1、第二章 建筑業(yè),本章提要： 了解基本建設(shè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)及住宅產(chǎn)業(yè)的一般概念。清楚它們?cè)趪窠?jīng)濟(jì)中的地位、作用及未來發(fā)展等。 學(xué)習(xí)內(nèi)容： 名詞、定義；基本經(jīng)濟(jì)原理；發(fā)展特點(diǎn)與前景；相互關(guān)系等。,學(xué)習(xí)要求：掌握相關(guān)的概念，如我國的基本建設(shè)定義；基本建設(shè)分類、作用、程序、內(nèi)容；基本建設(shè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的相互關(guān)系等。了解建筑產(chǎn)品特點(diǎn)。了解行業(yè)發(fā)展。,第一節(jié) 基本建設(shè),1、定義： 國情不同，所指不同。 基本建設(shè)：西方國家指國家資本投資（capital investment）；我國指建造新的固定資產(chǎn)從而擴(kuò)大生產(chǎn)能力或工程效益的過程。,2、分類： 生產(chǎn)性與非生產(chǎn)性（經(jīng)濟(jì)內(nèi)容） 新建、擴(kuò)建、改建和恢復(fù)項(xiàng)

2、目（建設(shè)內(nèi)容） 大型、中型、小型項(xiàng)目（建設(shè)規(guī)模） 競(jìng)爭性、基礎(chǔ)性、公益性項(xiàng)目（建設(shè)性質(zhì)） 籌建、施工、收尾、投產(chǎn)項(xiàng)目（建設(shè)過程）,3、作用 創(chuàng)造和提高生產(chǎn)能力與工程效益； 調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)力布局； 發(fā)展科技文衛(wèi)及城市公用事業(yè)； 為人民物質(zhì)文化生活服務(wù)。,4、程序 指從設(shè)想、選擇、評(píng)估、決策、設(shè)計(jì)、施工到竣工驗(yàn)收、投入使用的整個(gè)建設(shè)過程中，各項(xiàng)工作必須遵守的先后次序法則。各國都有必須履行的程序要求。,5、內(nèi)容 項(xiàng)目建議書； 可行性研究； 設(shè)計(jì)任務(wù)書； 勘察設(shè)計(jì)； 建設(shè)準(zhǔn)備； 建設(shè)實(shí)施； 生產(chǎn)準(zhǔn)備； 竣工驗(yàn)收； 后評(píng)價(jià)。,6、基本設(shè)建與建筑業(yè)關(guān)系 內(nèi)涵不同。前者是投資行為，后者是生產(chǎn)部門，不能混

3、淆。,第二節(jié) 建筑業(yè),1、概念、性質(zhì)和界定 建筑：人類最基本的實(shí)踐活動(dòng)之一。是人類生存所必需的物質(zhì)條件，也是人類文明的結(jié)晶。 建筑業(yè)：各類文獻(xiàn)表述不一。歸納為，建筑業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要物質(zhì)生產(chǎn)部門，從事建筑物和構(gòu)筑物建造等生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，包括與之相關(guān)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、制品、維修等環(huán)節(jié)。 界定：國標(biāo)（GB4754-84），范圍界定成三大類，即勘察設(shè)計(jì)業(yè)；建筑安裝業(yè)；建筑工程管理、監(jiān)督及咨詢業(yè)。,2、地位與作用 產(chǎn)品特點(diǎn)：固定性、個(gè)別性、耐用性、美觀性、資本投入大、生產(chǎn)周期長。 行業(yè)特征：需求旺盛，市場(chǎng)容量大，勞動(dòng)密集型，吸納就業(yè)多，產(chǎn)業(yè)聯(lián)系度高，能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，投資乘數(shù)效應(yīng)顯著，可推

4、動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長。 簡介投資乘數(shù)原理。英國Kahn提出，由Keynes發(fā)展。它是指一個(gè)單位的投資增量可以引起數(shù)倍于投資量的國民收入。這個(gè)倍數(shù)就是投資乘數(shù)。,地位：國民經(jīng)濟(jì)五大物質(zhì)生產(chǎn)部門之一（其他是農(nóng)業(yè)、工業(yè)、交通、商貿(mào)），占據(jù)重要經(jīng)濟(jì)地位。 注：發(fā)達(dá)國家占7%-15%，僅居制造業(yè)之后。 作用：對(duì)國民經(jīng)濟(jì)有支持和促進(jìn)作用，且越來越強(qiáng)，逐漸成為支柱產(chǎn)業(yè)。 注：按1995年的不變價(jià)格計(jì)算，到2010年時(shí)增加值將達(dá)一萬億元以上。,3、我國建筑業(yè)發(fā)展 影響因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平；城市化進(jìn)程；市場(chǎng)化程度；科技進(jìn)步速度。 問題與改革：政策法規(guī)不健全；執(zhí)法力度不夠；建筑市場(chǎng)不規(guī)范；管理體制不完善。應(yīng)該加強(qiáng)市場(chǎng)體系

5、建設(shè)；規(guī)范市場(chǎng)行為；提高質(zhì)量意識(shí)；加強(qiáng)工程監(jiān)理和質(zhì)量認(rèn)證工作，確保工程質(zhì)量。,發(fā)展前景： 有利條件多（人口龐大、城市化方興未艾、住宅建設(shè)成經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)、國力增強(qiáng)后特大及超大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)多）。 前景美好、廣闊。相當(dāng)長時(shí)期內(nèi)保持高速發(fā)展，發(fā)展速度達(dá)12%。建筑業(yè)增長率與國民經(jīng)濟(jì)增長率之比保持在1.3：1。增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重，20年內(nèi)（2000年計(jì)）從7%上升至12%左右，支柱產(chǎn)業(yè)地位牢固。,第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)與住宅產(chǎn)業(yè),1、房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)由房屋與土地兩大部分構(gòu)成 房地產(chǎn)業(yè)界定：從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)群體，屬于第三產(chǎn)業(yè)。,房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)成：兩個(gè)層次（專業(yè)性和基礎(chǔ)性），1

6、0個(gè)方面。 （1）房地產(chǎn)綜合開發(fā)：城新區(qū)開發(fā)和城建區(qū)再開發(fā)及舊城改造。 （2）非自用的單位和個(gè)人自建、合建房屋。 （3）房地產(chǎn)經(jīng)營,（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)：三個(gè)層次，一級(jí)為國家土地出讓；二級(jí)將土地或房屋與土地合一地投入市場(chǎng)流通；三級(jí)為房地產(chǎn)交易及抵押、租賃等。 （5）房地產(chǎn)行政管理 （6）房地產(chǎn)維修服務(wù) 以上為專業(yè)性的。,（7）房地產(chǎn)金融：房地產(chǎn)投資巨大，周轉(zhuǎn)期長（售賣25年，租賃幾十年），需要向社會(huì)籌資。 （8）房地產(chǎn)教育培訓(xùn) （9）房地產(chǎn)科研設(shè)計(jì)：既要開展科技、規(guī)劃、建筑等“硬科學(xué)”研究，也要抓經(jīng)營、管理、信息和咨詢等“軟科學(xué)”的研究。 （10）房地產(chǎn)法制建設(shè)：因?yàn)槭菑?fù)雜而巨大的產(chǎn)業(yè)群，故要規(guī)范

7、化、法制化。 以上為基礎(chǔ)性的。,2、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)關(guān)系 分別是國民經(jīng)濟(jì)的獨(dú)立行業(yè)。二者性質(zhì)不同，不可混淆（第三產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)）。但二者間關(guān)系也超過其他行業(yè)，有著天然聯(lián)系。 兩者業(yè)務(wù)對(duì)象相同：房屋建筑 兩者業(yè)務(wù)流程相同：共同完成了房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)全過程。,兩者產(chǎn)值共同成為社會(huì)固定資產(chǎn)總額主要組成部分 兩者均為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，有相互依存，相互促進(jìn)關(guān)系。,3、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特征： 房產(chǎn)與地產(chǎn)的合一性； 房地產(chǎn)的不動(dòng)性； 房地產(chǎn)的增值性； 房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)外部性(externalities)，也稱“外部效果”； 房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)敏感性； 房地產(chǎn)的高投資、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)性。,4、在國民經(jīng)濟(jì)中的作用與

8、影響 積極作用：經(jīng)濟(jì)繁榮的支撐點(diǎn)，甚至是支柱產(chǎn)業(yè)。如日本、香港。香港97年時(shí)房地產(chǎn)業(yè)增加值2825.4億港元，占其國內(nèi)生產(chǎn)總值的21.1%，比制造業(yè)高15個(gè)百分點(diǎn)，比運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、通訊高12個(gè)百分點(diǎn)，僅次于商業(yè)和金融服務(wù)業(yè)位居第三。97-98年度港府土地收入659.3億港元，占財(cái)政收入24%。,我國： 現(xiàn)代市場(chǎng)體系重要組成部分； 使土地資源優(yōu)化配置； 帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增長； 促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展； 加快城建步伐； 增加稅收、拓寬稅源； 改善投資環(huán)境； 為國家積累巨額物質(zhì)財(cái)富。,負(fù)面影響： 三高行業(yè)特征誘發(fā)投機(jī)行為， 形成“泡沫經(jīng)濟(jì)”； 過度趨利行為導(dǎo)致公共領(lǐng)域市場(chǎng)失靈，產(chǎn)生社會(huì)不公； 沖擊城市規(guī)劃，使城

9、市發(fā)展失衡； 干擾政府政策。,5、房地產(chǎn)開發(fā)主體和調(diào)控機(jī)制 相關(guān)因素與部門：入住者、開發(fā)公司、專營公司、兼營公司、項(xiàng)目公司、投資商、承包商、地方政府部門、原住民。 房地產(chǎn)的調(diào)控機(jī)制：調(diào)控主體、調(diào)控目標(biāo)、調(diào)控手段。,6、住宅產(chǎn)業(yè)形成與發(fā)展 住宅產(chǎn)業(yè)構(gòu)成：非完全獨(dú)立行業(yè)，涵蓋了建筑業(yè)、建材業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、技術(shù)服務(wù)業(yè)（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、經(jīng)營、管理各環(huán)節(jié)）以及相關(guān)研究、開發(fā)、生產(chǎn)、銷售全過程。是橫跨第二、第三產(chǎn)業(yè)中多個(gè)行業(yè)、部門的綜合性產(chǎn)業(yè)群體。,住宅產(chǎn)業(yè)特征：綜合性、基礎(chǔ)性、社會(huì)性、政府干預(yù)性。 名詞解釋： 空置率當(dāng)前商品房空置量與近3年商品房供應(yīng)量之比。,住宅產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)系 圖示：,住宅產(chǎn)業(yè)化與現(xiàn)代化的發(fā)展方向 規(guī)劃設(shè)計(jì)的現(xiàn)代化：發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用型；節(jié)能節(jié)地型；不追求高、大、豪華。 研究開發(fā)系列化。 生產(chǎn)施工集約化：改變現(xiàn)場(chǎng)濕作業(yè)、密集型勞動(dòng)、低效率施工狀況。 住宅經(jīng)營商品化：確保廉價(jià)公房（安居工程），大力推進(jìn)商品化經(jīng)營。 社區(qū)服務(wù)化：傳統(tǒng)社區(qū)管理與國際先進(jìn)物業(yè)管理相結(jié)合。,希望永在： 不遠(yuǎn)的將來， “人人享有一處適當(dāng)?shù)淖》俊?將不再是夢(mèng)想！,本章小結(jié) 了解國家基本建設(shè)和建筑業(yè)；熟悉基建程