1、民發(fā)實(shí)業(yè)無(wú)錫錫東地塊項(xiàng)目定位報(bào)告,2012/08/05,目錄,同樣的背景下，各開(kāi)發(fā)商的應(yīng)對(duì)措施,1,眾生相：宏觀調(diào)控下的樓市百態(tài),無(wú)錫自限購(gòu)令出臺(tái)之后，投機(jī)、投資性需求已基本退出市場(chǎng)，總體成交量維持低位運(yùn)行，總體供應(yīng)量略大于需求 國(guó)家調(diào)控下無(wú)錫樓市受到較大影響,08.03：證監(jiān)會(huì)支持房企上市發(fā)股 08.10-09.01：房貸利率下浮30%最低房貸首付調(diào)整為20% 樓市開(kāi)始回暖 09.06：商品房資本金比例20% 09.12：拿地首付提高到五成 10.02：國(guó)十一條發(fā)布 10.04：國(guó)十條發(fā)布 樓市進(jìn)入低谷的前奏 11.03：限購(gòu)令出臺(tái) 史上最嚴(yán)苛打壓樓市政策 11.05：明碼標(biāo)價(jià)政策出臺(tái) 11

2、.07：2-7月連續(xù)3次加息 樓市進(jìn)入歷史最底谷,調(diào)控歷史回顧,無(wú)錫整體市場(chǎng),無(wú)錫限購(gòu)令出臺(tái),7月首次大范圍公開(kāi)降價(jià),政策調(diào)控下，目前價(jià)格受到一定控制，剛性需求的逐漸釋放使得成交量有所回升，但是改善性需求受到較大影響。,當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，剛需產(chǎn)品是各項(xiàng)目挽回資金的救命稻草,剛需產(chǎn)品放量，市場(chǎng)成交量有所回升,大環(huán)境下的應(yīng)對(duì)選擇,當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，剛需產(chǎn)品是各項(xiàng)目挽回資金的救命稻草,積極調(diào)整價(jià)格，推出剛需產(chǎn)品，現(xiàn)金為王,典型項(xiàng)目分析,入口,入口,目前在售2#和8#9#位置不同，以位置較好的2#樓作為標(biāo)桿產(chǎn)品，位置較弱的8#9#小面積產(chǎn)品降低價(jià)格，作為主力產(chǎn)品，豐富產(chǎn)品線，標(biāo)桿與主力組合銷售。,金域緹香

3、,在售同學(xué)組團(tuán),目前項(xiàng)目主力產(chǎn)品為30-32#樓高層剛需產(chǎn)品，價(jià)格較低，以跑量為主，同時(shí)以多層洋房產(chǎn)品樹(shù)立標(biāo)桿，組合銷售。,金科米蘭米蘭,目前二期高層余房銷售中，即將推出三期繁華里對(duì)外報(bào)價(jià)7300元起，降價(jià)幅度較大，同時(shí)結(jié)合標(biāo)桿洋房產(chǎn)品銷售，豐富產(chǎn)品線。,時(shí)代上城,項(xiàng)目高層限購(gòu)令實(shí)施前均價(jià)10500元/，限購(gòu)令實(shí)施后迅速調(diào)整價(jià)格策略，通過(guò)多次降價(jià)，目前均價(jià)已基本回落至2010年水平。 目前主推拾壹峯組團(tuán)35#均價(jià)僅8197元/，實(shí)際已成為太湖新城的價(jià)格洼地。,拾壹峯組團(tuán),主推剛需型房源，結(jié)合萬(wàn)象城以及無(wú)錫大劇院35萬(wàn)中央港灣區(qū)完善規(guī)劃銷售，同時(shí)通過(guò)多次加推降價(jià)，取得良好銷售成績(jī)。,太湖國(guó)際社區(qū)

4、,了解自己，分析別人，我們的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？,知己知彼：市場(chǎng)分析與自我解讀,2,區(qū)域宏觀解讀,錫東新城將帶領(lǐng)無(wú)錫迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī),區(qū)域宏觀解讀,突破長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，形成更廣的1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈層，未來(lái)商業(yè)商務(wù)等發(fā)展前景凸顯,區(qū)域宏觀解讀,作為無(wú)錫東門戶的概念，形象高度上超過(guò)無(wú)錫其它區(qū)域,區(qū)域宏觀解讀,戰(zhàn)略定位：帶領(lǐng)無(wú)錫邁入特大城市領(lǐng)域,區(qū)域宏觀解讀,商務(wù)區(qū)地處滬寧、錫張、錫昆三條高速公路的三角地帶； 京滬高鐵穿城而過(guò)。,交通優(yōu)勢(shì),區(qū)域宏觀解讀,區(qū)域宏觀解讀,區(qū)域宏觀解讀,努力打造以高端服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的一流區(qū)域服務(wù)中心,主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),總部經(jīng)濟(jì)：總部經(jīng)濟(jì)辦公區(qū)、研發(fā)/孵化中心、數(shù)字化辦公樓 服務(wù)外包：濱水DOHO

5、創(chuàng)意園區(qū)、信息技術(shù)服務(wù) 旅游休閑：親子樂(lè)園、主題公園、極限運(yùn)動(dòng) 商務(wù)居住：星級(jí)酒店、商務(wù)中心、城市商務(wù)酒店 國(guó)際社區(qū)：高端生態(tài)住宅、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)式公寓、CEO官邸,區(qū)域宏觀解讀,區(qū)域宏觀解讀,錫東新城前景定位：無(wú)錫實(shí)現(xiàn)大城市夢(mèng)想的起點(diǎn)與引擎 區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)及商務(wù)作為新城規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)，生活居住配套類相對(duì)弱化 錫東新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展將帶來(lái)區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)的成型，從而帶來(lái)大量的產(chǎn)業(yè)人群以及置業(yè)需求,宏觀區(qū)域規(guī)劃產(chǎn)業(yè)變化樓宇經(jīng)濟(jì)人才輸入 但這樣的規(guī)劃資源，是一種共享資源,區(qū)域宏觀解讀,錫山區(qū)樓盤(pán)區(qū)位分布： 東亭區(qū)域以首創(chuàng)雋府、中大諾卡小鎮(zhèn)等為代表的樓盤(pán)，主要客群以原住居民。 安鎮(zhèn)高鐵商務(wù)區(qū)域以長(zhǎng)甲、碧桂園為

6、代表，主要客群為受交通優(yōu)勢(shì)導(dǎo)入的外來(lái)客群和周邊產(chǎn)業(yè)鏈客群。,未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈，并且在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)會(huì)受市中心區(qū)及東亭區(qū)域價(jià)格限制,諾卡小鎮(zhèn),蔚未來(lái),首創(chuàng)雋府,廣電項(xiàng)目,龍湖項(xiàng)目,長(zhǎng)甲項(xiàng)目,碧桂園,華夏名都,豪景東苑,和澤佳苑,華夏世紀(jì)錦園,本項(xiàng)目地塊,住宅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析,區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)正處于起步階段，未來(lái)將有大量項(xiàng)目入市，競(jìng)爭(zhēng)激烈,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析,總建面積：53萬(wàn) 容積率：1.99 建筑類別：別墅、高層 開(kāi)發(fā)商：無(wú)錫市碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)地址：高鐵站商務(wù)區(qū)新華路北、潤(rùn)錫路東 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011-11,項(xiàng)目介紹： 獨(dú)具碧桂園特色的五星級(jí)家園模式，規(guī)劃商業(yè)、會(huì)所、泳池等，無(wú)錫碧桂園生活配套齊全，

7、自成體系；無(wú)錫碧桂園首期規(guī)劃約220260平雙拼美墅；約88122平高層洋房，法式立面，高實(shí)用率。預(yù)計(jì)高層價(jià)格約7000元/左右。,項(xiàng)目入市房源以剛需高層為主，高層主流產(chǎn)品供應(yīng)量充足 碧桂園：開(kāi)盤(pán)口碑建立，火爆落戶錫城，高層產(chǎn)品熱銷,重點(diǎn)項(xiàng)目分析碧桂園,高層90二房,高層120三房,洋房組合,重點(diǎn)項(xiàng)目分析碧桂園,重點(diǎn)項(xiàng)目分析長(zhǎng)泰國(guó)際城,總建面積：45萬(wàn) 容積率：2.0 建筑類別：別墅、高層 開(kāi)發(fā)商：無(wú)錫長(zhǎng)祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)地址：錫山區(qū)先鋒路與紡城大道交匯 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011-11,項(xiàng)目介紹 長(zhǎng)甲地產(chǎn)長(zhǎng)泰國(guó)際社區(qū) 位于無(wú)錫錫東新城西部板塊的V-Park園區(qū)核心，是無(wú)錫市政府在未來(lái)五年內(nèi)繼

8、太湖新城后重點(diǎn)打造的又一新城板塊。錫東新城是無(wú)錫“五大新城”之一。隨著高鐵項(xiàng)目的建設(shè)，錫東新城已經(jīng)成為無(wú)錫東部最具活力的中心。,項(xiàng)目首批入市房源以高層產(chǎn)品為主 以高端形象入市，主打品質(zhì)路線，受到政策影響，成交并不理想,重點(diǎn)項(xiàng)目分析長(zhǎng)泰國(guó)際城,1904房,1673房,1413房,區(qū)域住宅市場(chǎng)小結(jié),1、限購(gòu)令下，無(wú)錫改善型需求受到嚴(yán)重?cái)D壓， 各開(kāi)發(fā)商均及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，推出剛需產(chǎn)品應(yīng)對(duì)以換取成交量； 2、目前區(qū)域是無(wú)錫重點(diǎn)打造新城，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步發(fā)展階段，未來(lái)將有大量項(xiàng)目入市，存在激烈競(jìng)爭(zhēng)； 3、區(qū)域項(xiàng)目供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，未來(lái)將有大量商辦類物業(yè)入市，而剛需產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)有限；,主打剛需，豐富產(chǎn)品線是本案突

9、破區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)紅海的關(guān)鍵點(diǎn)。,區(qū)域商業(yè)配套分布,A商圈為政府V-PARK信息產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃所在，該園區(qū)共分為3期建設(shè)（1期soc天地、2期集智廣場(chǎng)、3期長(zhǎng)泰國(guó)際城）主要以辦公為主，區(qū)域內(nèi)商業(yè)主要以賽維拉廣場(chǎng)以及建設(shè)中宜家購(gòu)物中心為主，未來(lái)主要銷售家居用品。,A商圈商業(yè)概況,東安路,團(tuán)結(jié)路,金城路,紡成大道,五洲國(guó)際,新世界國(guó)際,紅星美凱龍,麥德龍,百安居,V-PARK信息產(chǎn)業(yè)園,迪卡儂,賽維拉廣場(chǎng),宜家購(gòu)物中心,B商圈商業(yè)概況,五洲國(guó)際工業(yè)博覽城,新世界國(guó)際紡織服裝城,本案距離A商圈約1km，商圈內(nèi)有五洲國(guó)際以及新世界國(guó)際兩大專業(yè)市場(chǎng)，主要以五金、建材裝飾、服裝、涂料、紡織以及小商品經(jīng)營(yíng)為主，目前已投

10、入使用，但人氣略顯不足。,C商圈商業(yè)概況,區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)小結(jié),1、目前區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)主要以大型賣場(chǎng)物業(yè)形態(tài)所存在； 2、主要業(yè)態(tài)以建材家居裝潢為主，為周邊社區(qū)居住人群所提供的生活配套較為有限； 3、未來(lái)區(qū)域商業(yè)供應(yīng)中，生活配套商業(yè)扔處于空白狀態(tài)。,本案商業(yè)建議規(guī)劃為配套區(qū)域居住人群的生活配套類商業(yè)，加速區(qū)域人口導(dǎo)入，為住宅銷售帶來(lái)先機(jī)。,了解自己，找出破局之道,隆中對(duì)：項(xiàng)目自身審視及項(xiàng)目定位,3,地塊信息分析,地塊平整，沿河景觀資源較可重點(diǎn)利用,項(xiàng)目定位,錫東中心，生活主場(chǎng),產(chǎn)品定位,打造一個(gè) 成為錫東新城 多樣性生活社區(qū)。 剛需為主，產(chǎn)品線豐富，滿足區(qū)域內(nèi)居住人群日常生活消費(fèi)的多樣性社區(qū),訪談案

11、例-汪先生 職務(wù)：某機(jī)械廠廠長(zhǎng) 年齡：48歲 家庭地址：羊尖 年收入水平：200萬(wàn)元 訪談?dòng)涗洠和粝壬桥笥褌児J(rèn)的孝子，他對(duì)父母很孝敬，隨著年齡增長(zhǎng)，家庭對(duì)于汪先生越發(fā)的重要，希望能夠在周邊地區(qū)購(gòu)置一套別墅與父母子女同住，享受天倫之樂(lè)。汪先生同時(shí)表示自己與區(qū)域內(nèi)其他私營(yíng)業(yè)主關(guān)系良好，經(jīng)常一同出游或喝茶交流信息，如果可能，也會(huì)選擇與他們?cè)谕簧鐓^(qū)購(gòu)置房產(chǎn)，居住在一起，互相照應(yīng)。 01.購(gòu)房目的：與父母子女共同居住 02.面積：別墅，能夠與老人孩子共同生活 03.物業(yè)：小區(qū)的物業(yè)服務(wù)要好，物業(yè)人員素質(zhì)要高，對(duì)老人家要尊敬 04.智能化：小區(qū)要配有緊急呼救系統(tǒng)，防盜系統(tǒng)等 05.會(huì)所：會(huì)所不會(huì)所無(wú)

12、所謂，但小區(qū)里至少要有老年人的健身設(shè)施和棋牌室 06.公園：希望小區(qū)附近有公園，老人家可以每天去散散步,附件：客戶訪談,訪談案例朱先生 職務(wù)：五金生意 年齡：39歲 家庭地址：安鎮(zhèn) 年收入水平：100萬(wàn)元 訪談?dòng)涗洠褐煜壬莻€(gè)喜歡嘗試新鮮事物，興趣廣泛的成功人士，自己的門就在錫山區(qū)，之前的房子實(shí)在太小，顯得有些擁擠，所以想就近買一套舒適豪宅,方便辦公，最好周邊的商業(yè)配套齊全 。 01.購(gòu)房目的：之前買的房子太小了，有意向換一套大房子 02.面積：意向面積是150以上，至少不能比現(xiàn)在的小，空間大住著也舒適 03. 智能化：配套智能化產(chǎn)品，安全舒適 04. 價(jià)格：價(jià)格不是問(wèn)題，主要看房子的品質(zhì)及升

13、值空間，后期的規(guī)劃好不好 05.會(huì)所;小區(qū)配套要全面，一定要有會(huì)所 06.綠化：綠化覆蓋要多而且要做得精致 07.戶型：希望能夠是洋房產(chǎn)品，改善現(xiàn)有居住環(huán)境 08.風(fēng)格：風(fēng)格是什么無(wú)所謂，主要看上去舒服美觀就行 09.配套設(shè)施：小區(qū)周邊不需要太繁華，但必要的配套還是必須的，有較成熟的商業(yè)圈,訪談案例-李先生 職務(wù)：某建材商 年齡：45歲 家庭地址：查橋 年收入水平：50-100萬(wàn)元 訪談?dòng)涗洠豪钕壬?5歲，事業(yè)有成，他有一對(duì)十分可愛(ài)的兒女，李先生很疼愛(ài)他們，事事都考慮的很周全，想為女兒買周邊的房子，一旦自己老了之后女兒可以很方便回家看望自己，而未來(lái)樓市發(fā)展很快，高品質(zhì)房源很普及，因此現(xiàn)在買較為

14、合適。 01購(gòu)房目的： 目前已經(jīng)有一套130的房子，打算為子女再購(gòu)2套 02.購(gòu)房動(dòng)機(jī)：現(xiàn)在為他們打算好了，他們以后的壓力要小一點(diǎn) 03.面積：三房戶型，120左右即可 04. 建筑風(fēng)格：希望現(xiàn)代時(shí)尚一點(diǎn) 05.會(huì)所：小區(qū)要有高級(jí)會(huì)所，方便他一些朋友過(guò)來(lái)聚會(huì) 06.物業(yè)：物業(yè)要好點(diǎn)，物業(yè)費(fèi)貴點(diǎn)倒沒(méi)有關(guān)系 07.交通狀況：交通要好，出行會(huì)比較方便 08.外立面：用石材感覺(jué)檔次高端,訪談案例-陳先生 客戶背景：某物流公司經(jīng)理 職位：經(jīng)理 年齡：29歲 家庭地址：新區(qū) 年收入水平：20萬(wàn)元 談?dòng)涗洠耗壳肮驹谛聟^(qū)，自己年紀(jì)不小了，想為自己買一套婚房，但婚房最好在工作區(qū)域的附近，企業(yè)有搬遷到高鐵附近的

15、可能性，方便上班，但自己的經(jīng)濟(jì)能力有限，想買一套90平米左右的二房，滿足未來(lái)夫妻和孩子的居住需求，一定要交通便利。 01.目的：自己準(zhǔn)備買房結(jié)婚 02.區(qū)位：會(huì)考慮工作區(qū)域附近的項(xiàng)目 03.價(jià)格：價(jià)格不能太高，要在承受范圍之內(nèi) 04. 面積：在90左右 05.物業(yè)費(fèi)：不能太高 06.小區(qū)景觀：希望綠化比較多，不要太繁華 07.會(huì)所：小區(qū)內(nèi)部會(huì)所要有一些健身設(shè)施，工作之余可以鍛煉身體,訪談案例龔先生 客戶背景：設(shè)備裝備 年齡：41歲 家庭地址：東亭鎮(zhèn) 年收入：50-100萬(wàn)元 訪談?dòng)涗洠耗壳霸谛聟^(qū)工作，家住東亭鎮(zhèn)上，在新區(qū)已經(jīng)投資過(guò)房產(chǎn)，取得了不錯(cuò)的收益，對(duì)于房地產(chǎn)投資的長(zhǎng)期投資十分看好，但同時(shí)他認(rèn)為此地還需要一定的區(qū)域購(gòu)房消費(fèi)引導(dǎo) 01.位置:未來(lái)交通比