1、項(xiàng)目五： 成本法及其運(yùn)用,房地產(chǎn)估價(jià),項(xiàng)目五：成本法及其運(yùn)用,【知識(shí)目標(biāo)】 （1）理解并掌握成本法的含義和成本法估價(jià)公式 （2）掌握成本法的適用對(duì)象和條件 （3）熟悉成本法的操作步驟 【能力目標(biāo)】 （1）能界定成本法的適用對(duì)象 （2）能厘清從成本角度出發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目并會(huì)測(cè)算 （3）能界定建筑物折舊的程度并求取其折舊額,項(xiàng)目五：成本法及其運(yùn)用,【項(xiàng)目概述】對(duì)于不具有收益能力且交易量很少的房地產(chǎn)，如何根據(jù)其目前的房地產(chǎn)狀況估算其價(jià)值，就是本項(xiàng)目所要解決的問題。本課題首先介紹成本法的含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)應(yīng)具備的條件、估價(jià)的操作步驟，然后依次介紹成本法的基本公式、重新購建價(jià)格構(gòu)

2、成與求取，建筑物折舊及其求取等知識(shí)及其應(yīng)用。 【情境案例】某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15 000m2 ，該地塊的征地費(fèi)用（含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅）為每畝10萬元，土地開發(fā)費(fèi)為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為2年，第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的35%，開發(fā)商要求的投資回報(bào)率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%，銀行貸款年利率為6%，試評(píng)估該土地的價(jià)值。,項(xiàng)目五：成本法及其運(yùn)用,本項(xiàng)目基本知識(shí)與技能 課題一 認(rèn)識(shí)成本法 課題二 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成及估價(jià)公式 課題三 重新購建價(jià)格的求取 課題四 建筑物折舊的求取 課題五 房屋完損等級(jí)評(píng)定和折舊的有關(guān)規(guī)定 課題六 成本法運(yùn)用舉例,

3、課題一 認(rèn)識(shí)成本法,一、成本法的含義和理論依據(jù) （一）成本法的含義 成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后在重新購建價(jià)格中減去折舊，以此求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 重新購建價(jià)格是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤。 折舊是指各種原因造成的估價(jià)對(duì)象價(jià)值的實(shí)際減損。 成本法是以房地產(chǎn)各個(gè)組成部分價(jià)格之和為基礎(chǔ)求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法，因此成本法也稱為積算法。 成本法的本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)成本為導(dǎo)向求取房地產(chǎn)的價(jià)值。通常把成本法測(cè)算出的價(jià)值稱為積算價(jià)值。,課題一 認(rèn)識(shí)成本法,（二）成本法的理論依據(jù) 成本法的理論依

4、據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。具體可從賣方和買方兩個(gè)角度來考慮。 從賣方看，房地產(chǎn)價(jià)格是基于其過去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投入，即賣方愿意接受的最低價(jià)格（賣價(jià)），不能低于其為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)。如果低于該代價(jià)就要虧本。 從買方看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”，是買方愿意支付的最高價(jià)格不能高于買方預(yù)計(jì)重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤。否則不如自己開發(fā)。 因此，估價(jià)對(duì)象的價(jià)值可以根據(jù)重新開發(fā)估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤來求取。,課題一 認(rèn)識(shí)成本法,二、成本法適用對(duì)象、條件和操作步驟 （一）成本法適用的估價(jià)對(duì)象 新近開

5、發(fā)完成的房地產(chǎn)（新開發(fā)的房地產(chǎn)）、可以假設(shè)重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)（舊的房地產(chǎn)）、正在開發(fā)的房地產(chǎn)（在建工程）、計(jì)劃開發(fā)的房地產(chǎn)（如期房），都可以采用成本法估價(jià)。 對(duì)于很少發(fā)生交易而限制了市場(chǎng)法運(yùn)用、又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場(chǎng)館、公園、行政辦公樓、軍隊(duì)營房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價(jià)。 化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對(duì)特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)，以及單獨(dú)的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價(jià)。,課題一 認(rèn)識(shí)成本法,在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）和房地產(chǎn)損害賠償中，往往

6、也是采用成本法估價(jià)。 成本法一般適用于評(píng)估可獨(dú)立開發(fā)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值。當(dāng)采用成本法評(píng)估局部房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，如評(píng)估某幢住宅樓中的某套住宅的價(jià)值，通常是先評(píng)估該整幢住宅樓的平均價(jià)值，然后進(jìn)行樓層、朝向、裝飾裝修等因素調(diào)整后才可得到該套住宅的價(jià)值。 成本法估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力，測(cè)算估價(jià)對(duì)象重新購建價(jià)格和折舊都有較大的難度，尤其是那些建筑物過于老舊的房地產(chǎn)。因此總體而言，成本法主要適用于評(píng)估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)的價(jià)值。,課題一 認(rèn)識(shí)成本法,（二）成本法估價(jià)需要具備的條件 現(xiàn)實(shí)中具體一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對(duì)效用的增加有所作用才能構(gòu)成價(jià)格。就是說，房地產(chǎn)

7、成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，花費(fèi)的成本不多也不一定說明其價(jià)值不高。價(jià)格等于“成本加平均利潤”是在較長時(shí)期內(nèi)平均來看的，并且需要具備兩個(gè)條件： 一是自由競爭（即可以自由進(jìn)出市場(chǎng)）； 二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。,課題一 認(rèn)識(shí)成本法,（三）成本法的操作步驟 4個(gè)步驟： 1. 明確估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成，收集成本、稅費(fèi)、利潤等有關(guān)資料； 2. 估算估價(jià)對(duì)象的重新購建價(jià)格； 3. 估算估價(jià)對(duì)象的折舊； 4. 求取估價(jià)對(duì)象的積算價(jià)格。,課題二 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和成本法估價(jià)公式,一、 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 成本法估價(jià)，最關(guān)鍵的是要模擬估價(jià)對(duì)象所在地房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，深入調(diào)查從取得土地開始到房屋竣工驗(yàn)收乃

8、至完成租售的全過程中所需要做的各項(xiàng)工作獲取土地、前期工作、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收和商品房租售等發(fā)生的各項(xiàng)成本、費(fèi)用、稅金等必要支出及其支付或繳納的標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間和依據(jù)，以及正常的開發(fā)利潤，進(jìn)而整理出這些成本、費(fèi)用、稅金和利潤等的清單。 這里以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行商品房建設(shè)，進(jìn)而銷售商品房這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目金額的角度，把房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成分為土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤共7項(xiàng)。,課題二 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和成本法估價(jià)公式,房地產(chǎn)價(jià)格： 其中，土地取得成本和建設(shè)成本之和，成為直接成本，即： 直接成本=土地取得

9、成本+建設(shè)成本 土地取得成本、開發(fā)建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)之和，成為開發(fā)成本，即：,課題二 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和成本法估價(jià)公式,（一）土地取得成本 也稱為土地費(fèi)用，是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的必要支出，包括土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)（如土地和房屋征收補(bǔ)償費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)等）、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金和土地取得稅費(fèi)等。 我國目前取得房地產(chǎn)開發(fā)用地主要有市場(chǎng)購置、征收國有土地上的房屋和征收集體土地3個(gè)途徑，實(shí)際估價(jià)中根據(jù)具體取得途徑和相應(yīng)土地取得成本構(gòu)成來求取 。,課題二 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和成本法估價(jià)公式,1市場(chǎng)購置下的土地取得成本 一般由購置土

10、地的價(jià)款、應(yīng)由買方（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）繳納的稅費(fèi)和可直接歸屬于該土地的其他支出構(gòu)成。目前主要是購買政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓或者其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的已完成土地房屋征收補(bǔ)償?shù)慕ㄔO(shè)用地使用權(quán)。土地取得費(fèi)用一般包括： （1）建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格（簡稱地價(jià)款）。主要采用市場(chǎng)法求取，也可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法求取。 （2）土地取得稅費(fèi)。包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。通常是根據(jù)稅法及政府有關(guān)規(guī)定，按照建設(shè)用的使用權(quán)價(jià)格的一定比例測(cè)算。,課題二 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和成本法估價(jià)公式,2征收國有土地上房屋的土地取得成本 一般包括房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用、相關(guān)費(fèi)用、地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

11、費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等。 房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用一般由5項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成：被征收房屋補(bǔ)償費(fèi)：對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償。搬遷費(fèi)：需要搬遷的家具家電、機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)拆卸、搬遷和重新安裝費(fèi)用補(bǔ)助。臨時(shí)安置費(fèi)：根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，按類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)租金結(jié)合過渡期確定。停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。因征收房屋造成停業(yè)的，根據(jù)房屋征收前的收益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。 相關(guān)費(fèi)用一般包括：房屋征收評(píng)估費(fèi)。房屋征收服務(wù)費(fèi)。政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用。,課題二 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和成本法估價(jià)公式,3征收集體土地的土地取得成本 一般包括土地征收補(bǔ)償費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)以及城

12、市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等。 土地征用補(bǔ)償費(fèi)用一般由下列4項(xiàng)費(fèi)用組成：土地補(bǔ)償費(fèi)。安置補(bǔ)助費(fèi)。地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。具體測(cè)算依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和省級(jí)人民政府的規(guī)定進(jìn)行。 相關(guān)稅費(fèi)一般包括下列費(fèi)用和稅金：新菜地開發(fā)建設(shè)基金（征收城市郊區(qū)菜地的）。繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。耕地開墾費(fèi)（占用耕地的）。耕地占用稅（占用耕地的）。征地管理費(fèi)。政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用。,課題二 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和成本法估價(jià)公式,（二）建設(shè)成本 在實(shí)際中主要包括下列幾項(xiàng)： 1勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及“三通一平”施工等前期工作的必要支出； 2基礎(chǔ)

13、設(shè)施建設(shè)費(fèi)。包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻⒐岬仍O(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。 3建筑安裝工程費(fèi)。包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)和裝飾裝修工程費(fèi)等費(fèi)用。 4公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。包括城市規(guī)劃要求配套的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育、社區(qū)服務(wù)、市政公用等非營業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。 5其他工程費(fèi)。包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)等。 6開發(fā)期間稅費(fèi)。包括有關(guān)稅收和地方政府或有關(guān)部門收取的費(fèi)用，如綠化建設(shè)費(fèi)、人防工程費(fèi)等。,課題二 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和成本法估價(jià)公式,（三）管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（開發(fā)商）組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的必要支出。包括開發(fā)商的人員工資及福

14、利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。 通常按土地取得成本與建設(shè)成本之和的一定比率（如4%）估算。 （四）銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成的房地產(chǎn)的必要支出，包括廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)、銷售人員費(fèi)用或者銷售代理費(fèi)等。通常按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例（如3%）來測(cè)算。 為便于投資利息的計(jì)算，銷售費(fèi)用應(yīng)區(qū)分為銷售之前發(fā)生的費(fèi)用和與銷售同時(shí)發(fā)生的費(fèi)用。,課題二 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和成本法估價(jià)公式,（五）投資利息 指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息。因此，土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，無論它們是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算

15、利息基于資金的機(jī)會(huì)成本考慮。 需要說明：有些費(fèi)用通常不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)生，而是分散在一段時(shí)間內(nèi)不斷發(fā)生，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時(shí)間段的期中。,課題二 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和成本法估價(jià)公式,（六）銷售稅費(fèi) 銷售稅費(fèi)是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方(在此為開發(fā)商)繳納的稅費(fèi)，可分為下列兩類： 1銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（簡稱“兩稅一費(fèi)”）。 2其他銷售稅費(fèi)，包括印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。 銷售稅費(fèi)一般按售價(jià)的一定比例收取，如“兩稅一費(fèi)”一般為售價(jià)的5.5%。因此，銷售稅費(fèi)通常按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例來測(cè)算。

16、要注意：這里的銷售稅費(fèi)不包含應(yīng)由買方繳納的契稅等稅費(fèi)和應(yīng)由賣方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。 上述三類銷售稅費(fèi)，估價(jià)時(shí)通常是按售價(jià)乘以這一比率來估算。,課題二 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和成本法估價(jià)公式,（七）開發(fā)利潤 這里的開發(fā)利潤是典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行特定的房地產(chǎn)開發(fā)所期望獲得的利潤（平均利潤）。估算開發(fā)利潤應(yīng)掌握下列幾點(diǎn)： 1開發(fā)利潤是稅前利潤，即：開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-土地取得成本-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)。 2開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個(gè)別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤，也不是個(gè)別開發(fā)商所期望獲得的利潤。 3開發(fā)利潤通常按一定基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤

17、率來計(jì)算。,課題二 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和成本法估價(jià)公式,開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率有下列幾種： （1）計(jì)算基數(shù)土地取得成本+建設(shè)成本，相應(yīng)的利潤率可稱為直接成本利潤率，即： （2）計(jì)算基數(shù)土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用 ，相應(yīng)的利潤率可稱為投資利潤率，即：,課題二 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和成本法估價(jià)公式,（3）計(jì)算基數(shù)土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息，相應(yīng)的利潤率可稱為成本利潤率，即： 4)計(jì)算基數(shù)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(售價(jià))，相應(yīng)的利潤率可稱為銷售利潤率，即：,課題二 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和成本法估價(jià)公式,二、成本法的估價(jià)公式 （一）最基本的公式 1把房地產(chǎn)作為一個(gè)整體

18、，采用成本法估價(jià)的基本公式： 房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購建價(jià)格-房地產(chǎn)折舊 例如，求取某舊房的價(jià)值，通過市場(chǎng)法得到同類新房的價(jià)值（即房地產(chǎn)的重新購建價(jià)格，通常為單價(jià)），然后減去舊房的土地使用期限縮短、建筑物陳舊等造成的價(jià)值減損（即房地產(chǎn)折舊）。如前所述，這種成本法本質(zhì)上是市場(chǎng)法。,課題二 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和成本法估價(jià)公式,2把房地產(chǎn)分解為土地和建筑物兩個(gè)組成部分，采用成本法估價(jià)的基本公式： 房地產(chǎn)價(jià)值 =土地重新購建價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格-建筑物折舊 3把土地當(dāng)作“原材料”模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，采用成本法估價(jià)的基本公式： 上述公式可根據(jù)“新開發(fā)的房地產(chǎn)”和“舊的房地產(chǎn)”這兩類估價(jià)對(duì)象而有具體的

19、估價(jià)公式。,課題二 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和成本法估價(jià)公式,（二）適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的公式 新開發(fā)的房地產(chǎn)可分為新開發(fā)的房地、新開發(fā)的土地和新建成的建筑物三種情況。實(shí)際估價(jià)中一般是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，在房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)對(duì)象及當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況進(jìn)行價(jià)值測(cè)算。 1適用于新開發(fā)的房地（如新建商品房）的基本公式 根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成，在分別求取各構(gòu)成部分的基礎(chǔ)上累加。,課題二 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和成本法估價(jià)公式,2適用于新開發(fā)的土地的成本法公式 新開發(fā)的土地包括征收集體土地并進(jìn)行“三通一平”或“五通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和場(chǎng)地平整后的土地、征收國有土地上的房屋并進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施改造和場(chǎng)地平整后的土地、填

20、海造地、開山造地等。在這些情況下成本法的基本公式為：,課題二 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和成本法估價(jià)公式,上述公式在具體情況下又會(huì)有具體形式。其中成片開發(fā)（如新開發(fā)區(qū)）完成后的某宗熟地的估價(jià)公式為： 新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)=(開發(fā)區(qū)用地取得總成本+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總銷售費(fèi)用+總投資利息+總銷售稅費(fèi)+總開發(fā)利潤)(開發(fā)區(qū)用地總面積開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率)用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù) 上式中， 分3步測(cè)算：第一步測(cè)算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格。第二步測(cè)算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)格（將第一步測(cè)算出的平均價(jià)格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率）。第三步測(cè)算開發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格。根據(jù)該宗地的區(qū)位、用途、使用期限

21、、容積率等，對(duì)第二步測(cè)算出的平均價(jià)格做適當(dāng)增減價(jià)調(diào)整。,課題二 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和成本法估價(jià)公式,3適用于新建成的建筑物的基本公式 注意，新建成的建筑物價(jià)值中不包括土地取得成本、開發(fā)費(fèi)用及相應(yīng)的稅費(fèi)和利潤。 新開發(fā)的房地產(chǎn)雖然不存在一般意義上的折舊，但應(yīng)根據(jù)其選址是否恰當(dāng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理、工程施工質(zhì)量優(yōu)劣以及該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況等，考慮可能的減值和增值因素，予以適當(dāng)?shù)臏p價(jià)或增價(jià)調(diào)整。例如，運(yùn)用成本法評(píng)估某在建工程的價(jià)值，雖然該在建工程實(shí)實(shí)在在投入了較多費(fèi)用，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)應(yīng)當(dāng)予以減價(jià)調(diào)整。,課題二 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和成本法估價(jià)公式,（三）適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式 成本法的典型估價(jià)對(duì)象是

22、舊的房地產(chǎn)。舊的房地產(chǎn)可分為舊的房地和舊建筑物兩種情況。 1適用于舊的房地的基本公式 舊的房地價(jià)值=房地重新購建價(jià)格-建筑物折舊 或者 舊的房地價(jià)值= 土地重新購建價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格-建筑物折舊 上述兩個(gè)公式分別對(duì)應(yīng)的是求取房地重新購建價(jià)格的第一個(gè)路徑和第二個(gè)路徑，詳見課題三中房地重新購建價(jià)格的求取思路。 2適用于舊建筑物的基本公式 舊建筑物價(jià)值=建筑物的重新購建價(jià)格-建筑物的折舊,課題三 重新購建價(jià)格的求取,一、重新購建價(jià)格的含義 重新購建價(jià)格也稱為重新購建成本，是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤。 其中，重新取得重

23、新購買；重新開發(fā)重新生產(chǎn)。 把握重新購建價(jià)格的含義要特別注意3點(diǎn)： （1）重新購建價(jià)格是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的。 （2）重新購建價(jià)格是客觀的。重新取得的必要支出或重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，不是個(gè)別企業(yè)或個(gè)人的實(shí)際支出和實(shí)際利潤，而是相似房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的平均水平，即是客觀成本而不是實(shí)際成本。 （3）建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況的建筑物的重新購建價(jià)格，土地的重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況的土地的重新購建價(jià)格。因此，建筑物的重新購建價(jià)格中未扣除建筑物折舊，而土地的減價(jià)和增價(jià)因素一般已考慮在土地的重新購建價(jià)格中。,課題三 重新購建價(jià)格的求取,二、重新購建價(jià)格的求取思路 1房地重新購建價(jià)格的求取思路 兩大途

24、徑： 一是將該房地產(chǎn)作為一個(gè)整體，模擬現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，根據(jù)前述房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成采用成本法求??； 二是將該房地產(chǎn)分解為土地和建筑物兩個(gè)組成部分，先求取土地重新購建價(jià)格，再求取建筑物重新購建價(jià)格，然后將兩者相加。 在實(shí)際估價(jià)中，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的普遍開發(fā)建設(shè)方式，選用求取重新構(gòu)建價(jià)格的途徑。適用第一種路徑求取的，應(yīng)采用第一種路徑求取。第二種路徑主要適用于土地市場(chǎng)上以能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的小塊熟地交易為主的情況，或者有關(guān)成本、費(fèi)用、稅金和利潤特別是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)較容易在土地和建筑物之間進(jìn)行分配的情況。,課題三 重新購建價(jià)格的求取,2土地重新購建價(jià)格的求取思路

25、通常是假設(shè)該土地上沒有建筑物，除此之外的狀況均維持不變，然后采用市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等估價(jià)方法求取該土地的重新購置價(jià)格。這種求取思路特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)的土地難以求取其重新開發(fā)成本的土地。也可以采用成本法求取其重新開發(fā)成本。 土地重新購建價(jià)格可進(jìn)一步分為重新購置價(jià)格和重新開發(fā)成本。 在求取舊的房地產(chǎn)特別是其中建筑物破舊的土地重新購建價(jià)格時(shí)應(yīng)注意，有時(shí)需要考慮土地上已有的舊建筑物導(dǎo)致的土地價(jià)值減損，即此時(shí)空地的價(jià)值大于有舊建筑物的土地價(jià)值，甚至大于有舊建筑物的房地價(jià)值。,課題三 重新購建價(jià)格的求取,3建筑物重新購建價(jià)格的求取思路 是假設(shè)該建筑物占用的土地已經(jīng)取得，并且該土地為沒有該建筑物

26、的空地，除此之外的其他狀況均維持不變，然后在該土地上重新建造與該建筑物完全相同或具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤； 也可以設(shè)想將該全新建筑物發(fā)包給建筑施工企業(yè)建造，由施工企業(yè)將能直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，發(fā)包人應(yīng)支付給建筑施工企業(yè)的全部費(fèi)用（即建設(shè)工程價(jià)款或工程承發(fā)包價(jià)格），再加上發(fā)包人的其它必要支出（如勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)等）及發(fā)包人的應(yīng)得利潤。,課題三 重新購建價(jià)格的求取,三、建筑物重新購建價(jià)格的求取方式 建筑物重新購建價(jià)格分為重建價(jià)格和重置價(jià)格兩種基準(zhǔn)，即重建價(jià)格基準(zhǔn)和重置價(jià)格基準(zhǔn)。 （1）重建價(jià)格也稱為重建成本、重建價(jià)值，是指

27、采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備及建筑技術(shù)和工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。這種重新建造方式可形象地理解為“復(fù)制”。 （2）重置價(jià)格也稱為重置成本、重置價(jià)值，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備及建筑技術(shù)和工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。,課題三 重新購建價(jià)格的求取,四、建筑物重新購建價(jià)格的求取 建筑物重新購建價(jià)格可以采用成本法、市場(chǎng)法求取，也可通過政府或其授權(quán)的部門公布的房屋重置價(jià)格或者房地

28、產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格扣除其中可能包含的土地價(jià)格來求取。 成本法求取建筑物的重新購建價(jià)格，相當(dāng)于成本法求取新建成的建筑物價(jià)值，公式為： 其中，求取建筑安裝工程費(fèi)的具體方法有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法和指數(shù)調(diào)整法。,課題三 重新購建價(jià)格的求取,（一）單位比較法 單位比較法是以估價(jià)對(duì)象建筑物為整體，選取與該類建筑物的建筑安裝工程費(fèi)密切相關(guān)的某種計(jì)量單位（如單位建筑面積、單位體積、延長米等）作為比較單位，調(diào)查在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期建成的相同或相似建筑物的這種單位建筑安裝工程費(fèi)，然后對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對(duì)象建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。 單位比較法實(shí)質(zhì)上是一種市場(chǎng)法。 單位比較法主要有單位面積法和單位體積

29、法。,課題三 重新購建價(jià)格的求取,1. 單位面積法 是調(diào)查在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期建成的相同或相似建筑物的單位建筑面積建筑安裝工程費(fèi)，然后對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對(duì)象建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。這種方法主要適用于同一類型建筑物的單位建筑面積建筑安裝工程費(fèi)基本相同的建筑物，如住宅、辦公樓等。 2. 單位體積法 與單位面積法相似，是調(diào)查在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期建成的相同或相似建筑物的單位體積建筑安裝工程費(fèi)，通過對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對(duì)象建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。這種方法主要適用于同一類型建筑物的單位體積建筑安裝工程費(fèi)基本相同的建筑物，如儲(chǔ)油罐、地下油庫等。,課題三 重新購建價(jià)格的求取,（二）分部分項(xiàng)法

30、 是先把估價(jià)對(duì)象建筑物分解為各個(gè)獨(dú)立的構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程，并測(cè)算每個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量，然后調(diào)查估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的單位價(jià)格或成本，最后將各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價(jià)格或成本后相加，來求取估價(jià)對(duì)象建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。 需要注意兩點(diǎn)： 應(yīng)結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位。例如，基礎(chǔ)工程的計(jì)量單位通常為體積，墻面抹灰工程的計(jì)量單位通常為面積，樓梯欄桿工程的計(jì)量單位通常為延長米。 既不要漏項(xiàng)也不要重復(fù)計(jì)算，以免造成測(cè)算不準(zhǔn)。 利用教材中的例5-3訓(xùn)練分部分項(xiàng)法。,課題三 重新購建價(jià)格的求取,（三）工料測(cè)量法 工料測(cè)量法是先把估價(jià)對(duì)

31、象建筑物還原為建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，并測(cè)算重新建造該建筑物所需要的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備的種類、數(shù)量和人工時(shí)數(shù)，然后調(diào)查估價(jià)時(shí)點(diǎn)其相應(yīng)的的單價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)，再用數(shù)量和人工時(shí)數(shù)乘以相應(yīng)的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后相加，求取建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。 工料測(cè)量法的優(yōu)點(diǎn)是詳細(xì)、準(zhǔn)確。缺點(diǎn)是比較費(fèi)時(shí)、費(fèi)力并需要其他專家(如建筑師、造價(jià)工程師)的幫助，它主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購建價(jià)格。 （四）指數(shù)調(diào)整法 指數(shù)調(diào)整法也稱為成本指數(shù)趨勢(shì)法, 是利用建筑安裝工程的有關(guān)指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對(duì)象建筑物的歷史建筑安裝工程費(fèi)調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑安裝工程費(fèi)，求取估價(jià)對(duì)象建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。

32、這種方法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果。,課題四 建筑物折舊的求取,一、建筑物折舊的含義和原因 （一）建筑物折舊的含義 雖然估價(jià)上和會(huì)計(jì)上都使用“折舊”這個(gè)詞，雖然意義上有某種相似之處，但因兩者的內(nèi)涵不同而有本質(zhì)區(qū)別。 估價(jià)上建筑物的折舊是指某種原因造成的建筑物價(jià)值的實(shí)際減損，其金額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格之差，即： 建筑物折舊=建筑物重新購建價(jià)格-建筑物市場(chǎng)價(jià)值 建筑物重新購建價(jià)格是建筑物在全新狀況下的價(jià)值，建筑物市場(chǎng)價(jià)值是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)值。將建筑物重新購建價(jià)格減去建筑物折舊，相當(dāng)于把建筑物在全新狀況下的價(jià)值調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)值，調(diào)整后的結(jié)果

33、為建筑物市場(chǎng)價(jià)值。即： 建筑物市場(chǎng)價(jià)值=建筑物重新購建價(jià)格-建筑物折舊,課題四 建筑物折舊的求取,（二）建筑物折舊的原因 根據(jù)引起建筑物折舊的原因，建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。 1.物質(zhì)折舊 又稱為有形損耗，是指建筑物因?qū)嶓w老化、磨損或損壞造成的建筑物價(jià)值減損。根據(jù)引起物質(zhì)折舊的原因分為4種： （1）自然經(jīng)過的老化自然老化折舊； （2）正常使用的磨損使用磨損折舊； （3）意外的破壞損毀意外毀損折舊 ； （4）延遲維修的損壞殘存延遲維修折舊 。,課題四 建筑物折舊的求取,2.功能折舊 又稱為無形損耗，是指建筑物因功能缺乏、落后或過剩造成的價(jià)值減損。主要由建筑設(shè)計(jì)上的缺陷、人們消費(fèi)

34、觀念的改變、建筑技術(shù)進(jìn)步等原因引起。 （1）功能缺乏折舊：是指建筑物因沒有一般應(yīng)有的部件、設(shè)備或系統(tǒng)等造成的價(jià)值減損。 （2）功能落后折舊：是指建筑物因現(xiàn)有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)低于市場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)，或因有缺陷而阻礙其他部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的正常運(yùn)行或有效發(fā)揮造成的價(jià)值減損。 （3）功能過剩折舊：是指建筑物因現(xiàn)有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)超過市場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)小于其成本造成的價(jià)值減損。,課題四 建筑物折舊的求取,3.外部折舊 也稱為經(jīng)濟(jì)折舊，是指建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損?？赡苁菂^(qū)位因素（如周圍環(huán)境和景觀改變，包括原有較好景觀被破壞、

35、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等），可能是經(jīng)濟(jì)因素（如市場(chǎng)供給過量或需求不足），也可能是其他因素（如政府政策變化、采取市場(chǎng)調(diào)控措施等）。 外部折舊分為永久性的和暫時(shí)性的。 如一個(gè)高級(jí)居住區(qū)的附近興建了一座工廠，使得該居住區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值下降，就是一種外部折舊，且這種外部折舊一般是永久性的。 再如，在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期房地產(chǎn)價(jià)值下降，這也是一種外部折舊。但這種外部折舊不會(huì)永久下去，當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后就消失了。,課題四 建筑物折舊的求取,二、建筑物折舊的求取方法 主要介紹年限法和市場(chǎng)提取法。 （一）年限法 1年限法和有關(guān)年限的含義 年限法也稱為年齡-壽命法，是根據(jù)建筑物的有效年齡和預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命

36、或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命求取建筑物折舊的方法。 建筑物的年齡分為實(shí)際年齡和有效年齡。 建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。 建筑物的剩余壽命是其壽命減去年齡后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟(jì)壽命。 建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實(shí)際年齡后的壽命； 建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡后的壽命。,課題四 建筑物折舊的求取,利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的年齡應(yīng)采用有效年齡，壽命應(yīng)采用預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命，或者剩余壽命應(yīng)采用預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命。 年限法主要包括直線法和成新折扣法等。 2直線法 直線法是年限法中最簡單、也是應(yīng)用最普遍的一種求取折舊的方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相

37、等。直線法的年折舊額計(jì)算公式為：,課題四 建筑物折舊的求取,（CS）稱為折舊基數(shù)；年折舊額與重新購建價(jià)格的比率稱為折舊率，如果用d表示，即： 有效年齡為t年的建筑物折舊總額（Et ）的計(jì)算公式為： 采用直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值（V ）的計(jì)算公式為：,課題四 建筑物折舊的求取,3成新折扣法 早期采用成本法求取建筑物現(xiàn)值時(shí)，根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損狀況等，判定建筑物的成新率，或者用建筑物的年齡、壽命計(jì)算出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購建價(jià)格乘以成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值。這種方法稱為成新折扣法，其計(jì)算公式為： V = Cq 式中：q 建筑物的成新率(%)。 成新折扣法比較粗略，

38、主要用于初步估價(jià)，或者需要對(duì)大量建筑物同時(shí)進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合，尤其是在大范圍內(nèi)開展建筑物現(xiàn)值摸底調(diào)查。,課題四 建筑物折舊的求取,如果利用建筑物的有效年齡、經(jīng)濟(jì)壽命或剩余經(jīng)濟(jì)壽命求取建筑物的成新率，則成新折扣法就成了年線法的另一種表現(xiàn)形式。用直線法計(jì)算成新率的公式為：,當(dāng)R=0時(shí)，,課題四 建筑物折舊的求取,（二）市場(chǎng)提取法 是通過與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有相同或相似折舊狀況的建筑物的房地可比實(shí)例，求取估價(jià)對(duì)象中建筑物折舊的方法。 相同或相似折舊狀況，指可比實(shí)例中的建筑物折舊類型(物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊)和折舊程度與估價(jià)對(duì)象中的建筑物的折舊類型和折舊程度相同或相當(dāng)。 市場(chǎng)提取法是基于先知道舊的

39、房地價(jià)值，然后利用適用于舊的房地的成本法公式，反求出建筑物折舊。即： 建筑物折舊=土地重新購建價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格 -舊的 房地價(jià)值 =建筑物重新購建價(jià)格 -（舊的房地價(jià)值-土地重新購建價(jià)格） =建筑物重新購建價(jià)格-建筑物折舊后價(jià)值（現(xiàn)值）,課題四 建筑物折舊的求取,市場(chǎng)提取法求取建筑物折舊的步驟和主要內(nèi)容如下： （1）從估價(jià)對(duì)象所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)搜集大量的房地產(chǎn)交易實(shí)例。 （2）從搜集的房地產(chǎn)交易實(shí)例中選取3個(gè)以上可比實(shí)例。要求所選取的可比實(shí)例中的建筑物與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有相同或相似的折舊狀況 （3）對(duì)每個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行付款方式等有關(guān)換算、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整(注意不對(duì)其中折舊狀況進(jìn)行調(diào)整)，但不進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。 （4）采用市場(chǎng)法或基準(zhǔn)地價(jià)修正法，求取每個(gè)可比實(shí)例在其成交日期的土地重新購建價(jià)格，然后用前面換算、修正和調(diào)整后的可比實(shí)例成交價(jià)格減去土地重新購建價(jià)格，得出建筑物折舊后價(jià)值。,課題四 建筑物折舊的求取,（5）采用成本法或市場(chǎng)法，求取每個(gè)可比實(shí)例在其成交日期的建筑物重新購建價(jià)格，然后用每個(gè)可比實(shí)例的建筑物重