類）的簿冊（含圖）。 籍有簿冊、清冊、登記之說。在我國歷史上，籍字也有稅之意。即稅由籍而來， 籍為稅而設之。,地籍最初就是為征稅而建立的一種田賦清冊或簿冊，即按田畝征稅課目而設置的簿冊，其主要內(nèi)容

2、有：土地面積、質(zhì)量、及土地稅額的登記。 隨著社會的發(fā)展，現(xiàn)代地籍已不僅僅是課稅對象的登記清冊，而且還包括土地定級、土地估價、土地產(chǎn)權(quán)登記、土地分類面積統(tǒng)計、土地利用狀況等內(nèi)容的登記簿冊。,某一不規(guī)則 宗地圖,第四章,第一節(jié),某一 規(guī)則 宗地圖,第四章,第一節(jié),某一比較規(guī)則宗地圖,第四章,第一節(jié),第四章,第一節(jié),（二）地籍的作用,為土地管理提供基礎資料。,為維護土地產(chǎn)權(quán)權(quán)益等提供基礎資料。,為改革與完善土地使用制度提供基礎資料。,為編制國民經(jīng)濟發(fā)展計劃等提供基礎資料。,地產(chǎn)交易,第四章,第一節(jié),思考,？,地籍是土地的“戶籍”，與一般的“戶籍”相比，有什么特點？,答案：主要體現(xiàn)在它的四性上，即空間

3、性、法律性、 精確性和連續(xù)性。,第四章,第一節(jié),地籍，根據(jù)其作用、特點、任務及管理層次的不同，可分為以下幾種類別：,依據(jù)所起的作用不同，,地 籍,多用途地籍,產(chǎn)權(quán)地籍,稅收地籍,第四章,第一節(jié),依據(jù)地籍的特點和任務不同，,地 籍,初始地籍,經(jīng)常地籍,按城鄉(xiāng)土地的不同特點分，,城鎮(zhèn)地籍,農(nóng)村地籍,地籍,依據(jù)地籍行政管理的層 次不同，,地籍,國家地籍,基層地籍,第四章,第一節(jié),1、初始地籍與經(jīng)常地籍,初始地籍不是指歷史上的第一本簿冊。二者關(guān)系是：初始地籍是基礎，經(jīng)常地籍是對初始地籍的補充、修正和更新。二者是不可分割的完整體系。,2、國家地籍與基層地籍,重點掌握二者含義，各自服務對象。國家地籍主要服

4、務于土地權(quán)屬的國家統(tǒng)一管理；基層地籍主要服務于對土地利用或使用的指導和監(jiān)督。,第四章,第一節(jié),（四）地籍管理的概念,1、地籍管理可理解為：國家為獲得地籍信息，科學管理土地，而采取的以土地調(diào)查（含測量）、土地分等定級、土地登記、土地統(tǒng)計、地籍檔案為主要內(nèi)容的綜合措施。又稱為地籍工作。,按地籍工作任務和進行時間的不同可區(qū)分為初始地籍工作和經(jīng)常地籍工作。,2、地籍管理的任務：在我國，地籍管理的主要任務是：為維護土地的社會主義公有制，保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益，促進土地的合理開發(fā)、利用、編制土地利用年度計劃、土地利用總體規(guī)劃，制定有關(guān)土地政策、法律等，提供、保管、更新有關(guān)土地自然、經(jīng)濟、法規(guī)方面

5、的信息。,第四章,第一節(jié),二、地籍管理的內(nèi)容和原則,（一）地籍管理的內(nèi)容,地籍管理的內(nèi)容,與一定的社會生產(chǎn)方式相適應.在封建社會中,主要內(nèi)容是 進行土地清查,分類和登記.目的是為制定各種與封建土地占有密切相關(guān)的稅收,勞役和租賦制度而進行;建國初期,地籍管理的主要內(nèi)容是進行土地清丈,劃界,定樁和土地登記與發(fā)證等。土地調(diào)查包括土地利用現(xiàn)狀調(diào)查,地籍調(diào)查與土地條件調(diào)查;土地等定級估價;土地登記;土地統(tǒng)計;地籍檔案管理.,土地分等定級,土地登記,土地統(tǒng)計：,地籍檔案管理.,土地調(diào)查包括土地利用現(xiàn)狀調(diào)查,地籍調(diào)查與土地條件調(diào)查;,第四章,第一節(jié),1.地籍管理必須按國家規(guī)定的統(tǒng)一制度進行即統(tǒng)一性原則.,2

6、.保證地籍資料的可靠性和精確性即可靠性與精確性原則.,3.保證地籍工作的連續(xù)性即連續(xù)性原則.,4保證地籍資料的完整性即完整性原則.,（二） 地籍管理的原則,地籍管理流程圖,第四章,第一節(jié),第四章,第一節(jié),1.地籍與地籍管理的概念各是什么?,3.現(xiàn)階段地籍管理的內(nèi)容包括什么?,2.地籍的類別有哪些?,思考題,？,第四 章,第一節(jié) 結(jié)束,第二節(jié) 土地調(diào)查,第四章,第二節(jié),土地利用現(xiàn)狀調(diào)查,土地條件調(diào)查,地籍調(diào)查,土地調(diào)查的任務是為土地管理提供基礎資料，包括,土地調(diào)查,室內(nèi)處理,野外調(diào)查,一、地籍調(diào)查,地籍調(diào)查是國家采用科學方法，依照有關(guān)法律程序，通過權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，查清每一宗地的位置、權(quán)屬、界

7、線、面積和用途等基本情況，以圖、簿示之，在此基礎上進行土地登記。,1.地籍調(diào)查的單元和內(nèi)容:,地籍調(diào)查的單元是一宗地。所謂一宗地是指被權(quán)屬界址線所封閉的獨立權(quán)屬地段，是地籍調(diào)查的基本單位。,地籍調(diào)查的內(nèi)容,權(quán)屬調(diào)查,地籍測量,指通過對土地權(quán)屬及其權(quán)利所及的界線的調(diào)查，在現(xiàn)場標定土地權(quán)屬界址點、線，繪制宗地草圖，調(diào)查用途，填寫地籍調(diào)查表，為地籍測量提供工作草圖和依據(jù)；,指在土地權(quán)屬調(diào)查的基礎上，借助儀器，以科學的方法，在一定區(qū)域內(nèi)，測量宗地的權(quán)屬界線、界址位置、形狀等，計算面積，測繪地籍圖和宗地圖，為土地登記提供依據(jù)。,第四章,第二節(jié),2.地籍調(diào)查的分類,初始地籍調(diào)查,變更地籍調(diào)查,3.地籍調(diào)查

8、技術(shù)依據(jù)：,1.城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程、 2.城鎮(zhèn)地籍變更調(diào)查技術(shù)規(guī)定（試行） 3.地籍圖圖式 4.中華人民共和國土地管理法 5.城市測量規(guī)范 6.全國土地分類標準 7.確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定等等。,第四章,第二節(jié),4.初始地籍調(diào)查的工作程序,技術(shù)報告,圖42 初始地籍調(diào)查的工作程序框圖,準備工作,初始權(quán)屬調(diào)查,初始地籍測量,文字總結(jié),檢查驗收,資料整理,組織準備,宣傳工作,試點工作,技術(shù)培訓,資料收集,制定技術(shù)方案,宗地權(quán)屬狀況調(diào)查,界址調(diào)查,繪制宗地草圖,填寫地籍調(diào)查表,地籍控制測量,測定界址點,測繪地籍圖,制作宗地圖,面積量算,文字報告,技術(shù)報告,第四章,第二節(jié),圖 43初始地籍調(diào)查

9、成果檢查驗收程序,作業(yè)員自檢,作業(yè)組互檢,專職員檢查,驗收,返、修、補,返、修、補,返、修、補,不合格,合格,不合格,不合格,合格,合格,第四章,第二節(jié),地籍變更申請發(fā)送變更地籍調(diào)查通知書宗地變更權(quán)屬狀況調(diào)查界址調(diào)查及地籍資料的變更變更地籍調(diào)查的審核與資料入庫。,5.變更地籍調(diào)查步驟,第四章,第二節(jié),第四章,第二節(jié),土地利用現(xiàn)狀調(diào)查以縣為單位,查清各種土地利用分類面積及分布和利用狀況,并自下而上逐級匯總為省級和全國的土地總面積及土地利用分類面積而進行的調(diào)查.其重點是查清土地利用現(xiàn)狀即分類土地面積及其分布。,為制定國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃和有關(guān)政策服務; 為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供科學依據(jù); 為建立土地登記,土地統(tǒng)

10、計制度服務; 為編制土地利用總體規(guī)劃和全面管理土地服務.,調(diào)查目的:,二、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查,第四章,第二節(jié),各級行政轄區(qū)范圍內(nèi)的土地總面積和土地利用現(xiàn)狀分類面積,各類土地的分布狀況,土地利用方面的經(jīng)驗教訓及合理利用土地的建議,（三） 土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的原則,1.實事求是的原則,2.全面、科學調(diào)查的原則（必須嚴格按規(guī)程的規(guī)定和精度要求進行，嚴格檢查、驗收制度。同時，在經(jīng)濟力量承受的前提下，調(diào)查中要盡量采用最新的科學技術(shù)和手段） 。3.一查多用的原則,（二）土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的內(nèi)容,第四章,第二節(jié),1.基本概念分類,土地分類按一定分類標志（指標），將性質(zhì)上相差異的土地劃分為若干類型。,土地分類的任務

11、劃分土地類型，并研究、分析各類土地的特點及它們之間的相同性和差異性。不同用途的土地就是土地利用類型。,土地分類系統(tǒng)（土地分類體系）按照統(tǒng)一規(guī)定的原則和分類標志，將分類土地有規(guī)律分層次地排列組合在一起。,2001年在現(xiàn)有兩個土地利用分類的基礎上，制定了全國土地利用分類（即過渡時期，見附錄2），2002年又在此基礎上制定了新的分類體系，即試用時期的土地利用分類。該分類采用三級分類體系，設三個一級地類，15個二級地類，71個三級地類（見附錄3）。,土地自然分類系統(tǒng)主要依據(jù)土地自然特性的差異性（某一特性或綜合性）,土地利用分類系統(tǒng)主要依據(jù)土地的綜合特性,土地評價分類系統(tǒng)主要依據(jù)土地經(jīng)濟特性（如土地生產(chǎn)

12、力水平、潛力等）,第四章,第二節(jié),第四章,第二節(jié),2.我國土地利用現(xiàn)狀分類體系,a.土地利用現(xiàn)狀分類主要是依據(jù)土地的用途、經(jīng)營特點、利用方式和覆蓋特征等因素對土地進行的一種分類。,b.幾個重要名詞：耕地 郁閉度 跡地 灘涂 沼澤地 裸土地,草原,跡地,耕地,建設用地,3.土地利用現(xiàn)狀調(diào)查 的基本單元是圖斑。,第四章,第二節(jié),（五） 土地利用現(xiàn)狀調(diào)查程序,1.土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的基本單元：基本單元圖斑；圖斑指行政村內(nèi)被地類界線（三級地類界線）所封閉的地塊。為了滿足土地登記的需要，圖斑應是被同一土地權(quán)屬界線和地類界線所封閉的地塊。,2.土地利用現(xiàn)狀調(diào)查程序：,準備工作階段,外業(yè)工作階段,內(nèi)業(yè)工作階段

13、,成果檢查驗收歸檔階段,第四章,第二節(jié),六、土地利用變更調(diào)查,1.準備工作階段,2.外業(yè)工作階段,3.內(nèi)業(yè)工作階段,4.驗收歸檔階段,三、土地條件調(diào)查,土地條件調(diào)查的概念,主要收集的資料,問題：土地利用狀況調(diào)查、地籍調(diào)查和土地條件調(diào)查三者關(guān)系,第四章,第二節(jié),土地條件調(diào)查,土地自然條件,1.土壤方面的資料：土壤類型、土壤質(zhì)地、土層厚度、土層構(gòu)造、土壤養(yǎng)分、土壤酸堿度和土壤侵蝕狀況等。,2.地形、地貌方面的資料:地貌類型、絕對高度、 相對高度、坡度等方面的資料。,3.水文方面的資料：地表水和地下水狀況。,4.植被方面的資料：蓋度、群落,5.氣候方面的資料：溫度、水分,6.主要農(nóng)作物生物學特性方面

14、的資料,7.自然資源方面的資料,社會經(jīng)濟條件,1.地理位置與交通運輸條件,2.土地資源、人口、勞動力情況,3.土地利用的經(jīng)濟水平,4.耕地（林地、牧草地）的投入產(chǎn)出水平,第四章,第二節(jié)結(jié)束,第三節(jié) 土地分等定級,第四章,第三節(jié),一、土地分等定級的概念：土地分等定級指通過對土地自然、經(jīng)濟屬性的綜合鑒定以及經(jīng)營管理水平一致條件下的土地級差收益的評定，使土地質(zhì)量等級化的過程。,土地分等定級的目的 :,為科學確定土地稅、土地使用費、征地補償費等提供依據(jù)。 為調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提供依據(jù)。 為合理用地、提高土地利用的生態(tài)效果和經(jīng)濟效果提供依據(jù)。 為提高土地投資經(jīng)濟效果提供依據(jù)。,為調(diào)整承包地及確定土地轉(zhuǎn)包投資補

15、償提供依據(jù)。 為地籍提供基礎數(shù)據(jù)。 為科學地評價企業(yè)經(jīng)營管理水平提供依據(jù)。,二、土地分等定級的理論依據(jù)和原則,1、理論依據(jù),級差地租理論,土地價值理論,原則,綜合性原則,主導因素原則,地域差異原則,級差收益原則,定性與定量相結(jié)合原則,可行性原則,第四章,第三節(jié),三、城鎮(zhèn)土地分等定級,第四章,第三節(jié),（一）分等的目的,城鎮(zhèn)土地分等定級是地籍管理的重要組成部分，它為全面、科學地管理土地，合理利用城鎮(zhèn)土地，以及為有關(guān)部門制訂規(guī)劃、計劃和有償使用土地提供依據(jù)。,（二）對象及工作單位,城鎮(zhèn)土地分等定級對象是城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地。工作單位是以城鎮(zhèn)整體為單位進行，城鎮(zhèn)附近的獨立工礦等用地也可一

16、起進行評定。,第四章,第三節(jié),（三）城鎮(zhèn)土地分等定級體系,采用“等”和“級”兩個層次的劃分體系。,（四）城鎮(zhèn)土地定級工作程序,準 備 工 作,資 料 收 集,定級因素選擇與權(quán)重測定,面 積 量 算,級別劃分是否合理,級 差 收 益 測 算,土地級別初步劃分,單元劃分與單元總分值的計算,因素作用分的計算,級別邊界落實與級別圖編制,成果驗收、整理、歸檔,第四章,第三節(jié),四、城鎮(zhèn)土地定級,（一）土地定級的理論依據(jù),區(qū)位理論,城鎮(zhèn)規(guī)劃 相關(guān)理論,（二）土地定級的原則 ：,1綜合分析原則,2主導因素原則,5定量與定性分析結(jié)合原則,3地域分異原則,4土地收益級差原則,第四章,第三節(jié),五、土地定級因素選擇,

17、第四章,第三節(jié),1.含義: 土地定級因素選擇就是要把對土地級別有重要影響，并能反映土地區(qū)位差異的經(jīng)濟、社會和自然因素選取出來作為土地定級的因素體系,2.原則：,1綜合分析原則,2主導因素原則,3地域分異原則,4土地收益級差原則,5 定量與定性分析結(jié)合原則,第三節(jié),第四章,3.土地定級的主要因素：,1繁華程度 ; 2交通條件 3基礎公用設施狀況 4環(huán)境條件 5人口狀況 6產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模 7城市規(guī)劃,4.定級因素體系的確定：,1商業(yè)用地土地定級因素體系,第四章,第三節(jié),第四章,第三節(jié),2住宅用地土地定級因素體系,第四章,第三節(jié),3工業(yè)用地土地定級因素體系,六、定級因素權(quán)重確定,1.確定方法:,2.召

18、開專家會議和確定定級因素及權(quán)重,3.計算處理,特爾斐法,七、定級資料調(diào)查,根據(jù)已制定的技術(shù)方案，結(jié)合確定的土地定級因素指標體系，將采集到的所有定級因子資料標繪在工作底圖上。,第四章,第三節(jié),八、定級因子指標計算 （見書上）,第四章,第三節(jié),九、定級單元的劃分：,1.基本評價單元,2.應用評價單元,采用50m 50m大小的固定網(wǎng)格作為土地定級的基本評價單元。,應用評價單元是以市區(qū)內(nèi)的道路和河流等要素為依據(jù)來劃分的，將整個評估區(qū)劃分為條狀單元和片狀單元。,3.定級單元的劃分方法：主導因素判定法和網(wǎng)格法,第四章,第三節(jié),十、定級單元因素作用分值計算,1.定級因素的分類 ：,定級因素按其分布類型及對土

19、地的影響方式不同，分為點狀因素、線狀因素、面狀因素。對不同用地類型，因子的作用分值衰減方式不同，主要分為指數(shù)衰減和線性衰減。,2.障礙地物影響處理:,如圖2所示，地塊1和地塊2距同一商服中心的空間直線距離相等，按照直線距離的衰減方式，商服中心對它們的影響應該是相同的，但由于河流的阻隔，商服中心到地塊1的實際距離小于地塊2，相應地地塊1受商服中心的影響要大一些。,圖2空間直線距離衰減分析示意圖,第四章,第三節(jié),十一、級別初步確定,（一）土地級別劃分原則 根據(jù)土地定級基本原則，為保證定級成果合理性、實用性，土地級別劃分遵循如下原則：,1土地級別的高低和土地相對優(yōu)劣的對應關(guān)系基本一致；,2級別之間過

20、渡應該是連續(xù)的、漸變的，相鄰單元之間土地級差不宜過大；,3級別邊界盡量采用具有地域突變特征的自然和人工界線，盡可能保持地塊的完整性。,（二）級別分值界限確定,（三）土地級別確定,1網(wǎng)格評價單元定級,2應用評價單元定級,3土地級別圖,十二、土地級別檢驗,第四章,第三節(jié),（一）商業(yè)用地級別檢驗,（二）住宅用地級別檢驗,（三）工業(yè)用地級別檢驗,十三、土地級別調(diào)整,十四、各類用地土地級別邊界落實,十五、各類用地級別面積統(tǒng)計,表11 商業(yè)用地級別面積統(tǒng)計表,單位：,第四章,第三節(jié)結(jié)束,表12 住宅用地級別面積統(tǒng)計表,單位：,表13 工業(yè)用地級別面積統(tǒng)計表,單位：,十三、農(nóng)用地分等定級,（一）農(nóng)用地分等定

21、級的目的、任務與對象,1農(nóng)用地分等定級的目的,2農(nóng)用地分等定級的任務,3農(nóng)用地分等定級的對象,（二）農(nóng)用地分等定級的原則,1綜合分析原則,2分層控制原則,3主導因素原則,4土地收益差異原則,5定量分析與定性分析相結(jié)合原則,第四章,（三）農(nóng)用地分等定級工作程序,1農(nóng)用地分等工作程序,第四章,2.農(nóng)用地定級的基本程序:,第四章,第四章,第三節(jié),第四章,第四節(jié),第四節(jié) 土地登記,一、土地登記的的概念和法律依據(jù),(一)土地登記的概念,(二)土地登記的目的和意義,(三)土地登記的法律依據(jù),二、土地登記的類型和原則,第四章,三、土地初始登記的內(nèi)容、程序和主要文件,四、土地變更登記的內(nèi)容和程序,五、國外土地

22、登記制度及借鑒,第四節(jié),某土地管理局（甲方）于1992年向乙方出讓一宗90平方米的國有土地，并簽訂了出讓合同，土地用途為工業(yè)，約定出讓年限為50年，乙方一直未向土地管理部門申請土地登記。2000年，乙方提出登記申請，認為憑出讓合同，使用期限要求從2000年算起。你認為使用期限該怎么確定？應該怎樣進行土地登記？ 某市M廠二1997年8月1日以出讓方式取得一宗國有土地使用權(quán)，批準用途為工業(yè)，使用期限為50年，于1997年8月20日辦理了土地登記。1999年因抵押權(quán)的實現(xiàn)被法院拍賣，其2000平方米的出讓土地由Y先生以個人名義通過拍賣取得，問該自然人是否可以以個人名義登記該土地使用權(quán)？ A鎮(zhèn)一，王某擁有兩間老房，1991年初始土地登記時，依法申請領(lǐng)取了國有土地使用證。后王某將兩