1、北蔡御橋同心工業(yè)高科商貿(mào)園,2011 06,項(xiàng)目定位,上海 浦東,2,本項(xiàng)目目標(biāo),完善區(qū)域功能 改造人居環(huán)境 提高生活質(zhì)量 提升區(qū)域品味 創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益,經(jīng)濟(jì)效益,社會(huì)效益,開發(fā)進(jìn)程,總目標(biāo),A 級(jí)綜合運(yùn)營，綜合收益；綜合開發(fā)，取得長期收益最大化,先期市場調(diào)查、定位、設(shè)計(jì)、施工、招商、出售、出租、經(jīng)營,分解目標(biāo),詮釋目標(biāo),安置、就業(yè)、租售,引進(jìn)目標(biāo)客戶,長期稅收,重塑區(qū)域形象,促成區(qū)域增值,區(qū)域可持續(xù)發(fā)展,。,3,核心問題解析,在周邊區(qū)域發(fā)展落后，公建設(shè)施規(guī)劃比例大的情況下，如何在3-5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)快速去化工業(yè)辦公租用率或商業(yè)租用入住率？,Q2,本項(xiàng)目如何定位才能滿足地區(qū)中心的功能需求，同時(shí)最大化實(shí)

2、現(xiàn)核心區(qū)域價(jià)值？,Q1,4,在項(xiàng)目研究中，筑誠策劃項(xiàng)目組就本項(xiàng)目所涉及的一系列問題進(jìn)行了廣泛的調(diào)查和深入研究,實(shí)地調(diào)研與踏勘,調(diào)研內(nèi)容： 城市土地出讓情況 城市房地產(chǎn)開發(fā)情況 不同物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境 調(diào)研區(qū)域： 花木文化商務(wù)區(qū) 新國際博覽區(qū) 張江高科區(qū) 三林功能區(qū) 康橋老街 萬科金色城市 紅星美凱龍、宜家 蘇寧、世紀(jì)聯(lián)華,訪談及查閱資料,市場調(diào)查問答： 調(diào)查項(xiàng)目周邊消費(fèi)人群、工作人群、旅游人群等 專業(yè)人士： 地產(chǎn)顧問5名 城市規(guī)劃1名 商業(yè)地產(chǎn)3名 消費(fèi)者深度訪談10名 查閱資料： 浦東新區(qū)綜合發(fā)展規(guī)劃 上海市標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定 北蔡鎮(zhèn)城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃 基準(zhǔn)地價(jià) ,國

3、內(nèi)外案例分析,參考案例20多個(gè) 布林德利，伯明翰 六本木，東京 蘇荷區(qū)，紐約曼哈頓 昆西綜合區(qū)，波士頓 克拉碼頭，新加坡 Temple bar，都柏林 葉巴貝那中心，舊金山 標(biāo)桿案例多個(gè) 布林德利，伯明翰 六本木，東京 福岡博多水城，宜家，紅星美凱龍，地杰國際城，萬科金色城市 ,地區(qū)商貿(mào)中心開發(fā)規(guī)律研究 消費(fèi)者行為研究 區(qū)域發(fā)展開發(fā)模式研究 地區(qū)中心區(qū)開發(fā)策略 工業(yè)倉儲(chǔ)用地研發(fā)策略研究 高科商貿(mào)園酒店式公寓經(jīng)營模式研究 ,專題研究,筑誠策研：工業(yè)高科商貿(mào)園中心價(jià)值最大化的KPI體系,5,KPI體系,引入專業(yè)策略機(jī)構(gòu)參與區(qū)域開發(fā)計(jì)劃更新,保證核心特色示范項(xiàng)目的優(yōu)先建設(shè),區(qū)域的城市價(jià)值挖掘：區(qū)域在

4、城市發(fā)展中的機(jī)遇、使命和價(jià)值空間的充分挖掘，是區(qū)域最大的價(jià)值增值點(diǎn),策劃啟動(dòng)更新計(jì)劃,內(nèi)因,外因,區(qū)域重新定位：充分挖掘區(qū)域的優(yōu)勢資源，尋找價(jià)值增值引爆點(diǎn)，提煉地區(qū)中心的核心特色,區(qū)域整體規(guī)劃：通過案例借鑒和區(qū)域自身?xiàng)l件分析，提煉地區(qū)中心規(guī)劃的價(jià)值增值體系,整體布局的最合理體現(xiàn)：充分考慮各功能的布局和組合要求，以特色、合理的布局最大化實(shí)現(xiàn)地區(qū)中心的整體價(jià)值,開發(fā)策略的最優(yōu)化實(shí)現(xiàn) ：從地區(qū)中心舊城改造的規(guī)律出發(fā)，結(jié)合市場發(fā)展，從開發(fā)次序、開發(fā)模式等方面最大化實(shí)現(xiàn)地區(qū)中心的價(jià)值,我們的研究思路,6,筑誠策劃思路,區(qū)域的城市價(jià)值挖掘,發(fā)展方向初判,成功案例借鑒,區(qū)域重新定位,最優(yōu)化開發(fā)策略,第一部分

5、 發(fā)展戰(zhàn)略,第二部分 整體定位,第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃,第四部分 開發(fā)策略,匯報(bào)議程,工業(yè)高科商貿(mào)園中心價(jià)值最大化的KPI體系,各功能準(zhǔn)確定位,功能布局,項(xiàng)目整體規(guī)劃,整 體 優(yōu) 勢 研 究,7,第一部分 發(fā)展戰(zhàn)略,第二部分 整體定位,第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃,第四部分 開發(fā)策略,區(qū)域發(fā)展背景解構(gòu),項(xiàng)目價(jià)值機(jī)遇分析,區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略,8,本案位置,在長三角所處位置,在上海所處位置,在浦東所處位置,在北蔡所處位置,9,本項(xiàng)目位于北蔡鎮(zhèn)御橋社區(qū)，位于浦東三林板塊、北蔡板塊、花木板塊之間,本項(xiàng)目,項(xiàng)目位置示意圖,三 林 板 塊,花 木 板 塊,北 蔡 板 塊,本項(xiàng)目位于北蔡鎮(zhèn)御橋社區(qū)，位于浦東三林板塊、北蔡板塊、

6、花木板塊之間，地理位置得天獨(dú)厚，區(qū)域優(yōu)勢明顯,10,項(xiàng)目總占地面積：23344平方米，呈長方形，地塊已拆平，對(duì)外交通相對(duì)便利，四至道路仍待改善，現(xiàn)狀臨時(shí)綠化。,世 紀(jì) 聯(lián) 華 超 市,滬 南 路,11,地塊現(xiàn)在定位主要為工業(yè)研發(fā)、辦公、倉儲(chǔ)用地，可以改為商業(yè)用地,紅星美凱龍,宜家家居,萬科金色城,世 紀(jì) 聯(lián) 華 超 市,浦東汽車城,12,項(xiàng)目背景及約束條件,將本項(xiàng)目預(yù)打造為北蔡御橋社區(qū)“同心高科商貿(mào)園”或同心工業(yè)研發(fā)、倉儲(chǔ)、寫字樓綜合服務(wù)中心； 兩定位都具備市場可操作性，建成3-5年可見成效,地塊周邊道路尚未修好，會(huì)影響到項(xiàng)目的施工、招商或出售或運(yùn)營； 地塊周邊商業(yè)配套及交通條件屬一般水平，地

7、鐵尚在建中。,客戶目標(biāo),約束條件,在委托筑誠策劃前，本地塊已有兩個(gè)初步的定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，但由于沒有解決遠(yuǎn)期定位與近期開發(fā)的矛盾問題，定位及設(shè)計(jì)規(guī)劃被中止； 筑誠策劃的委托工作主要為解決項(xiàng)目整體定位、各功能準(zhǔn)確定位、開發(fā)策略幾方面內(nèi)容,項(xiàng)目委托背景,上海軌道交通對(duì)本案的商業(yè)發(fā)展影響,在軌道交通圖上我們不難看出，本案所處的未來交通環(huán)境是相當(dāng)?shù)膬?yōu)越的 有地鐵11號(hào)線直接經(jīng)過本綜地面。 尚有6號(hào)線、13號(hào)線、7號(hào)線、8號(hào)線、18號(hào)線磁懸浮等軌道交通周圍經(jīng)過,14,上海軌道交通對(duì)本案商業(yè)發(fā)展影響,串珠狀發(fā)展階段,2000年以前，上海軌道交通起步階段， 由于沒有形成完善的軌道交通網(wǎng)絡(luò)和,換乘系統(tǒng)，對(duì)商

8、業(yè)的影響只能是局部 的區(qū)域。,上海軌道交通1號(hào)線為代表，主要分布 在各站點(diǎn)的周圍，范圍以步行5分鐘-10,分鐘為限。,在整個(gè)地域上沿著地鐵呈現(xiàn)出串珠狀 分布，形成許多“地鐵型”商業(yè)物業(yè)，,例如徐家匯、人民廣場等。,帶狀發(fā)展階段,2000年后，隨著地鐵1號(hào)線延伸段、2、 3、4號(hào)線的開通運(yùn)營，加上軌道交通系,統(tǒng)整個(gè)換乘系統(tǒng)逐步完善，地鐵對(duì)沿 線商業(yè)的影響區(qū)域平均化。,商業(yè)的發(fā)展沿地鐵沿線呈現(xiàn)出帶狀發(fā) 展趨勢，軌道交通1、2號(hào)線下穿淮海路,和南京路，有效帶動(dòng)上海兩大商業(yè)街,的人氣，同時(shí)沿軌道交通線帶狀發(fā)展 的模式日趨明顯。,同時(shí)，隨著軌道交通環(huán)線的完善，越,來越多的消費(fèi)者依賴地鐵出行。,網(wǎng)狀發(fā)展階

9、段,配合世博會(huì)的建設(shè)，上海市遠(yuǎn)期交通 網(wǎng)絡(luò)不斷完善，城市整體軌道交通將,形成一個(gè)四通八達(dá)的快速交通網(wǎng)絡(luò)， 加上便捷的換乘系統(tǒng)，一個(gè)個(gè)城市邊,緣的商圈正在迅速崛起。 隨著上海城市整體外延，軌道交通逐,漸成為居民的首選出行模式，軌道交,通逐漸成為居民生活和工作的主要連 接方式。,居民的日常生活消費(fèi)逐漸呈現(xiàn)分散化、,就近性的消費(fèi)原則，各個(gè)居住聚集區(qū) 逐漸出現(xiàn)了大型的商業(yè)設(shè)施。,1995年上海軌道交通圖,2005年上海軌道交通圖,2020年上海軌道交通圖,15,公共交通 軌道交通 自駕車、出租車 步行,交通可及性分析 綜合分析項(xiàng)目區(qū)位條件，消費(fèi)者將主要通過以下四種交通方式到達(dá)本項(xiàng)目。 目前項(xiàng)目周邊地區(qū)

10、公共交通設(shè)施較發(fā)達(dá),- 滬南路上已通行幾十條公交線路分別到人民廣場、周浦鎮(zhèn)、上海火車站、南京西路 - 有4條公交路線的起點(diǎn)設(shè)在項(xiàng)目住宅社區(qū)內(nèi)部，分別到張揚(yáng)路、淮海東路和東方路 13號(hào)線由豐莊至浦東華夏西路，11號(hào)線一期從嘉定至江蘇路已開工，預(yù)計(jì)09年通車；二期從江 蘇路至南匯臨港新城途經(jīng)本項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2012年通車 距離本項(xiàng)目最近的是華夏西路站點(diǎn)，但未直接經(jīng)過本項(xiàng)目地塊 18號(hào)線由共康新村至航頭,本區(qū)域內(nèi)與11號(hào)線同站換乘 未來大部分乘坐軌道交通的消費(fèi)人群一般為居住在浦東、南匯地區(qū)的地鐵沿線周邊居民 項(xiàng)目北側(cè)臨中環(huán)線，南近外環(huán)線，西臨滬南路 據(jù)規(guī)劃，滬南路將由目前的雙向四車道被拓寬為雙向八車道中

11、環(huán)線為雙向8車道，路寬為70一 100米，中環(huán)線正在建設(shè)中，2009年就將通車，屆時(shí)可直達(dá)張江及金橋，并且連通項(xiàng)目和中環(huán) 沿線各地區(qū)，大大增加本項(xiàng)目的交通便利程度 中環(huán)線近本項(xiàng)目的上下匝道口位于中環(huán)線-御青路，將使得主要車流方向通過御青路至御橋路進(jìn) 入本項(xiàng)目 一般消費(fèi)者步行的范圍在1公里以內(nèi)，通過步行到達(dá)本項(xiàng)目的消費(fèi)者一般以居住在項(xiàng)目周圍的居 民為主 項(xiàng)目南側(cè)北側(cè)擁有大量住宅社區(qū)-北蔡板塊和周康板塊，提供超過15萬人口的居民消費(fèi)者，可方 便通過步行或非機(jī)動(dòng)車到達(dá)本項(xiàng)目。,16,項(xiàng)目SWOT分析（一）,優(yōu) 勢 項(xiàng)目地處浦東新區(qū)中部，中外環(huán)線間，依靠南北方向交通主 干道，可以方便地連通浦東的任何區(qū)

12、域，亦可依靠環(huán)線達(dá)到 與其他區(qū)縣取得聯(lián)系。 地塊北面有已開發(fā)的紅星美凱龍與宜家浦東店，及已有相當(dāng) 規(guī)模的浦東汽車城將會(huì)給將來區(qū)域效應(yīng)產(chǎn)生極大助力。 地塊東北兩面均為將建公路，且東面緊鄰華聯(lián)超市商業(yè)廣場、 蘇寧電器廣場，商業(yè)氛圍較濃。 項(xiàng)目如能集工業(yè)研發(fā)、辦公、酒店、娛樂休閑為一體，將是 綜合性工業(yè)、商業(yè)項(xiàng)目的代表作，則可互相產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，實(shí) 現(xiàn)投資回報(bào)利益最大化的目標(biāo)。 酒店可通過中高檔經(jīng)濟(jì)型酒店式公寓的定位來吸引御橋、康 橋工業(yè)區(qū)、新國際博覽中心的商務(wù)會(huì)展客源；并通過相對(duì)較低 的價(jià)格吸引部分其他旅游客源。,劣 勢 地塊形狀不靠滬南路干線，又在華聯(lián)的后面，導(dǎo)致工業(yè)研發(fā) 辦公和酒店的布局有一定難

13、度。 由于地鐵站點(diǎn)的位置離本項(xiàng)目較近，因此地鐵利用度相對(duì)較低。 該區(qū)域的整體配套尚在開發(fā)中，目前商業(yè)環(huán)境不太成熟，現(xiàn)有的 御橋購物廣場、聯(lián)華超市等檔次屬一般。 目前周邊消費(fèi)人群普遍消費(fèi)能力不強(qiáng)、消費(fèi)檔次較低，區(qū)域內(nèi) 缺乏高素質(zhì)的辦公消費(fèi)人群支撐。 酒店需求結(jié)構(gòu)主要為商務(wù)客人；住宿需求比較單一，主要于周 一至周五，周末的入住率較低；因此可達(dá)的平均入住率會(huì)有一 個(gè)上限。 御橋和康橋工業(yè)區(qū)總體的住宿預(yù)算有限，因此該酒店客源市場可達(dá)到 的最高房價(jià)可能會(huì)受到限制。 因?yàn)楸景笩o直接近距離客源，會(huì)展和旅游源均是其它區(qū)域的分 流客源，處于較為被動(dòng)狀態(tài)。另會(huì)展和旅游客源具有較強(qiáng)的季 節(jié)性，因而會(huì)對(duì)酒店入住率的穩(wěn)

14、定性產(chǎn)生影響。,17,機(jī) 會(huì) 依靠項(xiàng)目近處有宜家、紅星美凱龍、浦東汽車城幾大專 業(yè)市場，旁邊又有蘇寧電器、世紀(jì)華聯(lián)超市可以為項(xiàng)目 帶來目的性消費(fèi)人流，使得本項(xiàng)目目標(biāo)客群范圍不僅僅 局限于區(qū)域內(nèi)。 隨著地杰國際城、萬科金色城的住宅分批開發(fā)及出售， 將為項(xiàng)目周邊帶來具有一定消費(fèi)能力的人群。 隨著三林世博功能區(qū)的啟動(dòng)，2010年世博會(huì)的成功舉辦， 三林、北蔡地區(qū)的整體商業(yè)氛圍將得到長足的發(fā)展。 在建的交通體系、軌道交通11號(hào)線將連接本項(xiàng)目與徐家 匯和未來的迪斯尼，中環(huán)系統(tǒng)的完工可以提高該區(qū)域和 上海其它區(qū)域的連接，有助于吸引其它區(qū)域的客源至本 案駐留。 目前本案所在附近區(qū)域內(nèi)除莫泰168外無其它成規(guī)

15、模， 品質(zhì)高的酒店。故可引入經(jīng)濟(jì)型公寓式酒店經(jīng)營模式,威 脅 項(xiàng)目位于傳統(tǒng)的零售商業(yè)聚集區(qū)域，要一定時(shí)間培育專業(yè) 市場。 本項(xiàng)目將面臨一定的市場培育期，周邊住宅區(qū)域的人口導(dǎo) 入需要時(shí)間，尤其是有一定消費(fèi)能力的人群。 三林地區(qū)和鄰近的花木、康橋等區(qū)域均有現(xiàn)成的社區(qū)消費(fèi) 項(xiàng)目，未來也將有大量大型商業(yè)供應(yīng)，將給本項(xiàng)目帶來巨 大競爭，擠壓本項(xiàng)目輻射范圍。 該區(qū)域除“莫泰168”外還有“三林快捷假日”和“康橋假 日酒店” ，也是酒店經(jīng)營和客源市場的威脅。,項(xiàng)目SWOT分析（二）,18,南匯區(qū)與浦東新區(qū)合并之影響大環(huán)境分析一,2009年5月6日，國務(wù)院批復(fù)了上海關(guān)于浦東擴(kuò)區(qū)的申請(qǐng)，同意撤除南匯區(qū)，將南匯區(qū)

16、行政區(qū)域并入浦東新區(qū)。這將對(duì) 整個(gè)區(qū)域發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響：,- 有利于促進(jìn)上?！皟蓚€(gè)中心”建設(shè)。根據(jù)上海建設(shè)國際金融中心和國際航運(yùn)中心的發(fā)展方向，陸家嘴和洋山 港作為兩大中心的核心區(qū)域，重要地位日益凸顯。因此，借助行政區(qū)劃的調(diào)整，可將金融中心和航運(yùn)中心的 優(yōu)勢集中，使得新的浦東新區(qū)將成為上海市國際航運(yùn)中心和國際金融中心的主要承載地，成為上未來上海經(jīng) 濟(jì)發(fā)展重要的增長點(diǎn)。,- 有利于優(yōu)勢互補(bǔ)，推進(jìn)城郊一體化。南匯作為上海的遠(yuǎn)郊地區(qū)，此前的發(fā)展相對(duì)而言是較滯后的，此次合并 對(duì)南匯而言，是非常有利的政策支持，南匯將有望借助浦東的優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面的全面騰飛。原 南匯區(qū)的城市化進(jìn)程也將加快，南

17、匯和浦東由合并前的城鄉(xiāng)關(guān)系變成了城郊關(guān)系，將有利于推進(jìn)上海的都市 化建設(shè)、城郊一體化建設(shè)。,- 由于目前陸家嘴、張江高科、浦東金橋、外高橋等所謂浦東“四大儲(chǔ)地公司”正面臨著土地開發(fā)資源緊缺的 形勢，隨著此次合并的順利成行，以后它們或?qū)@得更多機(jī)遇；土地問題的解決將為“大浦東”發(fā)展提供新 動(dòng)力，兩區(qū)合并短期內(nèi)將促進(jìn)南匯房地產(chǎn)市場的銷售；與此同時(shí)，在南匯浦東兩地?fù)碛写罅客恋貎?chǔ)備的公司 都將受益。,- 形成“大浦東”后，原先屬于南匯的土地將會(huì)升值，因?yàn)槠溆山紖^(qū)變成了市區(qū)的一部分。未來的浦東新區(qū)將 能夠延續(xù)至少十年以上的時(shí)間，牢牢坐穩(wěn)上海市房地產(chǎn)開發(fā)總量和交易總量第一的位置。 未來新的浦東新區(qū) 的地價(jià)

18、房價(jià)將會(huì)得到全面的提升。,19,政 府 際 出 刺 激 房 市 需 求 舉 措,人 民 銀 行 采 大 幅 度 降 息 舉 措,政 府 出 臺(tái) 四 萬 億 擴(kuò) 大 內(nèi) 需 投,資,2008 下半年,市 場 普 遍 預(yù) 期 景 氣 開 始 反 轉(zhuǎn),2009 年中,增 長 的 維 持 取 發(fā) 達(dá) 國 家 的 經(jīng),濟(jì) 情 勢,2010 年,維 持 穩(wěn) 健 的 增 長 態(tài) 勢,長期 趨勢,中國總體經(jīng)濟(jì)概述 大環(huán)境分析二 在政府于2008年底開始出臺(tái)一系列刺激景氣的方案，包括人民幣4萬 億元的擴(kuò)大內(nèi)需投資與多次調(diào)降銀行利率后，市場普遍認(rèn)為經(jīng)濟(jì)可望 在2009年下半年開始反轉(zhuǎn)，各項(xiàng)積極救市舉措的效果將在年

19、中開始呈 現(xiàn)，未來各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)將顯現(xiàn)更為正面的結(jié)果。 但國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇力度與持久度仍取決于發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇情況。在 中國目前經(jīng)濟(jì)增長仍高度仰賴外需增長的情況下，如果發(fā)達(dá)國家的經(jīng),濟(jì)無法有效回升，或政府無法再出臺(tái)更有力的政策刺激方案，經(jīng)濟(jì)反 轉(zhuǎn)的力度可能無法在2010年持續(xù)。, 長期而言，中國經(jīng)濟(jì)仍可望獲得良好的發(fā)展。國內(nèi)長期的經(jīng)濟(jì)增長受 惠于城市化、工業(yè)化、全球化及市場導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)自由化等四大發(fā)展導(dǎo) 向。國內(nèi)自政府、銀行體系到私部門間較為健全的資產(chǎn)負(fù)債比率也有 助于減緩金融危機(jī)帶來的波及。 在房地產(chǎn)市場方面，政府也釋出了一系列刺激需求的舉措，如降低首 次購房者的首付款限制、減低貸款利率以及減少

20、交易稅等。政府?dāng)U大 對(duì)內(nèi)基礎(chǔ)建設(shè)的投資也將成為房地產(chǎn)市場的一大利多。,20,上海甲級(jí)辦公樓需求分析 大環(huán)境分析三,甲級(jí)辦公樓, 外資企業(yè)租戶延遲擴(kuò)展計(jì)劃：自2008年末開始，上海辦公樓市場明顯受到全球金融危機(jī)的沖擊，,尤其是以出租為主的甲級(jí)辦公樓受到的影響最大。受到全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，許多跨國企業(yè)租 戶將擴(kuò)展計(jì)劃延后，甚至縮減空間以降低支出，浦東出現(xiàn)許多即將完成的租售交易由于跨國公司 總部緊縮開支而擱淺。, 外資企業(yè)辦公樓需求去核心化趨勢明顯：一些外資企業(yè)金融危機(jī)的環(huán)境背景下，選擇從甲級(jí)辦公,樓搬入租金較低的非核心區(qū)辦公樓內(nèi)，去核心化趨勢明顯，此舉增加了對(duì)于非核心區(qū)的高品質(zhì)辦 公樓的需求。,

21、非核心區(qū)域高品質(zhì)辦公樓, 內(nèi)資企業(yè)辦公室升級(jí)需求增加：一些內(nèi)資企業(yè)在業(yè)主降低租金及提供更長免租期優(yōu)惠的吸引下，搬,遷至質(zhì)量較高的非核心區(qū)的高品質(zhì)辦公樓，使得目前非核心區(qū)高品質(zhì)辦公樓的空置率維持在較低水 平。, 政府?dāng)U大對(duì)內(nèi)投資有效刺激非核心區(qū)域高品質(zhì)辦公樓的需求：我們認(rèn)為，在政府刺激內(nèi)需政策的帶,動(dòng)之下，以內(nèi)需為主的國內(nèi)企業(yè)將較快恢復(fù)健康。由于租戶組成以國內(nèi)企業(yè)為主，非核心區(qū)域高品 質(zhì)辦公樓的需求將不至于大幅度縮減，受影響程度也較甲級(jí)辦公樓輕微。此外，近期發(fā)布的10大產(chǎn) 業(yè)振興計(jì)劃，主要針對(duì)制造業(yè)、電子信息業(yè)及物流業(yè)等非核心區(qū)域高品質(zhì)辦公樓的主要租戶，這對(duì) 非核心區(qū)域高品質(zhì)辦公樓的需求更是強(qiáng)力

22、而直接的支撐?？偟亩裕覀冾A(yù)期在中短期內(nèi)非核心區(qū) 域高品質(zhì)辦公樓的表現(xiàn)仍會(huì)較甲級(jí)辦公樓穩(wěn)定，而長期的辦公樓市場則仍處于正面樂觀的態(tài)勢。,21,中國房地產(chǎn)景氣周期預(yù)測 大環(huán)境分析四, 2004年以來緊縮的信貸政策控制合理的供應(yīng)與限制開發(fā)商的擴(kuò)張，淘汰了部分體質(zhì)欠佳的開發(fā)商。 在市場情況未明下，開發(fā)商將更審慎投資，未來供應(yīng)放緩。 需求：全國改善住房的需求仍大。 全國過去十年商品房的數(shù)量僅占總家庭數(shù)的15%，且主要集中在一、二線城市。 在一、二線城市的需求獲得滿足后，未來需求將轉(zhuǎn)至三、四線城市。,目 前 市 場 情 況, 降息幅度大于市場預(yù)期。此措施可有效刺激需求，未來若繼續(xù)降息可提高居民購房能力

23、與降低購房成本。 保障性住房政策改善市場供應(yīng)情況，解決了中低收入民眾居住的問題。但比例仍低，短期對(duì)商品房沖擊較小。 政府激進(jìn)的降息措施與擴(kuò)張的財(cái)政政策均對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生極正面的幫助，未來將不至于形成長期的景氣 調(diào)整。 根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，2-3年的調(diào)整周期是較為合理的。同時(shí)，雖然上海甲級(jí)辦公樓的歷史上的衰退期達(dá)五年，但 此次在政府有效的干預(yù)救市措施下，我們認(rèn)為上海的房地產(chǎn)市場經(jīng)過三年左右的調(diào)整期，市場預(yù)計(jì)將開始 有所恢復(fù)。,府 政 策 景 氣 周 期 預(yù) 測,供應(yīng)： 開發(fā)商的資金壓力并無想象中緊張，局限了降價(jià)的空間。 開發(fā)商自其他管道的融資，如資本市場、外資投資正逐年增加當(dāng)中。,22,研發(fā)辦公倉儲(chǔ),

24、休閑 娛樂,御橋社區(qū)高品 質(zhì)高科技辦公 樓的代表, 新穎的商務(wù) 公寓項(xiàng)目成 為項(xiàng)目的亮點(diǎn),酒店,各物業(yè)品種核心競爭力 大環(huán)境分析五, 經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，滿足區(qū)域內(nèi)預(yù)算有限的商務(wù) 客源。 為鄰近區(qū)域內(nèi)唯一高科技商貿(mào)酒店式公寓，結(jié) 合項(xiàng)目其它物業(yè)，促進(jìn)協(xié)同效益并提升 項(xiàng)目整體定位及商務(wù)氛圍,眾多物業(yè)品種與特色經(jīng)濟(jì)酒店式公寓為休閑中心提供大量潛在消費(fèi)人群,商務(wù) 酒店,23,約500米步行距離,1,3,2 4,約800米步行距離 本項(xiàng)目,6,2,4 7,3 約200米步行距離 5,周邊主要競合項(xiàng)目,編號(hào) 1,項(xiàng)目 上海傳奇廣場,所屬區(qū)域 張江區(qū)域,入市時(shí)間 2005,零售面積 26,000,2 3 4 1 2

25、 3 4 5 6 7,金北蔡51生活時(shí)區(qū) 御橋購物廣場 萬科金色城市 康橋萬達(dá)商業(yè)廣場 綠地東上海 蘇寧電器和世紀(jì)華聯(lián) 宜家家居城（浦東） 和平置業(yè)項(xiàng)目 留香歲月新三林生活廣場 紅星美凱龍,北蔡區(qū)域 北蔡 北蔡區(qū)域 周康區(qū)域 周康區(qū)域 北蔡御橋 北蔡區(qū)域 北蔡區(qū)域 三林區(qū)域 北蔡區(qū)域,2009 N/A 2010 2009 2009 N/A 2011 2010 2010 2011,153,000 40,000 1100,000 120,000 50,000 100,000 45,000 35,000 79,480 150,000, 競合項(xiàng)目指那些既和本項(xiàng)目產(chǎn)生競爭關(guān)系，同時(shí)還能給本項(xiàng) 目帶來幫助

26、，產(chǎn)生互動(dòng)的項(xiàng)目。, 目前甄別對(duì)于本項(xiàng)目可能產(chǎn)生競合關(guān)系的項(xiàng)目約有10個(gè)，分 別距離本項(xiàng)目直線距離1公里、5公里及8公里范圍內(nèi)。, 對(duì)于本項(xiàng)目幫助最大的是體量約45,000平方米的宜家浦東店， 離本項(xiàng)目約10分鐘的步行距離。其次是世紀(jì)華聯(lián)和蘇寧電器, 雖然在花木地區(qū)的大拇指廣場與聯(lián)洋廣場距離本項(xiàng)目相對(duì)較 遠(yuǎn)，但浦東方便的路網(wǎng)優(yōu)勢使之也會(huì)對(duì)本案產(chǎn)生一定影響。 金北蔡51生活時(shí)區(qū)、萬科金色城市對(duì)本案也會(huì)產(chǎn)生好影響。 1,25,三林板塊,5公里,4.2公里,三林成山路 5公里 板塊,5.5公里,5.5公里,輻射范圍界定 主要輻射區(qū)域：2.5公里半徑修正, ,東到羅山路,西到浦三路康梧路, 南到秀沿線

27、,北到 川楊河 涵蓋北蔡部分地區(qū)，康橋部分地區(qū)和三林鎮(zhèn)部分區(qū),域 花木 板塊 張江 板塊,次要輻射區(qū)域：5公里半徑修正,東到張江高科技園區(qū),西到楊高南路，南到南匯周,浦年家浜路，北到龍陽路 涵蓋北蔡、康橋以及周浦、張江、花木和三林的部,分區(qū)域 主要輻射區(qū)域,次要輻射區(qū)域 南匯周浦 板塊 注：總?cè)丝诎☉艏丝诤屯鈦砣丝冢陨蠑?shù)據(jù)來源為2008年政府統(tǒng)計(jì)口徑。,26,上海商業(yè)分級(jí)指標(biāo),位于兩大新都市副中心周邊和城市化發(fā)展主方向上的優(yōu)勢，賦予北蔡巨大的發(fā)展空間和稀缺的土地價(jià)值,上海正進(jìn)入大規(guī)?？焖俣际袛U(kuò)張階段，外環(huán)線內(nèi)正形成五大都市副中心； 北蔡位于都市擴(kuò)張主方向上，緊鄰建設(shè)中的兩大副中心，具備了

28、巨大的區(qū)域發(fā)展空間,27,上海的都市擴(kuò)張：單中心-多中心發(fā)展,花木副中心,五角場副中心,真如副中心,徐家匯副中心,世博副中心,北蔡,上海的都市擴(kuò)張多中心發(fā)展格局,外環(huán)線,都市擴(kuò)張背景下,北蔡將吸引大量上海城區(qū)人口及周邊產(chǎn)業(yè)高素質(zhì)人群，實(shí)現(xiàn)區(qū)域人口升級(jí)轉(zhuǎn)換,三林板塊、北蔡板塊和花木板塊承接中心城區(qū)人口，是上海人口主要流動(dòng)方向之一； 目前，北蔡區(qū)域內(nèi)新推出的樓盤已吸引了大量新上海人（主要為年輕白領(lǐng)、一次置業(yè)者） 張江高科園區(qū)等周邊高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)置業(yè)人群 地杰國際城 金北蔡-51生活時(shí)區(qū) 康橋老街 萬科金色城市 大華錦繡華城,28,2005年三板塊功能區(qū)現(xiàn)狀居住人口 80萬,上海大都市人口擴(kuò)散模式,隨著

29、上海的快速城市化，大量中心城區(qū)人口遷往城市近郊及遠(yuǎn)郊，北蔡所在的三板塊功能區(qū)是上海主要的人口流動(dòng)區(qū)，目前正吸引大量城區(qū)人口置業(yè),2020年三板塊功能區(qū)規(guī)劃居住人口 180萬,北蔡引入的城區(qū)人口,北蔡區(qū)域內(nèi)新推出的高品質(zhì)樓盤吸引了大量新上海人、年輕白領(lǐng)及萬科、張江等周邊高素質(zhì)置業(yè)人群,郊區(qū),近郊,都市擴(kuò)張背景下,北蔡擁有巨大的地價(jià)升值空間，未來可形成與徐家匯等持平的土地價(jià)值圈層,上海目前正形成以陸家嘴、人民廣場為地價(jià)峰值核心的地價(jià)圈層； 北蔡具有巨大的地價(jià)升值空間； 隨著都市的擴(kuò)張發(fā)展和區(qū)域價(jià)值的被感知，近年三林世博功能區(qū)的地價(jià)巨幅上漲，萬科金色城市的房價(jià)也在飆升,29,都市擴(kuò)張背景下,本案,以

30、世博會(huì)為契機(jī)，北蔡地區(qū)將發(fā)展為上海重要的現(xiàn)代化宜居城區(qū)和第三產(chǎn)業(yè)示范區(qū),都市發(fā)展融合背景下，北蔡將成為上海重要的現(xiàn)代居住、商務(wù)休閑及第三產(chǎn)業(yè)示范區(qū),30,世博功能區(qū)規(guī)劃,在新的發(fā)展規(guī)劃中，北蔡融合入三林世博功能區(qū)，依托會(huì)展旅游、國際貿(mào)易、文化休閑等三大主體功能，建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚、居住商貿(mào)綜合的現(xiàn)代化宜居城區(qū)，不斷體現(xiàn)“城市，讓生活更美好”的主題,資料來源：三林世博功能區(qū)域規(guī)劃（調(diào)整）,“城市，讓生活更美好”,都市擴(kuò)張背景下,大規(guī)模重大項(xiàng)目開發(fā)將快速推動(dòng)北蔡實(shí)現(xiàn)突破性的區(qū)域發(fā)展和價(jià)值提升，打造上海的“新北蔡”,云集上海市重大開發(fā)計(jì)劃：浦江兩岸綜合開發(fā)、世博功能區(qū)開發(fā)、花木文化行政中心,31

31、,浦江兩岸綜合開發(fā)： 位于浦江兩岸開發(fā)的重點(diǎn)地區(qū)，會(huì)展、文化休閑、商務(wù)、貿(mào)易、生態(tài)居住的功能定位，將使其快速融入都市核心區(qū),世博功能區(qū)的集中投資建設(shè)： 世博園區(qū)直接投資達(dá)30多億美元，由此帶動(dòng)約150300億美元的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、交通、商業(yè)以及舊區(qū)改造等延伸領(lǐng)域的投資,世博會(huì)效應(yīng)： 08年的世博會(huì)曾帶來超7000萬的消費(fèi)人流，2011年與世博會(huì)相關(guān)消費(fèi)預(yù)計(jì)達(dá)100億元，將快速拉動(dòng)區(qū)域的跳躍發(fā)展,“新北蔡”,一體化的交通體系建設(shè)： 將建地鐵線3條、快速軌道線2條、輕軌線2條、“3橋5隧”的越江交通、輪渡線4條、公交和有軌電車線l8條,都市擴(kuò)張背景下,區(qū)域發(fā)展背景總結(jié),32,北蔡的發(fā)展現(xiàn)狀是否符合“

32、新北蔡”的價(jià)值、形象與功能？ 本項(xiàng)目在其中具備怎樣的機(jī)遇、價(jià)值與使命？,在上海大都市擴(kuò)展融合的背景下，以世博會(huì)為契機(jī)，北蔡地區(qū)未來將成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚、居住商貿(mào)綜合的現(xiàn)代化宜居城區(qū)，演繹“城市，讓生活更美好”的主題 北蔡地區(qū)擁有廣闊的發(fā)展空間和實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值突破的重大機(jī)遇，“新北蔡”,都市擴(kuò)張背景下,80-90年代發(fā)展的集鎮(zhèn)中心是北蔡最早的商業(yè)及公共服務(wù)中心，人口檔次較低，業(yè)態(tài)較落后,北蔡集鎮(zhèn)中心為北蔡發(fā)展的起始區(qū)，是北蔡最早的商業(yè)及公共服務(wù)中心； 集鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)人口檔次相對(duì)較低，居住小區(qū)及商業(yè)配套等均存在形態(tài)落后、混亂等問題,33,區(qū)域發(fā)展格局,項(xiàng)目地塊,培花新村,綠川新村,北蔡鎮(zhèn)域,北蔡集鎮(zhèn)區(qū),北

33、中路,北蔡鎮(zhèn)的發(fā)展由高科西路博華路鎮(zhèn)中心路川陽河范圍內(nèi)的集鎮(zhèn)中心區(qū)起步，集中在8090年代建設(shè)。,北蔡發(fā)展分析：80-90年代,人口構(gòu)成：主要為80年代中心城區(qū)的動(dòng)遷戶、戶籍農(nóng)民、小規(guī)模工業(yè)聚集的外來人口。,集鎮(zhèn)內(nèi)大多為80-90年代建造的居住小區(qū)； 集鎮(zhèn)中心區(qū)形成了北蔡最早的商業(yè)及公共服務(wù)中心：小商品市場、超市;電影院、KTV等娛樂設(shè)施；北蔡醫(yī)院、小學(xué)、新華書店；酒店、旅館等。 存在檔次低、布局混亂等問題,2000年后北蔡價(jià)值被感知，集中開發(fā)了大量大型現(xiàn)代居住社區(qū)和高端現(xiàn)代公共功能，產(chǎn)業(yè)及人口開始升級(jí),2000年后北蔡開始跳躍式發(fā)展，開發(fā)了大規(guī)模的現(xiàn)代居住社區(qū)和高端現(xiàn)代公共設(shè)施； 開始了產(chǎn)業(yè)

34、及人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級(jí),34,北蔡鎮(zhèn)域,北蔡集鎮(zhèn)中心,萬邦城市花園,朋大別墅,文化馨苑,六里現(xiàn)代生活園區(qū),浦東干部學(xué)院,文化公園（規(guī)劃）,地杰國際城,北蔡工業(yè)園,北蔡發(fā)展分析：2000年后,隨著快速城市化擴(kuò)張、北蔡區(qū)域價(jià)值的被感知，北蔡區(qū)由原集鎮(zhèn)中心向四周發(fā)展；,品牌開發(fā)商入駐，開發(fā)大規(guī)模的現(xiàn)代居住小區(qū)：大華錦繡華城、萬邦城市花園等；,規(guī)劃、建設(shè)高等級(jí)的現(xiàn)代公共設(shè)施：浦東干部學(xué)院、文化公園、北蔡工業(yè)園、和平汽車城等；,人口構(gòu)成：由于品牌現(xiàn)代居住社區(qū)的開發(fā)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，引入了中心城區(qū)及張江高科等高素質(zhì)人群,項(xiàng)目地塊,北蔡地區(qū)形成價(jià)值盆地的格局，原有集鎮(zhèn)的商業(yè)及公共配套中心成為的價(jià)值低谷,北蔡集

35、鎮(zhèn)中心的功能業(yè)態(tài)及檔次不能滿足周邊現(xiàn)代化功能的發(fā)展需求； 形成了價(jià)值盆地的格局,35,北蔡鎮(zhèn)域,現(xiàn)代生活園區(qū),工業(yè)基地區(qū)域,浦東文化中心,落后、分散的商業(yè)及公共配套中心,檔次遞減,北蔡集鎮(zhèn)中心,本項(xiàng)目,36,作為北蔡地區(qū)歷史及規(guī)劃中的核心，本項(xiàng)目至少應(yīng)當(dāng)承擔(dān)四大使命,1、區(qū)域的價(jià)值標(biāo)桿和領(lǐng)跑者，“新北蔡”的形象代表,3、增強(qiáng)城市人的精神歸屬感，現(xiàn)代都市生活理念的示范,2、“新北蔡”的活力中心，上海城市功能的完善,4、提高上海都市工業(yè)研發(fā)高科人員歸屬感，高檔寫字樓示范區(qū),37,第一部分 發(fā)展戰(zhàn)略,第二部分 整體定位,第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃,第四部分 開發(fā)策略,發(fā)展方向初判,成功案例借鑒,發(fā)展方向初判

36、,消費(fèi)需求特征,項(xiàng)目優(yōu)勢條件,項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)將集聚大量文化、商務(wù)、創(chuàng)意、會(huì)展、高科技等高素質(zhì)人群,在距北蔡地區(qū)中心3-4公里（車程約20分鐘以內(nèi)）的范圍內(nèi)，圍繞著六大浦東新興產(chǎn)業(yè)組團(tuán)： 北側(cè)以文化、商務(wù)、創(chuàng)意、會(huì)展、高科技產(chǎn)業(yè)為主； 南側(cè)為現(xiàn)代都市工業(yè)和現(xiàn)代專業(yè)市場特色商圈； 六大產(chǎn)業(yè)組團(tuán)初步成型，為浦東新世紀(jì)的重大功能項(xiàng)目； 將集聚大量文化、商務(wù)、創(chuàng)意、會(huì)展、高科技等高素質(zhì)人群,38,資料來源：浦東規(guī)劃院提供資料,項(xiàng)目優(yōu)勢資源,地塊位于兩大城市發(fā)展軸上，高科西路連通陸家嘴及東西兩大新興產(chǎn)業(yè)區(qū),城市南北主干道、東西主干道,39,項(xiàng)目優(yōu)勢資源,往張江高科,往世博會(huì)展區(qū),往南匯周浦,往陸家嘴,北蔡地

37、區(qū)中心,滬南路浦東的門戶通道,高科西路 連接浦東東西兩大新興產(chǎn)業(yè)區(qū)的廊道,本項(xiàng)目,40,在現(xiàn)代知識(shí)經(jīng)濟(jì)、休閑經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展下，現(xiàn)代人對(duì)文化與休閑等精神層面的需求不斷凸現(xiàn),精神需求與生活文化品位的提升,休閑經(jīng)濟(jì)的爆發(fā)：發(fā)達(dá)國家將進(jìn)入休閑，生命中50% 的時(shí)間用于休閑；目前我國城市居民休閑時(shí)間已占25%。隨著人們生活中休閑時(shí)間的增加, 娛樂、運(yùn)動(dòng)和文化活動(dòng)等形式的休閑產(chǎn)品和服務(wù)的需求突出，休閑消費(fèi)成為時(shí)尚和人們最大的精神需求。,知識(shí)經(jīng)濟(jì)：居民對(duì)子女教育和個(gè)人教育文化科技水平逐步上升的重視程度不斷提高使居民教育費(fèi)支出大幅度上升;,生活消費(fèi)需求,文化與休閑的需求,41,北蔡、御橋、康橋之商務(wù)辦公群體 三

38、林、張江、周浦等地居民 其他消費(fèi)群 開發(fā)區(qū)及相鄰新建商務(wù)辦公區(qū)的商務(wù)消費(fèi),主力消費(fèi)群 周邊置業(yè)的家庭 及生活的年輕白領(lǐng)一族 次主力消費(fèi)群,目標(biāo)消費(fèi)群體界定,隨著新的商務(wù)辦公樓宇的開發(fā) 建設(shè)，周邊開發(fā)區(qū)的日益成熟， 相信在未來幾年，周邊 商務(wù) 消費(fèi)、旅游消費(fèi) 的發(fā)展?jié)摿?也不容忽視。,及 前往周邊地區(qū)旅游的旅游消費(fèi) 隨著近年來房地產(chǎn)的持續(xù)開發(fā)，再加上軌道交通的優(yōu)勢，本項(xiàng)目周邊正逐漸成為重要的居住板塊，形 成大量的人口導(dǎo)入，人口結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生重要的改變，體現(xiàn)出年輕化、家庭化、時(shí)尚化的消費(fèi)趨勢。,家庭式消費(fèi)、時(shí)尚型消費(fèi) 將構(gòu)成未來項(xiàng)目的主要消費(fèi)模式。,42,中環(huán)線沿線購物中心比較, 這些非核心商圈內(nèi)

39、的購物中心，除去個(gè)別體量極大或極小的項(xiàng)目，其體量區(qū)間在8萬平方米-25萬平方米。 在上表13個(gè)項(xiàng)目中，體量在10萬平方米的占到7個(gè)（約50%）。 這些代表案例的購物中心平均體量已達(dá)到159,923平方米；已經(jīng)建成的購物中心平均體量為144,333平方米。 從上表中，我們可以得出，中環(huán)線附近的購物中心體量區(qū)間最多的在10-15萬平方米。,仲盛世界商城,康橋萬達(dá)商業(yè)廣場,百聯(lián)南方購物中心 莘莊龍之夢購物廣場,現(xiàn)有項(xiàng)目,未來項(xiàng)目, 分散分布 大都距離城市中心10公里 大多位于軌道交通沿線，方便連接 市中心的辦公區(qū)和外圍的住宅區(qū) 零售商業(yè)體量巨大 萬達(dá)商業(yè)廣場 百聯(lián)又一城購物中心 大寧國際商業(yè)廣場 金

40、橋埃蒙頓廣場 百聯(lián)中環(huán)購物廣場 西郊百聯(lián)購物中心 上海成城購物廣場 嘉茂購物廣場 匯寶購物廣場,43,區(qū)域人口,2013年區(qū)域內(nèi) 零售消費(fèi)額,167,000 514,000,區(qū)域消費(fèi)力 2008年上海人均 消費(fèi)支出*,RMB12,434元 平均增長率8% 2013年上海人均,消費(fèi)支出 RMB18,270元,*人均年消費(fèi)支出是以統(tǒng)計(jì)年鑒中人均年消費(fèi),性支出扣除居住、教育、醫(yī)療等影響因素后 的數(shù)據(jù);2008年上海市人均消費(fèi)支出為19,398 元，其中用于與零售相關(guān)的為12,434元。,主要輻射區(qū)域內(nèi)假定零售消費(fèi)有,70%是留在本區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的,次要 輻射區(qū)域內(nèi)假定有60%消費(fèi)留在 本區(qū)域內(nèi)進(jìn)行.,區(qū)

41、域人口采用現(xiàn)時(shí)人口數(shù),量取整進(jìn)行估算，未計(jì)入 可能導(dǎo)入的辦公人群和未 來人口的變化。,RMB 21.4億元 RMB 56.3億元,主要輻射 次要輻射,區(qū)域人均消費(fèi)額測算,44,在被調(diào)人群統(tǒng)計(jì)中，北蔡區(qū)域人口呈現(xiàn)了年輕化、教育程度較高、有一定購買能力、多為三口之家的特征,北蔡鎮(zhèn)人口統(tǒng)計(jì)特征,年齡統(tǒng)計(jì)特征：被調(diào)查對(duì)象年齡多集中于2029周歲之間，占樣本容量的51.3。,個(gè)人收入特征：被調(diào)查對(duì)象個(gè)人收入多集中于2000-6000之間，占樣本容量的68，6000元以上占總?cè)萘康?6.8。,教育程度特征：被調(diào)查對(duì)象學(xué)歷多為本科，占樣本容量44.9，教育程度在?？埔陨蠟?2.4。,家庭構(gòu)成特征：被調(diào)查對(duì)象

42、多為三口之家，占樣本容量的60.5.,45,區(qū)域人群對(duì)家庭成員教育、休閑娛樂、人際交往及醫(yī)療保健等需求旺盛,消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查,消費(fèi)者在工作日下班時(shí)間喜歡在家散步和逛超市（在被選答案中分別占76和43），在雙休日喜歡在家、逛超市和去大型購物中心， （在被選答案中分別占76、43和30）,消費(fèi)者對(duì)家庭收入支出（除去家庭日常生活費(fèi)用）傾向于購物、家庭成員教育和休閑、娛樂與旅游，占總樣本的比重分別為49、45、25。,46,地區(qū)核心的功能由單純的商業(yè)中心演變?yōu)榫C合文化、服務(wù)、社交等精神層面的精神家園,地區(qū)核心功能演變,商業(yè)中心,購物 餐飲 娛樂,酒店 商務(wù) 交通 商業(yè) 會(huì)展 公寓,生活中心,商業(yè) 服

43、務(wù) 教育 文化 醫(yī)療 社交,精神家園,47,本項(xiàng)目發(fā)展方向,充分挖掘御橋社區(qū)主題特色及倉儲(chǔ)工業(yè)研發(fā)特色，打造獨(dú)特的體驗(yàn)式購物、娛樂、辦公、酒店、公共服務(wù)等綜合功能的高科商貿(mào)區(qū)域,優(yōu)勢資源,區(qū)域使命,發(fā)展趨勢,本區(qū)域的發(fā)展方向?yàn)椋?48,整體定位部份,第一部分 發(fā)展戰(zhàn)略,第二部分 整體定位,第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃,第四部分 開發(fā)策略,發(fā)展方向初判,成功案例借鑒,項(xiàng)目整體定位,價(jià)值增值、成功打造KPI,發(fā)展方向初判,49,我們研究了20多個(gè)國內(nèi)外的地區(qū)公共中心，從中尋找對(duì)本項(xiàng)目的啟示,辦公和娛樂綜合區(qū)域 舊區(qū)改建為地區(qū)核心功能區(qū) 城市文化中心,重點(diǎn)考察案例 六本木 Temple bar,初步考慮案例：

44、 布林德利，英國伯明翰市 上野商業(yè)中心，東京 淺草商業(yè)中心，東京 六本木商業(yè)中心，東京 町田商業(yè)中心，東京 Coin Street Area，英國泰晤士河南岸 蘇荷區(qū)，紐約曼哈頓 昆西商業(yè)綜合區(qū)，波士頓 克拉碼頭，新加坡 新加坡河 Temple bar，都柏林 葉巴貝那中心，舊金山 ,標(biāo)桿案例 六本木,大規(guī)模區(qū)域發(fā)展 舊區(qū)改建為地區(qū)核心功能區(qū) 工業(yè)研發(fā)和倉儲(chǔ)多功能區(qū),重點(diǎn)考察案例 布林德利 日本福崗博多運(yùn)河城 新加坡河,標(biāo)桿案例 新加坡河 布林德利,50,曾是倉儲(chǔ)運(yùn)輸中心的新加坡河現(xiàn)在改造為集居住、商業(yè)、娛樂、休閑、商務(wù)、旅游的多功能綜合區(qū),新、舊生活方式的演變。 摩天樓與城市遺留的歷史建筑并

45、存。,具有魅力的濱水環(huán)境； 適合人們居住、休閑、娛樂； 旅游熱點(diǎn)，觀光船接載游客游覽沿河的著名景點(diǎn)； 著名企業(yè)機(jī)構(gòu)的辦公地點(diǎn)，如Fullerton Building, Bank of China, OCBC Center, Clifford Pier, Change Alley, Raffles Place, Asia Insurance Building, and Telok Ayer Market,新加坡河劃分為5塊:Raffles Quay, Collyer Quay, Boat Quay, Clarke Quay, Robertson Quay.,新加坡河,51,布林德利地區(qū)借助ICC

46、項(xiàng)目的開發(fā)契機(jī)，實(shí)現(xiàn)舊城改造，打造多功能的區(qū)域核心，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展,布林德利,舊布林德利地區(qū)原為伯明翰市金屬制造業(yè)的主要工業(yè)區(qū)，充滿大量專業(yè)碼頭、運(yùn)河船只和工廠廠房。20世紀(jì)50年代，伯明翰的金屬貿(mào)易萎縮，工廠全部關(guān)閉，布林德利從此呈現(xiàn)一派蕭條、破落的景象。,1983年借助國際會(huì)議中心（ICC）的開發(fā)契機(jī)，布林德利地區(qū)啟動(dòng)改造計(jì)劃； 5年多的改造，將破落的內(nèi)城改造為集商店、餐館、咖啡館、辦公樓、住宅、文化設(shè)施、公共廣場等多種業(yè)態(tài)存在的國際會(huì)議中心（ICC）配套中心。,區(qū)域發(fā)展衰落,區(qū)域重建后,52,新加坡河和布林德利地區(qū)對(duì)本項(xiàng)目的啟示：,1,充分,2,3,4,通過對(duì)項(xiàng)目的整合，成功完成一

47、加一大于二的區(qū)域改造工作，使臟亂差的周邊環(huán)境面貌一新。,在核心區(qū)增添娛樂休閑設(shè)施、酒店式公寓，打造亮點(diǎn)項(xiàng)目。,區(qū)域價(jià)值的整合：通過項(xiàng)目策劃，整合區(qū)域價(jià)值。通過對(duì)整體區(qū)域的準(zhǔn)確定位，把散布在周邊地區(qū)的商業(yè)點(diǎn)連在了一條主線上進(jìn)行綜合定位。,以參與性的辦公、購物、餐飲、休閑娛樂為主題，不僅僅是本地人休閑娛樂、購物的主要場所，同時(shí)也是吸引外地游客的旅游區(qū)。,53,以創(chuàng)新的開發(fā)理念，將北蔡御橋同心工業(yè)高科商貿(mào)園項(xiàng)目最終建設(shè)成為 以工業(yè)研發(fā)辦公、倉儲(chǔ)為特色 以商業(yè)娛樂、酒店式公寓為核心 具有示范作用的地區(qū)活力中心 “新北蔡”的精神核心和價(jià)值標(biāo)桿,IN THE CITY, WITH ONE HEART,魅力

48、新北蔡-同心城市高科,54,項(xiàng)目區(qū)域核心區(qū)的構(gòu)成要素,工業(yè)研發(fā) 特色 娛樂休閑,辦公、倉儲(chǔ)多元 酒店式公寓 核心,構(gòu)成要素,55,地區(qū)活力中心,工業(yè)研發(fā),辦公倉儲(chǔ)多元發(fā)展,娛樂休閑,酒店 式公寓,單體建筑的魅力：形成強(qiáng)制性視覺沖擊標(biāo)志性建筑/形象中心/區(qū)域中軸,原創(chuàng)建筑的魅力：個(gè)性獨(dú)特的建筑風(fēng)格，豐富的建筑外立面和精致的顏色，時(shí)尚現(xiàn)代的產(chǎn)品形象，充分表達(dá)都市的多變、自由與活力,識(shí)別魅力：世界性、開放性、設(shè)計(jì)的魅力，工業(yè)研發(fā)標(biāo)志識(shí)別系統(tǒng),多樣化的產(chǎn)品組合：多層次多建筑形式的產(chǎn)品，工業(yè)研發(fā)樣品倉儲(chǔ)需要,多功能組合：商業(yè)及其他配套在工業(yè)研發(fā)辦公的多元發(fā)展,特色休閑娛樂設(shè)施：城市級(jí)休閑娛樂設(shè)施的建設(shè)，

49、提供都市時(shí)尚活力的休閑娛樂活動(dòng)、可以增加商業(yè)人氣、協(xié)同收益,大尺度公共開放空間：為所有人員提供交流、放松的自然空間,經(jīng)濟(jì)發(fā)展示范：為白領(lǐng)提供就業(yè)、休閑機(jī)會(huì)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展,酒店式公寓，消費(fèi)結(jié)構(gòu)多樣、經(jīng)濟(jì)、靈活、開放、主要收益來源,構(gòu)成要素,借助與文化公園的整體影響力，本項(xiàng)目的目標(biāo)服務(wù)群體可大幅擴(kuò)大,56,核心服務(wù)人群,常住人口： 培花、北蔡、六里居住組團(tuán)，約20萬 流動(dòng)人口：文化公園吸引人群 藝術(shù)工作者、新聞媒體、文化學(xué)者、時(shí)尚人群、高素質(zhì)市民等,輻射人群,機(jī)會(huì)人群,常住人口： 浦東及上海居住人群 流動(dòng)人口：周邊產(chǎn)業(yè)人群 世博園功能吸引人群、陸家嘴金融貿(mào)易中心吸引人群等,常住人口： 花木、御

50、橋、南新居住組團(tuán) 流動(dòng)人口：周邊產(chǎn)業(yè)人群 新國際博覽組團(tuán)、花木商務(wù)文化組團(tuán)、白蓮涇創(chuàng)意組團(tuán)、專業(yè)市場組團(tuán)、都市工業(yè)組團(tuán)、張江高科組團(tuán),服務(wù)人群定位,57,地區(qū)核心的功能組合,商業(yè)規(guī)劃的HOPSCA（豪布斯卡）定理 集 H酒店、 O辦公室、倉儲(chǔ) P停車場、 S購物空間、 C集會(huì)公共活動(dòng)娛樂空間 A快捷式酒店公寓 等 的現(xiàn)代化和一體化的新型商業(yè)街區(qū),國外工業(yè)商業(yè)規(guī)劃理念發(fā)展了四個(gè)階段，最新的理念為“和諧理論”，即現(xiàn)代商業(yè)中心要綜合包括社會(huì)功能、城市文化、城市建筑風(fēng)格、城市景點(diǎn)、城市歷史等方面的內(nèi)在和諧，可以概括為 HOPSCA（豪布斯卡）定理,綜合和諧開發(fā)的重要性體現(xiàn)在商業(yè)與文化、娛樂、商務(wù)辦公、

51、工業(yè)研發(fā)等設(shè)施的共同開發(fā)上。例： 大阪市Festival Gate商業(yè)區(qū)與游樂園共同開發(fā)，取得巨大成功； 福岡市Canal City商業(yè)區(qū)充分打造具有節(jié)日氣氛的綜合商業(yè)空間；,商業(yè)中心區(qū)綜合開發(fā)強(qiáng)調(diào)保持居住機(jī)能，努力提高商業(yè)區(qū)的夜間人口，避免商業(yè)區(qū)晚間“空城”； 改建開發(fā)造成商業(yè)區(qū)的居住人口急劇下降問題是我們應(yīng)吸取的教訓(xùn)之一。,指導(dǎo),英國舊城改造 日本的步行街重建 新加坡的新城規(guī)劃和建設(shè) 英國的購物中心 取得了良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益,功能定位分析,58,利用吸引力/可行性圖表進(jìn)行本項(xiàng)目的功能選擇與組合排序,資料來源：筑誠策劃小組分析,59,根據(jù)地區(qū)核心功能需求和北蔡的市場現(xiàn)狀，進(jìn)行本項(xiàng)目的功能選擇

52、與排序,高 吸引力 低,低 可行性 高,快捷式酒店,集會(huì)公共活動(dòng)娛樂空間,公寓,工業(yè)研發(fā)寫字樓,工業(yè)倉儲(chǔ),60,項(xiàng)目規(guī)劃部份,第一部分 發(fā)展戰(zhàn)略,第二部分 整體定位,第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃,第四部分 開發(fā)策略,各功能準(zhǔn)確定位,功能布局,各功能業(yè)態(tài)、體量、功能演繹,需求分析,規(guī)律及案例借鑒,市場現(xiàn)狀,61,商業(yè)計(jì)劃：特色體驗(yàn)一站式工業(yè)研發(fā)商業(yè)娛樂中心,62,800-1500US$,1500-4000US$,4000-8000US$,8000-20000US$,傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展,綜合業(yè)種的業(yè)態(tài),綜合性商業(yè)形式,轉(zhuǎn)型商業(yè)形式,消費(fèi)者價(jià)格敏感,多選擇，自由購物空間,多種需求,個(gè)性消費(fèi),歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，

53、當(dāng)城市的人均GDP達(dá)到4000美金以上時(shí)，人們單純購物的時(shí)間會(huì)明顯縮短，此時(shí)融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。,商業(yè)形態(tài)城市經(jīng)濟(jì)模型：區(qū)域的商業(yè)形式隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展,人 均 G D P,城市化率,25%,45%,70%,85%,95%,+,63,800-1500US$,1500-4000US$,4000-8000US$,8000-20000US$,傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展,綜合業(yè)種的業(yè)態(tài),綜合性商業(yè)形式,轉(zhuǎn)型商業(yè)形式,消費(fèi)者價(jià)格敏感,多選擇，自由購物空間,多種需求,個(gè)性消費(fèi),歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均GDP達(dá)到4000美金以上時(shí)，人們單純購物的時(shí)間會(huì)明顯縮短，此時(shí)融合休閑、娛樂與購物

54、的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。,娛樂休閑購物、旅游商業(yè)地產(chǎn)等綜合型商業(yè)形態(tài)發(fā)展空間巨大，將是主流商業(yè)形態(tài)； 個(gè)性化、主題性的商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，多業(yè)態(tài)的組合、自由的購物空間,2011年浦東城鎮(zhèn)化率超80以上,2010年浦東人均GDP已超過8000US$,浦東.北蔡,人 均 G D P,城市化率,+,25%,45%,70%,85%,95%,根據(jù)浦東及北蔡的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，綜合購物、休閑、娛樂等一站式體驗(yàn)功能的購物中心等將是主流的商業(yè)形態(tài)，個(gè)性化商業(yè)形態(tài)將出現(xiàn),64,未來周邊將有35萬體量的商業(yè)供應(yīng)，本項(xiàng)目應(yīng)形成特色，差異化競爭,本項(xiàng)目周邊未來規(guī)劃有多個(gè)商業(yè)中心，除滿足區(qū)域居民生活之外，另具主題功能，包括： 以商業(yè)辦

55、公為主； 以會(huì)展游憩為主； 以產(chǎn)業(yè)配套為主等 本項(xiàng)目應(yīng)與周邊商業(yè)中心形成特色差異化，特色發(fā)展,塘橋地區(qū)商業(yè)中心 商業(yè)辦公、酒店、文化休閑、教育培訓(xùn)、社區(qū)服務(wù)等；5萬m2左右,1,花木地區(qū)商業(yè)中心 以完善周邊社區(qū)居住配套為主，兼顧游憩、會(huì)展配套，10萬m2左右,2,三林上南商業(yè)中心 以滿足居民的生活消費(fèi)、休閑娛樂為主，15萬m2左右,3,三林北蔡地區(qū)商業(yè)中心 以滿足居民的生活消費(fèi)、休閑娛樂為主，10萬m2左右,4,張江中區(qū)商業(yè)中心 為產(chǎn)業(yè)配套，與商務(wù)辦公、酒店、文化、休閑、娛樂等結(jié)合，5萬m2左右,5,資料來源：浦東新區(qū)商業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃,周邊同級(jí)商業(yè)供應(yīng),未來鄰近將有超35萬的中心商業(yè)體量

56、,北蔡周邊規(guī)劃的地區(qū)商業(yè)中心,65,市場分析結(jié)論,北蔡商業(yè)現(xiàn)狀遠(yuǎn)滯后于區(qū)域發(fā)展的要求，不能滿足區(qū)域消費(fèi)者和從業(yè)者的需求，存在擴(kuò)大商業(yè)、工業(yè)研發(fā)、娛樂綜合的強(qiáng)烈需求；,分析發(fā)展現(xiàn)狀，通過城市經(jīng)濟(jì)商業(yè)形態(tài)模型的判斷，和消費(fèi)者、從業(yè)者調(diào)查分析，得出：,本項(xiàng)目發(fā)展具工業(yè)研發(fā)、商業(yè)綜合、休閑娛樂一站式體驗(yàn)功能的綜合倉儲(chǔ)功能中心的可行性高： 需求旺盛； 區(qū)域市場空白； 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平支持,服務(wù)區(qū)域人群的主題一站式從業(yè)中心,66,項(xiàng) 目 周 邊 板 塊 住宅、商業(yè)、辦公 樓 盤 盤 點(diǎn) 小 結(jié),67,北蔡地區(qū),住宅類,辦公類,商業(yè)類,68,三林地區(qū),住宅類,商業(yè)類,69,周邊酒店、旅館和商鋪?zhàn)鈨r(jià),酒店旅館

57、,商務(wù)鋪?zhàn)?70,本案,御 橋 社 區(qū)Z00902位于浦東主干道滬南公路與次主干道御橋路交叉，臨近城市主干道華夏西路中環(huán)線以及城市外環(huán)線，軌道交通11號(hào)線御青路站，近迪斯尼板塊，交通便捷，地理位置優(yōu)越。,地理位置,71,御 橋 社 區(qū) Z00902單元功能以居住、商務(wù)辦公、專業(yè)市場為主。規(guī)劃范圍內(nèi)滬南路以東以居住為主要功能。 項(xiàng)目以東為御橋購物廣場，包括永和豆?jié){，肯德基，克里斯丁，世紀(jì)聯(lián)華，蘇寧電器等一些知名品牌入駐，另上海農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場為周邊居民提供日常生活所需。 以南，根據(jù)單元規(guī)劃，在康士路，康花路交界處西北設(shè)置康橋-御橋地區(qū)公共中心。 北面為浦東汽車城，多家汽車4S店，雷克薩斯，奧迪，寶

58、馬，沃爾沃等。宜家家居（6月23日）開業(yè)，紅星美凱龍等大型家居中心。,生活配套,農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場,項(xiàng)目 周邊,宜 家 家 居,御橋購物中心,浦東汽車城,御 康 醫(yī) 院,花鳥古玩市場,51生活時(shí)區(qū),萬科金色城市,72,北蔡板塊典型樓盤一：錦繡華城公園紀(jì),北蔡住宅地產(chǎn)現(xiàn)售樓盤盤點(diǎn),車位價(jià)格：12萬/車位,73,北蔡地區(qū)典型樓盤二：海上國際花園,北蔡住宅地產(chǎn)現(xiàn)售樓盤盤點(diǎn),74,北蔡地區(qū)典型樓盤三：地杰國際城,北蔡住宅地產(chǎn)現(xiàn)售樓盤盤點(diǎn),北蔡周邊典型樓盤：萬科金色城市,北蔡周邊地產(chǎn)現(xiàn)售樓盤盤點(diǎn),75,北蔡周邊典型樓盤：綠洲康城親水灣,北蔡周邊地產(chǎn)現(xiàn)售樓盤盤點(diǎn),76,77,未來北蔡將成為上海城區(qū)人口主要的居住地之一，住宅需求旺盛,三林世博區(qū)承接中心城區(qū)人口，是上海人口主要流動(dòng)方向之一。 未來片區(qū)人口密度高，僅次于上海CBD陸家嘴功能區(qū)，城市化程度高。 北蔡鎮(zhèn)作為世博功能區(qū)一部分，伴隨著城市化過程中的人口密度提高，住宅的需求量將大速增加。,1994-2002年，浦東新區(qū)的人口密度以2.1%的年均速度增長； 三林世博功能區(qū)是上海主要居住片區(qū)，作為世博功能區(qū)一部分的北蔡鎮(zhèn)將是是人口流動(dòng)的主要方向之一。,20