1、1,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)全程各階段稅收風險防范入賬票據(jù)審核及納稅籌劃技巧,許明信,2,第一節(jié) 公司設立與規(guī)劃環(huán)節(jié),一設立房地產(chǎn)公司股東身份與稅負差異 二股東抽逃出資的稅收風險與規(guī)避 三公司組織形式差異與稅收待遇 四、股權轉(zhuǎn)讓與增、減資 五公司籌建階段賬務處理與所得稅申報 六立項與分期、規(guī)劃戶型設計與土增清算,3,第二節(jié) 土地征用環(huán)節(jié),一取得土地使用權的不同方式及稅負比較 1.變更開發(fā)主體 2.收購股權方式 二規(guī)劃紅線外支出的稅務處理 1.無償代建市政設施的處理 2.BT抵出讓金/配套費的處理 三土地出讓金返還的會計與稅務處理 四承諾負擔對方稅收,案例:某舊城改造改造項目,圖示分解理論,銷售安置房,支

2、付補償費,第二件事 買地,第一件事 賣房,5,合并前 合并后,股東B,股東B,股東A,股東A,被合并 企業(yè)B,合并 企業(yè)A,合并企業(yè) A+B,6,重組前 重組后,股東乙 20%,股東甲 80%,被分立企業(yè) A+B,被分立企業(yè) A,分立企業(yè) B,股東乙 20%,股東甲 80%,7,第三節(jié) 設計與前期工程,一設計費應取得什么類型票據(jù) 二前期工程票據(jù) 三、預算與稅負測算 四融資業(yè)務中的稅收處理 五成本對象確定與開發(fā)成本核算內(nèi)容 稅后500，轉(zhuǎn)化含稅： 500*（1+6%）/（1-6%*12%）,8,9,企業(yè)集團融資處理,統(tǒng)借統(tǒng)還示意圖,金融機構,集團公司 (核心企業(yè)）,子公司1,子公司2,子公司3,

3、借款付息,分撥貸款,收息,統(tǒng)借統(tǒng)還協(xié)議,10,委托中介銀行貸款,中介金融機構,關聯(lián)方A (資金提供方),關聯(lián)方B,關聯(lián)方C,關聯(lián)方D,委托貸款協(xié)議,借款付息,借款方,11,第四節(jié) 項目施工建設環(huán)節(jié),一施工建設階段合同與票據(jù)結算 1、銷售方同時負責安裝 混合銷售 2、工程大包合同與甲定 3、清包工合同與甲供,12,甲方甩項工程（供貨方施工）,大包,銷售自產(chǎn)貨物同時 提供建筑業(yè)勞務,商貿(mào)公司外購貨物 同時建筑業(yè)勞務,建筑公司外購貨物 同時建筑業(yè)勞務,分別納稅,增值稅,營業(yè)稅,13,供貨并安裝,是否為自產(chǎn)貨物,是,否,自產(chǎn)貨物 增值稅,勞務 營業(yè)稅,建筑業(yè) 營業(yè)稅,商業(yè) 增值稅,要分別注明 否則核定

4、,一般混合,特殊 混合,14,甲方供料（供貨方不施工）,甲供,合同內(nèi)甲供（甲定）大包,清包工裝飾,清包工設備安裝,營業(yè)稅,裝飾材料不征營業(yè)稅,設備不征營業(yè)稅,清包工建筑,建筑材料征營業(yè)稅,15,甲方采購,合同價是否含甲方采購,是,甲定 施工方 全額 工程票,否,設備,材料,裝飾工程,裝飾以外 其它工程,不征營業(yè)稅,甲供材料征稅,大包,16,甲方供料與甩項區(qū)別,甲供,材料購銷合同,清包工工程合同,銷售附帶安裝,甩項,甲供乙安,注：供貨方提供貨物并安裝，不屬于甲供,17,建 設 方 采 購,判斷 是否 設備,判斷 是否 自產(chǎn) 自銷,非設備的 材料,設備,非自產(chǎn)自銷,自產(chǎn)自銷,裝飾工程,其它建筑業(yè),

5、商貿(mào)企業(yè),建筑企業(yè),兩票結算,18,建筑行業(yè)材料（設備）稅收政策對比表,19,二.稅務機關如何查處虛開,1、預算 VS 決算結算 VS 開發(fā)成本 2、本地定額單位成本 VS 周邊單位成本 VS 本盤單位成本 3、大額發(fā)票檢查-異地發(fā)票 4、外調(diào)-造價管理站 5、資金流向（未付/回流/方向不符）,20,21,三票據(jù)審核管理與風險防范 1、合法有效憑證 2、票據(jù)審核管理 3、發(fā)票丟失如何處理 四、房地產(chǎn)企業(yè)常見合法憑證類型 五取得假票如何處罰，企業(yè)如何應對,22,第五節(jié) 預售環(huán)節(jié),一預售商品房的會計核算 二、預售階段納稅要求及年度匯算清繳 三代收款項 四轉(zhuǎn)讓車位/車庫如何確認收入 五售樓處、樣板間

6、 六違約金專題 七、促銷方式中的稅收風險與規(guī)避,23,1、房地產(chǎn)企業(yè)同材料（設備）供應商之間的違約金 （1）合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向供應商支付違約金 甲企業(yè)同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署協(xié)議，向乙房地產(chǎn)企業(yè)銷售一批工程材料1000萬元（含稅）。約定一月內(nèi)乙企業(yè)支付全部貨款，否則每推遲一天，應向甲支付未付貨款每天0.05%的滯納金。乙企業(yè)在推遲60天后向甲方付款，另支付滯納金1000萬*60* 0.05% =30萬。請問：甲乙雙方如何進行稅務處理？ （2）合同履行，供應商向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金 丙企業(yè)同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署中央空調(diào)供應協(xié)議，總價款500萬元（含稅），約定三個月供貨，否則賠償乙方經(jīng)濟損失。丙最終四個

7、月供貨，并按照合同約定賠償乙總價款的5%作為賠償金。請問：雙方如何進行稅務處理？,24,（3）合同解除，一方支付違約金 丁企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署設備供應協(xié)議，總價款200萬元（含稅），約定一個月供貨，最終丁企業(yè)由于特殊原因無法繼續(xù)履行合同，同乙企業(yè)協(xié)商解除供應協(xié)議，同時支付乙企業(yè)20萬元作為違約金。請問：雙方如何進行稅務處理？,25,2、房地產(chǎn)企業(yè)同施工方之間的違約金 （1）合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向建安企業(yè)支付違約金 甲房地產(chǎn)企業(yè)同乙建安企業(yè)簽署協(xié)議，委托建安企業(yè)進行施工。但在合作中由于房地產(chǎn)公司原因給建安企業(yè)帶來了損失，雙方經(jīng)協(xié)商由甲方對乙方進行賠償，數(shù)額200萬元。請問

8、：房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進行財稅處理？ （2）合同履行，建安企業(yè)向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金 甲房地產(chǎn)企業(yè)同丙建安企業(yè)簽署協(xié)議，委托建安企業(yè)進行施工。但在合作中由于丙企業(yè)工期延誤等原因給甲企業(yè)帶來了損失，雙方經(jīng)協(xié)商由丙方對甲方進行賠償，數(shù)額100萬元。請問：房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進行財稅處理？,26,（3）合同解除，一方支付違約金 甲房地產(chǎn)企業(yè)同丁建安企業(yè)簽署施工合同，后因特殊原因在尚未開工前雙方解除協(xié)議，甲企業(yè)向丁企業(yè)賠償50萬元。請問，房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進行財稅處理？,27,3、房地產(chǎn)企業(yè)同購房業(yè)主之間的違約金 （1）合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主支付違約金 甲房地產(chǎn)企業(yè)同自然人乙簽署商品

9、房銷售合同，約定2011年5月30日前交房。由于房地產(chǎn)企業(yè)原因，造成9月30日才正式交房，按照合同約定，甲企業(yè)向乙支付違約金3000元。請問房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主如何進行財稅處理？ （2）合同履行，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金 甲房地產(chǎn)企業(yè)銷售寫字樓給丙企業(yè)，雙方約定分期付款，由于丙企業(yè)自身原因未及時付款，根據(jù)合同約定向甲企業(yè)支付違約金（延期付款滯納金）15萬元，雙方如何進行財稅處理？,28,（3）合同解除，一方支付違約金 甲房地產(chǎn)企業(yè)同自然人丁簽署商品房銷售協(xié)議，丁繳納2萬元定金，約定一周內(nèi)付完全款。丁未能履行合約，房地產(chǎn)企業(yè)將定金沒收作為違約金。請問雙方如何進行財稅處理？,29,違約金涉稅處理關鍵

10、點 1、是否價外費用？ 判斷點：售貨方（勞務提供方）向收貨方（接受勞務方）收取（同銷售貨物或提供勞務相關）。 處理：做為價外費用計入營業(yè)額，跟隨主稅種交稅。 2、反方向違約金不是價外費用，則區(qū)分情況，看合同是否繼續(xù)履行？若繼續(xù)履行，則： （1）收貨方向售貨方收取，不交增值稅 （2）接受勞務方向提供勞務方收取，不屬于營業(yè)稅應稅勞務，不交營業(yè)稅。 3、若合同不再履行，為解約違約金，不繳納流轉(zhuǎn)稅。,30,第六節(jié) 項目竣工環(huán)節(jié),一完工條件及重要性 二、現(xiàn)房銷售會計核算處理 三收入與計稅成本的結轉(zhuǎn) 四完工后續(xù)支出對稅收的影響 五租賃與自持物業(yè) 六完工年度企業(yè)所得稅匯繳 七、土地使用稅納稅義務的減除時間,

11、31,后 續(xù) 支 出,配套設施,日常維修 保養(yǎng)支出,前期已發(fā)生 后期取得發(fā)票,已預提過,未預提過,直接當期扣除,視為后續(xù)支出 不得追溯,如已預提，差額 視為后續(xù)支出,預提與實際發(fā)生 二次調(diào)整,二次調(diào)整,二次調(diào)整,預提與發(fā)票 差額二次調(diào)整,地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)支出的所得稅處理,32,成本對象完工后發(fā)生的費用,已完工成本對象,未完工成本對象,開發(fā)成本,已銷開發(fā)產(chǎn)品 銷售成本,未銷開發(fā)產(chǎn)品 開發(fā)產(chǎn)品,完工后續(xù)支出在清算土地增值稅時不予確認扣除,33,第七節(jié) 土地增值稅清算環(huán)節(jié),一、清算對象與清算條件 二、增值額與扣除項目中的疑難問題 三、清算收入中的疑難問題 四、土地增值稅的優(yōu)惠政策 五、開發(fā)連體樓如何清算與籌劃思路,34,開發(fā)連體樓如何清算 1、是否可以按售價分攤扣除項目 2、是否可以按層高系數(shù)分攤扣除項目 3、可否合并為非普通住宅清算 4、同期開發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)品共同成本的轉(zhuǎn)移調(diào)整 5、直接成本單獨歸集,35,取得一次性收入的納稅問題,1.年終獎分次發(fā)放不一定節(jié)稅