1、房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策研討,Sf0_jt 2008-10-24,4、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅以及契稅等。,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅費(fèi)有11種：,1、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加；,2、土地增值稅；,3、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅；,目 錄,一、營(yíng)業(yè)稅,二、土地增值稅,四、個(gè)人所得稅,五、案例,三、企業(yè)所得稅,公園15號(hào)購(gòu)房贈(zèng)奔馳車送百萬元意大利家具(圖) 2008年03月24日11:26 新浪房產(chǎn) 贈(zèng)奔馳車活動(dòng)：銷售滿8套空中別墅抽獎(jiǎng)一次，獎(jiǎng)品為奔馳車一部(由奔馳公司為奧運(yùn)打造的AMG SLK全球限量400輛,)，由北京市公證處公證。 贈(zèng)送價(jià)值300-400萬B B(意大利)原裝進(jìn)口的家具，并送去歐

2、洲(意大利)B B考察，親自去B B公司選家具款式之行，送往返機(jī)票公務(wù)倉(cāng)和五星級(jí)酒店3晚的住宿。,廣告：“購(gòu)房屋、送空調(diào)”，“購(gòu)房送家具”，送,稅收策劃案例 1,促銷方式的稅收策劃,解釋： 銷售房屋要按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅，贈(zèng)送的空調(diào)視同銷售繳納增值稅。由于房屋和空調(diào)不可分割只需按房屋價(jià)格繳納營(yíng)業(yè)稅，因此在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，不要約定空調(diào)是贈(zèng)送的，但是可以約定房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施。,將合同條款變?yōu)椋轰N售帶空調(diào)、家具的房屋。,稅收策劃案例 2,某房地產(chǎn)企業(yè)A開發(fā)10萬平米的商品房，成本總計(jì)5億元（5000元/平米），預(yù)計(jì)售價(jià)為8000元/平米。找到稅務(wù)策劃公司進(jìn)行策劃，該公司提出方案如下： 自行成

3、立房地產(chǎn)銷售公司B， B公司以6000元/平米的價(jià)格買斷其10萬平米的商品房，B公司再以8000元/平米的價(jià)格對(duì)外出售，超過買斷價(jià)格外的收入作為B公司的手續(xù)費(fèi)收入，每月結(jié)算一次。 A公司按6000元/平米的價(jià)格確認(rèn)收入，并按此計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等相關(guān)稅金。 B公司按照（8000元-6000元）*10萬平米計(jì)算手續(xù)費(fèi)收入，按“營(yíng)業(yè)稅-服務(wù)業(yè)”繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加。,策劃目的：減少企業(yè)土地增值稅的繳納。,國(guó)稅發(fā)200631號(hào)文： 采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： （1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品； （2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品； （3）采取基價(jià)（保底

4、價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分 成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品 ； （4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品 。,實(shí)際操作中，存在部分房地產(chǎn)企業(yè)采取包銷方式，在銷售過程中，部分房款由開發(fā)商開具發(fā)票、其余房款直接以現(xiàn)金收取或開具收款憑據(jù)，隱瞞銷售收入。,偷稅行為,2006年，某大型國(guó)有企業(yè)給專家年薪50萬元，有三種發(fā)放方式：一是工資加獎(jiǎng)金模式，二是年薪制，三是發(fā)放工資加紅利。其中“方案二：年薪制”的依據(jù)是關(guān)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)者試行年薪制后如何計(jì)征個(gè)人所得稅的通知（國(guó)稅發(fā)1996107號(hào)），該通知規(guī)定，對(duì)試行年薪制的企業(yè)經(jīng)營(yíng)者取得的工資、薪金所得應(yīng)納的稅款，可以實(shí)行按年計(jì)算、分月預(yù)繳的方式計(jì)征，即企業(yè)經(jīng)營(yíng)者按月領(lǐng)取的基本收入，

5、應(yīng)在減除800元的費(fèi)用（后來調(diào)整為1600元）后，按適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅款并預(yù)繳，年度終了領(lǐng)取效益收入后，合計(jì)其全年基本收入和效益收入，再按12個(gè)月平均計(jì)算實(shí)際應(yīng)納的稅款。專家應(yīng)納個(gè)稅為（500000121600）30%337512103740元。,案例 3,依據(jù)關(guān)于調(diào)整個(gè)人取得全年一次性獎(jiǎng)金等計(jì)算征收個(gè)人所得稅方法問題的通知（國(guó)稅發(fā)20059號(hào)）第七條：“本通知自2005年1月1日起實(shí)施，以前規(guī)定與本通知不一致的，按本通知規(guī)定執(zhí)行。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于在中國(guó)境內(nèi)有住所的個(gè)人取得獎(jiǎng)金征稅問題的通知(國(guó)稅發(fā)1996206號(hào))和國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)者試行年薪制后如何計(jì)征個(gè)人所得稅的通知(國(guó)稅發(fā)19

6、96107號(hào))同時(shí)廢止?！?方案二適用法規(guī)已作廢,某房地產(chǎn)公司開發(fā)一幢辦公用樓房，總售價(jià)為15500萬元，取得土地價(jià)款為4000萬元，開發(fā)成本為5000萬元，開發(fā)費(fèi)用為上述兩項(xiàng)的10%，其他可扣除的稅金為1000萬元。 納稅籌劃前的土地增值稅： 扣除項(xiàng)目為40005000（40005000）（10%20%）100012700萬元。 土地增值額為15500127002800萬元。 土地增值率為28001270022%。 應(yīng)納土地增值稅為：280030%840萬元。,案例 4,納稅籌劃后的土地增值稅：（增加建筑安裝成本200萬元后） 扣除項(xiàng)目為40005200（40005200）（10%20%）1

7、00012960萬元。 土地增值額為15500129602540萬元。 土地增值率為25401296019.59%。增值率低于20%，免征土地增值稅840萬元。 納稅籌劃效果：扣除增加的建筑安裝成本后，還節(jié)稅640萬元。,根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字19956號(hào)）第十一條規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。”,房地產(chǎn)公司出售辦公樓，土地增值稅增值率雖然低于20%，但是由于其為辦公樓，不是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，所以不應(yīng)免征土地增值稅，應(yīng)按規(guī)定繳

8、納土地增值稅。,企業(yè)稅務(wù)管理內(nèi)容,企業(yè)效益最大化,相對(duì)減輕稅負(fù),資金時(shí)間價(jià)值,維護(hù)合法權(quán)益,涉稅風(fēng)險(xiǎn)為零,營(yíng)業(yè)稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、資源稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅等。,增值稅，消費(fèi)稅，車輛購(gòu)置稅,鐵路、銀行總行、保險(xiǎn)總公司集中繳納的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等。,地方附加、耕地占用稅,關(guān)稅、行李和郵遞物品進(jìn)口稅、進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅和消費(fèi)稅,國(guó)稅局系統(tǒng),地稅局系統(tǒng),地方財(cái)政部門,海關(guān)系統(tǒng),稅收征管范圍劃分,納稅人,稅率,稅目,征稅對(duì)象,稅法構(gòu)成要素,即一切履行納稅義務(wù)的法人、自然人及其他組織,是各個(gè)稅種所規(guī)定的具體征稅項(xiàng)目,形式有比例稅率、超額累進(jìn)稅率、定額稅率、超

9、率累進(jìn)稅率,主要是指稅收法律關(guān)系中征納雙方權(quán)利義務(wù)所指向的物或行為,稅法實(shí)施原則,1、層次高的法律優(yōu)于層次低的法律；,2、同一層次的法律中，特別法優(yōu)于普通法；(所謂普通法，是指在一般范圍內(nèi)適用的法律，其效力具有普遍性;特別法，是指在特定范圍內(nèi)適用的法律，其效力僅僅及于特定身份的人或者事。),3、國(guó)際法優(yōu)于國(guó)內(nèi)法；,4、實(shí)體法從舊，程序法從新。,營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅范圍,1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。,2、銷售不動(dòng)產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。,1）銷售建筑物或

10、構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物所有權(quán)的行為。,2）銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物所有權(quán)的行為。,3）單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。,4）銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。,銷售不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù),1）納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。,2）單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，納稅。對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。,3）納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額：,A、按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；,B、按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞

11、務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；,C、計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本（1+成本利潤(rùn)率）（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）,營(yíng)業(yè)稅收入范圍,1、價(jià)外費(fèi)用,3、維修基金 （不計(jì)征 ）,4、動(dòng)遷補(bǔ)償,2、違約金,5、還本方式銷售,6、銷售折扣,7、物業(yè)代收費(fèi)用,8、視同銷售,10、實(shí)質(zhì)重于形式,9、售后回租和售后回購(gòu),合作建房的討論,第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。,A、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。,B、以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。,第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。對(duì)此種形

12、式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅。,國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)（國(guó)稅函20051003號(hào)）,江蘇省南京市吉祥公司準(zhǔn)備在四川成都市辦一家分公司，主業(yè)是經(jīng)營(yíng)商品零售。吉祥公司承租四川如意公司（商業(yè)企業(yè)）的一幢商場(chǎng)，合同上簽的租金為每年1200萬元，租期10年。該商場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)為四川正大房地產(chǎn)公司所有。正大公司租給如意公司租金為每年1000萬元。另外，吉祥公司委托四川光明裝飾工程公司進(jìn)行包工包料裝修，總金額4120萬元。裝修材料費(fèi)為3000萬元，人工費(fèi)1000萬元，稅款120萬元。,籌劃前：,案 例,應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加： 12005%（17%3%）66萬元；,策劃后,如意公司,正大公

13、司,吉祥公司,租金每年1000萬元,中介服務(wù)費(fèi)200萬元/年,稅款節(jié)約55萬元，與如意公司各享受一半：27.5萬元/年,年?duì)I業(yè)稅及附加： 2005%（17%3%）11萬元。稅款節(jié)約66-11萬元。,更加穩(wěn)定的客戶和租金收入,簽訂中介合同,簽訂租賃合同,籌劃前： 吉祥公司與光明公司所簽訂的合同，光明公司應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅為41203%（17%3%）136萬元。,籌劃后： 光明公司采取清包工的形式，代為吉祥公司采購(gòu)材料并免收手續(xù)費(fèi)的形式簽訂合同。,裝修策劃,裝飾工程應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅：（100030）3%（17%3%）34萬元。13634102萬元,節(jié)稅利益分?jǐn)?企業(yè)以物抵貸（債）的房產(chǎn)如何繳納營(yíng)業(yè)稅,（國(guó)稅函1

14、998771號(hào)）規(guī)定： “單位或個(gè)人以房屋抵頂有關(guān)債務(wù)，不論是經(jīng)雙方（或多方）協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，且原房主也取得了經(jīng)濟(jì)利益（減少了債務(wù)），因此，對(duì)單位或個(gè)人以房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)抵頂有關(guān)債務(wù)的行為，應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。”,（財(cái)稅200316號(hào)）文件規(guī)定： “單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額?！?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問題解答（之一）的通知 非金融機(jī)構(gòu)將資金提供給對(duì)方，并收取資金占用費(fèi)，如企業(yè)與企業(yè)之間借用周轉(zhuǎn)金而收取資金占用費(fèi)，應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅？ 貸款屬于“金融保險(xiǎn)

15、業(yè)”稅目的征收范圍，而貸款是指將資金貸與他人使用的行為。根據(jù)這一規(guī)定，不論金融機(jī)構(gòu)還是其他單位，只要是發(fā)生將資金貸與他人使用的行為，均應(yīng)視為發(fā)生貸款行為，按“金融保險(xiǎn)業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅,國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貸款業(yè)務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問題的通知（國(guó)稅發(fā)200213 號(hào)） 企業(yè)集團(tuán)從金融機(jī)構(gòu)取得統(tǒng)借統(tǒng)還貸款后，由集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司與企業(yè)集團(tuán)或集團(tuán)內(nèi)下屬企業(yè)簽訂統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同并分撥借款，按支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率向企業(yè)集團(tuán)或集團(tuán)內(nèi)下屬企業(yè)收取用于歸還金融機(jī)構(gòu)借款的利息不征收營(yíng)業(yè)稅 。,利息問題,土地增值稅法,1、土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企

16、業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。,2、按照中華人民共和國(guó)憲法和土地管理法的規(guī)定，城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定國(guó)家所有外，屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國(guó)家所有。集體土地只有根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由國(guó)家征用以后變?yōu)閲?guó)家所有，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。,具體事項(xiàng)的征稅,土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率,增值額占扣除項(xiàng)目金額比例 稅率 速算扣除系數(shù) 50%以下含50% 30% 0 超過50%100%（含100%） 40% 5% 超過100%200%（含200%） 50% 15% 200%以上 60% 35%,1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交

17、價(jià)格的； 2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的； 3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。 4.舊房及房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。,土地增值稅的稅收策劃,三、可暫緩征收土地增值稅,二、給予免征,一、不征收土地增值稅,繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓;轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租,1、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的；2、雙方合作建房后分房自用；3、企業(yè)兼并。,1、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20；2、依法征用、收回的房地產(chǎn)。,一、收入策劃法,1、降低銷售價(jià)格,例：假定某房地產(chǎn)企業(yè)建造普通住宅，可扣除項(xiàng)目金額為800萬元，根據(jù)目前市場(chǎng)調(diào)查，可以定價(jià)在900-1000萬元之間。如果定價(jià)為1000萬元，則增值

18、額為200萬元，增值率為25%（200/800），超過20這一減免底線，此時(shí)該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅為60萬元，不考慮其他稅費(fèi)，則利潤(rùn)為140萬元。如果定價(jià)為960萬元，則增值額為160萬元，增值率為20%（160/800），不超過20這一減免底線，該企業(yè)不繳納土地增值稅，不考慮其他稅費(fèi)，則利潤(rùn)為160萬元。,2、分散銷售收入,某房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備出售其開發(fā)的一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（里面已經(jīng)安裝簡(jiǎn)單的家具設(shè)施），全部市場(chǎng)價(jià)值是1000萬元，扣除項(xiàng)目合計(jì)為800萬元，其中各種家具設(shè)施的價(jià)格約為200萬元，成本約為100萬元。,一是：將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額200萬元，增值率為25%，適用30%稅率，因而應(yīng)交土地增值稅60萬元。,二是：在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上僅注明800萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份附屬家具設(shè)施購(gòu)銷合同，這樣進(jìn)行籌劃后，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入為800萬元，扣除項(xiàng)目金額為700萬元，增值額100萬元，增值率為14%，未超過扣除項(xiàng)目金額20的，免征土地增值稅。,銷售與裝修分開,兩種裝修方式,直接招標(biāo)裝修進(jìn)成本：收入和成本均增加，但因裝修的利潤(rùn)空間較大，因此對(duì)土地增值稅的影響不大。,成立裝修公司與客戶簽定兩份合同： 一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同。只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，