1、在案例中學習物業(yè)管理 法律法規(guī),本課程，您可以了解到：,第一部分 法律概述,第二部分 物業(yè)案例,一、法律的概念,二、法律的廣義與狹義理解,三、我國法律的層次,四、我國目前物業(yè)管理法律法規(guī)的層次,第一部分 法律概述,五、目前比較重要的一些物業(yè)法規(guī),法律就是國家按照統(tǒng)治階級的利益和意志制定或認可、并由國家強制力保證其實施的行為規(guī)范的總和，包括憲法、法律、法令、行政法規(guī)、條例、規(guī)章、判例、習慣法等各種成文法和不成文法。法屬于上層建筑范疇，決定于經(jīng)濟基礎(chǔ)，并為經(jīng)濟基礎(chǔ)服務(wù)。,法的目的在于維護有利于統(tǒng)治階級的社會關(guān)系和社會秩序，是統(tǒng)治階級實現(xiàn)其統(tǒng)治的一項重要工具。所以，法是階級社會特有的社會現(xiàn)象，它隨著

2、階級、階級斗爭的產(chǎn)生、發(fā)展而產(chǎn)生和發(fā)展，并將隨著階級、階級斗爭的消滅而自行消亡。,一、法律的概念：,二、法律的廣義與狹義理解：,廣義的法律：是指法的整體，包括法律、有法律效力的解釋及其行政機關(guān)為執(zhí)行法律而制定的規(guī)范性文件。,狹義的法律：專指擁有立法權(quán)的國家機關(guān)依照立法程序制定的規(guī)范性文件。,1、憲法：又稱為“母法”，是國家法律效力最高的法律，所有的法律、法規(guī)等都必須服從于憲法，不得與憲法的規(guī)定相沖突。由全國人民代表大會制定。 2、法律：由我國的最高立法機構(gòu)全國人民代表大會及其常務(wù)委員會制定。如物權(quán)法。 3、行政法規(guī)、條例：由國家行政最高機關(guān)國務(wù)院頒布。如物業(yè)管理條例。 4、部門規(guī)章：由國務(wù)院各

3、部、委制定的。如建設(shè)部頒布物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法。 5、地方性法規(guī)：由各省、市、區(qū)等地方人民代表大會制定的。只能適用于地方。如廣東省物業(yè)管理條例。 6、地方性規(guī)章：由各省、市、區(qū)等人民政府制定。,三、我國法律的層次：,1、憲法； 2、物權(quán)法、合同法、民法通則等； 3、物業(yè)管理條例； 4、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法（建設(shè)部）、物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（建設(shè)部、發(fā)改委）、城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定（建設(shè)部）。 5、廣東省物業(yè)管理條例； 6、廣州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則,四、我國目前物業(yè)管理法律法規(guī)的層次：,五、目前比較重要的一些物業(yè)法規(guī),物權(quán)法,物業(yè)管理條例,物業(yè)服務(wù)收費管理辦法,物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理

4、辦法,住宅專項維修資金管理辦法,最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù) 糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋,住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法,保安服務(wù)管理條例,中華人民共和國侵權(quán)責任法,房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法,廣東省物業(yè)管理條例,業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則,國家級,部門級,省級,廣東省物價局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費管理辦法,廣東省物價局 關(guān)于機動車停放保管服務(wù)收費管理辦法,市級,廣州市養(yǎng)犬管理條例,廣州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則,聲明：以下案例均系真實的。案例的最終結(jié)果不排除有偶然性，但學習案例的主要目的是吸取別人的經(jīng)驗和教訓，學會舉一反三！因此，案例本身是什么樣的結(jié)果并不重要！,第二部分

5、 培訓案例,房中房,一、某小區(qū)裝修監(jiān)管不力，導致出現(xiàn)“房中房” 某小區(qū)C6棟601房業(yè)主于2008年12月8日申報裝修。幾天后，開始正式裝修。在裝修巡查中，管理處發(fā)現(xiàn)業(yè)主將其中一個房間改成了衛(wèi)生間，屬于重大違章情況。管理處隨即進行了制止，發(fā)出了整改通知書，但制止的效果甚微，導致業(yè)主仍然繼續(xù)在裝修，并且在5月底完成了裝修活動，“房中房”已經(jīng)形成。 另據(jù)了解，C6棟601、602房曾在2009年3月向管理處提出裝修延期的申請，管理處居然同意其申請，并延期至5月底。 理解要點與啟示：,（1）告知義務(wù)：物業(yè)管理條例第53條：,（2）制止、報告義務(wù)：物業(yè)管理條例第46條,住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第17條

6、,物業(yè)管理條例 第五十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。,物業(yè)管理條例 第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面 法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。 有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應(yīng)當依法對違法行為予以制止或者依法處理。,住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 第十七條 物業(yè)管理單位應(yīng)當按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實施管理，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有本辦法第五條行為的，或者未經(jīng)有關(guān)部門批準實施本辦法第六條所列行為的，或者有違反本辦法

7、第七條、第八條、第九條規(guī)定行為的，應(yīng)當立即制止；已造成事實后果或者拒不改正的，應(yīng)當及時報告有關(guān)部門依法處理。對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，追究違約責任。,關(guān)于配合做好“房中房”專項整治工作的通知 穗國房字2009529號 各物業(yè)服務(wù)企業(yè)： 貫徹市政府關(guān)于開展房中房整治工作的通告（穗府200922號），現(xiàn)就各物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)法定職責，積極配合做好“房中房”專項整治工作提出如下意見，請遵照執(zhí)行。 一、整治范圍 全市違法改建室內(nèi)結(jié)構(gòu)的房屋。根據(jù)廣東省物業(yè)管理條例第五十五條第一項、第三項規(guī)定，包括以下三種情形： （一）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，影響房屋安全的

8、； （二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房的； （三）將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房或廚房上方的。 二、工作內(nèi)容 各企業(yè)應(yīng)嚴格按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同的約定加強物業(yè)服務(wù)工作，進一步加強日常巡查，在做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋租賃信息收集、上報的同時，對發(fā)現(xiàn)的“房中房”行為及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當及時報告物業(yè)管理區(qū)域所在地的區(qū)、縣級市人民政府建設(shè)行政主管部門，由有關(guān)部門按照廣東省物業(yè)管理條例及時予以查處。 三、工作要求 各企業(yè)應(yīng)高度重視，充分認識開展“房中房”整治工作的重要意義，積極配合行政主管部門做好“房中房”整治工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未

9、及時勸阻、制止、報告的，將視情節(jié)，單獨或合并給予以下處理： （一）給予通報批評，并在市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站上曝光； （二）取消當年的“物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈）”項目評選資格； （三）已取得“廣州市物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈）”榮譽的，由市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會取消榮譽，并作摘牌處理；已取得國家、省“物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈）”榮譽的，上報有關(guān)主管部門，建議取消榮譽并摘牌； （四）兩年內(nèi)不推薦晉升物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級。 特此通知。 廣州市國土資源和房屋管理局 廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會 二OO九年五月三十一日,（3）如何有效進行裝修管理？,及時發(fā)現(xiàn)、及時制止,二、小區(qū)內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)公司是否要承擔責任？,1

10、999年，深圳筆架山莊某業(yè)主在回家的路上，被潛伏在小區(qū)空置房的犯罪分子所殺害。2001年，被害人家屬向小區(qū)物業(yè)公司提出70萬元的賠償要求。,審判結(jié)果： 一審：判物業(yè)公司賠償10萬元。 二審：判物業(yè)公司不承擔任何的賠償責任。,（1）關(guān)于物業(yè)公司安全責任的法律描述：物業(yè)管理條例第47條；,（2）物業(yè)公司管理小區(qū)，憑什么管，管什么？ 物業(yè)服務(wù)合同（包括業(yè)主公約的授權(quán)內(nèi)容）。物業(yè)管理條例第2條。,（3）承擔責任的可能性： 物業(yè)公司是否履行了物業(yè)服務(wù)合同中保安服務(wù)義務(wù)，是認定其是否承擔法律責任的依據(jù)。 證據(jù)，是否有過失或違約行為。 法釋【2009】8號第3條。,理解要點與啟示：,中物協(xié)【2008】1號,

11、物業(yè)管理條例 第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。 物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。,最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用 法律若干問題的解釋 第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應(yīng)予支持。,關(guān)

12、于使用“秩序維護員”稱謂的指導意見 （中物協(xié)20081號） 各物業(yè)服務(wù)企業(yè)： 物業(yè)管理條例第二條規(guī)定：“物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動?！钡谒氖邨l規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作?！?從以上兩條規(guī)定可以看出，物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容包括“維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)秩序的活動”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責包括“協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作”

13、。 另外，從物業(yè)服務(wù)收費管理辦法和物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）的相關(guān)規(guī)定來看，均明確物業(yè)服務(wù)成本中包含“秩序維護費”的內(nèi)容，并無“保安費”的表述。 實際工作中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對從事維護公共秩序和協(xié)助安全防范崗位的工作人員，大多習慣稱之為“保安員”，業(yè)主及使用人也沿用這種稱謂。但是，由“保安”一詞隱含“保證安全”、“保護安全”之意，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護公共秩序和協(xié)助安全防范的職責并不相符。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事的守望、守護以及公共秩序維護工作，與配有防衛(wèi)器械和qiangzhi從事武裝守護、護衛(wèi)服務(wù)等各種保安服務(wù)有著本質(zhì)區(qū)別。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的秩序管理人員使用“保安員”稱謂，容易引起誤解，產(chǎn)生物業(yè)服務(wù)

14、企業(yè)承擔“保證業(yè)主人身和財產(chǎn)安全”的錯覺，以往也曾出現(xiàn)過業(yè)主以“保安”為由追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理責任的案例，引發(fā)諸多矛盾和糾紛，給管理服務(wù)工作造成被動，給行業(yè)健康發(fā)展帶來不利影響。 為消除不必要的誤解，準確界定行業(yè)責任，建議今后物業(yè)服務(wù)企業(yè)對從事物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護和協(xié)助開展安全防范的工作人員使用“秩序維護員”稱謂，不再使用“保安員”的稱謂。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，應(yīng)與業(yè)主進行充分協(xié)商，確定“秩序維護管理”的內(nèi)容，盡量避免使用“保安服務(wù)”、“提供安全防范服務(wù)”、“維護社區(qū)治安”等用語，以減少管理服務(wù)糾紛，規(guī)避企業(yè)風險。,物業(yè)管理條例 第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)

15、管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。,2005年1月18日晚上6點多，孔某下班回家途中，經(jīng)過巴南區(qū)李家沱某小區(qū)二棟樓樓下的超市時，被樓上掉下的一塊磚頭擊中頭部?？啄钞攬隹诒浅鲅璧乖诘兀瑩尵?天才蘇醒過來。經(jīng)鑒定，孔某因為重型顱腦受傷導致的下肢行動障礙傷害為7級、智力傷害為10級。 案發(fā)后，巴南公安分局刑警支隊在當晚10點左右對現(xiàn)場進行了勘查，發(fā)現(xiàn)了破裂的肇事磚頭。該樓房的3層是一個公用平臺，平臺上有一自制乒乓臺，乒乓臺下也有類似的磚頭。但是，警方始終沒有找到肇事者。,案例一：,三、高空

16、拋物與高空墜物的管理責任。,2005年6月，孔某將小區(qū)的三名業(yè)主告上法院，因為正是這三人商議修建磚塊水泥板乒乓球臺，而且其中兩人還出資購買了水泥并從別處搬來了磚塊堆放在平臺上。 因為不能證明就是這3人向樓下扔了磚頭，法院駁回了孔某的請求。之后，孔某將該樓的64戶住戶和物管公司一起告到法院，要求他們承擔連帶賠償責任。 法院在判決書中認為，本案中扔磚頭侵害孔某的主體，不具有多數(shù)性，所以，板子就不能打到64戶住戶身上，而應(yīng)該由那個導致了孔某損害但卻無法確定的第三人負責。 物管公司作為安全保障義務(wù)人，讓建筑物和廢棄物混亂地堆放在三樓平臺上，也沒有有效地防止或者制止損害發(fā)生，具有過錯，應(yīng)當承擔補充賠償責

17、任。該案的主審法官王冬說，物管公司承擔責任后，還可以向真正的侵權(quán)人進行追償。,最后，法院終審判決物管公司賠償孔某共計50403.18元。,案例二：,2007年9月30日，蘇州某辦公樓24樓的一塊幕墻玻璃墜落，造成樓下兩轎車不同程度的損壞。隨即車主起訴了開發(fā)商與物業(yè)公司。 法院認為，該棟樓已售出，開發(fā)商不再是所有者，要求原告撤銷對開發(fā)商的起訴。同時認為，物業(yè)公司與業(yè)委會的物業(yè)服務(wù)合同中約定由物業(yè)公司負責外墻面的維修、維護與管理，而物業(yè)公司又沒有足夠的證據(jù)證明自己不存在管理上的過錯。,最后法院調(diào)解，由物業(yè)公司承擔車主6000元的損失，其余由車主自行承擔。,（1）物業(yè)公司的“制止”義務(wù)是否到位，決定

18、物業(yè)公司是否需要承擔連帶責任。物業(yè)管理條例第46條。,（2）類似傷害在法律上的責任依據(jù)： 特殊侵權(quán)行為，指行為人雖無過錯，但根據(jù)法律規(guī)定強制使其承擔民事責任的行為。 中華人民共和國民法通則第126條。,理解要點與啟示：,高空拋物與高空墜物的不同人為與非人為的區(qū)別,高空拋物,高空墜物,物業(yè)管理條例 第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。 有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應(yīng)當依法對違法行為予以制止或者依法處理。,中華人民共和國民法通則 第一百二十六條 建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物

19、上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。,中華人民共和國侵權(quán)責任法第85、87條,中華人民共和國侵權(quán)責任法 第八十五條 建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當承擔侵權(quán)責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權(quán)向其他責任人追償。 第八十七條 從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償。,（3）防范預(yù)防措施：,高空拋物：

20、做到“制止”與“提醒”的義務(wù)。,高空墜物：物業(yè)公司免責的難度比較大。 特例：根據(jù)玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范的規(guī)定，玻璃幕墻的養(yǎng)護、維修責任主體主要是施工單位。物業(yè)公司可向施工單位進行追償。 購買適當?shù)碾U種（公共責任險）。 定期巡查，發(fā)現(xiàn)隱患，及時處理。,四、關(guān)于物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成及定價原則。,理解要點與啟示： （一）物業(yè)服務(wù)費的概念：物業(yè)服務(wù)收費管理辦法第2條；,（二）物業(yè)服務(wù)費包含的內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)收費管理辦法第11條；,某小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費是2.8元/平方米，但不包括公共水電費分攤。但業(yè)主拒交公共水電分攤，理由是前期物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議中沒有詳細說明管理費是否包含公共水電費分攤。,物業(yè)服務(wù)收

21、費管理辦法 第二條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。,物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 第十一條 實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： 1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； 2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； 3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 4

22、、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 6、辦公費用； 7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用； 9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。,（三）物業(yè)服務(wù)費的收費標準是如何確定的？,1、物業(yè)服務(wù)費的定價原則：公開、合理、服務(wù)水平與收費標準相配比,2、物業(yè)服務(wù)費的定價方式：市場調(diào)節(jié)價、政府定價、政府指導價,3、廣州市關(guān)于新建住宅前期物業(yè)服務(wù)收費的有關(guān)規(guī)定：（穗價【2010】100號）,（1）最高收費標準：2.8元/平方米/

23、月。超過的，必須報批！,（2）廣州市住宅物業(yè)服務(wù)收費參考標準 五大方面：綜合管理服務(wù)、公共設(shè)施維護、公共秩序維護、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護 五級服務(wù)等級和標準（一至五級）。2.82.321.851.380.9 兩種情況：有電梯、無電梯,4、實操：結(jié)合物業(yè)服務(wù)成本的核算結(jié)果定價。,企業(yè)資質(zhì)與收費標準的關(guān)系,五、毗鄰戶維修配合。,樓上漏水至樓下，樓下業(yè)主投訴，而樓上業(yè)主又不配合，提出賠償?shù)纫幌盗械囊?，導致投訴無法及時解決。,理解要點與啟示： 1、業(yè)主之間的配合義務(wù)：物權(quán)法第88條,2、物業(yè)公司的義務(wù)與責任：從法律意義和理論上來說，物業(yè)公司沒有去協(xié)調(diào)業(yè)主關(guān)系的義務(wù)與責任。 城市異常毗連房屋管理規(guī)定第14

24、條,物權(quán)法 第八十八條 不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權(quán)利人應(yīng)當提供必要的便利。,城市異常毗連房屋管理規(guī)定 第十四條 異產(chǎn)毗連房屋的所有人或使用人發(fā)生糾紛的，可以協(xié)商解決。不愿協(xié)商或者協(xié)商不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。,六、物業(yè)服務(wù)費的訴訟時效問題：,某物業(yè)公司狀告業(yè)主A，雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議中約定服務(wù)費的標準是2.98元/平方米/月。該業(yè)主于2002年11月28日入伙，從2004年8月開始至2006年10月拒不繳納服務(wù)費。期間，經(jīng)物業(yè)公司兩次發(fā)函催收，但業(yè)主仍拒絕支付。 業(yè)主稱，自2004年

25、8月欠費開始，到2006年8月這兩年內(nèi)并沒有對自己提起民事訴訟，已經(jīng)過了訴訟時效。因此，請求法院駁回物業(yè)公司的訴訟請求。,理解要點與啟示：,1、訴訟時效：指權(quán)利人在一定時期內(nèi)不行使請求權(quán)，即喪失請求法院保護其權(quán)利的權(quán)利。,2、現(xiàn)行法律法規(guī)在訴訟時效上的有關(guān)規(guī)定：,中華人民共和國民法通則 第一百三十五條 向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年。法律另有規(guī)定的除外。,特殊時效： 1、短期時效： 短期時效指訴訟時效不滿兩年的時效。 民法通則第一百三十六條 下列時效為1年： 1、身體受到傷害要求賠償?shù)模?2、出售質(zhì)量不合規(guī)格的商品未聲明的； 3、延付或拒付租金的； 4、寄存財物被丟失或被損壞的

26、?！?2、長期時效： 3年、4年、5年、20年,3、案例中： 物業(yè)公司向法院提交了兩份同城速遞詳情單及交寄郵件收據(jù)，證明于2005年6月24日、2006年3月18日分別向該業(yè)主催收了服務(wù)費。業(yè)主也進行了簽收，因此發(fā)生訴訟時效的中斷，訴訟時效從2006年3月18日開始重新計算。,4、有關(guān)物業(yè)服務(wù)費催繳的法律規(guī)定：,物業(yè)管理條例 第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。,5、實操啟示：,（1）物業(yè)服務(wù)費是物業(yè)公司的主要經(jīng)費來源，盡管按時交納服務(wù)費是業(yè)主的主要義務(wù)之一，但物業(yè)公司對于未按時交納服務(wù)費

27、的業(yè)主，也要盡到催繳的義務(wù)：,（2）物業(yè)公司向業(yè)主催繳服務(wù)費，注意：,A、手段和方式要合理合法、有禮有節(jié)：,B、法律訴訟時效內(nèi)：,C、一定要留下有效地書面證據(jù)：,七、住改商案例：,2007年10月，彭某購置一套百余平方米的商品住宅，并將其房屋出租給一家電腦公司從事經(jīng)營。電腦公司生意做得紅紅火火，幾個月后，除買賣電腦產(chǎn)品外，還辦起了網(wǎng)吧、培訓班，每天都有大批的客人來往。2008年10月，幾個鄰居突然找到彭某說，由于電腦公司用電量大，造成同樓層的住戶電壓不穩(wěn)，空調(diào)、冰箱等無法正常使用，還提出開辦公司還帶來車位緊張、電梯擁堵、小區(qū)安寧等問題，要求彭某想辦法解決。,但這些問題彭某都沒想出解決辦法，鄰居

28、于是建議把電腦公司遷走。彭某忿忿不平,于是備齊訴訟材料，打算到法院與鄰居們一決高下。 鄰居們認為，住房使用權(quán)不能無限制，將住宅改商場，不僅使小區(qū)車位緊張、電梯擁堵、用電超負荷、治安秩序變壞，還將降低住宅硬件設(shè)施的使用壽命，增加公用設(shè)施的維修和管理運營成本，最終還會影響到物業(yè)的長期升值，破壞城市規(guī)劃，造成國家稅費流失。因此，無論從哪個角度看，都要制止這種行為。 彭某與鄰居之間的矛盾，后經(jīng)調(diào)解，彭某中止與電腦公司的租房合同，電腦公司近期將遷出小區(qū)。,理解要點與啟示：,1、住改商的條件：合法、利害關(guān)系業(yè)主同意。物權(quán)法第77條。,（2）界定什么是“有利害關(guān)系的業(yè)主”：一是本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，二是本

29、棟建筑物以外的其他業(yè)主，但必須能夠舉證出受到影響。（高院司法解釋第11條）,2、對于“利害關(guān)系業(yè)主的同意”的理解： （1）必須經(jīng)全體有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。通俗地說，實行的是“一票否決制”。（高院司法解釋第10條）,最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件 具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。 將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。,最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件

30、 具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。,物權(quán)法 第七十七條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。,八、小區(qū)公共收益的處理：,物權(quán)法第73、74條。,理解要點與啟示： 1、收益的歸屬：由所有權(quán)決定（所有權(quán)決定了占用、使用、收益、處分四項權(quán)能）。,物業(yè)管理條例第55條。,自

31、物業(yè)管理條例和物權(quán)法相繼出臺后，關(guān)于小區(qū)內(nèi)利用共用部位、公用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營所獲得的收益更加引人關(guān)注。,物業(yè)管理條例 第五十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。,不是所有的公共設(shè)施設(shè)備都是屬于業(yè)主的！,物權(quán)法 第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)

32、，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。,2、既然是業(yè)主的，物業(yè)公司就無權(quán)支配，該怎么辦？,首先是取得業(yè)主的“授權(quán)”，以合同或協(xié)議的方式； 二是取決于物業(yè)服務(wù)費計費方式的不同，即酬金制與包干制。（物業(yè)服務(wù)收費管理辦法第9條）,（1）包干制：公共收益用于補充專項維修資金（公用性質(zhì)不能變，即只能用在業(yè)主的身上） （2）酬金制：公共收益用于彌補服務(wù)費的不足。前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議第10條,物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 第九條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以

33、采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。,前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議 第十條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的球場等經(jīng)營性用房和設(shè)施等屬開發(fā)商所有。 上述設(shè)施由開發(fā)商委托乙方經(jīng)營管理。乙方按“社區(qū)配套、有償服務(wù)”的原則向使用會所的業(yè)主或物業(yè)使用人收取費用。 乙方有權(quán)在本物業(yè)的屋面、外墻、大堂、電梯及其他公共部位進行經(jīng)營，其經(jīng)營收益用

34、于補充物業(yè)服務(wù)費的不足或用于保修期外應(yīng)當由專項維修資金開支的單項金額在3000元以下（含3000元）的維修項目。,九、緊急避險案例：,業(yè)主程先生住在三樓，四樓住戶放假期間外出。一天，程先生發(fā)現(xiàn)天花開始滴水，隨即向物業(yè)公司反映。物業(yè)公司以無法聯(lián)系到業(yè)主為由，不能入室維修。后來，漏水程度越來越嚴重，家具、床褥等受到不同程度的損害。 程先生無賴之下?lián)艽蛄?10報警，在警察的要求下，物業(yè)公司才破門而入。但這時程先生家中的損失已經(jīng)十分嚴重。程先生斥責物業(yè)公司沒有盡到責任，將其告上法庭。而四樓的住戶回來后對于物業(yè)公司的破門而入也感到十分惱火。 法院審理認為：物業(yè)公司沒有及時采取緊急避險措施而一直讓水流是不

35、對的，因其不作為應(yīng)承擔程先生損失的部分責任。程先生作為受益人，應(yīng)給第三方（即四樓住戶）適當?shù)难a償。,1、什么是緊急避險：中華人民共和國刑法第21條：,2、緊急避險的要件：,（2）所采取的行為應(yīng)當是避免危險所必需的。,（3）所保全的必須是法律所保護的權(quán)利。,（4）不可超過必要的限度，就是說，所損害的利益應(yīng)當小于所保全的利益。,（1）必須針對正在發(fā)生的緊急危險。如果人的行為構(gòu)成緊急危險，必須是違法行為。如：在逃犯為了逃避警察的追捕而闖入居民戶內(nèi)的行為不能叫緊急避險。,理解要點與啟示：,中華人民共和國刑法 第二十一條 為了使國家、公共利益、本人或者他人的人身、財產(chǎn)和其他權(quán)利免受正在，不得已采取的緊急

36、避險行為。造成損害的，不負刑事責任。,3、責任問題： 民法通則第129條； 最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見第156條。,4、實操要點： （1）緊急避險一定要。否則物業(yè)公司將有可能承擔“不作為”的責任； （2）注意方式方法（第三方在場，留下記錄）； （3）規(guī)避風險的預(yù)防措施。前期物業(yè)服務(wù)合同第23條、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議第21條。,民法通則 第一百二十九條 因緊急避險造成損害的，由引起險情發(fā)生的人承擔民事責任。如果危險是由自然原因引起的，緊急避險人不承擔民事責任或者承擔適當?shù)拿袷仑熑巍Ｒ蚓o急避險采取措施不當或者超過必要的限度，造成不應(yīng)有的損害的，緊急避險人應(yīng)當承擔適當?shù)?/p>

37、民事責任。 最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見 第一百五十六條 因緊急避險造成他人損失的，如果險情是由自然原因引起，行為人采取的措施又無不當，則行為人不承擔民事責任。受害人要求補償?shù)模梢载熈钍芤嫒诉m當補償。,前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議 第二十一條 發(fā)生以下情況，乙方可以不承擔責任： 1、因不可抗力導致物業(yè)管理服務(wù)中斷的； 2、乙方已履行本協(xié)議約定義務(wù)，但因物業(yè)本身固有設(shè)計或瑕疵造成損失的； 3、因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的； 4、因非乙方責任出現(xiàn)供水、供電、供氣、通訊、有線電視及其他共用

38、設(shè)施設(shè)備運行障礙造成損失的； 5、非乙方責任發(fā)生治安案件的； 6、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)如發(fā)生煤氣泄露、漏電、火災(zāi)、水管破裂、強臺風、暴雨、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方為維護甲方、物業(yè)使用人的人身和財產(chǎn)利益，在迫不得已的情況下因采取緊急措施，由此造成甲方、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的。 7、業(yè)主、物業(yè)使用人因違反本協(xié)議、業(yè)主臨時管理規(guī)約及乙方制定的管理規(guī)定給自身或他人造成損失的，應(yīng)由業(yè)主或物業(yè)使用人自行承擔相應(yīng)的責任。 前期物業(yè)服務(wù)合同 第二十三條 以下情況乙方不承擔責任： 1、因不可抗力或政府行為等因素而導致物業(yè)服務(wù)中斷的； 2、乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)本身硬件限制而影響乙方造成

39、損失的； 3、因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需暫時停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的； 4、因非乙方責任出現(xiàn)供水、供電、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運行障礙造成損失的； 5、物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)如發(fā)生漏電、火災(zāi)、水管破裂、強臺風、暴雨、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)及司法機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方為維護甲方、物業(yè)使用人的人身和財產(chǎn)利益或公共利益，在迫不得已的情況下因采取緊急措施，由此造成甲方、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的。 6、業(yè)主、物業(yè)使用人因違反本合同、臨時管理規(guī)約及乙方制定的管理規(guī)定給自身或他人造成損失的，應(yīng)由業(yè)主或物業(yè)使用人自行承擔相應(yīng)的責任。 7、因刑事治安案件造成損失的。,十、收樓

40、返修的責任界定,某小區(qū)業(yè)主向廣州市仲裁委員會提出仲裁：該戶于2008年11月收樓，但收樓時，業(yè)主發(fā)現(xiàn)室內(nèi)存在墻面、地板滲水、門板劃痕、石材破裂等諸多問題。業(yè)主認為，不構(gòu)成交樓條件，因此拒收。管理處于2009年3月才正式將上述問題維修完畢。 業(yè)主認為，發(fā)展商存在延遲交樓的違約責任，要求賠償違約金。同時，要求減免在房屋返修期間（即2008年11月至2009年3月）產(chǎn)生的管理費、水電費，共計1315.70元。,仲裁委員會的裁定分析（一）,關(guān)于延遲交樓的違約責任問題,仲裁委員會的裁定分析（二）,關(guān)于返修期間的費用問題：,仲裁委員會的裁定分析（三）,關(guān)于仲裁費用的問題：,以上分析文字均摘自廣州市仲裁委員

41、會裁定書,理解要點與啟示：,1、關(guān)于延遲交樓的違約責任問題： 房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表是關(guān)鍵！只要取得備案表，就表明房屋是驗收合格的，不構(gòu)成逾期交樓的違約責任。,房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理辦法 第四條 建設(shè)單位應(yīng)當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)主管部門（以下簡稱備案機關(guān)）備案。,2、返修責任問題： （1）盡量協(xié)調(diào)業(yè)主收樓收鑰匙； （2）維修工作要盡快完成； （3）如業(yè)主執(zhí)意不收鑰匙的，維修完畢后，要第一時間通知業(yè)主收樓（留下有效記錄）。,十一、公共消防安全：,范小姐的家在江蘇省無錫市新區(qū)的一個高檔小區(qū)，就在今年春節(jié)之后的一天夜里，火災(zāi)突然發(fā)生了。大火持續(xù)了40分鐘之后被撲滅。 在范莉華家客廳的木地板上，消防人員發(fā)現(xiàn)了一處起火點。根據(jù)起火點的情況，消防部門做出了這樣的火災(zāi)原因認定，排除電器火災(zāi)、外來人員放火、自燃、雷擊、燃氣泄漏、不排除客廳