1、寧波別墅市場(chǎng)研展,2010年6月10日,市場(chǎng)在變，游戲規(guī)則在變,對(duì)市場(chǎng)需求的洞察，是一切工作的前提,我們，在追索市場(chǎng)的需求中,尋求制勝之道,【感悟】,一、整體市場(chǎng)環(huán)境篇,經(jīng)歷08年相對(duì)低谷后，09年在政策救市的有利背景下，購房需求釋放，價(jià)量齊升，投資客重新入市，市場(chǎng)呈一面倒的紅火走勢(shì)。10年樓市上演冰火兩重天，新政之前樓市呈現(xiàn)瘋狂局勢(shì)，新政之后樓市遭遇滑鐵盧，宏觀調(diào)控政策愈演愈烈。,高房?jī)r(jià),觀望,降價(jià),需求,救市,資金流充裕,供應(yīng),相對(duì)平穩(wěn),經(jīng)濟(jì)危機(jī),需求激發(fā),價(jià)格上漲,地價(jià)上漲,國家調(diào)控,宏觀走勢(shì),07年底-08年,09年,10年（目前）,價(jià)格堅(jiān)挺,叛逆調(diào)控,地價(jià)猛漲,終極瘋狂,金地梅虛地塊

2、 樓面價(jià)：8170元/平米,雅戈?duì)柛咝聟^(qū)地塊 樓面價(jià)： 9920元/平米,興普東部新城B4花園 樓面價(jià)：12030元/平米,雅戈?duì)柭?lián)心地塊 樓面價(jià)： 8707元/平米,榮安廟堰地塊 樓面價(jià)：13765 元/平米,城投薛家地塊 樓面價(jià)： 10406元/平米,雅戈?duì)柌柰さ貕K 樓面價(jià)：5520 元/平米,萬科董家橋地塊 樓面價(jià)： 5008元/平米,萬科西湖地塊地塊 樓面價(jià)： 5187元/平米,環(huán)球置業(yè)地塊 樓面價(jià)：約3900元/平米,維科鎮(zhèn)海新城地塊 樓面價(jià)： 6589元/平米,本案,保億鎮(zhèn)海新城地塊 樓面價(jià)： 5052元/平米,布利杰城西地塊 樓面價(jià)： 6194元/平米,雅戈?duì)柍山痰貕K 樓面價(jià)：

3、5008元/平米,雅戈?duì)枒c豐地塊 樓面價(jià)：18740元/平米,09年以來主要住宅地塊成交樓面價(jià)：,從供應(yīng)源頭看，土地市場(chǎng)爭(zhēng)奪激烈，土地價(jià)格節(jié)節(jié)高攀，地王不斷被刷新，為高房?jī)r(jià)提供了支撐平臺(tái)，同時(shí)也推動(dòng)了房?jī)r(jià)不斷上漲。,出讓土地,從04年以來，整體市場(chǎng)經(jīng)歷了05、08兩個(gè)下坡后，均有明顯的反彈，尤其是09年，市場(chǎng)成交突破300萬方。10年始成交大幅度上漲，新政之后便走向冰點(diǎn) 年度成交價(jià)格保持高速增長(zhǎng)，09年已完成對(duì)04年價(jià)格的翻倍過程。,市四區(qū)年度住宅供求狀況,市四區(qū)年度住宅均價(jià)走勢(shì),年均成交230萬方,從歷年整體走勢(shì)看，09年市場(chǎng)火爆，消化量和房?jī)r(jià)均創(chuàng)歷年新高，市場(chǎng)呈明顯供不應(yīng)求，價(jià)格處于高位運(yùn)

4、行。10年市場(chǎng)持續(xù)火爆，新政之后成交走向冰點(diǎn)，但價(jià)格依然堅(jiān)挺,09年銷售情況,09年以來寧波寧波住宅市場(chǎng)銷售火爆，月供求比基本維持在1以內(nèi)，市場(chǎng)呈供不應(yīng)求局面；2010年4月份市場(chǎng)供求比達(dá)1.4，供應(yīng)量處于較高的水平，市場(chǎng)成交熱度明顯下降。5月份成交呈現(xiàn)急劇下滑的態(tài)勢(shì),只成交了720套。,09年以來寧波市四區(qū)供求走勢(shì),09年至10年4月銷售情況,09年以來寧波市四區(qū)住宅成交價(jià)格走勢(shì)：,4月份寧波市六區(qū)成交均價(jià)為17569元/平米，而四區(qū)成交均價(jià)首次突破2萬元/平米，達(dá)21814元平米，其價(jià)格較上大幅度上漲主要是受長(zhǎng)島花園、卡納湖谷等高端項(xiàng)目成交量大幅度提升影響。從各區(qū)域成交價(jià)格來看東錢湖區(qū)塊價(jià)

5、格最高，達(dá)到31337元/平米，其次為江北區(qū)成交均價(jià)為28742元/平米，江東、科技園、鄞州、海曙等區(qū)域成交均價(jià)都在16000元/平米以上，江北北區(qū)、鎮(zhèn)海成交均價(jià)在11000-12000元/平米。,價(jià)格持續(xù)高位運(yùn)行，價(jià)格再創(chuàng)新高，目前市場(chǎng)處于僵持階段,價(jià)格走勢(shì),二、別墅分布及特征篇,目前寧波別墅市場(chǎng)主要有三大類：位于城市中心區(qū)域的城市別墅，擁有景觀環(huán)境優(yōu)勢(shì)的山水別墅以及位于郊區(qū)的普通別墅。本案地段若發(fā)展別墅短期內(nèi)為郊區(qū)別墅，但隨著新城開發(fā)深入可往城市別墅方向引導(dǎo)。,東湖觀邸,寧波別墅項(xiàng)目,合生國際城,英倫水岸,湖景花園,慈城新天地,半島華府,新星都市,比華利,香頌灣,城市花園,都市森林,東方灣

6、邸,上上城,頤和名苑,城市別墅,郊區(qū)普通別墅,郊區(qū)山水別墅,本案,卡納湖谷,雍城世家,韓嶺古鎮(zhèn)地塊,茶亭,都市華庭,白石仙坪地塊,塘家灣地塊,香湖丹堤,磚瓦廠地塊,BOBO城,盛世天城,北郊路地塊,銀泰柏銳,城市別墅: 在售：城市花園、BOBO城、雍城世家、盛世天城。 未來可能項(xiàng)目：北郊路地塊、長(zhǎng)島花園、聯(lián)心地塊 郊區(qū)普通別墅： 在售：上上城、東方灣邸、頤和名苑、新星都市、合生國際城和都市華庭。 未來可能項(xiàng)目：金地地塊、塘家灣地塊、新坐標(biāo)中匯地塊。 郊區(qū)山水別墅： 在售：卡納湖谷、東湖觀邸、英倫水岸、香湖丹堤、九龍湖畔。 未來可能項(xiàng)目：茶亭地塊、銀泰柏銳、磚瓦廠地塊、白石仙坪地塊、韓嶺古鎮(zhèn)地塊

7、、維拉小鎮(zhèn)、萬科慈城地塊。,九龍湖畔,萬科慈城地塊,維拉小鎮(zhèn),長(zhǎng)島花園,金地地塊,ART藍(lán)海,新坐標(biāo)中匯地塊,別墅市場(chǎng)分布,城區(qū)板塊,東錢湖板塊,寧波別墅市場(chǎng)區(qū)域演變,別墅產(chǎn)品特征,別墅產(chǎn)品特征：,從別墅產(chǎn)品特征來看，擁有景觀資源（或者占據(jù)項(xiàng)目?jī)?nèi)部最佳資源）、高產(chǎn)品附加值（陽臺(tái)露臺(tái)地下室）、私密的生活空間等產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，使別墅能達(dá)到高的溢價(jià)能力,社區(qū)景觀綠化,私家花園,陽光地下室,挑高大堂,陽臺(tái)露臺(tái),景觀資源,三、別墅市場(chǎng)發(fā)展篇,別墅整體市場(chǎng),寧波別墅銷售市場(chǎng)呈現(xiàn)不斷升溫的走勢(shì)，2008年受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，別墅銷售量較低，而2009年則上升為歷史最高，2010年至目前（6月10日）銷售280套，主要

8、為長(zhǎng)島花園和塘家灣。,別墅整體市場(chǎng)情況：,09年寧波市區(qū)供應(yīng)約870套，成交面積30.5萬方，成交1500套，成交面積 47.1萬方。 09年市場(chǎng)月均成交124套，比08年68套，市場(chǎng)明顯表現(xiàn)出色。 截止09年12月，別墅市場(chǎng)存量8.96萬方，庫存套數(shù)303套，市場(chǎng)存量少，銷售形勢(shì)較好。,09年別墅市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，存量不斷減少，截止09年12月市場(chǎng)可售量為300套，按09年市場(chǎng)行情3個(gè)月即可消化完畢，市場(chǎng)形勢(shì)比較樂觀。,09年別墅市場(chǎng),08年以來主要上市別墅銷售情況：,09年別墅銷售表現(xiàn)出色，新推項(xiàng)目銷售周期明顯縮短，除個(gè)別郊區(qū)普通別墅（新星都市、頤和名苑）外，產(chǎn)品銷售率較高，市場(chǎng)前景被看好。,

9、09年別墅市場(chǎng),2010年別墅市場(chǎng),2010年第一季度別墅成交呈現(xiàn)逐步走高的態(tài)勢(shì)，但是在新政之后，成交量下降較快，5月份成交45套，6月份至今只成交5套。,2010年別墅至今（6月10日）共銷售280套，主要以塘家灣和長(zhǎng)島花園為主，主要集中在江北區(qū)，鄞州區(qū)其次，鎮(zhèn)海較少。,東方灣邸,中海東湖觀邸,英倫水岸,錢湖比華利,華潤(rùn)卡納湖谷,目前主要在售別墅樓盤,少量供應(yīng),寧波低密度產(chǎn)品供應(yīng)以東錢湖板塊為主，市區(qū)范圍內(nèi)也有少量的低密度產(chǎn)品供應(yīng)。目前主要以江北個(gè)盤供應(yīng)為主，如長(zhǎng)島花園和塘家灣。,別墅為高利潤(rùn)產(chǎn)品、溢價(jià)能力高，目前在售城區(qū)別墅主力總價(jià)均超過400萬。郊區(qū)別墅由于其產(chǎn)品所擁有的資源一般較難與山

10、水別墅或城市地段型別墅抗衡，其產(chǎn)品多控制總價(jià)（集中在400-600萬），總價(jià)優(yōu)勢(shì)取勝。,別墅總價(jià)位分析：,別墅銷售市場(chǎng),供應(yīng)列表：,2010年別墅供應(yīng)在30萬以內(nèi),市場(chǎng)供應(yīng)量保持相對(duì)穩(wěn)定,2010年4月長(zhǎng)島花園、卡納湖谷和都市華庭別墅三大高端項(xiàng)目推出量將近10萬方別墅排屋體量，成為市場(chǎng)新增供應(yīng)的主力。,新開盤情況,四、東錢湖板塊及個(gè)案分析,地緣性城市邊緣（三江口聚集型城市心理） 資源性東錢湖生態(tài)湖景（西湖之秀美，太湖之浩瀚） 定位性國家級(jí)生態(tài)度假風(fēng)景區(qū) 人脈性周邊原著居民 文脈性歷史文化古跡,東錢湖板塊之空間維度,專屬板塊,板塊,多元沖突 邊界沖突,東錢湖城市結(jié)點(diǎn),復(fù)合板塊,板塊論：同一板塊，

11、生活主張一致，生活層次差異，階層差異，錯(cuò)落化和諧沖突,東錢湖之板塊論,東錢湖新城規(guī)劃,重點(diǎn)建設(shè)“一城一湖，十景十村”，開辟“一廊(生態(tài)廊道)、二軸(景觀水軸)”，形成四大功能區(qū)(賓館、會(huì)議、商務(wù)區(qū)；度假、休閑區(qū)；生活居住區(qū)；移民安置區(qū))。5年內(nèi)投資100億元，把東錢湖建設(shè)成為藍(lán)天、碧水、青山、綠樹的國家重點(diǎn)生態(tài)型旅游度假區(qū)、華東地區(qū)重要的國際會(huì)議中心、具有最佳人居環(huán)境的現(xiàn)代化新城區(qū)和現(xiàn)代化國際港口城市的后花園。,東錢湖區(qū)域區(qū)域內(nèi)自然景觀優(yōu)越，是寧波未來絕對(duì)的富人區(qū)，但是由于目前政府缺少大量資金投入，各項(xiàng)配套設(shè)施相當(dāng)匱乏，板塊成熟期相對(duì)會(huì)長(zhǎng)些。,區(qū)域存在較高的認(rèn)可度，缺少更多的接受度，普通居住人

12、口導(dǎo)入存在困難應(yīng)充分利用有利資源，以別墅等高端產(chǎn)品啟動(dòng)市場(chǎng)，減弱消費(fèi)者對(duì)距離、配套設(shè)施的抗性,東錢湖周邊相關(guān)高端配套,游艇俱樂部,啟新高爾夫,水上美食娛樂中心,高爾夫練習(xí)場(chǎng),華茂東錢湖酒店,東錢湖度假區(qū)管委會(huì),凱悅酒店,二靈水鄉(xiāng),SPA度假村,國際運(yùn)動(dòng)村,東錢湖國際會(huì)議中心,鄞州 主力價(jià)格：1萬-2萬/平米,老三區(qū) 主力價(jià)格：2萬/平米以上,東錢湖 主力價(jià)格：2萬/平米以上,東部新城 主力價(jià)格：1.5萬- 3萬/平米,城西 主力價(jià)格：1萬-2萬/平米,洪塘 主力價(jià)格：1萬-1.5萬/平米 市場(chǎng)份額：,鎮(zhèn)海新城 主力價(jià)格：1萬-1.5萬/平米,鎮(zhèn)海老城 主力價(jià)格：0.8萬- 1.2萬/平米,北侖

13、區(qū) 主力價(jià)格：0.7萬- 1.2萬/平米,區(qū)域現(xiàn)狀,東錢湖區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展在寧波區(qū)內(nèi)的占位有較大的優(yōu)勢(shì)，雖然市場(chǎng)份額小，但東錢湖已經(jīng)公認(rèn)為寧波最好的別墅區(qū)。,主要板塊的發(fā)展比較：,區(qū)域未來,五星級(jí)的地段的區(qū)位價(jià)值成就了東錢湖區(qū)域未來發(fā)展將成為寧波城市的一塊瑰寶，而別墅稀缺價(jià)值將在東錢湖發(fā)展到極致。,華潤(rùn)卡納湖谷定位為東錢湖高檔次口碑別墅社區(qū)，依托其獨(dú)有的臨湖優(yōu)勢(shì)，檔次已超越香頌灣、東湖觀邸和英倫水岸等項(xiàng)目。首批推盤自開盤熱銷50%后，后續(xù)去化一直較差，09年3月開始銷售情況轉(zhuǎn)好。二期南區(qū)于2010年4月推出。,個(gè)案推案及銷售情況,卡納湖谷（在售）,優(yōu)勢(shì)： 1、產(chǎn)品規(guī)劃純粹全部是雙拼； 2、區(qū)域位置

14、優(yōu)越，地處東錢湖畔，設(shè)計(jì)有寬景餐廳，3.8層高的會(huì)客廳，景觀系數(shù)佳； 3、定位高，山水類雙拼別墅，是目前雙拼市場(chǎng)中的翹楚； 4、入門設(shè)計(jì)巧妙，同一幢雙拼，采用不同方向的入戶門，強(qiáng)調(diào)了生活的私密性； 缺點(diǎn)： 1、區(qū)域生活配套不完善，未來規(guī)劃較單一； 2、項(xiàng)目位置位于東錢湖南岸，北面靠水，南面靠山，地勢(shì)南高北低，風(fēng)水不好，不適合居??；,產(chǎn)品描述：,推盤情況：,卡納湖谷4月17日推出二期“君天下”。天鵝湖組團(tuán)目前還有少量房源在售中，面積在500左右，價(jià)格1500萬元-2000萬元。樓盤位居錢湖最高、湖谷深處，周圍群山環(huán)抱，并且一線獨(dú)享62000余平米的內(nèi)湖私屬秘境,英倫水岸三面環(huán)水，自成三島，是一個(gè)

15、獨(dú)立式包合式格局的純別墅小區(qū)。打造東錢湖首家英倫風(fēng)格別墅區(qū)，別墅特點(diǎn)是面比較寬、采光度、透光度比較好。項(xiàng)目目前全部售完,一期,二期,三期第一批,四期,英侖水岸（已售）,英倫水岸是聯(lián)排和雙拼混合搭配的中檔別墅盤，聯(lián)排總價(jià)300-500萬元/套，雙拼總價(jià)450-800萬元/套； 開盤熱銷，主要原因是前期客戶蓄水，其他時(shí)間段的去化情況受整體大環(huán)境走勢(shì)影響較大。,推盤情況：,香頌灣（已售）,項(xiàng)目位置：寧波市東錢湖鎮(zhèn)新區(qū) 占地面積：108006平方米（約162畝），其中居住用地94666平方米，商業(yè)用地13340平方米， 項(xiàng)目規(guī)劃：居住用地共規(guī)劃了206幢聯(lián)排與雙拼 總建筑面積:82857平方米（其中，

16、地上建筑面積59956平方米，地下建筑面積22901平方米） 容積率：0.9（其中居住用地容積率為0.88，不計(jì)算地下室，容積率0.63。） 項(xiàng)目產(chǎn)品：規(guī)劃雙拼21幢，共42戶；占20%； 三聯(lián)排12幢，36套，17%； 四聯(lián)體共25幢，100戶，48%； 五聯(lián)體共6幢，30戶，15%。 其中東西首128套，62%；中間80套，38%。 總價(jià)范圍：600萬-7000萬,寧波首個(gè)西班牙風(fēng)情寬景別墅住區(qū)，在建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)上積極創(chuàng)新，超越以住的TownHouse，在寧波首創(chuàng)聯(lián)排別墅三面南向超大開間戶型設(shè)計(jì)，面寬達(dá)12米以上，帶給住戶獨(dú)棟別墅生活情懷；6.3米挑高客廳；, 產(chǎn)品特點(diǎn)： A、下沉式花園，全

17、采光地下室； 寧波首次雙首層設(shè)計(jì)，南北雙庭院 3米層高全明全通風(fēng)地下室。僅0.9米低于地面。 B、立體4重景觀； C、內(nèi)部空間獨(dú)棟化： 6.45米挑高，5.1米主臥面寬 12米面寬 規(guī)劃特色： 純聯(lián)排水岸社區(qū) 面積：300平米 純聯(lián)排社區(qū)，四聯(lián)為主 13，000平米風(fēng)情商業(yè)街（泛會(huì)所） 內(nèi)外雙水系環(huán)繞。 西班牙建筑風(fēng)格,A1戶型271平方米,B1戶型286平方米,推盤情況：,雅戈?duì)栧X湖香頌灣于2009年11月推出一線水景別墅，房源共計(jì)8套，面積為400-450價(jià)格為16900元/起，總價(jià)為695萬,比華利別墅已于08年底全面售罄,一批 72套,二批 76套,錢湖比華利（已售）,二期 公寓,價(jià)格

18、：價(jià)格整體高走趨勢(shì)明顯，尤其是二期價(jià)格，主要原因?yàn)?7年市場(chǎng)整體走高，而項(xiàng)目至07年底已基本銷售完畢，故價(jià)格自07年8月后未變動(dòng)。,價(jià)格變化,半年度銷量,推盤情況：,東錢湖板塊未售別墅項(xiàng)目,該項(xiàng)目將可能打造成寧波最高檔的別墅,其它區(qū)域樓盤,長(zhǎng)島花園（在售）,物業(yè)地址：江北 東至莊橋河，北至云飛路 建筑類型：聯(lián)排別墅、高層 容 積 率：1.35 綠 化 率：30% 開 發(fā) 商：寧波雅戈?duì)栔脴I(yè)有限公司,總占地面積：176000 總建筑面積：320000 本次推盤：4月16日開盤，推出1#、2#、3#、14#四幢平層，主力面積140-150，共408套，11#、12#、13#三幢躍層，主力面積240-260平米，共157套，別墅主力面積410-600平米，共133套。 推盤價(jià)格：平層25000元/平米，躍層30000元/平米，別墅價(jià)格在3萬-4萬元/平米。 銷售情況：4月16日開盤當(dāng)天熱銷搶購場(chǎng)面，當(dāng)天基本定完，目前已經(jīng)售完,評(píng)價(jià)：長(zhǎng)島花園憑借新三江口絕佳的地段和居住環(huán)境以及雅戈?duì)柶放浦刃纬砷_盤熱銷，受國家對(duì)第三套房貸停止發(fā)放等政策影響，而以三次以上置業(yè)的長(zhǎng)島花園客戶有明顯影響，