1、涇渭分明財(cái)富中心 營(yíng)銷(xiāo)推廣思路,項(xiàng)目定位：,功能定位： 國(guó)際性會(huì)議接待中心 區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心 商務(wù)型休閑度假基地 綜合型商務(wù)服務(wù)基地,市場(chǎng)定位：,中端產(chǎn)品+中高端產(chǎn)品 目前西安市的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要依靠剛性 需求的支持，意味著中端市場(chǎng)和中高端市場(chǎng) 目前是整個(gè)市場(chǎng)的主流消費(fèi)產(chǎn)品。作為遠(yuǎn)郊 大型項(xiàng)目，中端及中高端產(chǎn)品綜合開(kāi)發(fā)成本 較低，對(duì)本項(xiàng)目是盈利的保證。,高端產(chǎn)品 高端產(chǎn)品是在遠(yuǎn)郊大盤(pán)項(xiàng)目中起到提升項(xiàng)目品質(zhì)，抬升項(xiàng)目其他物業(yè)產(chǎn)品價(jià)值的作用。但作為項(xiàng)目前期為了迅速回籠資金，打造項(xiàng)目口碑及品牌，高端產(chǎn)品不易過(guò)多。,產(chǎn)品定位：,全系產(chǎn)品 住宅 高層、小高層、洋房、別墅 會(huì)議中心 商業(yè)中心 娛樂(lè)中心 辦

2、公中心,客戶(hù)群定位：,三大圈層客戶(hù) 1.與涇渭園區(qū)有聯(lián)系剛需及投資改善性客戶(hù) 2.大西安客戶(hù)群體 3.陜北、其他地區(qū)客戶(hù)群體,總體定位：,項(xiàng)目將是一個(gè)集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)、辦公、家居、休閑、運(yùn)動(dòng)、旅游等九大功能于一體國(guó)際化、現(xiàn)代化、特色化、多功能的新城區(qū)；一個(gè)匯聚活力的財(cái)富創(chuàng)新之源；一個(gè)生態(tài)環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展的宜居新區(qū)；一個(gè)擁有深厚文化底蘊(yùn)的休閑之洲。,營(yíng)銷(xiāo)思路,總體策略,生態(tài)大盤(pán) 品質(zhì)生活唯一體現(xiàn),1、因其大，故而不得不全。十?dāng)?shù)萬(wàn)人棲居其間，其工作必須有產(chǎn)業(yè)，其生活必須有市肆，其閑暇必須有娛樂(lè)，其子女必須有名校，4000畝項(xiàng)目一俟落成，就必然是一個(gè)不假外求的、具體而微的生活城鎮(zhèn)。 2、因其

3、大，故而不得不高。一次性考慮上千萬(wàn)平米居住的配套設(shè)施，宏大布局配置必然高端。,生態(tài)大盤(pán) 品質(zhì)生活唯一體現(xiàn),居住改變生活，而住宅改變居住。完備的住宅產(chǎn)品線(xiàn)， 大 師級(jí)傾情演繹，呈現(xiàn)獨(dú)一無(wú)二的生態(tài)居住、品質(zhì)生活。 1、 生態(tài)理念：自然與人居的完美融合，外部空間與私密空間的巧妙過(guò)渡，用生態(tài)提亮生活 2、尊貴品味：低密度、低高度的產(chǎn)品配型，形成為數(shù)巨大的“高尚生活群落” 3、完美景觀：生態(tài)城市級(jí)恢宏景觀布局，生活猶如生活在一幅巨大的畫(huà)卷中。,推廣思路,宏大布局造勢(shì),本案4000畝地塊,環(huán)境清幽，臨涇渭兩河,設(shè)施不足，交通不便,優(yōu)勢(shì)：,劣勢(shì)：,涇渭濕地生態(tài)區(qū),制造概念,生態(tài)優(yōu)勢(shì),規(guī)劃城級(jí)便利設(shè)施,弘揚(yáng)現(xiàn)

4、狀優(yōu)勢(shì),宏大布局借勢(shì),涇渭濕地生態(tài)區(qū),涇渭濕地生態(tài)區(qū)揭牌儀式暨涇渭濕地 生態(tài)保護(hù)及生態(tài)產(chǎn)業(yè)高端論壇,涇渭濕地生態(tài)居住核心區(qū) 開(kāi)發(fā)伙伴關(guān)系簽約儀式,借助概念 政府公關(guān) 4000畝濕地城邦 宏大布局驚艷亮相,借勢(shì)出擊 攜造城決心 陽(yáng)光品牌高調(diào)面世,制造概念 模糊城際 、城郊概念及土地 遠(yuǎn)景規(guī)模數(shù)字,1、高舉高打，以區(qū)域市場(chǎng)引領(lǐng)者的姿態(tài)亮相 2、大眾媒體只選擇最具市場(chǎng)影響力的主流媒體，高調(diào)出擊，好鋼用在刀刃上。 3、訴求點(diǎn)集中在“品質(zhì)生活”上，具體涵蓋：,處于涇渭濕地生態(tài)區(qū),獨(dú)特的區(qū)位離塵（西安） 不離城（新北城）,花園城市級(jí)的景觀設(shè)計(jì)， 數(shù)百畝人工湖水面，上千畝濕地公園、 六公里河堤林帶,優(yōu)秀的產(chǎn)

5、品設(shè)計(jì),生態(tài)生活前景,生活方式革命,生活圈遠(yuǎn)景,城市級(jí)布局規(guī)劃齊全 高端商業(yè)、產(chǎn)業(yè)及城市配套,景觀生活品質(zhì),樹(shù)立人居品質(zhì)新標(biāo)桿,宏大布局 細(xì)處著眼 從宏大定位到當(dāng)期推廣,我們的口號(hào)：沒(méi)看見(jiàn)是我的錯(cuò)，看過(guò)了沒(méi)買(mǎi)是你的錯(cuò),宏大布局 細(xì)處著眼 從宏大定位到當(dāng)期推廣,體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo) 品質(zhì)體現(xiàn),“生活品質(zhì)”看不見(jiàn)摸不著， 如何促成強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)意愿？,心動(dòng)五步曲：,房展會(huì)高調(diào)亮相,大眾媒體招徠 戶(hù)外導(dǎo)引,外展點(diǎn)宣講,VIP卡價(jià)值誘惑,銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn),現(xiàn)場(chǎng)心動(dòng)體驗(yàn),一期B12地塊167畝為全案的先期項(xiàng)目，故而可以直接以本案高端形象統(tǒng)御一期全案形象，直接從當(dāng)期產(chǎn)品導(dǎo)入全案概念，不為B12地塊項(xiàng)目單獨(dú)推廣。 本期產(chǎn)品的稀缺性

6、和領(lǐng)先性非常顯著，通過(guò)一期產(chǎn)品訴求的導(dǎo)入，可以有效地確立本案“精心雕琢品質(zhì)生活”的市場(chǎng)形象，后期開(kāi)發(fā)可以結(jié)合景觀、商業(yè)、其他設(shè)施的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，從相應(yīng)的角度確立訴求方向，同時(shí)堅(jiān)持向客戶(hù)導(dǎo)入“當(dāng)期項(xiàng)目是品質(zhì)生活新城的一個(gè)組成部分”的“全城觀”，從而使得整個(gè)項(xiàng)目的形象逐漸完整、清晰。,從產(chǎn)品到品牌 一期推廣與項(xiàng)目總體推廣間的互動(dòng)戰(zhàn)略,從產(chǎn)品到品牌 品牌攻略,將本案“城級(jí)生態(tài)生活圈”的理念與 “城級(jí)商業(yè)生活圈” 理念對(duì)照，合力烘托品牌致力造城，以其大求其全，以其 大求其高，以其大求其品質(zhì)的“品質(zhì)生活締造者”核心形 象,城級(jí)生態(tài) 生活圈,城級(jí)商業(yè) 生活圈,城之大者品質(zhì)之巔,戶(hù)外廣告及引導(dǎo)系統(tǒng),步步為營(yíng) 引

7、君入彀 起點(diǎn)：告知/誘惑 高端人群密集出沒(méi)的地段，是導(dǎo)引的起點(diǎn)，應(yīng)設(shè)立具備強(qiáng)烈吸引力的戶(hù)外廣告，如：西安市中心及高檔消費(fèi)密集地； 中途：展示/煽情 北二環(huán)、北繞城、迎賓大道等，應(yīng)以戶(hù)外廣告揭示項(xiàng)目形象，維持好奇心熱度； 尾段：玄疑/期待 北二環(huán)、北繞城等迎賓大道至工業(yè)園區(qū)出口；陜汽大道；長(zhǎng)慶東路為導(dǎo)引的末端，應(yīng)強(qiáng)烈指向，并制造強(qiáng)烈懸念，吊高客戶(hù)的心理預(yù)期。 市內(nèi)引導(dǎo)系統(tǒng)的設(shè)置原則是：從市內(nèi)多處高端人群消費(fèi)密集地設(shè)立的戶(hù)外廣告牌始，以羅馬旗、燈箱密集引導(dǎo)至外展點(diǎn)所在地。 外展點(diǎn)啟用的同時(shí)，最好能啟動(dòng)如下四地廣告牌，即： 涇河工業(yè)園區(qū) 北二環(huán)西段 迎賓大道至涇河工業(yè)園出口 西安市中心,百聞不如一見(jiàn)

8、 畢其功于一役 現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)區(qū)是客戶(hù)體驗(yàn)歷程的最后一步，也是本案精髓的集中直觀體現(xiàn)，依據(jù)前述的體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)思路，體驗(yàn)區(qū)的環(huán)境營(yíng)造得渾然天成美輪美奐造成的感官震撼力，是本案營(yíng)銷(xiāo)成敗的關(guān)鍵因素。建議，體驗(yàn)區(qū)的布局應(yīng)如右圖所示構(gòu)成：,樣板示范區(qū),1,2,2,3,4,1、會(huì)所（銷(xiāo)售中心） 2、主入口景觀示范 區(qū)（人工湖） 3、樣板示范區(qū)、 商業(yè)示范區(qū)、 景觀示范區(qū) 4、停車(chē)場(chǎng),樣板示范區(qū) 景觀、室外設(shè)計(jì),1、以水景、會(huì)所、親水平臺(tái)為主景觀節(jié)點(diǎn)，主入口景觀區(qū)作實(shí)景鋪裝，小型構(gòu)筑物如燈桿、座椅、噴泉等必須先期完工作為示范區(qū)景觀廣場(chǎng)，幼兒園平整地塊鋪設(shè)草坪作為情景綠地。 2、樣板區(qū)，組團(tuán)道路、導(dǎo)視及圍合花園等按交房

9、標(biāo)準(zhǔn)完成。 3、樣板間的景觀風(fēng)格、品質(zhì)應(yīng)有所差異。 4、合理定義并塑造空間功能，使樣板房的設(shè)計(jì)與室外組團(tuán)景觀完美融合。 5、商業(yè)示范區(qū)可建造低成本示范單位，以三年免租形式包租出去。,樣板示范區(qū) 營(yíng)銷(xiāo)情景設(shè)計(jì),1、工地外圍用擋板區(qū)隔，擋板可作為展示項(xiàng)目形象的形象墻，廣告畫(huà)面宜淡化信息，強(qiáng)化美感，構(gòu)圖具象，使之成為景觀環(huán)境的一部分。 2、營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)視系統(tǒng)可以利用永久性的社區(qū)導(dǎo)視系統(tǒng)物料，與之外觀保持一致。 3、會(huì)所裝修宜高雅大氣，不事過(guò)多裝飾，營(yíng)銷(xiāo)包裝不宜使用過(guò)多可從外部通視的廣告，以保證外部視覺(jué)形象完美融入景觀環(huán)境。 4、在主入口人工作景觀區(qū)集中設(shè)置彰顯項(xiàng)目形象的精神堡壘，建議設(shè)計(jì)一個(gè)能同時(shí)凸現(xiàn)生態(tài)

10、、生態(tài)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)城市生活概念的現(xiàn)代派雕塑作為永久景觀組成部分，風(fēng)格不宜過(guò)于抽象，也不宜過(guò)于古韻，應(yīng)能完美體現(xiàn)樣板區(qū)景觀環(huán)境和本項(xiàng)目的精神實(shí)質(zhì)。,外展點(diǎn),深入后方 陳倉(cāng)暗渡 如果說(shuō)樣板示范區(qū)是主力軍，主陣地的話(huà)，那么，外展點(diǎn)就是先期深入敵后的橋頭堡，它的優(yōu)勢(shì)在于深居目標(biāo)客戶(hù)密集的地帶，故而它雖然無(wú)法以現(xiàn)場(chǎng)樣板示范區(qū)那樣擁有大范圍高標(biāo)準(zhǔn)的景區(qū)體驗(yàn)、產(chǎn)品體驗(yàn)來(lái)直接消化目標(biāo)客戶(hù)，但憑借其位置優(yōu)勢(shì)，它可以作為本項(xiàng)目形象展示的窗口，并憑借銷(xiāo)講、現(xiàn)場(chǎng)包裝強(qiáng)烈的引發(fā)目標(biāo)客戶(hù)“去看個(gè)究竟”的深度了解項(xiàng)目的期待心理，成功為項(xiàng)目蓄水，為現(xiàn)場(chǎng)吸納客戶(hù)。 1、地點(diǎn)： 現(xiàn)外展點(diǎn)就目前來(lái)說(shuō)，應(yīng)首選城中心,單獨(dú)設(shè)入口，玻璃門(mén)

11、內(nèi)設(shè)小接待臺(tái)。 2、功能：形象展示、積累客戶(hù)、銷(xiāo)售VIP卡 3、視覺(jué)形象：外展點(diǎn)維持統(tǒng)一的視覺(jué)形象，要求品質(zhì)感強(qiáng)，具備強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力，色彩使用宜符合大氣的、生態(tài)的、品質(zhì)感的總體形象。 4、內(nèi)部陳列模型宜全（包括總平模型、戶(hù)型模型。其中洋房層戶(hù)型宜妥善考慮內(nèi)部通視的便利性，做成各層錯(cuò)開(kāi)式樣）、宣傳包裝宜多、業(yè)務(wù)員宣講宜細(xì)。 5、內(nèi)部應(yīng)燈光充足、播放柔和的音樂(lè)、備有音像設(shè)施可供進(jìn)行音像資料的播放。資料架應(yīng)備有可供客戶(hù)自行拿取的光盤(pán)。,銷(xiāo)售中心,銷(xiāo)售中心將成為本項(xiàng)目形象展示的窗口 在銷(xiāo)售期承載著項(xiàng)目未來(lái)高品質(zhì)生活物化體現(xiàn)；作為預(yù)售期對(duì)未 來(lái)生活感知的重要道具；,兼具銷(xiāo)售與使用期的功能配置是銷(xiāo)售中心

12、投資成功的關(guān)鍵 在銷(xiāo)售期：1.與使用期的功能有機(jī)結(jié)合，兼具展示效果 2.不重復(fù)投資，高檔的裝修即可一步到位 在使用期：1.與項(xiàng)目定位、建筑文化匹配直觀的高檔效果 2.使用率高、降低持續(xù)投入、管理經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)單有效的經(jīng) 營(yíng)項(xiàng)目與模式,因此，項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)中心 從操作模式上建議：結(jié)合本項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定向招商外包，降低自主經(jīng)營(yíng)面積風(fēng)險(xiǎn)并提升形象；地下層作為小區(qū)生活設(shè)施配套滿(mǎn)足業(yè)主生活需求及娛樂(lè)功能,經(jīng)營(yíng)難度低先由物業(yè)公司管理運(yùn)營(yíng)；,運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分解，節(jié)約裝修成本，大大減少物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的人力及設(shè)備投入成本,銷(xiāo)售期功能設(shè)置上要做好兩個(gè)平衡：1、分期投入風(fēng)險(xiǎn)降低，并達(dá)到項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升效果；2、從經(jīng)營(yíng)反推規(guī)劃問(wèn)題，保證后期運(yùn)

13、營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)可控；,1、1F作為營(yíng)銷(xiāo)中心配合項(xiàng)目高端定位與風(fēng)格做豪華室內(nèi)裝修；2、2F作為項(xiàng)目提成品質(zhì)要素，設(shè)立VIP室及影音室等，將簽約及付款設(shè)立此層 3、3F招商期間暫不開(kāi)放，故可先不做裝修；或作為項(xiàng)目辦公作簡(jiǎn)單裝修（但風(fēng)格一致）4、地下層在項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升階段投入裝修展示,從銷(xiāo)售需要結(jié)合投入建議：,2F做為營(yíng)銷(xiāo)中心功能設(shè)置及初步分區(qū),1F分接待區(qū)、模型展示區(qū)、洽談區(qū)、客戶(hù)休息區(qū)、建材展示區(qū)、銷(xiāo)售辦公區(qū)等六大區(qū)域。,1F做為營(yíng)銷(xiāo)中心功能設(shè)置及初步分區(qū),2F分VIP室、影音室、財(cái)務(wù)室、簽約區(qū)、客戶(hù)娛樂(lè)區(qū)等。,水景區(qū)： 。 戶(hù)外兒童嬉水池 。 湖畔釣魚(yú)臺(tái) 。 湖畔模型船玩放區(qū) 休閑健身區(qū)： 。 健身緩跑

14、徑/腳底按摩徑 。 兒童游戲區(qū) 。 老人活動(dòng)區(qū)/太極區(qū) 。 網(wǎng)球場(chǎng)一個(gè) 泛商業(yè)配套區(qū)：,營(yíng)銷(xiāo)中心周?chē)O(shè)施建議,以上結(jié)合園區(qū)景觀設(shè)計(jì)方案確定具體位置,。 視情況建立低成本商業(yè)步行街 （根據(jù)規(guī)劃調(diào)整）,營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃,認(rèn)籌卡的發(fā)售,利益 是最好的誘惑和牽掛 本案所面對(duì)的高端人群往往事務(wù)纏身，對(duì)于公開(kāi)發(fā)布的媒體廣告等缺乏足夠的敏感性，因而或無(wú)法有效地接收本案的廣告信息，或有初步印象而缺乏足夠的心理動(dòng)因前往外展點(diǎn)了解，或在外展點(diǎn)作了簡(jiǎn)單了解后未能進(jìn)一步追進(jìn)，造成了潛在客戶(hù)的流失。對(duì)于前兩種情況，我們將進(jìn)一步研究合適的小眾傳播手段另案提出，對(duì)于第三種情況，我們認(rèn)為，以利益進(jìn)行誘惑和牽制是行之有效的辦法，例如，

15、發(fā)行具備若干優(yōu)先權(quán)和優(yōu)惠折扣的VIP卡，就是一個(gè)行之有效的辦法。 本卡為涇渭分明財(cái)富中心優(yōu)先選房權(quán)益卡 價(jià)格：在簽署VIP卡申請(qǐng)表交納誠(chéng)意金￥20000元之后，則可取得本卡并享受相關(guān)權(quán)益。 時(shí)間：3月外展點(diǎn)投入使用后開(kāi)始發(fā)售，59月為發(fā)卡高潮。 本卡持有者享有如下待遇： 優(yōu)先選房權(quán) 認(rèn)籌折上折的特別優(yōu)惠 另外，在公開(kāi)選房日，持卡客戶(hù)可以 參與抽獎(jiǎng)活動(dòng)，進(jìn)一步獲得獎(jiǎng)勵(lì)折扣。,28,房展會(huì),高調(diào)亮相 艷驚四座 本案擬參與四月底舉行的千秋房展會(huì)。 房展會(huì)是本地各大地產(chǎn)商共舞的舞臺(tái)，互相較技的擂臺(tái)，也是全市購(gòu)房者品鑒并集中比較的良機(jī)，本案若能在這樣一個(gè)舞臺(tái)上驚艷亮相，對(duì)于確立本案的高端形象，促進(jìn)消費(fèi)者

16、口碑傳播并積蓄客戶(hù)有著不可估量的積極作用。 良好的開(kāi)端是成功的一半，要在本次展會(huì)上成功亮相，應(yīng)做到以下幾點(diǎn)： 1、展位面積瞄準(zhǔn)最高檔次，以不低于四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)展位為宜 2、接待區(qū)、模型區(qū)、形象展示、休息洽談、VIP區(qū)、特色演藝、飲料酒吧、人造小景觀須樣樣俱全且高標(biāo)準(zhǔn)配置。 3、須在形象包裝、人員著裝、特色裝修及小景觀設(shè)置、禮品選擇方面突出特色、展示項(xiàng)目?jī)?nèi)涵。,營(yíng)銷(xiāo)推廣道具,a.樓書(shū)：可分作全案樓書(shū)、雜志樓書(shū)、產(chǎn)品樓書(shū)三冊(cè)，2月前完成 b.海報(bào)：房展會(huì)前完成 c.戶(hù)型冊(cè)：外展點(diǎn)投入使用前完成 d.模型（包括總體規(guī)劃模型、一期模型、單體戶(hù)型模型）：外展點(diǎn)投入使用前完成單體模型，其余待現(xiàn)場(chǎng)示范區(qū)投入使用前

17、完成 e.禮品：房展會(huì)前完成 f.短信：7月開(kāi)始執(zhí)行 g.項(xiàng)目動(dòng)漫演示：外展點(diǎn)投入使用前完成 h.房周刊專(zhuān)冊(cè)： 7月前完成,勢(shì) 造勢(shì)入市 造勢(shì)切入/引爆市場(chǎng) 事 借事而起 軒然大波制造話(huà)題深入闡發(fā) 市 有的放矢 小眾營(yíng)銷(xiāo)關(guān)注細(xì)節(jié),華商報(bào)、音樂(lè)交通廣播電臺(tái)、房周刊、戶(hù)外、車(chē)體、電梯、衛(wèi)生間全面覆蓋,月月有事件，前有吹風(fēng)后有跟進(jìn)，不單純以造聲勢(shì)為目的，而以引發(fā)媒體熱議。,會(huì)員卡高門(mén)檻大額度優(yōu)惠派發(fā)，高爾夫俱樂(lè)部、車(chē)友俱樂(lè)部介入直投，機(jī)場(chǎng)戶(hù)外及機(jī)場(chǎng)直投雜志、信用卡高消費(fèi)門(mén)檻的賬單夾冊(cè)直投、高檔消費(fèi)場(chǎng)所的接待處、接待柜臺(tái)、宣介專(zhuān)員設(shè)立,營(yíng)銷(xiāo)推廣核心策略,2011年3月,2013年1月,2012年6月,

18、2012年11月,2011年11月,房展會(huì)亮相,外展點(diǎn)人員進(jìn)場(chǎng),樣板示范區(qū)的建設(shè)施工,項(xiàng)目商業(yè)招商活動(dòng)開(kāi)始,項(xiàng)目二期方案啟動(dòng),項(xiàng)目入住手續(xù)辦理,12月,2011年9月,銷(xiāo)售持續(xù)期 （11.11-12.5）,入市導(dǎo)入期 （2011年3月前）,蓄水期 （39月）,發(fā)售期 （9-10月）,銷(xiāo)售后期 （12.6月以后）,統(tǒng)一發(fā)布戶(hù)外廣告 現(xiàn)場(chǎng)包裝,軟新聞、軟文、硬廣等銷(xiāo)售宣傳全面啟動(dòng),開(kāi)盤(pán),入住期 （09.11月以后）,項(xiàng)目二三期銷(xiāo)售啟動(dòng)蓄水,樣板區(qū)體驗(yàn)二次蓄水,B12地塊其余單位,A.項(xiàng)目銷(xiāo)售階段節(jié)點(diǎn)劃分,現(xiàn)場(chǎng)企劃包裝根據(jù)項(xiàng)目具體施工進(jìn)度為主導(dǎo),2011年3月,2011年11月,2011年10月,戶(hù)

19、外 報(bào)紙/短信,外展點(diǎn)物料,報(bào)紙/樓宇 直投/活動(dòng),直投 活動(dòng),2011年8月,強(qiáng)力熱銷(xiāo) （9-10月）,雙重造勢(shì) （3月）,強(qiáng)勢(shì)蓄水 （5月8月）,輝煌開(kāi)盤(pán) （9月）,持續(xù)加速 （1112月）,品牌/規(guī)模,生態(tài)精髓 濕地、溫泉、涇渭分明,產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn),大環(huán)境賣(mài)點(diǎn),產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn),現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng) 硬廣/軟文,推廣戰(zhàn)略步步為營(yíng) 助力銷(xiāo)售火速去化,B.各階段推廣賣(mài)點(diǎn)、推廣途徑區(qū)隔,1.高度原則站在城市運(yùn)營(yíng)高度而非項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的高度，充分借力政府資源和大 西安平臺(tái)，順勢(shì)推廣本項(xiàng)目； 2.廣度原則胸懷整個(gè)項(xiàng)目，而非著眼一期，著力引出后期地塊之間的相互借 力，相互襯托，相互促進(jìn)整體價(jià)值的提升； 3.一統(tǒng)性原則整體和局部形象

20、統(tǒng)一的問(wèn)題必須貫穿于項(xiàng)目推廣； 4.二元論原則在項(xiàng)目的推廣進(jìn)程中，始終要關(guān)注1.項(xiàng)目品牌建設(shè)VS香江地產(chǎn) 品牌建設(shè)；2.項(xiàng)目一期B12地塊的推廣VS 整體項(xiàng)目的推廣。 5.整合性原則整合體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)、暴力營(yíng)銷(xiāo)、事件營(yíng)銷(xiāo)等多種營(yíng)銷(xiāo)手段推廣項(xiàng)目。,營(yíng)銷(xiāo)推廣原則,整體戰(zhàn)略指導(dǎo)思想下的戰(zhàn)術(shù)模式,高調(diào)入市：以一種強(qiáng)勁的勢(shì)頭、高調(diào)的姿態(tài)，一夜之間，全面入市。 神秘遲遲：企業(yè)品牌切入，項(xiàng)目推廣同行，并逐步露出，以一種極其神秘的姿態(tài)，不斷的引起消費(fèi)者的關(guān)注。,造勢(shì)入市的切入點(diǎn) 項(xiàng)目榮獲“涇渭核心生態(tài)區(qū)生態(tài)居住大獎(jiǎng)” 【獎(jiǎng)項(xiàng)背景介紹】 該獎(jiǎng)項(xiàng)由華商報(bào)主辦，著重強(qiáng)調(diào)其權(quán)威性、公正性及公眾引導(dǎo)性。隨著大西安跨渭河發(fā)展，

21、渭河、涇河 都會(huì)成為城市內(nèi)河。其中渭河的綜合治理已列入國(guó)家“十一五”規(guī)劃。“八水繞長(zhǎng)安”之浐灞、涇渭四水將在逐步治理中重獲新生，形成“水在城中，城在水間”的生態(tài)勝景，其周邊將更加適合人居。 設(shè)立“涇渭核心生態(tài)區(qū)生態(tài)居住大獎(jiǎng)”的目的是為了在全省范圍內(nèi)表彰那些能夠?yàn)槠渌胤剿滦У某晒Χ钟兴鶆?chuàng)新的生態(tài)人居項(xiàng)目。,第一步以新聞的先導(dǎo)炒熱趨步跟上； 以項(xiàng)目榮贗“涇渭核心生態(tài)區(qū)生態(tài)居住大獎(jiǎng)” 為由頭，召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，也可結(jié)合項(xiàng)目的整體規(guī)劃導(dǎo)入“項(xiàng)目的整體規(guī)劃藍(lán)圖學(xué)術(shù)研討會(huì)”廣泛邀請(qǐng)相關(guān)部門(mén)政府領(lǐng)導(dǎo)，各大媒體，以樹(shù)立項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)口碑，預(yù)熱媒體關(guān)系，為項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)或行業(yè)內(nèi)的橫向聯(lián)絡(luò)奠定基礎(chǔ)。,涇渭分明研討會(huì)

22、,邀請(qǐng)專(zhuān)家、媒體就“涇渭分明”進(jìn)行古今論 壇，針對(duì)涇渭分明點(diǎn)的故事討論“涇渭分明” 的保護(hù)及文化的傳播。,有的放矢、尊重市場(chǎng)、尊重購(gòu)買(mǎi)力,“現(xiàn)場(chǎng)”是銷(xiāo)售的主戰(zhàn)場(chǎng)，亦是展現(xiàn)未來(lái)生活的載體。因此在本項(xiàng)目 的營(yíng)銷(xiāo)中，我們必須非常重視現(xiàn)場(chǎng)的包裝，贏得客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的好感 度和認(rèn)同感。,（1）售樓處包裝 我們利用本項(xiàng)目未來(lái)的會(huì)所作為售樓處。在目前3000的售樓處面 積中，需要滿(mǎn)足兩大功能： 銷(xiāo)售接待 塑造與本項(xiàng)目整體包裝風(fēng)格相呼應(yīng)的現(xiàn)場(chǎng)售樓處，可滿(mǎn)足接待、展示、 銷(xiāo)售簽約、后臺(tái)辦公等一系列銷(xiāo)售工作的需要。 形象展示 采用高規(guī)格、現(xiàn)代感，生態(tài)大氣的設(shè)計(jì)風(fēng)格，在滿(mǎn)足功能使用的基礎(chǔ) 上，充分與售樓處的內(nèi)外部建筑風(fēng)

23、格相統(tǒng)一、營(yíng)造高品質(zhì)國(guó)際化的國(guó) 際化社區(qū)氛圍。,（2）重新塑造“緯四路” 目前項(xiàng)目所在的緯四路環(huán)境破落，檔次低下，與本案將要形成的高檔住宅社區(qū)的定位顯然有很大的差距。因此，在進(jìn)行項(xiàng)目的包裝工作中，現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境改善將是必須完成的工作內(nèi)容。 完成緯四路的拓寬和平整 更換道路綠化，以挺拔、帶高貴氣質(zhì)的樹(shù)種取代現(xiàn)有道路綠化 現(xiàn)有圍墻的重新粉刷 通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的重新塑造，我們將給予客戶(hù)新的、具備檔次感的外部道路環(huán)境，這也將大大增強(qiáng)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的歸屬感，從而加深對(duì)項(xiàng)目的。將成為客戶(hù)認(rèn)知地段、增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)信心的有效手段之一。好感度,（3）社區(qū)景觀的提前展現(xiàn) 為配合項(xiàng)目一期的銷(xiāo)售，我們建議率先完成項(xiàng)目主入口處的景觀組團(tuán)

24、，作為表現(xiàn)社區(qū)居住品質(zhì)和未來(lái)景觀的具體載體。在項(xiàng)目未來(lái)的銷(xiāo)售過(guò)程中，社區(qū)中心景觀對(duì)住宅部分的銷(xiāo)售推動(dòng)也將起到非常關(guān)鍵的作用。,（4）視覺(jué)引導(dǎo)系統(tǒng)的建立 在長(zhǎng)慶東路（項(xiàng)目主入口、售樓處門(mén)口處）設(shè)計(jì)精神堡壘或大面積廣告牌，除增加現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售的氛圍外，更可以通過(guò)大面積廣告位的樹(shù)立，吸引客戶(hù)視覺(jué)，并對(duì)相鄰項(xiàng)目群賢形成視覺(jué)干擾和消費(fèi)截流。,（5）現(xiàn)場(chǎng)樣板房的設(shè)計(jì) 為配合銷(xiāo)售直觀展示、刺激購(gòu)買(mǎi)欲望的實(shí)際需要，我們建議在現(xiàn)場(chǎng)搭建實(shí)體樣板樓，并以現(xiàn)代、時(shí)尚并富有“家”溫馨、舒適的氛圍作為主要的裝修包裝方向。 根據(jù)目前的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)、我們建議6月份(開(kāi)盤(pán)前三個(gè)月)需滿(mǎn)足如下樣板房的建設(shè)： 1.制作花園洋房的樣板房; 2

25、.制作別墅一套樣板房; 3.其他戶(hù)型可選擇三四種制作樣板房。 樣板房可設(shè)立在景觀示范內(nèi)，達(dá)到家就在公園中的效果,第二步以項(xiàng)目獨(dú)立網(wǎng)站先行釋放，貫穿蓄水全過(guò)程； 在長(zhǎng)達(dá)5個(gè)月的項(xiàng)目蓄水過(guò)程中，以“涇渭分明財(cái)富中心期映畫(huà)”的獨(dú)立網(wǎng)站制作并釋放在涇渭分明財(cái)富中心首期項(xiàng)目蓄水的全過(guò)程，,第三步以重點(diǎn)區(qū)域輻射、全城范圍鋪開(kāi)的戶(hù)外廣告帶動(dòng),戶(hù)外廣告將從10年11月中下旬首次發(fā)布; 11年35月中，集中更換一輪戶(hù)外陣地傳媒，覆蓋市區(qū)重要樞紐高調(diào)樹(shù)立項(xiàng)目總體形象，同步展開(kāi)一期蓄水。, 重點(diǎn)位置, 次重點(diǎn)位置,如：繞城高速與西銅高速立交附近、六村堡、渭河大橋、機(jī)場(chǎng)高速等,如：園區(qū)入口處、北二環(huán)、東二環(huán)、南二環(huán)西段、北二環(huán)西段、,第四步市區(qū)接待中心全面蓄水；,在現(xiàn)場(chǎng)售樓處未能投入使用前,先行由市區(qū)接待中心擔(dān)負(fù)起全面接客、蓄水的使命，依托3月開(kāi)放的市區(qū)外展點(diǎn)，展開(kāi)客戶(hù)蓄水、客戶(hù)維護(hù)和客戶(hù)服務(wù)工作，引導(dǎo)市區(qū)客源前往基地體驗(yàn)參觀。,第五步媒體爆破,帶動(dòng)銷(xiāo)售和品牌傳播的最有力方式,2.根據(jù)公司建立的媒介資源鏈,本輪軟硬新聞造勢(shì)將同期循環(huán)