1、第3章 物業(yè)管理法律關(guān)系,3.1物業(yè)管理法律關(guān)系概述 3.2 物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成 3.3物業(yè)管理法律事實,3.1物業(yè)管理法律關(guān)系概述,3.1.1物業(yè)管理法律關(guān)系的概念 3.1.2物業(yè)管理法律關(guān)系的特征 3.1.3物業(yè)管理法律關(guān)系分類,3.1.1物業(yè)管理法律關(guān)系的概念,物業(yè)管理法律關(guān)系是法律關(guān)系的一種，即物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整人們在物業(yè)管理過程中形成的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。,物業(yè)管理法律關(guān)系的這一概念包括以下幾層含義： （1）物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整物業(yè)管理活動的結(jié)果 （2）物業(yè)管理法律關(guān)系是在物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整之下的物業(yè)管理主體之間的社會關(guān)系 （3）物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理各參加

2、主體之間的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系是以物業(yè)管理主體的權(quán)利和義務(wù)為內(nèi)容的。,3.1.2物業(yè)管理法律關(guān)系的特征,（1）物業(yè)管理法律關(guān)系是由多重關(guān)系共同組成的統(tǒng)一體。 （2）物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容即既有平等主體間的民事關(guān)系，又有不平等主體間的行政管理關(guān)系。 （3）法律對物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和終止都設(shè)定了嚴(yán)格的程序要求。,3.1.3物業(yè)管理法律關(guān)系分類,1）物業(yè)管理民事法律關(guān)系 2）物業(yè)管理行政法律關(guān)系 3）物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系,1）物業(yè)管理民事法律關(guān)系 物業(yè)管理民事法律關(guān)系是指平等民事主體之間發(fā)生的有關(guān)房地產(chǎn)的社會關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系中民事法律關(guān)系占多數(shù)，這類關(guān)系主要有：物業(yè)所有權(quán)

3、和共有關(guān)系；物業(yè)相鄰關(guān)系；房屋拆遷關(guān)系；物業(yè)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、交換、典當(dāng)、繼承、贈與關(guān)系；房屋維修和物業(yè)管理關(guān)系；房地產(chǎn)中介服務(wù)關(guān)系和其他與物業(yè)有關(guān)的民事法律關(guān)系,物業(yè)管理民事法律關(guān)系除具有民事法律關(guān)系主要特點外，還有一些自身特色： （1）物業(yè)管理民事法律關(guān)系的基本主體為業(yè)主、業(yè)主團(tuán)體組織和物業(yè)管理企業(yè)。 （2）物業(yè)管理民事法律關(guān)系的客體主要是物業(yè)和基于物業(yè)管理發(fā)生的服務(wù)效果。 （3）物業(yè)管理民事法律關(guān)系的內(nèi)容權(quán)利義務(wù)的設(shè)定，受國家意志制約性較強(qiáng)。,2）物業(yè)管理行政法律關(guān)系 所謂物業(yè)管理行政法律關(guān)系，是指物業(yè)管理活動中相關(guān)政府機(jī)構(gòu)與有關(guān)當(dāng)事人發(fā)生的服從與被服從、管理與被管理、監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系

4、。主要包括：行政機(jī)關(guān)對開發(fā)商及物業(yè)管理企業(yè)的管理關(guān)系；行政機(jī)關(guān)對業(yè)主、非業(yè)主使用人、業(yè)主團(tuán)體組織相關(guān)行為的管理關(guān)系。,3）物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系 物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系是指國家及各級政府職能部門在協(xié)調(diào)和控制物業(yè)管理事業(yè)運(yùn)行過程中與業(yè)主、業(yè)主團(tuán)體組織、物業(yè)管理事業(yè)及其他單位(物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位、公房出售單位等)和社會組織(物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、業(yè)主自治團(tuán)體聯(lián)合會等)之間依經(jīng)濟(jì)法形成的經(jīng)濟(jì)權(quán)利義務(wù)關(guān)系。,中國物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系具有一些自身特色： （1）物業(yè)經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系分為業(yè)主自治管理法律關(guān)系和物業(yè)管理行業(yè)管理法律關(guān)系兩大板塊。,（2）物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系中代表國家執(zhí)行對物業(yè)管理事業(yè)的歸口管理的機(jī)關(guān)，不是

5、一般的綜合經(jīng)濟(jì)管理部門(如國家計委、國家工商行政管理局等)，而是國務(wù)院房地產(chǎn)行政主管部門(國家建設(shè)部)和由縣級以上地方政府確定負(fù)責(zé)物業(yè)管理歸口管理的部門。 （3）物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系涉及經(jīng)濟(jì)法律規(guī)范所組控的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系,3.2 物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成,3.2.1 物業(yè)管理法律關(guān)系的主體 3.2.2 物業(yè)管理法律關(guān)系的客體 3.2.3物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容,3.2.1 物業(yè)管理法律關(guān)系的主體,物業(yè)管理法律關(guān)系的主體，是指參與物業(yè)管理法律關(guān)系的參加者，是物業(yè)管理法律關(guān)系中依法享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的個人、法人及其他組織。法律關(guān)系是一種人與人之間的社會關(guān)系，所以必須有參加這種關(guān)系的主體。,1）業(yè)主和非業(yè)

6、主使用人 （1）業(yè)主。業(yè)主是物業(yè)所有權(quán)人，按其擁有的物業(yè)所有權(quán)狀況，又可分為獨(dú)立所有權(quán)人和區(qū)分所有權(quán)人。 （2）非業(yè)主使用人。非業(yè)主使用人主要指物業(yè)的承租人或其他實際使用物業(yè)的人。,2）業(yè)主大會和業(yè)主委員會 （1）業(yè)主大會。其主要職能是對有關(guān)全體業(yè)主利益的管理之重大事項進(jìn)行決策。這些重大事項主要包括：制定、審議并表決通過業(yè)主公約；選舉、罷免業(yè)主委員會及其組成人員；決定業(yè)主委員會的職權(quán)、任期、議事方式和表決程序；聘用和解聘物業(yè)管理公司等。 （2）業(yè)主委員會。也稱管理委員會或管委會。它由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)關(guān)。,3）開發(fā)商 開發(fā)商是物業(yè)管理中十分重要的一員。開發(fā)商又稱為發(fā)展商，即房

7、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第29條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。,4）物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理合同接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托，依照法律合同約定，對物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理，是物業(yè)管理法律關(guān)系的重要主體。,當(dāng)前，我國現(xiàn)有物業(yè)管理公司在資質(zhì)和服務(wù)上都參差不齊，主要有三種類型： （1）由原來的房產(chǎn)公司、房管所轉(zhuǎn)軌而來的物業(yè)管理公司 （2）屬于房地產(chǎn)開發(fā)商的物管公司 （3）專業(yè)化、社會化的物管公司,5）行政管理機(jī)關(guān) 城市新建住宅小區(qū)管理辦法第3條對物業(yè)管理中相關(guān)行政機(jī)構(gòu)規(guī)定：“房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)小區(qū)管理的歸口管理工作；市級綠化、衛(wèi)生、交通、治安、

8、供水、供氣等行政主管部門和住宅小區(qū)所在人民政府按職責(zé)分工，負(fù)責(zé)小區(qū)管理中的有關(guān)工作的監(jiān)督指導(dǎo)。目前各地房地產(chǎn)行政管理部門一般設(shè)有物業(yè)管理辦公室，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作?！?6）物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會是物業(yè)管理企業(yè)依法自愿組成的行業(yè)性社會團(tuán)體，通過開展各種有益 的活動，在行業(yè)內(nèi)起到協(xié)調(diào)、協(xié)作和監(jiān)督管理的作用。它不具有法人資格但可以自己名義進(jìn)行民事活動。,7）其他相關(guān)機(jī)構(gòu) 物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)委托管理合同在物業(yè)區(qū)內(nèi)開展管理工作，需要和其他管理工作有關(guān)的公司發(fā)生聯(lián)系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)機(jī)構(gòu)，建筑維修部門等。物業(yè)管理企業(yè)要與他們簽訂有關(guān)新的委托合同，由他們就物業(yè)內(nèi)新的

9、業(yè)務(wù)提供服務(wù)。這里產(chǎn)生的直接法律關(guān)系是物業(yè)管理企業(yè)與這些公司簽約，但其結(jié)果卻直接影響業(yè)主，所以重大的協(xié)議、合同、管理公司應(yīng)請管委會審議。,3.2.2 物業(yè)管理法律關(guān)系的客體,物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指法律關(guān)系主體承受的權(quán)利、義務(wù)所指向的對象。客體亦稱為“標(biāo)的”，是主體所需合法利益的外在表現(xiàn)載體，它直接反映了人們社會關(guān)系中最核心的利益關(guān)系。 各種不同的物業(yè)管理法律關(guān)系，其客體有所不同，總的來說，可劃分為物、行為、非物質(zhì)財富三類。,1）物 在物業(yè)管理法律關(guān)系中，“物”指物業(yè)，即建筑物本體、附屬設(shè)備、公共設(shè)施及相關(guān)場地?，F(xiàn)代意義的物業(yè)屬物類客體范疇，它包括傳統(tǒng)法律規(guī)定的不動產(chǎn)或房地產(chǎn)之實物及其圍括的

10、空間和環(huán)境。物業(yè)既是設(shè)置于物業(yè)上的物權(quán)法律關(guān)系的客體，又是物業(yè)所有權(quán) 、共有權(quán)、自治共管權(quán)、使用權(quán)、共用空間權(quán)、共享環(huán)境權(quán)等物權(quán)關(guān)系的客體，還是物業(yè)管理公司代管物業(yè)權(quán)的客體。,2）行為 “行為”指物業(yè)管理中業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)以及政府主管部門等各方主體的活動。行為作為物業(yè)管理法律關(guān)系的客體，主要包括國家機(jī)關(guān)在對物業(yè)管理方面提供管理性行政服務(wù)之行為、物業(yè)管理公司按委托管理服務(wù)公司提供有償服務(wù)之行為、業(yè)主繳納物業(yè)維修金而建立和補(bǔ)充物業(yè)維修基金之行為等。行為可以是顯形的(如修繕房屋行為和拆除違章搭建物行為的效果肉眼可見)，也可以是伴隨行為過程產(chǎn)生和存在但無形的。,3）非物質(zhì)財富 非物質(zhì)財富即智

11、力活動成果，包括精神文化財富，如物業(yè)小區(qū)的榮譽(yù)稱號、規(guī)劃設(shè)計等。,3.2.3物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容,1）業(yè)主自治法律關(guān)系內(nèi)容 （1）業(yè)主個體自治的權(quán)利和義務(wù) （2）業(yè)主團(tuán)體自治的權(quán)利和義務(wù),（1）業(yè)主個體自治的權(quán)利和義務(wù) 第一，不得侵害業(yè)主集體的共同利益;按照專有部分物業(yè)的固有用途和使用目的進(jìn)行使用，不得擅自改變。 第二，維護(hù)區(qū)分所有建筑物安全和外觀，不得妨礙建筑物的正常使用和不當(dāng)損毀建筑物。 第三，不得對專有部分的不當(dāng)行為使用行為而妨礙其他業(yè)主的安寧、安全及健康衛(wèi)生環(huán)境。 第四，不得將專有部分與其共有部分的共有基地使用權(quán)分離處分等。,（2）業(yè)主團(tuán)體自治的權(quán)利和義務(wù) 業(yè)主大會的權(quán)利 選舉權(quán)，對

12、業(yè)主委員會成員有選舉權(quán)和罷免權(quán)。 監(jiān)督權(quán)，通過監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，間接監(jiān)督物業(yè)管理公司的日常工作;審批權(quán)，審批業(yè)主公約和業(yè)主委員會的章程，并批準(zhǔn)物業(yè)管理委托合同。 決定權(quán)，物業(yè)內(nèi)其他關(guān)于業(yè)主利益的重大事項，也必須經(jīng)業(yè)主大會決定后方可執(zhí)行。,業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù) 業(yè)主委員會的權(quán)利有：召集和主持業(yè)主大會；草擬和修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程；受業(yè)主委托選擇物業(yè)管理公司；審議確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)及使用辦法；審議年度管理工作計劃、年度費(fèi)用預(yù)算;對物業(yè)管理公司的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查；業(yè)主大會或業(yè)主委員會賦予的其他職責(zé)。,業(yè)主委員的義務(wù)有：籌備業(yè)主大會并負(fù)責(zé)向其報告工作；執(zhí)行業(yè)主大會通過的各項協(xié)議并按

13、時公布執(zhí)行情況，接受所有業(yè)主的監(jiān)督；督促業(yè)主遵守業(yè)主公約、物業(yè)管理規(guī)定及其他法律規(guī)定，協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管工作，并對住戶開展多種形式的宣傳教育；嚴(yán)格履行物業(yè)管理委托合同，保障本物業(yè)各項目標(biāo)的實現(xiàn)；接受有關(guān)政府部門管理和行業(yè)機(jī)構(gòu)指導(dǎo)。另外，業(yè)主委員會做出的決定不得違反法律、法規(guī)和政策，不得違反業(yè)主大會的決定，不得損害公共利益。,2）物業(yè)委托管理法律關(guān)系內(nèi)容 （1）業(yè)主(業(yè)主大會、業(yè)主委員會)的權(quán)利和義務(wù)。 （2）物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)。,（1）業(yè)主(業(yè)主大會、業(yè)主委員會)的權(quán)利和義務(wù)。業(yè)主(業(yè)主大會、業(yè)主委員會)的權(quán)利主要包括：享受物業(yè)管理公司根據(jù)合同提供的各項服務(wù)；對物業(yè)管理公司管理活

14、動進(jìn)行監(jiān)督如指定專業(yè)審計機(jī)構(gòu)對物業(yè)管理財務(wù)狀況進(jìn)行審計；對物業(yè)管理公司侵害廣大業(yè)主利益的行為進(jìn)行制止；物業(yè)管理合同規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主(業(yè)主大會、業(yè)主委員會)的義務(wù)主要包括：遵守物業(yè)管理法律法規(guī)；遵守業(yè)主公約、物業(yè)管理制度；配合物業(yè)管理公司管理服務(wù)活動；按時交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用和維修基金；物業(yè)管理合同的其他義務(wù)。,（2）物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)。物業(yè)管理公司的權(quán)利主要包括：結(jié)合實際情況制定管公約等物業(yè)管理辦法；依照物業(yè)管理委托合同和管理辦法對物業(yè)實施管理；選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項管理服務(wù)；物業(yè)管理合同規(guī)定的其他權(quán)利。物業(yè)管理公司的義務(wù)主要包括:全面履行物業(yè)管理委托合同，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全衛(wèi)生

15、等秩序；定期向業(yè)主委員會和業(yè)主公告物業(yè)的經(jīng)營收支、修繕、設(shè)備運(yùn)營等情況，接受他們的監(jiān)督；物業(yè)委托合同終止時，向業(yè)主委員會移交全物業(yè)管理檔案和本物業(yè)公司財產(chǎn)。,3.3物業(yè)管理法律事實,3.3.1物業(yè)管理法律事實的概念 3.3.2物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅 3.3.3物業(yè)管理法律事實的分類,3.3.1物業(yè)管理法律事實的概念,物業(yè)管理法律事實是指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認(rèn)可的，能引起物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和消滅的客觀現(xiàn)象或條件。物業(yè)管理法律事實引起法律關(guān)系的變動，包括法律關(guān)系的發(fā)生，變更、消滅三種情況。,3.3.2物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅,物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生，是指在物業(yè)管理法律

16、關(guān)系主體之間新形成某種法律上的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。例如，因簽訂物業(yè)服務(wù)合同而形成的業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。 物業(yè)管理法律關(guān)系的變更，是指物業(yè)管理法律關(guān)系的主體、客體或內(nèi)容發(fā)生部分變化。它包括：權(quán)利主體的改變；權(quán)利客體的改變；法律關(guān)系內(nèi)容的改變。 物業(yè)管理法律關(guān)系的消滅，是指法律關(guān)系主體之間的權(quán)利和義務(wù)的終止。例如，當(dāng)物業(yè)管理公司與某一業(yè)主的物業(yè)服務(wù)合同到期后，他們的物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系即告終止。,3.3.3物業(yè)管理法律事實的分類,1）自然事實 自然事實指是不以權(quán)利主體的意志為轉(zhuǎn)移的法律事實。不直接包含人的意志的客觀現(xiàn)象。例如，某個物業(yè)由于地震被焚毀現(xiàn)象的出現(xiàn)是與人的意志無關(guān)，屬于自然事實。自然事實又可分為事件與狀態(tài)