1、張華容 2013年1月7日,商業(yè)項(xiàng)目拓展選址要點(diǎn),第一章 “商業(yè) ”釋義共識,第二章 商業(yè)選址基本要點(diǎn),第三章 商業(yè)立項(xiàng)調(diào)研的要點(diǎn),第四章 項(xiàng)目落地的輔助要素,目錄,1、紅星商業(yè)形態(tài) 2、愛琴海商業(yè)業(yè)態(tài)級功能 3、星銀海商業(yè)業(yè)態(tài)及功能 4、商業(yè)結(jié)構(gòu),第一章：商業(yè) 釋義共識,1、紅星商業(yè)綜合體形態(tài) 雙MALL或單MALL+玫瑰天街+星級酒店+寫字樓+商業(yè)物業(yè)+。 單MALL之“愛琴海”：,第一章：商業(yè) 釋義共識,定位： 中端、區(qū)域型商業(yè) 區(qū)位：地處城市發(fā)展中商圈及社居民社區(qū)集 中區(qū)域、規(guī)模較小或非 自持性物業(yè) 規(guī)模：小于或等于5萬平方米,定位：中高端，主要目標(biāo)客層為18-45歲中高收入群體、家庭

2、消費(fèi) 人 群、時(shí)尚人群；品牌檔次高于標(biāo)桿企業(yè)10-20%，裝修檔次高于 行業(yè)水平20-30%。 區(qū)位： 一、二線城市核心商圈及政府重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域 ; 規(guī)模：10-20萬平方米,單MALL之“星銀海”：,2、愛琴海商業(yè)業(yè)態(tài)及功能 5+3八大主力業(yè)態(tài): 精品百貨、時(shí)尚影城、婚慶大世界、高爾夫會(huì) 所、星夢兒童樂 園+大型餐飲+生活超市+真冰場+KTV，如果還有面積，可增加主題專業(yè)賣場和電玩。商業(yè)匯聚，締造真正的城市商業(yè)中心。,第一章：商業(yè) 釋義共識,一條近40000平方米室內(nèi)商業(yè)街近200個(gè)國內(nèi)外知名零售精品餐飲時(shí)尚集合店等商業(yè)品牌,打造真正商業(yè)匯聚之地,滿足時(shí)尚生活休閑娛樂之需;,一條室外玫瑰天街與

3、大MALL業(yè)態(tài)互補(bǔ),集中特色餐飲、生活?yuàn)蕵贰r(shí)尚消費(fèi)、特色零售等地方特色消費(fèi) 高端寫字樓和星級酒店匯聚高端商旅消費(fèi)目標(biāo)客群,第一章：商業(yè) 釋義共識,3、愛琴海商業(yè)業(yè)態(tài)及功能,3、星銀海商業(yè)業(yè)態(tài)及功能： 星銀海為社區(qū)茂，業(yè)態(tài)和功能主要考慮滿足周邊人群生活休閑娛樂所需，還需要重點(diǎn)研究項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)習(xí)慣和風(fēng)俗，結(jié)合當(dāng)?shù)貢r(shí)尚流行和有前景空間的業(yè)態(tài)擠及項(xiàng)目。 如表：,第一章：商業(yè) 釋義共識,3、星銀海商業(yè)業(yè)態(tài)及功能,第一章：商業(yè) 釋義共識,商業(yè)部分由單體大商業(yè)、室內(nèi)步行街、室外玫瑰天街、星級酒店、 高端寫字樓、特色景觀大道或水系、大型停車場、大型城市廣場 （不少于3000平方米） 等構(gòu)成。 一、二線

4、城市核心地段，含地下不超過6層；城市副中心、政府重 點(diǎn)發(fā)展扶持區(qū)域，含地下不超過5層；城市發(fā)展中的次級商圈、新 開發(fā)區(qū)、三線城市含地下商業(yè)不超過4層；,第一章：商業(yè)釋義共識,4、 商業(yè)結(jié)構(gòu),1、只選折適合做商業(yè)的城市和土地 應(yīng)首選在大城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)及企業(yè)在當(dāng)?shù)匾丫邆滟Y源的戰(zhàn)略性城市發(fā)展。根據(jù)城市市轄區(qū)經(jīng)濟(jì)規(guī)模、人口、社零總額為主要指標(biāo)，輔以職工工資、人均儲(chǔ)蓄、生活支出指標(biāo)加以修正，主要應(yīng)考慮： 城市區(qū)位及相關(guān)數(shù)據(jù) 城市發(fā)展規(guī)劃 城市商業(yè)格局 土地性質(zhì) 土地尺度 周邊交通,第二章：商業(yè)選址基本要點(diǎn),2、 “地段決定論”尤為重要 大城市、城市核心地段是稀缺資源，必須及時(shí)迅速地占領(lǐng)。這 樣的項(xiàng)目

5、價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于小城市以及新區(qū)項(xiàng)目的價(jià)值。 要選址在商業(yè)中心、城市副中心以及即將成為城市中心的地段。 選折臨城市內(nèi)軌道交通和主要交通干線的地塊。,第二章：商業(yè)選址基本要點(diǎn),3、人口規(guī)模是重點(diǎn)指標(biāo)： 理想狀態(tài)：地塊周邊半徑3km常住人口30萬以上，同時(shí)，最好半徑 5km常住人口50萬以上。以上人口強(qiáng)調(diào)為“常住人口”，因?yàn)檫@些人群 才是消費(fèi)人群，游客、打工者、過路者都不是穩(wěn)定的消費(fèi)群。 做商業(yè) “人多”是必要條件，房價(jià)、購買力等，不是必要條件！ 對于城市副中心、新中心項(xiàng)目須非常謹(jǐn)慎，必須具備人口規(guī)模，周邊 必須成熟。例如，經(jīng)過地塊四至的公交車自然形成量至少10條線路以上。 下表所列是常駐人口需求的最低

6、指標(biāo)。,第二章：商業(yè)選址基本要點(diǎn),第二章：商業(yè)選址基本要點(diǎn),第二章：商業(yè)選址基本要點(diǎn),客流量假設(shè)：以上說明12萬平方米的購物中心在滿足合理租費(fèi)比和基本盈利的情況下所需的日客流量是4.3萬人。,第二章：商業(yè)選址基本要點(diǎn),經(jīng)營期有效消費(fèi)客流預(yù)測,2-3公里單位消費(fèi)頻次：1人3天1次生活必須品消費(fèi)；2人2周1次休閑消費(fèi)；4人3周1次改 善消費(fèi)。則1/3+2/14+5/21=0.7人/天; 5公里單位消費(fèi)頻次:4人3周1次,5人1月1次則:4/21+5/30=0.35 10公里單位消費(fèi)頻次:5人1月1次則5/30=0.16,4、租金覆蓋率是立項(xiàng)的關(guān)鍵 租金覆蓋率：是商業(yè)自持物業(yè)累計(jì)年度租金貼現(xiàn)凈值沖抵

7、物業(yè)投資額的比例，租金越高，年度利潤貼現(xiàn)凈值越高，投資覆蓋率越理想。 根據(jù)租金覆蓋率和租金貼現(xiàn)，結(jié)合銷售物業(yè)的覆蓋率，可核算整個(gè)項(xiàng)目覆蓋率與自持物業(yè)租金收益之間關(guān)系。,第二章：商業(yè)選址基本要點(diǎn),4、租金覆蓋率是立項(xiàng)的關(guān)鍵 案例：4.1租金-投資覆蓋率關(guān)系 租金單價(jià)：A；投資覆蓋率：B； 租金貼現(xiàn)參數(shù)：C； 投資額：I 商業(yè)經(jīng)營面積：L 總關(guān)系公式： I*B=A*C*365*L B=365*A*C*L/I 4.2 如愛琴海購物中心：總建筑面積160000平方米，地上經(jīng)營面積120000平方米，地下經(jīng)營面積20000平方米，合計(jì)140000平方米，包括地上6層、地下1層，車庫面積為20000平方米

8、,第二章：商業(yè)選址基本要點(diǎn),4、租金覆蓋率是立項(xiàng)的關(guān)鍵 4.3 土地成本按300萬/畝計(jì)； 租賃面積占經(jīng)營面積比為0.6； 單方建安造價(jià)為3000元/M2; 單方裝修成本為4000元/M2; 貼現(xiàn)率為7%；按年增5%計(jì)10年租金貼現(xiàn)參數(shù)為4.01； 按購物中心經(jīng)營面積為14萬、10萬、6萬平方米，租金單價(jià)按1、2、3、5、7元/天計(jì)； 則租金-投資覆蓋率關(guān)系為：,第二章：商業(yè)選址基本要點(diǎn),租金覆蓋率核算依據(jù),正常租金水平一般3-6元/M2/天，對應(yīng)的投資覆蓋率如上表，且隨規(guī)模的增加，相應(yīng)租金的投資覆蓋率提高。,5、地塊尺度及用地性質(zhì)： 標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目地塊的標(biāo)準(zhǔn)尺度約為（300400）（

9、160180）米，值得借鑒。 地塊必須有足夠的沿主街道展示面（300米以上）；最好有兩邊沿主路；用地形狀完整，尺度方正、比例恰當(dāng)。 尺度一般都超過城市控制性詳規(guī)切分地塊的習(xí)慣，往往需要進(jìn)行規(guī)劃溝通，取消把地快分割太小的次級道路。 基于商業(yè)綜合體的尺度，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般最小100畝，120畝以上的地塊才夠做酒店；完整的城市綜合體， 200畝左右是較好的選擇,第二章：商業(yè)選址基本要點(diǎn),5、地塊尺度及用地性質(zhì)： 不宜在立交橋下，或者被鐵路、高速公路、河流、山體等天然屏障分割，且到達(dá)本地塊主要人流流向不需逆行、調(diào)頭。 城市綜合體的功能內(nèi)容包括商業(yè)、酒店、住宅、辦公、公寓等，用地性質(zhì)有商業(yè)用地、商服用地

10、，也有綜合用地、住宅用地等，應(yīng)爭取最長的使用年限。,第二章：商業(yè)選址基本要點(diǎn),6、規(guī)劃條件,第二章：商業(yè)選址基本要點(diǎn),綜合體的核心條件性指標(biāo)：建筑密度 ，是商業(yè)地產(chǎn)最重要的規(guī)劃指標(biāo)，商業(yè)部分至少60；多地塊大規(guī)模綜合體項(xiàng)目（例如總用地面積達(dá)200畝）平均 覆蓋率也應(yīng)50以上。 綜合體的核心條件性指標(biāo)：綠地率，也是商業(yè)地產(chǎn)重要的規(guī)劃指標(biāo)，商業(yè)部分最好不超過5，最多不能超過10，最好不作要求； 核心指標(biāo)：商業(yè)比例，此項(xiàng)指標(biāo)須結(jié)合規(guī)劃總圖、覆蓋率與容積率關(guān)系等綜合確定。,7、 商業(yè)綜合體拓展選址前期調(diào)研50問,第二章：商業(yè)選址基本要點(diǎn),綜合： 1、 該城市現(xiàn)有商圈地理位置、主導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài)及規(guī)模？地塊四

11、至周圍2公里 是否有同類項(xiàng)目? 2、 當(dāng)?shù)仃P(guān)于用地性質(zhì)的規(guī)定：商業(yè)、酒店、居住、辦公、文化、教育各 類用地各如何規(guī)定？ 土地現(xiàn)狀： 8、是否有變電站、管線等在地塊內(nèi)或經(jīng)過地塊？是否有穿越該地塊的管 線？如電纜等；尤其是鄰近房屋正在使用的公共管線是否穿越該地塊？ 規(guī)劃設(shè)計(jì)： 19、當(dāng)?shù)鼗蛩谑》萦蟹駥ｉT的規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定或規(guī)范？如有則對于城 市規(guī)劃中單地塊建筑密度所規(guī)定的上限為多少？綠化率的下限是多少？ 稅收政策： 23、所得稅稅率？所得稅預(yù)征計(jì)稅毛利率？ 。,小結(jié)：,第二章：商業(yè)選址基本要點(diǎn),能做商業(yè)綜合體、人口規(guī)模足夠、規(guī)劃條件適合、租金覆蓋率達(dá)標(biāo)，是商業(yè)項(xiàng)目選址的基本要點(diǎn)。,1、城市商業(yè)格

12、局 2、商圈發(fā)展演變特點(diǎn) 3、標(biāo)桿項(xiàng)目及競爭對手詳細(xì)商業(yè)情況（項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、品牌、租費(fèi)、經(jīng)營業(yè)績、調(diào)整情況等） 4、項(xiàng)目所在區(qū)域的人口結(jié)構(gòu)和特點(diǎn)，周邊的企事業(yè)單位情況； 5、城市發(fā)展的關(guān)鍵指標(biāo)數(shù)據(jù),第三章：商業(yè)立項(xiàng)后調(diào)研要點(diǎn)（簡略）,1、 找圖發(fā)展的城市、想做事的領(lǐng)導(dǎo) 2、 發(fā)現(xiàn)政府領(lǐng)導(dǎo)的積極分子區(qū)長很重要 3、爭取證照辦理、行政事業(yè)申報(bào)審批的優(yōu)惠政策和綠色通道 4、盡量爭取的優(yōu)惠政策，如： 綜合體項(xiàng)目的優(yōu)惠政策； 省市重點(diǎn)項(xiàng)目的優(yōu)惠政策； 招商引資項(xiàng)目的優(yōu)惠政策； 引入世界500強(qiáng)優(yōu)惠政策； 首次引進(jìn)的主力店業(yè)態(tài)優(yōu)惠； 開發(fā)期稅費(fèi)補(bǔ)貼減免； 經(jīng)營期稅費(fèi)補(bǔ)貼減免等。,第四章： 商業(yè)立項(xiàng)落

13、地的輔助要素,感謝聆聽！,我自己從網(wǎng)上找的：,我自己從網(wǎng)上找的：,一、紅星美凱龍（拓展選址信息）合作模式 1.合資 2.合作 3.加盟 二、紅星美凱龍整體優(yōu)勢 1.品牌優(yōu)勢： 紅星美凱龍?jiān)谌珖秶?jīng)營80余家大型家居賣場，擁有國內(nèi)知名的“紅星美凱龍”品牌，2010年銷售額超400億元，是中國家居流通行業(yè)的絕對第一品牌，也是第一家向消費(fèi)者承諾對所售商品負(fù)全責(zé)的家居商場。紅星美凱龍對于家居建材的招商、運(yùn)營、管理方面的標(biāo)準(zhǔn)流程專業(yè)化運(yùn)作，在消費(fèi)者和商家之間搭建了直效平臺(tái)。在合作過程中，紅星美凱龍輸出商業(yè)品牌、全國性媒體支持、高效的管理運(yùn)營團(tuán)隊(duì)、成熟的經(jīng)營理念。 2.宏觀政策： 政府出于民生問題的考慮

14、，近期出臺(tái)了多種政策限制住宅地產(chǎn)的發(fā)展。在未來發(fā)展過程中，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)仍然作為各地政府工作的主要內(nèi)容。鑒于人民幣對美元匯率的長期看好，大量國際游資進(jìn)入中國市場。于此同時(shí)，國內(nèi)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)升級過程中大量的流動(dòng)性過剩資金也在尋求合適的投資機(jī)會(huì)。地產(chǎn)業(yè)作為現(xiàn)期中國投資商客的首要選擇，住宅地產(chǎn)受政策限制的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)完全可以作為資金積累的洼地。 3.政策支持： 紅星美凱龍已開業(yè)家居商場90余家，門店分布于國內(nèi)的一、二、三線城市。在商業(yè)運(yùn)營管理、門店數(shù)量、銷售總額到消費(fèi)者服務(wù)、品質(zhì)保障中絕對第一的行業(yè)地位。紅星美凱龍商場開業(yè)后，皆成為所在城市的地標(biāo)性建筑，政府對于紅星美凱龍品牌認(rèn)可度極高。鑒于紅星美凱龍商業(yè)

15、的強(qiáng)輻射力，對周邊地塊在物流、餐飲、住宅等方面的強(qiáng)力提升作用，商業(yè)經(jīng)營過程中政府稅收的長期持續(xù)性保證，紅星美凱龍商業(yè)項(xiàng)目皆作為所在地政府的重點(diǎn)招商引資工程，享受最大程度的配套優(yōu)惠政策。 4.土地獲取： 鑒于紅星美凱龍商業(yè)項(xiàng)目的輻射效果，建成后對于周邊地塊價(jià)值的提升能力，所在地政府對于紅星美凱龍商業(yè)地塊的支持力度極大，優(yōu)先保證我司對于商業(yè)地塊在交通、區(qū)位方面的土地需求。鑒于我司商業(yè)經(jīng)營過程中自持物業(yè)、投資回報(bào)期較長的特性，政府在土地價(jià)格方面的支持力度較大。紅星美凱龍行業(yè)領(lǐng)先的屬性，對于政府在土地定向掛牌過程中的規(guī)劃指標(biāo)設(shè)定具有絕對優(yōu)勢，可保證土地的低價(jià)摘牌。由于紅星美凱龍商場總體影響力要依托于商業(yè)體量的大小，因此對于政府在土地高容積率指標(biāo)的設(shè)定和調(diào)整方面具有重要作用。鑒于我司在項(xiàng)目前期的巨大資金投入和非銷售物業(yè)的長期投資回報(bào)特性，政府低價(jià)配套住宅用地面積較大，可提升項(xiàng)目的盈利點(diǎn)，縮短資金投資回報(bào)期。 5.長效影響： 在加