1、,天 外 天 濱 海 新 區(qū) 餐 飲 業(yè) 投 資 項 目 可 行 性 探 究 報 告,目 錄,天津濱海新區(qū)餐飲業(yè)投資環(huán)境分析 項目概要 投資估算與資金籌措 財務(wù)評價 總結(jié),首要進行的是天津濱海新區(qū)餐飲業(yè)投資環(huán)境分析,天津濱海新區(qū)餐飲業(yè)投資環(huán)境分析,一般環(huán)境 相關(guān)環(huán)境,綜合來說，新區(qū)優(yōu)勢,天津濱海新區(qū)具有帶動和服務(wù)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的綜合優(yōu)勢 ： 第一，交通優(yōu)勢。 濱海新區(qū)海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達。 通過京沈、京滬、京九、大秦等國家主干鐵路與全國鐵路網(wǎng)相連，通過京津塘、津晉、唐津等高速公路與國家干線公路網(wǎng)溝通。 第二，工業(yè)優(yōu)勢。 濱海新區(qū)已經(jīng)形成了優(yōu)勢比較突出的航空航天、電子信息、石油開采及加工、海

2、洋化工、現(xiàn)代冶金、汽車及裝備制造、食品加工和生物制藥等八大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，具備了比較雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，形成了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群。 這些產(chǎn)業(yè)科技含量高，產(chǎn)業(yè)鏈長，輻射功能強。 目前，已經(jīng)成為我國重要的大型石化基地、冶金基地，IT制造業(yè)居全國前列，石油套管產(chǎn)量躋身世界四強。,第三，發(fā)展優(yōu)勢。 濱海新區(qū)十幾年來始終保持強勁的發(fā)展態(tài)勢，是目前我國經(jīng)濟最活躍、利用國際資本最多的地區(qū)之一，已經(jīng)成為以外向型為主的經(jīng)濟新區(qū)。 第四，資源優(yōu)勢。 濱海新區(qū)有1214平方公里鹽堿荒地，其中有相當(dāng)一部分是不適宜耕種的重度鹽堿地，可作為生態(tài)和建設(shè)用地的空間很大。 自然資源豐富，已探明渤海海域石油資源總量98億噸，天然氣儲量1937

3、億立方米，年可開采地?zé)?000萬立方米，原鹽年產(chǎn)量240萬噸。還有大面積的濕地保護區(qū)和平原水庫，生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)較好。 第五，區(qū)位優(yōu)勢。 濱海新區(qū)位于京津城市帶和環(huán)渤海灣城市帶的交匯點，擁有“三北”遼闊的輻射空間,地處東北亞中心，是亞歐大陸橋最近的起點，也是中國與蒙古共和國簽約的出?？诎叮€是哈薩克斯坦等內(nèi)陸國家可利用的出?？凇?在這個大好背景下，讓我們再來看一下濱海新區(qū)餐飲業(yè)的相關(guān)環(huán)境：,相關(guān)環(huán)境,餐飲業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，以其市場大、增長快、資金投入相對少和吸納勞動力多的特點受到社會廣泛重視，它在促進消費、吸收就業(yè)、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面發(fā)揮著積極而不可替代的作用。隨著天津經(jīng)濟持續(xù)快速

4、的增長、對外開放的擴大、擴大內(nèi)需鼓勵消費的政策措施的實施以及城鄉(xiāng)居民收入逐年的增加，為餐飲業(yè)的發(fā)展拓展了廣闊的空間。 天津餐飲業(yè)總體規(guī)模也在不斷擴大，經(jīng)濟實力不斷增強 整體形成了“投資主體多元化、經(jīng)營方式多樣化” 的餐飲格局,投資主體多元化經(jīng)營方式多樣化,濱海新區(qū)餐飲業(yè)在空前繁榮的情況下呈現(xiàn)出幾大特點： 一 是餐飲市場投資主體日趨多元化。民營、個體、外資以及股份制企業(yè)異軍突起，逐步占據(jù)主導(dǎo)地位。 二 是經(jīng)營方式趨于多樣化，中、西餐齊頭并進，各大菜系、各種特色店爭相斗艷，正餐、快餐與小吃店競相發(fā)展。放心早點、中式快餐店已達十多家；西餐廳、咖啡飲品店近千家。各大飯店進一步貼近大眾，紛紛增設(shè)外賣、訂

5、餐、年夜飯、大禮包等新型服務(wù)與新的品種。 三 是連鎖業(yè)蓬勃發(fā)展?？觳瓦B鎖店，咖啡和西餐連鎖店最密集。,四 是大力實施名師、名店、名菜“三名”戰(zhàn)略。 五 是商貿(mào)活動頻繁。國際美食節(jié)、啤酒節(jié)、西餐節(jié)、開發(fā)區(qū)名廚大賽等各種活動在區(qū)內(nèi)搞得風(fēng)風(fēng)火火。 六是烹飪協(xié)會和酒店、餐飲業(yè)行業(yè)委員會相繼成立，舉辦了影響深廣的烹飪大賽，也推出了中、英、日、韓文的天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)酒店餐飲業(yè)服務(wù)指南。從而形成良性循環(huán)，促進濱海新區(qū)酒店、餐飲業(yè)蓬勃發(fā)展，為新區(qū)整個第三產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展做出更多貢獻。 七 隨著濱海新區(qū)核心區(qū)的加快建設(shè)，必將有大量年輕白領(lǐng)階層涌入其中，這將對快餐行業(yè)的發(fā)展提供難得一遇的發(fā)展機會。,綜合以上一般環(huán)

6、境及相關(guān)環(huán)境，公司財務(wù)部編制了天外天餐飲項目SWOT分析表及SWOT分析圖 先來看一下分析表：,由分析表我們得出了以下分析圖：,S,W,O,T,由本圖容易看出，A區(qū)為SO組合，即財務(wù)優(yōu)勢和財務(wù)機會的組合，也即為最理想最有利于投資決策的組合;,表明：企業(yè)的內(nèi)部條件具有優(yōu)勢，同時，企業(yè)的外部環(huán)境提供機會;,因此，我公司有必要充分發(fā)揮優(yōu)勢并利用機會，宜于采取積極擴張性的財務(wù)戰(zhàn)略，積極進行項目投資.,增長型戰(zhàn)略,扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略,防御型戰(zhàn)略,多種經(jīng)營戰(zhàn)略,1.公司初創(chuàng)擴張，渴望發(fā)展機會 2.投資資金有限，不宜多種投資 3.地區(qū)開發(fā)開放，政府政策支持 4.行業(yè)發(fā)展正旺，未來市場廣闊,A區(qū),接下來是具 體項目概

7、要,項目概要,比薩與中國 現(xiàn)有比薩經(jīng)營的不足 比薩創(chuàng)新 項目特點 客戶定位 項目選址 廣告宣傳,?,比薩與中國,比薩作為舶來品，真正地走進中國市場，是上世紀(jì)90年代初。隨著比薩行業(yè)巨頭必勝客的入駐，隨之而來的是各路比薩大亨的紛紛搶入。而對于比薩這種新鮮事物，由于其獨特的口味，能夠帶給中國廣大食客非一般的味覺享受，從而迅速受到了中國80,90后等眾多年輕人的追捧和喜愛。,?,現(xiàn)有比薩經(jīng)營不足,但是，美味的意大利美食在被熱捧了一段時間后，卻表現(xiàn)出了它的一些不足： 一、低成本，高售價， 普通消費者難以接受 二、欠發(fā)達地區(qū)難覓 蹤影，消費者無處消費 三、制作過程耗時多， 消費者等待時間長， 客座更新慢

8、，銷售量有限,?,比薩創(chuàng)新,鑒于比薩領(lǐng)域出現(xiàn)的上述問題，綜合考慮比薩受眾多消費者喜愛的優(yōu)勢條件，我公司市場部特開發(fā)出一款新型比薩產(chǎn)品，即樂意坊比薩小站，該項目融合了“超低價比薩，超快捷服務(wù)”兩大優(yōu)勢，致力于為中國消費者提供非一般的美食享受。,?,項目特點（既是比薩，又是快餐）,超低價比薩：項目充分利用比薩低成本優(yōu)勢，以薄利多銷為導(dǎo)向，打造中國第一款純平民比薩，讓消費者買得起，吃得香，拋開高價比薩的煩惱，真正體會到比薩的美好滋味,?,超快捷服務(wù)：項目借鑒漢堡薯條等西式快餐的短時存放模式，利用無菌保溫設(shè)備，實行“預(yù)先制作，短時存放，快速供應(yīng)”的銷售方式，提高效率，使消費者在享受比薩的美味時，更能體

9、會到快餐的方便與快捷，不再為長時間的等待而焦慮,客戶定位,M1,M2,白領(lǐng),學(xué)生,成本優(yōu)勢,產(chǎn)品差異化,項目選址: (濱海新區(qū)塘沽第二大街與新城西路交口),緣聚樂意坊 比薩齊分享,廣告宣傳,投資估算與資金籌措,初 始 現(xiàn) 金 流 量 營 業(yè) 現(xiàn) 金 流 量 項 目 現(xiàn) 金 流 量,返回,對于以上投資預(yù)算，我公司擬采取以下籌資方案：,首先通過個人集資的方式，由公司創(chuàng)始團隊每人出資10萬。同時，從合作投資商那里獲得20萬元,共計70萬元作為初期資本 ，支持項目建設(shè)運營。,下面我們將根據(jù)以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)著重 進行財務(wù)分析評價：,財務(wù)評價,凈現(xiàn)值 內(nèi)含報酬率 投資回收期 投資利潤率 項目總結(jié),凈現(xiàn)值,投資

10、項目投入使用后的凈現(xiàn)金流量，按資 本成本或企業(yè)要求達到的報酬率折算為現(xiàn) 值，減去初始投資以后的余額叫做凈現(xiàn)值（NPV）,第一步：計算年營業(yè)凈現(xiàn)金流量 = （如現(xiàn)金流量表),第二步：計算未來現(xiàn)金流量總現(xiàn)值 = （貼現(xiàn)率：8%） = 682567.77（元）,第三步：計算 凈現(xiàn)值 = 未來現(xiàn)金流量總現(xiàn)值 初始投資 = 682567.77 347000 = 335567.77 （元）,凈現(xiàn)值法的決策規(guī)則： 當(dāng)投資時只有一套備選方案，凈現(xiàn)值為正，則采納；為負，不采納。,內(nèi)含報酬率,內(nèi)含報酬率實際上反映了投資項目的真實報酬（IRR）換句話說，是能夠使未來現(xiàn)金流入現(xiàn)值等于未來現(xiàn) 金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率 簡單來

11、說，就是指使 投資方案凈現(xiàn)值為零 的貼現(xiàn)率。,由于年營業(yè)現(xiàn)金凈流量（NCF）不等，故采取第二種方法：,第一步：預(yù)估折現(xiàn)率為25%，計算凈現(xiàn)值；,第二步：測算折現(xiàn)率為26%的凈現(xiàn)值；,第三步：根據(jù)上述折現(xiàn)率用插值法，計算出實際內(nèi)含報酬率。,X / 1%= 2832/ (-4487,2832) X = 2832 / 7319*1% = 0.3869*1% = 0.003869 內(nèi)含報酬率 26%+0.3869% 26.3869%,內(nèi)含報酬率法的決策規(guī)則： 在只有一套備選方案的采納與否決策中，如果計算出的內(nèi)含報酬率大于或等于公司的資本成本或必要報酬率，就采納；反之，則拒絕。,投資回收期,投資回收期代

12、表收回投資所需的年限。回收期越短，投資越有利。,投資回收期 =2+69900/169840 =2.41（年）,也就是說，兩年以后，不僅投入資金可以全部收回，而且已經(jīng)開始獲得純利了。,投資利潤率,投資利潤率是項目年平均利潤額與項目總 投資額之間的比值。,投資利潤率 = 項目年利潤總額/項目總投資額 = 175128/347000 = 50.47%,投資利潤率高于同行業(yè)平均水平。,項目總結(jié),通過以上財務(wù)指標(biāo)分析，該項目投資回收期短，投資利潤率高，有較好的收益率，能夠在較短的時間內(nèi)達到預(yù)期成效。 另外，綜合考慮濱海新區(qū)餐飲業(yè)投資環(huán)境，國內(nèi)比薩領(lǐng)域現(xiàn)狀，以及該項目突出優(yōu)勢特點，公司決策層經(jīng)商討認為樂意坊比薩小站項目具有可行性，決定投資。,后 記,以上就是我們小組展示的全部內(nèi)容。受知識能 力水平所限，展示過程中難免存在疏