1、營銷推廣建議方案,全城皆向往，唯有贏家藏,榮御,全案總精神,唯有區(qū)隔市場，鞏固品牌！才能開創(chuàng)市場，脫穎而出！,深耕市場，取異奪魁,中國房產(chǎn)消費人群收入結(jié)構(gòu)和市場供給結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重背離，將導(dǎo)致未來的三到五年內(nèi)，中國房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)和開發(fā)方向會發(fā)生明顯的變化，高端住宅的開發(fā)速度將放緩，開發(fā)量逐步逐步下降，受國家“未來中國住房政策將大力加強(qiáng)公共建設(shè)和住房保障，70%的土地出讓金將用于廉租房和經(jīng)適房”的方向性影響，中低端住宅的開發(fā)將成為一種廣泛的趨勢，從目前即將開盤和正在規(guī)劃中的項目的戶型結(jié)構(gòu)和比例即可得到印證。,2009中國房市宏觀政策及開發(fā)趨勢分析,以激動的心情全面審視這塊土地,現(xiàn)實狀況 ,地塊氣質(zhì),交

2、通動線,人居氛圍,競爭對比,機(jī)能配套,發(fā)展趨勢,未來發(fā)展?jié)摿?未來投資成本,未來開發(fā)熱度,項目開發(fā)環(huán)境分析,優(yōu)勢：交通便利，緊鄰高速公路出入口 周邊常住居民豐富 緊鄰太原科技大學(xué) 對古交客群有較大的吸引力,STRENGTH優(yōu)勢,開發(fā)環(huán)境優(yōu)劣分析,劣勢：133城中村項目，市場有抗性 不能進(jìn)行銀行按揭，客戶群體受限 周邊小環(huán)境差，北臨村落，南鄰污染河道 位置較為偏遠(yuǎn),WEAKNESS劣勢,機(jī)會：周邊開發(fā)量較小 周邊大量原主居民帶來潛在購買力 聯(lián)通興華街和迎澤街，客戶范圍擴(kuò)大 古交進(jìn)城第一站,OPPORTUNITY機(jī)會,威脅：大量限制房地產(chǎn)消費的政策出臺 2010年開發(fā)政策的不確定性影響市場投資信心

3、 目前房地產(chǎn)整體市場的低迷影響投資回籠,THREAT威脅,打造西城品質(zhì)居住新核心,河西一直不是房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。河西區(qū)的居民，在房地產(chǎn)的居住上大都有卑劣與其他居住區(qū)的心理。本項目的問世，就是要讓本區(qū)域的居民感到自豪。 住宅這里是一種榮耀，現(xiàn)在是，以后還是。,住在這里是一種榮耀，現(xiàn)在是，以后還是,一塊優(yōu)質(zhì)土地,找準(zhǔn)目標(biāo)客群 制定針對營銷,客戶分析,河西人的自豪； 值得炫耀的家； 最好的傳播途徑，是客戶對客戶說 不是高端，但絕對高尚,總結(jié),世紀(jì)柏林,優(yōu)勢： 號稱“申紀(jì)蘭”旗下的開發(fā)公司。 園林設(shè)計采用北京知名公司，景觀體系較完整。,劣勢： 不臨街，入口在“佳境觀邸”東側(cè)。 企業(yè)改制，后續(xù)問題較多。

4、 緊鄰彭村廢品收購一條街，小環(huán)境較差。,如何賣不重要！ 賣給誰才重要！,推廣節(jié)奏策略,超速度超強(qiáng)度,推廣節(jié)奏和策略,給河西人一個高尚的家； 住在這里是一種榮耀； 現(xiàn)在是； 以后還是； 出賣的不是房子，而是美好的生活,全新營銷，提升價值,傳統(tǒng)的營銷模式已經(jīng)落伍。 要想提高價格，就得提升價值。 我們將 采用全新的營銷模式， 從方以下幾面提升品質(zhì)，確保高價格。 同時，為我們建立一個 可靠的、有保證的、長期的客戶群體。,價值價格,營銷調(diào)性的確立,這是一個金質(zhì)地段； 這是一個金質(zhì)項目。 這是所有人向往，卻不是所有人擁有的項目。 傳統(tǒng)的，鋪天蓋地的廣告只會落入俗套。,不建議本項目做大規(guī)模的廣告宣傳。 建立

5、終端銷售網(wǎng)絡(luò)，客戶在哪里，我們的售樓部就在哪里。 強(qiáng)化客戶營銷體系，直銷+傳銷。,1、多點銷售體系,當(dāng)?shù)厥蹣遣控?fù)責(zé)接待周邊客戶及最終簽約 在下元、重機(jī)等地設(shè)立分銷銷售，負(fù)責(zé)攔截河西區(qū)的客戶 在古交設(shè)立銷售中心，負(fù)責(zé)攔截和引導(dǎo)古交的客戶,2、終端營銷體系,在各個大型賣場設(shè)立專柜，做項目介紹 在各個重點社區(qū)設(shè)立展臺，做項目介紹 不同的區(qū)域，所發(fā)放的廣告內(nèi)容不同，根據(jù)不同客群的不同需求，進(jìn)行有針對性的宣傳。,3、細(xì)分資料營銷,以傳統(tǒng)的DM和短信作為有效廣告手段 短信作為無盲點覆蓋手段。河西區(qū)所有移動手機(jī)用戶全面覆蓋，其他區(qū)域月話費在100以上客戶全面覆蓋； DM作為細(xì)分營銷手段。暫定周邊、下元、重機(jī)

6、三個區(qū)域，根據(jù)不同區(qū)域的特性，制定不同的有針對性的內(nèi)容，進(jìn)行深入的營銷。,臨汾、呂梁等資源城市是客戶重點區(qū)域 有效外銷體系 和當(dāng)?shù)氐臓I銷機(jī)構(gòu)合作，在當(dāng)?shù)亟㈤L期穩(wěn)定的外銷點； 對當(dāng)?shù)氐哪繕?biāo)客戶群體進(jìn)行短信、直投等直達(dá)終端的營銷。,4、建立外銷系統(tǒng),客戶最相信客戶的話 加大客戶營銷的力度 本能項目的客群屬于中端客群，不太忌諱讓其他人知道自己買房，反而愿意讓更多的朋友和自己居住在一起。 因此，建議加大客戶營銷力度，對老客戶帶新客戶，給予較大的獎賞力度，以刺激老客戶帶新客戶。 該部分投資客在房價中得以體現(xiàn)。,6、客戶財富發(fā)展平臺,案場管理 我們提出一種創(chuàng)新性的案場管理與銷售模式： 分組競爭： 將銷售

7、員分為A、B兩組，開展競爭，定期（如每季度）進(jìn)行一定的獎懲，銷售員進(jìn)行末位淘汰制。 大公司直銷： 變坐銷為行銷 針對中關(guān)村的商家和企業(yè)，有目的性的組織客戶公關(guān)與直銷活動。 銷售培訓(xùn) 案場培訓(xùn)工作繼續(xù)進(jìn)行，每周五（具體時間另定）進(jìn)行案場培訓(xùn)，采用講座與光盤教學(xué)形式，內(nèi)容包括銷售服務(wù)技巧、銷售商務(wù)禮儀、提升銷售力、銷售理念與管理、接待禮儀等方面。,7、嚴(yán)格案場競爭管理,采取內(nèi)部認(rèn)購轉(zhuǎn)正式開盤的銷售模式，在圖紙、戶型面積等基本資料落實后，完成各類銷售道具的制作，即開始內(nèi)部認(rèn)購。 認(rèn)購方式：采取確定房號的排號方式，可第二順位排號，每戶交納訂金1萬元。如 開盤時客戶部認(rèn)同價格，則1萬元訂金十五日內(nèi)全額退還；如接受價格，則1萬訂金可抵2萬房款。 付款折扣：按揭無優(yōu)惠； 分期付款優(yōu)惠98折； 一次性付款優(yōu)惠94折。,8、認(rèn)購及付款折扣,在房地產(chǎn)形勢越來越嚴(yán)峻的今天，本項目的價格必須確保短、平、快的銷售原則，在最短的時間內(nèi)達(dá)到既定的銷售目標(biāo)，確保資金鏈。 價格：結(jié)合周邊