1、萬科A獲利能力分析一、萬科基本情況介紹： 萬科企業(yè)股份有限公司（股票代碼：000002），成立于1984年5月，是以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股?？偛吭O(shè)在廣東深圳，至2009年，已在20多個(gè)城市設(shè)立分公司。2010年公司完成新開工面積1248萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元。營業(yè)收入507.1億元，凈利潤72.8億元。這意味著，萬科率先成為全國第一個(gè)年銷售額超千億的房地產(chǎn)公司。相當(dāng)于美國四大住宅公司高峰時(shí)的總和。以理念奠基、視道德倫理重于商業(yè)利益，是萬科的最大特色。萬科認(rèn)為，堅(jiān)

2、守價(jià)值底線、拒絕利益誘惑，堅(jiān)持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報(bào)，是萬科獲得成功的基石。萬科通過專注于住宅開發(fā)行業(yè)，建立起內(nèi)部完善的制度體系，組建專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，樹立專業(yè)品牌，以所謂“萬科化”的企業(yè)文化（1、簡單不復(fù)雜；2、規(guī)范不權(quán)謀；3、透明不黑箱；4、責(zé)任不放任）享譽(yù)業(yè)內(nèi)。公司致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工歡迎，最受社會尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)六次獲得“中國最受尊敬企業(yè)”稱號，2008年入選華爾街日報(bào)（亞洲版）“中國十大最受尊敬企業(yè)”。 1988年12月公司公開向社會發(fā)行股票2800萬股集資人民幣2800萬元資產(chǎn)及

3、經(jīng)營規(guī)模迅速擴(kuò)大。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易，成為深圳證券交易所第二家上市公司。1991年6月公司通過配售和定向發(fā)行新股2836萬股集資人民幣1.27億元公司開始跨地域發(fā)展。1992年底上海萬科“城市花園”項(xiàng)目正式啟動，大眾住宅項(xiàng)目的開發(fā)被確定為萬科的核心業(yè)務(wù)。1993年3月本公司發(fā)行4500萬股B股該等股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45135萬港元主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步突顯。1997年6月公司增資配股募集資金人民幣3.83億元主要投資于深圳住宅開發(fā)推動公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展更上一個(gè)臺階。2000年初公司增資配股募集資金

4、人民幣6.25億元公司實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。公司于2001年將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72的股份轉(zhuǎn)讓予中國華潤總公司及其附屬公司成為專一的房地產(chǎn)公司。2002年6月萬科發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券募集資金15億進(jìn)一步增強(qiáng)了發(fā)展房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的資金實(shí)力。憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢公司樹立了住宅品牌并獲得良好的投資回報(bào)。2008年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額478.7億元，結(jié)算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。公司于1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，1992年正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，截止2008年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城

5、市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的31個(gè)城市。當(dāng)年共銷售住宅42500套，在全國商品住宅市場的占有率從2.07%提升到2.34%，其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山9個(gè)城市排名首位。 經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢：“萬科”成為行業(yè)第一個(gè)全國馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費(fèi)者的接受和喜愛；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個(gè)專利產(chǎn)品和第一項(xiàng)發(fā)明專利；公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證；公司創(chuàng)立的萬客會是住宅行業(yè)的第一個(gè)客戶關(guān)系組織。2007年，萬科工廠化技術(shù)的研發(fā)和應(yīng)用取得重要進(jìn)展，位于東莞的住

6、宅產(chǎn)業(yè)化基地正式投入運(yùn)作，并被建設(shè)部授牌為“國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地”，上海新里程項(xiàng)目20號、21號兩棟工廠化住宅樓已向市場推出。同年，萬科新開工住房中裝修房的比例達(dá)到53.4%，這是公司倡導(dǎo)節(jié)能環(huán)保、踐行社會責(zé)任的重要體現(xiàn)。 萬科是國內(nèi)第一家聘請第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。2007年，公司在行業(yè)內(nèi)首先推出“冷靜期”概念，實(shí)行“三天無理由退訂”。根據(jù)蓋洛普公司的調(diào)查結(jié)果，萬科2007年客戶滿意度提升兩個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到89。至2007年底，平均每個(gè)老客戶曾向7.11人推薦過萬科樓盤。 萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續(xù)增長的業(yè)績以及規(guī)范透明的公司治理結(jié)構(gòu)，使公司

7、贏得了投資者的廣泛認(rèn)可。過去十年，萬科銷售收入復(fù)合增長率為49.9%，凈利潤復(fù)合增長率為42.3%；最近三年，萬科銷售收入復(fù)合增長率達(dá)到93.7%，凈利潤復(fù)合增長率達(dá)到88.4%，基本每股收益復(fù)合增長率達(dá)到67.6%。公司在發(fā)展過程中兩次入選福布斯“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強(qiáng)”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得投資者關(guān)系、亞洲貨幣等國際權(quán)威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎項(xiàng)。 萬科現(xiàn)有員工16000余人。自創(chuàng)建以來，萬科一貫主張“健康豐盛人生”，重視工作與生活的平衡；為員工提供可持續(xù)發(fā)展的空間和機(jī)會，鼓勵員工和公司共同成長；倡導(dǎo)簡單人際關(guān)系，致力于

8、營造能充分發(fā)揮員工才干的工作氛圍。2001年起，萬科每年委托第三方顧問公司對全體職員進(jìn)行員工滿意度調(diào)查。2007年11月，萬科作為唯一一家房地產(chǎn)企業(yè)以“雇主品牌”項(xiàng)目，榮獲由北京大學(xué)管理案例研究中心、北大商業(yè)評論和企業(yè)家與企業(yè)管理研究院聯(lián)合設(shè)立的“中國管理學(xué)院獎”。2008年1月，萬科榮膺第三屆“CCTV年度雇主調(diào)查”評選“最具領(lǐng)袖氣質(zhì)的年度最佳雇主”稱號。二、萬科A獲利能力分析獲利能力是指企業(yè)賺取利潤的能力，反映企業(yè)的資金增資能力，主要包括企業(yè)從營業(yè)收入中獲取利潤的能力、企業(yè)運(yùn)用資金賺取利潤的能力以及股東的投資回報(bào)水平三方面。獲利能力關(guān)系投資者的回報(bào)，是債權(quán)人收回債權(quán)的根本保障。是企業(yè)至關(guān)重

9、要的能力。一 獲利能力指標(biāo)1、 銷售毛利率分析項(xiàng)目2010年2009年2008年主營業(yè)務(wù)收入50713851442.6348881013143.4940991779214.96主營業(yè)務(wù)成本39581842880.9941122442525.3634855663288.39銷售毛利11132008562.007758570618.006136115927.00銷售毛利率21.95%15.87%14.97%計(jì)算結(jié)果表明，萬科公司2010年的銷售毛利率為21.95%，雖然比2008年上升了6.98，但與同行業(yè)相比，其獲利能力較弱，說明每一元主營業(yè)務(wù)收入形成的邊際利潤較小，可用于抵補(bǔ)各項(xiàng)期間費(fèi)用的數(shù)額

10、較小，最終形式的利潤少，對此，公司應(yīng)增強(qiáng)平增競爭力，采取有力的促銷手段，從而獲得超額利潤。2、 營業(yè)利潤分析指標(biāo)2010年2009年2008年主營業(yè)務(wù)收入50713851442.6348881013143.4940991779214.96營業(yè)利潤11894885308.238685082798.006364789552.07營業(yè)利潤率23.45%17.77515.53%從上表可知，萬科公司營業(yè)利潤率2010年比2009年提高了5.68個(gè)百分點(diǎn)23.45%-17.77%=5.68%)。萬科公司營業(yè)利潤率本期比上期提高了0.31個(gè)百分點(diǎn)，這一變動是由于營業(yè)利潤率和主營業(yè)務(wù)收入兩個(gè)因素變動引起的。其

11、中，由于營業(yè)利潤額的提高使?fàn)I業(yè)利潤率提高了6.57%；由于主營業(yè)務(wù)收入的增加使?fàn)I業(yè)利潤率降低0.89%。主營業(yè)務(wù)收入增加而營業(yè)利潤率下降的原因無論是成本、費(fèi)用的增加引起的，對此應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步做出分析，以尋求提高企業(yè)獲利能力的途徑，營業(yè)利潤率的比較分析主要是指營業(yè)利潤率的結(jié)構(gòu)比較和同業(yè)比較分析。3、 資產(chǎn)收益率分析（1）、總資產(chǎn)收益率分析指標(biāo)2010年2009年2008年資產(chǎn)總額84467983478.0261504122957.52119236579721.09平均資產(chǎn)總額72986053217.7790370351339.31109665523814.09利潤總額11940752579.0286

12、17427808.096322285626.03利息額504227742.57573680423.04657253346.42收益總額12444980321.599191108231.136979538973.45總資產(chǎn)收益率17%10%6%從上表可知，萬科公司總資產(chǎn)收益率呈上升趨勢，主要是其主觀努力的結(jié)果，該公司應(yīng)該總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，由于利潤總額中包含偶然性，被動性較大的營業(yè)外收支凈額和投資收益，使該指標(biāo)年際之間的變化相對較大，企業(yè)短期投資者和債權(quán)人的利益主要體現(xiàn)在當(dāng)期，他們更關(guān)心當(dāng)期企業(yè)的總獲利能力的大小，所以他們通?？梢灾苯邮褂眠@一指標(biāo)，面對于企業(yè)管理者及所有者來說，則要將該指標(biāo)與利潤總額的內(nèi)部

13、構(gòu)成結(jié)合起來進(jìn)行分析，判斷企業(yè)的長期正常獲利能力。（2）、長期資本收益率分析指標(biāo)2010年2009年2008年長期負(fù)債24790499290.5017502798297.119174120094.83所有者權(quán)益54586199642.4145408512454.0738818549481.20合計(jì)79376698932.9162911310751.1847992669576.03長期資本平均占用額71144004842.0555451990163.6149137436222.64收益總額12317173818.809068464510.036759654937.70長期資本收益率17.31%1

14、6.35%13.76%從上表可知，萬科公司從2008年到2010年長期資本收益率呈逐年穩(wěn)步上升的趨勢，說明該公司長期資本收益率穩(wěn)中有升，說明長期資本占有的上升幅度超過了收益額的上升幅度，這是一個(gè)好的發(fā)展。4、 營業(yè)收入分析營業(yè)收入是企業(yè)營銷能力的綜合反映，是獲利能力的基礎(chǔ)，也是企業(yè)發(fā)展的根本。從下表可見，珠江三角洲及長江三角洲地區(qū)是其利潤的主要來源。企業(yè)初步形成了以長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地域?yàn)橹鳎云渌麉^(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市為輔的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海為核心的重點(diǎn)投資以及不斷推進(jìn)的二線城市擴(kuò)張是保障業(yè)績獲得快速增長的主要因素。2010主營業(yè)務(wù)收入凈利潤比例結(jié)算面積比例珠江三角洲區(qū)

15、域27.03%37.16%25.08%長江三角洲區(qū)域32.38%36.46%26.06%京津以及地區(qū)32.01%18.77%36.34%其他8.58%7.60%12.52%5、 期間費(fèi)用分析期間費(fèi)用是企業(yè)降低成本的能力，與技術(shù)水平、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)和對成本的管理水平密切相關(guān)。在營業(yè)費(fèi)用增長率有所降低的3年間，銷售增速仍保持上升態(tài)勢，除市場銷售向好外，還反映了銷售管理水平有很大的提高。由下表可見，管理費(fèi)用約增長幅度不小，良好的管理關(guān)固然是企業(yè)發(fā)展的核心，但也應(yīng)進(jìn)行適度的控制。由于房地產(chǎn)業(yè)需要大量資金做后盾，銀行借款利息大量資本化的同時(shí)也存在大量的銀行存款。因此，萬科在存在大量借款的情況下，其財(cái)

16、務(wù)費(fèi)用卻為負(fù)數(shù)，管理層應(yīng)注意提高資金利用效率。各項(xiàng)目增長幅度表年份2007-20082008-20092009-2010主營業(yè)務(wù)利潤39.04%56.79%58.46%營業(yè)費(fèi)用55.99%41.83%54.83%管理費(fèi)用0.48%42.82%45.31%6、 主營業(yè)務(wù)利潤及利潤構(gòu)成分析主營業(yè)務(wù)利潤率分析：由下表可見、07-10年銷售毛利率逐漸增長，07年根據(jù)市場供需兩旺，房價(jià)穩(wěn)步上升的變化以及對未來市場土地資源稀缺性的預(yù)期，企業(yè)調(diào)高了部分項(xiàng)目的售價(jià)，項(xiàng)目毛利率明顯增長。08年凈資產(chǎn)收益率為近年來最高點(diǎn)，效益取得長足進(jìn)步。其項(xiàng)目階梯型的收入，具有穩(wěn)定性和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，抹平了行業(yè)波動帶來的影響

17、。年份200820092010銷售凈利潤11.4512.7913.59銷售毛利潤25.7528.7230.24利潤構(gòu)成分析：由上表可見，萬科主營業(yè)務(wù)利潤呈上升趨勢，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主要來源，毛利率保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢。而物業(yè)管理業(yè)務(wù)獲利能力有待加強(qiáng)。2008年后凈利潤的增長在很大程度上靠營業(yè)利潤的增長，同時(shí)投資收益約比重下降趨勢明顯。營業(yè)外收支凈額的比重逐漸減少。7、 盈利能力指標(biāo)（1） 資產(chǎn)報(bào)酬率和凈資產(chǎn)報(bào)酬率，這兩項(xiàng)指標(biāo)呈上升趨勢（見下表）、說明企業(yè)盈利能力不斷提高。年份200820092010資產(chǎn)凈利率5.65%6.14%7.62%凈資產(chǎn)收益率14.26%16.25%18.31%（2） 經(jīng)

18、營指數(shù)與每股現(xiàn)金流量。 經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與凈利潤的比率反映了企業(yè)受益的質(zhì)量。下表顯示該指標(biāo)波動幅度較大，說明現(xiàn)金流缺乏穩(wěn)定性，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，這樣不確定性主要是由于增加存貨所致，因此，萬科應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理，降低市場風(fēng)險(xiǎn)，提高運(yùn)作效率、保證業(yè)務(wù)開展的靈活度。例如；08年，加強(qiáng)對項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的管理，加快銷售，對不同的采用不同的租售策略，進(jìn)一步消化現(xiàn)房庫存，加快項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)速度；10年貫徹“現(xiàn)金為王”的策略，調(diào)減全年開工和竣工計(jì)劃，以減少現(xiàn)金支出，都取得了不錯(cuò)的效果。年份200820092010經(jīng)營指數(shù)2.730.340.56該指標(biāo)一直保持較平穩(wěn)的態(tài)勢，在不斷增資的情況下，仍能保持一定的每股收益，說

19、明萬科有較強(qiáng)的獲利能力。09年行業(yè)平均每股現(xiàn)金流量為0.404該指標(biāo)偏低，主要是由于每年公積金轉(zhuǎn)股使股本規(guī)模擴(kuò)大，其次，反映了萬科獲利取現(xiàn)金能力偏低。年份200820092010每股現(xiàn)金流量0.460.480.66二、獲利能力主要競爭者及同業(yè)比較1、2008年度獲利能力比較。萬科A2008年度獲利能力主要競爭者及同業(yè)比較指標(biāo)表獲利能力指標(biāo)萬科A 排名東湖高新格力地產(chǎn)行業(yè)均值行業(yè)最高行業(yè)最低 銷售毛利率14.97%1731.89%-29.02%35.75%96.12%-29.02% 營業(yè)利潤率15.53%107.96%-42.75%10.82%43.20%-42.75%銷售凈利率11.45%10

20、10.51%-67.72%21.47%312.85%-67.72%總資產(chǎn)收益率6%112.77%-23.69%4.88%34.42%-23.69%總資產(chǎn)凈利率5.65%101.46%-27.75%2.63%24.25%-27.75%凈資產(chǎn)收益率14.26%53.44%-203.10%0.74%66.79%-203.10%基本每股收益0.3700 70.1119 -0.8268 0.2027 0.6900 -0.8268 2、2009年度獲利能力比較。萬科A2009年度獲利能力主要競爭者及同業(yè)比較指標(biāo)表表2-2獲利能力指標(biāo)萬科A 排名東湖高新格力地產(chǎn)行業(yè)均值行業(yè)最高行業(yè)最低 銷售毛利率15.87

21、%1842.41%40.81%35.75%96.12%-29.02% 營業(yè)利潤率17.775%1434.89%61.91%21.46%120.00%-118.34%銷售凈利率12.79%920.61%45.85%14.74%130.84%-113.26%總資產(chǎn)收益率10%134.24%7.38%6.70%24.14%-0.88%總資產(chǎn)凈利率6.14%92.50%5.47%4.56%19.22%-3.61%凈資產(chǎn)收益率16.25%77.52%15.44%11.89%46.29%-6.73%基本每股收益0.4800 70.2600 0.6700 0.4439 1.5100 -0.0535 3、2010年度獲利能力比較。萬科A2010年度獲利能力主要競爭者及同業(yè)比較指標(biāo)表獲利能力指標(biāo)萬科A 排名東湖高新格力地產(chǎn)行業(yè)均值行業(yè)最高行業(yè)最低 銷售毛利率21.95%1523.23%-77.34%25.25%53.65%-77.34% 營業(yè)利潤率23.45%1015.68%173.29%34.09%173.29%2.97%銷售凈利率13.59%95.77%124.49%22.88%124.49%0.64%總資產(chǎn)收益率17%154.89%2.70%6.53%22.65%0.66%