1、物業(yè)管理法律制度案例分析,目 錄,引 言,一,二,案例分析,三,總結(jié)案例的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),四,一、引 言,比如：欠費(fèi)糾紛,由于物業(yè)管理費(fèi)拖欠最終導(dǎo)致糾紛,表面上看來物業(yè)公司是受害者,但是,實(shí)質(zhì)上最大的輸家是廣大業(yè)主。物業(yè)管理服務(wù)具有不可分割性。,伴隨著商品房市場(chǎng)的迅猛發(fā)展,物業(yè)管理糾紛也就隨之產(chǎn)生。特別是近一段時(shí)間以來,物業(yè)糾紛不僅在數(shù)量上有上升的趨勢(shì),而且矛盾沖突也有不斷升級(jí)的跡象。,業(yè)主是欠費(fèi)糾紛最大輸家,惡性 循環(huán),房屋漏水是相鄰關(guān)系還是物業(yè)管理不當(dāng)？,案情介紹： 家住河?xùn)|區(qū)某小區(qū)6號(hào)樓302室的盧老伯家中遭樓上滲水導(dǎo)致裝修損壞，其一怒之下，將物業(yè)公司和樓上402、502和602統(tǒng)統(tǒng)告上法庭索

2、賠損失1萬元。 河?xùn)|區(qū)人民法院經(jīng)審理查明案情后依法認(rèn)定樓上三家業(yè)主無責(zé)，作出物業(yè)公司賠償修復(fù)費(fèi)用7041.79元的一審判決。原被告均未提起上訴。,二、案 例 分 析,盧老伯住302室，由小區(qū)的甲物業(yè)公司進(jìn)行管理。2009年2月5日晚，他發(fā)現(xiàn)次臥、廚房頂板有滲漏現(xiàn)象，立即向物業(yè)公司報(bào)修，公司接報(bào)后遂上門維修。然而，次日晚發(fā)現(xiàn)滲漏現(xiàn)象更加嚴(yán)重，故再次聯(lián)系物業(yè)公司上門維修，經(jīng)該公司疏通總管后排除了故障。因賠償事宜協(xié)商未果，盧老伯將物業(yè)公司和402、502和602訴至法院，要求被告賠償房屋修復(fù)費(fèi)9000元和精神損害賠償金1000元。 盧老伯訴稱，由于滲漏，其室內(nèi)二十余處墻面、頂漆脫落，客廳、廚房十余處

3、泛黃漬，門套脫膠、開裂，廚房、衛(wèi)生間吊頂進(jìn)水、泛黃漬。因甲物業(yè)公司沒有及時(shí)疏通導(dǎo)致其室內(nèi)漏水，污水從402漏下，以及502室、602室大流量用水導(dǎo)致滲水加劇，使其損失加重。,建筑排水設(shè)計(jì)規(guī)范是2003年才有的，公司從1992年入駐小區(qū)時(shí)屋頂立管就沒有設(shè)置風(fēng)帽、風(fēng)罩，屬于建筑公司設(shè)計(jì)、施工單位施工不當(dāng)，如果要加設(shè)也需得到業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)。 由于402室家中無人，公司無法馬上得知是哪根水管漏水，在此情況下仍在兩天之內(nèi)找到漏水原因并進(jìn)行疏通，且事發(fā)之初只有廚房、次臥有滲水，情況不嚴(yán)重，公司有理由認(rèn)為只需疏通一根管道，因此修理措施及時(shí)有效。,甲物業(yè)公司不同意訴訟請(qǐng)求,但是，公司在接到盧老伯報(bào)修后，積極

4、協(xié)助解決 ：,理由：,此外，盧老伯家中進(jìn)行過裝修，也不排除上層住戶用水不當(dāng)造成堵塞，相鄰方的責(zé)任不應(yīng)由其公司承擔(dān)，公司不是適合的訴訟主體。 402、502和602都不同意盧老伯的訴請(qǐng)：,家中沒人，外出時(shí)將家中水閥關(guān)閉； 事發(fā)時(shí)并沒有聽到盧老伯來敲過門，也不知道漏水的事; 使用中沒有任何過錯(cuò)，一直是正常用水,辯稱：,法院審理,定論,法院在審理中，法院委托天津市房屋建筑設(shè)計(jì)院房屋質(zhì)量檢測(cè)站出具房屋質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告，鑒定結(jié)論給出302室修復(fù)的費(fèi)用為7041.79元。,第一：,盧老伯與物業(yè)公司之間存在物業(yè)管理合同關(guān)系，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)排水管道、屋頂天溝等公共設(shè)施負(fù)有維修養(yǎng)護(hù)的義務(wù)和管理職責(zé)。,第二：,盧老

5、伯所在樓棟的排水立管在屋頂處沒有加設(shè)風(fēng)帽、網(wǎng)罩，僅是造成管道堵塞的條件，若物業(yè)公司平時(shí)妥善盡到對(duì)公共設(shè)施的維修保養(yǎng)義務(wù)，當(dāng)可避免此事故的發(fā)生，故物業(yè)公司未盡維修養(yǎng)護(hù)之責(zé)是導(dǎo)致事故發(fā)生的直接原因，構(gòu)成法律上的因果關(guān)系，而是否加設(shè)風(fēng)帽、網(wǎng)罩并不必然導(dǎo)致事故的發(fā)生，與損害后果之間不具有法律上的因果關(guān)系，不能成為免責(zé)或減輕責(zé)任的事由。,法院認(rèn)為,法院認(rèn)為,第三：,物業(yè)公司辯稱亦存在業(yè)主用水不當(dāng)?shù)脑?，然其未能予以證明。,第四：,在鑒定機(jī)構(gòu)檢查各業(yè)主室內(nèi)情況時(shí)也未發(fā)現(xiàn)有排污不當(dāng)?shù)那樾巍?對(duì)業(yè)主請(qǐng)求的判決：,律師解析：,房屋由于跑水、滲水等出現(xiàn)的糾紛非常常見，業(yè)主首先應(yīng)該在第一時(shí)間通知物業(yè)，查清原因，將損

6、失降至最低。 至于是由于相鄰間的關(guān)系，即鄰居權(quán)；還是物業(yè)公司管理不當(dāng)，即物業(yè)公司違約，看物業(yè)調(diào)查的情況，如果把握不好，也可以像盧老伯一樣，將兩方都做為被告起訴。 當(dāng)時(shí)出現(xiàn)損失的證據(jù)要保全好，如及時(shí)拍照、錄像等。,1、開發(fā)商與物業(yè)公司交接中產(chǎn)生的糾紛,實(shí)際是開發(fā)商遺留的一些問題,一般糾紛形成的原因 ：,2、相關(guān)的法律規(guī)定不足,3、一些業(yè)主對(duì)物業(yè)付費(fèi)的概念接受不了,4、業(yè)主的期望值過高,6、一些業(yè)主對(duì)物業(yè)管理知識(shí)知之甚少,缺乏自我保護(hù)意識(shí),7、有的業(yè)主誠信意識(shí)差,5、物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量有待于進(jìn)一步的提高,三、總結(jié)案例的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),怎樣預(yù)防、 解決糾紛,2 簽一份完 整明確的物業(yè)管理合同。,1 簽一份

7、詳盡的購房合同。,怎樣解決糾紛？,為什么要簽這些合同呢？,物業(yè)管理糾紛多是因?yàn)橘I房時(shí)買賣雙方對(duì)房屋售后各方關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)沒有界定清楚而造成的。,因?yàn)?4.1. 簽一份詳盡的購房合同的原因,1、有的業(yè)主傾向高收費(fèi)、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù),2、有的業(yè)主傾向較低標(biāo)準(zhǔn)的代收費(fèi)服務(wù),各業(yè)主預(yù)期不一樣,比如,由于沒有在買房時(shí)說清楚,入住時(shí)某些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理與自己買房時(shí)的預(yù)期不一致,開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)也很難協(xié)調(diào)這種矛盾。,現(xiàn)在,無論是商家還是消費(fèi)者,都把售后服務(wù)看得很重,因?yàn)閺暮艽蟪潭壬现v一些商品買的就是售后服務(wù)。住房更是如此,甚至它的售后務(wù)-物業(yè)管理 比買房更重要,因?yàn)槟阋谶@里住一輩子。起碼也是十幾年。,因?yàn)?4.2.簽一份完整明確的物業(yè)管理合同的原因,1.物業(yè)服務(wù) 水準(zhǔn)如何?,2.怎么個(gè)收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?,3.可以得到多少服務(wù)?,物業(yè)管理合同記載,3、物業(yè)管理合同應(yīng)清楚記載內(nèi)容,內(nèi)容上不完備,條款用語含混,欠缺必備的約定內(nèi)容,關(guān)于物業(yè)管理日后爭(zhēng)議原因,爭(zhēng)議原因,物業(yè)管理合同是服務(wù)者和被服務(wù)者的約定,只要合同規(guī)定的內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的規(guī)定,就應(yīng)以合同為依據(jù)來確認(rèn)雙方的合同義務(wù)。雙方在合同履行過程中發(fā)生糾紛,應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同規(guī)定來確定違約事實(shí),承擔(dān)違約責(zé)任。只要有一