1、深圳市城中村（舊村）改造總體規(guī)劃綱要（2005-2010） 為全面完成城中村（舊村）（以下統(tǒng)稱“城中村”）改造，加快城市化步伐，推動特區(qū)內(nèi)外一體化建設(shè)，實現(xiàn)城中村地區(qū)與城市其它地區(qū)的統(tǒng)籌規(guī)劃和協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)國際化城市、現(xiàn)代化中心城市建設(shè)，構(gòu)建和諧深圳、效益深圳，特制定本綱要。 一、深圳市城中村改造面臨的形勢 深圳建市以來，經(jīng)濟(jì)社會得到了迅速發(fā)展，城市建設(shè)的規(guī)模和質(zhì)量不斷提高，廣大人民群眾的生活環(huán)境顯著改善。但是，我市的進(jìn)一步發(fā)展已經(jīng)明顯受到土地和空間、能源和水資源、人口和勞動力以及環(huán)境承載力這“四個難以為繼”的制約，特別是由于我市過去的城市建設(shè)主要著眼于在“增量”土地上做文章，城中村這樣的“存

2、量”土地沒有納入城市建設(shè)的統(tǒng)一布局和開發(fā)。經(jīng)過多年的累積，違法建筑和城中村問題已經(jīng)成為全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中最突出、最復(fù)雜、最集中的矛盾和問題。城中村不僅村內(nèi)環(huán)境難以改善、居民的生活質(zhì)量難以獲得持續(xù)提高、許多村存在著嚴(yán)重的安全隱患，而且阻礙了城市結(jié)構(gòu)的完善和土地使用效益的提升，侵蝕了周邊地區(qū)的土地價值，并以其違法經(jīng)營的手段破壞了城市的公平發(fā)展環(huán)境和法制管理秩序，與構(gòu)建和諧社會的要求相距甚遠(yuǎn)。 根據(jù)繼續(xù)承擔(dān)“改革創(chuàng)新排頭兵”的歷史使命，努力建設(shè)和諧深圳、效益深圳的要求，深圳市委市政府決定率先轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展模式，積極創(chuàng)新發(fā)展機制，并先后作出加快寶安龍崗兩區(qū)城市化進(jìn)程和在全市范圍全面推進(jìn)城中村改造的重

3、大決策。同時，我市現(xiàn)代化建設(shè)的加快推進(jìn)，社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，規(guī)劃和國土管理體制的改革，特區(qū)內(nèi)外城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷改善，以及房地產(chǎn)市場日趨成熟理性，也為城中村改造創(chuàng)造了良好的條件。 我市的城中村改造工作已迫在眉睫，各級政府必須充分認(rèn)識全面推進(jìn)城中村改造的重要意義，努力為改造工作營造良好的環(huán)境，為深圳的發(fā)展提供新的動力和活力。 二、指導(dǎo)思想和基本原則 深圳市城中村改造的指導(dǎo)思想是：堅持以人為本的科學(xué)發(fā)展觀，按照構(gòu)建和諧深圳、效益深圳的要求，以全面提升城市綜合功能、提高土地使用效益為核心，結(jié)合全面提升城市建設(shè)品質(zhì)和特區(qū)外新城建設(shè)，長期、持續(xù)、全面開展城中村改造，不斷改善城市運行機制，為深圳建設(shè)國

4、際化城市，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 堅持積極穩(wěn)妥、有序推進(jìn)的原則。城中村改造必須以建設(shè)現(xiàn)代化國際化城市為總目標(biāo)，以城市規(guī)劃為先導(dǎo)，根據(jù)深入推進(jìn)城市化的要求，積極、穩(wěn)妥、有序地推進(jìn)，盡量減少對城市社會、經(jīng)濟(jì)的消極影響，確?！俺墒煲粋€，改造一個；改造一個，成功一個”。 堅持政府主導(dǎo)、市場化運作的原則。各級政府應(yīng)牢牢把握城中村改造的方向，通過政策、規(guī)劃、計劃的適時調(diào)控，保證城中村改造符合公共利益，維護(hù)改造過程中的社會公平，努力使改造惠及所有的城中村和最廣大的居民。同時堅持政府主導(dǎo)下的市場化運作，努力提高改造項目的經(jīng)濟(jì)效益，盡可能利用有限的資源達(dá)成最好的工作目標(biāo)。 堅持統(tǒng)籌兼

5、顧、綜合改造的原則。積極開展體制創(chuàng)新，綜合運用法律、政策、行政、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各種資源和手段開展綜合改造，既要推動城中村的空間形態(tài)改造，又要推動其社會形態(tài)改造和經(jīng)濟(jì)再造，以實現(xiàn)城中村與城市的全面融合。 堅持區(qū)別對待、因地制宜的原則。深入認(rèn)識不同城中村的特點和問題，針對不同地區(qū)、不同類型城中村的具體情況，制定不同的改造具體目標(biāo)和改造策略，分別采取全面改造或綜合整治等不同的改造方式，解決特定城中村的實際問題。 落實科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)節(jié)約型社會的原則。根據(jù)落實科學(xué)發(fā)展觀的要求，城中村改造中要高度重視資源節(jié)約和循環(huán)利用，努力實現(xiàn)發(fā)展綠色經(jīng)濟(jì)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)和節(jié)約型經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)。珍視城中村積累的巨大財富，針對不同的

6、建筑狀況采取不同的改造措施，同時在建設(shè)過程中要貫徹節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地等要求，努力構(gòu)建節(jié)約型社會。 三、城中村改造目標(biāo)與策略 我市城中村改造的長遠(yuǎn)目標(biāo)是：按照建設(shè)現(xiàn)代化國際化城市總目標(biāo)的要求，通過全方位的綜合改造，促使全市城中村在居住環(huán)境、管理秩序、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和文化心理等方面與城市全面融合，成為“和諧深圳、效益深圳”的重要組成部分。 根據(jù)這一目標(biāo)要求，必須做到： 空間融合。通過對建筑空間實體及各類配套設(shè)施的改造，改善城中村的生活環(huán)境，將城中村的土地按照城市規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)一利用，完善城市用地布局結(jié)構(gòu)，營造整體協(xié)調(diào)的城市面貌。 管理融合。按照現(xiàn)代城市社區(qū)建設(shè)的要求，完善城中村的管理體制和社區(qū)組織體系，

7、將城中村納入城市管理的統(tǒng)一法制秩序。 經(jīng)濟(jì)融合。將城中村的集體股份合作公司改造成為參與平等競爭的市場主體，集體和原村民的經(jīng)濟(jì)來源由過度依賴于物業(yè)出租轉(zhuǎn)型為多元化的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，融入城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。 文化融合。妥善保護(hù)城中村的珍貴歷史文化遺存和優(yōu)秀地方文化傳統(tǒng)，打破封閉的文化心理，使城中村居民融入具有深圳特色的現(xiàn)代都市文化。 我市城中村改造在未來五年的工作目標(biāo)是：以空間形態(tài)改造為重心，以綜合整治為突破口，全面推進(jìn)，突出重點，逐步實現(xiàn)城中村生活環(huán)境的普遍改善，促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提升和空間布局優(yōu)化，推動特區(qū)內(nèi)外一體化建設(shè)，使特區(qū)外城市化水平和城市面貌與特區(qū)內(nèi)接近。 具體應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)以下目標(biāo)：

8、 全面完成特區(qū)內(nèi)各級城市中心區(qū)、重點產(chǎn)業(yè)片區(qū)、重點景觀地區(qū)、重點水源保護(hù)區(qū)、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)范圍等對城市整體利益具有重要影響的區(qū)域內(nèi)的城中村，以及存在嚴(yán)重安全隱患的城中村的全面改造，爭取在2010年前特區(qū)內(nèi)城中村的拆除重建規(guī)模達(dá)到總量的20%。 全面完成特區(qū)內(nèi)其它城中村的綜合整治，較大程度地改善城中村的居住環(huán)境和建設(shè)面貌。 重點推進(jìn)特區(qū)外城鎮(zhèn)中心區(qū)、重點產(chǎn)業(yè)片區(qū)、重點景觀地區(qū)、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)區(qū)內(nèi)城中村以及存在嚴(yán)重安全隱患、居住環(huán)境極差的城中村的全面改造，爭取在2010年前特區(qū)外城中村的拆除重建規(guī)模達(dá)到總量的5%。 重點開展特區(qū)外城鎮(zhèn)中心地段、各類規(guī)劃重要功能區(qū)及城市干道兩側(cè)城中村的綜合整治，

9、爭取在2010年前特區(qū)外城中村綜合整治的規(guī)模達(dá)到總量的20%。 五年后，一方面要根據(jù)建設(shè)國際化城市的要求，繼續(xù)強化對城中村空間形態(tài)改造的力度，同時要在總結(jié)近期工作經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，將工作重點轉(zhuǎn)入社會形態(tài)改造方面，使城中村逐步在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、社會管理、文化心理等方面完全融入城市，為實現(xiàn)規(guī)劃的長遠(yuǎn)目標(biāo)打下基礎(chǔ)。 實現(xiàn)我市城中村改造目標(biāo)的總體策略是： 規(guī)劃先行。堅持城市規(guī)劃對城中村改造工作的指導(dǎo)，要按照城市總體規(guī)劃和建設(shè)國際化城市的要求，抓緊編制從全市層面進(jìn)行規(guī)劃管理的技術(shù)規(guī)范和相關(guān)政策文件，使改造工作有章可循，形成積極的整體效益。加快推進(jìn)城中村改造專項規(guī)劃的編制，并將其作為具體改造項目的強制性依據(jù)，以保證

10、改造項目符合建設(shè)國際化、現(xiàn)代化城市的要求，并具有科學(xué)性和可操作性。 突出重點。依據(jù)相關(guān)政策和城市規(guī)劃，集中優(yōu)勢資源，重點抓好位于城市重要地區(qū)的城中村及現(xiàn)狀生活條件極差的舊圍、舊屋村的改造，迅速提升城市建設(shè)的整體水平，推進(jìn)城市化、現(xiàn)代化進(jìn)程。 整體開發(fā)。實行整體開發(fā)制度，防止借“分期實施”之名，行“零星插建”之實。原則上特區(qū)內(nèi)以原行政村、特區(qū)外以原自然村為單元進(jìn)行整體改造控制，通過土地管理、規(guī)劃管理、計劃管理、資金監(jiān)管等各個環(huán)節(jié)的嚴(yán)格控制，保證城中村的面貌得到整體改善。 分期推進(jìn)。加強對城中村改造規(guī)模的總量調(diào)控，嚴(yán)格管理改造工作計劃，根據(jù)城市重大建設(shè)、解決城中村的實際問題及協(xié)調(diào)改造工作與城市社會

11、經(jīng)濟(jì)運行體系關(guān)系的要求，科學(xué)制訂全市和各區(qū)城中村改造工作的分期推進(jìn)方案，保障改造工作有計劃、分步驟、穩(wěn)妥有序地開展。 分類指導(dǎo)。加強對城中村改造模式的研究，根據(jù)其現(xiàn)狀條件、主要問題、市場潛力及與城市規(guī)劃的關(guān)系，針對不同類型的城中村確定切合實際的改造模式，并提出相應(yīng)的具體改造目標(biāo)、實施策略和規(guī)劃指引。 分區(qū)平衡。以各行政區(qū)或規(guī)劃組團(tuán)為單元，加強對各地區(qū)特點的研究，根據(jù)各地區(qū)的實際情況，分別采取不同的改造策略，并加強城中村改造規(guī)模和改造項目開發(fā)強度在本地區(qū)內(nèi)的平衡。 政策配套。在抓緊開展空間改造和規(guī)劃管理工作的同時，要加強對城中村內(nèi)違法建設(shè)、違法經(jīng)營行為的查處，同時努力改善城中村地區(qū)的公共服務(wù)，積

12、極探索實施社會、經(jīng)濟(jì)、文化形態(tài)改造的措施，為空間形態(tài)改造配套良好的政策氛圍，并為遠(yuǎn)期實現(xiàn)城中村的全面改造奠定基礎(chǔ)。 四、總體部署 （一）著重抓好位于重點地區(qū)的城中村的全面改造，完善城市空間整體結(jié)構(gòu)，提升城市功能，加快國際化城市建設(shè) 按照城市總體規(guī)劃和建設(shè)國際化城市的要求，著重抓好各級城市中心區(qū)、重要城市景觀地區(qū)、基本生態(tài)保護(hù)地區(qū)、近期建設(shè)的重要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)以及重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)范圍等城市重要地區(qū)及其影響范圍內(nèi)城中村的改造，以使城中村改造形成積極的整體效益。 1、加快基本生態(tài)控制線內(nèi)城中村的拆遷改造 加快一級水源保護(hù)區(qū)內(nèi)城中村的拆遷改造，拆除深圳水庫、西麗水庫、石巖水庫、鐵崗水庫、松子坑水庫等重點飲

13、用水源保護(hù)區(qū)內(nèi)城中村的建構(gòu)筑物，根據(jù)城市總體規(guī)劃要求另行選址進(jìn)行安置，將現(xiàn)狀用地進(jìn)行生態(tài)恢復(fù)和治理，充分保障城市飲用水源地的安全。加強對二級水源保護(hù)區(qū)等其它生態(tài)用地內(nèi)城中村建設(shè)活動的控制和建設(shè)用地的整合，生態(tài)控制線內(nèi)城中村的整合改造必須符合建設(shè)用地和建筑總量“只減不增”的要求，嚴(yán)禁任何可能加重生態(tài)環(huán)境污染的建設(shè)活動。根據(jù)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃的要求，加快生態(tài)控制線內(nèi)的截洪溝、截污管及生態(tài)公益林等環(huán)保和環(huán)衛(wèi)工程設(shè)施的建設(shè)，保障城市生態(tài)安全，提高環(huán)境質(zhì)量，基本消除城中村生產(chǎn)、生活行為對飲用水資源的直接污染。 2、大力推進(jìn)近期建設(shè)重要功能片區(qū)內(nèi)城中村的更新重建 大力推進(jìn)福田市級中心區(qū)及其核心影響范圍、其它各區(qū)

14、級行政文化商業(yè)中心區(qū)等城市各級中心區(qū)內(nèi)城中村的全面改造，按照中心區(qū)的城市規(guī)劃統(tǒng)一用地布局，控制開發(fā)強度，調(diào)整用地功能，重點發(fā)展商務(wù)辦公、商業(yè)服務(wù)和配套居住等產(chǎn)業(yè)，改善中心區(qū)的城市建設(shè)面貌，擴大中心區(qū)的聚集效應(yīng)，增強綜合服務(wù)功能和輻射帶動能力。 大力推進(jìn)市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、光明南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)片區(qū)、坂雪崗高新技術(shù)園、龍崗大工業(yè)區(qū)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)片區(qū)，水貝珠寶園、壩光精細(xì)化工城等近期重點建設(shè)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和傳統(tǒng)工業(yè)聚集基地內(nèi)城中村的全面改造，為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供合適的空間儲備和居住、商業(yè)、辦公等相關(guān)配套服務(wù)，以滿足我市產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提升的要求。 大力推進(jìn)近期建設(shè)的重點物流園區(qū)

15、內(nèi)城中村的分類改造。對鹽田港物流園區(qū)內(nèi)的城中村實行整體搬遷，為港口樞紐型物流園區(qū)的發(fā)展提供充足的土地資源，改善園區(qū)用地布局和交通組織。筍崗？清水河物流園區(qū)、平湖物流基地等重點配送型物流園區(qū)內(nèi)的城中村應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃開展局部拆建，調(diào)整用地功能，為物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供居住、商業(yè)等配套服務(wù)。 3、積極開展城市重要景觀節(jié)點、景觀軸線兩側(cè)和景觀區(qū)域內(nèi)城中村的分類改造 積極開展羅湖口岸、皇崗口岸、布吉關(guān)、南頭關(guān)、寶安機場、蛇口港及西部通道口岸等城市門戶景觀節(jié)點附近城中村的全面改造，根據(jù)相關(guān)城市規(guī)劃和設(shè)計的要求，實施局部或整體拆除重建，配合重大公共設(shè)施建設(shè)，營造各具特色的城市門戶景觀形象。 積極開展深南大道、濱海

16、大道、南海大道、107國道、深惠路、深鹽路、梅觀高速公路等城市重要景觀軸線兩側(cè)城中村的分類改造，根據(jù)相關(guān)城市規(guī)劃和設(shè)計的要求，分別采取拆除重建或立面更新等手段，消除城中村建筑形象對城市景觀面貌的不良影響，促進(jìn)我市現(xiàn)代化海濱城市建設(shè)面貌的形成。 積極開展華僑城、沙頭角、梅沙、梧桐山風(fēng)景區(qū)、南頭古城、大鵬所城等重要的旅游和文化景觀區(qū)，下沙、溪涌工人度假村等近期重點發(fā)展的濱海旅游度假區(qū)，及大鵬半島基本生態(tài)控制線區(qū)域內(nèi)的城中村的分類改造，通過拆除重建、整體搬遷或功能置換等手段，促進(jìn)城中村建設(shè)面貌和產(chǎn)業(yè)功能的提升，使其成為具有地方特色的旅游產(chǎn)業(yè)和文化資源的有機組成部分。 4、配合軌道交通建設(shè)，改造沿線城

17、中村 配合城市軌道交通線網(wǎng)建設(shè)，近期重點開展1、2、3、4號軌道交通沿線，距站點500米左右范圍內(nèi)城中村的全面改造，根據(jù)相關(guān)城市規(guī)劃要求，利用快速交通優(yōu)勢，適當(dāng)提高開發(fā)強度，調(diào)整用地功能布局，鼓勵發(fā)展商業(yè)、辦公、廉租公寓等功能，充分發(fā)揮土地價值，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)。 （二）以城鎮(zhèn)中心地段城中村改造為重點，全面推進(jìn)特區(qū)外舊圍、舊屋村改造，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，加快城市化進(jìn)程 抓住加快寶安龍崗兩區(qū)城市化進(jìn)程的歷史機遇，結(jié)合城市化轉(zhuǎn)地和城市更新工作，以城鎮(zhèn)中心地段城中村改造為重點，全面推進(jìn)特區(qū)外舊圍、舊屋村的改造，改善用地布局，提高土地利用效率，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，提升城鎮(zhèn)的綜合服務(wù)功能和產(chǎn)業(yè)綜合競爭力，大大縮

18、小特區(qū)內(nèi)外城市面貌的差距，引導(dǎo)特區(qū)內(nèi)外城市建設(shè)的一體化發(fā)展。 1、加快各組團(tuán)和街道中心地段的城中村改造 根據(jù)促進(jìn)特區(qū)外城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、培育組團(tuán)中心的需要，加快沙井、公明？光明、龍華、布吉、平湖、橫崗、坪山、葵涌、大鵬等組團(tuán)中心區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的城中村改造，以功能置換和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化為核心，大力強化組團(tuán)中心的綜合服務(wù)功能，提升其在區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展中的主導(dǎo)地位。 加快西鄉(xiāng)、福永、松崗、石巖、觀瀾、平湖、南澳等街道中心及公明、沙井、龍崗等老鎮(zhèn)中心區(qū)內(nèi)城中村改造，擴大街道中心的輻射帶動能力，提升建設(shè)水平，顯著改善特區(qū)外城市建設(shè)面貌。 2、鼓勵舊圍、舊屋村的改造 結(jié)合特區(qū)外城市化轉(zhuǎn)地和非農(nóng)建設(shè)用地劃定工作，采取靈活

19、多樣的組織模式和獎勵措施，鼓勵現(xiàn)狀建筑質(zhì)量極差、生活服務(wù)設(shè)施不便、市政公用設(shè)施建設(shè)水平低、公共空間匱乏的舊圍、舊屋村改造，提高土地利用效率，消除安全隱患，完善公共設(shè)施配套建設(shè)，徹底改善居民生活環(huán)境和建設(shè)面貌。 3、優(yōu)化用地布局，促進(jìn)集約用地 加強土地用途管制，強化土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計劃對特區(qū)外土地開發(fā)的調(diào)控作用，完善建設(shè)用地指標(biāo)體系，提高單位土地投資強度，引導(dǎo)城中村改造項目高效合理使用土地資源，促進(jìn)特區(qū)外城鎮(zhèn)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐步走向內(nèi)涵式發(fā)展道路。 加強對特區(qū)外產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃和引導(dǎo)。根據(jù)城市規(guī)劃要求，引導(dǎo)被改造城中村的工商業(yè)用地向規(guī)劃重點建設(shè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)聚集，逐步形成具有一定專業(yè)性的

20、多類型產(chǎn)業(yè)聚集基地，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增強產(chǎn)業(yè)發(fā)展的競爭力。 加快促進(jìn)特區(qū)外居住方式的城市化變革，城中村改造后重新建設(shè)的居住建筑要統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設(shè)，集中形成居住小區(qū)，按照城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)配套較為完善的居住服務(wù)設(shè)施。結(jié)合組團(tuán)中心培育和新城建設(shè)的需要，城中村改造后的居住用地按照規(guī)劃集中布局，引導(dǎo)人口有序聚集，優(yōu)化用地布局。 （三）完善城中村的公共服務(wù)體系，全面消除嚴(yán)重安全隱患，保障基本安全，改善人民群眾的生活環(huán)境 采取多種措施積極推進(jìn)城中村綜合改造，以期迅速改善城中村的生活環(huán)境。積極探索城中村公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)和管理的投融資體制創(chuàng)新途徑，擴大財政投資的帶動效應(yīng)，拓寬社會各方面資金投

21、資于城中村公共產(chǎn)品和服務(wù)的渠道，不斷完善城中村地區(qū)的公共服務(wù)體系，顯著縮小與城市一般地區(qū)的差距。 1、切實抓好公共安全工程建設(shè) 高度重視現(xiàn)狀存在嚴(yán)重安全隱患的城中村改造，針對實際問題分別采取全面改造或綜合整治措施，全面消除潛在的公共安全隱患，抓好公共安全工程建設(shè)，切實保障人民群眾的基本安全。 加快清拆城中村位于危險邊坡地、規(guī)劃滯洪區(qū)等存在嚴(yán)重自然災(zāi)害隱患地區(qū)的建筑，抓好自然災(zāi)害預(yù)警和防治設(shè)施建設(shè)，提高安全防備水平。 專門開展針對城中村特點的消防技術(shù)研究，加大財政扶持力度，盡快改善存在嚴(yán)重消防安全隱患的城中村的消防設(shè)施、裝備和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，努力保障基本消防安全。 全面開展城中村水污染狀況調(diào)查，以治理

22、對城市水體的直接污染和澇災(zāi)嚴(yán)重的低洼地為重點，完善排水體系和工程措施，大幅度減少城中村對城市水體的嚴(yán)重污染，保障城中村的基本環(huán)境安全。 2、改善市政公用設(shè)施體系 一方面要加大公共財政扶持力度，另一方面要積極探索新型投融資模式，以優(yōu)惠政策吸引市場資金投入市政公用設(shè)施的建設(shè)、維護(hù)和經(jīng)營。大力推動城中村市政公用設(shè)施的更新改造，必要時根據(jù)區(qū)域統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的要求，對城中村所在地區(qū)的市政公用設(shè)施系統(tǒng)作必要的調(diào)整，提高市政公用設(shè)施的建設(shè)、服務(wù)水平和基本供應(yīng)的保障能力，使之逐步達(dá)到與建設(shè)國際化城市目標(biāo)相協(xié)調(diào)的標(biāo)準(zhǔn)。 努力改善城中村的道路交通設(shè)施，采取修整路面、打通微循環(huán)、增辟道路等多種手段提高道路系統(tǒng)建設(shè)水平；結(jié)

23、合深圳市公交總體規(guī)劃，增辟公交線路、增設(shè)公交站點，改善城中村居民的出行條件。 進(jìn)一步完善財政扶持與特許經(jīng)營相結(jié)合的體制，加快城中村地區(qū)供水設(shè)備和管網(wǎng)的改造，改善自來水水質(zhì)，提高穩(wěn)定供應(yīng)的能力。 完善有關(guān)專項規(guī)劃，加強執(zhí)法力度，加快對城中村地區(qū)電力、通信網(wǎng)絡(luò)的改造，以及輸、變、配電設(shè)施和移動通信基站等基礎(chǔ)設(shè)施的檢修、維護(hù)和改造升級，逐步將10kV以下架空電纜、通信線纜埋地敷設(shè)，提高電力供應(yīng)的保障能力，完善有線通訊設(shè)施，滿足居民對于電力、通信服務(wù)的需求。 逐步改善城中村的燃?xì)夤?yīng)體系，在建筑布局較為整齊的“新村”地區(qū)，根據(jù)具體條件推廣管道煤氣供應(yīng)，或者建設(shè)一些配套設(shè)施完善的瓶裝煤氣供應(yīng)站點；在有條

24、件的地區(qū)，要適時推廣液化天然氣的使用，改善居民的用氣結(jié)構(gòu)。 3、改善公共服務(wù)設(shè)施體系 按照“分級配置、布局合理、開放共享”的要求，重點體現(xiàn)對老人、兒童等弱勢群體的關(guān)懷，統(tǒng)籌兼顧本地人口和外來人口的服務(wù)需求，結(jié)合各村的具體情況和主要問題，逐步改善城中村的公共服務(wù)設(shè)施體系，努力保障每個社區(qū)成員都能享有基本的公共服務(wù)。 努力改善城中村的教育設(shè)施。按照“一級管理，以區(qū)為主；多方投入，以政府為主；多元辦學(xué)，以公辦為主”的要求，完善城中村的教育管理體制。加大公共財政投入，在承認(rèn)股份合作公司等其它投資主體擁有學(xué)校股權(quán)的前提下，逐步由區(qū)政府承擔(dān)義務(wù)教育設(shè)施的建設(shè)投入和辦學(xué)經(jīng)費，依法保障戶籍人口和流動人口子女接

25、受義務(wù)教育的權(quán)利。同時制定嚴(yán)格的社會辦學(xué)標(biāo)準(zhǔn)和審批程序，按照有關(guān)規(guī)定鼓勵社會辦學(xué)，努力提高教育服務(wù)水平。 切實提高城中村地區(qū)的醫(yī)療服務(wù)水平。既要通過財政扶持鼓勵建設(shè)社區(qū)醫(yī)院或社區(qū)健康服務(wù)中心，也要鼓勵社會力量開辦正規(guī)的醫(yī)療保健服務(wù)機構(gòu)。同時要加強對醫(yī)療服務(wù)機構(gòu)的監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊“黑診所”、“黑藥店”，努力為居民營造一個安全方便的醫(yī)療服務(wù)環(huán)境。 不斷改善城中村的文化體育服務(wù)設(shè)施。在持續(xù)實施“固本強基”工程的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加強對城中村地區(qū)群眾文化體育服務(wù)需求特征的調(diào)查研究，以公共財政為主導(dǎo)，吸收社會資金加入，建設(shè)較為豐富的、貼近群眾實際需求的社區(qū)文化體育設(shè)施。 4、改善公共空間環(huán)境 利用各種機會，努

26、力創(chuàng)造條件在城中村開辟小游園、小廣場及街頭綠地等公共空間，改善現(xiàn)有公共綠地、場地的使用狀況，努力保證每個村都擁有一定規(guī)模的社區(qū)公園。 加強對城中村的公共建筑、路面、廣場、綠地、照明、庭院小品、市政構(gòu)筑物及燈光照明設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計和整治美化，建設(shè)環(huán)境優(yōu)美、富于地方文化特色的社區(qū)環(huán)境和文明、美觀的景觀形象，并處理好村內(nèi)公共空間、景觀面貌與城市空間景觀的關(guān)系，創(chuàng)建統(tǒng)一、協(xié)調(diào)的城市形象。 （四）保護(hù)城中村的珍貴文化遺存，繼承優(yōu)秀地方文化傳統(tǒng)，促進(jìn)文化融合，構(gòu)筑和諧社會 深入貫徹“文化立市”戰(zhàn)略，加強精神文明建設(shè)，弘揚“深圳精神”，倡導(dǎo)家園意識，強化現(xiàn)代公民觀念，促進(jìn)各階層人群的文化交 流，消除城中村居民

27、與一般城市社會的文化隔閡，引導(dǎo)原村民走出其封閉的文化心理，轉(zhuǎn)變外來人口的過客心態(tài)，努力構(gòu)建社會主義和諧社會。 1、加強珍貴歷史文化遺存保護(hù) 各級文物保護(hù)單位要按照相關(guān)管理規(guī)定劃定各級各類保護(hù)范圍，實施建筑保護(hù)和周邊區(qū)域建設(shè)管制；加強對散布在城中村的客家民居、家族宗祠等地方歷史文化重要載體的調(diào)查研究，對其保護(hù)的意義和必要性進(jìn)行論證，并提出相應(yīng)的保護(hù)措施，針對有顯著特征的建筑物有選擇地開展初級保護(hù)，條件許可時升級為文物保護(hù)，以避免在城中村改造過程中造成重要文化遺存的破壞。 2、繼承和發(fā)揚優(yōu)秀地方文化傳統(tǒng) 增加財政投入，加強對主要保存在城中村的深圳地方特色文化的研究和保護(hù)，對粵劇、粵曲、客家民居、客

28、家民俗慶典等優(yōu)秀的傳統(tǒng)文化瑰寶要加大宣傳力度，對原村民依附于這些傳統(tǒng)文化的生活方式要給予高度肯定，并通過舉辦各種民俗文化節(jié)和民間文藝展演等方式予以傳承和弘揚，促使其發(fā)展成為深圳文化事業(yè)的重要推進(jìn)力量。 3、培育和發(fā)展現(xiàn)代社區(qū)文化 積極推動社區(qū)文化設(shè)施建設(shè)，健全和完善群眾文化服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，豐富和提高居民文化生活質(zhì)量，培育城中村居民的現(xiàn)代社區(qū)文明觀念。根據(jù)以人為本的指導(dǎo)思想和尊重人、理解人、關(guān)心人的原則，開展對城中村居民文化心理和文化需求的調(diào)查研究，有效利用社區(qū)文化廣場等重要載體，通過實施“民心工程”，開展“深圳關(guān)愛行動”、“家園關(guān)懷”等活動，加強對“深圳精神”、家園意識和公民觀念的宣傳和教育，因勢利

29、導(dǎo)，引導(dǎo)城中村的居民逐步融入城市現(xiàn)代文明生活和文化發(fā)展進(jìn)程。 4、促進(jìn)文化交流和融合 大力推進(jìn)社區(qū)居委會和社區(qū)企業(yè)文化共建。鼓勵將社區(qū)圖書館等文化設(shè)施向所有公眾免費開放，促進(jìn)不同人群之間的文化交流，特別是要努力消除針對外來人口子女教育問題的事實上的歧視性安排，促進(jìn)本地居民和外來人口子女共同學(xué)習(xí)生活和文化融合，在弘揚主旋律和保留本土優(yōu)秀傳統(tǒng)文化的基礎(chǔ)上廣泛吸納外來有益文化，共同創(chuàng)造適應(yīng)現(xiàn)代化、國際化要求的，以和諧、開放和創(chuàng)新為特質(zhì)的深圳文化。 （五）引導(dǎo)城中村經(jīng)濟(jì)的多元化轉(zhuǎn)型，加大對原村民的生活保障力度，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展 1、引導(dǎo)城中村融入城市產(chǎn)業(yè)布局 加強對城中村改造的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，圍繞“

30、產(chǎn)業(yè)第一，突出發(fā)展四大支柱產(chǎn)業(yè)，調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)”的指導(dǎo)方針，按照城市產(chǎn)業(yè)統(tǒng)一布局和協(xié)調(diào)發(fā)展的要求，結(jié)合所在地區(qū)的城市功能定位，深入挖掘可以依附的產(chǎn)業(yè)資源條件，引導(dǎo)城中村通過各種改造方式為周邊的重要城市功能區(qū)提供配套服務(wù)，豐富城中村的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，保障城中村經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)其與城市產(chǎn)業(yè)體系的融合。 2、深化集體股份合作公司改造 在逐漸剝離其管理社會事務(wù)職能的基礎(chǔ)上，通過創(chuàng)新管理體制和運行機制促進(jìn)股份合作公司向獨立自主運營的現(xiàn)代企業(yè)方向轉(zhuǎn)變。結(jié)合各城中村的特點，通過積極的財政扶持和技術(shù)支持，引導(dǎo)公司經(jīng)營結(jié)構(gòu)從單一的物業(yè)出租向多元化經(jīng)營轉(zhuǎn)變。 3、加大對原村民生活的保障力度 各區(qū)要加強對原村民就

31、業(yè)意愿和能力的調(diào)查及信息公布，成立專門的機構(gòu)，制定相應(yīng)的扶持辦法，通過創(chuàng)業(yè)補助、就業(yè)培訓(xùn)、公益性崗位推薦等多種方式幫助原村民進(jìn)入城市勞動力市場；嚴(yán)格落實有關(guān)規(guī)定，將原村民納入城市統(tǒng)一的社會福利保障體系，參與深圳市的醫(yī)療和養(yǎng)老保險，享受城市居民的最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)，并加大保障力度，按有關(guān)規(guī)定以國土基金及原農(nóng)村集體的征地補償款保證基本養(yǎng)老保險等原村民的社會福利保障；同時應(yīng)結(jié)合對違法建筑的查處加強城中村建筑的房屋產(chǎn)權(quán)登記管理，將村內(nèi)出租屋完全納入城市房屋租賃管理體系，使原村民的房租收入合法化并得到穩(wěn)定的保障。 （六）完善法制秩序，加強行政管理，促進(jìn)社區(qū)組織體系創(chuàng)新，把城中村改造成為現(xiàn)代化的城市社區(qū) 要

32、加大財力和人力投入，根據(jù)加快建設(shè)國際化城市和寶安龍崗兩區(qū)城市化進(jìn)程的需要，深入調(diào)研和掌握城中村的有關(guān)情況和特點，并遵循和運用城市化和現(xiàn)代化的客觀規(guī)律，把城中村改造成為現(xiàn)代化的城市社區(qū)。一方面，積極探索加強和改善行政管理的有效途徑和創(chuàng)新機制，努力將城中村納入城市管理的統(tǒng)一秩序；另一方面，積極引導(dǎo)城中村的組織體系創(chuàng)新，理順村內(nèi)組織的職能和關(guān)系，將城中村的組織體系逐步納入城市社區(qū)建設(shè)的現(xiàn)代化進(jìn)程中去，成為“和諧深圳”的有機組成部分。 1、加強治安管理，嚴(yán)厲查處違法經(jīng)營行為 針對城中村人口混雜、地形復(fù)雜的特點，制訂嚴(yán)格細(xì)致的治安管理規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；公安派出所要依托社區(qū)基層組織，組織群眾性業(yè)余防范隊伍，從事

33、設(shè)卡巡邏、看家護(hù)院、鄰里相望、防范宣傳、法律顧問等工作，努力使治安形勢盡快好轉(zhuǎn)。 公安、工商、城管等部門協(xié)同執(zhí)法，積極鼓動群防群治，迅速遏止村內(nèi)違法經(jīng)營現(xiàn)象日益泛濫的趨勢；特別要加強安全生產(chǎn)管理，努力消除城中村內(nèi)的安全生產(chǎn)管理死角。 2、理順房地產(chǎn)權(quán)關(guān)系 以寶安龍崗兩區(qū)城市化轉(zhuǎn)地為契機，以城中村改造為突破口，優(yōu)化土地和房產(chǎn)管理體制，理順城中村的土地和房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系。 建立健全統(tǒng)一的城市土地管理體制。在全面實現(xiàn)土地國有化的基礎(chǔ)上，構(gòu)建協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、高效的城市土地儲備和管理體制，確保土地資源的高效、合理利用。 加強對城中村建設(shè)行為的監(jiān)管，遏制違法建設(shè)現(xiàn)象。嚴(yán)格按照深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于堅決查

34、處違法建筑的決定和深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定、深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定以及中共深圳市委深圳市政府關(guān)于堅決查處違法建筑和違法用地的決定，加快推進(jìn)違法建筑處理和產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作。 3、促進(jìn)社區(qū)組織體系創(chuàng)新 積極開展對城中村社區(qū)構(gòu)成特征的調(diào)查研究，針對城中村的特點和主要矛盾，努力創(chuàng)新社區(qū)管理體制，理順城中村地區(qū)的政府管理、居民自治、物業(yè)管理、外來人口管理等職能和組織體系，逐步將城中村改造為現(xiàn)代化的城市社區(qū)。 五、改造規(guī)劃引導(dǎo) （一）城中村改造的范圍 各城中村的改造范圍是我市城市化過程中依照有關(guān)規(guī)定由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民及繼受單位保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地的地域范圍

35、內(nèi)的建成區(qū)域。其具體界線由各區(qū)政府提出，根據(jù)需要經(jīng)市國土主管部門審核用地權(quán)屬后，報市查處違法建筑和城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審查通過后，由市規(guī)劃和國土主管部門落實。 1、特區(qū)內(nèi)城中村改造范圍的確定 特區(qū)內(nèi)各區(qū)城中村改造范圍的確定，應(yīng)以市國土管理部門劃定的由各集體股份合作公司保留使用的紅線用地范圍為依據(jù)，并可根據(jù)周邊路網(wǎng)和用地規(guī)劃情況作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整增加的用地面積不得超過原劃紅線用地面積的10%，并且最大不超過3000平方米。 一般情況下，特區(qū)內(nèi)各區(qū)在編制城中村改造專項規(guī)劃時，規(guī)劃范圍應(yīng)該包括全部由該村集體股份合作公司保留使用的紅線用地。根據(jù)改造專項規(guī)劃對特定城中村采取局部拆建的改造模式時，應(yīng)優(yōu)先將

36、與城市規(guī)劃存在嚴(yán)重沖突的地段、現(xiàn)狀建筑空間和居住環(huán)境較差的地段納入拆除重建的改造范圍。 2、特區(qū)外城中村改造范圍的確定 寶安龍崗兩區(qū)應(yīng)根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定、深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定、深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法等法規(guī)和規(guī)范性文件及各層次城市規(guī)劃，在城市化土地轉(zhuǎn)制后劃定各集體股份合作公司保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地范圍的基礎(chǔ)上，提出城中村改造范圍。 一般情況下，寶安龍崗兩區(qū)在編制城中村改造專項規(guī)劃時，規(guī)劃范圍應(yīng)該包括全部由該村（原行政村或村民小組）集體股份合作公司保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地，并根據(jù)相關(guān)城市規(guī)劃的道路系統(tǒng)和用地布局進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，以符合

37、城市土地統(tǒng)一規(guī)劃、整體開發(fā)的要求。改造專項規(guī)劃應(yīng)該優(yōu)先將特定城中村內(nèi)與城市規(guī)劃存在嚴(yán)重沖突的地段、現(xiàn)狀建筑空間和居住環(huán)境較差的地段納入拆除重建的改造范圍。 寶安龍崗兩區(qū)的項目用地中不屬于深圳市城中村改造暫行規(guī)定所規(guī)定的城中村改造范圍的部分，應(yīng)依照現(xiàn)行的規(guī)劃、土地管理法律法規(guī)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 （二）城中村改造的模式引導(dǎo) 我市城中村改造包括全面改造和綜合整治兩大類型，應(yīng)加強對城中村改造的分類指導(dǎo)。 1、城中村的全面改造 全面改造是指通過對現(xiàn)狀建筑物的拆除重建，較為徹底地改變城中村的空間形態(tài)，調(diào)整用地功能，消除城中村與城市用地布局和景觀面貌的嚴(yán)重沖突，全面提升空間環(huán)境質(zhì)量。應(yīng)當(dāng)優(yōu)先對城市近期建設(shè)重點地

38、區(qū)內(nèi)與城市規(guī)劃沖突嚴(yán)重的城中村、特區(qū)內(nèi)安全隱患等問題較為突出的城中村、特區(qū)外居住環(huán)境質(zhì)量極差的舊圍和舊屋村開展全面改造。 根據(jù)城市規(guī)劃要求及城中村的具體情況，全面改造可以采取異地重建、整體拆建、局部拆建等模式。 位于一級水源保護(hù)區(qū)、港口樞紐型物流園區(qū)、城市重大項目選址范圍內(nèi)的城中村，其它因保障城市生態(tài)安全必須遷出的城中村，以及特區(qū)內(nèi)外距城鎮(zhèn)中心較遠(yuǎn)、生活服務(wù)極其不便、居民點分布零散的舊圍和舊屋村，應(yīng)當(dāng)實施異地重建，將現(xiàn)有建筑物全部拆除，將現(xiàn)用地按照城市規(guī)劃要求重新利用，同時根據(jù)規(guī)劃和合理安置的需要，異地選址進(jìn)行重新建設(shè)。 位于組團(tuán)以上級別城市中心區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市重要景觀門戶、一二期軌

39、道交通站點核心影響范圍內(nèi)的城中村，以及其它現(xiàn)狀居住環(huán)境較差、市場開發(fā)潛力較大、原村民重建意愿強烈的城中村，根據(jù)保障城市公共利益和提升土地使用效益的需要，應(yīng)當(dāng)實施整體拆建，將現(xiàn)有建筑物全部拆除（或拆除建筑面積達(dá)到改造項目改造前總建筑面積的30%以上），按照城市規(guī)劃要求在原址重新建設(shè)。 位于城市配送型物流園區(qū)內(nèi)、一二期軌道交通沿線、城市重要景觀軸線沿線、城市重要景觀區(qū)域附近的城中村，其它與城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、公共和市政設(shè)施建設(shè)需要存在局部沖突的城中村，以及局部地段存在嚴(yán)重的安全隱患、原村民局部改造意愿強烈的城中村，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際需要和城市規(guī)劃要求實施局部拆建，將部分用地內(nèi)的建筑物全部拆除（拆除建筑面積

40、與改造項目改造前總建筑面積之比低于30%），按照規(guī)劃要求重新建設(shè)，同時對村內(nèi)的其它用地開展綜合整治，在整體上改善居住環(huán)境。 城中村的全面改造可以根據(jù)具體情況，分別采取村內(nèi)股份合作企業(yè)獨立建設(shè)、股份合作企業(yè)聯(lián)合其它開發(fā)機構(gòu)合作建設(shè)、開發(fā)機構(gòu)通過競標(biāo)實施建設(shè)等不同的組織形式。 城中村的全面改造一般應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行市場化運作，改造項目完成后，符合有關(guān)規(guī)定的建筑物和附著物可由建設(shè)單位取得完全產(chǎn)權(quán)，并可自由轉(zhuǎn)讓；特區(qū)外較為偏僻、缺乏市場動力的部分城中村改造項目，在統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)建上樓的前提下，可以按照有關(guān)規(guī)定，采取鼓勵措施，由村內(nèi)股份合作企業(yè)組織實施村民自改，所建建筑物為自住自用，擁有不可自由轉(zhuǎn)讓的合法

41、產(chǎn)權(quán)。 2、城中村的綜合整治 綜合整治是指在現(xiàn)狀建筑空間形態(tài)不發(fā)生根本變化的基礎(chǔ)上，采取各種手段對城中村居住環(huán)境的凈化、美化、優(yōu)化改造。綜合整治項目中，除了極少量的市政、公用設(shè)施及環(huán)境小品外，基本不涉及房屋拆建，主要是要實現(xiàn)居住環(huán)境品質(zhì)的提升。在近五年內(nèi)，各區(qū)應(yīng)積極采取有效的扶持措施，大力鼓勵和重點推進(jìn)綜合整治的改造模式。 綜合整治的對象主要為建筑布局較整齊、居住環(huán)境較好、基本能夠適合中低層次居住需要的城中村。特區(qū)內(nèi)所有近期不開展全面改造的城中村都應(yīng)該積極開展綜合整治工作。特區(qū)外應(yīng)優(yōu)先對位于各街道中心地段、區(qū)和街道近期重點發(fā)展的各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及城鎮(zhèn)主要道路沿線的城中村開展綜合整治工作。 綜合整

42、治應(yīng)根據(jù)各城中村的實際問題，有針對性地開展歷史文化遺存保護(hù)、建筑外觀改善、公共空間改善、市政公用設(shè)施改善、公共配套設(shè)施改善和道路交通設(shè)施改善等工作，以改善城中村的生活環(huán)境，促進(jìn)其與一般城市地區(qū)的協(xié)調(diào)。對位于基本生態(tài)控制線內(nèi)等嚴(yán)重影響城市生態(tài)安全的城中村，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先開展截污工程建設(shè)等環(huán)境保護(hù)工作。 （三）城中村改造的規(guī)模調(diào)控 應(yīng)當(dāng)對城中村各種改造模式的規(guī)模進(jìn)行合理調(diào)控，保障城市社會經(jīng)濟(jì)的健康、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，避免不適當(dāng)?shù)母脑煲?guī)模給城市基礎(chǔ)設(shè)施造成巨大壓力，對城市公共財政和城市房地產(chǎn)市場等帶來巨大沖擊。根據(jù)對城市空間環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施承載力的分析判斷，依據(jù)各層次規(guī)劃確定的城市建設(shè)規(guī)模，協(xié)調(diào)改造與城市房

43、地產(chǎn)市場、勞動力市場的關(guān)系，并綜合考慮與公共財政、土地供應(yīng)計劃的相互作用，科學(xué)確定城中村改造的規(guī)模。 在城市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展、公共財政政策及土地供應(yīng)計劃等不發(fā)生大變化的前提下，各區(qū)在未來5年內(nèi)城中村改造的控制總量建議如下表：全市近5年城中村改造控制規(guī)?？偙?（單位：萬平方米）羅湖福田南山鹽田寶安龍崗合計拆建用地面積30 40 80 30 410 300 890 拆除建筑面積80 130 200 40 400 300 1150 重建總建筑面積145 190 365 110 1030 750 2590 其中住宅建筑面積100125 31090920670 2215 辦公建筑面積1535 2051

44、0 5 90 商業(yè)建筑面積3030 35 15 10075285 綜合整治建筑面積570540520608608203370 由于城中村改造難度大，影響改造進(jìn)度的不確定因素較多，因此，在根據(jù)上述建議控制總量對年度改造計劃進(jìn)行協(xié)調(diào)平衡時，應(yīng)保持一定的彈性和靈活性。各區(qū)根據(jù)城市功能完善和產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，確需增加改造規(guī)模的，在年度計劃報送市查處違法建筑和城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審查同意后，經(jīng)市城中村改造工作辦公室綜合協(xié)調(diào)，可對控制總量進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，并應(yīng)據(jù)此對年度建設(shè)用地計劃和土地供應(yīng)計劃進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 （四）城中村改造的開發(fā)強度引導(dǎo) 城中村改造必須嚴(yán)格控制開發(fā)強度，以避免過高的開發(fā)強度損害城市的公共利益

45、、整體利益和長遠(yuǎn)利益。各區(qū)應(yīng)嚴(yán)格按照城市總體規(guī)劃和本綱要的要求，對區(qū)內(nèi)各改造項目的開發(fā)強度進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)和平衡。 城中村改造項目應(yīng)先編制改造專項規(guī)劃，以實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的最大化為目標(biāo)，堅持與城市總體布局和發(fā)展目標(biāo)相協(xié)調(diào)，根據(jù)項目區(qū)位條件、所在地區(qū)城市環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施承載能力、相關(guān)城市設(shè)計，以及改善居住環(huán)境、提高生活質(zhì)量的要求，結(jié)合項目開發(fā)的市場條件，綜合研究確定改造項目的開發(fā)強度。 各片區(qū)根據(jù)發(fā)展階段不同應(yīng)有所區(qū)別：特區(qū)內(nèi)必須嚴(yán)格控制新增建筑規(guī)模，特別是現(xiàn)狀人口密度較高的地區(qū)，應(yīng)結(jié)合人口政策、產(chǎn)業(yè)政策，重點控制人口和住宅規(guī)模，改善人口結(jié)構(gòu)。特區(qū)外應(yīng)按照城市化要求和新城建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，合理

46、確定城中村改造容積率，實現(xiàn)特區(qū)內(nèi)外一體化發(fā)展的目標(biāo)。一般情況下，在城市軌道交通站點直接影響范圍、規(guī)劃新中心區(qū)等城市環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施承載力較高的地區(qū)，可適當(dāng)提高城中村改造項目容積率；在交通擁堵或基礎(chǔ)設(shè)施負(fù)荷基本飽和的老城中心地段、城市重要景觀區(qū)域及其它對生態(tài)環(huán)境要求較高的城市地區(qū)，應(yīng)適當(dāng)降低城中村改造項目容積率；在生態(tài)控制線內(nèi)的城中村改造，應(yīng)控制總的建設(shè)規(guī)模只減不增。 （五）城中村改造的功能引導(dǎo) 城中村改造項目的功能應(yīng)該符合城市總體規(guī)劃的要求，與城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向和產(chǎn)業(yè)布局相協(xié)調(diào)，積極服務(wù)于周邊的城市產(chǎn)業(yè)片區(qū)，有利于加快與周邊城市地區(qū)的功能協(xié)調(diào)，有利于提高土地使用效益，有利于促進(jìn)集體經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

47、 1、全市城中村改造的總體功能引導(dǎo) 我市城中村改造應(yīng)當(dāng)在合理維持和有序過渡現(xiàn)有低收入者住宅及低端都市加工業(yè)、服務(wù)業(yè)功能的基礎(chǔ)上，結(jié)合全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和總體規(guī)劃布局的要求，積極為城市支柱產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供配套服務(wù)，并根據(jù)項目區(qū)位不同，因地制宜確定合適的規(guī)劃功能。在優(yōu)勢區(qū)位條件下，應(yīng)積極發(fā)展商務(wù)辦公、配套公寓、旅游服務(wù)等職能，在豐富城中村產(chǎn)業(yè)構(gòu)成和經(jīng)濟(jì)來源的同時，促進(jìn)城中村與城市功能布局的融合。 2、各組團(tuán)城中村改造的功能引導(dǎo) 特區(qū)中心組團(tuán)的城中村改造應(yīng)承接福田中心區(qū)和羅湖商業(yè)金融中心區(qū)的輻射，充分利用軌道交通等發(fā)展機遇，改造成為包括商業(yè)、辦公、配套公寓等多種功能，設(shè)施完善、環(huán)境良好的綜合

48、服務(wù)社區(qū)。 特區(qū)南山組團(tuán)的城中村改造應(yīng)抓住高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)加快發(fā)展的機遇，結(jié)合濱海城區(qū)和西部旅游基地的建設(shè)，改造成為容納商業(yè)、辦公、居住、文化旅游等多種功能的綜合社區(qū)，并積極突出各村所在地區(qū)的城市特色。 特區(qū)東部組團(tuán)的城中村改造應(yīng)充分利用鹽田區(qū)港聯(lián)動、大小梅沙旅游發(fā)展以及東部第二通道建設(shè)帶來的機遇，改造成為具有山海風(fēng)情、環(huán)境優(yōu)美的居住社區(qū)，為城市功能完善和物流、旅游產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展提供配套服務(wù)。 寶安中心組團(tuán)的城中村改造應(yīng)承接寶安中心作為西部綜合服務(wù)中心的職能，利用地鐵一號線、沿江高速公路等交通優(yōu)勢和機場物流園等產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，積極改造為商業(yè)服務(wù)繁榮、配套設(shè)施完善、居住環(huán)境優(yōu)良的居住社區(qū)。 西部

49、工業(yè)組團(tuán)的城中村改造應(yīng)結(jié)合沙井新城建設(shè)、西部優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，改善城中村生活環(huán)境和配套設(shè)施，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供居住配套服務(wù)，城中村現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)功能在改造后應(yīng)逐步向規(guī)劃的重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中。 西部高新組團(tuán)的城中村改造應(yīng)結(jié)合光明新城建設(shè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改造成為配套設(shè)施完善、居住環(huán)境良好、為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)服務(wù)的綜合社區(qū)，有條件的村應(yīng)結(jié)合生態(tài)旅游基地功能的完善，發(fā)展具有山地風(fēng)情的特色旅游配套服務(wù)。 中部服務(wù)組團(tuán)的城中村改造應(yīng)根據(jù)為特區(qū)提供居住配套服務(wù)的職能，充分利用軌道交通三號線、四號線等交通優(yōu)勢，改造成為居住環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)設(shè)施完善的大型居住社區(qū)，同時為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)提供多層次

50、居住配套。 東部物流組團(tuán)的城中村改造應(yīng)結(jié)合鐵路物流和港口后方物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善城中村居住水平，為物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供多層次居住和物流辦公等配套服務(wù)。 龍崗中心組團(tuán)的城中村改造應(yīng)承接深圳東部發(fā)展軸綜合服務(wù)中心的功能輻射，利用軌道交通三號線建設(shè)、深惠路改造以及奧體新城建設(shè)的契機，以較高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)成為商業(yè)服務(wù)繁榮、配套設(shè)施完善、居住環(huán)境優(yōu)良的居住社區(qū)。 東部工業(yè)組團(tuán)的城中村改造應(yīng)結(jié)合坪山新城的建設(shè)和大工業(yè)區(qū)的發(fā)展，改善城中村商業(yè)服務(wù)設(shè)施和居住環(huán)境，為大工業(yè)區(qū)的發(fā)展提供良好的商業(yè)、居住等綜合配套服務(wù)。 東部生態(tài)旅游組團(tuán)的城中村改造應(yīng)適應(yīng)建設(shè)國際性著名濱海旅游度假區(qū)的高標(biāo)準(zhǔn)定位，積極實施遷村并點，促進(jìn)非農(nóng)建

51、設(shè)用地的集中布局和集約使用，將提高原村民生活水平與新城建設(shè)及保護(hù)自然生態(tài)環(huán)境相結(jié)合，遷出位于生態(tài)和景觀敏感區(qū)域的城中村，在基本生態(tài)控制線以外建設(shè)成為配套設(shè)施完善、居住環(huán)境良好的居住社區(qū)，結(jié)合自身條件分別鼓勵發(fā)展民俗文化、鄉(xiāng)村田園等特色旅游產(chǎn)業(yè)和商業(yè)、餐飲、旅館等配套服務(wù)。 六、城中村改造的環(huán)境影響分析 城中村改造應(yīng)當(dāng)遵循可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略思想，積極采取環(huán)境保護(hù)措施，使城中村的各類污染得到有效治理，環(huán)境污染和生態(tài)破壞得到基本控制，環(huán)境質(zhì)量明顯改善，創(chuàng)造一個較為清潔、舒適、優(yōu)美、安靜的生活環(huán)境。 現(xiàn)狀城中村是我市環(huán)境污染物的主要來源地之一，不僅村內(nèi)環(huán)境狀況普遍較差，而且也對城市水體及城中村周邊的城市用

52、地造成了嚴(yán)重污染。通過全面開展城中村改造，可以大幅度提高各類污染物的收集處理水平，有效減輕城中村的環(huán)境污染，顯著改善城中村的環(huán)境質(zhì)量。 本綱要規(guī)定在基本生態(tài)控制線內(nèi)的城中村改造，或者實施異地安置，或者按照建設(shè)用地和建筑規(guī)模“只減不增”的要求在原地重建，并加快截污管、截洪溝及生態(tài)公益林等環(huán)保和環(huán)衛(wèi)工程建設(shè)，從而有利于減少環(huán)境污染，保護(hù)城市水體和綠地系統(tǒng)，促進(jìn)生態(tài)系統(tǒng)優(yōu)化。 根據(jù)本綱要，綜合整治是涉及范圍最廣的一類城中村改造模式。這種改造基本不涉及建筑物的拆建，不會導(dǎo)致人口和建設(shè)規(guī)模的大幅度變化，主要開展歷史文化遺存保護(hù)、建筑外觀改善、公共空間改善、市政公用設(shè)施改善、公共配套設(shè)施改善和道路交通設(shè)施

53、改善等工作。由于提高了包括污水系統(tǒng)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等在內(nèi)的市政設(shè)施建設(shè)水平，擴展了包括社區(qū)公園等在內(nèi)的綠地系統(tǒng)，因此有利于提高城中村的污水、垃圾等污染物的收集處理率，減少環(huán)境污染，并顯著改善城中村地區(qū)的生物多樣性。 另一類城中村改造模式是全面改造，主要針對近期城市重要發(fā)展地區(qū)內(nèi)城中村和存在嚴(yán)重安全隱患的城中村，對現(xiàn)狀建筑物實施整體拆建或部分拆建，按照城市規(guī)劃要求和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，重新建設(shè)為配套設(shè)施完善的城市功能區(qū)。這種改造徹底改變了城中村的建筑空間形態(tài)和配套設(shè)施體系，可以較為完全的消除城中村原先的各類環(huán)境污染，使污染物處理率達(dá)到一般城市地區(qū)的水平，并提高綠地率、降低建筑覆蓋率。但是，由于這種改造可能導(dǎo)致家庭式居住人口和建設(shè)規(guī)模的增加，提高土地開發(fā)強度和配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，改造后將可能加大對城市局部地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施體系的壓力，改變局部地區(qū)大氣微循環(huán)。因此，城中村的全面改造必須嚴(yán)格執(zhí)行深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則以及