1、沈陽大悅城調(diào)整匯報,2012年05月,目錄,1、現(xiàn)狀分析 2、項(xiàng)目定位 3、樓層規(guī)劃 4、調(diào)整節(jié)奏,日期截止至2012年5月15日。,租賃現(xiàn)狀分析,ABCD區(qū)簽約率為73% ,開業(yè)率為70%. ABCD區(qū)現(xiàn)階段需調(diào)整品牌量135家，其中已調(diào)整開業(yè)27家，還有108家待調(diào)整，占353家總店鋪30%（截止到2012年5月15日，含空鋪、待續(xù)約、已提出撤鋪不續(xù)約等）。,鋪位統(tǒng)計明細(xì),租賃現(xiàn)狀分析業(yè)態(tài)占比,大悅城客群價值觀特點(diǎn)： 追求新潮 表達(dá)個性 品味獨(dú)特 樂于挑戰(zhàn),品牌選擇動機(jī)： 體現(xiàn)檔次、身份 性價比高,建議增加經(jīng)營品類：,增加鞋、內(nèi)衣、化妝品/護(hù)膚品品類； 關(guān)注國際快時尚，爭取首家或獨(dú)家經(jīng)營，

2、打造國際快時尚第一前沿陣地； 引進(jìn)性價比好、知名度高的主力餐飲品牌，多風(fēng)味、特色餐廳，吸引客流、營造親民氛圍； 增加家庭生活、兒童體驗(yàn)、娛樂互動感、超市功能性業(yè)態(tài)，引導(dǎo)年輕客群健康的時尚生活方式。,數(shù)據(jù)來源：航院項(xiàng)目中街消費(fèi)者調(diào)研報告,現(xiàn)狀分析消費(fèi)者與客流分布特征,調(diào)研結(jié)果：,1 、主力店租賃面積占比 C區(qū) 49 %。 2、計劃 5月 15 日 確定初步調(diào)整方案,備注：開業(yè)面積含公共區(qū)域面積,ZEN主力百貨,現(xiàn)狀分析小結(jié),A1、A2、A5、B-B1、B1，呈良性上升趨勢。 高于平均租售比的樓層為A4B2。整體空鋪期較長導(dǎo)致。,一、商鋪?zhàn)馐郾葒?yán)重失調(diào)，個別C、D館品牌和品類嚴(yán)重銷不抵租；,（ 采

3、用2012年4月銷售數(shù)據(jù)）,CD區(qū)整體現(xiàn)狀銷不抵租。 C1、C5、D2處于較正常培養(yǎng)狀態(tài)。,二、A、B、C、D各館業(yè)態(tài)功能定位模糊，各館主題性定位不清晰，品牌商鋪間互動性較差（例如：C館的ZEN百貨、D館的影院和電玩城對其他場館的人流拉動作用不明顯）； 三、隨著沈陽商業(yè)市場激烈的競爭加劇，沈陽大悅城未及時轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路、調(diào)整招商政策、從而加大對品牌商戶的維護(hù)和商業(yè)人才的培養(yǎng)。,二、項(xiàng)目定位,現(xiàn)有定位 調(diào)整定位,項(xiàng)目定位現(xiàn)有定位,如圖示，ABCD四館呈發(fā)散狀獨(dú)立分布；且AB館與CD館之間隔了一條大什字街，D館西側(cè)又有沃爾瑪超市，阻礙了一部分從東邊中街過來的人群（從A館至D館端頭步行街直線距離達(dá)50

4、0米）。,從商業(yè)建筑分布來看，大悅城四個館不易形成一個統(tǒng)一的整體購物氛圍（主力店作用弱化），若各館不進(jìn)行差異化經(jīng)營，形成業(yè)態(tài)功能特色，則易導(dǎo)致目標(biāo)客群扁平化和進(jìn)一步稀釋，并形成四館資源互相競爭的不利格局。,沃爾瑪,street design,PARCLE A,PARCLE B,PARCLE C,PARCLE D,PARCLE E,項(xiàng)目定位現(xiàn)有定位,現(xiàn)有定位：快時尚品牌集客力分散、零售業(yè)態(tài)比例偏高、快餐和家庭生活、娛樂等功能性商品缺失； 調(diào)整方向：豐富商品業(yè)態(tài)、優(yōu)化品牌組合、提升娛樂生活體驗(yàn)。,B,A,D,C,潮流,（現(xiàn)有：MOUSSY、GUESS、ZARA） 計劃補(bǔ)充：國際快時尚、潮牌服飾，如

5、STRSEASOUL HI PANDA,時尚,(現(xiàn)有：DAZZLE、SEPHORA） 計劃補(bǔ)充：主力品牌APPLE、國際快時尚Hollister、國內(nèi)快時尚TIGER LIN 茉莉菲爾等,品味,（現(xiàn)有：CKJ、DKNY-J、it、ZEN）,計劃補(bǔ)充：流行時尚服飾、生活品味品牌，如FIVE PULS 、Less、MISS SIXTY、旱冰場、兒童體驗(yàn)、生活家居、特色餐飲、淘寶創(chuàng)意、美容生活護(hù)理等,年輕,（現(xiàn)有：影院、KTV、電玩城）,計劃補(bǔ)充：主題酒吧、娛樂會所、紅酒吧、24小時餐飲、壓指館、服務(wù)配套業(yè)態(tài)等,項(xiàng)目定位調(diào)整定位,（1）分期調(diào)整： 短期目標(biāo)：針對空鋪調(diào)整，針對預(yù)撤鋪又符合大悅城定位商

6、戶給予免保底租金短期優(yōu)惠政策 。 中期目標(biāo)：針對商戶合同期終止、續(xù)約，進(jìn)行場館及樓層品牌優(yōu)化，調(diào)整租金水平和經(jīng)營面積。 長期目標(biāo)：逐步引進(jìn)新的主題品牌店，形成各館獨(dú)有主題功能氛圍和差異化特色品牌亮點(diǎn)。 （2）遵循定位原則調(diào)整：遵循大悅城年青時尚定位總原則，各館精選20%-30%的主題性主力品牌，清晰塑造ABCD館各館差異化功能定位 。 （3）整合調(diào)整：對現(xiàn)有經(jīng)營品牌采取主動溝通調(diào)整，對經(jīng)營有困難但符合大悅城定位的品牌進(jìn)行經(jīng)營政策扶持或店鋪面積更改，促進(jìn)商戶積極調(diào)整現(xiàn)有店鋪經(jīng)營產(chǎn)品定位和商品價格。 （4）業(yè)態(tài)調(diào)整：對吸客力較弱的樓層進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，增加目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)與功能服務(wù)業(yè)態(tài)。 （5）內(nèi)力調(diào)整

7、：逐漸汰換降低代理商簽約，加大公司直營品牌簽約占比，減少商場經(jīng)營的風(fēng)險。,調(diào)整策略,餐飲娛樂調(diào)整策略 AB區(qū)餐飲 以消費(fèi)者熟知并喜愛的本地餐飲品牌為主，AB區(qū)目前缺少像鹿港小鎮(zhèn)、港麗茶餐廳、綠茶類型的中型主力餐飲和知名的快餐飲。 CD區(qū)餐飲、娛樂 外婆家、漢巴味德開業(yè)后，表現(xiàn)出了大型主力餐飲的作用，為C區(qū)5層餐飲起到了帶動作用。目前CD館餐飲正逐步進(jìn)入良性運(yùn)營，剩余空鋪以輕快餐飲為主要目標(biāo)（如：吉野家、DQ、權(quán)味、迪孚咖啡、LAVZZA、太興茶餐）。D館增加主題性酒吧業(yè)態(tài)，與現(xiàn)有影院、KTV、電玩等業(yè)態(tài)組合，形成沈陽大悅城獨(dú)特的年輕人聚會娛樂的場所。,調(diào)整策略,三、樓層規(guī)劃,A館調(diào)整思路,調(diào)整

8、思路-強(qiáng)化年輕、潮流體驗(yàn) 調(diào)整原則：鞏固國際快時尚潮流定位，增添國際感強(qiáng)、性價比高的時尚品牌，對原店鋪過大、坪效低品牌進(jìn)行優(yōu)化升級。 品牌組合：國際快銷+國際潮流+動感個性+主題餐飲。 （ZARA、UNIQLO、BESTSELLER GROUP）,A區(qū)L1 LOUD響亮,店鋪數(shù)：15個 續(xù)約（綠色標(biāo)注）：4個 調(diào)整（黃色標(biāo)注）：1個,配飾區(qū) 計劃引進(jìn)：手表、皮具等服飾品類 CHARLES&KEITH 、SWATCH、MAC,店鋪數(shù)：15個 續(xù)約（綠色標(biāo)注）：4個 調(diào)整（黃色標(biāo)注）：4個,A區(qū)L2 HOT熱烈,ZARA,國際潮流 計劃引進(jìn)： MOTIVI STR PROMOD,A區(qū)L3 HIS

9、& HERS他她,店鋪數(shù)：18個 續(xù)約（綠色標(biāo)注）：5個 調(diào)整（黃色標(biāo)注）：5個,戶外服飾： 計劃引進(jìn)： THE NORTH FACE SALEWA,該樓層續(xù)約租金整體上漲30%,A區(qū)L4 SPEED 速度,店鋪數(shù)：18個 調(diào)整（黃色標(biāo)注）：8個 空鋪（紅色標(biāo)注）：4個,動感體驗(yàn)區(qū)： 計劃引進(jìn)： 拳擊館/瑜伽館 室內(nèi)攀巖 動感單車,運(yùn)動潮流零售區(qū)： 已引進(jìn)： CONVERSES PONY 計劃引進(jìn)： NIKE PE PUMA等,帝豪斯健身入口,休閑生活區(qū)： 計劃引進(jìn)： 運(yùn)動戶外配件 E-PLAY等,已開業(yè)品牌：海底撈、龍人磚蜀、拿渡麻辣香鍋、櫻花回轉(zhuǎn)壽司； 唐人街餐廳預(yù)計6月15日開業(yè)！,A區(qū)

10、 L5 -BREAK小憩,B館調(diào)整思路,調(diào)整思路-都市浪漫、白領(lǐng)約會主題館。 調(diào)整原則：引進(jìn)Apple萍果直營主力店奠定沈陽大悅城時尚潮流前沿地位,同時拉動B館人氣，加大國際、國內(nèi)快時尚氛圍、增加獨(dú)有品牌。 品牌組合:國際時尚（APPLE）+創(chuàng)意雜貨+時尚少女服飾+時尚餐飲 （APPLE、C&A、MUJI）,B區(qū)B1 WONDERS 奇妙,店鋪數(shù)：22個 續(xù)約（綠色標(biāo)注）：2個 調(diào)整（黃色標(biāo)注）：1個 空鋪（紅色標(biāo)注）：5個,創(chuàng)意淘寶： 瘋果盒子 HOTWIND YA-TA-TA,時尚快餐： 麥當(dāng)勞 呷哺呷哺 味千拉面,餐飲娛樂： 豐悅臺球 真功夫 莎拉餐廳 賽百味,護(hù)膚生活： 計劃引進(jìn)： 憶

11、莎、綺麗生活館,B區(qū)L1 STYLE 風(fēng)格,店鋪數(shù)：17個 調(diào)整（黃色標(biāo)注）：5個,B區(qū)L2 SWEET 清新,店鋪數(shù)：17個 調(diào)整（黃色標(biāo)注）：3個 空鋪（紅色標(biāo)注）：4個,快時尚、日系潮品 HOLLISTER（一托二） COLLECT POINT MARIE MORRIE PEACH JOHN等,B區(qū)L3 FRIDAY星期五,店鋪數(shù)：21個 續(xù)約（綠色標(biāo)注）：3個 調(diào)整（黃色標(biāo)注）：3個 空鋪（紅色標(biāo)注）：5個,帝姿SPA,L3-L4 PEACE BIRD,L3-L4 La Chapelle Candies 茉莉菲爾,L3-L4 TAGLINE,少淑服飾、配飾 NAIVEE KAKATOO

12、,B區(qū) L4 HOLIDAY 假期,L3-L4 PEACE BIRD,L3-L4 La Chapelle Candies 茉莉菲爾,L3-L4 TAGLINE/ PAGE ONE,綺麗生活館,TAGLINE SUSIE 淑女坊,餐飲：麻辣誘惑 銀沙海鮮自助,餐飲區(qū)： 計劃引進(jìn)：西貝莜面村 太興茶餐廳 六千館 避風(fēng)塘 中八樓,B區(qū) L5 DELICIOUS 美味,餐飲區(qū)： 現(xiàn)有品牌：翰盛、川人百味、巴貝拉、老蔣私房菜、爭鮮壽司等； 計劃引進(jìn)：COCO一番屋 家有好面 清一色小火鍋,C,品味,（NEW RICH）,（目標(biāo)-時尚新貴）,C館調(diào)整思路,調(diào)整思路-都市新貴家庭生活館 調(diào)整原則：保留原有少

13、淑、設(shè)計師風(fēng)格服裝品牌的基礎(chǔ)上，增加家居家飾品類、生活護(hù)理品類，加強(qiáng)兒童體驗(yàn)區(qū)，強(qiáng)調(diào)與ZEN主力百貨店業(yè)態(tài)差異互補(bǔ)。 品牌組合：國際時尚+生活品味家居+兒童體驗(yàn)+個人護(hù)理+時尚餐飲+精品超市+ZEN主力店,C區(qū)B1 Relaxed 輕松,blt,B1,快時尚,地鐵,精品超市,超外輕食： 靈芝妹子 DIY蛋糕 迪孚咖啡 吉野家 鮮芋仙 多樂之日,精品超市： BLT BHG 好百客 樂天精超,個人護(hù)理區(qū)： 屈臣氏 SKINFOOD 華潤采活 歐美藥狀 華潤堂,ZEN,C區(qū)L1 AVENUE大道,國際年輕精品 Miss sixty 時尚配飾（手表、飾品、鞋） Swarovski、 stroilior

14、o、Pandora 、Tissot、ete、Camper、Ecco 化妝品 MAC、BOURJOIS,國際快時尚區(qū)： 計劃引進(jìn)： FOREVER 21 TOP SHOP（1F-2F） ZARA HOME,增加中島配飾：E/A watch、 素,收回Zen主力店大眼睛區(qū)域，計劃調(diào)整為：Massimo Dutti,C區(qū)L2 Design 寫意,ZEN,計劃增加設(shè)計師服飾集合店： M series Less Bread&butter Roem,將大店鋪切小，計劃引進(jìn)： MRKT、Campo marzio Honey pot 時尚配飾計劃引進(jìn)： ： 海盜船 、 vk、diva、 happy salt,

15、國際快時尚 計劃引進(jìn)： FOREVER 21 TOP SHOP （L1-L2） MUJI （遠(yuǎn)期調(diào)整）,引進(jìn)中島品牌: cattivo jewelry、4、Janes,C區(qū)L3 Urban 潮尚,ZEN,生活配套護(hù)理區(qū)： lotion spa Crumpler 美麗田園 璽美化妝品 OPI美甲 瑜伽會所：樂天、萬怡,服飾區(qū)： Five plus Merry Me 溫莎 E-land Oasis Top beauty beartwo WZWJ a3,中島區(qū)： vinistyle lollipops inzooe,C區(qū)L4 Enjoy 享受,ZEN,原冰場區(qū)域： TOYS兒童反斗城 嘉年華探奇樂園

16、 紅太陽旱冰場,精品家居家飾區(qū)： Jane home 芙萊莎 Iris life 伊力諾依 倍思家 美克美家,兒童體驗(yàn)區(qū)： 快樂星貓旗艦店 泥點(diǎn)點(diǎn)粘土diy吧 西瓜頭兒童美發(fā) 小鬼當(dāng)家 樂高玩具,中島區(qū)：樂智小天地、臉譜娃娃、卡雷拉路軌車,餐飲區(qū)： 現(xiàn)有品牌：外婆家、西提牛排、釜山料理、將太無二、 漢巴味德烤肉、東方餃子王、麗湖蒸菜； 計劃引進(jìn)： 圣鯨美食匯 、金牌小籠包 、泰妃閣 、屋企湯館、巴菲盛宴 心泰心圖 、媽咪廚房 、望湘園 、便宜坊,C區(qū)L5 Restaurant 饕餮,D區(qū)調(diào)整思路,調(diào)整思路-國際快時尚+娛樂體驗(yàn)+服務(wù)配套，打造沈陽首家年輕人集聚會、餐飲、娛樂為一體的休閑娛樂場所

17、。 調(diào)整原則：在原有GAP快時尚基礎(chǔ)上，增加主題酒吧，同時增加服務(wù)功能，以娛樂目的性消費(fèi)為導(dǎo)向。 品牌組合：GAP、SHOEMARKER等潮牌服飾+主題酒吧+主題餐飲+影院+KTV+電玩。,體驗(yàn),地鐵出入口,地鐵出入口,B1 CONVENIENT 便利,服務(wù)區(qū) 計劃引進(jìn)： 旅行社 自助銀行 電信聯(lián)通 汽車美容 寵物店,保健護(hù)理區(qū) 壓指館 臺球廳 美容美發(fā),L1 VISION 視野,潮流服飾區(qū) 計劃引進(jìn)：一托二 IGO SHOEMARKE BLACKFASHION MONKI,計劃引進(jìn)： 旋轉(zhuǎn)木馬主題酒吧 荷東慢搖吧 藍(lán)蛙酒吧 普拉娜啤酒坊 香頌演繹吧,L2 CONCEPT概念,計劃引進(jìn)： 時尚

18、餐飲 主題酒吧 慢搖吧 娛樂休閑業(yè)態(tài),計劃引進(jìn)：一托二,IGO SHOEMARE BLACKFASHION MONKI,L3 Jump 跳躍,體驗(yàn)休閑區(qū) 計劃引進(jìn)： 東方紳媛高級修養(yǎng)學(xué)堂 英孚教育、瘋狂鋼琴 文教書吧、淘吧 數(shù)碼3C：sony style、 lenovo,蘇寧數(shù)碼,L4-L5 WONDERLAND夢幻島,D館-四層平面圖,嘉斯貓,嘉斯貓電玩,星美電影院,預(yù)計2012年6月17日開業(yè),APPLE,裝修周期,2011年11月,2012年2月,3月,5月,6月,7月,改造周期,GAP,合同簽約,4月,裝修周期,開業(yè)準(zhǔn)備,2012年5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,2013年5月,改造周期,開業(yè)準(zhǔn)備區(qū),預(yù)計2013年5月16日開業(yè),主力店裝修開業(yè)協(xié)調(diào),2012年計劃引進(jìn)國際二線快時尚品牌,A