1、工程管理公司（南京）合約管理部,2014年08月27日,房地產(chǎn)市政配套工程流程梳理,2,主要內(nèi)容,房地產(chǎn)市政配套工程介紹,房地產(chǎn)市政配套工程業(yè)務(wù)流程,1,1,3,2,3,房地產(chǎn)市政配套工程介紹,4,市政配套工程成本約為315元/，占整個項目建安成本的12%左右，各專項 工程所占成本比重如下所示： 供配電工程：66% 市政給水工程：22% 有線電視工程：6% 燃?xì)夤こ蹋?.8% 雨污水工程：2% 通信管網(wǎng)工程：1.2%,5,供配電工程 1、對接單位 江蘇省電力公司南京供電公司 2、承包范圍 供配電工程主要分為居配工程、用戶變工程、供配電土建基礎(chǔ)工程 （1）居配工程范圍 1.1紅線外高壓電纜接入；

2、（包含高壓架空線路、電纜接入土建施工、高壓電纜及其保護套管供應(yīng)及敷設(shè)） 1.2紅線內(nèi)環(huán)網(wǎng)柜、開關(guān)站、配電房內(nèi)高壓柜、變壓器柜、低壓柜、母線槽等設(shè)備的供貨安裝及系統(tǒng)調(diào)試（包含電纜支架制安、防火封堵以及通信自動化、集中抄表、視屏監(jiān)控等）； 1.3低壓出線電纜及其保護套管、電纜分支箱的供貨安裝及調(diào)試；(住戶部分低壓出線電纜施工至每棟塔樓電表箱，其余施工至電纜分支箱） 1.4居配電表箱的供貨，電表的供應(yīng)及安裝。,6,供配電工程 （2）用戶變工程范圍 2.1用戶變內(nèi)所有高壓進線柜、高壓計量柜、高壓出線柜、變壓器柜、低壓進線柜、無功自動補償電容柜、母聯(lián)柜及所有低壓饋線柜的供貨安裝及調(diào)試 2.2用戶變高壓進

3、線電纜及其保護套管供應(yīng)及敷設(shè) 2.3用戶變低壓饋線柜至相關(guān)用電末端電源總箱電纜敷設(shè)；（一般而言至地下室部分出線電纜由總包單位負(fù)責(zé)施工，至地上塔樓、商鋪、幼兒園、社區(qū)中心、物業(yè)辦公用房、消防控制室、景觀等出線電纜由用戶變施工單位施工）,7,供配電工程 （3）配電土建工程 3.1紅線內(nèi)居配工程、用戶變工程室外電纜溝、電纜保護管、操作手井、標(biāo)志樁及低壓分支箱基礎(chǔ) 3.2開關(guān)站、居配配電房、地下室用戶變配電房設(shè)備基礎(chǔ)、室內(nèi)照明、居配門禁系統(tǒng)工程,8,3、分判模式 （1）居配工程,供配電工程,居配工程以住宅建筑面積為基數(shù)向江蘇省電力公司南京供電公司繳納小區(qū)供配電工程費，依據(jù)蘇價工【2012】316號省物

4、價局文件規(guī)定，南京市（含各縣、區(qū)）以190元/m2（不帶電梯的多層住宅）為基準(zhǔn)單價收取供配電工程費用，按照不同建筑類型，調(diào)整收費基數(shù)，具體計費基數(shù)及單價如下表,9,供配電工程,（2）用戶變工程 我司自行招標(biāo)，但投標(biāo)單位需選擇供電局備案的電力施工單位，驗收由供電局負(fù)責(zé)。 （3）配電土建工程 我司自行招標(biāo)，但投標(biāo)單位需選擇供電局備案的電力施工單位，驗收由供電局負(fù)責(zé)。,10,1、對接單位 市區(qū)及江寧主要由南京市自來水公司管理，合同簽訂和施工主要由南京豐源給排水工程安裝有限公司負(fù)責(zé)；浦口屬于南京浦口自來水總公司管理，合同簽訂和施工主要由南京浦口自來水總公司負(fù)責(zé)。 2、承包范圍 市政給水工程主要分為室外

5、市政給水管網(wǎng)工程、水泵房建設(shè)及維護工程、室內(nèi)給水立管及掛表工程 （1）室外市政給水管網(wǎng)工程 主要包括從市政給水總接駁口至每個單元閥門井之間的管溝挖填、支墩施工、管道制安（包含管材管件、法蘭、閥門等制安），管道沖洗試壓、檢查井水表井的砌筑等。,市政給水工程,11,（2）水泵房建設(shè)及維護工程 2.1二次加壓水泵房設(shè)施建設(shè)，含水箱、水泵、電機、電控裝置（含遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)）、管道閥門的供貨安裝及調(diào)試，不含相應(yīng)的土建結(jié)構(gòu)。 2.2二次加壓供水設(shè)施運行維護委托管理工程，含供水設(shè)施至住宅計量水表前所有設(shè)備及管道維護管理，不含供水設(shè)施運行電費。 （3）室內(nèi)給水立管及掛表工程 3.1主要包含從單元閥門井至計量水表

6、之間的立管工程，包括管材管件供應(yīng)及安裝、閥門及相關(guān)輔材的供應(yīng)安裝、管道支架的制作安裝及防銹防腐等。 3.2分戶計量水表及前后截止閥的供應(yīng)及安裝。,市政給水工程,12,3、分判模式 （1）室外市政給水管網(wǎng) 自來水公司按照施工圖出具工程預(yù)算由我司審核，確定價格后簽訂施工合同。 （2）室內(nèi)給水立管及掛表工程 自來水公司按照施工圖出具工程預(yù)算由我司審核，確定價格后簽訂施工合同。 （3）水泵房建設(shè)及維護工程 浦口：水泵房建設(shè)由我司按照浦口自來水公司要求進行施工圖設(shè)計及招標(biāo)分判，交付后三年內(nèi)日常維護由我司物業(yè)負(fù)責(zé)，三年后移交自來水公司維護管理。 市區(qū)及江寧：由自來水公司負(fù)責(zé)建設(shè)和維護，費用按照增壓住宅建筑

7、面積指標(biāo)收費，詳細(xì)收費標(biāo)準(zhǔn)如下：,市政給水工程,13,市政給水工程,14,1、對接單位 市區(qū)主要由南京港華燃?xì)庥邢薰矩?fù)責(zé)，江寧由南京華潤燃?xì)庥邢薰矩?fù)責(zé)，浦口由南京中燃城市燃?xì)獍l(fā)展有限公司負(fù)責(zé)。 2、承包范圍 主要工作包括室外燃?xì)夤艿馈⑹覂?nèi)燃?xì)饬⒐芄こ?、燃?xì)庹{(diào)壓設(shè)備、燃?xì)獗?、閥門、樓板開孔及修補、管道制安、支架制安、管溝挖填、檢查井砌筑、管道試壓、調(diào)試送氣、維護等工作，所有材料為乙供。 3、分判模式 無論是市區(qū)、江寧還是浦口均按照物價局規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)進行收費，但各區(qū)域收費標(biāo)準(zhǔn)不同。,燃?xì)馀涮坠こ?15,（1）市區(qū) 民用管道燃?xì)庠O(shè)施安裝費用按照2600元/戶收取，用戶戶外地下共用低壓管長度平均

8、每戶超出一米的部分按照800元/m進行收費。 （2）江寧 戶內(nèi)收費標(biāo)準(zhǔn)多層為2515元/戶，高層為2715元/戶，戶外收費標(biāo)準(zhǔn)按照小區(qū)可銷售建筑面積每平方米16元收取，別墅型住宅按照22元/收取。 （3）浦口 民用管道燃?xì)庠O(shè)施安裝費用按照2280元/戶收取，用戶戶外地下共用低壓管長度平均每戶超出一米的部分按照200元/m進行收費。,燃?xì)馀涮坠こ?16,1、對接單位 市區(qū)及江寧由南京城管局排水處負(fù)責(zé)，浦口由浦口市政管理處負(fù)責(zé)。 2、承包范圍 小區(qū)樓棟各單元及室外景觀雨污水井至市政雨污排水口之間的管溝挖填、基礎(chǔ)夯實、墊層鋪設(shè)、管道敷設(shè)、砌筑檢查井、井蓋安裝、清運垃圾、成品保護等。 3、分判模式 我

9、司自主招標(biāo)分判,市政排水工程,17,1、對接單位 市區(qū)由江蘇省廣電有線信息網(wǎng)絡(luò)股份有限公司南京分公司負(fù)責(zé)，浦口由南京浦口廣電網(wǎng)絡(luò)有限公司負(fù)責(zé)，江寧由南京江寧廣電網(wǎng)絡(luò)有限公司負(fù)責(zé)。 2、承包范圍 包含從有線電視主干網(wǎng)至用戶終端的戶外管道、設(shè)備、樓內(nèi)布線、戶內(nèi)有線電視終端等材料及施工費用，并包含業(yè)主的開通費及后期維護工作，每戶贈送一個機頂盒。 3、分判模式 有線電視收費按照住宅建筑面積指標(biāo)進行收費，住宅按照18元/收取，其終端配置標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積在144平方米以下的，每戶設(shè)置2個終端，建筑面積在144平方米（含144平方米）以上的，每戶設(shè)置3個終端，在此基礎(chǔ)上每增加一個終端加收5元/m2，對于商業(yè)、

10、會所、幼兒園、物業(yè)管理用房這類非住宅用房的收費，物價局文件的規(guī)定為“由有線電視公司與用戶約定收費，可以由價格認(rèn)證機構(gòu)提供成本認(rèn)證”。,有線電視工程,18,1、對接單位 通信網(wǎng)絡(luò)主要對接政府部門為南京市駐地網(wǎng)聯(lián)合辦公室。 2、承包范圍 小區(qū)內(nèi)通信管網(wǎng)工程、三合一通信箱供應(yīng)及安裝、三合一通信箱至每個住戶弱電箱之間蝶形光纜的供應(yīng)及安裝，本承包范圍所包含的的通信管網(wǎng)由各運營商共享。 3、分判模式 我司按照施工圖自行招標(biāo)分判。,通信管網(wǎng)工程,19,房地產(chǎn)市政配套工程業(yè)務(wù)流程,配套工程業(yè)務(wù)流程 1.管綜圖設(shè)計及報審 2.專項設(shè)計及報審 3.合同簽訂 4.現(xiàn)場施工 5.工程驗收及結(jié)算,20,管綜圖設(shè)計及報審

11、,21,專項設(shè)計及報審,22,專項配套工程合同簽訂,23,專項配套工程合同簽訂,市政配套工程費用主要有三種方式： 1.按照物價局指標(biāo)收費(居配工程、水泵房建設(shè)及維護費用、有線電視配套費、 燃?xì)馀涮踪M） 關(guān)鍵詞：面積 2.提供預(yù)算（室外給水管網(wǎng)、室內(nèi)給水立管以及掛表工程） 關(guān)鍵詞：工程量 工程做法 3.自行招標(biāo)（用戶變工程、市政排水工程、通信管網(wǎng)工程） 關(guān)鍵詞：工作界面,24,現(xiàn)場施工 市政工程施工往往是項目施工最后階段，面臨著竣工驗收入伙交付的壓力，所以工期 往往很緊，搶工已成必然，但是由于市政單位多，工作界面交叉多，所以室外施工過程中 經(jīng)常會出現(xiàn)管道破壞無責(zé)任單位、土方管溝反復(fù)開挖回填、管道互相打架等亂象,解決之道： 統(tǒng)一管理 合理規(guī)劃 按部就班 適時穿插 協(xié)調(diào)配合 互相謙讓,25,竣工驗收及結(jié)算,驗收 技術(shù)驗收 主體