1、PART 3 新政下的市場思考,新政下的市場思考,綱 要,第二部分 歷史研究及案例,發(fā)現(xiàn)問題,分析問題,第三部分 未來研判與策略,內(nèi)容,本輪市場周期 政策后市場表現(xiàn) 政策前后主要城市量價走勢 項目競爭市場表現(xiàn) 五一上海房展會表現(xiàn) 上海二手房市場表現(xiàn),上一輪調(diào)控期開發(fā)商應(yīng)對策略（常見弱市營銷促銷手段） 案例（遠(yuǎn)洋、龍湖、萬科、保利等）弱市策略,解決問題,第一部分 現(xiàn)狀分析與解讀,政策走勢及政策預(yù)期 營銷策略 產(chǎn)品策略 價格策略 開盤策略,研究思路,新政下的市場思考,城市： 由點及面，各地樓市全面火爆攀升的本輪市場周期。 客源： 由剛性需求至投資投機(jī)客大舉入市，非常具有代表性的一輪發(fā)展周期。,新政

2、下的市場思考,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)： 受到需求面不同的影響，主力成交產(chǎn)品也呈現(xiàn)明顯的變化。 政策： 政策由扶持到制約，體現(xiàn)政府對樓市的掌控思路。,本輪市場周期解析,新政下的市場思考,新政出臺前后一周成交量對比,政策出臺前后一周相比，全國各主要城市成交面積均出現(xiàn)了大幅度的下跌，杭州、重慶、深圳等成交大幅下降60%以上。,新政下的市場思考,4月第三周與第四周全國主要城市 供求情況（新政出臺前后對比）,上海市商品住宅供求走勢,新政出臺后 供應(yīng)：開發(fā)商集中加速推盤 成交：去化速度減緩,集中加速推出房源,成交量大幅下跌,周末出臺新政,后春節(jié)階段,新政下的市場思考,典型城市新政前后市場表現(xiàn),上海市商品住宅可售量走勢,

3、新政出臺后，網(wǎng)上房地產(chǎn)可售面積、可售套數(shù)猛增，作為重點調(diào)控城市之一，上海開發(fā)商反應(yīng)及時，快速出貨意圖明顯。,周末出臺 新政,可售量突增,新政下的市場思考,典型城市新政前后市場表現(xiàn),2010年4月27日開盤銷售，推出1、2號樓共約800套房源，主推1居64平、2居82平、3居120平左右、4居170平左右等戶型，均價18500元/平米（帶裝修），一次性付款98折，實際成交均價18338元/（截至2010年5月6日）。 該項目選擇在非雙休低調(diào)開盤，當(dāng)日推出800套房，綠地對外宣稱售出600套，截至5.6網(wǎng)上備案350套，總金額約6.71個億。,已按照建設(shè)部新規(guī)執(zhí)行一房一價表,截至2010年5月6日

4、 資料來源：北京網(wǎng)上房地產(chǎn),新政下的市場思考,競爭市場表現(xiàn)：綠地新里西斯萊公館 (北京大興項目) 價格策略：低價入市,綠地集團(tuán)在本屆房展會上打出了大幅優(yōu)惠，別墅在房展會期間認(rèn)購有40萬每套的優(yōu)惠，買別墅送世博門票和旅游等；,旭輝依云灣競爭個案綠地公園壹品最近在五一房展會上打出了大幅優(yōu)惠的廣告，總價最高優(yōu)惠達(dá)40萬元。,新政下的市場思考,競爭市場表現(xiàn)：顧村綠地公園壹品 總價大幅優(yōu)惠,福美來4月上、下半月人均帶看量對比圖,新政出臺后，新增房源量迅速增加，拋盤涌現(xiàn) 受政策影響，下半月帶看數(shù)量隨著新增客戶的減少而明顯低于上半月; 上海八成購房者推遲買房 投資客信心遭受重挫 ; 4月下半月過半房源滯銷，

5、5月巨大供應(yīng)恐致房價回調(diào)； 二手房房價的回調(diào)會早于一手房。,福美來4月上、下半月全市加盟店平均新增房源量對比圖,新政下的市場思考,上海二手房市場表現(xiàn),違約率達(dá)50%,上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前在二手房市場上，買家違約退單現(xiàn)象大幅增加。如徐匯匯翠板塊、長寧天山、閔行七寶、普陀真光等板塊，違約率甚至達(dá)到50%。其中主要原因，是首付款大幅提高至五成和1.1倍的貸款利率，令買家難以接受。,成交量銳減,上海中原研究咨詢部對28家門店分行經(jīng)理調(diào)查顯示，總體掛牌量并未因政策出臺而明顯增加，但門店來訪量急劇減少，普遍減少的幅度都在30%-50%。如普陀昌化、長寧天山、嘉定嘉城等板塊均減少了40%以上。成交量銳

6、減，70%-80%的意向購房者都選擇了觀望。,議價有空間，價格向低走,新政前房東跳價現(xiàn)象非常明顯，普遍跳價幅度為5%-10%，而新政出臺后跳價現(xiàn)象基本不存在，反而是出現(xiàn)了一定的議價空間，幅度基本在5%左右，綜合讓利幅度在10%左右。,新政下的市場思考,上海二手房市場表現(xiàn)幾個現(xiàn)象,半數(shù)觀展者為考察市場行情,六成觀展者看跌上海房價,八成觀展者年內(nèi)觀望,在220個參展樓盤中，約有4成樓盤尚不明確何時開盤及開盤價格，僅有1成項目進(jìn)行小幅促銷。,新政下的市場思考,五一上海房展會表現(xiàn)：現(xiàn)象1沒有打折促銷，只有價格未定；八成觀展者選擇觀望。,在嘉興、昆山等異地置業(yè)的展廳里，稀疏的參觀人群讓整個展館顯得頗為冷

7、清。,新政對于上海周邊樓盤，尤其是昆山、千燈等樓盤影響非常明顯。,新政下的市場思考,五一上海房展會表現(xiàn)：現(xiàn)象2異地置業(yè)政策收緊，上海周邊樓盤展位冷清，開發(fā)商后悔參展,由于不少商業(yè)項目并不受本次新政影響，商鋪、小戶型寫字樓、酒店式公寓都成為新政外仍可關(guān)注的產(chǎn)物，在本次展會上，商業(yè)地產(chǎn)有所抬頭； 本次參展項目中，除了上海部分商業(yè)項目被看展人關(guān)注外，不少外地項目也紛紛舉起“商業(yè)牌”。,五一上海房展會表現(xiàn)：現(xiàn)象3不受新政影響，可銷售型的商業(yè)地產(chǎn)猛抬頭,新政下的市場思考,針對有購房意愿的受訪者，新浪樂居的調(diào)查顯示，近半數(shù)(48%)的受訪者是自住需求，26.3%為改善性需求，11.6%為婚房，還有1.2%

8、為拆遷需求?？梢哉f基本上都是以剛性需求為主，占87%以上。而投資的比例目前只有8.4%。,新政下的市場思考,五一上海房展會表現(xiàn)：現(xiàn)象4八成以上購房者為剛需,據(jù)新浪樂居調(diào)查顯示，受房貸新政影響，有近五成(44.2%)的受訪者考慮置業(yè)的戶型在90平米以下。但同時也有6.3%的受訪者是鎖定150平米以上的大戶型。,新政下的市場思考,五一上海房展會表現(xiàn)：現(xiàn)象5120以下面積段需求占八成以上,從2008年市場調(diào)整期間開發(fā)商促銷手段而言，存一抵幾、折扣優(yōu)惠降價仍成為最為常見的手段，但效果并非最佳,新政下的市場思考,成交表現(xiàn)：成交火爆，價格直線上揚,低開高走，乘熱打鐵 價格策略低價入市，營造轟動效應(yīng) 開盤策

9、略主次分明，中心房源后期推案 產(chǎn)品策略以滿足客戶需求產(chǎn)品為主,成功案例,新政下的市場思考,弱市營銷成功案例：北京-遠(yuǎn)洋沁山水 新開盤項目價格策略案例,在價格策略運用上，采用了低價入市的手法，其自降身價的姿態(tài)立馬吸引了購房者足夠的關(guān)注。,從上表中可以看到，遠(yuǎn)洋沁山水11000元/開盤的價格明顯低于板塊均價，價差在20003000元/之多，區(qū)域內(nèi)主要在售的二手房項目如新興年代等售價也都集中在13000元/平米左右，這使得該項目的價格優(yōu)勢相當(dāng)明顯，從而使得本項目08年弱市中北京市難得一見的通宵排隊買房的熱鬧景象。,新政下的市場思考,弱市營銷成功案例 價格策略：低價入市，營造轟動效應(yīng),以低價入市，但最

10、終實現(xiàn)整盤均價接近板塊均價,從該項目所推房源位置看，與眾多項目采用的操作手法基本一致，先期推案房源1-5 號樓無一例外都處于整個項目最邊緣，位于主干道旁，相對位置一般，而二期開盤的6-9號樓中6號和9號樓則處于小區(qū)正中央，可以更好的享受到社區(qū)景觀，可以免受主干道噪音干擾。,新政下的市場思考,弱市營銷成功案例開盤策略：主次分明，中心房源后期推案,從該項目的推案節(jié)奏來看，其采用了連續(xù)大批量推案的方式，項目一期和二期間隔時間只有短短一個月的時間，且每期推案量都在600套以上，實屬少見。遠(yuǎn)洋開發(fā)商此種策略一方面建立在項目前期熱銷的基礎(chǔ)上，另一方面也顯示出開發(fā)商對于項目本身的自信。 另外，推案房源戶型上

11、，一期和二期都是以小戶型的二房為主導(dǎo)，占據(jù)了三分之二以上，且二期二房面積跨度更大，比前期更加小巧，購房者可以更好控制總價，選擇余地也更大。,新政下的市場思考,弱市營銷成功案例乘熱打鐵，連續(xù)大批量小戶型推案,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,二手房交易營業(yè)稅，抑制過度投資 打壓,主要為執(zhí)行05年政策，不再加強(qiáng) 趨于溫和,下半年通過房貸新政，提高投資門檻 打壓,政策從緊轉(zhuǎn)松，減免商品房交易稅扶持,持續(xù)放松信貸條件，降低利率 年末開始收緊，打擊屯地及投機(jī) 扶持 打壓,提高個人住房貸款門檻 繼續(xù)嘗試限制，但收效微弱,下半年嚴(yán)格土地政策以及相關(guān)貸款金融政策 開始限制,

12、2920,3310,1756,1680,2087,893,2643,2003-2009 上海商品住宅成交量走勢 （單位:萬平方米）,“市場低迷扶持；市場過熱限制/打壓”，歷年宏觀調(diào)控政策特征明顯； 但并非每次調(diào)控都是成功的，政府也在不斷吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，出臺新政內(nèi)容和時機(jī)越發(fā)成熟。,歷年宏觀調(diào)控政策走勢（以上海為例）,新政下的市場思考,2005年2012年政策對房地產(chǎn)走勢影響模擬圖,下降期,快速拉升期,07年1季度-3季度,05年2季度-06年1季度,06年2季度-4季度,07年4季度-08年4季度,盤整恢復(fù),09年1季度-3季度,下降期,快速拉升期,盤整恢復(fù),09年4季度-10年1季度,前一輪政

13、策周期,上一輪政策周期,從歷史政策周期研判，本輪調(diào)控周期預(yù)計至少將維持在9個月以上，弱市調(diào)整已成定局！,新一輪政策周期,新政下的市場思考,政策周期研判,北京成為全國行政性限購住宅的第一個城市。意味著接下來，估計還會有幾個城市出臺類似措施。 北京房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則出臺，全面落實國十條，其中最嚴(yán)厲的措施是：“規(guī)定自本通知發(fā)布之日起，暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房?！?此輪調(diào)控下，一線城市房價明顯下跌基本成為定局，而且市場降溫的速度會明顯快于2008年，三季度就可能出現(xiàn)最低迷的態(tài)勢。四季度個別政策就有可能松動。,買房需查驗戶口本結(jié)婚證：提供虛假信息騙購多套住房的，將不予辦理房產(chǎn)證。同時，申

14、報需承諾遵守“限購令”，冒險騙購須承擔(dān)違約責(zé)任 開發(fā)商串通騙購將重罰如果開發(fā)商和中介被發(fā)現(xiàn)與購房人串通騙購，將被重罰。開發(fā)商將暫停其賣房資格，中介也將無法再進(jìn)行房屋買賣代理的業(yè)務(wù)。,新政下的市場思考,持續(xù)政策1：北京京十二條一家限購一套房,史無前例的行政干預(yù)，將對全國其他城市產(chǎn)生很強(qiáng)的示范效應(yīng),放貸緊縮不利樓市 提高存款準(zhǔn)備金率對樓市的不利十分明顯，因為對樓市的放貸經(jīng)過幾次樓市緊縮政策后已十分緊，此次調(diào)整令銀行的貸款空間更小，可獲貸款更少。準(zhǔn)備金率的上調(diào)對資產(chǎn)泡沫和價格抑制作用最為明顯。,房地產(chǎn)貸款投放或減少 在目前的情況下，央行的信貸收縮政策造成沖擊最大的行業(yè)當(dāng)屬房地產(chǎn)行業(yè)。 存款準(zhǔn)備金率的

15、上調(diào)，將直接影響到商業(yè)銀行的放貸能力，銀行可能調(diào)整貸款投向，減少房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款投放。,新政下的市場思考,持續(xù)政策2：上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點 回籠流動資金2400億,1,2,3,4,缺少長效機(jī)制,短期看跌，長期看漲,支持自住，形同虛設(shè),大膽猜測：中國房地產(chǎn)行業(yè)的雙軌制將模仿香港模式,通過調(diào)節(jié)供求關(guān)系來平衡房價是正確的，不過當(dāng)前政策只采用抑制需求的短期措施，而沒有增加供應(yīng)的長期準(zhǔn)備。平衡供求關(guān)系是需要長期保持的，只有長效機(jī)制才能保持長期穩(wěn)定。,政府的決心非常大，抑制需求的政策已密集出臺，由此我們判斷今年下半年房價必然面臨調(diào)整，這是政治需要，但調(diào)整幅度約在10%-30%，因城市而異。但從土

16、地政策來看，供應(yīng)不足必然加劇，未來房價必然繼續(xù)上漲。,雖然“支持居民自住性住房消費”被寫入政府工作報告，但從實際的細(xì)化政策來看，住房保障受支持，而市場化的自住消費是從緊的，由此也對今年市場帶來負(fù)面的壓力。,中國人多地少的基本國情很難改變，不可能通過無限制的土地供應(yīng)來平衡供求關(guān)系。從住房保障政策來看，或許我國將模仿香港模式。保障部分做到位，而完全放開商品房部分的房價。,集團(tuán)營銷部對于新政后的市場研判,5,戰(zhàn)略：一線房企提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、擴(kuò)大二三線城市布局,一線房企回避前期房價漲幅過快的熱點城市，繼續(xù)看好二三線城市；在房地產(chǎn)市場的調(diào)整期，低成本獲得優(yōu)質(zhì)土地儲備。一線房企提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、擴(kuò)大二三線城市

17、布局，是穩(wěn)定開工率、增加有效供給的舉措，有利于房地產(chǎn)市場盡快“軟著陸”。,新政下的市場思考,弱市已成定局 我們?nèi)绾蚊鎸Γ?營銷策略 產(chǎn)品策略價格策略開盤策略,新政下的市場思考,在售項目營銷策略,新政下的市場思考,策略 1:服務(wù)營銷,策略 4:團(tuán)隊營銷,策略 5:開盤策略,策略 6:產(chǎn)品營銷,策略 3:精準(zhǔn)營銷,策略 2:全員營銷,門前接待,參觀沙盤,看戶型戶模,樣板間,實地了解小區(qū)情況,談判簽約,打消顧慮,顧問營銷,激發(fā)想象,主動詢問對講 解服務(wù)的需求 銷售顧問親切 的問候和寒暄,真實全面展示 行車道路和停 車設(shè)施,清楚展示沙盤 的真實比例 準(zhǔn)確把握客戶 住房需求,針對戶型不足提出合理建議 結(jié)

18、合客戶需求，有針對性的推薦戶型 清楚介紹戶型的優(yōu)勢與不足,通過戶模直觀展示未來的生活空間 指導(dǎo)客戶更好的使用空間,如實解釋交付標(biāo)準(zhǔn),介紹裝修對空間布局的修飾作用 生活化的樣板間布置 通過樣板間直觀了解戶外景觀 樣板間深度體驗，留給客戶體驗時間和空間,向客戶描繪未來在小區(qū)中的生活,如實介紹樓盤銷售進(jìn)度 多信息渠道提供產(chǎn)品質(zhì)量保證 如實回答與競爭樓盤相比的優(yōu)劣勢,服務(wù)營銷的具體實施 （銷售階段）,新政下的市場思考,門前接待,參觀沙盤,樣板間,詢價,實地了解小區(qū)情況,再次看房,保障得體,貼心服務(wù),信息傳遞,銷售人員講解簡潔生動,在沙盤中為客戶指明 意向戶型的具體位置 全面展示小區(qū)內(nèi)外的 配套設(shè)施和設(shè)

19、計理念 全面反映小區(qū)周邊環(huán)境 及特色,詳細(xì)介紹景觀設(shè)計 的理念與特色,保安接待禮儀得體 保安服務(wù)熱情周到 體驗到高水平的物 業(yè)管理和服務(wù) 尊貴的服務(wù)體驗,提供適當(dāng)?shù)慕煌?工具 周到的引導(dǎo)服務(wù),讓客戶感受到自主權(quán)得到尊重,一如既往熱情耐心接待,對陪同看房的親友給 予適當(dāng)關(guān)注，并提供 有針對性的服務(wù) 耐心解答客戶疑問 給予更多主動權(quán)，讓 客戶與親友充分體驗并 交換意見,服務(wù)營銷的具體實施 （銷售階段）,新政下的市場思考,電話回訪,實地看房,信息溝通,客戶活動,交房,購房后置業(yè)顧問電話回訪,打消疑慮,顧問營銷,激發(fā)想象,保障得體,貼心服務(wù),信息傳遞,購房后營銷部做電話滿意度調(diào)查（一個月、三個月、半年

20、）,工程進(jìn)度及時通知客戶,郵寄客戶生日賀 卡，短信祝福,定期郵寄客戶會雜志,組織參觀旭輝異地樓盤,工地開放日活動,工地質(zhì)量行,客戶會的征文、攝影等比賽,持續(xù)多樣的客戶聯(lián)誼活動,客戶會增值服務(wù)：推薦購房優(yōu)惠、品牌商家聯(lián)動,盛大的交房活動：參考開盤標(biāo)準(zhǔn),驗房制度： 施工單位自檢 監(jiān)理機(jī)構(gòu)他項質(zhì)檢 開發(fā)商工程驗收 政府竣工驗收 開發(fā)商客戶中心驗收 物業(yè)驗收 客戶代表抽檢 工地開放日業(yè)主預(yù)驗收,服務(wù)營銷的具體實施 （售后階段）,新政下的市場思考,回訪,業(yè)主活動,維修服務(wù),社區(qū)管理,增值服務(wù),入住后三個月做質(zhì)量回訪,打消疑慮,顧問營銷,激發(fā)想象,保障得體,貼心服務(wù),信息傳遞,入住后營銷部做電話滿意度調(diào)查

21、（三個月、半年）,首問負(fù)責(zé)制,社區(qū)配套設(shè)施升級改造,十大客戶沙龍：讀書沙龍、寵物沙龍、乒乓球沙龍、美容沙龍,業(yè)主互動1+1：特長交換,社區(qū)景觀升級改造,物業(yè)增值服務(wù)： 送貨服務(wù)、代租代售、報刊訂閱、電話叫車、復(fù)印傳真、失物保管及招領(lǐng)、代訂餐點服務(wù),五大傳統(tǒng)節(jié)日的客戶活動：春節(jié)、元宵、中秋、重陽,先維修，后分責(zé),20分鐘響應(yīng)制,服務(wù)營銷的具體實施 （入住階段）,新政下的市場思考,全員營銷/弱市下，首選全員營銷,全員營銷，樹立內(nèi)部信心,公司上下樹立營銷導(dǎo)向意識，整合內(nèi)外部資源形成合力； 營造現(xiàn)場銷售人氣 公司員工購房 員工推介獎勵 供應(yīng)商聯(lián)動 老客戶帶新客戶 業(yè)內(nèi)圈層 編外銷售員,新政下的市場思考

22、,精準(zhǔn)營銷,摒棄無效的常規(guī)媒體 新政之下，大量的投放常規(guī)媒體效果不一定好，營銷費用無疑打水漂，弱市之下，制定符合項目特質(zhì)的精準(zhǔn)營銷策略將以更少的營銷費用投入獲得更大的營銷成果。 加大老帶新力度，拓展精準(zhǔn)的渠道營銷 在售項目加大老帶新的支持力度，對于老帶新客戶給予更大力度的獎勵，口碑式的營銷將在信心缺乏的市場下顯得更為高效。 拓展新客戶群體 將更多的注意力放在自住客戶身上，積極拓展新客源、挖掘本地客源。 政府此次多番出臺新政，誓要遏制住不斷高漲的投資性需求，投資性客戶群體也是政府此次出臺政策重點控制的客戶群體。現(xiàn)階段必須將重點放在滿足自住客戶身上，必須深入挖掘項目賣點，找到真正能吸引客戶,滿足其

23、購買動機(jī)的點，牢牢把握住越來越少的客戶量，提高銷售率。,營|銷|策|略,新政下的市場思考,團(tuán)隊營銷/弱市之下，需要團(tuán)隊作戰(zhàn)，需要不斷對銷售團(tuán)隊進(jìn)行激勵，銷售團(tuán)隊的專業(yè)能力是項目完勝的關(guān)鍵,制定銷售人員培訓(xùn)計劃/銷售人員獎勵計劃,弱市之下，要改變以往銷售人員單兵作戰(zhàn)的模式，形成小團(tuán)隊作戰(zhàn)、銷售與策劃作戰(zhàn)、同時不斷提高銷售人員的業(yè)務(wù)水平，增加獎勵以鼓舞士氣。提升營銷條線的專業(yè)能力（包括執(zhí)行力）及后臺能力！,新政下的市場思考,銷售人員培訓(xùn)計劃 完備的培訓(xùn)課程體系 客戶服務(wù)培訓(xùn)/業(yè)務(wù)流程培訓(xùn)/銀行按揭貸款培訓(xùn)/園林景觀培訓(xùn)/銷售技巧培訓(xùn)/建筑知識培訓(xùn)/人員素質(zhì)培訓(xùn)等 案例培訓(xùn)體系 弱市營銷成功案例研究

24、培訓(xùn),銷售人員獎勵計劃 晉升通道 銷售代表評級/案場經(jīng)理競聘 薪酬及保障體系 行業(yè)競爭力的薪酬體系，福利待遇完善 銷售代表精英會 由所有樓盤TOPSALES組成 其他激勵方式 賽季安排/最佳產(chǎn)能獎（金銀牌獎）/最 佳業(yè)績獎/職業(yè)經(jīng)理人獎/優(yōu)秀員工獎/新人進(jìn)步獎,團(tuán)隊營銷/,新政下的市場思考,開盤策略/堅持小步快跑策略,合理調(diào)整開盤策略,基于現(xiàn)在政策初現(xiàn)，市場后續(xù)觀望之際，調(diào)整開盤策略，在市場未測的情況下，不僅增強(qiáng)自身的抗風(fēng)險能力，又能保障購房信心，滿足不同層次客戶購房需求。,改變推售房源搭配：必須考慮市場需求發(fā)生變化導(dǎo)致客戶群體發(fā)生變化而引發(fā)的需求變化； 價格策略：在售項目分期開盤的，價格策略

25、要平開平走，保持與上期的價格持平。物業(yè)類型不同的除外。,新政下的市場思考,產(chǎn)品營銷,產(chǎn)品、產(chǎn)品、還是產(chǎn)品！ 弱市之下，捕捉客戶敏感需求點，對于項目產(chǎn)品力的塑造與提升將顯得尤為關(guān)鍵！,營|銷|策|略,在售項目產(chǎn)品重點 維護(hù)樣板段要求項目在銷售開始至銷售到95%的階段，樣板區(qū)都要盛裝亮相，持續(xù)保持開盤時的效果、品質(zhì)；交房后維持常態(tài)。 持續(xù)做好產(chǎn)品，重點是營造出驚艷的樣板段。,新政下的市場思考,新政下的市場思考,廊坊十九城邦樣板段裸露的黃土、枯死的植物，缺乏生氣，亟待整改,新政下的市場思考,競爭個案鳳凰城樣板段盡管尚未開盤，但項目樣板段打造呈現(xiàn)出較高品質(zhì),新政下的市場思考,競爭個案孔雀城樣板段與競爭個案孔雀城較比，本案樣板段現(xiàn)狀不具競爭力，亟待整改,擬售項目營銷策略,策略 3:服務(wù)營銷,策略 6:團(tuán)隊營銷,策略 7:產(chǎn)品營銷,策略 5:精準(zhǔn)營銷,策略 4:全員營銷,策略 1:以銷定產(chǎn),策略 2:低開高走,新政下的市場思考,以銷定產(chǎn)/開盤必?zé)?/p>