1、北京老年公寓市調(diào)報告,北京老年公寓市調(diào)報告大綱,一、北京市匯晨老年社區(qū) （一）、項目規(guī)劃情況： （二）、項目建設(shè)情況： （三）、戶型/房間情況： （四）、應急系統(tǒng)： （五）、運營情況： 二、北京壽山福海國際養(yǎng)老服務中心 三、天津長庚老年公寓 四、三家老年公寓的對比分析,一、北京市匯晨老年社區(qū),（一）、項目規(guī)劃情況： 1、項目地理位置 2、項目周邊道路交通 3、項目區(qū)外的規(guī)劃及配套 4、項目區(qū)內(nèi)的規(guī)劃及配套,（一）、項目規(guī)劃情況：,1、項目地理位置： 北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)八仙莊 西可達八達嶺高速 東可達京承高速 距離地鐵5號線7公里 北鄰六環(huán)路2公里,項目位置,六環(huán)路,地鐵5號線,八達嶺高速,京

2、承高速,2、項目周邊道路交通,西距立湯路200米 南距北四環(huán)20公里,3、項目區(qū)外的規(guī)劃及配套,緊鄰麥卡倫地別墅,區(qū)外并無任何配套設(shè)施,4、項目區(qū)內(nèi)的規(guī)劃及配套,匯晨老年公寓一期平面示意圖,4、項目區(qū)內(nèi)的規(guī)劃及配套,園林綠化景觀,花草植被,養(yǎng)殖區(qū),人車分離系統(tǒng),戶外種植區(qū),戶外配套設(shè)施,門球場,體育健身器械,背景音樂,戶外溫泉,綜合樓內(nèi)設(shè)施,平價超市 社區(qū)保健中心 綜合辦公區(qū) 室內(nèi)溫泉康體中心,娛樂、文化、休閑設(shè)施,臺球室 多功能廳 書畫室 網(wǎng)絡教室,娛樂、文化、休閑設(shè)施,閱覽室 棋牌室 餐廳 音樂教室 健身房,娛樂、文化、休閑設(shè)施,茶室 游泳館 活動室 KTV 布草房,醫(yī)療設(shè)施,醫(yī)務部 治療

3、室 輸液室 藥房,一、北京市匯晨老年社區(qū),（二）、項目建設(shè)情況： 1、項目開發(fā)商介紹 2、項目投資情況及優(yōu)惠政策 3、項目建設(shè)用地/建筑面積 4、項目開發(fā)現(xiàn)狀,（二）、項目建設(shè)情況：,1、項目開發(fā)商介紹： 北京市首個由政府投資建設(shè)的老年社區(qū) 由北京福彩基金會投資建設(shè) 是北京規(guī)模最大的一座現(xiàn)代化、綜合性“公辦民營”的養(yǎng)老機構(gòu) ，全部建成后可以容納6000張養(yǎng)老床位 。 北京匯晨老年公寓受北京市老年社區(qū)籌建辦公室委托，經(jīng)營管理“北京市老年社區(qū)”的服務品牌。,2、項目投資情況及優(yōu)惠政策,一期共投資1.7億，由政府投資，企業(yè)經(jīng)營。 二、三期的投資方尚未確定。 由于政府投資，該項目建設(shè)初期未得到政府一次

4、性床位補貼，僅享受每月50元/床/月政府補貼,3、項目建設(shè)用地/建筑面積,項目規(guī)劃用地54.21公頃，總建筑面積25萬平方米，規(guī)劃建設(shè)老人住房3000套左右，可容納6000名老年人入住。 由四棟樓構(gòu)成一期建筑，包括公寓養(yǎng)老用房和近萬平方米的綜合服務中心，共占地147畝，其中公寓養(yǎng)老用房建筑面積29232平方米，有養(yǎng)老用房288套，可容納712位老人入住。,4、項目開發(fā)現(xiàn)狀,匯晨一期已經(jīng)竣工,匯晨二、三期5年內(nèi)建成,一、北京市匯晨老年社區(qū),（三）、戶型/房間情況： 1、戶型設(shè)計 2、房屋面積/出房率 3、室內(nèi)裝修/設(shè)施,（三）、戶型/房間情況：,1、戶型設(shè)計 單間 2、房屋面積 40平米,（三）

5、、戶型/房間情況：,1、戶型設(shè)計 標準套間 2、房屋面積 80平米,（三）、戶型/房間情況：,1、戶型設(shè)計 豪華套件 2、房屋面積 110平米,3、室內(nèi)裝修/設(shè)施,內(nèi)部均配置獨立廚房,3、室內(nèi)裝修/設(shè)施,特別設(shè)計的無障礙衛(wèi)生間,3、室內(nèi)裝修/設(shè)施,窗外景觀,左視角,右視角,一、北京市匯晨老年社區(qū),（四）、應急系統(tǒng)： 1、安全系統(tǒng)與措施 2、防火系統(tǒng)與措施,1、安全系統(tǒng)與措施,128個全方位監(jiān)測攝像頭，使社區(qū)內(nèi)無盲點。,大型醫(yī)用電梯,保安部,1、安全系統(tǒng)與措施,防滑地面 矮凳樓梯,人行扶手,聲控電燈,1、安全系統(tǒng)與措施,身份識別卡：集身份認證、刷卡消費、門禁出入管理、救助看護于一體。 當突發(fā)狀況

6、發(fā)生時，可以按下隨身攜帶的身份識別卡上的緊急救助按紐，借助定位救護系統(tǒng)，與監(jiān)控中心的值班人員取得聯(lián)系。 監(jiān)控中心的值班人員可以很輕松的對您所在方位進行定位，并在電腦上即時查看到您個人的健康狀況、曾患過的疾病等相關(guān)信息。 醫(yī)護人員一般在兩分鐘內(nèi)感到現(xiàn)場進行救治，如果情況緊急，撥打999緊急救援中心 ， 五分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行救治。,2、防火措施,預警電話,多道防火卷簾,一、北京市匯晨老年社區(qū),（五）、運營情況： 1、營銷模式 2、入住情況（如：來源/人數(shù)/年齡結(jié)構(gòu)/性別比例） 3、日常管理制度 4、與其他企業(yè)合作方式 5、免費服務項目 6、收費服務項目及收費情況 7、民眾滿意度調(diào)查（環(huán)境/設(shè)備/服

7、務）,（五）、運營情況：,1、營銷模式 曾用標準： 3年內(nèi)，一次性交付70萬100萬會員費（每月收取水電、有線電視費、伙食費人均約1000元）， 3年后重簽協(xié)議交押金入住。 現(xiàn)行標準：一次性交付15萬會員費（每月收取水電、有線電視費用、伙食費、床位費、人均約3000左右）,2、入住情況,一期床位600張，現(xiàn)已有140位老人示范入住。（一期入住的全是自理老人） 外地來京具有北京市戶口、退休老干部居多。 現(xiàn)有居住人群都在60歲以上，以70左右的老人居多，最大年齡為92歲,3、日常管理制度,每周老人活動計劃 老人點餐制度 老人日常護理監(jiān)管制度 所有員工推行“孝子”文化,4、與其他企業(yè)合作方式,與解放

8、軍總醫(yī)院第二附屬醫(yī)院（二級甲等醫(yī)院）合作，該醫(yī)院為社區(qū)配備了醫(yī)療部、理療室、治療室、藥房等機構(gòu)，并派駐常駐醫(yī)務人員。 免費為每一個入住者建立信息完善的個人醫(yī)療健康檔案，并在每年免費進行一定次數(shù)的全面體檢，針對身體狀況由專業(yè)的保健醫(yī)生進行一對一的健康管理和日常養(yǎng)護指導。,5、免費服務項目,1、服務 （1）房間每日清潔、每周床品換洗、老人理發(fā)。（2）出行班車接送，園區(qū)內(nèi)電瓶車迎送。 （3）營養(yǎng)配餐、訂餐送餐。 （4）可進行日常的治療、理療、輸液、健康檢查等。 （5）配備北京獨有的無限求助定位看護系統(tǒng)。（6）院內(nèi)文化娛樂活動。 （7）定期安排各類課程，健康講座。 （8）可以進行日常的治療 理療 輸液

9、 健康檢查等。 2、娛樂場所 溫泉康復中心、室內(nèi)游泳池、綜合運動館、室內(nèi)羽毛球場、室外種植園、門球場、健身房、棋牌室、臺球室、乒乓球室、沙弧球室、閱覽室、書畫室、網(wǎng)絡教室、音樂室、活動室。,6、收費服務項目及收費情況,1、床位費： 一期床位費： 48.6m房間：2500元/月/床 ；80.5m房間：每套月租8000元 2、押金(元) 最低15萬元/人，依房間大小規(guī)定押金數(shù)額。 3、伙食費： 按營養(yǎng)菜單自選，平均：750-800元人月。 4、其它費用： 水費、電費、有線電視費、固話費：按實際發(fā)生計算。 5、醫(yī)療、護理、康復、藥費等費用： 按北京市衛(wèi)生局統(tǒng)一收費價格執(zhí)行，可通過醫(yī)療保險報銷。,7、

10、民眾滿意度調(diào)查,工作人員服務態(tài)度好，大多數(shù)老人都認識，遇上會一起聊天，與老人們相處融洽。 設(shè)施很完善，小區(qū)周邊里有很多監(jiān)視器，且每個老人隨身配備一個帶定位系統(tǒng)的求助器，芯片中存入老人身份及健康信息，出現(xiàn)問題可立即報警，最晚10分鐘到達現(xiàn)場，離最近的醫(yī)院車程五分鐘。 小區(qū)內(nèi)老人對環(huán)境及服務情況十分滿意，唯一感到不滿意的地方是還未建設(shè)社區(qū)醫(yī)院及康復中心。,二、北京壽山福海國際養(yǎng)老服務中心,（一）、項目規(guī)劃情況： 1、項目地理位置 2、項目周邊道路交通 3、項目區(qū)內(nèi)的規(guī)劃及配套,（一）、項目規(guī)劃情況：,1、項目地理位置 項目地理位置：坐落于北京市八大城區(qū)之一的石景山區(qū)，背靠九龍山，毗鄰永定河，交通便

11、利。,項目位置,2、項目周邊道路交通,距離規(guī)劃六環(huán) 1.8公里 距離蘋果園地鐵站5.6公里 距離五環(huán)9.3公里,項目位置,規(guī)劃六環(huán),永定河,蘋果園 地鐵站,五環(huán),3、項目區(qū)內(nèi)的規(guī)劃及配套,北京壽山福海老年社區(qū)平面示意圖,園外景觀,正門,警衛(wèi)室,辦公區(qū),四季廳,大廳,四季屋鋼頂棚,娛樂、文化、休閑設(shè)施,臺球廳 多功能廳 書畫室 閱覽室,娛樂、文化、休閑設(shè)施,醫(yī)療配套設(shè)施,全科診室 輸液室 化驗室 藥房 康復理療室,二、北京壽山福海國際養(yǎng)老服務中心,（二）、項目建設(shè)情況： 1、項目開發(fā)商介紹 2、項目投資情況及優(yōu)惠政策 3、項目建設(shè)用地/建筑面積 4、項目開發(fā)現(xiàn)狀,（二）、項目建設(shè)情況：,1、項目

12、開發(fā)商介紹 壽山福海是由恒坤集團建立的中國首家具有國際水平的老年社區(qū)。恒坤投資集團有限公司是經(jīng)國家工商總局批準注冊，集商品混凝土生產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、非煤礦山開采及混凝土用建筑骨料加工、高新建材研發(fā)、養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)和網(wǎng)球俱樂部經(jīng)營為一體的集團化企業(yè)。,2、項目投資情況及優(yōu)惠政策,北京市石景山區(qū)壽山福海養(yǎng)老服務中心是在政府大力支持下，按照星級設(shè)施標準，于2006年興建的能全方位為老年人服務的非營利機構(gòu)。 為生活能自理和不能自理的老年人提供頤養(yǎng)、照料、醫(yī)療、護理、康樂等優(yōu)質(zhì)服務。 一次性建設(shè)床位補貼1500元/床位 每月100元/床/月政府補貼,3、項目建設(shè)用地/建筑面積,“壽山福?！币黄诠こ陶嫉?6

13、畝,建筑面積25000平方米，中式園林風格，設(shè)床位700多張。,4、項目開發(fā)現(xiàn)狀,已建成面積所容床位288張。 總共規(guī)劃建筑所容床位700余張。,二、北京壽山福海國際養(yǎng)老服務中心,（三）、戶型/房間情況： 1、戶型設(shè)計 2、房屋面積 3、室內(nèi)裝修/設(shè)施,（三）、戶型/房間情況：,1、戶型設(shè)計 標準間 2、房屋面積 47平米左右,3、室內(nèi)裝修/設(shè)施,3、室內(nèi)裝修/設(shè)施,二、北京壽山福海國際養(yǎng)老服務中心,（四）、應急系統(tǒng)： 1、安全系統(tǒng)與措施 2、防火系統(tǒng)與措施,1、安全系統(tǒng)與措施,醫(yī)務室具有基本醫(yī)療保健設(shè)施和綠色急救通道由北京市石景山醫(yī)院（醫(yī)保級單位）24小時直接為老人提供體檢、醫(yī)療、保健、護理

14、、康復、急救和轉(zhuǎn)院等服務。既具有較高水平的醫(yī)療和護理水平，又方便老年人就醫(yī)、用藥的報銷。,2、防火系統(tǒng)與措施,最底保障防火系統(tǒng)安裝完畢，考察過程中內(nèi)部人員正在完善（安裝防火卷簾）。,二、北京壽山福海國際養(yǎng)老服務中心,（五）、運營情況： 1、營銷模式 2、入住情況 3、日常管理制度 4、與其他企業(yè)合作方式 5、免費服務項目 6、收費服務項目及收費情況 7、民眾滿意度調(diào)查,（五）、運營情況：,1、營銷模式 采用床位費押金伙食費的收費方式 接收60歲以上的半自理老人和介護老人 2、入住情況 現(xiàn)有的288張床位，已入住230人，入住率達到了80。,3、日常管理制度,4、與其他企業(yè)合作方式,北京市石景山

15、醫(yī)院是“壽山福?！焙献鞯尼t(yī)保定點醫(yī)院。,5、免費服務項目,1、服務 （1）室內(nèi)外衛(wèi)生，通風、空氣消毒。 （2）衛(wèi)生間清潔、消毒。 （3）送開水、送飯。 （4）每月?lián)Q洗床單、被罩、枕套一次。 （5）院內(nèi)文化娛樂活動。 （6）健康咨詢、指導，健康講座。 （7）血壓、脈搏、體溫、體重測量。 2、娛樂場所 健身房、臺球室、多功能廳、書畫室、閱覽室、棋牌室、乒乓球室、電腦教室。 3、其它服務 “養(yǎng)老房屋銀行”服務，幫助老人利用現(xiàn)有房產(chǎn)以房養(yǎng)老,6、收費服務項目及收費情況,1、床位費：（元/月/床） 大標準間：1800標準間：1600小標準間：1300、1500 2、押金(元)本市 50000/床外埠 8

16、0000/床 （包房：本市80000/人外埠 120000/人） 3、伙食費： （1）包伙選餐：20元人天。 （2）特殊飲食、零點用餐：按實際價格收費。 4、一次性安置費 被 褥 費：按實際發(fā)生調(diào)整。,6、收費服務項目及收費情況,5、其他費用 取暖費：8元/天/床； 電話費：按實際消費收費。 “水、電：免費提供冷、熱水各6噸/間/月；電100度/間/月； 6、服務費：按服務等級和項目收取。 7、醫(yī)療、護理、康復、藥費 按北京市衛(wèi)生局統(tǒng)一收費價格執(zhí)行。,7、民眾滿意度調(diào)查,樓里設(shè)置很多監(jiān)視器，屋里配備求助報警器，工作人員還會定時巡查。 大廳中的生態(tài)溫室環(huán)境優(yōu)美，吸引老人到此處活動，周邊布置的各種

17、活動室利用率也因此較高。 日常有大量護理人員在老人生活區(qū)中服務，但對入住老人自理能力不強的老人缺乏必要的看護。,三、天津長庚老年公寓,長庚產(chǎn)權(quán)式老年公寓,（一）、規(guī)劃圖： （二）、市調(diào)情況： 1、項目情況介紹 2、朝向、戶型情況 3、設(shè)施配套情況 4、管理服務 5、銷售價格及費用,（一）、規(guī)劃圖：,.,康壽園養(yǎng)老院,雅川家園小區(qū),晴川花園小區(qū)外景,晴川花園 小區(qū)入口,長庚老年公寓現(xiàn)場圖,長庚老年公寓 規(guī)劃圖,（二）、市調(diào)情況：,1、項目情況介紹： “長庚老年公寓”是天津長庚老年產(chǎn)業(yè)投資有限公司和天津老年基金會共同籌建的，前者是后者的理事會成員之一。 “長庚老年公寓”是天津第一家產(chǎn)權(quán)式的老年公寓

18、，它依據(jù)老年人建筑設(shè)計規(guī)范，由上市公司“天房發(fā)展”代建。 并引進天津市知名養(yǎng)老機構(gòu)和專業(yè)老年病醫(yī)院作為業(yè)務合作單位。,1、項目情況介紹：,建筑面積：1萬平方米 建筑結(jié)構(gòu)：剪力墻架構(gòu)設(shè)計 建筑風格：現(xiàn)代、簡約 景觀設(shè)計：以實用、節(jié)能、健康為主要規(guī)劃原則 內(nèi)部采用持久耐用的保溫型材料,2、朝向、戶型情況,樓層：共13層，合計198間，東西朝向。 設(shè)計思路：讓所有房間都能分時段采光。,2、朝向、戶型情況,戶型：有2種,B、35平米。,出房率：70%。,A、64平米：13套；,3、設(shè)施配套情況,3.1外部公共配套設(shè)施：,大型購物超市,中心綠地,3.2樓內(nèi)配套設(shè)施：,一層：400平米的專業(yè)老年病醫(yī)院。

19、二層：600平米的營養(yǎng)膳食中心和400平米的多功能活動場所（集電腦室、健身房、棋牌室、電影室、書畫室、閱覽室、老年大學等為一體）。 樓內(nèi)配備醫(yī)用大型電梯、殘障人士通道、公共區(qū)域攝相監(jiān)控，走廊設(shè)扶手，地面防滑處理。,3.3房間內(nèi)部配套設(shè)施：,房間全部為精裝修，并贈送電視、冰箱、洗衣機、熱水器等家用電器。屋內(nèi)無煤氣。 防火方面：有煙感報警器、噴淋系統(tǒng)。 安全方面：居室和衛(wèi)生間都裝有緊急呼叫系統(tǒng)。,4、管理服務,4.1醫(yī)療保健服務 4.2營養(yǎng)膳食服務 4.3文化教育服務 4.4娛樂休閑服務 4.5綜合配套服務,4.1醫(yī)療保健服務,入住老人進行全面健康的體檢，建立檔案 每年進行全面體檢 免費代購藥品，

20、醫(yī)療器具，保健商品 進行心理咨詢和心理疏導 請專家舉辦健康咨詢和養(yǎng)生保健講座 免費使用康復設(shè)施及輪椅等輔助工具 免費進行血壓日常監(jiān)測， 日常服藥提醒 家庭病床服務 提供長短期24小時的特護服務,4.2營養(yǎng)膳食服務,定制式營養(yǎng)配餐，提供早、中、晚三餐食譜。 提供特色冷、熱菜品的烹飪 提供外賣食品的定餐，免費送餐 代為加熱自備食品 不定期舉辦食品衛(wèi)生及膳食營養(yǎng)的講座,4.3文化教育服務,電腦高速上網(wǎng)，配備攝像頭，便于老人獲取信息，與子女交流。 閱覽室全天開放，方便老人閱讀，每日報紙更新，大量書籍瀏覽 書畫室免費開放，供老人書法繪畫，作品陳列其中 與老年大學合作開辦相應課程 組織參觀文化藝術(shù)等相關(guān)展

21、覽,4.4娛樂休閑服務,開放健身房，入住老人免費實用健身器材 棋牌室配備各種棋牌類游戲，利于老人輕松快樂生活，增進交流 不定期組織市內(nèi)景點、城市景觀的觀光游覽 定期放映熱門電影、電視劇,4.5綜合配套服務,公共區(qū)域衛(wèi)生保潔每日兩次 室內(nèi)衛(wèi)生保潔（含衛(wèi)生間）每日一次 每月清潔門窗玻璃一次 每月清洗床上用品（床單、床罩、枕套）兩次 推薦小時工、護理員 提供度假服務，協(xié)助選擇旅行線路和旅行社,4.5綜合配套服務,7.免費幫助老人繳納水、電、暖氣等配套設(shè)施使用費 8.推薦中介機構(gòu)，便于老人原有住房的出售或出租 9.組織晨練，請專業(yè)人士教適于老年人的運動項目（如太極拳） 10.提醒時間（如出門、起床等）

22、 11.屋內(nèi)設(shè)施的檢查、維修 （如潔具、電源等）,5、銷售價格及費用,該項目于2008年10月18日正式開盤，開盤均價約為：10000元/平方米 老人膳食費：350元/月，訂制炒菜自理 服務費：350元/月,四、三家老年公寓的對比分析,（一）、規(guī)劃對比分析 （二）、房型對比分析 （三）、環(huán)境對比分析 （四）、管理服務對比分析 （五）、價格對比分析,（一）、規(guī)劃對比分析,匯晨屬于社區(qū)形式的老年公寓，地理位置和團泊湖相似，占地較廣，園區(qū)較大，老人可以在社區(qū)內(nèi)充分活動，社區(qū)配套設(shè)施先進、齊全且有一定的規(guī)模；交通不是很便利，道路標識也不明顯，規(guī)劃的醫(yī)院由于入住老人少，尚沒有建院意向，附近又沒有正規(guī)大型醫(yī)院，所以影響了介護老人的入住。 壽山福海屬于高級養(yǎng)老院形式的老年公寓，地理位置也和團泊湖相似，占地較小，交通相對方便，標識很明顯；老人生活的大部分空間在“屋”內(nèi)，外部活動范圍極小，適合住，不太適合生活。 長庚公寓是一個老年公寓樓，屬于住宅小區(qū)的配套商業(yè)，地點離市區(qū)較近；娛樂、文化、休閑的設(shè)施較少。,（二）、房型對比分析,匯晨有大、中、小三種房型，均為南北通透房型，屋內(nèi)都設(shè)有衛(wèi)生間和廚房，居家獨立生活或則群體生活均可，有一