1、,商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理,2,1,物業(yè)服務(wù),PART ONE,3,物業(yè)管理費(fèi)的性質(zhì)和收取,2,1,3,物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和范圍,綜合體物業(yè)服務(wù)的基本文件,綜合體從商業(yè)前期定位到開(kāi)業(yè)過(guò)程控制,4,5,物業(yè)保險(xiǎn)的購(gòu)買(mǎi)和要點(diǎn),6,7,日常運(yùn)營(yíng)中的物業(yè)管理內(nèi)容,緊急情況預(yù)案,物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和范圍,商業(yè)和住宅 不同的管理服務(wù)內(nèi)容 不同的法律依據(jù),商業(yè)物業(yè)隨行就市,住宅物業(yè)按住建部制定的 物業(yè)管理?xiàng)l例,1) 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益， 改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。 2) 本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主 和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套

2、的設(shè)施設(shè) 備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi) 生和秩序的活動(dòng)。 3) 國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管 理企業(yè)。 4) 國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理 和服務(wù)水平。 5)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,住宅物業(yè)管理?xiàng)l例示例,縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén) 負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,商業(yè)體物業(yè)服務(wù)的具體內(nèi)容,招商階段工程條件確認(rèn)和技巧,實(shí)例一：租戶(hù)電量要求如何回復(fù),實(shí)例二：店招設(shè)計(jì)如何控制,、,二次裝修階 段的監(jiān)管,(4) 隱蔽工 程驗(yàn)收,(3) 消防 預(yù)審,審圖意見(jiàn) 出具

3、,圖紙 提交,竣工 驗(yàn)收,消防 驗(yàn)收,(1),(6),(5),(2),、,第三個(gè)階段,參與租賃合 同談判涉及 物業(yè)管理部 分的討論并 給予意見(jiàn),第二個(gè)階段,第一個(gè)階段,詳細(xì)向租戶(hù) 講解二次裝 修規(guī)定,完成竣工驗(yàn) 收和完整圖 則,3,物業(yè)管理費(fèi)的性質(zhì)和收取,2,1,3,物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和范圍,綜合體物業(yè)服務(wù)的基本文件,綜合體從商業(yè)前期定位到開(kāi)業(yè)過(guò)程控制,4,5,物業(yè)保險(xiǎn)的購(gòu)買(mǎi)和要點(diǎn),6,7,日常運(yùn)營(yíng)中的物業(yè)管理內(nèi)容,緊急情況預(yù)案,綜合體物業(yè)服務(wù)的基本文件,租戶(hù)二次裝修指引,租戶(hù)手冊(cè),界定了租戶(hù)的權(quán)利和義 務(wù)，也規(guī)定了商管公司 物業(yè)服務(wù)的基本意涵 （這部分內(nèi)容在運(yùn)營(yíng)管 理部分將詳細(xì)講解） 是綜合體開(kāi)

4、業(yè)以前租戶(hù)二次裝 修階段的指導(dǎo)性文件，規(guī)定了 圖紙、報(bào)建、消防、隱蔽工程、 驗(yàn)收等全過(guò)程,二次裝 修指引,3,物業(yè)管理費(fèi)的性質(zhì)和收取,2,1,3,物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和范圍,綜合體物業(yè)服務(wù)的基本文件,綜合體從商業(yè)前期定位到開(kāi)業(yè)過(guò)程控制,4,5,物業(yè)保險(xiǎn)的購(gòu)買(mǎi)和要點(diǎn),6,7,日常運(yùn)營(yíng)中的物業(yè)管理內(nèi)容,緊急情況預(yù)案,綜合體從商業(yè)前期定位到開(kāi)業(yè)過(guò)程控制,理解無(wú)論何種體量的綜合體，其過(guò)程呈現(xiàn)的三種狀態(tài) 招商控 制和物 業(yè)前期 介入表,開(kāi)業(yè)后 物業(yè)服 務(wù)一覽 表,二次裝 修及關(guān) 鍵節(jié)點(diǎn) 控制表,三張表,三表羅列,3,物業(yè)管理費(fèi)的性質(zhì)和收取,2,1,3,物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和范圍,綜合體物業(yè)服務(wù)的基本文件,綜合體從商

5、業(yè)前期定位到開(kāi)業(yè)過(guò)程控制,4,5,物業(yè)保險(xiǎn)的購(gòu)買(mǎi)和要點(diǎn),6,7,日常運(yùn)營(yíng)中的物業(yè)管理內(nèi)容,緊急情況預(yù)案,裝修階段的物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)管理費(fèi)涵蓋的服務(wù)范疇和費(fèi)用比例,清潔服務(wù),保安服務(wù),設(shè)施設(shè)備 維護(hù)保養(yǎng),營(yíng)業(yè)或辦公 時(shí)間的空調(diào) 服務(wù),為什么物業(yè)管理費(fèi)不同于租金是不可以談判的,正常營(yíng)運(yùn)階段物業(yè)管理費(fèi)的涵蓋內(nèi)容,為何要建立成本中心 如何建立,成本中心是衡量一個(gè)物業(yè)對(duì)于服 務(wù)的付出及標(biāo)準(zhǔn)和收入之間的平 衡關(guān)系的重要工具,成本核 算表,為何要建立成本中心 如何建立,練習(xí)題：最低開(kāi)業(yè)率計(jì)算,1. 商場(chǎng)體量10萬(wàn)平方 2. 商場(chǎng)得房率50% 3. 物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 50+5元/月/平方 4. 管理公司

6、員工總額90萬(wàn)/月 5. 清潔公司外包服務(wù)費(fèi) 20萬(wàn)/月 6. 保安公司外包服務(wù)費(fèi) 30萬(wàn)/月 7. 商場(chǎng)總電費(fèi)75萬(wàn)/月,綜合體租金、物業(yè)管理費(fèi)、推廣費(fèi)不同的流向和性質(zhì),推廣費(fèi)-商業(yè)體正常的市場(chǎng)推廣費(fèi)用的來(lái)源,租金-投資者回報(bào),物業(yè)管理費(fèi)-維持物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn),停車(chē)場(chǎng)管理費(fèi)-物業(yè)管理費(fèi)的補(bǔ)充,3,物業(yè)管理費(fèi)的性質(zhì)和收取,2,1,3,物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和范圍,綜合體物業(yè)服務(wù)的基本文件,綜合體從商業(yè)前期定位到開(kāi)業(yè)過(guò)程控制,4,5,物業(yè)保險(xiǎn)的購(gòu)買(mǎi)和要點(diǎn),6,7,日常運(yùn)營(yíng)中的物業(yè)管理內(nèi)容,緊急情況預(yù)案,物業(yè)保險(xiǎn)的三個(gè)種類(lèi),財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)的購(gòu)買(mǎi)要素 保險(xiǎn)費(fèi)=被保物標(biāo)的*費(fèi)率 a.財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)的一般費(fèi)率范圍 b.機(jī)器

7、損失險(xiǎn)作為主險(xiǎn)還是附加,第三者（公眾）責(zé)任險(xiǎn)的構(gòu)成 與財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)中的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)部分的 不同點(diǎn) a. 利潤(rùn)損失險(xiǎn)的定義和范圍 b.是否購(gòu)買(mǎi)地震險(xiǎn)和恐怖險(xiǎn),第三者（公眾）責(zé)任險(xiǎn),2,財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn),31,利潤(rùn)損失險(xiǎn),3,財(cái)產(chǎn)&營(yíng)業(yè)中斷,公眾責(zé)任險(xiǎn),利潤(rùn)損失險(xiǎn)的定義和范圍 是否購(gòu)買(mǎi)地震險(xiǎn)和恐怖險(xiǎn),3,物業(yè)管理費(fèi)的性質(zhì)和收取,2,1,3,物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和范圍,綜合體物業(yè)服務(wù)的基本文件,綜合體從商業(yè)前期定位到開(kāi)業(yè)過(guò)程控制,4,5,物業(yè)保險(xiǎn)的購(gòu)買(mǎi)和要點(diǎn),6,7,日常運(yùn)營(yíng)中的物業(yè)管理內(nèi)容,緊急情況預(yù)案,緊急情況預(yù)案,一般情況下緊急事務(wù)的處理流程 火災(zāi)發(fā)生時(shí)的處置流程 水浸事故的處置流程 兒童傷害或需要救助時(shí)的處置流

8、程,物業(yè)管理的SOP,SOP目錄,日常運(yùn)營(yíng)中的物業(yè)管理內(nèi)容,租戶(hù)外擺,推廣活動(dòng),停車(chē)場(chǎng)管理,收費(fèi)管理 月租和時(shí)租,何為外擺? 外擺的消防規(guī)范管理 推廣活動(dòng)的舞臺(tái)搭建和逃生通道 以及用電安全管理,29,2,運(yùn)營(yíng)管理,PART TWO,3,POS與銀行的關(guān)聯(lián),2,1,3,運(yùn)營(yíng)管理分析的要素,業(yè)態(tài)分布比例,營(yíng)業(yè)額數(shù)據(jù)獲得的三種方式及其控制,4,5,市場(chǎng)推廣活動(dòng)與運(yùn)營(yíng)質(zhì)量,6,運(yùn)營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)管理的其他方面,、,、,租售比定義 租金+物業(yè)管理費(fèi)/營(yíng)業(yè)額,20%或 以下,20%- 60%,60%或 以上,100% 或以上,租戶(hù)經(jīng)營(yíng)一般 租戶(hù)經(jīng)營(yíng)良好,租戶(hù)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題,租戶(hù)即將退租,租售比分布范圍和業(yè)態(tài)之間的關(guān)聯(lián)

9、,餐飲,黃金珠寶,租戶(hù)端指標(biāo)分析 - 提袋率,從提袋率了解租戶(hù)單個(gè)品牌的運(yùn)營(yíng)情況 從而確定是否需要調(diào)整業(yè)態(tài),提袋率 單位時(shí)期內(nèi)，實(shí) 際發(fā)生商品購(gòu)買(mǎi) 的顧客人數(shù)占該 時(shí)段進(jìn)店訪問(wèn)量 的比例,如何獲得提袋率,介紹I-beacon技術(shù),租戶(hù)端指標(biāo)分析 -人流及其分布,從人流及其分布，引致 大數(shù)據(jù)的采用和熱力圖 的編制,商場(chǎng)熱力圖,經(jīng)營(yíng)良好 (400元/周/ 平方或以 上),坪效范圍,開(kāi)業(yè)初期 (100元/ 周/平方 以下),成熟期 (220-250 元/周/平 方),經(jīng)營(yíng)端指標(biāo) - 坪效案例, . d ,電 ,經(jīng)營(yíng)端指標(biāo)分析,從業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積占比和銷(xiāo)售貢獻(xiàn)率 看商業(yè)的業(yè)態(tài)分布的合理性,3,POS與銀行

10、的關(guān)聯(lián),2,1,3,運(yùn)營(yíng)管理分析的要素,業(yè)態(tài)分布比例,營(yíng)業(yè)額數(shù)據(jù)獲得的三種方式及其控制,4,5,市場(chǎng)推廣活動(dòng)與運(yùn)營(yíng)質(zhì)量,6,運(yùn)營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)管理的其他方面,業(yè)態(tài)分布比例,在購(gòu)物中心剛進(jìn)入中國(guó) 市場(chǎng)時(shí)業(yè)態(tài)的比例,目前的變化趨勢(shì),3,POS與銀行的關(guān)聯(lián),2,1,3,運(yùn)營(yíng)管理分析的要素,業(yè)態(tài)分布比例,營(yíng)業(yè)額數(shù)據(jù)獲得的三種方式及其控制,4,5,市場(chǎng)推廣活動(dòng)與運(yùn)營(yíng)質(zhì)量,6,運(yùn)營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)管理的其他方面,、,租賃POS,手工報(bào)表,營(yíng)業(yè)額數(shù) 據(jù)獲得的 三種方式 及其控制,開(kāi)放端口,3,POS與銀行的關(guān)聯(lián),2,1,3,運(yùn)營(yíng)管理分析的要素,業(yè)態(tài)分布比例,營(yíng)業(yè)額數(shù)據(jù)獲得的三種方式及其控制,4,5,市場(chǎng)推廣活動(dòng)與運(yùn)營(yíng)質(zhì)量,6,運(yùn)

11、營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)管理的其他方面,融資性租賃方式 銀行專(zhuān)戶(hù)與POS購(gòu)買(mǎi),3,POS與銀行的關(guān)聯(lián),2,1,3,運(yùn)營(yíng)管理分析的要素,業(yè)態(tài)分布比例,營(yíng)業(yè)額數(shù)據(jù)獲得的三種方式及其控制,4,6,運(yùn)營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)管理的其他方面,3,POS與銀行的關(guān)聯(lián),2,1,3,運(yùn)營(yíng)管理分析的要素,業(yè)態(tài)分布比例,營(yíng)業(yè)額數(shù)據(jù)獲得的三種方式及其控制,4,5,運(yùn)營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)管理的其他方面,運(yùn)營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)管理的其他方面,花車(chē)租賃和管理,51,3,市場(chǎng)推廣及其組織,PART THREE,3,4.經(jīng)營(yíng)分析對(duì)市場(chǎng)推廣的反饋,1.購(gòu)物中心是由有效客流支撐的 2.市場(chǎng)推廣的角色定位和功用 3.市場(chǎng)推廣的四個(gè)組成部分,5.大數(shù)據(jù)時(shí)代市場(chǎng)推廣的手法 6.市場(chǎng)推廣對(duì)招商和品牌

12、調(diào)整的反哺 7.市場(chǎng)推廣的自我經(jīng)營(yíng),一、購(gòu)物中心是由有效客流支撐的,客流量對(duì)購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)是其核心元素，充足有效的客流才能提升購(gòu)物中心的 盈利能力，客流不僅是定位和招商的基礎(chǔ)，更是購(gòu)物中心是否能成功運(yùn)營(yíng)的 關(guān)鍵。,1.1 客流和營(yíng)業(yè)額,1.2 有效客流的甄別,1.2 有效客流的甄別,1.3 將客流轉(zhuǎn)化為有效客流的幾種途徑,二、市場(chǎng)推廣的角色定位和功用,2.1 推廣活動(dòng)的不同階段和功能,2.1.1 開(kāi)業(yè)以前項(xiàng)目解讀、推廣主題定位、推廣渠道策略、招商手 冊(cè)準(zhǔn)備、項(xiàng)目招商成果展示。（案例一：招商手冊(cè)實(shí)例） 2.1.2 開(kāi)業(yè)儀式 上海某一家開(kāi)業(yè)儀式準(zhǔn)備方案介紹 （案例二：Mosaic開(kāi)業(yè)方案） 2.1.

13、3 開(kāi)業(yè)后,2.1 推廣活動(dòng)的不同階段和功能 2.1.3 開(kāi)業(yè)后 第一、獨(dú)特的產(chǎn)品展示 提供消費(fèi)者具體的商品資訊及視覺(jué)刺激購(gòu) 買(mǎi)效果 第二、獨(dú)特的形象 對(duì)特定客層的吸引力，商店特有的形象易于進(jìn) 行商品區(qū)隔規(guī)劃。 第三、發(fā)展顧客計(jì)劃外的需求 零售業(yè)本身產(chǎn)品即具有多樣化的特 性，能吸引顧客購(gòu)買(mǎi)意愿，尤其各商店的店面均整體規(guī)化 ，異于一般商店街隨各業(yè)主意愿隨機(jī)經(jīng)營(yíng)。,2.2 市場(chǎng)推廣在各個(gè)時(shí)期的作用,三、市場(chǎng)推廣的四個(gè)組成部分,3.1 美陳和內(nèi)裝,3.2 活動(dòng)和形式 案例四：萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)活動(dòng),3.3 通路和表達(dá),四、經(jīng)營(yíng)分析對(duì)市場(chǎng)推廣的反饋,4.1 租售比表示業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng),4.2 坪效表示購(gòu)物中心達(dá)到的

14、階段,4.3 提袋率表示業(yè)態(tài)的受眾,4.4 有效客流表示品牌效應(yīng),五、大數(shù)據(jù)時(shí)代市場(chǎng)推廣的手法,5.1VIP積分打通,5.1VIP積分打通,5.2 尋車(chē)系統(tǒng)和廣告,5.3 主題活動(dòng)和市場(chǎng)拓展 案例六：長(zhǎng)風(fēng)景畔廣場(chǎng)托馬斯小火車(chē)活動(dòng),六、市場(chǎng)推廣對(duì)招商和品牌調(diào)整的反哺,品牌經(jīng)營(yíng)者對(duì)推廣的接受及對(duì)招商和經(jīng)營(yíng)的影響,案例八：英國(guó)購(gòu)物中心今年的圣誕活動(dòng) 今年12月的一整月，財(cái)捷集團(tuán)將會(huì)在英國(guó)諾丁漢的Victoria購(gòu)物中 心啟動(dòng)首個(gè)免費(fèi)VR休閑體驗(yàn)的試點(diǎn)，屆時(shí)官方將邀請(qǐng)消費(fèi)者進(jìn)入虛擬 的冬季仙境，裝飾一棵圣誕樹(shù)。此外，在復(fù)活節(jié)期間，AR體驗(yàn)也會(huì)被 加入到財(cái)捷的內(nèi)置APP中，活動(dòng)期間，官方將會(huì)通過(guò)AR技術(shù)

15、“喚醒”許 多Nick Jr.節(jié)目(一個(gè)美國(guó)少兒節(jié)目)的角色來(lái)陪前來(lái)購(gòu)物中心游玩的小 朋友們。,七、市場(chǎng)推廣的自我經(jīng)營(yíng),7.1 市場(chǎng)推廣費(fèi)用的來(lái)源和性質(zhì) 7.2 戶(hù)外廣告的法規(guī)和授權(quán) 案例九：LED屏的播放,7.3POP UP STORE 與市場(chǎng)推廣,7.4 店招和廣告牌,84,4,客戶(hù)服務(wù)與VIP系統(tǒng),PART FOUR,85,1. 購(gòu)物中心里誰(shuí)是我們的客戶(hù)？,86,1.1 購(gòu)物的客人 購(gòu)物的客人形成了購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)額來(lái)源，我們必須精心服務(wù)好。,87,1.2 租戶(hù) 租戶(hù)構(gòu)成了購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，租戶(hù)好才會(huì)商場(chǎng)好。 目前的經(jīng)營(yíng)強(qiáng)調(diào)均好性。,88,1.3 開(kāi)發(fā)商或商運(yùn)管理公司與客戶(hù)的關(guān)系 用真誠(chéng)

16、還是強(qiáng)調(diào)技巧從租戶(hù)經(jīng)營(yíng)角度出發(fā)，而不僅是商管公司管理 的方便，是處理客戶(hù)關(guān)系的準(zhǔn)則。 案例一：SARS期間客戶(hù)租金的處理及其過(guò)程,89,2. 常見(jiàn)投訴的類(lèi)型,90,2.1 租戶(hù)營(yíng)業(yè)員的服務(wù)態(tài)度 Smile does not cost anything,91,2.2 租戶(hù)銷(xiāo)售商品的質(zhì)量 質(zhì)量與銷(xiāo)售,2.3 營(yíng)業(yè)環(huán)境,92,2.4 導(dǎo)視標(biāo)志不清不楚甚至誤解,93,2.5 導(dǎo)視標(biāo)志不清不楚甚至誤解,鄰居租戶(hù)裝修對(duì)彼此的影響 裝修指引條款引用： “一切在商鋪內(nèi)的油漆工作或其他施工，必須安排在營(yíng)業(yè)時(shí)間外或由物管工程部指 定的時(shí)間或地點(diǎn)完成。油漆需要有綠色環(huán)保標(biāo)志，油漆施工時(shí)須做好安全保護(hù)措施。 裝修期間

17、，貴租戶(hù)或所聘請(qǐng)的裝修公司必須關(guān)上商鋪單元分戶(hù)門(mén)或采用其他分隔防護(hù) 措施，以免塵土飛揚(yáng)而影響他人?！?94,2.6 租賃合同“誤解”對(duì)經(jīng)營(yíng)的影響甚至法務(wù)矛盾 案例三：一租戶(hù)拒付租金及其處理技巧,95,3. 投訴處理原則和技巧,96,3.1 “安全的投訴處理環(huán)境”,97,3.2 站在對(duì)方的立場(chǎng)思考 Step on other bodys shoes,3.3 首問(wèn)責(zé)任制 “對(duì)消費(fèi)者投訴將實(shí)行首問(wèn)負(fù)責(zé)制。協(xié)作各方接到消費(fèi)者投訴、舉報(bào)應(yīng)先行記 錄，屬于本部門(mén)職責(zé)范圍的必須認(rèn)真積極處理。對(duì)超出本部門(mén)職責(zé)范圍的應(yīng)履行 告知義務(wù)，及時(shí)將事件轉(zhuǎn)達(dá)相關(guān)部門(mén)，由相其做出答復(fù)和處理?！?98,3.4 專(zhuān)業(yè)的理解和處

18、理流程,3.5 善用法律條文、市場(chǎng)原則和保險(xiǎn)規(guī)則 案例四：一外來(lái)客戶(hù)受傷及其處理過(guò)程,99,4. 客戶(hù)關(guān)系維護(hù)要點(diǎn),100,4.1 VIP 積分與顧客關(guān)系的關(guān)聯(lián) 從簡(jiǎn)單積分兌換到商場(chǎng)內(nèi)部一卡通，再到連鎖企業(yè)一卡通，不斷 提高VIP積分的價(jià)值。,101,4.2 VIP活動(dòng)組織與客戶(hù)忠誠(chéng)度培養(yǎng) 案例五：一精品超市VIP活動(dòng)組織技巧,102,4.3 VIP客戶(hù)的維護(hù) 傳統(tǒng)零售模式是兩種驅(qū)動(dòng)力：產(chǎn)品與客流。前者的要素在于品類(lèi) 管理，后者的要素在于地理位置。新商業(yè)模式下，以客戶(hù)關(guān)系維護(hù) 為核心，即基于客戶(hù)關(guān)系來(lái)為營(yíng)業(yè)額提升產(chǎn)生持續(xù)推動(dòng)力。,103,4.4 如何增加會(huì)員的粘性,商業(yè)模式一定是基于顧客驅(qū)動(dòng)的 建立會(huì)員制度，通過(guò)開(kāi)展會(huì)員活動(dòng)來(lái)穩(wěn)定客流，是目前許多購(gòu)物中心的做法。 不過(guò)，一旦一個(gè)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)多年后，不可避免的會(huì)遇到客群分流的問(wèn)題，需要 解決