1、中國 佛山市寶能.國際文化金融中心地產(chǎn)成本管理基礎(chǔ)知識分享會,寶能佛山公司成本部 hwason 2013年01月,1.通俗的說法 2.正規(guī)的說法,成本是為達(dá)到一種目的而放棄另一種目的所犧牲的資源（經(jīng)濟(jì)價(jià)值）。 項(xiàng)目開發(fā)所需資源的整合代價(jià),成本是企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)、經(jīng)營過程中，為取得收入而發(fā)生的需要補(bǔ)償和可以控制的各種耗費(fèi)。,建造成本 開發(fā)成本,指項(xiàng)目的建筑安裝成本。包括：前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、建安預(yù)備費(fèi)6大項(xiàng)。,指項(xiàng)目的制造成本。開發(fā)成本=土地獲得價(jià)款+建造成本+“三項(xiàng)費(fèi)用”。,完全成本 項(xiàng)目成本,完全成本=開發(fā)成本+“主營業(yè)務(wù)稅金及其附加”+“土地增值

2、稅”+“企業(yè)所得稅”。有些單位的成本體系中，完全成本中不包含營業(yè)稅金。,在未特別說明時，一般指項(xiàng)目的“開發(fā)成本”,建安成本 分?jǐn)偝杀?一般指土石方工程費(fèi)、基礎(chǔ)工程費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、主體裝飾裝修費(fèi)。,主要是一種成本歸集上的“虛擬成本”，是指多個物業(yè)均受益的”附屬工程“成本的再分配。分?jǐn)偧墑e有一級、二級、多級分?jǐn)?；分?jǐn)偦A(chǔ)有占地面積、建筑面積等。,單方成本：,1.可售單方成本：按照可售面積折算的單位面積之項(xiàng)目成本。,2.建筑單方成本：按照建筑面積折算的單位面積之項(xiàng)目成本。,地價(jià),1.基準(zhǔn)地價(jià)：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對不同級別的土地或者土地條件相當(dāng)?shù)膭蛸|(zhì)地域，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等土

3、地用途分別評估的，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。俗稱“地皮均價(jià)”。,2.樓面地價(jià)：單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格。土地價(jià)格一般是指土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用；注意與“土地成本”差異。,1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地成本）,2.前期費(fèi)用； 3.建安工程費(fèi)； 4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)； 5.公共配套設(shè)施費(fèi)； 6.開發(fā)間接費(fèi)； 7.建安預(yù)備費(fèi)；,8.營銷費(fèi)： 9.管理費(fèi)； 10.財(cái)務(wù)費(fèi)： 11.主營業(yè)務(wù)稅金及其附加； （營業(yè)稅/城市維護(hù)建設(shè)稅/教育費(fèi)附加/堤圍防護(hù)費(fèi)）,12.土地增值稅； 13.企業(yè)所得稅。,【注】 27項(xiàng)，構(gòu)成項(xiàng)目“建造成本”； 89項(xiàng)，俗稱“三項(xiàng)費(fèi)用”； 1113項(xiàng)，主要為房

4、地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及的主項(xiàng)稅費(fèi)。,1.成本管理的實(shí)質(zhì) 2.三項(xiàng)基本原則,按照行業(yè)標(biāo)桿（中海、萬科、龍湖、萬達(dá)等）流行先進(jìn)理念：成本管理以市場需求為導(dǎo)向，保證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)，規(guī)范操作手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。,成本與產(chǎn)品定位相匹配原則；目標(biāo)管理原則；事前控制為主的全過程管理原則。,3.成本管理的“金錢觀”,省錢等于賺錢,成本管理不等于省錢,4.成本管理的“產(chǎn)品觀”,在一定成本前提下為客戶提供最大化的價(jià)值。,A,數(shù)據(jù)分析與儲存,工作的重心,A,C,成本管理未來的發(fā)展趨勢,方案優(yōu)化管理創(chuàng)新,1.目標(biāo)成本管理的內(nèi)容,合理確定成本與有效控制成本。,2.目標(biāo)成本確定的依據(jù),產(chǎn)品把握、經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫、市場

5、調(diào)研。,3.實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的動態(tài)監(jiān)控,定期反饋、各級監(jiān)控、及時預(yù)警、網(wǎng)絡(luò)信息化手段。,1.建造順推法,依據(jù)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、歷史成本數(shù)據(jù)庫、市場情況等，以一定計(jì)價(jià)模型進(jìn)行順推。,2.售價(jià)倒逼法,按照確定的物業(yè)售價(jià)水平及確定利潤要求；反推計(jì)算成本水平。,動態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行,1.測算 2.意義,此階段要求精度不高，一般采用成本經(jīng)驗(yàn)值估算法。 寶能集團(tuán)目前由投資中心(拓展機(jī)構(gòu))負(fù)責(zé)測定。,作為投資決策參考，提醒投資風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目若成功吸納后，作為啟動階段成本的參照依據(jù)。,1.測算 2.意義,拿地后，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對擬建項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)策劃，設(shè)定項(xiàng)目定位，明確項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、配置標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)、工程進(jìn)度，材料供應(yīng)方案

6、，銷售策劃，銷售進(jìn)度等，根據(jù)測算模型進(jìn)行測定。一般由項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)測定。,促使項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)明確項(xiàng)目成功標(biāo)尺及具體指標(biāo)，達(dá)成共識、做出承諾；本階段成本測算應(yīng)達(dá)到或超過“投資版”的收益指標(biāo),1.測算與控制 2.意義,此階段是設(shè)計(jì)階段成本控制的重點(diǎn)，一般采用成熟的經(jīng)濟(jì)模型進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化測算。主要確定前期費(fèi)用、各項(xiàng)專業(yè)工程/項(xiàng)目的控制指標(biāo)等，并做好前期報(bào)建工作的成本控制。有些公司將此階段細(xì)分為方案版、初步設(shè)計(jì)版。此部分成本可控區(qū)間約為7080%,目標(biāo)成本形成的關(guān)鍵階段，承前啟后；目標(biāo)成本控制分解的重要參照，此時，合約規(guī)劃、成本責(zé)任制、設(shè)計(jì)優(yōu)化等均要“落地”。,1.測算與控制 2.意義,此階段的測算基本上非常

7、清晰，嚴(yán)格按目標(biāo)成本模型編制；要作為工程實(shí)施階段的“嚴(yán)防死守” 的底線、采取招標(biāo)及合同手段，技術(shù)手段、管理手段等進(jìn)行過程控制。此部分成本可控區(qū)間約為1015%,成本控制、銷售控制。,1.結(jié)算及評估 2.意義,按照完成情況、合同、技術(shù)檔案、施工管理資料、竣工資料等，確認(rèn)（結(jié)算）已發(fā)生、估算未發(fā)生的開發(fā)成本。,項(xiàng)目后評估，指導(dǎo)新項(xiàng)目。,將目標(biāo)成本按照設(shè)計(jì)、工程、項(xiàng)目發(fā)展、營銷、成本、采購等不同責(zé)任主體進(jìn)行劃分，明確各自的成本管理職責(zé)，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的有效“落地”。,寶能集團(tuán)計(jì)劃于2013年著手實(shí)施。, 促使全員自覺實(shí)施成本管理行為；要讓每一個人，把成本價(jià)值思

8、維：刻進(jìn)骨頭里、融入血液中！,通過策劃開發(fā)（工程）管理模式，確定承、發(fā)包模式，并據(jù)此對項(xiàng)目全生命周期內(nèi)所發(fā)生的所有合同大類及金額進(jìn)行分屬劃分、對成本目標(biāo)進(jìn)行分解預(yù)估。,是投資策劃重要的一環(huán)，其重要性并不亞于營銷、定位策劃。,合理確定開發(fā)承、發(fā)包模式； 有效打通“目標(biāo)成本”與“合同”聯(lián)系； 規(guī)范合約管理，清晰各合同之間的管理界面、工程界面； 建立標(biāo)準(zhǔn)化合同條款（或合同范本，或合同大綱），提高合約管理效率，降低法律風(fēng)險(xiǎn)； 指導(dǎo)采購分判，合理確定合約分判時間。,貫徹目標(biāo)成本管理工作的重心前移思路，根據(jù)產(chǎn)品定位，分解各項(xiàng)工程指標(biāo)，進(jìn)行事前限額管理。,除了工程，有些公司對相關(guān)費(fèi)用也進(jìn)行了限額管理。,產(chǎn)品配置確定后，物業(yè)建造過程中，有時候要對成本進(jìn)行梳理、優(yōu)化，減少無效成本，以提高性價(jià)比。,成本優(yōu)化誤區(qū),1.設(shè)計(jì)優(yōu)化； 2.施工方案優(yōu)化； 3.“貨比三家”； 4.調(diào)整配置。,成本優(yōu)化手段,及時跟蹤并分析項(xiàng)目各類別成本的動態(tài)信息，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)際成本與目標(biāo)成本的偏離并預(yù)警，確保目標(biāo)成本得到有效控制。,是目標(biāo)成本管控中，非常重要的一環(huán)，定期對目標(biāo)成本進(jìn)行評估分析，對其的偏離及時加