1、萬(wàn)豪君天下?tīng)I(yíng)銷推廣第二步內(nèi)外并進(jìn)階段,一、營(yíng)銷策略安排,1、萬(wàn)豪2號(hào)樓市場(chǎng)部銷售任務(wù)（6月9日7月15日） 總銷售額 2號(hào)樓共210套，包括12套復(fù)式，均價(jià)11600元/平米（含全套精裝修白家、電冰箱、洗衣機(jī)、微波爐），地上銷售面積約18000平米；2號(hào)樓總建筑面積3.45萬(wàn)平米，總計(jì)4.002億。 銷售任務(wù)額 除去2號(hào)樓保留的11套戶型2929.07平米，除去2號(hào)樓已售的17套戶型3109.45平米，余下182套共計(jì)28461.5平米銷售面積。銷售額共計(jì)3.30億元左右。以80%銷售額計(jì)算，計(jì)2.64億元左右。 每月銷售任務(wù) 03年6月至04年春節(jié)2月之前八個(gè)月，平均每月完成22.75套任務(wù)

2、。以80%銷售套數(shù)計(jì)算，必須平均每月完成18.2套的銷售任務(wù)。按平層平均150平米戶型面積計(jì)算，平均每月必須完成3132萬(wàn)元的銷售任務(wù)。 本月銷售任務(wù) 鑒于6月中旬之后于主流媒體才開(kāi)始真正刊登廣告，加上房展一般持續(xù)10天左右的消化過(guò)程，且受到非典后期一定影響，預(yù)計(jì)至7月中旬，在內(nèi)外功修備前提下，計(jì)劃完成銷售15套左右，平均銷售額2610 萬(wàn)元。,2、萬(wàn)豪國(guó)際公寓2號(hào)樓君天下?tīng)I(yíng)銷推廣概算 2號(hào)樓既定完成銷售額共計(jì)3.30億元左右，營(yíng)銷推廣費(fèi)用按1.5%計(jì)算，共計(jì)495萬(wàn)元。自2003年6月至2004年1月底，平均每月61.87萬(wàn)元。具體推廣投入計(jì)劃如下： 銷售額3.30億元的80%=2.64億元

3、，平均每月計(jì)劃完成3300萬(wàn)元銷售額，即平均每月完成總?cè)蝿?wù)指標(biāo)的12.5%。 導(dǎo)入期2003年68月份 此階段是萬(wàn)豪項(xiàng)目整體形象及口碑的重塑期，是決定項(xiàng)目整體發(fā)售成功與否的最關(guān)鍵階段。雖為房地產(chǎn)相對(duì)的傳統(tǒng)淡季，但無(wú)論從推廣力度強(qiáng)度與完成銷售指標(biāo)的比例，均應(yīng)遵循“高強(qiáng)度投入，高成交率的原則”。 計(jì)劃完成總銷售額的40%左右，即1.056億元左右，以150平米為單位，共計(jì)70.4套左右，平均每月23.5套； 計(jì)劃投入總費(fèi)用的40%，即198萬(wàn)元，其中6月份以新聞造勢(shì)及硬廣、展會(huì)為主，6月份最終共計(jì)68萬(wàn)元；7月份以促銷活動(dòng)及開(kāi)辟第二營(yíng)銷渠道為主，8月份組合營(yíng)銷為主。,3、促銷主要內(nèi)容確定 關(guān)于價(jià)格

4、優(yōu)惠的申請(qǐng)：萬(wàn)豪君天下2號(hào)樓均價(jià)11600元/平米（含全精裝），市場(chǎng)部計(jì)劃在此價(jià)格基礎(chǔ)上限量推出10套130平米以上的戶型， 折優(yōu)惠；限量推出69、99平米的中小戶型10套， 折優(yōu)惠。有效期6月19日至7月19日一個(gè)月。 關(guān)于2號(hào)樓室內(nèi)精裝修標(biāo)準(zhǔn)的確定及贈(zèng)送物件說(shuō)詞及內(nèi)容確定 推廣中可以直接宣傳運(yùn)用的促銷內(nèi)容確定：69平米以上（不含69平米）送100平米不等亞北紅楓湖生態(tài)花園土地使用權(quán)，使用權(quán)15年；69平米送50平米不等的亞北紅楓湖生態(tài)花園土地使用權(quán)，使用權(quán)15年。另簽贈(zèng)地協(xié)議；入住交房后游艇免費(fèi)使用一年等 銷售過(guò)程中承諾兌現(xiàn)內(nèi)容確定：會(huì)所視部分客戶要求承諾免費(fèi)使用一年等,4、關(guān)于德潤(rùn)世紀(jì)廣

5、告公司的配合建議 通過(guò)與德潤(rùn)世紀(jì)廣告公司一周左右時(shí)間正面及側(cè)面的工作接觸，建議增設(shè)專業(yè) 人員以對(duì)項(xiàng)目做有效配合。 為使德潤(rùn)廣告公司對(duì)市場(chǎng)部營(yíng)銷推廣的工作配合再上臺(tái)階，大大提高每月的工 作配合效率，從而對(duì)項(xiàng)目銷售產(chǎn)生直接的促動(dòng)，建議由我推薦一名優(yōu)秀文案指 導(dǎo)與一名拔尖設(shè)計(jì)總監(jiān)（工資分別為8000元，可以迅速上崗），為德潤(rùn)集團(tuán)屬 下廣告公司的迅速發(fā)展及項(xiàng)目銷售配合打下良好基礎(chǔ)。,5、銷售提傭與銷售任務(wù)結(jié)合 現(xiàn)市場(chǎng)購(gòu)房過(guò)程已基本不受非典影響，為盡大可能調(diào)動(dòng)全體銷售人員的積極性，根據(jù)房市變化及營(yíng)銷方案執(zhí)行對(duì)銷售額帶來(lái)的提升，同時(shí)為使提傭制度更趨鮮活力，提出以下方案： 銷售副經(jīng)理程葆公傭提成比例為項(xiàng)目總

6、銷售額的0.5，6月至7月15日如完不成2610萬(wàn)元的既定目標(biāo)銷售額，公傭提成比例下調(diào)為0.4；以后此傭金調(diào)整比例均按照當(dāng)月既定目標(biāo)銷售額執(zhí)行； 銷售主管/銷售員由于銷售主管現(xiàn)提傭兌現(xiàn)方式為個(gè)人銷售額的3.6，而不是銷售組的公傭提成，建議銷售主管與銷售員統(tǒng)一實(shí)行跳點(diǎn)制。 6月15-7月15日既定目標(biāo)銷售額為2610萬(wàn)元；以標(biāo)準(zhǔn)層平均戶型建筑面積150平米為單位，計(jì)算平均單套總價(jià)為174萬(wàn)元，每個(gè)銷售主管與銷售員必須完成3套總價(jià)為522萬(wàn)元的任務(wù)。如完不成任務(wù)者，將以100萬(wàn)元為基數(shù)，個(gè)人傭金比例由3.6下調(diào)0.5，封底為2.1；如完成任務(wù)并超額完成任務(wù)者，以100萬(wàn)元為基數(shù)，個(gè)人傭金比例由3.

7、6上浮0.5，封頂為4.1。以后每月此傭金調(diào)整比例均按照當(dāng)月既定目標(biāo)銷售額執(zhí)行。,6、市場(chǎng)部薪資制度建議 1）、市場(chǎng)部程葆原為銷售主管，原薪資待遇底薪3000+3.6銷售組公傭；現(xiàn)提為銷售副經(jīng)理；底薪調(diào)為4000，提傭?yàn)轫?xiàng)目公傭0.4； 2）、市場(chǎng)部李銳原為公關(guān)部人員，底薪2500；現(xiàn)提為市場(chǎng)部客服主管，底薪調(diào)為3000 3）、市場(chǎng)部袁雪松原為企劃副經(jīng)理，底薪2000；現(xiàn)調(diào)為3000； 4）、市場(chǎng)部銷售即日起分為兩個(gè)組，兩位主管底薪2000元不變，提傭仍維持3.6； 5）、業(yè)務(wù)員職稱改為置業(yè)顧問(wèn)，底薪1000+提傭3.6不變； 6）、趙慧穎調(diào)為總監(jiān)行政助理，底薪由原先的1800元調(diào)為2000元

8、； 7）、前臺(tái)張劍堃1800，張夢(mèng)1200，孫蕾1200待遇不變； 8）、服務(wù)員胡美容、保潔張海梅底薪各800不變。 獎(jiǎng)勵(lì)基金 市場(chǎng)部獎(jiǎng)勵(lì)基金為當(dāng)月總銷售額的0.2，其中 客服/策劃分別為0.05，當(dāng)月銷售冠軍0.1,7、銷售工具的存量運(yùn)用 1）、2號(hào)樓文化街：薄厚樓書(shū)共3萬(wàn)本展會(huì)針對(duì)潛在客戶發(fā)放折頁(yè)，計(jì)劃為5000份左右；針對(duì)意向客戶發(fā)放樓書(shū)，計(jì)劃為2000份左右。同時(shí)用于售樓處 2）、請(qǐng)?zhí)汗?400個(gè)內(nèi)容更換，用于展會(huì)小戶型促銷 3）、單張戶型：1號(hào)樓69平米12000個(gè)（可用于展會(huì)），167平米12000個(gè)，189平米12000個(gè)，203平米25000個(gè)。視退房客戶可用于促銷 4）、手

9、提袋：800個(gè)展會(huì)一次性針對(duì)發(fā)放完畢 5）、信封：10包，2800冊(cè)用于業(yè)主答謝信及客戶公關(guān)，行政使用 6）、封套：2000個(gè)用于售樓處及展會(huì)意向客戶 7）、臺(tái)歷：2袋，約30個(gè)展會(huì)針對(duì)性全部送出 8）、市場(chǎng)部所有員工名片1次只能印刷一盒，用完再印,8、直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)對(duì)比 萬(wàn)豪 正北一居戶型占20% 正西正東/西北東北二居133、160平米40% 東南、西南三居165平米20% 東北、西北235平米20% 室內(nèi)贈(zèng)送廚衛(wèi)用品 電梯品牌：富士達(dá) 使用率83% 通用 東南西南246平米三居占375% 350、354、246平米四居戶型625% 1號(hào)樓90%銷售率，2號(hào)樓30% 205平米為滯銷戶型，北

10、朝向,9、售樓處/現(xiàn)場(chǎng)包裝清單 根據(jù)實(shí)地了解及營(yíng)銷推廣整合，市場(chǎng)部已于6月10日左右拉出項(xiàng)目售樓處及工地現(xiàn)場(chǎng)清單，限于時(shí)間緊迫，已讓德潤(rùn)世紀(jì)廣告公司分頭配合設(shè)計(jì)?，F(xiàn)將清單補(bǔ)報(bào)如下： 售樓處門口燈箱案名萬(wàn)豪君天下設(shè)計(jì) 門口廣告對(duì)聯(lián)“依水稀居現(xiàn)房 / 萬(wàn)國(guó)文化街區(qū)”設(shè)計(jì) 背景牌Logo及案名/廣告語(yǔ)“一切尊享 因稀居徹變” 沙盤(pán)標(biāo)牌設(shè)計(jì)“1、2號(hào)樓、會(huì)所、商業(yè)街”名稱 室內(nèi)兩根柱子包裝：廣告語(yǔ)配圖 樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)沿河圍檔及社區(qū)圍檔（內(nèi)容已基本擬出） 燈箱（施工位置待確定） 社區(qū)交通指示牌（需添加公益型內(nèi)容） 現(xiàn)房工程竣工快報(bào)（內(nèi)容已出，待確定張貼欄） 致1號(hào)樓業(yè)主答謝信（計(jì)劃于6月底內(nèi)容完成）,二、銷售

11、力軟硬攻勢(shì),1、6月19日周四北青時(shí)代版豪華銅版紙半版軟文,長(zhǎng)安街/CBD/賽特/通惠河 究竟誰(shuí)的天下？ 序：天下，代表著國(guó)際和個(gè)性張力。在隨處可見(jiàn)的熱點(diǎn)區(qū)域叫囂聲中，筆者發(fā)現(xiàn)了一個(gè)值得關(guān)注的半公開(kāi)秘密區(qū)，低調(diào)空白但足以四享天下。一句話來(lái)形容：我不在長(zhǎng)安街，就在CBD；不在賽特，就在通惠河畔。,神州長(zhǎng)安街，承載著中國(guó)光輝歷史與經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展的最高榮耀；東長(zhǎng)安街核心，鑒證泱泱大國(guó)商業(yè)與商務(wù)的鼎級(jí)繁榮；CBD，世界經(jīng)濟(jì)的十字路口；賽特，高含金量的投資特區(qū)；通惠河，智慧與成功，財(cái)富與夢(mèng)想的都會(huì)源泉。 任何一個(gè)具備雄厚實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，都不會(huì)輕易放過(guò)這四方鍍金領(lǐng)域中的任何一張投資王牌；所有駐扎此地的國(guó)際名紳

12、旺族，均會(huì)深深浸染著與之匹配的尊崇身份與氣質(zhì)。 萬(wàn)豪君天下北距長(zhǎng)安街300米，南抵通惠河65米，東距CBD30米，西鄰賽特250米。東西南北炙手可熱的交叉地域圍合，及以米度量高倍含金量的距離，這樣的區(qū)位氛圍及地域優(yōu)勢(shì)，恐怕京城很難找出第二家。“4張24小時(shí)的國(guó)際步行通行證”，令簇居此地的業(yè)主隨心所欲地變換領(lǐng)主身份，穿梭享受“以步代車”式的綜合便利與四區(qū)域不同文化底蘊(yùn)的“天下”繁華。,投資牌/豪宅熱/商住風(fēng)/郊區(qū)健康論 城區(qū)高端住宅到底應(yīng)跟誰(shuí)的風(fēng)？ 2003上半年的北京房市，秉承了02年下半年以來(lái)高端公寓租售價(jià)格的持續(xù)下浮，經(jīng)歷了房產(chǎn)投資市場(chǎng)的一路萎靡，經(jīng)受了非典深入全面的變革洗禮后，開(kāi)始顯示出

13、積蓄已久的樓市爆發(fā)力和堅(jiān)挺的反彈力。,置業(yè)選擇非主流投資、非城區(qū)豪宅、非商住新生代、非郊外健康產(chǎn)品的城區(qū)高端住宅產(chǎn)品，今年下半年信心指數(shù)如何？ 從CBD規(guī)劃伊始“住宅開(kāi)發(fā)要降溫”，“房?jī)r(jià)變了投資潑冷水”到“豪宅供應(yīng)與需求結(jié)構(gòu)失衡”，我們發(fā)現(xiàn)都會(huì)中央的高端居住產(chǎn)品的置業(yè)良機(jī)業(yè)已來(lái)臨。 購(gòu)買既有熱點(diǎn)城區(qū)的高端居住產(chǎn)品，實(shí)際上是買CBD的便捷與氛圍，長(zhǎng)安街的身份，賽特的成熟，通惠河的都會(huì)居住形態(tài)。但CBD少有低于10萬(wàn)平米的規(guī)模適中的純居樓盤(pán)，賽特缺乏終極住區(qū)的歸宿感，長(zhǎng)安街東段沒(méi)有居住的氛圍，唯一可圈可點(diǎn)的是不久將來(lái)要全新治理的通惠河區(qū)。 如果將房地產(chǎn)置業(yè)成功的機(jī)會(huì)一分為二，一半交給先入為主的“搶

14、奪先機(jī)”，另一半交給后發(fā)制勝的“巧等時(shí)機(jī)”。無(wú)論何種機(jī)會(huì)，眼下新推出的萬(wàn)豪君天下都屬值得理性沖動(dòng)的機(jī)會(huì)性樓盤(pán)：規(guī)劃調(diào)整后8萬(wàn)余平米的建筑面積只有兩棟高塔，僅供400余戶，屬豎向城市的稀居產(chǎn)品；介于長(zhǎng)安街、CBD、賽特、通惠河之間，是整合優(yōu)化城市機(jī)能的純粹住區(qū)產(chǎn)物；依水、稀居、現(xiàn)房及橫貫賽特與CBD的200余米萬(wàn)國(guó)文化街足以讓“回歸城區(qū)健康住宅”的高端買家心動(dòng)不已；更不算通惠河順風(fēng)依水的空氣常年保鮮價(jià)值。,我們完全有理由重新審度一下萬(wàn)豪君天下的神秘含金量：君天下使CBD遠(yuǎn)期的投資回報(bào)與賽特的成熟相結(jié)合，不再井水不犯河水，純居住可以遭遇投資；現(xiàn)房灣天下可以使雷聲大雨點(diǎn)小的CBD住宅供量在批判中早熟

15、，翻出奇跡；灣天下的地域不適合做豪宅的土壤，但完全讓拒絕叫囂式的淺層次健康貴族，找到了豎向城市的最佳橫向選擇。 私家游艇、純凈生活、獨(dú)立會(huì)所、尊邸現(xiàn)房君天下是長(zhǎng)安街、CBD、賽特、通惠河的貴鄰，也是下半年投資厚土的神秘掘金地。萬(wàn)豪君天下正式啟動(dòng)現(xiàn)房誠(chéng)信工程，有機(jī)會(huì)讓我們?cè)僮龈畹牧私狻?業(yè)主特邀置業(yè)顧問(wèn) / 劉旭濤,2、6月26日北青新聞版半版軟性文章,萬(wàn)豪君天下 稀居沖擊下半年北京房市 房以稀為貴，僅供1/100000以內(nèi)的人住居。題記 CBD/賽特/長(zhǎng)安街/通惠河 行將絕版的四重價(jià)值土地資源 超過(guò)50%供量的CBD住宅開(kāi)發(fā)要降溫，其背后含義是遏制住宅公建立項(xiàng)的商住公寓或商務(wù)公寓，對(duì)中央商務(wù)

16、區(qū)集中地商務(wù)氛圍的稀釋與影響。在CBD核心區(qū)，與商務(wù)辦公配套的純居住項(xiàng)目實(shí)在是寥寥無(wú)幾。這就給后續(xù)批地的項(xiàng)目及時(shí)下居住型項(xiàng)目提供了難能可貴的限量。 長(zhǎng)安街與通惠河平行地帶，左CBD右賽特。賽特商圈更廣泛的意義甚至是租務(wù)市場(chǎng)，CBD賣的是未來(lái)三五年的前景。但無(wú)論如何，在這四區(qū)圍合交際的都會(huì)中央地帶，居住型的項(xiàng)目今天不會(huì)再有拿地的可能，明天更沒(méi)有批地的可能。 萬(wàn)豪君天下，就處在這樣一個(gè)寸土寸金的地域中間，建筑面積89000平米，住區(qū)只有兩棟樓，南北樓距近70米，僅供400余戶，旺中獨(dú)靜，依水而居。由于高昂的土地成本，今天不會(huì)再有第二家開(kāi)發(fā)投資商舍得為了區(qū)區(qū)兩棟樓，卻要搭上近3萬(wàn)平米的配套；明天也不

17、會(huì)再有開(kāi)發(fā)商為了滿足CBD成功人士的純居住取得薄利，而因“量小”而為之。,四區(qū)難覓的稀有現(xiàn)房住居 半月前筆者走訪了幾位資深的三次置業(yè)以上的購(gòu)房人士。有的對(duì)CBD清一色過(guò)萬(wàn)元單價(jià)的項(xiàng)目、供量過(guò)大有可能產(chǎn)生的未來(lái)泡沫表示堪憂；有的因?yàn)檠胄?21號(hào)文件帶來(lái)對(duì)期房的影響，而取消了購(gòu)買期房的打算；有已購(gòu)買CBD商住準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目的表示后悔，無(wú)論自住或收租預(yù)計(jì)在未來(lái)一兩年均面臨兩難。 新落成的居住型準(zhǔn)現(xiàn)房屈指可數(shù)，CBD、賽特、長(zhǎng)安街、通惠河四區(qū)現(xiàn)房更是百般難覓。房市供量激增帶來(lái)售價(jià)、收租、政策、客群等一系列的變化，使得高端項(xiàng)目消化過(guò)程的不確定性增加，“變現(xiàn)”成為買房人和賣房人不謀而合的時(shí)下約定。 萬(wàn)豪君天下

18、1號(hào)樓業(yè)已入住，2號(hào)樓03年10月底精裝交房；投資11.8億元的通惠河北路快速線（社區(qū)段） 2003年11月15日竣工通車；萬(wàn)國(guó)文化街西半部分6月底前竣工；社區(qū)北側(cè)永安南街10月30日左右完工；星級(jí)豪華會(huì)所6月30日前投入使用；園林綠化10月底前完工兩艘“德潤(rùn)號(hào)”專屬游艇，隨時(shí)于5000米長(zhǎng)的通惠河碼頭整裝待命，（萬(wàn)豪君天下專屬碼頭，附有關(guān)單位簽署的常年使用權(quán)協(xié)議）聽(tīng)侯尊貴業(yè)主的調(diào)遣。,一區(qū)一街一園 一河一艇一岸 跨越社區(qū)的泛生活方式 有一類產(chǎn)品，不叫豪宅，卻擁有比豪宅更豪更闊的版圖和領(lǐng)域；有一份純凈，在城區(qū)，在回歸豎向城市的交匯中央，卻能守住住區(qū)的一片真空；有一款生活，叫簇居，卻能享受到比簇

19、居更獨(dú)立更自由更奔放的人文；有一種形態(tài)，會(huì)延伸，隔絕都會(huì)喧囂，穿透豎向城市，跨越城區(qū)領(lǐng)土，家天下。 健康主題不變，生活徹底變了。 當(dāng)寸土寸金的地段遭遇高樓林立的建筑密度，高層建筑地面上下空間發(fā)展失衡，萬(wàn)豪君天下選擇了“穿越城區(qū)版圖的泛生活”。 從中國(guó)首席中央商務(wù)區(qū)到投資王國(guó)賽特；從長(zhǎng)安街國(guó)街的神圣版圖到5000米長(zhǎng)幅通惠河；從70年專署的私家游艇使用、常年空氣保鮮、常年獨(dú)享的通惠河專署碼頭，到15年亞北紅楓湖生態(tài)花園種植樂(lè)園的使用這就是萬(wàn)豪君天下的“三權(quán)主義”社區(qū)生活領(lǐng)域。 從透氣通風(fēng)采光良好、順風(fēng)面水的內(nèi)港式布局，到3000平米帶空中標(biāo)準(zhǔn)泳池的獨(dú)立會(huì)所；從1：12單元式全地下車位，到（即將取

20、代馳名中外唐人街）動(dòng)靜分區(qū)1萬(wàn)平米萬(wàn)國(guó)文化街，再到修繕后通惠河兩岸綠樹(shù)風(fēng)光，這就是萬(wàn)豪君天下“現(xiàn)房無(wú)敵、依水碼頭游艇專署、跨地域?qū)ｉT組合、領(lǐng)主專享”的稀居三合一。 有一種延伸，可以征服別墅和豪宅；有一種居住形態(tài)，在調(diào)集事業(yè)天下的城市中央，擁有低板沒(méi)有的稀居流動(dòng)指數(shù)；萬(wàn)豪君天下，超越奢侈的峰巔生活現(xiàn)已真實(shí)展現(xiàn)。 業(yè)主特邀置業(yè)顧問(wèn)：劉旭濤,3、7月17日周四北青半版軟文,稀居/水居/泛居 三棲建筑今天家天下 “如果選擇市中心生活，首先是低密度板樓，建筑臨界面短薄的點(diǎn)板最好；其次奢求旁邊有個(gè)公園，或者小區(qū)挨著河也挺棒；真沒(méi)有那就中心花園一定要寬綽，上萬(wàn)平米的那種，但千萬(wàn)不要全家三五年時(shí)間住進(jìn)幾十萬(wàn)平

21、米的大工地里；再者樓上樓下亂七八糟夾雜商住的，我不喜歡。這一切，放在如今的時(shí)代，都別問(wèn)我為什么?！?三棲建筑的誕生，健康不變，選擇全變了。,城市內(nèi)化的獨(dú)立空間 “在最大限度的擁擠中保持盡可能文明的生活；有秩序地提供良好服務(wù)的生活空間，成為文明高度發(fā)達(dá)的標(biāo)志”。 北京CBD是一個(gè)以綜合體建筑為核心、迅速生長(zhǎng)的豎向城市，未來(lái)三五年居住氛圍或多或少均會(huì)受到期房工地影響，辦公與居住分區(qū)顯得尤為重要，這就要求居住型物業(yè)從配套至居家環(huán)境，對(duì)外向功能盡可能的進(jìn)行內(nèi)化，以純凈對(duì)抗復(fù)雜，確保住居品質(zhì)。 位居CBD核心縱軸30米的萬(wàn)豪君天下，擁有京城獨(dú)有的雙塔稀居規(guī)劃，89000平米的適中規(guī)模，配套與住區(qū)動(dòng)靜分區(qū)

22、的1萬(wàn)平米萬(wàn)國(guó)商業(yè)街，并與CBD其他項(xiàng)目的社會(huì)商業(yè)街不同，主供社區(qū)和周邊人群進(jìn)行日消費(fèi)；3000平米的五星級(jí)會(huì)所，只對(duì)本小區(qū)開(kāi)放，完全獨(dú)立；1：12的全地下停車位，更將城市空間進(jìn)一步內(nèi)化，兩棟樓地下相互獨(dú)立，互不干擾。社區(qū)單元主義內(nèi)享的獨(dú)立性，成為“三棲建筑”的第一大特征。,移動(dòng)式水生活 “對(duì)建筑的解讀將深深依賴于對(duì)其周圍環(huán)境的深入理解，在完全人工的環(huán)境中提供最低限度的與自然之接觸”。 獨(dú)立社區(qū)擁有其他項(xiàng)目難以匹敵的綜合配套優(yōu)勢(shì)，在京城已屬罕見(jiàn)，同質(zhì)階層社區(qū)水生活方式的延展，更是令人咋舌。萬(wàn)豪君天下不僅開(kāi)辟了CBD罕有現(xiàn)房發(fā)售的先河，更將兩棟高塔與通惠河零距離的依水優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到極致。 80余米高

23、的兩棟樓體間距近70米，北賞長(zhǎng)安街景，西觀賽特，南眺通惠河，三面視野無(wú)遮擋；出門即是社區(qū)專署的5000米長(zhǎng)幅通惠河碼頭（與有關(guān)單位獨(dú)家簽署常年使用權(quán)），“德潤(rùn)號(hào)”私家游艇業(yè)已通航兩年，專供尊貴業(yè)主生日及宴會(huì)派對(duì)使用。 在北京的人工造景史中，受高管理成本及季節(jié)氣候或小區(qū)規(guī)模局限，噴泉水景偶爾開(kāi)放一次，已屬不易；主打公園水景或河畔賣點(diǎn)的物業(yè)，要么水域不是活水，要么遛彎還得橫穿馬路，享受不便；更勿奢求擁有“屬于自己的”專署碼頭和豪華游艇，中國(guó)亦是罕見(jiàn)。萬(wàn)豪君天下順風(fēng)依水，門內(nèi)奢華的精裝生活，延展到水上的游艇生活，為三棲建筑的“水景生活”提供最佳注解。,反城市跨越領(lǐng)域 “都市人應(yīng)當(dāng)盡可能并且有可能接近

24、自然，保持頭腦清醒，不被機(jī)器文明淹沒(méi)”。上世紀(jì)杰出建筑評(píng)論家劉易斯芒福德 長(zhǎng)安街、第一使館區(qū)與通惠河的向背關(guān)系，CBD與賽特的城市坐標(biāo)，為萬(wàn)豪君天下的尊貴業(yè)主，確立了五重貴賓級(jí)領(lǐng)主的身份與地位；通惠河游艇和碼頭，成為萬(wàn)豪君天下的專署生活標(biāo)志。但這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。在跨越89000平米的社區(qū)界限和5000米通惠河流域的同時(shí)，萬(wàn)豪君天下從項(xiàng)目規(guī)劃伊始，就明確提出“不做短壽建筑，拒絕時(shí)裝建筑”的理念，要將業(yè)主70年的生活內(nèi)涵成倍放大。 萬(wàn)豪君天下在跨越“集中”生活方式的同時(shí)，倡導(dǎo)“泛居”生活理念。穿過(guò)都市版圖，駛上八達(dá)嶺高速路，縱橫20公里的經(jīng)緯線到達(dá)亞北紅楓湖生態(tài)花園。在這里，您隨時(shí)抽調(diào)周末一至兩天的時(shí)

25、間，放縱于迷人的田園生活種植樂(lè)園，享受種植的樂(lè)趣，并采摘自己親手種下的花果，享有萬(wàn)豪君天下奉送的15年種植樂(lè)園領(lǐng)養(yǎng)權(quán)。 豪宅不敵公寓，低板不敵高塔，低密度不及稀居率，規(guī)模社區(qū)不及獨(dú)立領(lǐng)域。萬(wàn)豪君天下的“稀居、水居、泛居”三棲生活方式，僅供108位業(yè)主享有，依水稀居精裝現(xiàn)房，伴隨著市政對(duì)通惠河快速路118億元的投資及永安南街的即將竣工，二次調(diào)價(jià)在即?！凹姨煜隆钡奶丶?jí)生活3個(gè)月的時(shí)間將全面展現(xiàn)。 業(yè)主特邀顧問(wèn)：劉旭濤,4、6月19日周四北青新聞版整版廣告 依水稀居現(xiàn)房計(jì)劃一,1）、名稱/Log o /主題：萬(wàn)豪 君天下 2）、輔助主題： 國(guó)際街區(qū) 依水稀居現(xiàn)房 3）、主文案：神秘封盤(pán)近一年的萬(wàn)豪國(guó)

26、際公寓，今日隆重推出豪宇“灣天下”，并向社會(huì)各界正式公開(kāi)“依水稀居現(xiàn)房”計(jì)劃。全樓總供168席，臻品單套總價(jià)139415萬(wàn)元，現(xiàn)房限量發(fā)售（前十名親臨鑒賞者有驚喜）。一切尊享 因稀居徹變！ 廣告設(shè)計(jì)要求：現(xiàn)房實(shí)景照片/區(qū)位圖標(biāo)明售樓處位置,賣點(diǎn)文案 依水稀居現(xiàn)房計(jì)劃本著尊重CBD、尊重長(zhǎng)安街、尊重賽特、尊重城區(qū)稀有水域的誠(chéng)信再造精神，四重國(guó)賓級(jí)居邸身份的萬(wàn)豪灣天下，南北樓距70米，三面視野開(kāi)闊無(wú)遮擋。順風(fēng)面水的內(nèi)港式布局，空氣常年保鮮，透氣通風(fēng)采光更上華階，俯攬無(wú)限絢麗與風(fēng)光。 獨(dú)立式國(guó)際街區(qū)10000余平米、東西長(zhǎng)達(dá)200余米的恢弘國(guó)際商業(yè)步行文化街，灣羅國(guó)際各國(guó)百款文化神髓，將取代馳名國(guó)際

27、的唐人街而更勝一籌，于君天下西端冊(cè)封定格自成屏障，成為主供社區(qū)業(yè)主尊享的相對(duì)獨(dú)立的中外名街。 私家游艇/會(huì)所/尊域私家旅游觀光游艇，傲居通惠河中央碼頭，隨心游弋通惠港，飽覽CBD晝夜風(fēng)景；3000余平米帶空中游泳池會(huì)所+10000平米文化街+1：1單元式獨(dú)立車位，徹底自由放松的戶均室外空間成倍延伸，與臨水獨(dú)棟濠閣動(dòng)靜分區(qū)，國(guó)際名紳的純凈生活由此展現(xiàn)。,依水稀居現(xiàn)房快報(bào) 投資11.8億元、縱長(zhǎng)5公里、雙向六車道的通惠河北路快 速線，伴隨著北側(cè)25米寬綠 化隔離帶，于社區(qū)段率先啟 動(dòng)，2003年11月15日竣工通車； 君天下現(xiàn)進(jìn)行內(nèi)裝修，2003年10月15日左右竣工； 君天下樣板間2003年6月

28、10日竣工； 國(guó)際文化街西半部分2003年6月30日以前竣工； 唐人街旁道路2003年10月30日左右完工； 會(huì)所2003年6月30日前投入使用； 君天下園林綠化10月完工,5、推廣主線,獨(dú)一無(wú)二的四重區(qū)位價(jià)值 四區(qū)罕有的精裝現(xiàn)房實(shí)景 足以帶動(dòng)全盤(pán)發(fā)售、提升項(xiàng)目高附加值的嶄新形象 無(wú)人可比的“依水稀居現(xiàn)房 萬(wàn)國(guó)文化街區(qū)”推廣定位,只要全力貫徹執(zhí)行以上第一條針對(duì)本案的三個(gè)推廣核心并得以良好表現(xiàn)，從投入產(chǎn)出比來(lái)講，預(yù)計(jì)當(dāng)日有效客群來(lái)電量將超過(guò)6月19日整版的反饋，將達(dá)到10通有效來(lái)電量。,6、6月25日北青周三新聞版半版硬廣 Logo及案名：萬(wàn)豪君天下 推廣定位：依水稀居現(xiàn)房 財(cái)智人生哲學(xué) 推廣主

29、題： 獨(dú)享專署碼頭的水岸尊邸 主文案：穿越豎向城市，跨越社區(qū)領(lǐng)域，超越豪宅標(biāo)準(zhǔn)巔峰階層的15種稀居生活方式今天同步實(shí)現(xiàn)！ 核心創(chuàng)意 外圍推廣主畫(huà)面：東CBD、西賽特、南通惠河、北長(zhǎng)安街的區(qū)位地圖及距離表現(xiàn)； 內(nèi)圍推廣主畫(huà)面B：15張主畫(huà)面：現(xiàn)房實(shí)景照片為主（會(huì)所3張、現(xiàn)房2張、游艇2張、通惠河1張、碼頭1張、綠地1張、商業(yè)街1張、車位1張、2號(hào)樓樣板間三張以上等） 以上每一張圖片下文均備注一種特殊的生活方式。如：通惠河核心段獨(dú)有專署碼頭常年使用權(quán)、專署游艇常年享受權(quán)、15年亞北生態(tài)花園種植樂(lè)園領(lǐng)養(yǎng)權(quán)將界定三種生活方式等。 核心廣告語(yǔ)：一切尊享因稀居領(lǐng)域徹變！ 11000元/平米（含全精裝）（有

30、效期半個(gè)月，調(diào)價(jià)在即！）,7、健康特色樓盤(pán)參評(píng)項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱：萬(wàn)豪君天下 位置：朝陽(yáng)區(qū)永安西里靈通觀5號(hào) 規(guī)模：89000平方米 推薦人：劉旭濤 候選原因：稀居規(guī)劃、透氣通風(fēng)、視野開(kāi)闊、依水保鮮 特色一：北距長(zhǎng)安街300米，東距CBD核心區(qū)30米，西鄰賽特250米，介于三區(qū)交匯處，規(guī)劃相對(duì)獨(dú)立，是整合優(yōu)化城市機(jī)能的純粹住區(qū)產(chǎn)物；南抵通惠河僅65米，屬順風(fēng)面水的內(nèi)港式布局。 特色二：都會(huì)核心區(qū)少有的依水現(xiàn)房項(xiàng)目，住區(qū)只供兩棟樓，南北樓間距近70米；戶型套數(shù)總共400余套，高塔人均室外面積充足，是豎向城市的稀居產(chǎn)品。,特色三：萬(wàn)豪君天下1號(hào)樓業(yè)已入住，2號(hào)樓10月底之前交房，遠(yuǎn)離施工干擾；近1萬(wàn)平

31、米萬(wàn)國(guó)文化街，3000平米獨(dú)立會(huì)所，1：1.2車位社區(qū)內(nèi)外步行就能享受到成熟配套的國(guó)際生活。 特色四：萬(wàn)國(guó)文化街與住區(qū)動(dòng)靜分區(qū)；5層規(guī)劃分別為美國(guó)、歐洲、日本、韓國(guó)、港臺(tái)等各國(guó)文化區(qū)，灣羅國(guó)際多國(guó)百款文化精髓，精神、物質(zhì)雙層面吻合國(guó)際人士的品位及國(guó)際化的各種生活需求。 特色五：內(nèi)墻選用德國(guó)舒爾茨環(huán)保涂料，業(yè)主入住后常年享受專署游艇、專署碼頭，并可領(lǐng)養(yǎng)擁有15年使用權(quán)的亞北紅楓湖生態(tài)花園作為種植園，注重從靜態(tài)動(dòng)態(tài)、社區(qū)內(nèi)外、物質(zhì)精神方面打造回歸城區(qū)的健康住宅。,三、展會(huì)營(yíng)銷策略,1、參展通知 參展內(nèi)容 名稱：2003年北京夏季露天房地產(chǎn)展示交易會(huì) 主辦：北京市建委 承辦：北京四季房展組委會(huì) 地點(diǎn)

32、：北京工人體育場(chǎng) 布展時(shí)間：6月256月26日上午9：00下午6：00 展期時(shí)間：6月276月29日共三天 展位區(qū)號(hào)：東一區(qū)2017、2018、2026、2027共四個(gè)展位 工作套餐：每展位工作套餐限定2人 市場(chǎng)部參展通知 項(xiàng)目參展主題：萬(wàn)豪君天下 參展目的：截至7月19日，69平米投資小戶型計(jì)劃銷售10套以上 人員安排： 6月27日參展第一天 6月28日參展第二天 6月2日參展第三天,2、展會(huì)小戶型促銷內(nèi)容 主文案 口號(hào)：投資天下只有一個(gè) 君天下 主題：萬(wàn)豪君天下 獨(dú)占CBD核心/賽特投資專域/通惠河畔/長(zhǎng)安街腹地四圈交匯點(diǎn) 依水稀居現(xiàn)房 萬(wàn)國(guó)文化街區(qū) 一切尊享 因稀居徹變! 行將絕版的投資

33、型國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)一居 現(xiàn)房限量發(fā)售，隨購(gòu)隨租 15萬(wàn)元即可壟斷 “君天下”投資發(fā)言權(quán) 一切投資 因萬(wàn)豪徹變！ 附：現(xiàn)房實(shí)景圖,戶型檔案 CBD稀有現(xiàn)房小戶型投資全攻略 戶型：6924平米國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的一室一廳一衛(wèi) 均價(jià)：11600（全精裝） 展會(huì)期間：6月277月18日97折，僅限10套！ 折后單價(jià)：11252元/平米 首付：159088元 月租金：5000元 投資回報(bào)率：11%左右（八至九年收回成本） 套內(nèi)建筑面積：5828平米 使用率：84% 附：一居戶型圖,精裝修品牌全面提升 全精裝：內(nèi)墻：德國(guó)舒爾茨環(huán)保涂料 頂棚：德國(guó)舒爾茨環(huán)保涂料 地面：客廳、室內(nèi)走廊瓷磚統(tǒng)一為匯亞高檔瓷磚 臥室地板采用柚木王

34、或同等檔次品牌 現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)瓷磚保持 門窗：入戶門：三防實(shí)木門配高級(jí)可視對(duì)講門鈴 套內(nèi)門：高級(jí)實(shí)心木門 窗 戶：雙層中空玻璃鋁合金窗 廚房：地面、墻面高級(jí)瓷磚為雙喜品牌 鋁扣板吊頂；意大利軒尼斯或同等檔次廚具 衛(wèi)生間：主衛(wèi)地面墻面高級(jí)瓷磚為嘉達(dá)；次衛(wèi)卡納爾 鋁扣板吊頂；科勒潔具、科勒按摩浴缸 進(jìn)口大理石臺(tái)面 其他：進(jìn)口五金件、中法合資羅格朗開(kāi)關(guān)、兩條IDD線入 戶、寬帶入戶 附：精裝修品牌,房展期間 八大贈(zèng)送 1、送中美合資特靈分戶式中央空調(diào)機(jī) 2、送松下微波爐 3、送西門子洗衣機(jī) 4、送依萊克斯電冰箱（白家） 5、送高檔灶具 6、送普田抽油煙機(jī) 7、69平米送50平米不等的亞北紅楓湖生態(tài)花園土地使

35、用權(quán)，使用權(quán) 15年。另簽贈(zèng)地協(xié)議 8、入住交房后游艇免費(fèi)使用一年 關(guān)于展會(huì)促銷工具的申請(qǐng)及運(yùn)用 上次搞活動(dòng)所用的請(qǐng)柬共余18袋約5400個(gè)。為節(jié)約成本、最大限度地發(fā)揮銷售工具的功效， 內(nèi)以價(jià)格低廉的黑白32開(kāi)設(shè)計(jì)。,現(xiàn)房工程快報(bào) 投資11.8億元、縱長(zhǎng)5公里、雙向六車道的通惠河北路快速線，伴隨 著北側(cè)25米寬綠化隔離帶，于社區(qū)段率先啟動(dòng)，2003年11月15日 竣工通車； 灣天下現(xiàn)進(jìn)行內(nèi)裝修，2003年10月15日左右竣工； 灣天下樣板間2003年6月10日竣工； 國(guó)際文化街西半部分2003年6月30日以前竣工； 唐人街旁道路2003年10月30日左右完工； 會(huì)所2003年6月30日前投入使

36、用； 灣天下園林綠化10月完工 備注： 即日起萬(wàn)豪君天下正式啟動(dòng)現(xiàn)房誠(chéng)信工程，歡迎社會(huì)各界及新老業(yè)主監(jiān)督。投訴監(jiān)督專線3、露天展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)內(nèi)容及要求 一、門楣正面內(nèi)容：萬(wàn)豪君天下 門楣西側(cè)內(nèi)容：依水稀居精裝現(xiàn)房 門楣東側(cè)內(nèi)容：四區(qū)核心投資天下 二、咨詢臺(tái)內(nèi)容：Logo及案名 前立柱內(nèi)容：一切投資 因萬(wàn)豪徹變！ 側(cè)立柱內(nèi)容：一切尊享 因稀居徹變！ 三、主背板內(nèi)容 投資天下只有一個(gè) 萬(wàn)豪君天下 行將絕版的69.24平米國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)房一居 一居投資天下 CBD/賽特/長(zhǎng)安街/通惠河四區(qū)投資發(fā)言權(quán) 15萬(wàn)元壟斷 均價(jià)12000元/平米（含全精裝） 投資專線：85288075

37、85288076 參展三天最高折扣97折，僅限15套！ 精裝現(xiàn)房，當(dāng)天投資，當(dāng)天出租，附八大贈(zèng)送 四、工體北門內(nèi)容 大門Logo及案名：萬(wàn)豪君天下 內(nèi)容：依水稀居現(xiàn)房 一居投資天下 85288075 德潤(rùn)地產(chǎn) 小門Logo及案名：萬(wàn)豪君天下 內(nèi)容：一切投資 因萬(wàn)豪徹變！ 85288075 德潤(rùn)地產(chǎn),4、6月1日6月30日來(lái)電來(lái)訪量總計(jì) 6月份有效來(lái)訪量總計(jì) 6月19日前有效客戶統(tǒng)計(jì)市場(chǎng)部原有銷售編制5人，有效客戶積累6名，戶型 大小需求各一，較為均衡；6月1923日有效來(lái)訪7位，根據(jù)廣告的引導(dǎo)作 用，戶型面積需求較為均衡； 50%以上為中小戶型；6月2430日現(xiàn)場(chǎng)及售樓 處來(lái)訪11位；加之6月

38、30日當(dāng)天1位，共26位。 6月份有效來(lái)電量總計(jì) 6月19至6月23日，有效來(lái)電量17通；6月246月30日，有效來(lái)電量37 通；6月份有效來(lái)電量總計(jì)54通。 房展有效客戶76位 6月份從19日開(kāi)始統(tǒng)計(jì)，總來(lái)電量182通，有效來(lái)電量54通，有效率 2967%，近1/3；有效來(lái)訪量共26位。以上得出：本案是低來(lái)電量、中來(lái)訪量 的高端項(xiàng)目。 7月19日前，保守預(yù)計(jì)，展會(huì)成交8套左右，通過(guò)之前媒體投放到達(dá)售樓處及 現(xiàn)場(chǎng)的成交在6套左右，加之7月19日之前的推廣（見(jiàn)7月推廣計(jì)劃），預(yù)計(jì) 2套左右；6月197月19日實(shí)際成交量基本達(dá)到預(yù)期目標(biāo)2610萬(wàn)元銷售額。,5、7月份重在開(kāi)辟第二營(yíng)銷渠道，其他略，

39、重點(diǎn)以分銷為主 三大商場(chǎng)外賣活動(dòng)是7月份的銷售業(yè)績(jī)重點(diǎn)，計(jì)劃一個(gè)月的時(shí)間至少成交6套房。望每位人員謹(jǐn)遵以下工作執(zhí)行。 燕莎：上班時(shí)間：上午9：00晚上8：00 商場(chǎng)派單人員：商場(chǎng)促銷人員2人 燕莎現(xiàn)場(chǎng)廣告：展板及展柜 燕莎雜志廣告：整版，月底出刊，發(fā)行3萬(wàn)份 燕莎現(xiàn)場(chǎng)輪班人員：萬(wàn)豪市場(chǎng)部每天1人（務(wù)必做好排班表） 午飯：鑒于燕莎吃飯較為不便，15元報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)，自行解決 發(fā)放資料：二次印刷家天下版DM單為主 賽特：上午10：00晚上8：00 商場(chǎng)派單人員：商場(chǎng)促銷人員2人 賽特現(xiàn)場(chǎng)廣告：燈箱及衣物柜 發(fā)放資料：一次印刷投資版DM單為主 百盛： 上午9：00晚上8：00 商場(chǎng)派單人員：1人 發(fā)放資料：綜合 備注：商場(chǎng)促銷人員培訓(xùn)時(shí)間：7月17日下午2點(diǎn) 市場(chǎng)部所有人員務(wù)必不能遲到，不能早退，不能松散，不得逛商場(chǎng)，公司總部及市場(chǎng)部將每天不定點(diǎn)去現(xiàn)場(chǎng)審查。,PPT（全名：PowerPoint）是美國(guó)微軟公司出品的辦公軟件系列重要組件之一（另外還有Excel、Word等）；最常用的就是用來(lái)制作幻燈片。MicrosoftOfficePowerPoint是一種演示文稿圖形程序，該軟件是功能強(qiáng)大的演示文稿制作軟件；可協(xié)助用戶獨(dú)自或聯(lián)機(jī)創(chuàng)建永恒