1、神話雅酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告前言3第一章項(xiàng)目總論41.1項(xiàng)目背景41.2項(xiàng)目概述51.2.151.2.2項(xiàng)目宗地位置和周圍狀況51.3可行性研究報(bào)告編寫標(biāo)準(zhǔn)71.4可行性研究結(jié)論和建議7第二章市場(chǎng)研究72.1宏觀環(huán)境分析72.2市場(chǎng)狀態(tài)分析92.3城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析92.3.1城市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀92.3.2城市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)122.4板塊市場(chǎng)分析122.5項(xiàng)目創(chuàng)建節(jié)目132.5.1項(xiàng)目風(fēng)暴分析132.5.2項(xiàng)目市場(chǎng)定位節(jié)目14第三章項(xiàng)目開發(fā)節(jié)目173.1項(xiàng)目宗地性質(zhì)173.2產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議173.2.1建設(shè)規(guī)模173.2.2建設(shè)內(nèi)容183.2.3具體設(shè)計(jì)183.2.3項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)展19第四章融資

2、方式的分析與選擇19第五章投資估算和融資205.1投資估計(jì)205.2融資21第六章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)216.1成本會(huì)計(jì)216.1.1成本會(huì)計(jì)準(zhǔn)則216.1.2成本會(huì)計(jì)226.1.3投資和運(yùn)營(yíng)進(jìn)度226.2利潤(rùn)估計(jì)226.2.1收入估計(jì)226.2.2利潤(rùn)估計(jì)226.2.3分析財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量和資金來(lái)源使用情況236.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論23第七章結(jié)論和建議23前言本項(xiàng)目位于西安市山寨東路64號(hào)，介于2環(huán)和3環(huán)之間。東林環(huán)塔路、南林安塔路、西林清化路、北林小彩東路、無(wú)數(shù)公交線路經(jīng)過(guò)，有地鐵3號(hào)線，交通很便利，今后交通將更加便利，這里的地理位置將更加優(yōu)越。項(xiàng)目東部是世界著名的大雁塔、大唐府龍?jiān)骸⒋筇品鹨俺堑?，是曲江的?/p>

3、要觀光地和游樂(lè)場(chǎng)所，南邊是仿造的街道，西邊是陜西歷史博物館，小蔡，北邊是西安市科技大學(xué)等。本項(xiàng)目場(chǎng)地約69畝，建設(shè)規(guī)劃地45，000平方米，總建筑面積270，000平方米?？蚣艚Y(jié)構(gòu)，土地現(xiàn)狀地勢(shì)平坦。由于大雁塔古建筑周邊建筑的高要求，將建設(shè)本項(xiàng)目7層綜合酒店，地下1層，地面6層。包括高級(jí)地下停車場(chǎng)、膳食、娛樂(lè)、會(huì)議、住宿等。為西安市旅行、辦公室、出差者提供住宿等方面的服務(wù)。牙齒項(xiàng)目的早期決策們需要從酒店的項(xiàng)目市場(chǎng)定位、周邊市場(chǎng)研究、項(xiàng)目規(guī)劃、可行性研究等四個(gè)茄子方面分析這一項(xiàng)目。從需求市場(chǎng)定位、產(chǎn)品市場(chǎng)定位、市場(chǎng)定位、客戶市場(chǎng)定位和價(jià)錢定位的五個(gè)茄子方面執(zhí)行項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析。根據(jù)西安市宏觀經(jīng)濟(jì)

4、、市場(chǎng)情況、相關(guān)因素分析項(xiàng)目周邊環(huán)境。從位置分析和選擇、開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析和選擇、開發(fā)時(shí)期的分析和選擇、合作方式的分析和選擇、融資方式和資金結(jié)構(gòu)的分析和選擇、產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析和選擇等6個(gè)茄子方面進(jìn)行項(xiàng)目計(jì)劃。最后根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)研究的內(nèi)容和方法，經(jīng)濟(jì)貿(mào)易酒店項(xiàng)目可行性研究。根據(jù)中華人民共和國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合牙齒項(xiàng)目的具體情況，編制牙齒可行性研究報(bào)告的依據(jù)主要是國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)。西安市城市總體規(guī)劃西安市鹽塔地區(qū)規(guī)劃；西安市建筑工程預(yù)算指標(biāo)和相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；開發(fā)者提供的其他相關(guān)資料。第一章項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目背景近年來(lái)，西安市旅游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，旅游

5、設(shè)施的持續(xù)改善，餐飲旅游購(gòu)買和娛樂(lè)支持的開發(fā)，旅游商品結(jié)構(gòu)越來(lái)越合理，等級(jí)不斷提高。旅游環(huán)境日益改善，現(xiàn)代旅游功能進(jìn)一步加強(qiáng)。隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)入軌道，市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)。旅游服務(wù)質(zhì)量不斷提高，綜合接待能力和經(jīng)濟(jì)效果逐年大幅上升。全市旅游總收入占市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的13.5%，旅游業(yè)已成為西安市真正的支柱產(chǎn)業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。西安市也首次獲得了“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”的稱號(hào)。目前，西安市旅游外國(guó)酒店38個(gè)，床位20，000多個(gè)(星級(jí)酒店32個(gè)，五星級(jí)4個(gè)，4星級(jí)5個(gè)，3星級(jí)14個(gè)，2星級(jí)6個(gè)，1星級(jí)3個(gè))，旅游床17萬(wàn)多個(gè)，其中包括每年接待海外游客100多萬(wàn)人的能力。在數(shù)量和質(zhì)量方面基本滿足了西安市旅游游客的住宿

6、需求。目前，西安市共27家國(guó)際旅行社，國(guó)內(nèi)旅行社100多家，集團(tuán)類型也是從單純觀光型到旅游、商務(wù)、維修、會(huì)議、散客、特殊旅游等多種類型。很多旅行社以良好的服務(wù)和業(yè)績(jī)受到中外游客的好評(píng)。為了豐富游客的文化娛樂(lè)生活，為了滿足休閑休假的要求，西安市建設(shè)了唐樂(lè)宮、古都大劇場(chǎng)、唐化武劇場(chǎng)、合唱?jiǎng)?chǎng)、銀座夜總會(huì)、桃園湖保齡球俱樂(lè)部等多種形式的文化娛樂(lè)設(shè)施3700多個(gè)。唐長(zhǎng)安樂(lè)舞，仿唐樂(lè)舞，秦俑魂，陜北民間樂(lè)舞，城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，A市城市拆遷管理?xiàng)l例等文藝節(jié)目的推出時(shí)間不長(zhǎng)，受到了國(guó)內(nèi)外游客的稱贊。1.2項(xiàng)目概述1.2.1項(xiàng)目名稱：神話雅大酒店建設(shè)地點(diǎn)：西安市鹽塔地球小寨東公路64日基本概述：牙齒項(xiàng)目

7、場(chǎng)地為69畝。建設(shè)五星級(jí)酒店，總建筑面積27000平方米，房間數(shù)300個(gè)(套)，床600個(gè)；食委1000多個(gè)，多功能餐廳3000平方米，綜合購(gòu)物中心，中西餐廳，華麗中餐廳24間；會(huì)議室，貴賓會(huì)見(jiàn)室，12個(gè)貴賓宴會(huì)廳，電影演講室，記者新聞發(fā)布室，1個(gè)水療中心。還有健身房、夜總會(huì)、地下停車場(chǎng)和一個(gè)KTV。1.2.2項(xiàng)目宗地位置和周圍狀況1地塊周圍的環(huán)境1-22地塊位置、規(guī)模和產(chǎn)品(1)宗地位置本項(xiàng)目位于西安市山寨東路64號(hào)，介于2環(huán)和3環(huán)之間。東林環(huán)塔路、南林安塔路、西林清化路、北林小彩東路、無(wú)數(shù)公交線路經(jīng)過(guò)，有地鐵3號(hào)線，交通很便利，今后交通將更加便利，這里的地理位置將更加優(yōu)越。項(xiàng)目東部是世界著

8、名的大雁塔、大唐府龍?jiān)?、大唐佛野城等，是曲江的主要觀光地和游樂(lè)場(chǎng)所，南邊是仿造的街道，西邊是陜西歷史博物館，小蔡，北邊是西安市科技大學(xué)等。(2)地塊規(guī)模和產(chǎn)品本酒店占地面積69畝，建設(shè)面積46，000平方米，總建筑面積27，000平方米，共7層，由地下1層(用作停車場(chǎng))、地上6層、膳食、娛樂(lè)、住宿、會(huì)場(chǎng)組成。其中1層是餐飲服務(wù)，2層是娛樂(lè)服務(wù)，3，4，5層是住宿客房，6層是會(huì)議服務(wù)。3宗地位置環(huán)境交通情況：牙齒項(xiàng)目位于西安市小彩東路，西安市2環(huán)和3環(huán)之間，附近建設(shè)中的地鐵3號(hào)線和地鐵4號(hào)線，今后交通十分便利。區(qū)域環(huán)境：牙齒是西安市南郊的Sub-CBD，是形成區(qū)域的商業(yè)中心，具有強(qiáng)大的吸引功能。

9、這是因?yàn)榈乩砩暇哂械奈恢脙?yōu)勢(shì)。小寨副中心位于西安市南郊的交通、人流、物質(zhì)流、信息流的節(jié)點(diǎn)，通過(guò)南北向的長(zhǎng)安路，通過(guò)長(zhǎng)安區(qū)、南郊向市中心CBD收斂人群和交通流，通過(guò)東西向的小蔡洞、徐璐、附近的南匯連接西南郊區(qū)和東南郊區(qū)，溝通西安市高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的西區(qū)、東區(qū)。長(zhǎng)期南橋南北向和東西向人潮、交通流、物流積累和疏散到小蔡市，從20世紀(jì)70年代開始逐步發(fā)展，形成商業(yè)區(qū)，其繁華度僅次于鐘樓CBD的西安市南郊城市Sub-CBD。小寨商業(yè)空間也大部分是三維綜合運(yùn)用，改變了傳統(tǒng)城市土地利用的二維模式，形成了公共、地面、地下立體互動(dòng)的空間體系，建筑低、中、高層的差異，各種商業(yè)服務(wù)功能的分布也不同。調(diào)查區(qū)內(nèi)的好的、

10、很多購(gòu)物中心為例，地下的服裝賣場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、土地是休閑廣場(chǎng)、服裝店。再像比縣一樣，地面是休閑廣場(chǎng)，地下是時(shí)尚休閑店。另外，王閣樓1-3層為商業(yè)購(gòu)物、餐飲肯德基、商業(yè)消費(fèi)類、建筑物上部為寫字樓、寫字樓等。城市有限的土地將不能滿足經(jīng)濟(jì)和商業(yè)交易日益增長(zhǎng)的需要。小寨區(qū)塊的業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)功能分化導(dǎo)致了傳統(tǒng)、水平、平面區(qū)域功能分化到三維、垂直功能分化的轉(zhuǎn)移。商業(yè)、旅游、膳食、文化、娛樂(lè)、錐體組成了一個(gè)特殊的歷史街區(qū)，鞏固了當(dāng)?shù)厣睢，F(xiàn)代大都市購(gòu)物不再是單一目的活動(dòng)。更多的消費(fèi)者將購(gòu)物與膳食、康體休閑、獲取信息、城市風(fēng)貌功能等結(jié)合起來(lái)，同時(shí)促使商業(yè)設(shè)施功能逐步綜合，層次間立體布局形成消費(fèi)者垂直購(gòu)買行為。這種

11、混合用途的開發(fā)不僅可以節(jié)省公共部門的費(fèi)用，而且有助于城市各種設(shè)施的充分開發(fā)和有效使用，還可以創(chuàng)造更好的城市環(huán)境，緩解市中心地區(qū)單一功能造成的城市活力萎縮和夜間蕭條。東臨大雁塔、大雁塔是世界著名的唐朝古建筑，有著深厚的文化和歷史影響，中外旅游景點(diǎn)吸引了數(shù)千名游客。北林陜西省歷史博物館吸引了大量游客，加快了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。另外，曲江新區(qū)范圍內(nèi)的中村改造全面介入文化旅游項(xiàng)目建設(shè)，將對(duì)曲江新區(qū)的發(fā)展起到積極作用。公共設(shè)施現(xiàn)狀分析1商業(yè)：金鷹國(guó)際貿(mào)易大廈，陜西省軍區(qū)軍人服務(wù)社，正浩酒店，家庭快捷酒店，百姓購(gòu)買水上商場(chǎng)、非縣地下商場(chǎng)、好的、多的超級(jí)市場(chǎng)、港口性、服裝專賣店(如梅特斯邦威等)。2)辦公室：旺角辦公

12、室、明兩國(guó)制等。3)金融：交通銀行、商人銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀杏、中國(guó)建設(shè)銀行等。休閑業(yè)：剛體休閑螞蟻廣場(chǎng)，好的和很多購(gòu)物廣場(chǎng)，非縣時(shí)尚廣場(chǎng)等城市開放空間和休閑設(shè)施，平民藥店。文化休閑包括長(zhǎng)安大學(xué)山寨校園、嘉煥韓唐西城、新華書店、訓(xùn)練中心、報(bào)亭等。娛樂(lè)休閑有動(dòng)態(tài)的地區(qū)體驗(yàn)店，512個(gè)方面的KTV，餐飲休閑有KFC，披薩客1.3創(chuàng)建可行性研究報(bào)告的依據(jù)(1) 城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定(2) 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范(3) 住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(4) 建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)(5) 城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范(6) 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范(7) 唐長(zhǎng)安樂(lè)舞(8) 仿唐樂(lè)舞1.4可行性研

13、究結(jié)論和建議1.4.1市場(chǎng)研究1.4.2投資估計(jì)和籌資節(jié)目1.4.3綜合評(píng)價(jià)1.4.4研究結(jié)論和建議第二章市場(chǎng)研究2.1宏觀環(huán)境分析西安市區(qū)位優(yōu)勢(shì)是西部地區(qū)重要的金融貿(mào)易中心和交通信息樞紐。西安市省位于我國(guó)中西部?jī)纱蠼?jīng)濟(jì)區(qū)的結(jié)合部，是西北通往西南、中原、華東、華北各地市的門戶和交通樞紐。歷代以來(lái)，西安市金融貿(mào)易業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中均有重要地位。西安市已經(jīng)以國(guó)有商業(yè)銀行為主體，建立了多種金融機(jī)構(gòu)并存和共同發(fā)展的多層次、多元化、多功能金融機(jī)構(gòu)體系，建立了由資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)、外匯市場(chǎng)等組成的金融市場(chǎng)體系和銀行監(jiān)督、證券監(jiān)督、保險(xiǎn)監(jiān)督等組成的金融監(jiān)督體系。西安市商貿(mào)業(yè)是中國(guó)北部中西部最大的貿(mào)易中心，社會(huì)消

14、費(fèi)品零售總額在西部10個(gè)城市中位居第二。隨著西安市金融體系和金融市場(chǎng)發(fā)展的迅速，香港東亞銀杏、加拿大風(fēng)業(yè)銀行、國(guó)內(nèi)其他商業(yè)銀行等國(guó)紛紛進(jìn)入西安市。近年來(lái)，西安市對(duì)外經(jīng)濟(jì)交流與合作迅速發(fā)展，經(jīng)貿(mào)活動(dòng)越來(lái)越頻繁。目前已與15個(gè)國(guó)家17個(gè)城市建立了友好城市關(guān)系，58個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了西安市三方企業(yè)，世界500強(qiáng)企業(yè)中近30戶西安市入住。外貿(mào)進(jìn)出口商品市場(chǎng)復(fù)蓋100多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，外商投資項(xiàng)目中資金密集型、技術(shù)密集型項(xiàng)目及二次出資促進(jìn)發(fā)展的企業(yè)明顯增加。吸引投資帶來(lái)了良性連鎖效應(yīng)。兩個(gè)開發(fā)區(qū)翅膀一齊飛來(lái)，開始“第二次創(chuàng)業(yè)”，成為西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展“領(lǐng)頭雁”，對(duì)西安市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)生了重要影響。抓緊建設(shè)中的

15、西安市曲江旅游度假區(qū)，依靠大雁塔、曲江池遺址、地區(qū)內(nèi)獨(dú)特的旅游資源及地形，發(fā)展文化、娛樂(lè)、旅游、休假、商務(wù)為一體的國(guó)際大型旅游度假區(qū)，提高了西安市旅游文化的品味，為西安市增添了美麗的風(fēng)景。河流生態(tài)區(qū)和鹽量航空科學(xué)技術(shù)基地建設(shè)正式開始。西安市“四區(qū)一基地”的快速發(fā)展揭示了人文西安市、科技西安市、現(xiàn)代西安市風(fēng)采和風(fēng)韻。西安市商品流通市場(chǎng)體系健全，功能完善，布局合理。全市有各種批發(fā)零售貿(mào)易及餐飲業(yè)賣場(chǎng)12萬(wàn)個(gè)，各種貿(mào)易市場(chǎng)543個(gè)，銷售億元的市場(chǎng)16個(gè)。全市連鎖企業(yè)已經(jīng)發(fā)展到83家，連鎖商店1268家。2004年全市實(shí)現(xiàn)了社會(huì)消費(fèi)品零售總額506.5億韓元。經(jīng)濟(jì)概況在全國(guó)地緣經(jīng)濟(jì)布局上，西安市具有承

16、東、桂西、東聯(lián)、西晉的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在西部大開發(fā)戰(zhàn)略中具有重要的戰(zhàn)略地位。西安市的比較優(yōu)勢(shì)突出了世界水平的旅游旅游資源優(yōu)勢(shì)，國(guó)家級(jí)科研教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地優(yōu)勢(shì)，地區(qū)級(jí)金融、貿(mào)易中心和交通、信息中樞優(yōu)勢(shì)。通過(guò)深化改革和擴(kuò)大開放，西安市成為我國(guó)重要的內(nèi)陸開放城市。初步會(huì)計(jì)表明，西安市2006年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)1270.14億元，接近2000年的2倍，超過(guò)“10”目標(biāo)100億元，同比增長(zhǎng)13.1%，分別高于全國(guó)、省增長(zhǎng)3.2、0.5個(gè)百分點(diǎn)。全市人均生產(chǎn)總值為15925元，同比增長(zhǎng)12.4%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額為835.10億韓元，同比增長(zhǎng)了29.1%。第一季度，西安市固定資產(chǎn)投資和建筑業(yè)繼承

17、了去年的增長(zhǎng)勢(shì)頭，繼續(xù)快速增長(zhǎng)。全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資106.59億韓元，比上年動(dòng)機(jī)增長(zhǎng)36.8%。建筑業(yè)與投資運(yùn)行趨勢(shì)相同，完成了第一季度建筑業(yè)總產(chǎn)值58.8億韓元，比上年動(dòng)機(jī)增長(zhǎng)了34.2%。今年，西安市投資和建筑業(yè)在保持繼續(xù)大幅度增長(zhǎng)的同時(shí)，速度略有放緩。2008年西安市GDP 2190.4億韓元。與2007年相比，西安市第十四屆人民代表大會(huì)第四次會(huì)議代表西安市市長(zhǎng)陳進(jìn)根牙齒西安市人民政府作了政府工作報(bào)告。千寶根直觀總結(jié)了100多幅照片及圖表，2008年政府工作，當(dāng)年西安市生產(chǎn)總值達(dá)2190億元，增長(zhǎng)15.6%，創(chuàng)15年來(lái)的新高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15207韓元，農(nóng)民人均純收入5212韓元，分別凈增加2545韓元，813韓元，扣除物價(jià)因素，分別增加了實(shí)際13.3%以上和11.8%以上。2.2市場(chǎng)狀態(tài)分析近年來(lái)，西安市旅游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，旅游設(shè)施的持續(xù)改善，餐飲旅游購(gòu)買和娛樂(lè)支持的開發(fā)，旅游商品結(jié)構(gòu)越來(lái)越合理，等級(jí)不斷提高。旅游環(huán)境日益改善，現(xiàn)代旅游功能進(jìn)一步